Byggnads- och miljönämnden Dnr: 12BMN101 Handläggare: Josef Wårdsäter

Transkript

1

2 Sid 1 (1) Byggnads- och miljönämnden Dnr: 12BMN101 Handläggare: Josef Wårdsäter Lagakraftbevis Alderholmen 4:1, Kv. Ceylon Detaljplan för fastighetsreglering Gävle kommun, Gävleborgs län Detaljplanen antogs av Byggnads- och miljönämnden den 17 april Beslutet har inte överklagats. Beslutet har vunnit laga kraft den 17 maj Samhällsbyggnad Gävle Josef Wårdsäter Planarkitekt Kopia till: Länsstyrelsen Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun Gävle kommun Samhällsbyggnad Gävle Besök Kyrkogatan 22 Växel Fax gavle.kommun@gavle.se

3 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN AV BMN: LAGA KRAFT: DNR: 12BMN101 HANDLÄGGARE: JOSEF WÅRDSÄTER Planbeskrivning Alderholmen 4:1. Kv. Ceylon Detaljplan för fastighetsreglering Gävle kommun, Gävleborgs län

4 Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen syftar till att möjligöra bostäder med verksamheter med centrumkaraktär i bottenvåningen får uppföras på del av fastigheten Alderholmen 4:1, Kv. Ceylon. Samt att möjliggöra att tredimensionell fastighetsbildning kan ske över allmän plats. Målsättningen med detaljplanen är att skapa attraktiva bostäder som överensstämmer med genomförd markanvisningstävling och att säkerställa att gatan och kajområdet förblir en allmänt tillgänglig plats. Kommunen avser att i samförstånd med exploatören genomföra en tredimensionell fastighetsbildning där bosstäder med en angiven frihöjd över gata och kaj kan uppföras och genom fastighetsreglering till föras intilliggande fastighet (ett 3D- utrymme). Under våren 2012 har en markanvisningstävling skett inom aktuellt planområde och det vinnande förslaget består av en högre byggnad med bostäder (verksamhetslokaler med centrumkaraktär i bottenvåningen) med en allmänt tillgänglig gata och kaj under sig. Tidigare gällande plan (underlag för markanvisningstävlingen) ger inte möjlighet till tredimensionell fastighetsbildning. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planområdet omfattar inga riksintressen och bedöms inte heller påverka närliggande riksintressen. Detaljplanen bedöms vara förenlig med kapitel 3,4 och 5 i miljöbalken. Plandata Lägesbestämning Planområdet är en del av fastigheten Alderholmen 4:1 samt del av Alderholmen 5:1 och ligger i nordöstra delen av Gävle strand etapp två.

5 Areal Detaljplanen omfattar ca 1300 kvadratmeter. Markägarförhållanden Planområdet omfattar del av två olika fastigheter: Alderholmen 4:1 (ägare Gävle kommun) Alderholmen 5:1 (ägare Gävle kommun) Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Detaljplanen bedöms överensstämma med översiktsplanens intentioner. Program för detaljplan Detaljplanen bedöms överstämma med gällande översiktsplan och något program för detaljplan enligt plan- och bygglagen har därför inte bedömts nödvändigt. Planarbetet har dock föregåtts av en markanvisningstävling genomförd av Gävle kommun.

