En undersökning av juridiska personer i lantmäteriförrättningar

Transkript

1 Institution för Fastigheter och Byggande Samhällsbyggnad Fastighetsekonomi och Fastighetsjuridik Kandidatnivå, 15 hp Stockholm, Sverige 2016 En undersökning av juridiska personer i lantmäteriförrättningar - Särskilt om behörighet att företräda stiftelser Elin Johansson och Erika Montelius KTH ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT

2

3 Bachelor of Science thesis Title Legal persons in cadastral procedures - Particularly regarding authority to represent foundations Author(s) Elin Johansson and Erika Montelius Department Department of Real Estate and Construction management Bachelor Thesis number TRITA- FOB- FaV- KANDIDAT- 2016:8 Archive number 334 Supervisor Peter Ekbäck Keywords Cadastral procedures, cadastral surveyors, legal persons, foundations, representatives Abstract Cadastral procedures have a very central role in the development of the society and in particular for its current structure. With that said, it is of great importance that the ordinances can be performed as efficiently and safely as possible. A cadastral procedure always starts with an application for a desired action to the cadastral authority. It is then surveyor s responsibility to investigate the application to make it possible to take the next step and develop a suitable cadastral measure, which takes into consideration both public interests as well as the interests of the individual that has made the request. The cadastral procedure usually is a complex process, which is lined with many problems and requires great accuracy and good interpersonal skills. One thing, which is of great importance in the process, is to verify that the applicant is indeed qualified as an interested party. Therefore, this is what the surveyor always carries out first. The purpose of this study is to examine who has the right to represent the different legal persons in cadastral procedures, and in particular the right to represent foundations. This is done by studying existing legislation and also learning about the registration of representatives. Finally, we will give suggestions for improvements regarding the representatives of legal persons. At cadastral procedures, both legal and natural persons may be present as an interested party. Both the legal and the natural person may enter into agreements, acquire and own assets, but also have liabilities. A natural person refers to an individual who is the legally qualified owner and who is representing himself at cadastral procedures. A legal person may be a company, an organization or an association, such as economic associations, limited liability companies, partnerships, bankruptcy, estates, foundations, churches, municipalities and the state. The legal persons have representatives who have the right to represent the legal persons at cadastral procedures. In most cases, you can easily find out who has the right to represent the legal person, but in some cases it is much more unclear. Information regarding representatives can be found in the records that are being kept about the different legal entities. In most cases these registers are complete and reliable, but there are exceptions. The exceptions are often to be found in the registry of foundations, more concretely among older foundations, which were formed before the law of 1996, and among the so- called family foundations.

4 A foundation is formed under the law (SL 1994: 1220) when a founder (natural or legal person) hands over a property to someone who is committed to permanently manage this for a particular purpose. There are two different forms of management, private and associated management. At private management there is a governing body representing the foundation and at associated management, the administrator is representing the foundation. The role of the administrator is to respond to the requirements of the foundation, followed under 2 chap. 3 SL, and to represent the foundation towards outsiders. The most important document of a foundation is the Foundation order, as the foundation's activities are based on these instructions regarding the foundation's purpose. When the law came into force in 1996, it became a requirement that the Foundation order would be written according to 1 chap. 3 1 p. But before the introduction of the law, there were no formal rules on how the Foundation order would be designed. Therefore, it can sometimes be difficult to find out who is responsible for the management of the foundation and decide whether it has private or associated management, and thereby find out who has the right to represent the foundation. In 2010 there was a regulation in the law, in which almost all foundations, even older foundations, were required to be registered. Foundations had to become registered within five years. However, still today not all are registered. The so- called family foundations are still not subject to registration. There are obvious problems with the foundation register because it is not complete and a cadastral surveyor can therefore not always get information about who is actually the authorized representative of a foundation. It is therefore desirable that this register could be improved. To continue the surveyor s investigative work without any problems according to the foundation registry, some improvement measures must be implemented. Suggested is that: Länsstyrelsen receives additional resources so that the registration of foundations can be more effective Additional resources to expand the control of the foundations already registered, so that their regulations are correct. A regulation of the law, that would require all foundations, including family foundations, the registration obligation. In this way, foundations registry would be both reliable and complete.

5 Examensarbete Titel En undersökning av juridiska personer vid lantmäteriförrättningar - Särskilt om behörighet att företräda stiftelser Författare Elin Johansson och Erika Montelius Institution Institution för Fastigheter och Byggande Examensarbete Kandidat nummer TRITA- FOB- FaV- KANDIDAT- 2016:8 Arkivnummer 334 Handledare Peter Ekbäck Nyckelord lantmäteriförrättningar, förrättningslantmätare, juridiska personer, stiftelser, företrädare Sammanfattning Lantmäteriförrättningar har en väldigt central roll för utvecklingen av samhället i sin helhet och i synnerhet för dess löpande struktur. Med det sagt är det av stor vikt att förrättningarna kan genomföras på ett så effektivt och säkert sätt som möjligt. En lantmäteriförrättning börjar alltid med att en ansökan om en önskad förrättningsåtgärd inkommer till lantmäterimyndigheten. Det är sedan lantmätarens ansvar att utreda denna för att kunna gå vidare och utarbeta en passande förrättningsåtgärd som tar hänsyn såväl till allmänna intressen som till den enskilda personen. Lantmäteriförrättningen är i regel en komplex process som kantas av många problem och kräver stor noggrannhet och god samarbetsförmåga. En första särskilt viktig åtgärd att vidta för lantmätaren är att kontrollera att den sökande verkligen är behörig som sakägare. Syftet med denna studie har varit att undersöka vem som har rätten att företräda olika juridiska personer i lantmäteriförrättningar och särskilt rätten att företräda stiftelser. Detta har gjorts genom att studera rådande lagstiftning, litteratur samt genom intervjuer med nyckelpersoner. Vidare har stor vikt lagts vid att se hur registreringen av företrädarna ser ut. Slutligen har förslag på förbättringsåtgärder gjorts för att en större tydlighet gällande företrädare för juridiska personer ska erhållas. Vid lantmäteriförrättningar kan juridiska och fysiska personer blir aktuella som sakägare. Både den fysiska personen och den juridiska personen kan ingå avtal, förvärva och äga tillgångar, men även ha skulder. Med fysisk person avses en enskild person som själv står som lagfaren ägare och företräder sig själv vid lantmäteriförrättningar. En juridisk person kan avse ett företag, en organisation eller en verksamhet, såsom ekonomiska föreningar, aktiebolag, handelsbolag, konkursbon, dödsbon, stiftelser, kyrkan, kommuner samt staten. De juridiska personerna har företrädare som har rätten att företräda dem vid lantmäteriförrättningar. I de flesta fall går det lätt att ta reda på vem som har rätten att företräda

