Wallenstam delårsrapport

Transkript

1 Wallenstam delårsrapport 1 januar i 31 mars 2009 Hyresintäkterna för perioden ökar till 335 Mkr (310). Driftnettot ökar till 204 Mkr (191). Periodens resultat efter skatt uppgår till 32 Mkr (97) motsvarande en vinst per aktie om 1 kr (2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till -6 Mkr (85) och på derivatinstrument till - 9 Mkr (-4) Mkr. Fastigheter har sålts för cirka 49 Mkr, vilket är i nivå med värderingen vid årsskiftet. Investeringar i fastigheter uppgår till 642 Mkr (750), varav förvärv 501 Mkr. Vindkraftsinvesteringar under perioden uppgår till 60 Mkr (278). Substansvärde per aktie uppgår till 177 kr (176). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Wallenstam är ett unikt fastighetsföretag, vår koncentrationsstrategi med fina fastigheter i bra lägen ger goda förutsättningar till en fortsatt bra utveckling. Vi ser i dagsläget inget behov att sänka våra fastighetsvärden ytterligare. Vårt goda utgångsläge ger oss möjlighet att genomföra affärer och starta nyproduktion även under rådande konjunktur. Att dessutom kunna göra en insats för miljön med egenproducerad miljövänlig el och bidra till fler arbetstillfällen tack vare vår nyproduktion är en styrka.

2 INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari-31 mars Koncernens resultaträkning i sammandrag 9 Koncernens balansräkning och segment i sammandrag 10 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt 16 Detta är Wallenstam 17 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen, RFR 1:2 och RFR 2:2. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 6 maj 2009 klockan 09:00 (CET). Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelse angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För definitioner se Wallenstams hemsida: 2 WALLENSTAM

3 delårsrapport 1 januari 31 mars 2009 Väsentliga händelser Wallenstam har under perioden förvärvat fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun) för cirka 0,5 Mdr. Totalt omfattar fas tigheterna 556 uthyrda lägenheter, färdiga byggrätter motsvarande kvm brutto totalarea och mark som är under planläggning. Byggnationen av Wallenstams 196 energieffektiva lägenheter i Hammarby Sjöstad i Stockholm samt Högsbo i Göteborg fortskrider enligt plan. Lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning under det första halvåret Även Wallenstams satsning på egen produktion av förnyelsebar energi fortsätter. Två befintliga vindkraftsparker, Hörby och Lyngby, har utökats med ytterligare ett verk vardera. Vid periodens utgång hade Wallenstam nio vindkraftverk i drift med en total effekt om 12,7 MW och vindkraftsprojektet Silkomhöjden i Dalarna under provdrift. Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland är under byggnation och beräknas att tas i drift under hösten I början av året såldes fastigheten Oljan 27 i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Priset uppgick till 48, 8 Mkr vilket är i nivå med värderingen vid årsskiftet. Priset indikerar en ökning jämfört med värderingen året innan med 20 %. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 32 Mkr (97). Resultat per aktie uppgår till 1 kr (2). Förändringen beror framför allt på minskade värden i fastigheterna. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 335 Mkr (310). Av hyresintäkterna utgörs 185 Mkr (168) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 149 Mkr (142) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd men även högre hyresnivåer och en fortsatt hög uthyrningsgrad. driftkostnader En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam, trots avgiftsökningar, har en överskottsgrad i samma nivå som föregående år. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 131 Mkr (119) och driftnettot till 204 Mkr (191). ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 38 Mkr (42). Wallenstam fokuserar på kostnadskontroll och har under perioden arbetat med att sänka även de administrativa kostnaderna. övriga rörelseintäkter och kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till -0,3 Mkr (7,3) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 5 Mkr (14), under motsvarande period föregående år gjordes en korrigering med 10 Mkr avseende tidigare perioder. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Under perioden uppgår värdeförändringar på förvaltningsfastigheter till netto -6 Mkr (85), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 5 Mkr. Wallenstam har under perioden beaktat marknadens förutsättningar och värderat fastigheterna utifrån detta. Avkastningskraven för mindre centrala kommersiella fastigheter har höjts ytterligare vilket dock motverkas av ökade värden i bostadsbeståndet. Sammantaget gör detta att fastighetsvärdena i princip är oförändrade. Avkastningskraven för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,9 %. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 4 Mkr (1). Ökningen är främst en effekt av högre inlåning och ökade räntebidrag. Finansiella kostnader uppgår till 99 Mkr (101). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,90 % (4,23). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Värdeförändring av derivaten uppgår till -9 Mkr (-4), varav realiserad värdeförändring utgör 1 Mkr (-1). Värdeskillnaden i derivaten beror främst på förändrade upplåningskostnader och elpriser. realiserat resultat Wallenstams realiserade resultat, d v s resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 75 Mkr (67). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, främst som en effekt av ett högre driftnetto samt bättre finansnetto. WALLENSTAM 3