6 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Planer för området och dess omgivning redovisas samt områdesskydd enligt 7 kap. MB (naturvårdsförordnanden, strandskydd, vattenskydd etc.) För området gäller detaljplan antagen den Gällande detaljplan För planområdet gäller sedan tidigare detaljplan 2180k som vann laga kraft Gällande detaljplan medger bostäder från våning två och centrumfunktioner på första våningen som totalt i kvarterets östra del ska omfatta minst 800 kvm BTA. Totalt från det uppföras 5000 kvm BTA inom aktuellt planområde men med en maximal byggnadsarea på mark på 300 kvm. Bebyggelsen får uppföras i 7-12 våningar med en byggnadshöjd på maximalt 3 meter per våning med undantag för våning 1 som ska uppföras i 4,5 meter. Bullerskydd ska uppföras mot störande industri i norr inomhusmiljön ska ha en högsta ekvivalentninvå på 30 db(a) och en maximal ljudnivå som inomhus nattetid ej översiger 45 db(a). Byggnaden ska placeras och utforas så högsta ljudnivå på uteplats inte överstiger 55 db(a) och att minst hälften av boningsrummen i varje lägenhet har en ljudnivå utanför minst ett fönster som inte överstiger 55 db(a). Maximal ljudnivå vid uterplats får inte överstiga 70 db(a). Marken under huset ska vara allmänt tillgängligt för gång- och cykeltrafik såväl som för allmän körtrafik med en frihöjd på 5 meter. Byggnationen inom planområdet ska uppföras i enlighet med till planen upprättat gestaltningsprogram. Genomförandetiden är 15 år från det datum planen vunnit laga kraft. Vision 2025 Planens genomförande stämmer väl överens med vision 2025 och kan erbjuda ett attraktivt vattennära boende i stadsdel med goda kommunikationer och hög servicenivå. Miljökonsekvensbeskrivning Planens innehåll bedöms inte i sig medföra någon betydande negativ påverkan på miljön eller omgivningarna. Inte heller bedöms planens genomförande medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enlig plan- och bygglagen 4 kap. 34 ska upprättas.

7 Förutsättningar och förändringar Läshänvisning: under respektive rubrik under avsnittet förutsättningar och förändring beskrivs en nulägessituation samt planens riktlinjer. För ökad tydlighet markeras riktlinjerna med en ram. Bebyggelse Planområdet är idag obebyggt och är en del i omvandlingen av ett äldre hamnområde till en ny stadsdel i huvudsak för bostäder. Under 2012 genomfördes en markanvisningstävling på det aktuella planområdet. Tävlingen genererade ett förslag som bestod av en smal hög byggkropp som kragar ut över gatan åt öster mot kajen och hamnen. Illustration situationsplan från markanvisningstävling (N1 arkitekter/oxygen architechts) Detaljplanens riktlinjer Bostäder/centrumfunktioner Inom område betecknat lokalgata/kaj och ett B inom parantes får bostäder uppföras på +5 meter över gata. Frihöjden ska säkerställa en rimlig gatuhöjd för transsporter och bidra till ett attraktivt gatu- och kajrum Inom område betecknat med BC ska lokaler för centrumändamål uppföras på markplan (våning 1). Därutöver får bostäder förekomma. Att uppföra verksamhetslokaler i bottenvåningen syftar till att skapa ett levande gatuplan och en attraktiv funktionsdelad stadsdel där servicenivån blir högre och känslan av en aktiv stad ökar. Inriktningen är också överensstämmer med gestaltningsprogrammet för Gävle strand etapp 2. Den totala byggnationen inom planområdet får maximalt omfatta en bruttoarea (BTA) på 5000 kvm. Byggrätten baseras på tidigare gällande detaljplan och har också varit en förutsättning i den genomförda markanvisningstävlingen.

8 Byggnadshöjd Bebyggelsen får uppföras med en totalhöjd på 45 meter från gatunivå. För område betecknat med BC ska våning ett ha en våningshöjd på minst 3,4 meter. På våning ett kan en entresolvåning för centrumändamål uppföras under förutsättning det ryms inom angiven våningshöjd. Övriga våningar inom BC och (B) betecknat område får inte överstiga en våningshöjd på 3,3 meter per vånining. Gestaltning För planområdet gäller att det för Gävle strand etapp 2 aktuella gestaltningsprogrammets principer ska efterlevas. Det vinnande tävlingsförslaget i markanvisningstävlingen är baserat på det gestaltningsprogram som upprättades i samband med detaljplanen för Gävlestrand etapp 2. Illustration av byggnadernas utformning från tävlingsförslag (N1 arkitekter/oxygen architechts) Strandskydd Strandskyddet inom planområdet är tidigare upphävt av Länsstyrelsen 2008 i samband med antagandet av underliggande detaljplan. Strandskyddet upphävs inom planområdet med hänvisning till De särskilda skäl som utpekas för upphävande av strandskydd, enligt miljöbalken 7 kap 18c, det vill säga redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte. Allmänhetens tillgänglighet till vatten säkerställs genom att kaj och lokalgata som skiljer bostäderna från vattnet är allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Detaljplanens riktlinjer Strandskydd Strandskydd är upphävt inom planområdet.

