FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING FÖR HSB BRF TAFFELBERGET NR 271 Organisationsnummer FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen lämnar härmed redovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december ALLMÄNT OM FÖRENINGEN Föreningen bildades den 25 november 1983 och registrerades den 12 mars Föreningens ekonomiska plan registrerades den 20 juni Föreningen äger och förvaltar fastigheten Taffelberget 8 på Kungsholmen i Stockholm. Fastigheten innehas således inte med tomträtt. Fastigheten Bebyggelsen på fastigheten uppfördes Byggnaderna inrymmer i huvudsak följande utrymmen: 208 st bostadslägenheter ( kvm) 8 st lokaler upplåtna med bostadsrätt till HSB (1 655 kvm) 2 st lokaler för uthyrning (727 kvm) Vidare finns 105 garageplatser samt tvättstugor, cykelrum, hobbyrum, källarförråd och andra liknande utrymmen. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 19 april På stämman deltog 52 röstberättigade medlemmar. Styrelsen Ledamöter fr o m föreningsstämman: Ordförande Anders Ljunggren Vice ordförande Leif Davidsson Sekreterare Andreas Ljung Ledamöter Eva Bager Hans Bergquist Iréne Jogander Peter Lundgren Jens Blomquist (utsedd av HSB) Martin Viroulet-Fagerström (suppleant) Ingemar Åkerblom (suppleant) Henrik Därth (suppleant utsedd av HSB) Firmatecknare Föreningen firmatecknare har fram till den 19 april 2005 tecknats av Styrelsen eller Anders Ljunggren, Eva Bager, Leif Davidsson och Iréne Jogander, två i förening. Efter den 19 april 2005 har föreningens firma tecknats av styrelsen eller Anders Ljunggren, Leif Davidsson, Iréne Jogander och Eva Bager, två i förening.

2 Revisorer Av föreningen vald revisor har sedan den 19 april 2005 varit Norbert Andersson med Per- Erik Gullnäs som suppleant. Dessutom har under hela verksamhetsåret BoRevision AB fungerat som revisor. Valberedning Valberedningen inför årets föreningsstämma har utgjorts av Mats Dellgren (sammankallande), Anneli Jäderberg och Birgitta Kulling Nyqvist. Distriktsombud Distriktsombud i HSB har varit Anders Ljunggren och Leif Davidsson med Ingemar Åkerblom och Andreas Ljung som suppleanter. Medlemmar Föreningen har 195 medlemmar. Två av medlemmarna är HSB Stockholm Ekonomisk Förening som har 14 bostadslägenheter och åtta lokaler samt Ryska Federationens ambassad som har 26 bostadslägenheter. Lägenhetsöverlåtelser Under året har åtta bostadsrättslägenheter överlåtits. Genomsnittligt överlåtelsepris har varit ca kr per kvm. Priserna har varierat mellan och kr per kvm. Administration och förvaltning Föreningen har avtal med HSB Stockholm om administrativ och ekonomisk förvaltning. Den tekniska förvaltningen sköts av Peter Lundgren tillsammans med en fastighetsgrupp. För fastighetsskötsel svarar Indoor Technical Service AB, främst genom Börje Wilhelmsson. Arvoden Arvoden till styrelsen, föreningsvald revisor och valberedning har utgått med 100 kr. STYRELSENS ARBETE OCH MÅL Styrelsens mål Styrelsens mål är att behålla en stabil ekonomi för föreningen. Med hänsyn till föreningens låneskuld ser styrelsen det som särskilt viktigt att låneportföljen har en god riskspridning och att vid omsättning av lån så låg ränta som möjligt erhålls. Det sistnämnda har för 2005 underlättats av ränteläget. En stabil ekonomi är en förutsättning för att kunna hålla fastigheten i ett gott skick så att boendemiljön förblir trivsam. Sammanträden Under året har tolv protokollförda styrelsesammanträden hållits samt ett flertal arbetsgruppsoch driftsmöten. Investeringar Renovering har skett av ventilationssystemet. Den har omfattat renovering av värmeväxlare, byte av fläktar och ett nytt styr- och reglersystem. I tvättstugorna har nya energisnåla tvättmaskiner installerats. Bättringsmålning av fasaderna har utförts. Föreningens största uthyrningslokal (förskola) har målats om. Hissarna har fått nya innertak och ny armatur.

