Bostadsmarknaden i Karlskrona

Transkript

1 Bostadsmarknaden i Karlskrona Maria Pleiborn Bild: Karlskrona kommun, Detaljplan för Pottholmen

2 Innehåll 2 à Regional tillväxt Hur går det för Blekinge? à Befolkningsutveckling i Karlskrona à Bostadsbyggande och balansanalys för Karlskrona à Bostadsbehov i Karlskrona à Bostadsprisernas utveckling à Produktionskostnader och Tobins Q à Bostadsmarknaden i olika delar av kommunen à Vad påverkar prisbilden? à Målgrupper och flyttningar: Vem behöver nyproduktion? à Kommunens planberedskap à Röster om Karlskronas bostadsmarknad

3 Regional tillväxt Hur går det för Blekinge? 3 à Diagrammen i det första avsnittet är till stor del hämtade från rapporten Regionernas kamp av WSP där en jämförelse gjorts på länsnivå. à I övrigt görs jämförelser med 3KHV och övriga Blekinge. 3KVH består förutom Karlskrona av kommunerna Kalmar, Kristianstad, Växjö och Halmstad. à Källorna till alla diagram i hela rapporten är officiell statistik från SCB, Statistiska Centralbyrån, där inte annat framgår. à Data på delområdesnivå i Karlskrona är specialbeställd av kommunen. à Data över priser på bostäder kommer från WSPs databaser där källan är Mäklarstatistik och Värderingsdata. Materialet täcker samtliga småhusförsäljningar och ungefär 80 % av samtliga bostadsrättsförsäljningar i Sverige.

4 Befolkningen i Blekinge är liten och tillväxten är svag 4 Befolkningen i Sveriges län 2013, Antal invånare Befolkningstillväxt , %

5 Den ekonomiska tillväxten är mycket svag i Blekinge 5 BRP 2011, per invånare och län, löpande priser, 1000 kr BRP utveckling, tillväxt, Stockholm Norrbotten Riket Västra Götaland Västernorrland Kronoberg Örebro Dalarna Jönköping Västmanland Jämtland Uppsala Västerbotten Skåne Halland Östergötland Kalmar Gävleborg Värmland Södermanland Gotland Blekinge

6 Förvärvsfrekvensen är relativt låg och sjunkande 6 Förvärvsfrekvens (20-64 år) 2012, % av arbetskraften Sysselsättningstillväxt,

7 Men: Relativt många är högutbildade och näringslivet strukturomvandlas i snabb takt 7 Andel högutbildade (eftergymn.) 2013, % Tjänstefieringsgrad *, Skillnad 2004 och 2012 * Skillnaden i andel förvärvsarbetande i tjänstesektorn mot andelen sysselsatta i tillverkning och utvinning mellan åren 2000 och 2012, %

8 Inkomstnivån generellt är relativt god i Karlskrona om man jämför med övriga Blekinge och 3KVH, men inte jämfört med hela landet 8 Sammanräknad förvärvsinkomst, år, Medelvärde, Tkr 285,0 Inkomstnivå ,0 275,0 270,0 265,0 260,0 255,0 250,0 245,0 240,0 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Övriga Blekinge Hela Blekinge Hela landet

9 Efter finanskrisen har man inte riktigt haft lika god utveckling som hela Sverige det är framförallt storstadsregionerna som drar ifrån 9 Sammanräknad förvärvsinkomst, år, Medelvärde, Tkr 290,0 Inkomstutvecklingen ,0 250,0 230,0 210,0 190,0 170,0 150,0 130, Karlskrona Övriga Blekinge Hela riket

10 Karlskronas inkomstfördelning påminner om hela landets, men i de riktigt höga inkomstklasserna befinner sig färre Karlskronabor 10 Andel i resp. inkomstgrupp, % av samtliga år 30,00 Inkomstfördelning i ,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Ingen inkomst 1-99 tkr tkr Sammanräknad förvärvsinkomst, Hela Riket Blekinge län Karlskrona kommun Medelvärde, Tkr

11 Det är vanligare att män har både låga och höga inkomster, medan kvinnorna oftare återfinns i medelinkomstklasserna 11 Andel i resp. inkomstgrupp, % av samtliga år 40,00 Inkomstfördelning i Karlskrona kommun ,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Ingen inkomst 1-99 tkr tkr Sammanräknad förvärvsinkomst, Män Kvinnor Totalt Medelvärde, Tkr

12 12 Karlskrona har en något lägre inkomstnivå än hela landet, men högre än Blekinge, i alla åldersgrupper Sammanräknad förvärvsinkomst, Medelvärde, Tkr 400,0 Inkomstfördelning efter ålder ,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0, år år Ålder Karlskrona Blekinge Hela landet Källa: SCB

13 Bostadsmarknaden är däremot svag jämfört med övriga län Påbörjade bostäder under det senaste året per 1000 inv 13 Uppsala Stockholm Östergötland Kronoberg Västerbotten Gotland Västra Götaland Örebro Skåne Halland Södermanland Västmanland Norrbotten Kalmar Västernorrland Jämtland Jönköping Värmland Dalarna Gävleborg Blekinge 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00

14 På lite längre sikt ser det aningen bättre ut 14 Färdigställda bostäder per år Q3 per 1000 inv Stockholm Uppsala Halland Skåne Kronoberg Gotland Västerbotten Västra Götaland Södermanland Västmanland Östergötland Örebro Jönköping Blekinge Värmland Kalmar Norrbotten Jämtland Dalarna Gävleborg Västernorrland 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00

