Hållbara attraktiva boendeområden med social hänsyn och social ekonomi. En rapport från projekt sociala ekonomin Motala Kommun, 2016

Transkript

1 Hållbara attraktiva boendeområden med social hänsyn och social ekonomi En rapport från projekt sociala ekonomin Motala Kommun,

2 Innehållsförteckning Inledning... 3 Politisk inriktning i Motala kommun... 4 Modeller och stödstrukturer... 5 Markanvisning med social hänsyn... 5 Ojämlik hälsa beroende på bostadsområde... 5 Tomträttsavgäld och arrende som finansieringsverktyg... 6 Investeringar i social hänsyn och social ekonomi via fondmedel... 7 Asiatiska tillväxtekonomier som förebild i ostlänksarbetet... 8 Social ekonomi som verktyg i Framtidens Motala... 9 Stockholm Motala och tomträtten Att planera för markanvisning med social hänsyn Kooperativ markstiftelse (Community Land Trust) CLT-modellen och klimatsmart/ekologiskt boende CLT och Motala Egennytta eller allmännytta Markvärdesåterföring och nationalekonomin Kooperativ hyresrätt Vad är en kooperativ hyresrätt Varför kooperativ hyresrätt Skillnader mellan vanlig hyresrätt och kooperativ hyresrätt Ombildningar Lagstiftning Byggemenskaper Vad är en byggemenskap Byggemenskaperna och lönsamheten Tyskland ett föregångsland för byggemenskaper När är byggemenskaper lämpligt Hur kan Motala kommun främja byggemenskaper Diskussion Möjliga vägar framåt för Motala kommun Referenser Egenskapade referenser Denna rapport färdigställdes , inom ramen för Projekt sociala ekonomin i Motala. Projektledare: Jonas Lagander Hemsida: E-post: jonas.lagander@motala.se 2

3 Inledning I projekt sociala ekonomins slutrapport för de första 1.5 åren ingick ett förslag på regionalt system för finansiell hållbarhet kopplad till social hänsyn och social ekonomi. Detta utifrån ett researcharbete grundat med inspiration från ett seminarium som hölls i Motala i november 2014 med titeln Finansiella innovationer och den sociala ekonomin. Där presenterades olika former av ekonomiska stödstukturer som kan bidra till att öka den finansiella hållbarheten i ett givet lokalsamhälle. Genom att sammankoppla vinster från dessa stödstrukturer och verktyg kan ett kapital byggas upp för investeringar i social hänsyn och social ekonomi. Detta var en del av det regionala projektet Östgötamodellen för stöd, stimulans och tillväxt av sociala företag/arbetskooperativ som genomfördes under 2014 i regi av dåvarande Regionförbundet Östsam (numera en del av Region Östergötland). Motala Kommun deltog via projektet sociala ekonomin som hade en lokal inriktning med betydligt bredare perspektiv. Finansiellt relaterade ekonomiska stödstrukturer där vinster går till social hänsyn Under 2015 fortsatte utredningsarbetet i Motala för att fylla i blinda fläckar som återstod efter de första 1,5 åren samt anpassa förslagen till svensk kontext. Detta via olika innovationsseminarier och research i samverkan med Linköpings Universitet, Hans Lind vid KTH samt Nicolaus Tideman vid Virginia Tech i USA. Andra viktiga kunskapskällor har varit Föreningen för byggemenskaper i Sverige och Coompanion Östergötland. En forskningsansökan till Mistrainstitutet genomfördes med Linköpings Universitet som ägare där ovanstående modell var en del av inriktningen. Ansökan kom till sista slutskedet men fick avslag vid sista bedömningsinstansen. MOSES modelling of sustainable economic systems som ansökan kallades lever nu vidare i Linköpings Universitets egen regi. Denna rapport är ett bidrag till MOSES i dess nya form med start Temat för skriften utgår i huvudsak utifrån modelldelen kooperativ markstiftelse. Detta med utökat fokus på hur den kan användas som inspiration till en modell för kommunal markanvisning med social hänsyn. Vidare beskrivs möjligheter för att etablera dessa stödstrukturer rent praktiskt samt vetenskapen bakom förslagen. 3

4 Politisk inriktning i Motala kommun Under hösten 2015 antog Motala kommun en policy för social ekonomi. Inledningen stipulerar att Motala kommun ser den sociala ekonomin som en organisatoriskt fristående samarbetspartner för att främja innovationer, meningsfull sysselsättning, jämlik hälsa och ett rikare socialt liv för alla. Vidare beskrivs i policy att i Motala ska den sociala ekonomin utvecklas genom en mångfald av aktörer som tar ansvar för olika sociala, miljömässiga och ekonomiska verksamheter. Detta ska bidra till en utveckling av Motalas tillväxt genom att öka attraktiviteten för boende, företagande och besök. Modellerna och stödstrukturerna som denna rapport beskriver skall kunna bidra ovanstående genom att stötta byggnation och organisering av boende inom ramen för sociala ekonomin kopplat till markanvisning med social hänsyn. Det handlar även om att skapa finansiering till socialt företagade och andra verksamheter inom sociala ekonomin. En annan del av policyn säger att Motala kommuns förvaltningar och bolag ska ta ansvar och bidra till att stötta den sociala företagarsektorn utifrån sina respektive områden, möjligheter och resurser. Denna rapport beskriver möjligheter för kommunledningsförvaltningen, Bostadsstiftelsen Platen samt Sjöstaden Motala Fastighetsutveckling AB att ta ansvar för att stötta sociala företagssektorn genom att återföra medel från hyror, avgälder och arrenden som investeringar i sociala företag. Strategin medger även sociala investeringar via sociala investeringsfonden. En del av visionen om Framtidens Motala beskriver att sociala ekonomin skall användas som verktyg för att uppnå visionen, samt att tillväxten skall bidra till ökad jämlikhet. Dessa delar är tydligt inbegripna i de stödmodeller som föreslås i rapporten. Ett delvis ekologiskt perspektiv och landsbygdsperspektiv är också inkluderat eftersom social ekonomi som verktyg kan skapa möjligheter även inom dessa områden. Rapporten utgår från vetenskap och beprövad erfarenhet i både Sverige och utlandet. Linköpings Universitet har uppmärksammat detta som ett intressant FOU-område. Primärt för att stärka lokalsamhällets hållbarhet i förhållande till negativa globaliseringseffekter, exempelvis finanskriser. Strategierna som beskrivs kan även användas inom andra områden än vad som är huvudramen för denna rapport exempelvis traditionellt tillväxtarbete och investeringar i grön innovation. I grund handlar det om resurshushållning för att underlätta kommunens budgetarbete i relation till arbetet med att uppnå visionen för Framtidens Motala. Resultatmål i LUP som motiverat utredningen är Attraktiva och klimatsmarta boendemiljöer Hälsa och självständigt liv Social hänsyn för sysselsättning Tillväxt genom mångfald Varje generation bär sina kostnader Hela Motala växer FOU för Framtidens Motala 4

