Wallenstam delårsrapport

Transkript

1 Wallenstam delårsrapport 1 januar i 30 september 2009 Hyresintäkterna för perioden ökar till Mkr (937), varav de för kvartal tre uppgår till 337 Mkr (314). Fastighetsresultatet för perioden förbättrades med 29 % till 277 Mkr (214). Periodens resultat efter skatt uppgår till 122 Mkr (76), varav det för kvartal tre uppgår till 21 Mkr (-122). Vinst per aktie för perioden uppgår till 2 kr (1) och för kvartal tre till 0,3 kr (-2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 5 Mkr (-168) och på derivatinstrument till -99 Mkr (-6). Investeringar i fastigheter uppgår till Mkr (970), varav förvärv 596 Mkr. Investeringar i vindkraft uppgår till 113 Mkr (278). Substansvärde per aktie uppgår till 179 kr (176). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Vi har ett stabilt resultat och ökande hyresintäkter vilket är tillfredställande. Vårt driftnetto ökar till 676 Mkr, en ökning med 9 % jämfört med motsvarande period föregående år. Vårt bostadsbestånd är fullt uthyrt och vi har snart över 500 lägenheter i produktion. I vårt kommersiella bestånd har vi en jämn och bra tillströmning av lokalhyresgäster och uthyrningsgraden uppgår till 96 %.

2 INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 30 september Koncernens resultaträkning i sammandrag 9 Koncernens balansräkning i sammandrag 10 Koncernens segment och kassaflödesanalys i sammandrag 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt 16 Detta är Wallenstam 18 Definitioner 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper se årsredovisningen sidan 70. Redovisningsprinciperna från föregående har inom vissa områden förändrats, se årsredovisningen sidan 72 för mer information. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 4 november 2009 klockan 09:00 (CET). Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt För information om Wallenstams värderingsmodell: 2 WALLENSTAM

3 delårsrapport 1 januari 30 september 2009 VD kommenterar kvartalet Wallenstam har en god finansiell ställning och ett bra kassa flöde som gör att vi kan fortsätta vår offensiva satsning på nybyggnation och ta tillvara på de affärsmöjligheter som uppstår. De för oss viktiga händelserna under kvartalet är: Att våra hittills beslutade nybyggnationsprojekt på drygt 460 lägenheter går enligt plan. Under kvartal tre har vi även förvärvat 172 lägenheter i Bergsjön, Göteborg. Att vi har en jämn och bra tillströmning av lokalhyresgäster. Uthyrningsgraden för våra kommersiella fastigheter är stabil och uppgår till 96 %. Vår nettouthyrning uppgick vid kvartalets utgång till cirka kvadratmeter. Att vi fortsätter vår satsning på hållbar utveckling. Under tredje kvartalet startade vi ett energibesparingsprojekt i fastigheten Bergen 1 i Husby, Stockholm. Med hjälp av installation av bland annat bergvärme och kompaktsolfångare minskar vi energiåtgången i fastigheten med 80 %, vilket motsvarar årsförbrukningen av värme för cirka 175 villor. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 122 Mkr (76). Resultat per aktie uppgår till 2 kr (1). Förändringen beror framför allt på ett högre driftnetto samt skillnader i värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. Fastighetsresultatet för perioden ökar med 29 % till 277 Mkr (214). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden ökar till Mkr (937). Av hyresintäkterna utgörs 566 Mkr (514) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 442 Mkr (423) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningen är främst en effekt av fortsatt hög uthyrningsgrad, högre hyresnivåer och ett större fastighetsbestånd. driftkostnader En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam, trots avgiftsökningar, har en högre överskottsgrad. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 334 Mkr (315). Driftnettot ökar till 676 Mkr (622). ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader har minskat till 117 Mkr (130), trots att antalet anställda har ökat. Minskningen är en effekt av Wallenstams fokus på kostnadskontroll och arbete med att sänka de administrativa kostnaderna. Föregående års kostnader belastades med 8 Mkr för optionsprogram till personalen. övriga rörelseintäkter och -kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 13 Mkr (12) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 15 Mkr (24), under motsvarande period föregående år gjordes en korrigering med 10 Mkr avseende tidigare perioder. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till netto 5 Mkr (-168), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 16 Mkr. Avkastningskraven på kommersiella fastigheter har höjts under året. Detta motverkas till viss del av fortsatta driftnettoökningar som bidrar till att fastigheternas värde ökar. Värdeförändringen beror främst på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -40 Kapitalisering av driftnettoförändring 115 Framtida investeringsbehov -86 Realiserade värdeförändringar 16 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 5 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 25 Mkr (10). Ökningen är främst en effekt av erhållen ränta på finansiell placering i värdepapper. Finansiella kostnader uppgår till 322 Mkr (312). Ökningen beror på en större lånevolym och längre genomsnittlig räntebindningstid. På boksluts dagen uppgick genomsnittsräntan till 3,96 % (4,23). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Värdeförändring av derivaten uppgår till -99 Mkr (-6), varav -132 Mkr är en effekt av avslutad säkringsredovisning, motsvarande belopp har återförts från eget kapital. Orealiserad värdeförändring på övriga finansiella derivatinstrument uppgår till 33 Mkr. Realiserad värdeförändring utgör -0,4 Mkr (9). WALLENSTAM 3