15 Befolkningsutveckling i Karlskrona 15

16 Trenden är en ökande befolkning i Karlskrona och målet i Vision 2030 ser ut att kunna nås om trenden håller i sig Antal invånare Befolkningsutveckling och prognos till 2022/ Faktisk utveckling Prognos-Kommunens Prognos_WSPs Mål/Vision 2030

17 Men jämför med de övriga kommunerna i 3KVH har befolkningstillväxten på lång sikt varit svag i Karlskrona Antal invånare Befolkningsutveckling i Karlskrona och 3KVH Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad

18 Födelsenettot har vänt upp är svagt positivt på senare år, men det är framför allt det utrikes flyttnettot som gör att Karlskrona växer numera Antal personer Befolkningsförändringar i Karlskrona Födelsenetto Inrikes nettoflyttning Utrikes Total befolkningsförändring

19 I hela länet är bilden en helt annan 19 Antal personer 2500 Befolkningsförändringar i hela Blekinge Födelsenetto Inrikes nettoflyttning Utrikes Total befolkningsförändring

20 Det är de inrikes flyttrörelserna som har störst betydelse i kommunen och de ökar sedan mitten av 1980-talet Antal personer Befolkningsförändringar i Karlskrona Födda Inrikes inflyttning Invandring Total befolkningsförändring Döda Inrikes utflyttning Utvandring

21 Karlskrona har svaga positiva flyttnettot för många åldersgrupper och ett typiskt mönster för en högskoleort avseende åldersgruppen år Antal invånare 200 Flyttningar efter ålder i Karlskrona år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Inflyttning Utflyttning Netto

22 Hela Blekinge förlorar unga vuxna genom utflyttning 22 Antal invånare 350 Flyttningar efter ålder i hela Blekinge år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Inflyttning Utflyttning Netto

23 I åldersstrukturen syns de stora kohorterna (t.ex. 40- talisterna) som snart gör att antalet äldre blir betydligt fler Antal invånare Åldersstruktur i Karlskrona igår, idag och i morgon år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut WSPs prognos 2023

24 Mönstret är likartat i hela länet, men här syns en tydlig minskning i antalet barn och unga sedan 1970-talet Antal invånare Åldersstruktur i hela Blekinge igår, idag och i morgon år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut WSPs prognos 2023

25 Karlskrona har en yngre befolkning än länet som helhet större andel under 45 och mindre andel över 45 Andel invånare per åldersgrupp, % 1,80 Åldersstruktur i Karlskrona och resten av Blekinge ,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Karlskrona Resten av Blekinge

26 Bostadsbyggande och balansanalys för Karlskrona 26

27 Karlskrona har byggt färre bostäder än övriga 3KVH 27 Antal färdigställda bostäder, Genomsnitt per år, 10-årsperiod 700 Bostadsbyggnade per kommun Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Resten av Blekinge

28 Liksom i övriga landet har det byggts mindre efter början av 1990-talet. Nu är trenden fallande byggande Antal färdigställda bostäder 450 Bostadsbyggande i Karlskrona Flerbostadshus Småhus

29 Inga flerbostadshus har färdigställts efter 2010 och inga bostadsrättslägenheter sedan finanskrisen 2008 Antal färdigställda bostäder 400 Byggnade av olika typer av bostäder i Karlskrona Flerbostadshus - Hyresrätt Flerbostadshus - Bostadsrätt Småhus

30 Balans på bostadsmarknaden - Bostadsförsörjning och bostadsbehov 30 à Balansdiagrammet som visar antalet nya bostäder och nya invånare är uppbyggt på så sätt att om balans råder på bostadsmarknaden på lång sikt borde staplarna med antal nya bostäder vara lika hög som linjen med nya invånare. Då bevaras hushållsstorleken intakt med i genomsnitt 2 invånare per bostad. I diagrammet motsvarar 1 ny bostad (primär y-axels maxvärde är 500) 2 nya invånare (sekundär y-axels maxvärde är 1 000). à Ett nyckeltal som brukar användas är att för att motsvara den demografiska efterfrågan på markaden bör det tillkomma 0,6 nya bostäder per ny invånare. à I Sverige byggdes det bostäder över hela landet fram till början av 1990-talet trots att det inte motiverades av en demografisk efterfrågan överallt. Innan miljonprogramsåren ( ) förelåg bostadsbrist på många håll och delar av bostadsbeståndet var av dålig kvalitet och rivningar förekom i större omfattning. Men under 1980-talet var problemen de motsatta stora bostadsbestånd stod vakanta. Efter början av 1990-talet har bostadsbyggandet kraftigt minskat samtidigt som det demografiska behovet i tillväxtregionerna ökat till följd av urbanisering. Bostadsbyggandet har inte hängt med i den takten och det har inneburit att antalet invånare per bostad ökat i dessa regioner. Men de regionala och lokala skillnaderna är stora.

31 Före 1990-talet producerades ett överskott av bostäder. Sedan dess har produktionen varit sparsam och i större utsträckning följt befolkningstillväxten Antal nya bostäder 500 Balansdiagram för Karlskrona - Nya bostäder och nya invånare Antal nya invånare Nya bostäder Nya invånare Q

32 Först i slutet av perioden ligger utvecklingen i balans med 2 nya invånare per ny bostad Genomsnitt per år, Nya bostäder och nya invånare 350 Balansdiagram för Karlskrona kommun per 10-årsperiod Antal nya invånare per ny bostad 3, , ,10 2,50 2, , ,63 0,61 1, ,43 0,50 0 0, , Hela perioden Nya bostäder Nya invånare Nya invånare per ny bostad -0,50