5 Modeller och stödstrukturer Markanvisning med social hänsyn Ojämlik hälsa beroende på bostadsområde Enligt Östgötakommissionen för folkhälsas slutrapport åligger påtagliga socioekonomiska skillnader i hälsa för de flesta mått på socioekonomisk situation, som utbildning, yrke, inkomst, aktivitet, boendeområde för de flesta mått på hälsa. Exempel på mått på hälsa är förlorade levnadsår, sjukdom, sjukfrånvaro och karies men många fler finns. 1 Dessa skillnader följer en gradient. En gradvis ökad sårbarhet för ohälsa och sjukdom vid en mer socialt utsatt situation gäller. Därmed kan inte bara sägas att de fattiga är de som är utsatta. Ojämlikhet i varje led ger ökad risk för alla former av ohälsa för alla människor. Men självfallet är det de mest socioekonomiskt svaga grupper som löper den största risken för ohälsa. 2 Ovanstående bild visar andel av 6-åringarna i Östergötland med kariesfria tänder, stratifierat på socioekonomi (baserat på nyckelkodsområdens disponibla hushållsinkomst) år 2002, 2006 och Som synes har de barn i länet med lägst socioekonomisk status högst andel karies och med en tydlig tendens till ökning. På andra sidan skalan, hos de barn med högst socioekonomisk status, sjunker istället kariesförekomsten. Att titta på kariesförekomsten i ung ålder är ett vedertaget sätt att förutse relativ framtida ohälsa hos individer. 3 Via detta inser vi hur viktigt det är att motverka omjämlikhet i samhället. Det handlar både om hänsyn till individen och om de offentliga kostnaderna som stiger med ohälsotalen. Sannolikt kan vi använda offentliga resurser bättre om vi inte behöver lägga dem på sjukvårdskostnader som kan undvikas genom förebyggande arbete. En möjlighet att förebygga ojämlikhet i hälsa är att minska socioekonomiska skillnader mellan olika bostadsområden och göra särskilda insatser för barn från familjer i utanförskap. Att skapa jobb åt föräldrar som lever under socioekonomiskt svaga förhållanden kan vara ett sätt att stärka dessa barns barns villkor. Arbetsintegrerande sociala företag ett möjligt verktyg för det. 1 Regionförbundet Östsam, IBID 3 IBID 5

6 Figur 1 Motalas bostadsområden utifrån socioekonomi Bilden ovan visar skillnader i socioekonomi mellan olika bostadsområden i Motala. De mörkgröna är områden där risken för ohälsa är lägst, och de gula områden där risken för ohälsa är högst. Ljusgrönt är näst lägst hälsorisk och grått näst högst hälsorisk. 4 Fastighetsvärdena följer samma linje mörkgröna områden har höga fastighetspriser (samt hög andel privat ägande), gula områden har låga fastighetspriser (och hög andel offentligt ägande). Den traditionella metoden för att motverka ekonomiska fördelar av att besitta ett fördelaktigt läge är fastighetsskatten. Inom nationalekonomin kallas privata intäkter från fördelaktiga lägen för privilegiehyror (eng: economic rent) och det är dessa som fastighetsskatten delvis används för att neutralisera. Detta skapar ett mer jämlikt samhälle och snedvrider marknaden i lägre utsträckning än de flesta andra skattemodeller. Vilket även underlättar för tillväxt då inga eller få extra bördor läggs på arbete och företagande. Enbart markvärde kan utgöra privilegiehyra i denna kontext. 5 Idag är fastighetsskatten ersatt av en kommunal fastighetsavgift som är så låg att den inte kan göra någon nämnvärd skillnad i detta avseende. Det behövs med andra ord nytänkande för att lösa problematiken kring ojämlik hälsa mellan våra olika stadsdelar. En innovativ lösning att titta på är markanvisning med social hänsyn. Tomträttsavgäld och arrende som finansieringsverktyg Markanvisning med social hänsyn beskrivs ofta som en metodik där kommunen ger subventionerade markpriser med motkravet att exploatören bygger på ett sätt som gynnar ekonomiskt svaga målgrupper och/eller subventionerar hyror. Detta är vanligt i utlandet och går under begreppet social housing. Detta är dock inget som minskar den privata fastighetsspekulationen i närsamhället utan tvärtom subventionerar den. När hyran på en fastighet är låg så stiger vanligen säljpriset. Det är därför hyran för en bostadsrätt är lägre än en hyresrätt. Därtill är anvisning med krav på social housing att tumma på marknadsmässigheten vid försäljningen av kommunal mark, vilket är snedvridande för samhällsekonomin i stort. Istället för att sälja mark till subventionerade priser och ställa snedvridande krav kan en kommun ta in marknadsmässig tomträttsavgäld och öronmärka intäkterna för investeringar i 4 IBID 5 Adams,