4 skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad om 45 Mkr (-72). Den aktuella skatten för inkomståret 2009 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % (28). I princip uppstår ingen skattebetalning tack vare möjligheten att göra skattemässiga avdrag och avskrivningar samt möjligheten att nyttja underskottsavdrag. TOTALRESULTAT Totalresultatet ökar till 266 Mkr (3 Mkr). Den resultateffekt som uppkom p.g.a. avslutad säkringsredovisning om 132 Mkr får ingen effekt på totalresultatet eftersom den möts av förändring i eget kapital med motsvarande belopp. realiserat resultat (not 1) Wallenstams realiserade resultat, d.v.s resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 291 Mkr (260). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, främst som en effekt av ett högre driftnetto och lägre administrationskostnader. tredje kvartalet 2009 Fastighetsförvaltningens driftnetto uppgick till 242 Mkr (211). Hyresintäkterna uppgick till 337 Mkr (314). Ökningen förklaras av hyreshöjningar, större fastighetsbestånd samt fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 96 Mkr (102), trots större fastighetsbestånd. Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre under dessa delar av året. Administrationskostnaderna för perioden ökar till 39,9 Mkr (34,5), främst med anledning av ett större antal anställda. Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick netto till 4 Mkr (-295) och värdeförändringar i el- och räntederivat till -82 Mkr (-10). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om drygt 20 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att finnas präglas av stor efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttningar. Wallenstams hyresförhandlingar under året har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 2,95 % i Stockholm, 4,40 % i Helsingborg och 3,10 % i Göteborg. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Göteborg 54% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 58% Helsingborg 5% * Total uthyrningsbar yta är kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Bostäder 49% Stockholm 41% Innerstad 42% Kontor 25% Butik 11% Industri/lager 4% Utbildning 5% Övrigt 6% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB Landsarkivet Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Ernst & Young AB Härryda Kommun Summa Total kommersiell yta är cirka kvm. 4 WALLENSTAM

5 Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Wallenstams uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för tredje kvartalet 2009 till 91,8 %, enligt Jones Lang LaSalle. Den genomsnittliga hyresnivån för Wallenstams kontorsfastigheter uppgår till kr/kvm. Under året har Wallenstam hyrt ut cirka kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen uppgår till cirka kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är fortsatt god. Nyproduktionstakten för kommersiella lokaler i Göteborg är låg. Mot bakgrund av det rådande konjunkturläget bedömer Wallenstam att efterfrågan på kommersiella lokaler planar ut och att trenden med hyreshöjningar avtar. Wallenstam har dock en god och stabil kundstruktur, vilket i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen på den svenska marknaden har enligt Jones Lang LaSalle ökat något för andra kvartalet i rad. Mellan kvartal två och tre ökade transaktionsvolymen totalt sett i Sverige med 16%. De volymmässigt största transaktionerna sker fortfarande i våra tre storstadsregioner. Wallenstam noterar ett stabilt intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrätter. Förhandlingar sker löpande med bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Under de tre första kvartalen 2009 har tre fastig heter sålts till priser i nivå med värdering vid årsskiftet. Wallenstam tar tillvara på marknadens svängningar och har både möjlighet och intresse för att genomföra förvärv. Investeringar Fastigheter Wallenstam tillträdde i början av året fem fastigheter samt del i exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun) för 501 Mkr. Totalt omfattar fastigheterna 556 uthyrda lägenheter, färdiga byggrätter motsvarande kvm bruttototal area och mark som är under planläggning. Utöver det har även fyra fastigheter med totalt 172 lägenheter i Bergsjön, Göteborg förvärvats för 89 Mkr. NY- och ombyggnation Wallenstam har under perioden investerat Mkr (970) i fastigheter, varav 519 Mkr (750) avser ny- och ombyggnation. Wallenstam har under affärsplansperioden byggstartat drygt 460 lägenheter och då främst hyresrätter. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR % 2005 Värdering 2006 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, MKR Förvaltningsfastigheter 95% 10 % 21% 2007 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR % % 2006 Anskaffningskostnad 13 % 2008 Försäljningspris 2 % 2009 Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 2% 47% % 2008 Värdering 2009* * Under 2009 har ingen nyproduktion färdigställts. WALLENSTAM 5