33 Hushållsstorlek och beräknat bostadsbestånd à à à à à à à à Vi har under lång tid inte haft någon hushållsstatistik i Sverige sedan den sista Folk- och Bostadsräkningen genomfördes Det innebär att vi t.ex. inte kunnat beräkna trångboddhet eller andel ensamstående. Vi har inte heller haft något totalregister över antal bostäder, men det har gjort beräkningar som utgått från byggande och rivningar. Beräkningarna över bostadsbeståndet finns årligen från , dessförinnan gäller FoBuppgifter (vart femte år). Fr.o.m används det årliga fastighetstaxeringsregistret som bas för beräkning-arna av bostadsbeståndet. Uppdatering görs med det senaste årets färdigställda nybyggda bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar. I tidigare bostadsbeståndsberäkningar ( ) användes FoB 1990 som bas. Denna uppdaterades med årliga rapporterade förändringar avseende färdigställda nybyggnader av bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar. Förändringar som inte togs hänsyn till var fritidshus som blivit permanent-bostäder och vice versa, samt rivning av småhus, som inte rapporteras till SCB. Från och med 2013 används det nya lägenhetsregistret för beräkningarna. Detta ger en mer rättvisande bild av dagens situation och det är dessa siffror som kommer att uppdateras framöver. Men tyvärr innebär det stora hack i tidsserien bakåt i tiden. Eftersom det inte finns någon statistik över permanentningarna man kan inte beräkna hur förändringen av statistiken slagit, men man kan se att förändringen slår olika i olika kommuner beroende på om allt fler bostäder blir permanentade eller om fler bostäder som tidigare haft folkbokförd befolkning blir fritidshus. I Blekinge har det rivits 480 bostäder sedan 1990, varav 4/5 pga. uthyrningssvårigheter Här beräknar vi hushållsstorlek som antal invånare per beräknad bostad.

34 Karlskrona har ett relativt litet bostadsrättsbestånd T.o.m. Växjö ( hyresrättsstaden ) har en större andel Andel av alla bostäder 100% Bostadsbeståndets uppdelning på olika upplåtelseformer % 80% 70% % 50% 40% % 20% % 0% Karlskrona Övriga länet Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Hela landet Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

35 Befolkningen har glesats ut i det befintliga bostadsbeståndet* Antal invånare per bostad 2,30 Hushållsstorlek (Olika beräkningssätt ) 35 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1, Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Resten av Blekinge Riket * Hela landet påverkas kraftigt att storstäderna, som har relativt små hushåll

36 Vakansgraden i allmännyttan bestånd har sjunkit drastiskt särskilt i Blekinge. Nu finns inga frihetsgrader i beståndet Andel lediga lägenheter i flerboostadshus, % 5,0 Vakanser i allmännyttans bestånd (sept) 36 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Resten av Blekinge

37 Bostadsmarknadsenkäten 37 à Bostadsmarknadsenkäten, BME, skickas ut till alla kommunerna i länet i början av varje år på uppdrag av Boverket. à Länsstyrelsen skriver en rapport årligen med enkäten som underlag. à Enkäten ska belysa bostadsmarknadsläget i regionen och man ställer frågor om bostadsbrist, bostadsbehov, planerad bostadsproduktion, bostadsbehovet för särskilda målgrupper, hur man arbetar med plan- och bostadsförsörjningsfrågor m.m. à Enkäten är ett viktigt instrument för staten att bedöma läget på marknaden. Den används flitigt i debatten och ligger till grund för många politiska ställningstaganden och beslut. à Men den besvararas väldigt olika av olika kommuner och olika mellan olika tjänstemän inom kommunen. Anledningen är att det saknas definitioner på ett antal viktiga begrepp, t.ex. överskott, balans och brist. à Länsstyrelsen har en lagstadgad uppgift att lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen.

38 Karlskrona kommun svarar i årets BME-enkät att man har balans på marknaden totalt sett och även i centralorten 38 Källa: Lst, BME 2014

39 Kommunen bedömer dock att situationen kommer att förändras på fem års sikt 39 Kommunen bedömer att tillskottet som behövs fram till 2019 uppgår till 200 småhus/äganderätter, 400 bostadsrätter och 400 hyresrätter, motsvarande 200 nya bostäder per år. Kommunen anser sig vara väl förberedd med de erforderliga detaljplaner för den bostadsproduktion som krävs. Källa: Lst, BME 2014

40 WSPs slutsatser om långsiktigt bostadsbehov 40 à På lång sikt växer Karlskronas befolkning med endast 100 invånare per år, men utvecklingen på senare år har varit mer expansiv med 300 nya invånare per år i genomsnitt den senaste 10-årsperioden. à Tidigare har man haft ett överskott av bostäder i kommunen och storleken på hushållen minskar över tid. Marknaden anses vara i balans. à Men nu har vakansgraden i beståndet minskat påtagligt. à Om trenden i befolkningsutvecklingen kommer att fortsätta kommer det att innebära att kommunen behöver fler bostäder framöver, tror att det säkert är så att befolkningen kan tränga ihop sig en del i det befintliga beståndet genom ökad hushållsstorlek. à Men med en allt större andel äldre kommer sannolikt även antalet enpersonshushåll att öka något. à WSPs bedömning är att ett långsiktigt tillskott på ungefär 150 bostäder per år är en rimlig nyproduktionstakt. Detta är något mindre än kommunens bedömning i den senaste Bostadsmarknadsenkäten. à Att ha ett högre mål med en större planeringsberedskap är dock sunt, eftersom sällan alla planer blir verklighet.