4 skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad om 18 Mkr (26). Den aktuella skatten för inkomståret 2009 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % (28). Under perioden redovisas en högre nominell skattekostnad vilket är en följd av en intern omstrukturering som medför en uppskjuten skattekostnad. Tack vare möjligheten att göra avdrag och skattemässiga avskrivningar för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen aktuell skattekostnad. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om drygt 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Göteborg 53% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Helsingborg 5% Stockholm 42% Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att finnas präglas av stor efterfrågan på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året. Under perioden har hyresförhandlingarna för Wallenstams bostadsfastigheter i Helsingborg och Stockholm i princip blivit klara. Förhandlingarna har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 3 % i Stockholm (exklusive innerstad där hyresförhandlingarna ännu ej är avslutade) och 4,40 % i Helsingborg. Hyresförhandlingarna i Göteborg pågår fortfarande. Efter en avvaktande inledning i början av året ökar återigen efterfrågan på bostadsrätter vilket bland annat är en effekt av det låga ränteläget. Läget är dock en avgörande faktor för prissättningen. På attraktiva objekt noteras även budgivning. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. Wallenstams uthyrningsgrad för kommersiella lokaler har minskat något och uppgår till cirka 95 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden till 92,3 % för första kvartalet 2009 enligt Jones Lang LaSalle. För Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till kr/kvm. Under året har Wallenstam hyrt ut cirka kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen har minskat med cirka kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är fortsatt god och Wallenstam noterar endast en marginell förändring i jämförelse med samma period föregående år. Mot bakgrund av det rådande konjunkturläget och nyli- Innerstad 43% FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Bostäder 49% Kontor 25% Närområde 57% Butik 11% Industri/lager 4% Utbildning 5% Övrigt 6% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Göteborgs Kommun Försäkringskassan Mölnlycke Health Care AB Landsarkivet Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Ernst & Young AB Härryda Kommun Summa * Total uthyrningsbar yta är kvm 4 WALLENSTAM

5 gen genomförda varsel bedömer Wallenstam att efterfrågan på kommersiella lokaler planar ut och att trenden med hyreshöjningar avtar. Wallenstam har en god och stabil kundstruktur, det i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer har, enligt Jones Lang LaSalle, minskat i samtliga tre storstadsregioner under första kvartalet Wallenstam noterar ett ökande intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrättsföreningar. Förhandlingar sker löpande med bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Wallenstam tar tillvara på marknadens svängningar och har en god timing i sina fastighetsaffärer. Under första kvartalet 2009 har en fastighet sålts och priset ligger i nivå med värderingen vid årsskiftet. Fastighetsvärdering Wallenstams koncentrationsstrategi med attraktiva fastigheter i bra lägen på expansiva orter ger ett unikt utgångsläge. Efterfrågan på denna typ av fastigheter finns alltid oavsett konjunktur, det gör att värdena generellt är mer stabila vilket också ger en högre likviditet. Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter värderas av ett internt värderingsteam. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: analys av genomförda och ej genomförda fastighets affärer bedömning av avkastningskrav på respektive marknad bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling analys av befintliga hyresgäster och förutsättningar på kreditmarknaden. Värdet på fastigheterna är i princip oförändrade sedan årsskiftet. Under 2009 har avkastningskraven för kommersiella fastigheter i mindre centrala lägen höjts ytterligare vilket dock motverkas av ökade värden i bostadsbeståndet. Läget får en allt större betydelse för fastigheternas värde. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. VÄRDERINGSMODELL Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier: förvaltningsfastigheter, projektfastigheter och rörelsefastigheter. I sin bedömning av förvaltningsfastigheternas värde har Wallenstam använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Det innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR % 2005 Värdering 2006 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, MKR Förvaltningsfastigheter 96% 10 % 21% 2007 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR % % 2006 Anskaffningskostnad 47% % 2008 Försäljningspris 0 % 2009 Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 1% 41% 2008 Värdering 2009* * Under 2009 har ingen nyproduktion färdigställts. WALLENSTAM 5