7 social hänsyn och social ekonomi. Genom detta får exploatören betala marknadsmässiga hyror men behöver inte stå för en stor klumpsumma direkt, vilket är gagnande för exempelvis byggemenskaper och andra mindre byggherrar. Samtidigt snedvrids inte marknaden, skuldsättning undviks och privilegiehyrorna går till samhällsnytta. Avgäldsnivån bör alltid sättas marknadsmässigt för att motverka privat spekulation i markvärdet. Fastighetsspekulation leder i princip alltid till återkommande lågkonjunkturer som bottnar i överskuldsättning med fastigheter som säkerhet för lån. Genom att flytta mark bort från spekulationsekonomin och använda avgäldsintäkterna till socialt relaterade investeringar bör Motala kommun stegvis kunna säkra sin lokalekonomiska soliditet och finansiera satsningar för att uppfylla sina uppdrag gentemot medborgarna. Vill kommunen styra projekt i en annan riktning kan såklart även avgälden sättas låg och kombineras för krav på exempelvis social housing, men då bevaras den privata spekulationen i fastigheten som därmed kommer att stiga i värde (markvärdet) till förmån för ägaren som kommer att i kunna sälja med vinst, där kommunen istället gjorde en förlust via subventionen. Enligt Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH, får en kommun använda tomträtten och dess avgälder till det mesta förutsatt att kommunens egna bolag inte gynnas eller konkurrens snedvrids på ett otillbörligt sätt. Eftersom lågkonjunkturer som uppstår när fastighetspriser sjunker i hög grad påverkar sysselsättning och jämlikhet negativt är dock frågan om kommunen vinner på sådana lösningar överhuvudtaget om man ser långsiktigt på frågan. Även om kommunen har goda avsikter med sina subventioner så kommer fastigheten att bidra till den spekulation som driver fram nästa lågkonjunktur, som i sin tur sänker tillväxten. Tomträtter kopplade till social hänsyn via en markvärdesåterföringsmodell skapar inte den problematiken, utan motverkar den. Mer om detta i senare avsnitt. En annan möjlighet är att använda en strategi med ökade intäkter från tomträttsavgäld för att generellt förbättra kommunens ekonomi. Sociala investeringar är naturligtvis ett sätt att göra detta eftersom lyckade satsningar av det slaget skapar offentliga besparingar över tid. Men att rent generellt använda avgälder som ett sätt att komplettera inkomstskatt är även det en tänkbar möjlighet. Detta eftersom inkomstskatt är snedvridande och kan påverka de lokala företagens vilja att anställa och investera. Metoden används idag på andra håll i världen. 6 Investeringar i social hänsyn och social ekonomi via fondmedel Sociala investeringsfonden är ett verktyg för att uppnå resultatmålet Hälsa och självständigt liv. Genom att rikta markvärdesåterföringen till denna så kan kapitalet tillåtas att växa över tid och långsiktigt öka möjligheterna för Motala kommun att investera i bättre villkor för socioekonomiskt svaga grupper. En möjlighet för att i högre utsträckning även inkludera social ekonomi i arbetet är att addera resultatmålet Social hänsyn för sysselsättning i fondens riktlinjer. Detta för att kunna ge mer stöd till arbetsintegrerande sociala företag. Förutom sociala investeringsfonden så kan den nyinrättade Mikrofonden Östergötland användas i denna strategi. Denna fristående och icke vinstdrivande mellanhand finansierar alla former investeringar inom social ekonomi - vilket främjar sysselsättning inom föreningsliv och tillväxt av fler sociala företag i hela regionen. 6 Walters,

8 En viktig koppling till markvärdesåterföringsstrategin är att Mikrofonden Östergötland även kan finansiera byggnations- och boendelösningar inom sociala ekonomin, som byggemenskaper och kooperativa hyresrättsföreningar. Om investeringarna riktas mot mark ägd av kommunen, där avgälden går tillbaka till fonden, skapas en synergieffekt. 7 Asiatiska tillväxtekonomier som förebild i ostlänksarbetet Hong Kong har jobbat omfattande med arrendeintäkter i snart över 100 år och har idag ingen moms och cirka 2 % -17 % i inkomstskatt beroende på lönenivå. Som mest har Hong Kong plockat in runt 40 % av hela sin offentliga budget via markarrenden. Staden har även finansierat sitt moderna kollektivtrafiksystem (tunnelbana) via markhyresintäkter vilket gjorde satsningen i princip självfinansierande. Detta eftersom infrastruktursatsningar som är till nytta för samhället alltid höjer markvärden. Då all mark i Hong Kong ägs offentligt kom markvärdeshöjningarna över tid in i stadens budget via hyresintäkter eller fastighetsskatt. Genom budgivning hålls markleasingavtalen marknadsmässiga och eftersom inkomstskatterna är låga och moms inte existerar finns hög köpkraft på marknaden som bjuder upp värdet på kontrakten. 8 En nackdel med Hong Kong-modellen är att staden kräver leasingsumman i förskott vilket skapar hög skuldsättning mot finanssektorn. Därmed uppnås inga jämlikhetseffekter utan snarare ökar den sannolikt risken för skuldkriser. En traditionell tomträttsavgäld i Sverige fungerar ur den synvinkeln på ett mer hållbart sätt eftersom den är skuldsättningsneutral. Vad Hong Kong-systemet visar är att en given offentlighet kan använda markvärdesåterföring som metod för att finansiera infrastruktur och minska behovet av inkomstskatter och moms. Figur 2 Hong Kongs offentliga intäkter Studier har visat att Hong Kong lyckats återföra 39 % av alla markvärdeshöjningar mellan 1970 fram till början av 90-talet och finansierat över hälften av sina infrastruktursatsningar på 7 Coompanion Östergötland, Harrison,

9 detta vis, under samma tidsperiod. 9 Till följd av de höga kostnaderna som tillkommer markleasingen är Hong Kong även väl förtätad. Ingen har råd att slösa på markyta i staden. Hong Kong lyfts ofta fram som ett gott exempel på hur fri marknadsekonomi med låga skatter på arbete skapar tillväxt. Vad som vanligen inte nämns är att staden istället hämtar stora intäkter från markägande för att kompensera för detta. Andra asiatiska tillväxtekonomier som Shanghai och Singapore arbetar på liknande vis. Båda dessa väl förtätade städer har ett stort offentligt markägande kopplat till arrendeintäkter. 10 I den så kallade Sverigeförhandlingen kring ostlänken innefattades ett förslag om marvärdesåterföring för att delvis finansiera satsningen. I ett remissyttrande till Sverigeförhandlingen skrevs att: Markvärdeseffekter är, som delbetänkandet också framför, en realitet i flera fall och framförallt ett resultat av större (ny)investeringar. Bättre tillgänglighet som ett resultat av bättre infrastruktur och bättre kommunikationsmöjligheter resulterar i faktiskt ökade fastighetspriser som antingen kommer nuvarande eller framtida fastighetsägare till nytta. Att hämta hem (hela eller delar av) markvärdesstegringen är rimligt då värdeökning på grund av offentliga investeringar bör tillfalla det offentliga och eftersom det också är önskvärt ur fördelningssynpunkt. Vid stora infrastrukturprojekt kan man förvänta sig att markvärdesökningen sker över en lång tid och i flera skeden. Den största direkta värdeökningen sker sannolikt endast centralt kring beslutade stationer. /Remissynpunkter på delbetänkande från Sverigeförhandlingen: Ett författningsförslag om värdeåterföring (SOU 2015:60) 11 Motala kommun har en möjlighet att återföra markvärdesstegringarna till offentligheten genom att utöka sitt bestånd av tomträtter och fastigheter. De asiatiska tillväxtekonomierna kan här utgöra inspiration på hur en lokal offentlighet kan arbeta med detta i större skala. Social ekonomi som verktyg i Framtidens Motala I visionen för Framtidens Motala står att social ekonomi skall utgöra ett verktyg för samhällsutvecklingen. Det finns flera aspekter kring sociala ekonomins möjligheter, att bygga hållbara attraktiva boendemiljöer är en sådan. En tydlig tillväxtaspekt är möjligheten att bidra till att mildra effekter från lågkonjunkturer. De städer i Spanien som har en välutvecklad social ekonomi med många och stora kooperativa företag var de som klarade sysselsättningen bäst efter senaste skuldkrisen i Sydeuropa. Spanien drabbades mycket hårt av denna klassiska fastighetsbubbla som när den sprack gav upphov till omfattande arbetslöshet i hela landet utom i dessa små oaser av större hållbarhet till följd av en väl utvecklad social ekonomi. Liknande effekter sågs i Italien och Frankrike. I Italien bör särskilt nämnas de så kallade konsortier av sociala företag som uppehållit sysselsättningen för svaga målgrupper genom samverkanslösningar. Två av verktygen som användes var sänkning av löner via demokratiska beslut och omflyttning av personal från svaga till starkare kooperativ inom konsortiet. I Frankrike togs vissa fabriker över av anställda, när ledningen ville flytta eller lägga ned, och ombildades till personalkooperativ. Via detta tryggades anställningar Hung, Harrison, Näringslivsdepartementet, Roelants, Hyungsik and errasi,