9 Gator, trafik och allmän plats Genom planområdet löper Redargatan som idag fungerar som tillfart till redan idag uppförda bostadshus i Gävle strand etapp 2. I anslutning till Redargatan österut pågår en anläggning av en kaj som en upprustning mot Nyhamnsbasängen. Den uppgradering av kajen och Redargatan som idag har genomförts har utformats med stöd av det för Gävle strand etapp 2 uppförda gestaltningsprogrammet. Detaljplanens riktlinjer Gata(LOKALGATA) Lokalgata ska anläggas inom område med betecknat med lokalgata och B inom parantes. Lokalgatan bör i sin utformning följa anvisningarna i gestaltningsprogrammet för Gävlestrand etapp 2. Kommunen är huvudman för lokalgatan. Kaj(KAJ) Kaj ska anläggas inom område med betecknat med lokalgata och B inom parantes. Lokalgatan bör i sin utformning följa anvisningarna i gestaltningsprogrammet för Gävlestrand etapp 2. Kommunen är huvudman för Kaj. Parkering Parkering för bilar ska ske inom kvarteret Ceylon i ett för kvarteret gemensamt garage. Parkeringsnormen visar på att det behövs ca 55 parkeringar. Cykelparkering ska anordans inom planområdet och ha god tillgänglighet för såväl boende som besökare. Teknisk försörjning Planområdet är lokaliserat inom verksamhetsområde för vatten och avlopp samt dagvatten. Detaljplanens riktlinjer De hårdgjorda ytorna som finns inom planområdet bör fördröjas och vid behov renas innan de leds vidare ut i kommunens dagvattenssystem. Eventuella fördröjningsmagasin får gärna vara en del av den byggda miljön som tillför attraktivitet och intressanta miljöer t.ex. dammar eller gröna tak. Den tillkommande bebyggelsen har möjlighet att ansluta till befintligt fjärrvärmenät. Planområdet är fortsatt anslutet till befintligt elnät. Avfallshanteringen ska följa kommunens renhållningsordning. Lokaler för avfallshantering ska placeras på så sätt att det går att angöra med exempelvis sopbilar. Detta kan med fördel ske i anslutning till tänkta parkeringsplatser. Tidigt samråd ska ske med Gästrike återvinnare för bästa möjliga utformning.

10 Konsekvenser av planens genomförande Planens genomförande innebär inte någon betydande skillnad mot den idag aktuella detaljplanen när det gäller möjligheten att uppföra bostäder och dess utformning. Däremot ger planen förutsättning att en tredimensionell fastighetsbildning och därmed förtydligas ansvaret för gatan och kajen. Kommunen ska vara huvudman för den allmänna platsen i området. Planen medger att ett högre flerbostadshus med verksamheter i bottenvåningen kan uppföras. Den genomförda markanvisningstävlingen som genomfördes 2012 har legat till grund för planförslagets utformning. Barn Detaljplanens genomförande har goda förutsättningar att skapa en attraktiv och säker miljö för barn. Området har god tillgänglighet för gång och cykel och ytor som skapar förutsättningar för lek och aktiviteter. Området är placerat intill en planerad förskola i kvarteret Louise. Tillgänglighet Planområdets lokalisering och närhet till centrum och knutpunkter för kollektivtrafik ger möjlighet till goda kommunikationer för boende i området. Busshållplats finns i anslutning till planområdet. Området är lokaliserat intill förskola och erbjuder möjlighet för barn att ta på ett säkert sätt ta sig mellan hemmet och förskolan Inom området finns ingen större dagligvaruhandel, närmsta större butik för dagligvaror är lokaliserad ca 1800 meter från planområdet. Dock finns i anslutning till Gavlegårdarnas hus Fullriggaren idag en mindre servicebutik samt livsmedelsbutik på Öster. Jämlikhet Byggnationen inom planområdet är tänkt vara lägenheter i flerfamiljshus med god tillgänglighet. I det tävlingsförslag som ligger till grund för detaljplanens utformning redovisades bostadslägenheter inom tävlingsområdet som passar en bred målgrupp med varierande storlek på lägenheter och lägen.