3 Utemiljö Sedvanliga underhållsarbeten har utförts. Bredband Vid utgången av 2005 utnyttjade över hundra abonnenter det bredbandsnät som finns i byggnaderna. FÖRENINGSVERKSAMHET Gemensamhetslokaler Följande gemensamhetslokaler finns: en bastu, två gästrum, en vävstuga, en hobbyverkstad och en samlingslokal. Gästrummen har målats och fått delvis utbytt möblemang och utrustning. Vävstugan har fått ökat utrymme. I hobbyverkstan har ljudisoleringen förbättrats. Utrustningen har kompletterats med ytterligare el-verktyg och maskiner. I november hölls öppet hus för att visa den förbättrade verkstan. Taffelbergaren Föreningens medlemsblad Taffelbergaren har utkommit med två nummer. Nummer 2 innehöll bl a information om att avgifterna för 2006 sänks med 3 procent. Portvärdar Tanken är att det i varje trapphus skall finnas en portvärd. Ett par av trapphusen har under året saknat portvärd. Portvärden ska bland annat hälsa ny medlemmar välkomna och vara en länk mellan medlemmarna och styrelsen. EKONOMI Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde uppgår till kr. Av detta värde hänför sig 231 kr till bostadsdelen och kr till lokaldelen. Försäkring Fastigheten var t o m den 31 december 2005 fullvärdeförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar och försäkring mot ohyra. Äkta bostadsrättsförening Kravet för att betraktas som s k äkta bostadsrättsförening är att minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde belöper på bostadslägenheter som är upplåtna till föreningens medlemmar. Föreningen ligger klart över 60 procentgränsen. Skatteverket har också alltid betraktat föreningen som äkta. Lokalhyresgäster Föreningen hyr ut två större lokaler. Hyresgäster per den 31 december 2005 var Stadsdelsförvaltningen Kungsholmen-Essingen och Rodebjer Form AB. Lokalerna används som förskola (637 kvm) respektive kontor (90 kvm).

4 Årsavgifter Ordinarie årsavgifter för 2005 motsvarar i genomsnitt 772 kr per kvm bostadsyta. Motsvarande siffra för lokalerna är kr per kvm. Årsavgifterna har varit oförändrade jämfört med Styrelsen har i november 2005 beslutat om en avgiftssänkning med 3 procent fr o m 1 januari Drift Kostnader för drift och löpande underhåll uppgick till tkr. De största posterna var: Fjärrvärme El och vatten Fastighetsskötsel och städning Reparationer tkr tkr 547 tkr 542 tkr Genomfört planerat underhåll Under året har underhållsåtgärder rörande följande byggnadsdelar och utrymmen utförts: Ventilation Fasad Hyreslokaler Övrigt tkr 592 tkr 131 tkr 77 tkr Fastighetsskatt Fastighetsskatten uppgick till tkr. ROT-avdrag Föreningen har ansökt om skattereduktion för utförda ombyggnadsarbeten (s k ROT-avdrag). Ett par renoveringsarbeten har tidigarelagts för att föreningen ska ha möjlighet att beviljas så stor skattereduktion som möjligt. Föreningsavgäld till HSB Efter avgörande i hovrätten i målet mellan HSB och Bostadsrättsföreningen Tre Kullar rörande betalning av föreningsavgäld har HSB efterskänkt vår förenings avgiftsskuld på närmare 2,1 Mkr. Föreningens resultat har därför i år inte belastats av någon avgäld om 319 tkr som tidigare år. Föreningens lån Ränteläget under 2005 har generellt varit mycket gynnsamt för föreningen. Per den 15 mars 2005 valde styrelsen att binda det rörliga lånet (20, 0 Mkr) på en löptid av 5,5 år till en ränta om 3,75 %. Samtidigt amorterades lånet med 1,0 Mkr. Vid utgången av 2005 är krediten 18,85 Mkr. Den 7 september omsattes ett lån om 22,15 Mkr. Lånet lades rörligt. Räntan löper med 2,1 % vid årets utgång. Föreningen har vid utgången av 2005 två rörliga lån motsvarande drygt en femtedel av den totala lånestocken. Den genomsnittlig ränta som föreningen har betalat under 2005 uppgår till 4,95 %. Genomsnittlig ränta på de två kvarvarande lånen har varit 2,17 respektive 2,29 %. Totalt blev lånekostnaden för 2005 ca 8,9 Mkr.