6 den juridiska personen, men i vissa fall är det betydligt oklarare. Information angående företrädare finns att inhämta från de register som förs över de olika juridiska personerna. I de flesta fall är dessa register kompletta och tillförlitliga men det finns undantag. Det berör särskilt stiftelseregistret med registrerade stiftelser och då framförallt äldre stiftelser, som bildades innan stiftelselagens ikraftträdande 1996 samt så kallade familjestiftelser. En stiftelse bildas enligt stiftelselagen (SL 1994:1220) när en stiftare, vilket kan vara en fysisk eller juridisk person, överlämnar en egendom till någon som åtagit sig att varaktigt förvalta denna utifrån ett bestämt ändamål. Det finns två olika former av förvaltning; egen och anknuten förvaltning. Vid egen förvaltning är det en styrelse som företräder stiftelsen och vid anknuten förvaltning är det förvaltaren som företräder stiftelsen. Deras roll är att svara för att föreskrifterna i stiftelseförordnandet följs enligt 2 kap. 3 SL samt att de företräder stiftelsen gentemot utomstående. Den mest centrala handlingen för en stiftelse utgörs av ett stiftelseförordnande. Ett stiftelseförordnande styr stiftelsens verksamhet och beskriver stiftelsens ändamål. När stiftelselagen trädde i kraft 1996 blev det ett krav att stiftelseförordnandet skulle vara skriftligt enligt 1 kap. 3 1 st., men innan införandet av stiftelselagen fanns inget formkrav på hur stiftelseförordnandet skulle vara utformat. Därför kan det ibland vara svårt att ta reda på vem som har ansvaret för förvaltningen av stiftelsen samt avgöra om den har egen eller anknuten förvaltning och på så vis kan det vara svårt att avgöra vem som har rätten att företräda stiftelsen skedde en större lagreglering, där näst intill alla stiftelser blev registreringsskyldiga och det gällde även äldre stiftelser. Stiftelserna fick fem år på sig att registrera sig. Än idag finns dock inte alla registrerade. De stiftelser som inte omfattas av registreringsplikten är så kallade familjestiftelser. Det föreligger utifrån ovanstående tydliga problem med att stiftelseregistret inte är fullständigt. En förrättningslantmätare kan därmed vid förrättningsärenden rörande stiftelser inte alltid få information om vem som faktiskt är behörig företrädare. Det är därför av stor vikt att detta register förbättras. För att lantmätarens utredningsarbete ska kunna fortlöpa utan problem med stiftelseregistret måste vissa förbättringsåtgärder genomföras. Förslagsvis bör: Länsstyrelsen få utökade resurser så registreringen av stiftelser kan bli mer effektiv. Extra resurser för att utöka kontrollen av redan registrerade stiftelser och dess föreskrifter tillsättas. En lagändring föreslås, som skulle innebära att alla stiftelser, inklusive familjestiftelserna, blir registreringsskyldiga. På detta sätt torde stiftelseregistret bli både tillförlitligt och komplett.

7 Förord Denna kandidatuppsats är skriven vid institutionen för Fastigheter och byggande vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm av Elin Johansson och Erika Montelius under våren Arbetet är ett avslutande moment på kandidatnivå, innan fortsatta studier på mastersnivå inom civilingenjörsprogrammet Samhällsbyggnad. Vi vill rikta ett stort tack till vår eminente handledare Peter Ekbäck, universitetslektor i fastighetsvetenskap och tillika docent i fastighetsteknik, för all hjälp och vägledning under arbetets gång. Peter har snabbt responderat på våra utkast och mejl under denna arbetsprocess, vilket underlättat vårt arbete enormt. Vidare vill vi tacka Marianne Eriksson, som varit en stor inspirationskälla med förankring i näringslivet. Marianne har öppnat våra ögon för problem med stiftelser i förrättningssammanhang och har med sin breda kunskap och kompetens lagt grunden för oss till detta arbete genom att få oss att fokusera på rätt område i detta sammanhang. Marianne har verkligen tagit sig tid och varit engagerad för att vägleda oss, vilket vi innerligen uppskattar. Ett tack även till våra intervjupersoner Birgitta Nordenfelt på Kammarkollegiet och Henning Isoz, grundare till stiftelselagen. Stockholm, maj 2016 Elin Johansson och Erika Montelius

8 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte Frågeställning Metod Litteraturstudie Intervjustudie Avgränsning Disposition Litteraturstudie Fastighetsbegreppet Fastighetsindelning och äganderätt Fastighetsbildningslagen, FBL och fastighetsbildningsåtgärder Lantmäteriförrättningar Lantmäterimyndigheten Förrättningsproceduren Sakägare vid lantmäteriförrättningar Vem har rätt att företräda de olika juridiska personerna? Stiftelser Stiftelselagens ursprung Stiftelse som juridisk person Stiftelsebegreppet och bildande av stiftelser Stiftelseförordnande och föreskrifter Stiftelsers företrädare och förvaltning Förvaltningsansvaret för stiftelser som tillkommit före stiftelselagen Ändring av stiftelseförordnande och föreskrifter Registrering och tillsyn av stiftelser Sälja fast egendom Sammanfattande om behörighet angående stiftelser Intervjustudie Marianne Eriksson Birgitta Nordenfelt Henning Isoz Länsstyrelsen... 29

9 4. Analys Diskussion Slutsats Fortsatta studier Referenser Muntliga källor Tryckta källor Webbaserade källor Proposition Bilagor Bilaga 1: Intervjufrågor Marianne Eriksson Bilaga 2: Intervjufrågor Birgitta Nordenfelt Bilaga 3: Intervjufrågor Henning Isoz Bilaga 4: Intervjufrågor Lantmäteriet Bilaga 5: Ansökan om lantmäteriförrättning Bilaga 6: Registreringsanmälan till stiftelseregistret Bilaga 7: Ansökan om permutation hos Kammarkollegiet... 50