6 Det framräknade avkastningsvärdet analyseras och jämförs med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam hade per den 31 mars 2009 nio vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 60 Mkr (278) under året. Byggnationen av Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland går enligt plan, verken beräknas att tas i drift under hösten Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst uppgå till 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har hittills beslutat att investera i vindkraftsprojekt som har en sammanlagd kapacitet om cirka 40 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov på månadsbasis krävs en sammanlagd effekt på 100 MW. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (10 376). Den totala låneportföljen har ökat då Wallenstam i början av året tryggade hela finansieringen av projektet Kungsholmsporten i Stockholm. Motsvarande belopp har placerats i räntebärande papper i väntan på att entreprenaden påbörjas. Belåningsgraden uppgår till 52 % (51). Av den totala låneportföljen har 62 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (30). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till Mkr (428). Likviditeten har ökat för att på så sätt erhålla en större handlingsfrihet till följd av trögheten i det finansiella systemet. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,90 % (4,23). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 31 mars till Mkr (8 028), vilket motsvarar 138 kr per aktie (137). Soliditeten uppgår till 38 % (40). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av periodens totalresultat. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE: Substansvärdet beräknas till 177 kr per aktie (176), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. vindkraftsparker 2009 I drift effekt, MW Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 Birgitta L. (Västergården) 3,6 Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 Dan C. (Rålanda) 0,8 Susan H. (Hörby) 1,4 Rose-Marie G. (Lyngby) 3,3 Summa 12,7 Under byggnation effekt, MW Silkomhöjden 4,0 Stentjärnåsen 10,0 Summa 14,0 Under projektering effekt, MW Middagsberget 6,0 Rätans Digerberget 10,0 Summa 16,0 Kommande projekt effekt, MW 29 vindkraftverk 58 Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,55* 34 >3 mån <= 1år 434 4,28 4 >1 år <= 2 år ,21 17 >2 år <= 3 år 655 3,93 6 >3 år <= 4 år ,17 15 >4 år <= 5 år 975 3,85 9 >5 år <= 6 år 400 4,36 4 >6 år <= 7 år 100 4,80 1 >7 år ,77 10 Summa , I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 mån har en snittränta om 2,32 %. 3,55 % innefattar effekten av swapavatal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM

7 Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 67 Mkr (63), varav hyresintäkterna utgör 18 Mkr (17). Resultat efter skatt uppgår till 10 Mkr (-6). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 22 Mkr (24). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (5 460). Av övriga tillgångar utgörs Mkr (7 283) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder. Det i kombination med fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet gör att Wallenstams riskprofil är låg. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Tack vare en hög uthyrningsgrad och attraktiva fastigheter i bra lägen tror Wallenstam på en fortsatt stabil marknad vad gäller det egna beståndet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdefö rändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och finansiell ställning blir volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 33 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Huvuddelen av Wallenstams fastighetsbestånd utgörs av bostäder som alla ligger i attraktiva lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg samt attraktiva kommersiella fastigheter som alla finns i bra lägen i Göteborg. Med det som bakgrund bedöms risken som låg för en omfattande negativ utveckling av Wallenstams fastighetsvärde. I samband med försäljning av fastigheter har Wallenstam alltid sålt till priser som ligger i nivå med eller över värdering. finansiering Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. En av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Reporäntan har sänkts två gånger under 2009 och räntenivåerna är rekordlåga. Tillgången till likviditet är dock fortfarande begränsad främst för längre löptider. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. pågående skatteärende Skatteverket meddelade under december 2008 att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Besluten har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Bolaget har också beviljats anstånd med betalningen. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendet kommer att prövas tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Under första kvartalet 2009 minskade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 2,02 % och Carnegie fastighetsindex med 12,69 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 68,25 kr (67,50). Wallenstams aktie har efter periodens utgång fortsatt öka. Wallenstams börsvärde uppgick per 31 mars till Mkr (3 983). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2009 har inga aktier återköpts till följd av den turbulenta finansmarknaden. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Substansvärde per aktie beräknas till 177 kr (176). WALLENSTAM 7