10 En annan viktig tillväxtfaktor är sociala ekonomins påverkan på tilliten. Enligt svensk tillitsforskning finns tre former av tillit den generella, den partikulära och lokalsamhällestilliten. Lokalsamhällestilliten är av hög vikt för att lösa problem och skapa nya innovationer i lokalsamhället. Sådan främjas genom transperens och gott agerande från offentliga institutioner som genererar förtroende utåt. Genom att bjuda in medborgare och organisationer i utvecklingsarbete och erbjuda egenmakt kan kommuner aktivt arbeta för att stärka lokalsamhällestilliten och därmed främja innovation i närsamhället. Motala kommun har redan ett medvetet och aktivt öppenhetsarbete gällande medborgardialog, kärnvärden med mer, vilket strategiska stödstrukturer för sociala ekonomin bör kunna stärka och förmera. Enligt mätningar gjorda av tillitsforskaren Lars Trädgårdh vid Ernsta Sköndals högskola har Motala en låg tillitsnivå. Motala ligger bland de sämsta kommunerna i landet. Malmö är i botten och Vadstena i toppen. Det som enligt samma forskare, delvis citerande statsvetaren Bo Rothstein, främst avgör graden av tillit är institutioners grad av öppenhet och omutbarhet. 13 Med institutioner menas inte bara offentliga organisationer. Ett samhälle utan tillit har sämre förutsättningar för tillväxt eftersom transaktionskostnaderna ökar via misstroende. Handel, myndighetsutövning och goda relationer mellan individer försvåras. Även okontrollerat ökad mångfald leder till försämrad tillit, vilket enligt Trädgårdh är en viktig förklaring till varför Malmö hamnar längst ned på den så kallade tillitsbarometern. Staden har helt enkelt inte lyckats med sitt integrationsarbete i den mån som krävs i förhållande till den mängd nysvenskar som tagits emot. Därtill har kommunen enligt kritiker styrts på ett sätt som inte varit tillräckligt öppet gentemot medborgarna. 14 Genom att använda social ekonomi och social hänsyn som verktyg inom integrationsarbete bör tillitsutmaningen som exempelvis ett högt flyktingmottagande innebär kunna underlättas. Motalas framgångsrika arbete med att öka tilliten inom näringslivet via innovationen Tillväxt Motala (en ny lokal institution) kan också lyftas fram som ett gott exempel och som möjlighet att inkludera i detta arbete. Enligt Trädgårdh stärker institutioner av sådant slag den partikulära tilliten. Detsamma gäller kooperativ och organisationer inom ideella sektorn som skapar allmännytta för samhället förutsatt att de är öppna och omutbara. De sydeuropeiska städernas arbete med att utveckla företagande inom social ekonomi har alltså varit ett sätt att främja den partikulära tilliten i ett samhälle där både den generella tilliten och lokalsamhällestilliten varit låg, bland annat till följd av korruption. Därmed stärktes tillväxten. Vad vi kan lära mer av Sydeuropa och även USA, där ett aktivt arbete för att öka företagandet inom social ekonomi pågår, är att jobba med konsortiestrukturer där kooperativ delar på resurser och stöttar varandra. Därmed blir de mer robusta och hållbara. 15 Även i Sverige har goda exempel på detta skapats de senaste 10 åren. Bland annat konsortierna Kooptjänst och Vägen Ut!Kooperativen som tillsammans organiserar över 60 sociala företagsverksamheter. Ett omfattande företagande för social hänsyn har byggts upp via ett långsiktigt strategiskt arbete inom dessa organisationer, som idag sysselsätter och anställer många hundra individer. Kombinerat med kommunens befintliga strategier för att öka sin öppenhet gentemot medborgarna, Tillväxt Motalas arbete för ökat förtroende inom näringslivet, bör sannolikt positiva kombinationseffekter för hållbar tillväxt kunna skapas via långsiktiga investeringar i social ekonomi för ökad tillit. Likväl som för sysselsättning och anställningar med social 13 Trädgårdh (et al), Trädgårdh (et al), Democracy Collaborative,