10 1. Inledning 1.1 Bakgrund Vid en lantmäteriförrättning kan både juridiska och fysiska personer bli aktuella som sakägare. En fysisk person står själv som lagfaren ägare och företräder sig själv vid en förrättning, men för juridiska personer ser det annorlunda ut. Problemet ligger i vem som har rätten att företräda den juridiska personen och har rätt att yrka och träffa överenskommelser. Det finns ett flertal olika typer av juridiska personer, men den gemensamma nämnaren för dessa är att de alla har rättskapacitet, vilket innebär både rättigheter och skyldigheter precis som en fysisk person har. Det kan röra sig om ett företag, en verksamhet eller en organisation. Den vanligast förekommande juridiska personen utgörs av ekonomiska föreningar, aktiebolag, handelsbolag, konkursbon, dödsbon, stiftelser, kyrkan, kommuner samt staten. Vidare företräds den juridiska personen således av en sammansättning av fysiska personer. Hur denna sammansättning är utformad skiljer sig åt utifrån olika fall, men den utgörs ofta av exempelvis en styrelse och dess styrelsemedlemmar. I andra ärenden kan det vara svårare att urskilja en tydligt rättsmässig företrädare för stiftelserna. Stiftelser är en juridisk person som kan bildas av en eller flera personer, så kallade stiftare. Syftet med stiftelser är att förvalta en ekonomisk förmögenhet som är avsedd för ett bestämt ändamål och där förvaltningen ska vara över en längre tid (Länsstyrelsen Stockholm, 2016). Stiftelser kan ha olika ändamål och förmögenheten ska användas utifrån dessa ändamål. Förmögenheten kan bland annat bestå av lös egendom, men också fast egendom i form av fastigheter. Eftersom en stiftelse varken har medlemmar eller ägare, utan är en självägande förmögenhet (Länsstyrelsen Stockholm 2016), kan det i vissa fall vara komplicerat att avgöra vem som har rätten att företräda stiftelsen och träffa överenskommelser (Birath et al., 2001). Den nuvarande lagstiftningen innebär att om man bildar en stiftelse måste man registrera den i tillsynsmyndighetens stiftelseregister och uppge olika obligatoriska uppgifter. Svårigheten gäller inte de nybildade stiftelserna utan den gäller de stiftelser, som är bildade före stiftelselagens ikraftträdande (SL 1994:1220). Hos dessa äldre stiftelser kan det föreligga oklarheter i utformningen av stiftelsen. 1.2 Syfte Huvudsyftet med denna studie har varit att utreda vem som har rätt att företräda de olika juridiska personerna, om de är inblandade i lantmäteriförrättningar och komma fram till eventuella rekommendationer för hur man bör lösa sådana situationer, där det uppstår otydligheter. Ett annat delsyfte har varit att klargöra hur lagstiftningen såg ut förut och vad lagstiftningen säger idag samt vilken lagreform som bör finnas för att underlätta lantmäteriförrättningarna. 1

11 1.3 Frågeställning Uppsatsen utgår från nedanstående frågeställningar: Vem har rätten att företräda de olika typerna av juridiska personer som äger fastigheter, om de blir indragna i en lantmäteriförrättning? Hur tillförlitliga är rådande register med information för de olika juridiska personerna? Finns det någon passande utveckling av lagstiftningen som bör genomföras för att motverka otydligheter kring företrädaren vid förrättningar? 1.4 Metod I undersökningsprocessen är det viktigt att samla in relevant information och arbetet är därför uppbyggt kring en litteraturstudie och en undersökning i form av fyra intervjuer för att kunna besvara frågeställningen. Nedan presenteras de metoder som ligger till grund för studien och bakgrund till metodvalen Litteraturstudie Undersökningen inleddes med en litteraturstudie, där syftet var att samla in bakgrundsinformation och få en bra bas och förkunskap om ämnet. Vi valde därför att analysera och tolka både lagtext, handböcker, facklitteratur och dokument från olika myndigheter. Största delen av litteraturen som användes i studien fanns att tillgå på Stockholms stadsbibliotek, där vi även fick tillgång till Stiftelselagen- en kommentar, skriven av Henning Isoz, vilken beskriver syftet med varje paragraf i stiftelselagen Intervjustudie För att samla in ytterligare information och kunskap om den rådande problematiken kring vem som har rätt att företräda olika typerna av juridiska personer i lantmäteriförrättningar hölls fyra Intervjuer. Den första intervjun hölls med Marianne Eriksson som är föreläsare, ombud och lantmätare. Syftet med intervjun med Marianne var att få expertkunskap inom området och få förståelse för hur en lantmätare förhåller sig till stiftelser vid lantmäteriförrättningar. Den andra intervjun hölls med Birgitta Nordenfelt, en representant på Kammarkollegiet. Detta gjordes för att få en större förståelse för hur en prövning går till när en stiftelse vill ändra sina föreskrifter. Om en stiftelse vill ändra sina föreskrifter måste den som huvudregel få tillstånd av antingen Kammarkollegiet eller Länsstyrelsen. Kammarkollegiet har hand om permutation och kan upplösa en stiftelse. Den tredje intervjun hölls med Henning Isoz som i grunden är domstolsjurist och som har arbetat åt Regeringskansliet för att ta fram stiftelselagen som trädde i kraft Från 1996 och framåt har Henning Isoz arbetat i den privata sektorn, däribland på Ernst & Young med stiftelsefrågor. Efter tio år på Ernst & Young började Henning på HQ- bank och sedan på Carnegie. Sedan 2011 arbetar Henning med stiftelsefrågor som fristående konsult. Syftet med att intervjua Henning Isoz var att fördjupa kunskapen om stiftelser och klargöra oklarheter rörande deras verksamhet som inte kunde besvaras genom lagstiftningen. Den sista intervjun var en telefonintervju med Länsstyrelsen för att få information om lagfart för 2