41 Bostadsprisernas utveckling 41

42 Prisökningen på småhus har varit kraftig. I dag säljs 400 villor per år i Karlskrona till ett genomsnittspris på 1,7 milj Tkr, Löpande Prisutveckling för villor per kommun Q3 Karlskrona (400 försäljningar per år) Växjö Kalmar Kristianstad 1,7 milj. Halmstad Genomsnittet för hela landet ligger på 2,3 milj Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

43 Prisutvecklingen i Karlskrona halkar efter övriga 3KVH särskilt om man även tar hänsyn till priset på fritidshus Tkr, Löpande Karlskrona Prisutveckling för villor/fritidshus per kommun Q Växjö Kalmar Kristianstad - Fritidshus Halmstad - Fritidshus Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

44 Men i Blekinge står Karlskrona i en klass för sig de senaste 15 åren Tkr, Löpande Prisutveckling för villor per kommun Q3 Karlskrona Olofström Ronneby Karlshamn Sölvesborg Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

45 Ronneby och Karlshamn har ett fritidshusbestånd som har högre priser än permanenthusen Tkr, Löpande Prisutveckling för villor/fritidshus per kommun Q3 Karlskrona Olofström Ronneby - Fritidshus Karlshamn - Fritidshus Sölvesborg Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

46 Om vi studerar prisutvecklingen de allra senaste åren ser utvecklingen väldigt flack ut Kr/kvm, Löpande Prisutveckling för villor per kommun (-nov-14) per kvartal Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 Källa: Mäklarstatistik, WSP

47 Priser för bostadsrätter har ökat betydligt i Blekinge under talet. Idag betalar man i genomsnitt över 0,5 milj för en lägenhet Försäljningspris per lägenhet, TKr 600 Prisutveckling på bostadsrätter i Blekinge Källa, SCB/KU, WSP Medelpris Medianpris

48 Totalt såldes det bostadsrätter för 380 milj i länet i fjol 48 Försäljningssumma, Kr Total omsättning på bostadsrätter i Blekinge I genomsnitt säljs drygt 700 bostadsrätter per år i länet Källa, SCB/KU, WSP-beräkning

49 Priserna i Karlskrona halkar efter de ledande i 3KVH Växjö och Halmstad drar ifrån Kr/kvm, Löpande Prisutveckling för bostadsrätter per kommun (-nov14) Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad 0 Halmstad 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 Källa: Mäklarstatistik, WSP

50 Produktionskostnader och Tobins Q 50

51 Kostnaden för att bygga småhus har ökat kraftigt de senaste 20 åren Kr/Boa Produktionskostnader för småhus i hela landet Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Markkostnad Byggkostnad

52 Kostnaden att bygga flerbostadshus särskilt bostadsrätter har ökat än mer Kr/Boa Total produktionskostnad för nybyggda lägenheter i hela landet Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Hyresrätt Bostadsrätt

53 En allt större andel har kommit att utgöras av markkostnader särskilt för bostadsrätter. Dock sker ett trendbrott de senaste två åren Procent, % 30,0 Andel av totala produktionskostnad för nybyggda lägenheter i hela landet som utgörs av markkostnad 53 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0, Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Hyresrätt Bostadsrätt

54 Flera anledningar till högre produktionskostnader 54 à Utöver höjda marknadspriser för marken à Byggandet sker i stor utsträckning i storstadsregionerna där marken är dyrare à Ökade krav på nya bostäder à Svårare platser att bygga på: infill på små ytor och trånga marginaler, industrimark som kräver sanering etc.

55 Tobins Q Ett lönsamhetsmått för bostadsbyggande 55 Tobins Q är ett lönsamhetsmått som visar relationen mellan betalningsviljan / marknadsvärdet och produktionskostnaden. Om kvoten är 1 innebär det att nyproduktion är lönsam dvs. att man precis får betalt för sina kostnader. Detta innebär att kvoten borde vara en bit över 1,0 för att räkna in risker som bl.a. en lång planeringshorisont innebär med risker för konjunkturfall etc. Produktionskostnaden varierar inte lika mycket som betalningsviljan, men en viss skillnad i produktionskostnad finns mellan olika regioner. En indelning av Sverige i sex regioner har använts för beräkningen. Beräkningen är gjord av forskare på IBF, Institutet för bostadsforskning fram till 2010 för alla kommuner. WSP gör också egna beräkningar av Tobins Q för Karlskrona till och med 2013 (uppräkning utifrån generell produktionskostnadsökning). Tobins Q är också ett jämviktsmått. Om kvoten ligger över 1 under en lång period förklaras det framför allt av att det finns utbudsbegränsningar dvs. det har byggts för lite och efterfrågan (priset) är därmed relativt högt. Alltså: Ju högre Tobins Q desto större förutsättningar för att bygga. Diagrammen nedan visar att det finns ett klart samband för perioden mellan Tobins Q och kommunernas storlek samt vad som faktiskt byggs. För vissa kommuner ser man t.ex. att bostadsbyggandet har varit lågt i relation till Tobins Q vilket alltså innebär att efterfrågan på bostäder är större än produktionen och att bristen på produktion inte beror på att betalningsviljan är för låg. Värdet är ett medelvärde för hela kommunen. Tänk på skillnaden mellan en liten kommun som t.ex. Sundbyberg och en geografiskt utsträckt kommun som t.ex. kommunerna i Norrland Det har naturligtvis stor betydelse i Karlskrona var i kommunen man bygger!

