Wallenstam. 1 januar i 30 september Kommentar från vd Hans Wallenstam:

Transkript

1 Wallenstam DELÅRSRAPPORT 1 januar i 30 september 2010 Hyresintäkterna för perioden ökar med drygt 6 % till Mkr (1 011). Periodens resultat efter skatt uppgår till 944 Mkr (122). Vinst per aktie uppgår till 16 kr (2). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till Mkr (-9) och på derivat instrument till -131 Mkr (-99). Investeringar i fastigheter uppgår till Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till 729 Mkr (1 195). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 361 Mkr (290). Substansvärde per aktie ökar till 209 kr (188). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Målet att producera lägenheter under affärsplanen står fast. Vi har hittills påbörjat drygt 900 lägenheter och noterar en fortsatt hög efterfrågan på bostäder på våra marknader. Värdetillväxten hittills i våra nyproduktionsprojekt har i genomsnitt överstigit 50 procent under de senaste åren, tack vare en kostnadseffektiv produktion. Vi levererar ett riktigt bra resultat för perioden. En mer positiv marknad har resulterat i en större efterfrågan på fastigheter. Detta har för oss inneburit stora positiva värdeförändringar och samtliga genomförda fastighetsaffärer har gjorts till priser över värdering. koncernens utveckling i sammandrag 3 månader 9 månader Rullande 12 månader Helår juli-sep jan-sep okt-sept Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Investeringar, Mkr Resultat per aktie, kr 3 0,

2 INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 30 september Rapport över totalresultat, koncernen 8 Rapport över finansiell ställning, koncernen 9 Rapport över segment 10 Rapport över kassaflöde, koncernen 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt och kvartalsöversikt 16 Detta är Wallenstam 18 Definitioner och ordlista 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2009 sidan 74. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 10 november 2010 klockan 08:00 (CET). Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt För information om Wallenstams värderingsmodell: 2 WALLENSTAM

3 delårsrapport 1 januari 30 september 2010 VD kommenterar kvartalet Viktiga händelser för Wallenstam under tredje kvartalet 2010 är att: Vi har förvärvat paradfastigheten Avenyn 1 på kvm i Göteborg som utgör ett utomordentligt komplement till våra övriga fastigheter på Kungsportsavenyen. Utöver det har vi också förvärvat en central bostadsfastighet om kvm på Sten Sturegatan precis i anslutning till Evenemangsstråket i Göteborg. Vår satsning på nybyggnation fortsätter enligt plan, vi har hittills under affärsplanen produktionsstartat drygt 900 lägenheter. I början av september påbörjades vår senaste och mest energieffektiva byggnation hittills: Ett passivhus med 196 lägenheter vid Poseidons Torg i Haninge. TREDJE kvartalet i sammandrag Under tredje kvartalet uppgick hyresintäkterna till 364 Mkr (337). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbestånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 108 Mkr (96) främst med anledning av ett större fastighetsbestånd. Driftnettot ökade till 256 Mkr (242). Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 77 Mkr (-1) och ökningen är främst en effekt av högre driftnetton. Avkastningskraven är oförändrade. Värdeförändringar i el- och räntederivat har främst påverkats av förändrat ränteläge och uppgår till 35 Mkr (-82). Resultat 1 januari - 30 september Resultat efter skatt uppgår till 944 Mkr (122) vilket innebär ett resultat per aktie om 16 kr (2). Resultatet har främst ökat som en effekt av positiv värdeförändring på koncernens fastigheter med Mkr (-9). Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkat resultatet med -131 Mkr (-99). Wallenstams totalresultat ökar till Mkr (266). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till Mkr (1 011). Av hyresintäkterna utgörs 602 Mkr (566) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 470 Mkr (442) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Hyresökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av förvärv, färdigställda projekt och hyreshöjningar i befintligt bestånd. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet bedöms som fortsatt god. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 378 Mkr (334). De ökar främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd samt av den snöiga och kalla inledningen av året. Driftnettot för perioden uppgår till 697 Mkr (676). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 152 Mkr (117) och består i huvudsak av ökade personalkostnader med anledning av fler anställda. Sedan föregående år har 17 personer nyanställts. Därutöver har de administrativa kostnaderna påverkats av Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad total kostnad om 83 Mkr för bolaget. Hittills har drygt 18 Mkr kostnadsförts, varav 10 Mkr belastat perioden. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto Mkr (-9), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 152 Mkr (16). Ökningen är främst en effekt av en påtagligt stabilare marknad och högre driftnetton. Mkr Avkastningsförändring 965 Kapitalisering av driftnettoförändring 175 Framtida investeringsbehov -177 Färdigställda ombyggnadsprojekt 25 Realiserade värdeförändringar 152 Värdeförändring förvaltningsfastigheter FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 21 Mkr (25) och finansiella kostnader till 330 Mkr (322). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde i resultaträkningen. Orealiserad värdeförändring på finansiella derivatinstrument uppgår till -134 Mkr (-99), varav -101 Mkr är en följd av avslutad säkringsredovisning. Detta får ingen effekt på totalresultatet då den redovisningsmässigt möts av en återföring under övrigt totalresultat med motsvarande belopp. Realiserad värdeförändring uppgår till 3 Mkr (-0). WALLENSTAM 3