12 juridiska personer. Intervjuerna skedde i form av informationsintervjuer, vilka syftar till att få information inom ett speciellt område av en sakkunnig person. Frågorna formulerades på ett öppet sätt, för att ge intervjupersonen möjlighet att svara med egna ord och därmed kunde följdfrågor ställas. 1.5 Avgränsning Studien har avgränsats till juridiska personer och som vid lantmäteriförrättningar blir sakägare. De juridiska personer som har behandlats i undersökningen är ekonomiska föreningar, aktiebolag, handelsbolag, konkursbon, dödsbon samt stiftelser. I det sammanhanget har vi utrett vem som har rätt att företräda dessa vid lantmäteriförrättningar. När det gäller stiftelser finns det olika stiftelseformer och vi har i denna studie valt att fokusera på stiftelser som äger fastigheter och hur en eventuell förändring av lagrum rörande dessa stiftelser och lantmäteriförrättningar skulle kunna se ut. 1.6 Disposition Kandidatarbetet börjar med ett inledande kapitel, där en beskrivning av bakgrunden till problemet görs och vidare beskrivs syftet med undersökningen och därefter sker en beskrivning av vilka metoder som använts för att besvara frågeställningen och slutligen kommer vi i arbetet in på studiens avgränsning. I det andra kapitlet behandlas litteraturstudien i form av teorin utifrån lagtext, myndighetsdokument och litteratur för att läsaren ska få en klarare bild av och förståelse för de olika begreppen som ingår i arbetet. Här behandlas och förklaras; fastighetsbildningslagen och fastighetsbegreppet, lantmäteriförrättningar, förrättningslantmätarens roll, lantmäterimyndigheten, skillnaden mellan fysisk och juridisk person, olika juridiska personer och slutligen begreppet stiftelse samt stiftelselagens betydelse. Kapitel tre utgör den empiriska studien och där presenteras resultatet utifrån intervjuerna med Marianne Eriksson, Kammarkollegiets representant Birgitta Nordenfelt, Henning Isoz och Länsstyrelsen. I det fjärde kapitlet analyseras resultaten utifrån litteratur och intervjustudien. Här redovisas de problem som kan utrönas från studierna. I det femte och avslutande kapitlet diskuteras förslag på möjliga åtgärder för att underlätta lantmäteriförrättarens utredningarbete, där stiftelser blir sakägare. Förslag på fortsatta studier presenteras även i arbetets slutdel. I slutet av arbetet finns bilagorna att tillgå. 3

13 2. Litteraturstudie 2.1 Fastighetsbegreppet Innan vi kommer närmare in på fastighetsbildning eller ägarförhållanden rörande fastigheter, är det en fördel att bringa klarhet i vad som definierar en fastighet. Det finns dock ingen specifikt fullkomlig lagparagraf som behandlar detta utan hänsyn får tas till bestämmelser från såväl jordabalken som från fastighetsbildningslagen, när man utreder frågan. I jordabalken beskrivs vad som utgör en fastighet och vad som anses tillhöra denna. Det dominerande i den är att fast egendom är jord och att den är uppdelad i fastigheter. Vidare kan fastigheter avgränsas på olika sätt, antingen enbart horisontellt eller både horisontellt och vertikalt (1 kap. 1 JB). Dessa två huvudtyper av fastigheter benämns som traditionella fastigheter respektive tredimensionella fastigheter. I det svenska fastighetsbeståndet är de traditionella fastigheterna dominerande och dessa utgörs inte enbart utav en avgränsad markyta utan sträcker sig även nedåt i det underliggande jordlagret samt uppåt. Det finns ingen exakt gräns för hur långt fastigheten sträcker sig nedåt eller uppåt utan det återspeglas i vad som kan anses skäligt. Till skillnad från dessa har de tredimensionella fastigheterna klara avgränsningar såväl horisontellt som vertikalt och utgörs därmed av en sluten volym. Utöver detta finns det speciella fastigheter i form av ägarlägenhetsfastigheter, andelsfastigheter samt fiskefastigheter. Ägarlägenhetsfastigheter är en utveckling av en tredimensionell fastighet, som är inrättad, för att bestå av endast en bostadslägenhet. En andelsfastighet är istället benämningen på det markutrymme en fastighet kan inneha genom att äga andel i en samfällighet. Till sist består en fiskefastighet av ett vattenområde som enbart ger rätten till fiske (Ekbäck, 2012). Som tidigare nämnts, regleras också vad som anses utgöra fastighetstillbehör genom jordabalken. Där fastslås det att byggnader, ledningar, stängsel, och andra komponenter som uppförts för stadigvarande bruk utgör en del av fastigheten. Dessutom anses även på rot stående växter och naturlig gödsel, m.m. tillhöra fastigheten (2 kap. 1 JB). För att en fastighet faktiskt skall klassas som en fastighet krävs inte enbart att tidigare krav är uppfyllda. Fastigheten måste dessutom genom bestämmelser i Fastighetsbildningslagens 19 kapitel vara registrerade i fastighetsregistret (Ekbäck, 2012). Befintliga fastigheter finns registrerade i fastighetsregistrets allmänna del och då en fastighet nybildas ska den redovisas där för att vinna laga kraft. (19 kap. 1 FBL). Fastighetsregistret är på detta sätt en grundpelare för hela fastighetssystemet och består av den allmänna delen, en inskrivningsdel, en adressdel, en byggnadsdel samt en taxeringsuppgiftsdel. Det är alltså den allmänna delen som bland annat innehåller uppgifter om fastighetens faktiska beteckning med fakta om areal och koordinater med en digital registerkarta. Inskrivningsdelen innehåller information rörande lagfarten, exempelvis vem som äger fastigheten och vad köpeskillingen uppgick till. De övriga delarna redovisar vad deras namn antyder (Ekbäck, 2012). Sammanfattningsvis är en fastighet alltså ett mark eller vattenområde, med eventuella fasta tillbehör, som antingen är två eller tredimensionellt avgränsade och finns registrerade i fastighetsregistret. 4