56 Det finns ett tydligt samband idag mellan storleken på kommunen/orten och lönsamheten att bygga småhus Genomsnittligt Tobin Q per kommuntyp 1,80 1,60 Samband mellan Tobins Q och kommunstorlek per kommuntyp R² = 0,7785 Storstäder 56 1,40 Förortskommuner 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 Pendlingskommuner Mndre än inv inv. Varuproducerande kom. Glesbygdskommuner Över inv. Större städer Hit hör Karlskrona 0,20 0, Genomsnittligt invånarantal Källa: WSP per kommuntyp, Log Varje punkt är en kommuntyp enligs SKLs definition

57 I genomsnitt är det inte lönsamt att bygga i många av Sveriges kommuner, t.ex. i Karlskrona Genomsnittligt Tobin Q ,00 Samband mellan Tobins Q och kommunstorlek ,50 2,00 1,50 R² = 0,3256 1,00 Karlskrona 0,50 0, Genomsnittligt invånarantal Källa: WSP , Log En punkt är en kommun

58 Trots det byggs det i en hel del av de kommuner som har en lönsamhetskvot under 1,0 Genomsnittligt Tobin Q ,00 Samband mellan Tobins Q och bostadsbyggande ,50 R² = 0,3256 2,00 R² = 0,5917 1,50 1,00 Karlskrona 0,50 0,00 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 Genomsnittligt antal nybyggda bostäder per år Källa: WSP per 1000 av medelfolkmängden En punkt är en kommun

59 Karlskrona och de övriga kommunerna i 3KVH har tagit sig över 1,0 på senare år (med en tydlig dipp under finanskrisen) Tobins Q 1,60 Utveckling av Tobins Q i 3KVH 59 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0, Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad

60 I Blekinge är det bara Karlskrona och Sölvesborg som nu (senaste fyra åren) har en kvot över 1,0 Tobins Q 1,60 Utveckling av Tobins Q i Blekinges kommuner 60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0, Karlskrona Olofström Ronneby Karlshamn Sölvesborg

61 Bostadsprisernas utveckling Vad påverkar priserna? 61 Över tid har egentligen bara en enda sak betydelse: Tillväxten à Konjunkturen, om den påverkar sysselsättningen och därmed inkomsterna detta är den enskilt viktigaste faktorn för prisutvecklingen. Svenska hushåll betalar sina bostäder med månatliga löneutbetalningar och betalningsförmågan är därför central. à Konjunkturen, om den påverkar flyttströmmarna efterfrågan måste finnas och konjunkturen för olika branscher påverkar denna (förutom strukturomvandling såsom urbanisering och tjänstefiering). à Konjunkturen, om den påverkar räntan generellt har ränteuppgångar mindre effekt på priserna än nedgångar. à Konjunkturen, som den beskrivs i pressen (på kort sikt) mycket skriverier kan påverka både i positiv och negativ riktning. En koncentration kring den lokala arbetsmarknadens förutsättningar (t.ex. varsel) eller räntans utveckling tenderar att kortsiktigt påverka priserna kraftigt, men kan snabbt vända tillbaka igen. Enskilda händelser påverkar också, särskilt politiska beslut som snabbt kan förändra förutsättningar för både utbud och efterfrågan.

62 Prognos för prisutveckling de närmaste åren på bostadsmarknaden i Karlskrona/Blekinge 62 Man kan skissa på två scenarier för prisutvecklingen på bostäder: à à à Ett högscenario där svensk ekonomi går bra till följd av bättre förutsättningar för svensk export och därmed fortsatt god utveckling för sysselsättningen och befolkningstillväxten i hela landet. Det är de viktigaste förutsättningarna för att bostadspriserna ska fortsätta att öka i ungefär samma takt som de senaste åren dvs. med 3-5 % i årstakt. Men på kort sikt, med lägre disponibel inkomst under kan prisutvecklingen bli lite lägre än så. Budgeten innebär inte lägre ökade inkomster för många hushåll och svensk tillväxt kommer till stor del bygga på hushållens vilja till ökade konsumtion och investeringar i bland annat bostäder. Räntenivån kommer i detta scenario att stiga men föst på längre sikt, men det har mindre betydelse för prisutvecklingen eftersom den utvecklingen är väntad. Den positiva prisutvecklingen sprider sig i hela landet och även till Blekinge. Ett lågscenario som kan inträffa till följd av att omvärldsoron som fortsätter i efterdyningarna av finanskrisen påverkar svensk ekonomi mer än hittills. Det innebär inte att bostadspriserna kommer att sjunka kraftigt, de kommer snarare sakta stagnera på samma sätt som i början av 2000-talet. Om hushållen känner oro för sysselsättningen investerar de inte i ett nytt boende. Det sprids trögheter på marknaden, färre affärer kommer till stånd och försäljningstiderna ökar. Hela marknaden påverkas men vissa orter kan drabbas mer än andra till följd av en sårbar näringslivsstruktur (t.ex. med en stor andel exportberoende industriföretag). Politiska beslut kan plötsligt få effekt på marknaden och dessa är svåra att prognosera. Det sk. bolånetaket fick stora effekter på marknaden när det infördes och efterfrågan på framför allt småhus gick ner. Just nu pågår diskussioner som kan leda till ytterligare finansiella åtstramningar (amorteringskrav och neddragna ränteavdrag) för att få bukt med den höga skuldbörda som man anser att svenska hushåll har. Sådana reformer kan påverka marknaden negativt.