4 skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad på 328 Mkr (45). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Nyttjande av underskottsavdrag gör att i princip ingen faktisk skattebetalning uppstår. Det innebär att största delen av koncernens skattekostnad utgörs av uppskjuten skatt. säsongseffekter Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre. Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kontor och butiker om totalt kvm i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Stockholm 41% Helsingborg 5% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 58% Göteborg 54% Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka lägenheter som utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Under perioden har hyresförhandlingarna resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 1,80 % i region Stockholm, 1,15 % i region Göteborg och 2,45 % i Helsingborg. På årsbasis beräknas detta tillföra drygt 10 Mkr i ökade hyror. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva kontorsområden. Under perioden minskade nettouthyrningen något men uthyrningsgraden är stabil och uppgår till cirka 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler i Göteborg till 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Under året har Wallenstam hyrt ut cirka kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. I kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger det en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Hittills under 2010 har det enligt JLL genomförts fastighetstransaktioner i Sverige till ett värde om cirka 67 miljarder kronor vilket motsvarar en ökning med 159 procent jämfört med samma period föregående år. En trend som märks av är att storleken för enskilda fastighetsaffärer ökar allt mer. Under perioden har Wallenstam förvärvat fyra fastigheter, en i Sollentuna och tre i Göteborgs innerstad. Samtidigt har * Total uthyrningsbar yta är kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildning 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Innerstad 42% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Härryda Kommun Summa Total kommersiell yta är cirka kvm. 4 WALLENSTAM

5 åtta fastigheter sålts under perioden för 707 Mkr, varav fem till bostadsrättsföreningar. Samtliga till priser över värdering. Efterfrågan på bostadsrätter är stabil både i Göteborg och Stockholm. När det gäller ombildningar av bostadsfastigheter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hyresgäster. Investeringar Fastigheter Under perioden har Mkr (1 115) investerats i fastigheter, varav förvärv uppgår till 729 Mkr (1 195) och ny- och ombyggnation till 729 Mkr (737). Totalt sett omfattar förvärven drygt kvadratmeter, varav cirka kvadratmeter utgör bostäder. De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten, Strandparken och Poseidons Gränd i Stockholmsområdet och Stärtered i Partille utanför Göteborg. I anslutning till årsskiftet planeras dessutom byggstart för ytterligare 300 lägenheter. VIND- och vattenkraft Hittills i år har 361 Mkr (290) investerats i vind- och vattenkraft. Enligt plan beräknas de fem vindkraftverken vid Rätans-Digerberget byggas klart och driftsättas vid årsskiftet. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till drygt 75 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 75 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (12 185). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (53). Av den totala låneportföljen har 50 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 812 Mkr (1 117). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,76 % (3,87). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår till Mkr (8 454), vilket motsvarar 160 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 985 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR % 21% 2006 Värdering % % 2009 Försäljningspris *Uppgifter avseende omfattar tolv månader. VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR % % 2007 Anskaffningskostnad 41% 2008 vind- & Vattenkraft 2010 I drift 34% 2009 Värdering * % 2010 * Färdigställd nyproduktion 2010 kommer att redovisas per effekt, MW 18 vindkraftverk i 9 parker 29,4 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 30,1 Under byggnation effekt, MW Middagsberget 9,0 Rålanda 2 4,0 Rätans Digerberget 11,5 Vettåsen 23,0 Summa 47,5 Kommande projekt effekt, MW 17 vindkraftverk 34 WALLENSTAM 5