14 2.2 Fastighetsindelning och äganderätt En förutsättning för ett välfungerande samhälle med en effektiv markanvändning och god ekonomisk tillväxt är att det finns en tydlig fastighetsindelning som ger en grund för äganderätten till mark eller vattenområden. I Sverige skall alla mark och vattenområden, förutom det allmänna vattnet, vara indelade i fastigheter och redovisas i fastighetsregistret med en fastställd ägare (Julstad, 2015). Att vara ägare till en fastighet innebär inte att man står fri att använda området hur som helst. Äganderätten är ett koncept förknippat med olika befogenheter och skyldigheter som regleras genom den rådande lagstiftningen. Gemensamt för all form av äganderätt är dock att man på ett eller annat sätt har rätt att; 1. använda fastigheten 2. utestänga andra från att använda fastigheten 3. överlåta fastigheten 4. erhålla det värde och avkastning fastigheten genererar Dessa rättigheter kan sedan vara reducerade i olika omfattning av rättsliga bestämmelser (Ekbäck, 2012). Äganderätten ger i sin tur upphov till att man som fastighetsägare kan anta rollen, som sakägare, då en fastighetsbildningsåtgärd, som omfattar fastigheten, blir aktuell. Detta innebär ytterligare en utvidgning av rättigheter och skyldigheter som råder i och med lantmäteriförrättningen. 2.3 Fastighetsbildningslagen, FBL och fastighetsbildningsåtgärder Fastighetsbildningslagen, förkortad FBL, är en del av svensk lag, som behandlar hur indelningen av olika typer av fastigheter får förändras givet rådande förhållanden. Lagen antogs den 17 december 1970 och trädde i kraft den 1 januari 1972 men har sedan dess kontinuerligt uppdaterats och den senast registrerade ändringen i lagen skedde år Fastighetsbildning innefattar ett antal olika förfaranden som avser en nybildning eller ombildning av en fastighet. Lagen tillämpas på alla former av fastigheter, där både de traditionella fastigheterna samt de tredimensionella fastigheterna omfattas. Fastighetsbildningslagen inleds med ett första kapitel, som behandlar inledande bestämmelser, där förrättningsåtgärder och grunden för fastighetsindelning beskrivs. I det andra kapitlet presenteras de grundläggande föreskrifterna för fastighetsbildningsåtgärderna. Genom det tredje kapitlet klargörs villkoren för att fastighetsbildning ska få genomföras. Avsnittet skiljer sig från de andra genom att tillämpningen av reglerna är beroende av den rådande samhällsutvecklingen och det är Lantmäteriets skyldighet att se till att de efterföljs. Här finns tydliga regler rörande de allmänna lämplighets och planvillkoren. Kortfattat innebär detta att en fastighetsbildningsåtgärd alltid ska syfta till att göra fastigheter varaktigt lämpliga för sitt ändamål. I övrigt behandlas även special och undantagsfall från reglerna (Lantmäteriet, 2016). Dessa tre inledande delarna skapar tillsammans basen för det resterande regelverket rörande fastighetsbildning. Fastighetsbildningslagens fjärde kapitel som behandlar själva förrättningsprocessen vid fastighetsbildning beskrivs mer ingående under den senare rubriken Lantmäteriförrättningar. Fastighetsbildning kan, som tidigare nämnts, delas upp i nybildning samt ombildning av en fastighet. 5

15 Gemensamt för all fastighetsbildning, är att det innebär en åtgärd där fastighetsindelningen ändras, servitut bildas ändras eller upphävs eller där en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet (1 kap. 1 FBL). Fastighetsbildning i form av ombildning sker genom fastighetsreglering, medan nybildning sker genom avstyckning, klyvning samt sammanläggning (2 kap. 1 FBL). Fastighetsreglering omfattar alla ingripanden som syftar till att en fastighet eller delar av denna överförs till en annan. De allmänna bestämmelserna kring detta behandlas i fastighetsbildningslagens femte kapitel. Detta kan bland annat innebära att mark överförs från en fastighet eller samfällighet till en annan och att andelar i samfälligheter överföras från en fastighet till en annan samt att samfälligheter och servitut bildas, ändras eller upphävas. Vidare att byggnader eller andra anläggningar som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet (5 kap. 1 FBL). De som är berättigade till att ansöka om fastighetsreglering är berörda fastighetsägare, samhällsföreningar, kommuner eller länsstyrelsen (5 kap. 3 5 FBL). Ersättning för den mark som genomgår överföringen från en fastighet till en annan ska först och främst erhållas genom förvärv av nya markområden om det inte anses mer passande med ekonomisk betalning (5 kap. 2 FBL). Avstyckning innebär att en del av en fastighet eller en del av en fastighets andel i en samfällighet, avskiljs för att sedan utgöra en ny enskild fastighet. Detta innebär att man separerar en så kallad styckningslott från den ursprungliga fastigheten och på så sätt erhåller en stamfastighet av den kvarvarande delen av fastigheten samt en ny fastighet med egen fastighetsbeteckning som utgörs av styckningslotten. Föreskrifter rörande avstyckning återfinns i fastighetsbildningslagens tionde kapitel (10 kap. 1 FBL). Rätt att ansöka om avstyckning har ägaren till fastigheten alternativt en rådande förvärvare till den tilltänkta styckningslotten (10 kap. 6 FBL). Kostnaderna för avstyckningen kan betalas i enlighet med detta av den sökande fastighetsägaren och utifrån vad som är skäligt i förhållandet mellan fastighetsägare och förvärvare (10 kap. 10 FBL). Klyvning medför en uppdelning av en samägd fastighet i flera nya mindre enskilda fastigheter. Således kan en fastighet som ägs av två eller fler ägare delas upp i två eller flera så kallade klyvningslotter som alla utgör nya fastigheter med nya fastighetsbeteckningar. Stadgarna rörande klyvning regleras i fastighetsbildningslagens elfte kapitel (11 kap. 1 FBL). Begäran om rätt till klyvning kan utföras av någon utav fastighetens delägare samt utav en aktuell förvärvare av en planerad klyvningslott (11 kap. 2 FBL). Kostnaderna för förrättningsåtgärden fördelas på liknande sätt som ovan beroende på vad som anses skäligt mellan delägarna eller mellan de rådande sakägarna (11 kap. 10 FBL). Sammanläggning avser en åtgärd där flera fastigheter med samma ägare sammanslås till en ny fastighet med en ny fastighetsbeteckning. Förutom kravet att fastigheterna ska ha samma ägare måste de även innehas med lika rätt. Har fastigheterna flera delägare krävs det att alla delägare innehar lika stora andelar i fastigheterna. Sammanläggning kan även utföras enbart för delar av fastigheter som uppkommit till följd av avstyckning eller klyvning. Regler för sammanläggning behandlas i fastighetsbildningslagens tolfte kapitel (12 kap. 1 FBL). Ansökan om sammanläggning utförs av fastigheternas ägare (12 kap. 8 FBL). Det är sedan den sökande som står för de kostnader som uppstår till följd av förrättningen, såvida sammanläggningen inte uppkommit automatiskt och då fördelas kostnaderna efter vad som anses skäligt mellan fastighetsägarna (12 kap. 14 FBL). 6