11 hänsyn - där de arbetsintegrerande sociala företagen kan komma att spela en viktig roll. Företrädesvis organiserade som konsortier för ökad hållbarhet och större tillväxtpotential. Stockholm Motala och tomträtten Den kommun i Sverige som jobbat längst och systematiskt med tomträtter är sannolikt Stockholm som inledde detta arbete redan i början av 1900-talet. Det fanns en samsyn mellan socialdemokrater och liberaler om att kommunen behövde utöka sitt markägande av sociala anledningar. Stockholm hade stora sanitära och trångboddhetsrelaterade problem där tomträtten, samt inte att förglömma olika organisationsformer inom sociala ekonomin för boende, blev en viktig del av den bostadspolitik som sedermera bidrog till lösningar, både gällande ökat byggande och sociala frågor. 16 År 1997 hade Stockholm 68 % av stadens mark i kommunal ägo vilken utgjorde 55% av bostadsmarknaden. Grunden lades 1903 då Carl Lindhagen begärde en mer aktiv kommunal markpolitik i kommunfullmäktige. Senare samma år var en plan antagen för systematisk utvidgning av det kommunala markägandet. Att fokus legat på sociala frågor i det förpolitiska arbete som ledde till reformen vittnar en motion till Stockholms stadsfullmäktige 1895 där C A Söderlund menade att staden måste äga jorden om inte markprisstegringen skulle underminera alla socialpolitiska avsikter. Stockholm lyckades fram till slutet av 1990-talet både behålla och utvidga sitt markägande oavsett politiskt styre. 17 I Motala finns ingen tradition hos kommunen att äga mark på samma sätt som exempelvis Stockholm. Idag har Motala kommun bara en handfull tomträtter så utgångspunkten är från en mycket låg nivå. Kommunens strategiska arbete med sociala investeringsfonden och social ekonomi är dock även det i sin praktiska linda och genom att komplettera med markanvisningar med social hänsyn skapas ett embryo till ett självfinansierande system för social hållbarhet som kan växa över tid. I Framtidens Motala 2030 kommer summorna att vara mer betydande förutsatt att tomträtterna utökas systematiskt år efter år. Stockholm kan här utgöra en förebild. Även om Stockholm ägt mycket mark har staden inte tummat i överkant på marknadsmässigheten. Marken har dock använts som både bostadspolitiskt och beskattningsmässigt verktyg under de 90 år som staden uppehållit denna linje. Möjligheten att styra över vilka byggherrar som givits tillträde till marken och vilka upplåtelseformer som får användas har även skapat en unik klassblandning i flera av stadens bostadsområden. Detta enligt författaren Mats Deland. 18 En sista viktig sak att nämna är att detta föreslagna markvärdesåterföringssystem på intet sätt påverkar befintliga fastighetsägare utan kompletterar endast marknadsbilden med en ny organiseringslösning. Vare sig privatperson eller företag behöver vara oroliga för negativa effekter på sin befintliga privatekonomi med detta förslag. Däremot är det möjligt att kommunen själv måste göra omprioriteringar i budget för att sjösätta systemet. 16 Deland, Deland, IBID 11

12 Att planera för markanvisning med social hänsyn För att kunna planera för markanvisning med social hänsyn krävs förståelse för vad som påverkar markens värdestegring. Totala fastighetspriser stiger av tre orsaker när ägaren själv förhåller sig passiv och inte genomför förbättringar. 1: Realtillväxt som höjer värdet på läget (markens värde, inte eventuella byggnaders värde) 2: Tillgångsinflation till följd av Riksbankens penningpolitik eller ensidig kreditallokering av affärsbanker 3: Marknaden har för lågt utbud av tillgängliga boenden i förhållande till efterfrågan Det som kommunen kan prognostisera för och påverka själv är realtillväxt som höjer markvärdet. Detta eftersom kommunen regelbundet genomför tillväxtinvesteringar och välfärdssatsningar av olika slag. På kort sikt kommer markvärdet att höjas i de lokalsamhällen där dessa satsningar genomförs upp mot samma nivå som värdet av investeringen. På längre sikt påverkar det hela Motalas tillväxt i uppåtriktning då satsningar av detta slag skapar externa stordriftsfördelar för marknadsekonomin. Även då höjs markvärdena realt och tillgängliggörs för återföring. 19 När penningpolitik påverkar tillgångsvärdena via inflation har Motala via detta system en beredskap genom ägande, men det går inte att prognostisera långsiktigt för detta på grund av den nationella penningpolitikens godtyckliga natur. Detsamma gäller bostadspolitikens inverkan på tillgång och efterfrågan på bostäder. Helst skall marken som anvisas med social hänsyn ägas av kommunen innan det blir klart att välfärds- eller tillväxtinvesteringen skall genomföras. Detta eftersom markspekulation ofta snabbt driver upp fastighetspriser när det blir klart att ett läge kommer att förbättras. Detta 19 Walters,

13 hände i Kimstad i Norrköpings Kommun när det blev klart att Östgötapendeln skulle stanna där. Över en natt steg lokala fastighetspriser med flera hundra tusen. Fördelat över hela ortens fastighetsbestånd blev detta sammantaget högst substantiella värdeökningar. Detta enligt styrelsemedlemmar i Kimstad byalag. En sådan möjlighet till välståndsökning utan att göra några egna insatser är i lägre grad något som tillkommer medborgare i socioekonomiskt svaga områden där de boende oftast hyr sin bostad. Samhället dras med andra ord isär socioekonomiskt av denna ekonomiska effekt, som kallas lagen om jordränta. 20 Genom markanvisningar med social hänsyn får även medborgare som hyr sin bostad ta del av detta flöde via samhällsinvesteringar, exempelvis i deras barns uppväxtvillkor. På så vis ökar vi den ekonomiska jämlikheten och sannolikt även jämlikhet i hälsa på ett systematiskt sätt. Även privata tillväxtinvesteringar höjer markvärden, exempelvis etableringen av ett hotell, en bio eller livsmedelsbutik i centrum. Sådana värden kan också fångas upp av kommunen via avgälder. Genom att utveckla en plan för hur tomträtter på bästa sätt bör placeras i kommunen för att tajma med tillväxt och framtida offentliga investeringar bör den långsiktiga intäktspotentialen kunna optimeras. Inom en radie av max 300m kring investeringsläget är lämpligt, helst bör markägande finnas inom 50m, enligt Nicolaus Tideman. Kommunen kan självfallet om den finner det nödgat istället sälja mark som värdejusterats enligt samma modell. Men detta ger endast tillfälliga vinster för kommunen. Om stadsbyggnadsenheten finner det nödvändigt för att finansiera sin verksamhet kanske det går att kombinera försäljning av tomter med tomträtter eller någon liknande modell - för att planprocessen för tomträtterna ska gå plus minus noll. Kortsiktiga utmaningar kan helt enkelt behöva hanteras av kortsiktiga lösningar ibland. Strax efter en kraftig lågkonjunktur eller finanskris när fastighetspriserna har dalat kan det vara ett bra tillfälle för kommunen att utöka sitt bestånd av fastigheter. Med tanke på det i senare avsnitt beskrivna läget gällande överhettningsrisk på svenska fastighetsmarknaden kan det mycket väl vara så att det redan inom denna mandatperiod kan vara lämpligt att inta en beredskap för detta. Kooperativ markstiftelse (Community Land Trust) Projekt sociala ekonomin har haft två besök från USA under 2014 och 2015 med expertkunskaper gällande så kallade Community Land Trusts (CLT) och även markvärdesbeskattning (Land Value Tax). Dessa var professor i nationalekonomi Nicolaus Tideman från universitetet Virginia Tech, samt CLT-experten Dan Sullivan från Pittsburgh. De gav projektet kunskap om hur CLT-systemet fungerar i USA för att skapa åtkomliga boenden. Systemet har även börjat få fäste i bland annat Belgien och UK. CLT kan enklast beskrivas som ett kooperativt organiserat tomträttssystem. Medlemmarna som också bor på CLT-ägd mark beslutar gemensamt om styrning och drift av organisationen. Alla hus ägs privat eller kooperativt. Närliggande exempel finns även i Tyskland. Stiftung Trias arbetar där med att flytta ut mark och bebyggda fastigheter från den kommersiella marknaden och använder Erbbaurecht som medel vilket kan liknas vid en sorts privat tomträtt. 20 Adams,