6 VINDKRAFT Wallenstam har under perioden investerat 113 Mkr (278) i vindkraft. Byggnationen av Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland går enligt plan. Verken beräknas att tas i drift i början av december Wallenstams hittills beslutade vindkraftsinvesteringar uppgår till 47 MW:s effekt, vilket motsvarar 47 % av Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnyelsebar el. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (10 376). Den totala låneportföljen har ökat med anledning av fastighetsförvärv och projekt. Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. I början av året tryggade Wallenstam hela finansieringen av projektet Kungsholmsporten i Stockholm. Motsvarande belopp har placerats i räntebärande papper för att användas till betalning av entreprenaden. Belåningsgraden uppgår till 53 % (51). Av den totala låneportföljen har 62 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 31 månader (30). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till Mkr (428). Likviditeten har ökat för att på så sätt erhålla en större handlingsfrihet till följd av trögheten i det finansiella systemet. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,96 % (4,23). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 30 september till Mkr (8 028), vilket motsvarar 139 kr per aktie (137). Soliditeten uppgår till 38 % (40). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat samt utdelning. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 179 kr per aktie (176), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. vindkraftsparker 2009 I drift effekt, MW Anders A. (Köjkeberget) 4,0 Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 Birgitta L. (Västergården) 3,6 Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 Dan C. (Rålanda) 0,8 Susan H. (Hörby) 1,4 Rose-Marie G. (Lyngby) 3,3 Summa 16,7 Under byggnation effekt, MW Rätans Digerberget 10,0 Stentjärnåsen 10,0 Summa 20,0 Under projektering effekt, MW Middagsberget 6,0 Rålanda, etapp 2 4,0 Summa 10,0 Kommande projekt effekt, MW 29 vindkraftverk 58 Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnyelsebar el uppgår till 100 MW. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,62* 23 >3 mån <= 1år ,98 15 >1 år <= 2 år ,24 13 >2 år <= 3 år ,16 11 >3 år <= 4 år ,96 13 >4 år <= 5 år 775 3,90 7 >5 år <= 6 år 520 3,72 5 >6 år <= 7 år 200 3,20 2 >7 år ,74 11 Summa , I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 1,69 %. 4,62 % innefattar effekten av swapavatal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM

7 Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 199 Mkr (220), varav hyresintäkterna utgör 52 Mkr (51). Resultat efter skatt uppgår till 538 Mkr (1 152). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 490 Mkr (1 140). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 33 Mkr (24). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (5 460). Av övriga tillgångar utgörs Mkr (7 283) av fordringar på koncernbolag. På grund av en intern omstrukturering har andelar i koncernföretag minskat med Mkr. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sidorna Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Under perioden har flera väsentliga kommersiella hyreskontrakt förlängts. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 34 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder som ligger i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 7,0 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Reporäntan har sänkts vid ett flertal tillfällen under 2009 och räntenivåerna på rörliga räntor är nu rekordlåga. Kreditgivarnas prissättning (marginaler) har stigit under året. Tillgången till likviditet är fortfarande begränsad främst för längre löptider. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Räntebindningstiden är förhållandevis lång och har ökats ytterligare under året. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. förslag om skattefri kapitalvinst I en proposition som överlämnats till riksdagen föreslår regeringen att kapitalvinster på andelar i handelsbolag ska befrias från skatt på samma sätt som gäller för näringsbetingade andelar. Förslaget gäller företag som är delägare i handelsbolag. Om andelen vid ikraftträdandet har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp som motsvarar den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. Bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari Utifrån Wallenstams bolagsstruktur bedöms lagförslaget ge fler möjligheter än risker. Skatteärende Skatteverket meddelade under december 2008 att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Besluten har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, WALLENSTAM 7