16 Förutom ovanstående fastighetsregleringsåtgärder finns ytterligare en som benämns fastighetsbestämning. Den innebär som namnet deklarerar att man avgör var de faktiska fastighetsgränserna löper och förfarandet kring detta klargörs i fastighetsbildningslagens 14 kapitel. Fastighetsbestämning utreder således oklarheter rörande hur fastighetsindelningen är utformad, om ett servitut eller en ledningsrätt är giltig och i sådana fall till vilken omfattning, om byggnader respektive anläggningar hör till en fastighet samt vilken utbredning en gemensamhetsanläggning har (14 kap. 1 FBL). En ansökan om fastighetsbestämning kan göras på begäran inte enbart av sakägare utan även spontant vid en fastighetsbildningsförrättning där det krävs information om frågan. Dessutom kan lantmäterimyndigheten, staten och berörda kommuner efterfråga en utredning (14 kap. 2 FBL). Ansvaret att betala kostnaderna för fastighetsbestämningen faller på sakägarna i den mån det anses skäligt eller i vissa fall på den som ansökt om förrättningen (14 kap. 10 FBL). 2.4 Lantmäteriförrättningar Lantmäteriförrättningar är samlingsnamnet för det prövningsförfarande som genomförs särskilt vid fastighetsbildningsförrättningen men även när det gäller fastighetsbestämning, särskilt gränsutmärkning och andra förrättningar med grund i andra lagar. Bestämmelserna i fastighetsbildnigslagens fjärde kapitel är tillämpliga på alla dessa förrättningar (Ekbäck, 2012). Förrättningen är en effektiv process som syftar till att möta alla de problem och omständigheter som kan uppkomma vid fastighetsbildning. Då olika typer av förrättningar kan skilja sig åt och variera mellan att vara väldigt enkla utan oförenliga åsikter till att vara invecklade med ett flertal sakägare med skilda intressen, är det nödvändigt att handläggningsförfarandet lämpar sig efter situationen (Lantmäteriet, 2016) Lantmäterimyndigheten Lantmäterimyndigheten är det organ som ansvarar för behandlingen av förrättningarna. Lantmäteriet består i huvudsak av den statliga lantmäterimyndigheten men kommuner har också rätt att bedriva egna kommunala lantmäterimyndigheter som behandlar förrättningar inom det egna området. I Sverige finns det förutom den statliga lantmäterimyndigheten också på ett ungefär fyrtio olika kommunala lantmäterimyndigheter (Ekbäck, 2012). Lantmäteriet har en särskild ställning och det är viktigt att utredningarna blir korrekt genomförda utifrån tekniska uppgifter och andra uppgifter. Det kommer i flertalet fall råda begränsade anpassningsåtgärder och arbetet måste då så långt det är möjligt gå ut på att uppnå det bästa tänkbara samförståndet. Både enskilda och offentliga intressen behöver noggrant beaktas (Lantmäteriet, 2016). Lantmäterimyndigheten består i regel av en förrättningslantmätare. När vissa omständighet råder, där förrättningslantmätaren eller sakägaren i förrättningen anser det, skall även två gode män också ingå i myndigheten (4 kap. 1 FBL). Skulle dessa förrättningsmän ha skilda åsikter vid beslutsfattandet ska utslaget baseras på det alternativ som är övervägande. Skulle alla ha skilda uppfattningar om domen är det förrättningslantmätarens beslut som väger tyngst (4 kap. 17 FBL). 7

17 2.4.2 Förrättningsproceduren Ansökan Förrättningen inleds alltid med att en ansökan inkommit till lantmäterimyndigheten. Den sökta förrättningen behandlas av den lantmäterimyndighet som är praktiserande för det område där de berörda fastigheterna är belägna (4 kap. 7 FBL). Ansökan ska i huvudsak alltid vara skriftlig men då det under ett förrättningssammanträde uppkommer en muntlig ansökan, ska även den anses gällande (4 kap. 8 FBL). Vidare ska ansökan innehålla en tillräcklig mängd information för att kunna bearbetas. Först och främst ska det preciseras ett yrkande, det vill säga en förklaring till vilken åtgärd man önskar få genomförd. Då allmänheten inte alltid är väl insatta i facktermer gällande förrättningar eller regler kring detta, ställs inga höga krav på detaljnivån i yrkandet (Eriksson, 2016). Den sökande ska sedan presentera för vilka fastigheter man för sin talan samt uppge vilka andra fastigheter som kommer att beröras. I den grad det är skäligt ska uppgifter om dessa fastighetsägare samt innehavare av servitut och nyttjanderätter bifogas. Förutom detta ska även andra handlingar som kan anses väsentliga för saken också ingå i ansökan och denna ska avslutas med en underteckning av den sökande eller dennes ombud (4 kap st. FBL). Det första den handläggande lantmätaren gör när en ansökan inkommit, är att kontrollera att alla uppgifter är korrekta och tillräckliga för att kunna fatta vidare beslut. Som regel börjar man med att utreda sakägarna, så att de påstådda sakägarna faktiskt är ägare till fastigheterna samt att den sökande är behörig att ansöka om förrättning. Uppgifterna kan ofta erhållas från fastighetsregistret, där den som innehar lagfart på fastigheten är att anse som ägare, om det inte framkommer att någon annan faktiskt är ägare. Då en fysisk person äger en fastighet står denna som ägare och då en juridisk person äger en fastighet står den juridiska personen med organisationsnamn, som ägare. Det bör påpekas att fall där en icke korrekt fastighetsägare innehar lagfarten är väldigt ovanliga och dessutom brottsliga (Lantmäteriet, 2016). Då en fastighet är planerad att övergå till en annan förvärvare ska båda dessa behandlas som ägare såvida förvärvet inte är genomfört (Ekbäck, 2012). Arbetet med att utreda sakägarna kan i vissa fall vara förknippat med vissa svårigheter. Då en juridisk person är ägare till fastigheten och det sedan inte tydligt framgår vem som har rätt att företräda den juridiska personen uppstår oklarheter i vem som har rätt att ta sig an rollen som sakägare (Eriksson, 2016). En ansökan som uppfyller alla nödvändiga kriterier går sedan vidare till utredning. I vissa fall kan en ansökan avvisas om den den anses ofullständig eller helt enkelt inställas då den återkallas. Då lantmätaren anser att ansökan är ofullständig och saknar viktiga delar kan denna ålägga den sökande att komplettera ansökan (4 kap. 9 FBL). Om den sökande sedan inte gör tillräckliga förbättringar så att ansökan är god nog att ligga till grund för förrättningen får denna avvisas. Detta blir också utfallet då den sökande inte anses vara behörig att utföra ansökan (4 kap. 10 FBL). En ansökan kan alltid återkallas av den sökande och ställs då helt enkelt in. Skulle den sökta förrättningen vara i strid med de rådande lämplighetsvillkoren som måste uppfyllas enligt fastighetsbildnigslagens tredje kapitel kommer ansökan också ställas in då den helt enkelt inte är genomförbar. En ansökningsblankett om lantmäteriförrättning återfinns i bilaga 5. Samråd När en ansökan kommer in, utses en handläggare, dvs. en förrättningslantmätare och som gör en allmän utredning och stämmer av de formella kraven i ansökan och om den behöver avvisas eller kompletteras. Ett samråd hålls och syftet är att lantmätaren får tillfälle att redovisa ansökan samt ge 8