6 SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 209 kr per aktie (188). Substansvärdet beskriver koncernens samlade värde, eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 218 Mkr (199), varav hyresintäkterna utgör 54 Mkr (52). Resultat efter skatt uppgår till 768 Mkr (538). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 800 Mkr (490). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 24 Mkr (33). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (5 356). Av övriga tillgångar som uppgår till Mkr (9 300) utgörs Mkr (8 808) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sid 53 och framåt. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, en total uthyrningsgrad på 98 %, bra hyresgäster och god kontraktstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet utgör en stabil grund i verksamheten. Risken för framtida större vakanser bedöms som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Dessa förutsättningar sammantaget gör att Wallenstam inte ser någon risk för större bortfall i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,65* >3 mån <= 1år >1 år <= 2 år 904 4,06 7,02 >2 år <= 3 år ,96 11,96 >3 år <= 4 år 775 3,90 6,02 >4 år <= 5 år 520 3,72 4,04 >5 år <= 6 år 400 3,07 3,11 >6 år <= 7 år 920 4,08 7,14 >7 år ,28 11,10 Summa , I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 2,11 %. 3,76 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 39 kr/aktie. Under 2010 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspriser som översteg värdering med drygt 20 %. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. De kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %. Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil avseende fastigheternas värde är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www. wallenstam.se/fastighetsvardering. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Svensk ekonomi har bra utveckling, men osäkerheten i omvärlden består. Riksbanken förväntas fortsätta höja styrräntan under Hur mycket beror på omvärldens utveckling. Räntenivåerna är trots allt ännu fortsatt historiskt låga, men priset svänger med nya politiska regelverk och diskussionerna kring centralbankernas stödprogram. Räntehöjningar uppfattas ofta som negativa, men det brukar vara tecken på en god ekonomisk utveckling, vilket innebär att ökade räntekostnader också i allmänhet kompenseras med ökade intäkter. Finanspolicyn reglerar Wallenstams agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Arbetet med ränte- och kapitalbindning är prioriterat för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Låneportföljen består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har tra- 6 WALLENSTAM

7 ditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Inköp av vindkraftverk sker i Euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Därutöver förväntas Skatteverket fatta beslut om upptaxering avseende andelsförsäljningar under 2008 med 245 Mkr, vilket dock inte skulle medföra något krav på betalning av skatt, eftersom bolaget kan kvitta upptaxeringen mot ett skattemässigt underskott. Skatteverkets beslut har överklagats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkommande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i balansräkningen. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Sedan årsskiftet har Stockholmsbörsens OMXSPI ökat med 14,5 %, fastighetsindex SX4040 med 28,7 % och Wallenstams aktie med 33,5 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 172 kr (128,75) och börsvärdet uppgick till Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 209 kr (188) och eget kapital per aktie till 160 kr (145). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2010 har aktier återköpts till en genomsnittskurs om 131,85 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts. Efter rapportperiodens utgång Den 1 oktober förvärvade Wallenstam en fastighet i centrala Sundbyberg på kvm som även inkluderar en byggrätt på kvm. Wallenstam beräknar med att starta byggnation av cirka 170 lägenheter i centrala Sundbyberg i slutet av Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt. WALLENSTAM 7

8 rapport över totalresultat, Koncernen / Mkr jan-sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Värdeförändring fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt (Not 1) Skatt Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Hänförligt till minoritetsintressen Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer not 1. fördelning av resultat / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr varav under kvartalet -9 Mkr. 8 WALLENSTAM

9 rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr Tillgångar Fastigheter Vind- och vattenkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Minoritetens andel av eget kapital uppgår till rapport över förändring eget kapital, koncernen aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Totalresultat Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Varav minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 Mkr (0). WALLENSTAM 9

10 Rapport över segment /affärsområde i sammandrag Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Mkr jan sep jan sep jan-sep jan-sep jan sep jan sep jan sep jan-sep jan-sep jan sep Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Lån Ofördelade skulder Summa skulder *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr. 10 WALLENSTAM

11 rapport över kassaflöde, koncernen / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 11