14 Figur 3 Ett av kvarteren i Burlington Community Land Trust (Foto: Patrik Witkowsky, 2016) Markarrendet i en CLT används, enligt Sullivan, för att utöka markägandet, subventionera boendekostnader (social housing), betala de boendes skatter (vanligen fastighetsskatter) och skapa allmännyttiga tillgångar på den gemensamma marken. En av de äldsta CLT vid namn Arden Delaware finansierar exempelvis en allmän park och ett bibliotek. USA:s största CLT skapades i Burlington via främjande åtgärder från borgmästaren som då var Bernie Sanders (kandidat till presidentkandidatposten för Demokraterna, 2016). Erfarenhet har visat att boende i en CLT inte har behövt lämna sina hem vid finanskriser på samma sätt som miljontals amerikaner som belånat sig tvingats till. Senast bevisade CLT sin hållbarhet gentemot spekulationsdrivna delar av fastighetsmarknaden, enligt Sullivan och Tideman. De boende har även kunnat få tillgång till bra bostäder trots lägre inkomster. I USA används CLT-modellen även för att skapa attraktiva åtkomliga boenden på landsbygden. Det finns även förslag och modeller på CLT som används för att stödja jordbruket genom att investera arrende i olika nyttigheter för lantbrukare. 21 CLT-modellen och klimatsmart/ekologiskt boende Stephen Hinton från Änggärdets Ekoby utanför Flen besökte projekt sociala ekonomin under sommaren 2015 och höll ett föredrag om ekologiska boenden. Detta som en del av ett seminarium om finansieringslösningar för cirkulär ekonomi. Stephen är även grundare av Omställning Sverige och styrelsemedlem i JAK Banken. Figur 4- Hultabygdens kretsloppsförening (Foto: hultabygden.se) Hans förslag är att ekobyar på landsbygden bör etableras i samverkan med ekologiskt drivna 21 Housing Assistance Council, ISBN

15 lantbruksföretag, företrädesvis kooperativa sådana om möjligt. Lantbruket kan då producera ekologiska livsmedel till de boende i ekobyn som i sin tur kan bidra med komposterbart avfall och även sin egen urin som gödsel till lantbruket. Ett hållbart lokalt kretslopp kan via detta byggas upp. Förebilden är Hultabygdens kretsloppsförening utanför Linköping som jobbar just på detta vis. Ett drygt 40-tal hushåll och lantbrukare, har gått samman för att etablera detta hållbarhetsarbete som även innefattar egen grön el-produktion. Man engagerar sig även i sociala frågor som exempelvis uppförandet av ett kooperativt äldreboende. Hinton föreslog att samma kretsloppssystem bör kunna fungera i städer genom uppförande av vad han kallar för ekoenheter - exempelvis ett flervåningshus eller villaområde som kopplas samman med ett lantbruk eller urbana matproduktionslösningar enligt samma modell som i Hultabygden. Detta bör kunna skapa både sysselsättning och jobb menar han. Dan Sullivan föreslog i sitt seminarium i Motala 2014 att rurala tätorter bör byggas upp som community land trusts. Dessa kan börja i liten skala och ju mer samhället utvecklas desto mer ökar markvärdena som sedan återcirkuleras som lokal samhällsnytta samt, i hans modellförslag, avkastning till eventuella investerare. Detta kan då bli ett sätt att skapa sparlösningar för enskilda som samtidigt främjar utveckling på landsbygden. Dan Sullivan menade att denna typ av rurala CLT:s bör främja lokalt företagande genom att använda arrendeintäkter för att stärka villkoren för lokala småföretag belägna på CLT-ägd mark - som momsrabatter på ekologiska matkassar, investeringar i solpaneler, gröna bilpooler eller liknande. Medel kan naturligtvis även gå till social hänsyn och social ekonomi. En modell med klimatsmarta boenden kopplade till ett system för markvärdesåterföring skulle möjligen kunna skapas som ett projekt, exempelvis ihop med Linköpings Universitet, för att etablera ett gott exempel. Tänket går hand i hand med arbetet med industriella ekosystem och andra utvecklingsarbeten inom den cirkulära ekonomin som centrum för industriell miljöteknik är engagerade i. Detta skulle sannolikt även kunna fungera som ett socialt företagsprojekt med inriktning mot exempelvis ekologisk matproduktion, småskaliga klimatsmarta husbyggen eller gröna el-installationstjänster. Hinton menar även att marknadsföring av bra platser för etablering av ekobyar kan vara ett sätt för kommunen att delvis bli mer attraktiv för nyinflyttning. Idag finns många grupper som letar efter denna möjlighet men få kommuner försöker nischa in sig för att attrahera just dem. Ofta är detta högutbildade personer vilka skulle kunna utgöra positiva tillskott i Motala. CLT och Motala Projektet har tittat på om en CLT av amerikansk modell skulle gå att upprätta i Motala. Sveriges regelverk och tradition gör det dock svårt att skapa hållbara lösningar på så kallad ofri grund. I en amerikansk CLT byggs och ägs samtliga hus privat, på gemensamt kontrollerad mark, som trots det demokratiska ägandet utgör ofri grund i relation till den enskilde. Medlemmarna beslutar gemensamt om markens användning i en CLT och alla ska kunna vara med och påverka, men i Sverige bör en sådan lösning sannolikt ändå undvikas, enligt de sakkunniga som projektet talat med. Däremot kan anpassade lösningar skapas. En sådan anpassning utifrån Dan Sullivans grundmodell är en lösning där investerare satsar pengar i ett bolag som köper fastigheter med befintliga hus eller för nybyggnation. Husen omvandlas sedan till kooperativa hyresrätter som självförvaltas av de boende. Bolaget tar ut avgifter motsvarande markarrendet (tomträttsavgäld) fast utan att sälja huset. Den kooperativa 15