8 Årsstämma 2009 Vid årsstämman i Wallenstam AB (publ), den 21 april 2009 behandlades bland annat följande ärenden: Årsstämman fastställde bokslutet för 2008 och beslutade om ansvarsfrihet för styrelse och VD. Vidare beslutades att utdelningen blir 3,00 kr/aktie (3,00) enligt styrelsens förslag. Stämman omvalde Christer Villard såsom styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Anders Berntsson, Ulrica Messing, Marie-Anne Lervik Nivert och Erik Åsbrink. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med totalt kronor, varav kronor till styrelsens ordförande, kronor till vice ordförande och kronor vardera till övriga ledamöter. Stämman omvalde Christer Villard och Hans Wallenstam som ledamöter och Dick Brenner som ordförande i valberedningen. Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade om ändring av bolagsordningens 9 enligt följande: Kallelse skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet och Göteborgs-Posten. Styrelsen bemyndigades av årsstämman att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på OMX Nordiska Börs av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Stämman bemyndigade även styrelsen att längst intill tiden för nästa årsstämma och vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Styrelsen ska äga rätt att med eller utan företrädesrätt för aktieägarna fatta beslut om överlåtelse av egna aktier på annat sätt än på OMX Nordiska Börs. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i Wallenstams nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Wallenstams mål med ett substansvärde per aktie som ska överstiga 300 kr 2012 kvarstår. Det råder stor bostadsbrist på de orter där Wallenstam har valt att verka. Historiskt sett brukar inflyttning till städer öka under lågkonjunktur. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med en fortsatt stabil uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. I dagens läge är Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. Göteborg den 6 maj 2009 Hans Wallenstam Verkställande Direktör Efter rapportperiodens utgång Efter rapportperiodens utgång har detaljplanen för Wallenstams nybyggnationsprojekt Kungsholmsporten vid Hornsbergs strand vunnit laga kraft. Markarbetet för de 267 energieffektiva hyresrätterna som kommer att skapa en ny port till Stockholm beräknas starta i maj månad. Wallenstam har även driftsatt vindkraftsprojektet Anders A. (Silkomhöjden) i Dalarna med en total effekt på 4 MW. Den 21 april såldes fastigheten Pennteckningen i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna, priset översteg värdering med 5 %. Den 30 april genomfördes ytterligare en försäljning, då såldes fastigheten Göteborg Olskroken 11:27 till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna, priset låg i nivå med Wallenstams värdering. 8 WALLENSTAM

9 Koncernens resultaträkning i sammandrag / Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 334,6 310, , ,3 Driftkostnader -131,1-118,9-452,3-440,1 Förvaltnings- och administrationskostnader -38,0-41,8-177,0-180,8 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader -0,3 7,3 4,4 12,1 Avskrivningar rörelsefastigheter -4,9-14,3-19,2-28,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -6,2 84,8-287,7-196,7 Rörelseresultat 154,1 227,2 343,0 416,1 Finansiella intäkter 4,2 1,3 16,6 13,7 Finansiella kostnader -99,4-101,0-427,3-428,9 Värdeförändring derivatinstrument -9,2-4,0-82,7-77,5 Resultat före skatt 49,7 123,5-150,4-76,6 Skatt -17,5-26,2 453,6 444,9 Resultat efter skatt (Not 1) 32,2 97,3 303,2 368,3 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 0,5 1,6 5,2 6,3 totalresultat för koncernen / Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Resultat efter skatt 32,2 97,3 303,2 368,3 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -45,9-43,1-341,5-338,7 Värdejustering aktier 39,1-9,2-3,9-52,2 Omräkningsdifferens 0,6 0,0 0,6 0,0 Skatt 1,6 14,6 89,8 102,8 Totalresultat 27,6 59,6 48,2 80,2 not 1. fördelning av resultat / Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 334,6 310, , ,3 Driftkostnader -131,1-118,9-452,3-440,1 Driftnetto 203,5 191,2 822,5 810,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -34,0-37,5-157,0-160,6 Finansnetto -94,5-100,7-402,0-408,2 Fastighetsresultat 75,0 53,0 263,5 241,4 Försäljningsresultat bostäder 0,6 2,9 11,6 13,9 Försäljningsresultat fastigheter 4,6 11,2 52,6 59,1 Administrationskostnader -4,0-4,3-20,0-20,2 Transaktionsresultat 1,2 9,8 44,2 52,8 Övriga intäkter och kostnader -0,9 4,4-7,1-1,8 Realiserat resultat 75,3 67,2 300,5 292,3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -10,8 73,6-340,3-255,9 Avskrivningar rörelsefastigheter -4,9-14,3-19,2-28,6 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -9,9-3,0-91,4-84,5 Värdeförändringsresultat -25,6 56,3-450,9-369,0 Resultat före skatt 49,7 123,5-150,4-76,6 WALLENSTAM 9