12 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr jan sept jan-sept jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM

13 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 20 % 7 % 7 % 3% 6 % nyproduktion pågående nyproduktion Beräknas Fastighetsbeteckning kvm Antal lgh färdigställt Göteborg Stärtered Q Stockholm Poseidons Torg Q Kungsholmsporten Q1 2011/ Q Södra Strandparken Q Summa planerad nyproduktion årsskiftet 2010/2011 Fastighetsbeteckning antal lgh Göteborg Kvillebäcken 100 Mölnlycke C 100 Stockholm Barlasten 42 Riddaren 61 Summa 303 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 30 sept kvm avkastningskrav Avkastnings- Fastighetstyp Ort krav, % Bostäder göteborg 3,25-6,5 Bostäder Stockholm 3,25-6,0 Bostäder Helsingborg 3,25-6,5 Genomsnittligt avkastningskrav bostäder 4,3 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,7 WALLENSTAM 13

14 Fastighetsförsäljningar under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Grönland 18 Nordenskiöldsgatan / Hälsokällan 6 Odengatan 35/Tulegatan / Röda Rosen 3 Storskärsgatan Skärgårdsbåten 3 Fendergatan Göteborg Olskroken 11:9 Övre Olskroksgatan / Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E/ Viktoriagatan / Mark Kvillebäcken 12:1 Orrekullen 1:2, Kolbäck 1:9-11 Totalt fastighetsförvärv under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Traktören 5 Malmvägen Göteborg Gårda 18:22 Drakegatan Heden 24:13 Sten Sturegatan Lorensberg 43:1 Kungsportsavenyen Mark Brämaregården 62:1 Kvillebäcken 3:1, 73:1, 74:1 Totalt färdigställd nyproduktion under 2010 Byggår/ Bostad Mark Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Stockholm Skärgårdsbåten 3 Fendergatan Totalt WALLENSTAM

15 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs 2010 Aktieägarinnehav a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,76 58,32 Familjen Agneta Wallenstam ,08 4,31 Familjen Anders Berntsson med bolag ,82 3,10 Familjen Henrik Wiman ,92 2,09 Bengt Norman med bolag ,90 2,08 AMF - Försäkring och fonder ,93 1,56 Familjen U Wallenstam ,57 1,37 Familjen Brandström med bolag ,97 1,05 Länsförsäkringar fondförvaltning ,97 1,05 Livförsäkringsbolaget Skandia ,72 0,92 Övriga ägare ,83 22,80 Totalt Återköpta egna aktier ,53 1,35 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av kapitalet och 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av kapitalet och 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15

16 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,76 3,73 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie Resultat efter skatt, kr 16,3 13,3 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 Totalresultat, kr 17,5 14,8 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 0,1 P/E tal, ggr 7,6 6,5 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 Kassaflöde, kr -5,3-1,4-3,5 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 4,5 1,6 1,0 8,6 6,6 4,5 3,0 3,5 3,5 Eget kapital, kr Substansvärde, kr Börskurs, kr ,50 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 Börskurs i % av eget kapital Börskurs i % av substansvärde Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. kvartalsöversikt juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Fastigheternas direktavkastning, % Soliditet, % Eget kapital per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr -3,8 2,1-3,5 0,3 0,3-0,8 7,4 2,8-0,1 Kassaflöde per aktie löpande verksamheten, kr 2,9 0,6 1,0 2,0 2,1 1,4 3,0-0,1 2,6 Resultat efter skatt per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Börskurs i % av substansvärde Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. 16 WALLENSTAM

17 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 10 november 2010 Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör revisorsrapport avseende översiktlig granskning: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2010 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 10 november 2010 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor WALLENSTAM 17

18 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklade fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam uthyrningsbara yta som uppgår till kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2012 vara självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 22 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 10 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följande områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. För mer information: De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 180 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké februari 2011 Årsredovisning prel. 30 mars 2011 Delårsrapport I 27 april 2011 Årsstämma 2011 i Göteborg 27 april 2011 Delårsrapport II 10 augusti 2011 Delårsrapport lll 9 november 2011 Bokslutskommuniké februari 2012 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM

19 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Covenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten. Derivatinstument Ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar el El som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: WALLENSTAM 19

20 20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,