16 hyresrättsföreningen tar de hyror och avgifter den behöver för att kunna betala hyran av huset till det ägande bolaget samt sköta drift och underhåll. Förslaget kommer i två möjliga varianter - 1: Motala kommuns fastighetsbolag agerar investerare, byggherre och ägare. Utformningen och uppstartsprocessen av husbygget kan om så önskas och intressenter finns ske via en byggemenskap. Ekonomiska överskott bortom det som krävs för drift och hållbar utökning av fastighetsbeståndet går till kommunens sociala investeringsfond eller Mikrofonden Östergötland. Avkastningen kan förslagsvis även användas till investeringar i infrastruktur och välfärd i geografiska områden där kommunen äger fastigheter och tomträtter. 2: En näringsdrivande stiftelse eller ett bolag ägt av Motalas sociala ekonomi arbetar med egna och externa investeringsmedel för att bygga upp ett fastighetsbestånd. Vinsten från hyror och avgifter (motsvarande markarrendet) fördelas sedan jämlikt mellan investerare, inköp och uppförande av fler fastigheter/hus samt lokala samhällsnyttiga ändamål eller återbäring till de boende. Husen driftas och underhålls av kooperativa hyresrättsföreningar eller bostadsrättsföreningar. Investerare kan vara både en juridisk eller fysisk person, inklusive de boende själva. Egennytta eller allmännytta Av tradition används privat fastighetsägande idag ofta som pensionsbesparingslösning i Sverige. Genom att investera i alternativ 2 i föregående avsnitt kan pensionen tryggas på ett liknande vis, men utan deltagande i en aktivitet som bidrar till fastighetsbubblor. Arrendeintäkter i reda pengar, istället för nominella stegringar i fastighetsvärden blir då sparlösningen. Hypotetiskt sett bör en sådan variant kunna öka intresset för en svensk CLTlösning. Vinstintresse kan även spela andra viktiga roller. Figur 5 Medlemsmöte i Arden Delaware (Foto: Patrik Witkowsky, 2016) Dan Sullivan betonar vikten av att det finns utomstående investerare till en CLT som har ett vinstintresse. Detta för att de boende inte ska börja tänka egennyttigt istället för allmännyttigt och använda alla överskott för att skapa egna vinster istället för att följa det ursprungliga syftet med verksamheten. Detta har varit ett stort problem i USA där CLT ägs helt kooperativt och därmed kontrolleras 100 % av de boende. I princip samtliga fall där ursprungstanken med verksamheten har varit helt allmännyttig så har den över tid övergått till egennyttig. Genom att ha ett utomstående vinstkrav från början, i begränsad form, finns någon med rättsligt intresse att stämma verksamheten om den avviker från ändamålet att växa. Trots vinstintresset så stärks då möjligheten att skapa allmännytta i ett helhetsperspektiv, enligt Sullivan. 16

17 Nicolaus Tideman ger ett alternativt förslag där ändamålsparagrafen stipulerar att de som bott längst på CLT skall ges utdelningar då ges även de ett rättsligt intresse av att arrendeintäkterna växer. Om investerarna med avkastningssyfte i en svensk modell är Mikrofonden Östergötland, andra allmännyttiga aktörer inom social ekonomi, filantropiska organisationer eller en offentlig instans så är allmännyttan säkrad i alla led om privat vinstintresse helt vill undvikas. Tidemans lösning är dock intressant eftersom den ger avkastningen till äldre personer vilket skulle kunna ses som en pensionsparlösning. Oavsett om förslag 1 eller 2 används så kommer systemet sannolikt att medverka till en ökad jämlikhet i hälsa mellan olika boendeområden så länge fördelningen sker med någon form av social hänsyn. En ren återbäring till de boende, där alla får samma summa, kommer bara det att bidra till ökad jämlikhet mellan olika boendeområden - förutsatt att fastigheter ägs i både socioekonomiskt rika och svaga områden, samt gärna även både ruralt och urbant. Samma återbäringssumma men olika hyresnivåer beroende på läge skapar då omfördelningseffekten. Ett jämförbart fördelningssystem återfinns i Alaska där samtliga medborgare får en årlig utdelning från delstatens oljeintäkter via The Alaskan Permanent Fund. Det systemet har bidragit till att göra Alaska till USA:s mest jämlika delstat, enligt Sullivan och Tideman. Figur 6 Nybyggnation i Burlington Community Land Trust (Foto: Patrik Witkowsky, 2016) Genom att CLT-system med fokus på allmännyttig marvärdesåterföring har som ett inneboende ändamål att expandera geografiskt så kommer sannolikt en ökad jämlikhet att kunna växa fram i lokalsamhället över tid, förutsatt att den bevarar sin allmännyttiga inriktning. Dan Sullivan beskrev i sin presentation hur vissa CLT:s skapade i början av talet i USA skulle täckt hela delstater vid det här laget om inte medlemmarna ändrat inriktningen från ökande allmännytta till egenintresse. 17

18 Markvärdesåterföring och nationalekonomin Figur 7 Den tudelade fastighetsskattens effekter på bostadsbyggandet i Pittsburgh (Källa: Dan Sullivan) Dan Sullivan berättade under sitt seminarium även om Pittsburgh, vars lokala offentlighet under flera decennier speglade ett CLT-samhälle genom att beskatta markvärde till tydliga delar av motsvarande arrendenivå. Han var själv med och kampanjade fram reformen på 70- talet. Staden lyckades via detta helt undvika den senaste finanskrisen eftersom spekulation i fastigheter i praktiken hade avskaffats. Skattereformen inleddes på 70-talet med regelbundna skattejusteringar upp till en relativt hög andel av motsvarande arrendevärdet på marken. Istället för spekulationsbubbla fick staden en byggboom som skapade bostäder till merparten av befolkningen. Detta eftersom markägande kom med en kostnad som gjorde oanvänd mark till en ekonomisk belastning som endast kunde lösas genom försäljning eller genom någon form av tillväxtskapande aktivitet som gav intäkter att betala skatten med. Andra effekter som kopplats till markvärdesskatten i Pittsburgh är fler företag, sänkt arbetslöshet, lägre brottslighet och högre brandsäkerhet. En förtätning av stadsbilden blev också en följd. Noterbart är att Pittsburgh utgick från en traditionell fastighetsskatt som successivt förändrades till förmån för beskattning av markvärde. En låg beskattning av byggnader och andra förbättringar av fastigheten bibehölls. En liknande reform skulle kunna genomföras i Sverige om kommuner fick tillåtelse av regeringen att omjustera den kommunala fastighetsavgiften. I Danmark har man haft en låg markskatt sedan 50-talet och även i Estland finns en liknande lösning. Dock gäller i bägge fall att skattenivåerna är för låga för att påverka strukturellt gällande överhettning på fastighetsmarknaden. Pittsburgh gick steget längre. Det närmaste som hänt i Sverige gällande denna fråga är de tidigare nämnda remissyttrandet till Sverigeförhandlingen kring Ostlänken Värdeåterföring av markvärdeseffekter är en i många fall outnyttjad möjlighet att finansiera infrastruktur. Det finns ett antal juridiska aspekter att titta närmare på och utreda, men en lokal eller regional (fastighets)skatt kan vara en bra (effektiv) lösning med goda fördelningsaspekter. Fastighetsavgiftens (eller skattens) storlek skulle kunna bestämmas av kommunerna i stället för som nu av staten. Det kan argumenteras för att det skulle ge bättre incitament för att välja samhällsekonomiskt lönsamma projekt samtidigt som det skulle resultera i en bättre fördelning av nytta och kostnad mellan olika kommuner. Även 18