18 en bild av de planerade åtgärderna för förrättningen. Sakägarna och myndigheter får härigenom tillfälle att uttala sig och ifrågasätta uppfattade felaktigheter. I de fall då alla berörda sakägare är överens i ärendet och det heller inte föreligger några begränsningar för fastighetsbildningen behöver inget samråd genomföras. Detsamma gäller då ansökan inte kommer kunna genomföras (4 kap st. FBL). Om en ansökan innehåller alla formella krav, behövs inget samråd. I de flesta förrättningar hålls inget sammanträde alls. (Eriksson, 2016). Utredning Då en ansökan anses utförbar behöver lantmätaren i nästa steg klargöra alla omständigheter som råder och se vilka förutsättningar som finns för fastighetsbildningen. Bland annat behöver den rådande fastighetsindelningen ses över och om det finns några rättigheter som begränsar området. Man behöver känna till vilka planbestämmelser som finns för den berörda marken och dessutom krävs det att man har en uppfattning om vilka kostnader som uppkommer vid förrättningen (Ekbäck, 2012). Om det finns inteckningar i någon av de berörda fastigheterna måste även dessa bevakas av förrättningslantmätaren så att hänsyn tas även till fodringshavarnas intressen (5 kap. 16 FBL). Om utredningen klargör att det inte finns några hinder för att genomföra fastighetsbildningen ska en fastighetsbildningsplan upprättas och i samband med det ska även uppgifter av teknisk art och värderingar genomföras (4 kap. 25 FBL). Fastighetsbildningsplanen utgör således det primära förslaget till den faktiska förrättningsåtgärden. Beslut Under en förrättningsprocess kan ett flertal beslut komma att tas löpande vid olika tillfällen. Gemensamt för alla beslut är att de ska vara tydligt motiverade om de inte anses självklara. Ett beslut kan vinna laga kraft redan innan förrättningen är avslutad men vanligtvis blir det gällande först då ett avslutningsbeslut är utfört. Då en fastighetsbildningsplan anses önskvärd kan ett fastighetsbildningsbeslut fattas. Beslutet bestämmer hur fastighetsbildningen kommer att se ut och ska ge genomgripande information om de ändringar som uppkommer. Bland annat ska ändringar i fastighetsindelningen, åtgärdade servitut och överförda fastighetstillbehör redovisas. Oftast används både karta och beskrivningar för att tydliggöra den bestämda åtgärden. Vidare kan även andra beslut utfärdas om det behövs vid den aktuella förrättningen. Det kan röra sig om tillståndsbeslut, ersättningsbeslut, tillträdesbeslut eller kostnadsfördelningsbeslut (Ekbäck, 2012). När förrättningar anses genomförda, där alla delar är avklarade och författningsändringar är upprättade slutförs dessa med ett avslutningsbeslut. Detta beslut framställer vad den definitiva åtgärden är och denna realiseras såvida ingen överklagan framförs och vinner laga kraft. Överklagan Som ovan nämnts kan ett beslut alltid överklagas då förrättningen anses avslutad. Tiden för överklagande är formellt fyra veckor efter det att beslutet har tagits men ibland kan överklagandetiden vara kortare och endast pågå i tre veckor (15 kap. 2 FBL). Om ingen överklagan görs under den gällande tiden anses förrättningen officiellt gällande och vinner därmed laga kraft. Som sista steg registreras då förrättningen i fastighetsregistret. Normalt är det endast de berörda sakägarna som har rätt att överklaga ett beslut. Undantagsvis kan 9

19 även andra som berörs av besluten ha rätt att överklaga dem och det exempelvis vid en avvisning av en ansökan där den sökande inte ansetts vara behörig. Överklagan görs till Mark och miljödomstolen och kan sedan gå vidare för prövning även i Mark och miljööverdomstolen samt till Högsta domstolen (Ekbäck, 2012). Ansökan Rådplägning med sakägare Samråd med berörda myndigheter Sammanträde med sakägare Fältarbete, värdering mm. Fastighetsbildningsbeslut - Ersättningsbeslut - Beslut om tillträde Beslut om kostnadsfördelning Avslutningsbeslut Ev. överklagande: - Mark- och miljödomstol - Mark- och miljööverdomstol - (Högsta domstolen) Registrering i fastighetsregistret Figur 1- illustration av fastighetsbildningsförrättning (Ekbäck, 2012) 10