63 Bostadsmarknaden i olika delar av kommunen 63

64 Betalningsviljan avgör mer än produktionskostnaden 64 à Om man bortser från markkostnaden skiljer sig produktionskostnaden väldigt lite åt mellan olika lokala delmarknader. Det är inte billigare att bygga bostäder i vissa delar av landet än i andra. Samma småhusproducent har samma kostnader i Rödeby som på Slatö. à Det som skiljer sig åt mellan olika delmarknader kan vara kostnader förknippade med markens beskaffenhet, t.ex. saneringskostnader eller kostnader i samband med undersökningar som krävs enl. PBL (t.ex. arkeologiska utgrävningar). à Det kan också vara förknippat med extra kostnader att bygga i täta miljöer där man bygger på redan använd mark. à Det är därför snarare efterfrågan och betalningsviljan för nyproducerade bostäder som påverkar lönsamhetskvoten att bygga nytt. à Betalningsviljan skiljer sig mer åt mellan olika lägen i kommunen än vad produktionskostnaden gör. Därför analyserar vi nu betalningsviljan för bostäder i olika delar av Karlskrona såväl för småhus som för bostadsrätter.

65 Datamaterial med priser på bostäder i kommunen 2013/14 65 à Data från Mäklarstatistik och Värderingsdata (bostadsrätter och småhus för permanentboende, typkod 220) över försäljningar från våren 2013 till november à Totalt knappt 500 bostadsrättsaffärer och drygt 550 småhusaffärer i i kommunen. à Bostadsrätterna är i genomsnitt 63 kvm och har en avgiftsnivå på ca 700 kr/kvm/år. à Bostadsytan för småhusen är i genomsnitt 122 kvm och tomtarealen kvm. Karlskrona Bostadsrätter Småhus Antal 488 st 561 st Medelpris, tkr Max, tkr Medel, kr/kvm Max, kr/kvm

66 Tobins Q och betalningsvilja för nyproduktion 66 à Tobins Qs täljare (betalningsviljan) mäts som försäljningsvärdet på befintliga småhus. Men det är inte detsamma som betalningsvilja för nyproduktion. à Kvalitén nyproduktion är värd lite extra. Vid bedömning av lönsamhet görs därför en beräkning av betalningsviljan för nyproduktion med dess specifika kvaliteter. Då produktionen anpassas för en viss målgrupp måste även dess betalningsförmåga och betalningsvilja vägas in i relation till hela marknadens betalningsvilja av befintliga bostäder på den lokala marknaden. à Men om produktionskostnaderna kraftigt överstiger betalningsviljan för befintliga bostäder får byggarna svårt att få ihop kalkylen och därmed finansieringen av nyproduktionen. En del byggare brukar nämna att de aldrig bygger på marknader med en lönsamhetskvot under 1,5. à Markkostnaden påverkar, något som kommunen kan påverka, om man har en aktiv markpolitik. à Det kostar i genomsnitt över kr/kvm BOA att producera gruppbyggda småhus (2,8 miljoner per hus) och kr/kvm BOA av bygga lägenheter i flerbostadshus (1,75 miljoner per lägenhet). Med mer industriell husproduktion (typ SABOs Kombo-hus) kan man idag komma ner till knappt kr/kvm BOA för bostäder i flerbostadshus (1,4 miljoner för yteffektiva bostäder vilket motsvarar en hyresnivå på kr/kvm/år). Men det finns ofta lokala aktörer som kommer ner mot kr/kvm/år (t.ex. det senaste bostadsprojektet his Kalrskronahem)

67 Var lönar det sig att bygga? 67 Produktionskostnader, inkl markpris Specifika områdesfaktorer Lönsamhet att nyproducera en bostad (Tobins Q) Priset på befintliga bostäder i området Objektspecifika egenskaper och nyproduktionsfaktorn

68 Endast på en begränsad del av marknaden överstiger betalningsviljan för bostäder produktionskostnaderna Köpeskilling, Kr Bostadspriser i Karlskrona 2013/ milj kr ungefärlig gräns för lönsamhet för småhus milj kr ungefärlig gräns för lönsamhet för bostadsrätter Småhus Bostadsrätter Rangordning av alla sålda bostäder

69 Det är än mer tydligt när vi studerar priserna per bostadsyta Köpeskilling, Kr/Kvm Bostadspriser i Karlskrona 2013/ kr/kvm ungefärlig gräns för lönsamhet (Tobins Q) Småhus Bostadsrätter Rangordning av alla sålda bostäder

70 70 Kartering av alla småhusförsäljningar 2013/14. En punkt är en försäljning. Där det finns punkter med orange till röd punkt ligger Tobins Q nära 1,0

71 Småhusen: Tydligt samband mellan totalpris och kvadratmeterpris stora hus kostar mer (men det finns undantag) Pris, Kr/Kvm Samband mellan pris per objekt och kvadratmeterpris för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/ y = 5,286x ,6 R² = 0, Köpeskilling, TKr/fst

72 Man betalar inte bara för yta, men 1/3 av prisskillnaderna förklaras av storleken på huset Boa, Kvm 400 Samband mellan pris per objekt och bostadsyta för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/ y = 0,024x + 81,287 R² = 0, Köpeskilling, TKr/fst

73 Små hus är inte relativt sett dyrare per kvadratmeter än store vilket brukar vara fallet för lägenheter Boa, Kvm 400 Samband mellan kvadratmeterpris och bostadsyta för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/ y = 0,0001x + 120,49 R² = 0, Pris, Kr/kvm

74 Inget tydligt samband mellan priset och tomtens storlek de riktigt stora tomterna ligger mindre centralt Tomtareal, Kvm Samband mellan pris per objekt och tomtareal för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/ y = -0,1689x ,6 R² = 0, Köpeskilling, TKr/fst

75 75 Kartering av alla bostadsrättsförsäljningar 2013/14. En punkt är en försäljning. Där det finns röda punkter ligger Tobins Q nära 1,0.