19 fördelningen av nytta och kostnad mellan fastighetsägare och andra medborgare skulle bli bättre. En sådan fastighetsskatt bör då kopplas till endast markvärdet för att exkludera förändrat fastighetsvärde till följd av exempelvis förbättringar på fastighetens byggnader. En fastighetsskatt kopplad till taxeringsvärdets markvärdesdel, som i sin tur bygger på faktiska försäljningspriser, skulle följa prisutvecklingen över tiden och betalas årligen. /Remissynpunkter på delbetänkande från Sverigeförhandlingen: Ett författningsförslag om värdeåterföring (SOU 2015:60) 22 Argument för en tudelat fastighetsskatt som i Pittsburgh, eller en ren markskatt, för att motverka bostadsbubblor är klassiskt inom nationalekonomin. Sällan ges det dock gehör politiskt - trots att finanskriser till följd av spruckna bostadsbubblor återkommer strukturellt i samhällsekonomin. Varje gång detta händer minskar sysselsättning och ojämlikhet ökar i hög omfattning. Privata fastighetsägare som hoppats sälja sina hus till vinst gör istället en förlust när priserna störtdyker. I värsta fall utbreder sig ny fattigdom som i USA och Sydeuropa efter krisen Under 90-talskrisen i Sverige gick företag omkull med massarbetslöshet som följd. Detta var också en klassisk bostadsbubbla kopplad till skenande fastighetsvärden. Figur 8 Svenska fastighetsvärden Källa: ekonomifakta.se I Sverige stiger nu bostadspriserna exponentiellt sedan länge. Om en djup nedåtgång inträder vid dessa nivåer kommer det få allvarliga konsekvenser för hela landets ekonomi, inklusive Motalas. Notera dagens prisnivåer i bilden ovan i jämförelse med finanskrisen på 90-talet där de snabbt efter 1985 (då kreditmarknaden avreglerades, vilket grundlade en spekulationsboom i fastigheter) och dök från 1990 till 1993 med mycket stora negativa konsekvenser för företag och löntagare. Dagens nivåer är markant högre varför en krasch av liknande slag utan minsta överdrift skulle kunna bli förödande. Detta gör att CLT-modellen, och markanvisning med social hänsyn, bör vara intressant för inte bara Motala Kommun utan alla lokalsamhällen i Sverige att utforska som motverktyg. Nationellt kanske även beskattning bör övervägas. Joseph Stiglitz, erhållare av Riksbankens pris i nationalekonomi till Nobels minne, har i senare studier visat att den främsta källan till de omfattande globala socioekonomiska skillnaderna som finns idag i första hand härrör från kopplingen mellan banksektorns 22 Näringsdepartementet,

20 kreditgivning och fastighetsmarknadens sätt att fungera. Stiglitz ledde det forskarlag som 1979 påvisade evidens för hur offentliga investeringar påverkar markvärdet - vilket resulterade i teorin the Henry George Theorem. En teori han även bygger sina senaste studier på. Hans recept för att motverka denna globala ojämlikhet som enligt honom i princip har samma proportioner som under medeltiden numera, är att beskatta markvärde. 23 The Henry George Theorem visar att markvärden under rätt förutsättningar ökar till samma nivå som värdet på den genomförda investeringen, relativt snabbt. Över tid kan markvärden genererade av tillväxt som investeringen bidrar till överstiga detta i omfattande grad. 24 Principen är att detta värde tillhör allmännyttan, eftersom allmännyttan skapade det. Rådet att beskatta markvärden återfinns i klassiska nationalekonomiska standardverk som Adam Smiths Wealth of nations och David Ricardos On the principles of political economy and taxation. Till och med Milton Friedman har i föredrag gjort uttalanden om Henry Georges markskatt som den minst dåliga av alla skatter. Även Karl Marx förespråkade att markhyrornas värde borde tillfalla det allmänna. Olika författare har beskrivit det som en intressant notering att nationalekonomer på både höger- och vänsterkanten ofta är överens om just denna fråga. 25 Ett problem med fastighets- och markskatt är att de är väldigt synliga för skattebetalaren, till skillnad från de källskatter som idag är normen för offentlighetens finansiering. Därför är de svåra att förklara för fastighetsägare som ska stå för inbetalningen. Detta gäller även markskatten trots att den inte är lika obekväm som fastighetsskatten som de facto bestraffar förbättringar av den egna fastigheten (däremot kompenserar den fastighetsägare vars läge försämrats av exempelvis buller från turism, vindkraftverk eller transportinfrastruktur genom att sänkas när markvärdet sjunker). Nicolaus Tideman föreslår en alternativ skatteform som lösning på detta problem. Istället för att beskatta mark direkt så kan offentligheten beskatta ränteintäkter från fastighetslån. Då blir det banksektorn som får betala skatten, ungefär som ett säljande företag betalar in konsumentens moms till skatteverket. Fastighetsägaren betalar bara sina räntor och amorteringar som vanligt. På så vis kan det pedagogiska problemet med skattens synlighet gentemot individen kringgås. Eventuellt kan lösningarna införas i kombination där markvärdesskatten blir avdragsgill mot det beskattade fastighetslånet. På så vis får fastighetsägare inga problem med ökade skatter om de är skuldsatta till finanssektorn med sin fastighet som säkerhet. Till skillnad från traditionell fastighetsskatt behöver de heller inte betala mer till skatteverket om de genomför renoveringar på sitt hus. Ur lokalsamhälleligt perspektiv är det enda möjliga sättet att spegla Tidemans förslag att verka för att lokala banker startas som behåller vinster för att löpande öka sin utlåning samt investerar dem lokalt i social hänsyn och social ekonomi (se modellen i inledning ). Effekten blir liknande som beskattning men begränsat till bankens marknadsandel. Våra traditionella sparbanker är en del av den så kallade etablerade kooperationen och tillhör därmed sektorn social ekonomi. Från 1800-talet fram till cirka 1950 hade vi ett omfattande nätverk av lokala sparbanker som sannolikt utgjorde effektiva verktyg för markvärdesåterföring. Detta både till 23 Stiglitz, Stiglitz (et al), Adams,