8 vilka har överklagats. Bolaget har också beviljats anstånd med betalningen. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendet kommer att prövas tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Under de tre första kvartalen 2009 ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 37,3 % och Carnegie fastighetsindex steg med 20,1 %. Wallenstams aktie har sedan årsskiftet ökat med 64,1 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 110,75 kr (67,50). Wallenstams börsvärde uppgick per 30 september 2009 till Mkr (3 983). Substansvärde per aktie beräknas till 179 kr (176). Eget kapital per aktie beräknas till 139 kr (137). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2009 har inga aktier återköpts till följd av den turbulenta finansmarknaden. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Efter rapportperiodens utgång I mitten av oktober köpte Wallenstam fastigheten Göteborg Heden 37:4, mer känd som Filmstaden Bergakungen. Köpeskillingen uppgick till 234,5 Mkr. I samband med affären förvärvade SF Bio aktier i Heba Fastighets AB från Wallenstam. Efter försäljningen har Wallenstam 3,84 % av det totala antalet aktier (2,02 % av rösterna) i Heba. I anslutning till affären tecknades även ett tjugoårigt hyresavtal avseende de ytor som SF Bio disponerar idag och även hyresavtalet för Biopalatset på Kungstorget förlängdes med ytterligare femton år. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål med ett substansvärde per aktie som ska överstiga 300 kr 2012 kvarstår. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. 8 WALLENSTAM

9 Koncernens resultaträkning i sammandrag / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 010,6 936,9 337,1 313, , ,3 Driftkostnader -334,4-314,9-95,5-102,4-459,6-440,1 Förvaltnings- och administrationskostnader -117,1-130,2-39,9-34,5-167,7-180,8 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 13,2 11,6 11,9 1,9 13,7 12,1 Avskrivningar rörelsefastigheter -14,6-23,8-4,9-4,7-19,4-28,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 5,3-168,3 4,0-295,3-23,1-196,7 Rörelseresultat 563,0 311,3 212,7-121,3 667,8 416,1 Finansiella intäkter 25,3 10,4 8,8 1,9 28,6 13,7 Finansiella kostnader -322,2-311,7-110,8-106,4-439,4-428,9 Värdeförändring derivatinstrument -99,2-5,9-82,1-9,6-170,8-77,5 Resultat före skatt (Not 1) 166,9 4,1 28,6-235,4 86,3-76,6 Skatt -45,4 71,6-7,4 113,3 327,9 444,9 Resultat efter skatt 121,5 75,7 21,2-122,1 414,1 368,3 Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade 147,0-25,0 80,1-135,7-166,7-338,7 finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier 48,4-79,2-11,5-45,0 75,4-52,2 Omräkningsdifferens 0,2 2,8-2,8-2,6 - Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -51,4 28,4-18,0 49,8 23,0 102,8 Totalresultat 265,7 2,7 71,8-250,2 343,2 80,2 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 2,1 1,3 0,3-2,1 7,0 6,3 not 1. fördelning av resultat / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 010,6 936,9 337,1 313, , ,3 Driftkostnader -334,4-314,9-95,5-102,4-459,6-440,1 Driftnetto 676,2 622,0 241,6 211,3 864,4 810,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -101,7-115,0-35,2-29,5-147,3-160,6 Finansnetto -297,2-292,8-104,1-99,2-412,6-408,2 Fastighetsresultat 277,3 214,2 102,3 82,6 304,5 241,4 Försäljningsresultat bostäder 12,4 10,5 7,6 5,3 15,8 13,9 Försäljningsresultat fastigheter 16,3 49,1 1,7 22,5 26,3 59,1 Administrationskostnader -15,4-15,2-4,7-5,0-20,4-20,2 Transaktionsresultat 13,3 44,4 4,6 22,8 21,7 52,8 Övriga intäkter och kostnader 0,8 1,1 4,3-3,4-2,1-1,8 Realiserat resultat 291,4 259,7 111,2 102,0 324,1 292,3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -11,0-217,4 2,3-317,8-49,5-255,9 Avskrivningar rörelsefastigheter -14,6-23,8-4,9-4,7-19,4-28,6 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -98,8-14,4-79,9-14,9-168,9-84,5 Värdeförändringsresultat -124,4-255,6-82,5-337,4-237,8-369,0 Resultat före skatt 166,9 4,1 28,6-235,4 86,3-76,6 WALLENSTAM 9

10 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Vindkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Nedsättning av aktiekapital Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Utdelning Utgående eget kapital WALLENSTAM