76 Bostadsrätter: Avgiftsnivån har inte den betydelse man kan tro men föreningar med riktigt höga avgifter har lägre totalpriser Avgift, Kr/månad Samband mellan prisnivå och avgiftsnivå för bostadsrätter i Karlskrona 2013/ y = 0,0016x ,2 R² = 0, Pris, SEK/lgh

77 Här försvinner sambandet helt (med några outliers återstår) storleken har betydelse för månadsavgiften Avgift, Kr/månad Samband mellan prisnivå och avgiftsnivå för bostadsrätter i Karlskrona 2013/ y = 0,0284x ,5 R² = 0, Pris, Kr/Kvm

78 Här återfinns det väntade sambandet lägre relativ avgiftsnivå ger högre kvadratmeterpris Avgift, Kr/kvm/år Samband mellan prisnivå och avgiftsnivå för bostadsrätter i Karlskrona 2013/ y = -0,0156x + 892,8 R² = 0, Pris, Kr/Kvm

79 Liksom för småhus återfinns inte sambandet med högre kvadratmeterpriser för små bostäder för bostadsrätter heller Bostadsyta, Kvm 250 Samband mellan prisnivå och bostadsyta för bostadsrätter i Karlskrona 2013/ y = 0,0019x + 39,951 R² = 0, Pris, Kr/Kvm

80 Men naturligtvis betalas mer för stora än för små lägenheter totalt sett det sambandet är starkt Bostadsyta, Kvm 250 Samband mellan prisnivå och bostadsyta för bostadsrätter i Karlskrona 2013/ y = 4E-05x + 30,59 R² = 0, Pris, Kr/lgh

81 Ett visst samband kan anas mellan våningsplan i huset och prisnivån högre upp (utsikt) medför ofta högre pris 81 Pris, Kr/kvm Samband mellan prisnivå och våningsplan för bostadsrätter i Karlskrona 2013/ Plan Max Min Medel Våningsplan

82 Vad påverkar prisbilden? 82

83 Analys av bostadsmarknaden i Karlskrona på delområdesnivå 83 à För förstå vad som påverkar prisnivån och därmed möjligheten att nyproducera bostäder i olika lägen och på olika delmarknader i kommunen har vi analyserat försäljningsstatistik för småhus och bostadsrätter. à Materialet är på objektsnivå och varje försäljning har områdeskodats för att påföras områdesspecifika karaktäristika. Statistik om delområdena på sk. NYKO-nivå (4-siffernivå) har använts. à Delar av analysen görs på objektsnivå och delar på delområdesnivå. à Vi vet sedan tidigare att några områdesegenskaper brukar ha stor betydelse för betalningsviljan för bostäder: Socioekonomin i närområdet, tillgängligheten/närheten till arbetsplatser och service samt en rad specifika lokala kvaliteter (sjönära läge, kulturhistorisk miljö, bra skola etc.) à Nedan analyserar vi sambandet mellan prisnivån på villor och bostadsrätter och ett antal områdeskaraktäristika som rör framför allt delområdenas socioekonomi.

84 Områdeskodning av dataset 84 à För att kunna göra analyser av vad som förklarar geografiska skillnader i priserna på såväl småhus som bostadsrätter har vi områdeskodat alla observationer. Vi har använt oss av NYKO-områden för att koppla på annan statistik från SCB och kommunen. à Totalt finns data för 111 delområden med småhus och men bara för 21 delområden med bostadsrätter. à Bostadsrätterna finns bara på vissa begränsade platser i kommunen och flera områden har bara enstaka observationer vilket gör det svårt att dra slutsatser om förklaringsfaktorer till eventuella geografiska skillnader. à Totalt finns bara ca bostadsrätter i Karlskrona, vilket är ca 13 % av det totala bostadsbeståndet i kommunen och 10 % av dessa omsatts varje år (vilket motsvarar samma andel som i hela Sverige). à Omsättningen på småhus med äganderätt är ungefär 400 per år, vilket är under 3 % av beståndet (knappt hälften av de bostäderna i kommunen) vilket är något lägre än i hela Sverige.

85 Vilka skillnader mellan områdena kan förklara variationen i bostadspriser? à Vi väljer att först studera skillnaderna i småhuspriser eftersom vi har dem för fler delområden och lägen i hela kommunen*. à Kan vi hitta samband mellan de skillnader vi har i standard, inkomstnivå och utbildningsnivå mellan olika områden och hur priserna varierar? à Vi har undersökt sambandet ett i taget mellan variablerna. à Trendlinjen visar sambandet. Ju mer linjen lutar desto starkare är sambandet. R 2 värdet anger hur stark samvariationen är hur stor andel av skillnaderna i småhuspriser som kan förklaras av skillnaderna i den aktuella variabeln. à Vissa delområden ligger långt under linjen och har alltså högre priser än förväntat det kan oftast förklaras av områdets sjönära läge eller andra specifika områdeskvalitéer. à Andra delområden ligger långt över linjen och borde således ha potential till högre prisnivå (s ). 85 * Många delområden har dock få observationer

86 Totalt 111 områden med villaförsäljningar analyseras men många har bara någon enstaka försäljning under perioden Antal 25 Antal villaförsäljningar per delområde i Karlskrona 2013/ Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

87 Genomsnittspriserna varierar mellan kr och 5,5 milj för en villa inom några områden är spridningen stor Köpeskilling, TKr Villaprisernas spridning per delområde i Karlskrona 2013/ Totalt Max Min Köpesumma, Medel Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

88 Kvadratmeterpriserna har en spridning mellan områdena på kr till kr (10* mer) Pris, Kr/Kvm Villaprisernas spridning per delområde i Karlskrona 2013/ Max Min KrKvm, Medel Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