20 2.5 Sakägare vid lantmäteriförrättningar Vid lantmäteriförrättningar kan olika typer av personer komma att anses som sakägare. I svensk rätt talar man som tidigare nämnts om fysiska och juridiska personer. En fysisk person avser en enskild person. I och med att man är en fysisk person tillkommer rättskapacitet, som innebär att man i eget namn kan fatta olika beslut, men samtidigt ta de ekonomiska och rättsliga konsekvenserna av dessa. När en fysisk person bestämmer sig för att träffa ett avtal, är det personen själv som träffar det avtalet (Hemström, 2010). Det innebär att en fysisk person själv står som lagfaren ägare och företräder sig själv vid en lantmäteriförrättning. En juridisk person kan avse antingen ett företag, en organisation eller en verksamhet och har precis som en fysisk person både juridiska rättigheter och skyldigheter. Som juridisk person kan man både ingå avtal, förvärva och äga tillgångar samt ha skulder. Det finns olika företagsformer som är juridiska personer och fördelen med det är att företaget ansvarar för åtaganden som företaget gör. Däremot kan en domstol fatta beslut om att det i stället blir de personer som står bakom företaget som blir ansvariga. Juridiska personer kan bland annat avse (e- conomic, 2016): Ekonomiska föreningar, exempelvis bostadsrättsföreningar Aktiebolag Handelsbolag, exempelvis kommanditbolag Konkursbon Dödsbon Stiftelser När det gäller juridiska personer uppkommer problemet att man måste bestämma hur själva beslutsfattandet ska gå till och hur organisationen ska företrädas (Hemström, 2010). Det är viktigt att klargöra vem som har rätten att företräda den juridiska personen vid en lantmäteriförrättning. I föreliggande arbete kommer vi därför att fokusera på ovan nämnda juridiska personer och vem som har rätt att företräda dem. Vi kommer särskilt undersöka stiftelser, då det finns en del problem kring dessa. Problemet att ta reda på vem som har rätt att företräda stiftelsen berör främst stiftelser som inte finns i stiftelseregistret. Förutom dessa kan det också vara så att en sakägare utgörs av en person som har en fullmakt att representera den egentliga ägaren. För att ett ombud ska anses vara giltig i en förrättningsprocess måste detta ombud inneha en fullmakt i enlighet med avtalslagen. Då fullmakten ska ge rätt att sluta avtal gällande fastighet som utgör fast egendom måste fullmakten vara skriftlig (Eriksson, 2016). I övrigt måste ombudet också anses vara skild från ärendet och därmed kan inte en förrättningslantmätare eller god man biträda en sakägare vars förrättningsprocess ska genomföras vid den lantmäterimyndighet, som denne är verksam vid (4 kap. 13 FBL) Vem har rätt att företräda de olika juridiska personerna? När en lantmätare ska kontrollera att en sakägare verkligen är behörig i ett fall där en juridisk person står som ägare måste denne utreda vem som har rätt att företräda den juridiska personen. Vanligen kan information om företrädare hämtas från olika register såsom bolagsregister (Eriksson, 2016). I andra fall kan det dock vara mer problematiskt. 11

21 Det finns som tidigare nämnts olika typer av juridiska personer och nedan presenteras vem som har rätt att företräda dem vid en möjlig lantmäteriförrättning. Ekonomisk förening En ekonomisk förening bildas av minst tre personer som registrerar denna hos Bolagsverket. När den ekonomiska föreningen är registrerad blir den en juridisk person. Bostadsrättsföreningar är ett exempel på en ekonomisk förening och för att få delta i den ekonomiska föreningen måste alla medlemmar betala en insats och en eventuell medlemsavgift. Det finns olika krav på ekonomiska föreningar och några av dessa är att; främja medlemmarnas ekonomi, driva ekonomisk verksamhet samt att ange vem som har rätten att företräda medlemmarna och föreningen (Bolagsverket, 2012). I varje ekonomisk förening ska det enligt lag om ekonomiska föreningar (FL 1987:667) finnas en styrelse om minst tre personer som väljs vid föreningsstämman. Styrelsen utser vem som har rätten att företräda föreningen och att det då endast är två eller flera personer ur föreningen (6 kap 11 EFL) (Hemström, 2010). Vem som har rätt att företräda den ekonomiska föreningen vid en lantmäteriförrättning kan delas upp i två olika fall vilka presenteras nedan: En person som är medlem i den ekonomiska föreningen, exempelvis en styrelseledamot eller den verkställande direktören. Detta gäller då inga föreskrifter mot förfarandet föreligger (6 kap. 11 Lag om ekonomiska föreningar). Två eller flera personer ur föreningen. Detta är fallet då det finns föreskrifter som anger att rätten att företräda föreningen inte får innehas av en enskild person (6 kap. 11 Lag om ekonomiska föreningar). Aktiebolag Ett aktiebolag är ett företag som blir en juridisk person när det registreras hos Bolagsverket. Varje aktieägare har ett begränsat ansvar för verksamheten, men om man som person väljer att köpa aktier i ett företag kan man riskera att förlora de insatta pengarna. Det finns olika krav på aktiebolag och några av dessa är att; ha ett aktiekapital på minst kr, ha en godkänd revisor samt ha en styrelse som ska företräda aktiebolaget (Bolagsverket, 2014). Firmatecknare är den/ de personer (styrelsen, dvs. styrelseledamöterna) som har rätten att företräda aktiebolaget och har rätt att skriva under avtal som är rättsligt bindande (Bolagsverket, 2015). Vem som har rätt att företräda aktiebolaget vid en lantmäteriförrättning kan variera och beskrivs nedan: En person som anses bemyndigad av styrelsen, exempelvis en styrelseledamot eller den verkställande direktören (8 kap. 37 Aktiebolagslag). Två eller fler personer i förening. Detta gäller då styrelsen föreskrivit att rätten att företräda bolaget kräver att två eller fler personer samverkar som företrädare (8 kap. 39 Aktiebolagslag). Handelsbolag Ett handelsbolag är ett företag som har två eller flera delägare och blir juridisk person när bolaget registreras hos Bolagsverket. Bolagsmännen i handelsbolaget är personligt ansvariga för företagets skulder och avtal och har rätt att företräda handelsbolaget var för sig om inget annat är avtalat. Det finns olika former av handelsbolag, bland annat kommanditbolag. Ett kommanditbolag fungerar på samma sätt som ett handelsbolag, där man som bolagsman (komplementär) blir ansvarig för företagets avtal och skulder och samtidigt har rätt att företräda bolaget (Bolagsverket, 2014). Vidare kan bolagsmännen utse s.k. prokurister som har en speciell handelsrättslig fullmakt som ger 12