11 Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 620,3 631,3 215,6 223,0 760,9 771,9 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 441,6 422,8 146,1 139,8 582,0 563,2 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 124,0 28,4 86,1 9,2 132,7 37,1 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 241,1 358,8 4,5 145,5 368,1 485,8 Försäljningsintäkter fastigheter Företag - 184,5-152,5-184,5 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - 0,0-0,0-0,0 Koncerneliminering -96,8-16,8-80,9-5,4-102,1-22,1 Summa intäkter 1 330, ,0 371,4 664, , ,4 Rörelseresultat Bostad 535,0 399,9 142,5 125,2 710,2 575,1 Företag 47,6-74,2 70,2-242,6 12,7-109,1 Övrigt -19,6-14,4 0,0-3,9-55,1-49,9 Summa rörelseresultat 563,0 311,3 212,7-121,3 667,8 416,1 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Investering i vindkraftverk Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Investering/ försäljning finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Förändring långfristiga fordringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 11

12 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Mkr jan sep jan-sep jan-dec Intäkter 199,1 220,3 300,9 Kostnader -170,2-198,2-267,6 Finansnetto 528, , ,4 Resultat före skatt 557, , ,7 Skatt -19,8-9,0 199,1 Resultat efter skatt 537, , ,8 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM

13 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 20 % 6 % 8 % 2 % 6 % Fastigheter i nyproduktion pågående nyproduktion, Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Högsbogatan Stockholm Henriksdalskajen Kungsholmsporten Summa avkastningskrav avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 7,0 WALLENSTAM 13

14 Fastighetsförsäljningar under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, övre Olskroksgatan / Stockholm Oljan 27 Sågargatan Pennteckningen 3 Gullmarsvägen Totalt fastighetsförvärv under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Bergsjön 14:3 Stjärnbildsgatan / Bergsjön 14:4 Stjärnbildsgatan / Bergsjön 14:5 Stjärnbildsgatan / Helsingborg Vildvinet 1 Tågagatan / Stockholm Älta 19:1 oxelvägen Älta 24:2 oxelvägen Älta 24:3 oxelvägen Älta 25:1 oxelvägen Älta 27:3 Ältavägen Totalt fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Avskrivningar Orealiserad värdeförändring netto -11 Fastighetsbestånd 30 sep WALLENSTAM

15 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs 2009 Aktieägarinnehav a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,25 58,05 Familjen Agneta Wallenstam ,08 4,31 Familjen Anders Berntsson ,82 3,10 Familjen Henrik Wiman ,92 2,09 Bengt Norman med bolag ,75 2,00 AMF Pension ,39 1,81 Länsförsäkringar fondförvaltning ,90 1,54 Familjen U Wallenstam ,62 1,40 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia ,29 1,22 Familjen Brandström med bolag ,97 1,05 Övriga ägare ,24 23,02 Totalt Återköpta egna aktier ,77 0,41 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15

16 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitetet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 1,7 1,5 2,6 2,3 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 4,42 4,45 4,26 4,35 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie Resultat efter skatt 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 3,3 1,6 16,5 10,3 P/E tal, ggr 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 8,1 8,0 7,3 4,3 Eget kapital Kassaflöde 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 1,3 1,4-1,7-1,1 Substansvärde Börskurs 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 104,50 120,50 120,50 133,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. 16 WALLENSTAM

17 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 4 november 2009 Christer Villard Styrelseordförande Ulrica Messing Styrelseledamot Marianne Lervik-Nivert Vice ordförande ErikÅsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör revisorsrapport avseende översiktlig granskning: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2009 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 4 november 2009 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor WALLENSTAM 17

18 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av hushåll och företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter cirka 1,3 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 20 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på OMX Nordiska Börs, Mid caplistan. Börsvärdet uppgår till cirka 7 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation som ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké februari 2010 Årsredovisning prel. vecka Delårsrapport I 28 april 2010 Årsstämma 28 april 2010 Delårsrapport II 11 augusti 2010 Delårsrapport III 10 november 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM

19 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Fastighetsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltningsoch adminisatrationskostnader och finansnetto. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive värdeförändring förvaltningsfastigheter, av- och nedskrivningar rörelsefastigheter samt administrationskostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Tillägg av finansiella intäkter och kostnader samt realiserade värdeförändringar derivatinstrument. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas redovisade värde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivningar av rörelsefastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. WALLENSTAM 19

20 20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,