89 Genomsnittsstorleken på villorna varierar också kraftigt 89 Boa, Kvm 350 Genomsnittlig storlek per sålt småhus per delområde i Karlskrona 2013/ kvm Totalt Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

90 Ca ¼ av villorna har tomter på över kvm och lika många på under kvm Tomtareal, Kvm Genomsnittlig tomtareal per såld småfastighet per delområde i Karlskrona 2013/ kvm Totalt Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

91 I genomsnitt är ett sålt småhus byggt Byggår 2030 Genomsnittlig byggår per sålt småhus per delområde i Karlskrona 2013/ Totalt Delområden, 4-siffig NYKO-kod

92 Genomsnittet avseende standardpoäng för småhusen i Karlskrona ligger på samma nivå som för hela Sverige Standardpoäng 45 Genomsnittlig standardpoäng* per såld småfastighet per delområde i Karlskrona 2013/ Totalt Delområden, 4-siffig NYKO-kod * Enl. Fastighetstaxeringen 2012/13

93 Stor överensstämmelse på delområdesnivå mellan pris och pris/kvm Pris, Kr/Kvm Samband mellan pris som kr/kvm och kr/fst på delområdesnivå i Karlskrona 2013/14 y = 4,9579x ,9 R² = 0, Köpesumma, Tkr/fst

94 Bara 21 delområden har bostadsrättsförsäljningar och flera har bara några enskilda försäljningar Antal 120 Antal försäljningar av bostadsrätter per delområde* i Karlskrona 2013/ Pantarholmen Hantverkaregatan m.m. Bredg., Stumholmen m.m. Alamedan m.m. Långö Galgamarken Kalvhagen Ö Hoglands park Saltö-Ekholmen Lyckeby - Kvarnhöjden Möllebacken Norra Hästö Västerudd Nättraby - Skärva by Lyckeby - AWA-vägen Annebo Västra Mark Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Hasslö - Bredavik/Horn Björkholmen Backabo

95 Områdespriserna varierar mellan kr och knappt 2 milj per lägenhet Pris, SEK/lgh Avslutspris för bostadsrätter per delområde* i Karlskrona 2013/ * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Saltö-Ekholmen Lyckeby - Kvarnhöjden Björkholmen Nättraby - Skärva by Västra Mark Möllebacken Västerudd Alamedan m.m. Hantverkaregatan m.m. Bredg., Stumholmen m.m. Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Hasslö - Bredavik/Horn Norra Hästö Kalvhagen Långö Ö Hoglands park Pantarholmen Lyckeby - AWA-vägen Galgamarken Annebo Backabo

96 Kvadratmeterpriserna varierar lika mycket 96 Pris, Kr/Kvm Pris för bostadsrätter per delområde* i Karlskrona 2013/ * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Saltö-Ekholmen Björkholmen Västra Mark Möllebacken Hantverkaregatan m.m. Alamedan m.m. Bredg., Stumholmen m.m. Västerudd Lyckeby - Kvarnhöjden Ö Hoglands park Nättraby - Skärva by Långö Kalvhagen Pantarholmen Hasslö - Bredavik/Horn Norra Hästö Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Lyckeby - AWA-vägen Galgamarken Annebo Backabo

97 Månadsavgifterna varierar mellan och kr 97 Avgift, Kr/månad Genomsnittlig månadsavgift per delområde* i Karlskrona 2013/ * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Backabo Lyckeby - Kvarnhöjden Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Annebo Västra Mark Nättraby - Skärva by Saltö-Ekholmen Björkholmen Norra Hästö Kalvhagen Bredg., Stumholmen m.m. Hasslö - Bredavik/Horn Långö Galgamarken Alamedan m.m. Lyckeby - AWA-vägen Västerudd Möllebacken Pantarholmen Hantverkaregatan m.m. Ö Hoglands park

98 Den relativa avgiften varierar inte lika mycket 98 Avgift, Kr/kvm/år Genomsnittlig avgiftsnivå per delområde* i Karlskrona 2013/ * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Västra Mark Backabo Annebo Galgamarken Lyckeby - AWA-vägen Pantarholmen Långö Kalvhagen Bredg., Stumholmen m.m. Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Lyckeby - Kvarnhöjden Björkholmen Norra Hästö Ö Hoglands park Nättraby - Skärva by Alamedan m.m. Hantverkaregatan m.m. Saltö-Ekholmen Möllebacken Västerudd Hasslö - Bredavik/Horn

99 Den beräknade månadskostnaden kan jämföras med en hyresnivå Månadskostnad per delområde* med bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 Totalt månadskostnad, inkl räntor och amorteringar. efter skatt, SEK * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Saltö-Ekholmen Lyckeby - Kvarnhöjden Västra Mark Nättraby - Skärva by Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Björkholmen Backabo Norra Hästö Annebo Möllebacken Bredg., Stumholmen m.m. Alamedan m.m. Västerudd Kalvhagen Hasslö - Bredavik/Horn Hantverkaregatan m.m. Långö Pantarholmen Lyckeby - AWA-vägen Ö Hoglands park Galgamarken

100 Boendekostnaden i bostadsrätterna varierar från 900 till kr/kvm/år Boendekostnad per delområde* med bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 Totalt boendekostnad, inkl räntor och amorteringar. efter skatt, Kr/Kvm/År * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Västra Mark Saltö-Ekholmen Björkholmen Bredg., Stumholmen m.m. Lyckeby - Kvarnhöjden Hantverkaregatan m.m. Långö Ö Hoglands park Möllebacken Pantarholmen Alamedan m.m. Kalvhagen Galgamarken Nättraby - Skärva by Lyckeby - AWA-vägen Norra Hästö Västerudd Backabo Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Annebo Hasslö - Bredavik/Horn