11 Fastighetsbildning och fastighetskonsekvenser Planen ger förutsättningar för att avstycka en fastighet från Alderholmen 4:1 och till denna fastighet fastighetsreglera ett 3D-utrymme från del av Alderholmen 5:1 Planens genomförande innebär med andra ord att kvartersmark kan skapas ovanför allmän plats genom tredimensionell fastighetsbildning. Se även konsekvensbeskrivningen för respektive fastighet nedan. Planen förhindrar inte att delning av befintlig eller kommande fastigheter sker. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av byggherren/fastighetsägare. Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Alderholmen 4:1 Ny fastighet (röd avgränsning) Alderholmen 5:1 Tänkt fastighetsindelning efter plangenomförandet. Alderholmen 4:1 Fastigheten Alderholmen 4:1 omfattar idag gatumark och kvarteret Ceylon som är det kvarter vars sydöstra del berörs av denna detaljplan. I enlighet med denna plan och omkringliggande detaljplan (med aktnr 2180K ) ska den del av Alderholmen 4:1 som är planlagd som LOKALGATA överföras till den kommunägda gatufastigheten Alderholmen 5:1. Därefter kan en fastighet för bostads- och centrumändamål avstyckas från Alderholmen 4:1. Alderholmen 5:1 Fastigheten Alderholmen 5:1 omfattar idag stor del av den allmänna platsen på Gävle strand och inom planområdet är Redargatan och kajen del av denna fastigheten. Alderholmen 5:1 kommer vid ett genomförande av detaljplanen urhålkas av ett 3D-utrymme. 3D-utrymmet begränsas nedåt till 5 meter ovanför gatunivån och

12 uppåt av bostadstaket, ca 45 meter från gatunivån, samt i norr, söder och öster av planområdet (se illustration ovan). Ett servitut kan komma att belasta Alderholmen 5:1, servitutet ska säkerställa att eventuell byggnad som kragar ut över allmänplats kan ges möjlighet uppföra stöd mellan mark och konstruktionen i form av pelare eller liknande. Ny fastighet Från Alderholmen 4:1 avstyckas en fastighet. Den nya fastigheten kommer att bestå av mark som planläggs i denna detaljplan och mark som är detaljplanelagd tidigare (med aktnr 2180K-25172). Till den nya fastigheten ska mark ovan jord överföras. Detta sker genom fastighetsreglering av ett 3D- utrymme från Alderholmen 5:1. 3D-utrymmet begränsas nedåt till 5 meter ovanför gatunivån och uppåt av bostadstaket, ca 45 meter från gatunivån, samt i norr, söder och öster av planområdet (se illustration ovan). Centrumfunktioner ska finnas på våning ett (gatuplan). Högsta tillåtna bruttoarea är 5000 kvm ovan mark. Omkringliggande fastigheter För omkringliggande fastigheter utanför planens avgränsning bedöms planens genomförande inte innebära några fastighetsrättsliga förändringar. Organisatoriska frågor Tidplan Tidplan: Detaljplanen avses antas av byggnads- och miljönämnden Gävle i maj 2013 Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum detaljplanen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har deltagit i detaljplanearbetet: Göran Valtonen Karin Linjer Mark och exploatering Lantmätare, kommunala lantmäterimyndigheten Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Josef Wårdsäter Planarkitekt