10 Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag / Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 193,4 195,4 769,9 771,9 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 148,7 141,9 570,0 563,2 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 19,3 10,7 45,7 37,1 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 48,8 85,8 448,9 485,8 Försäljningsintäkter fastigheter Företag - 11,5 173,0 184,5 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - - 0,0 0,0 Koncerneliminering -7,8-5,9-24,0-22,1 Summa intäkter 402,4 439, , ,4 Rörelseresultat Bostad 245,4 155,4 665,1 575,1 Företag -82,4 81,7-273,2-109,1 Övrigt -9,0-9,9-49,0-49,9 Summa rörelseresultat 154,1 227,2 343,0 416,1 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Vindkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr Ingående eget kapital Periodens totalresultat Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital WALLENSTAM

11 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag / Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Investering i vindkraftverk Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Investering/ försäljning finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Förändring långfristiga fordringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 11

12 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Mkr jan mars jan mars jan-dec Intäkter 66,9 62,9 300,9 Kostnader -60,8-60,8-267,6 Finansnetto 7,9-9, ,4 Resultat före skatt 14,0-7, ,7 Skatt -4,1 1,7 199,1 Resultat efter skatt 9,9-5, ,8 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder WALLENSTAM

13 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 20 % 6 % 8 % 3 % 6 % Fastigheter i nyproduktion pågående nyproduktion, byggstart 2009 Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Högsbogatan Stockholm Henriksdalskajen Kungsholmsporten Summa avkastningskrav avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav 5,3 WALLENSTAM 13

14 Fastighetsförsäljningar under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Oljan 27 Sågargatan Totalt fastighetsförvärv under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Älta 19:1 oxelvägen Älta 24:2 oxelvägen Älta 24:3 oxelvägen Älta 25:1 oxelvägen Älta 27:3 Ältavägen Totalt fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Avskrivningar -5 + Orealiserad värdeförändring netto -11 Fastighetsbestånd 31 mars WALLENSTAM

15 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs Aktieägarinnehav a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,19 58,01 Familjen Agneta Wallenstam ,08 4,31 Familjen Anders Berntsson ,82 3,10 Familjen Henrik Wiman ,92 2,09 Dödsbo Eskil Johannesson ,77 2,01 Bengt Norman med bolag ,03 1,61 Familjen U Wallenstam ,54 1,35 Swedbank Robur fonder ,33 1,24 Länsförsäkringar fondförvaltning ,32 1,23 AMF Pension ,20 1,17 Övriga ägare ,02 23,46 Totalt Återköpta egna aktier ,78 0,41 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 37 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15

16 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 dec Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitetet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, %* Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,5 2,2 1,5 1,3 1,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,90 4,45 4,25 3,94 4,41 4,23 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie Resultat efter skatt 0,5 1,6 3,1 1,7 1,5 6,3 P/E tal, ggr 13,2 8,0 4,5 4,4 4,8 10,8 Eget kapital Substansvärde Börskurs 68,25 120,50 149,00 110,50 83,50 67,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. 16 WALLENSTAM

17 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av hushåll och företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på OMX Nordiska Börs, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 4 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké februari 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17

18 18 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,