5 Föreningens långsiktiga skulder i form av fastighetslån uppgår den 31 december 2005 till ca 173 Mkr. Låneskuldens sammansättning, räntevillkor m m per balansdagen den 31 december 2005 framgår av not 10. Budget 2006 Styrelsen bedömer att föreningen ska uppnå ett överskott för år 2006 med ca 1,2 Mkr. Utfallet är dock beroende av räntan och andra osäkra parametrar t ex fjärrvärmekostnaden. Styrelsen har beslutat att sänka avgifterna med 3 procent fr o m januari Detta innebär att den genomsnittliga årsavgiften för bostäderna sänks till ca 749 kr per kvm. För lokalerna sänks den till kr per kvm. Fastighetsskatten för 2006 är beräknad till drygt 1,5 Mkr d v s oförändrad jämfört med Framtida underhåll För 2006 planeras ommålning av entréerna, trapphusen och balkongernas metallräcken. Resultatutfall Den budget som lades för 2005 beräknades ge ett underskott om 1,113 Mkr beroende på planerade periodiska underhållskostnader om 2,85 Mkr. Här följer en kortare redogörelse för avvikelserna. Intäkterna ligger i linje med budget med en positiv avvikelse om 8 tkr. Driftkostnaderna inklusive löpande underhåll blev 139 tkr lägre än budgeterat. Planerat underhåll har däremot avvikit negativt från budget med 232 tkr. Inbesparingar i räntenettot uppgår till 610 tkr. Dessa inbesparingar beror på lägre räntor på föreningens krediter samt att den av HSB årliga uttagna föreningsavgälden om 319 tkr efterskänkts av HSB fr o m Fastighetsskatt och avskrivningar på fastigheten har också blivit 181 tkr lägre jämfört med budget. Summan av ovanstående poster gör att beräknat underskott minskar med ca 706 tkr. Årets resultat blir således ett underskott om ca 407 tkr. Förslag till resultatdisposition Balanserat resultat (f d dispositionsfonden) Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur Fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Överföring till Fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Balanserat resultat (f d dispositionsfonden) kr kr kr kr Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tilläggsupplysningar. Stockholm den 27 mars 2006 Styrelsen

6 Ekonomisk redovisning Balansräkning och Resultaträkning Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Andra långfristiga fordringar Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Avräkningskonto HSB Stockholm Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa 5 5 Bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Not 9 Bundet eget kapital Insatser Fond för yttre underhåll Summa Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Dispositionsfond Årets resultat

7 Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Fond för inre underhåll Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Föreningsavgäld Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Nedskrivningar 0 0 Avsättning till yttre fond 0 0 Lyft från yttre fond 0 0 Bokslutsdispositioner 0 0 Inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) / Minskning (+) av lager 0 0 Ökning (-) / Minskning (+) av kortfristiga fordringar Ökning (+) / Minskning (-) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 0 0 Investeringar i maskiner/inventarier 0 0

8 Investeringar (-) /försäljningar (+) av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning(+) / Minskning (-) av långfristiga skulder Inbetalda insatser 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 70-årig annuitetsplan och grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och beräknad ekonomisk livslängd. Inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserat på inventariernas livslängd Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan eller fastställd budget. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Inkomstskatt Föreningen beskattas med utgångspunkt från en schablonintäkt om 3 procent av taxeringsvärdet på föreningens fastigheter med tillägg/avdrag för finansiella poster (samt eventuell tomträtt). Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 28 procent. Föreningens skattemässiga underskott uppgick vid årets slut till , en ökning med jämfört med föregående år. Föreningen har valt att i redovisningen av underskottsavdrag frångå BFN AR 2001:1, något som dock inte inverkar negativt på lagens krav på en rättvisande bild.

9 Förmögenhetsvärde Föreningens gemensamma förmögenhetsvärde fördelas efter bostadsrättens fördelningstal. Detta värde tas upp i respektive medlems deklaration. Noter Medelantal anställda Föreningen har inga anställda Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsen Arvode förtroendevalda Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader och förpliktelser Revisorer Föreningsvald Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Brutto Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster Nettoomsättning Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och städ Reparationer Taxebundna utgifter och uppvärmning

10 El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden Övrig drift Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto Specialinlåning Övriga ränteintäkter Noter Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut Räntekostnader övriga Föreningsavgäld Not 5 Byggnader och Mark Byggnader Anskaffnings-Åretvärde Avskrivnings Ackumulerade Bokfört avskrivningprocent avskrivningar värde Byggnad ,55% Ombyggnad ,00% Anskaffnings-Åretvärde Avskrivnings Ackumulerade Bokfört avskrivningprocent avskrivningar värde Mark Taxeringsvärde

11 Byggnader Mark Not 6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB Stockholm Anslutningslån Not 7 Övriga fordringar Övriga fordringar Skattefordringar Noter Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Uppl ränteint HSB Otis hiss Indoor HSB Com hem SLB Trygg Not 9 Eget kapital Insatser Upplåtelse- Underhållsfond avgifter Balanserat resultat Årets resultat Ingående balans Disposition enl. stämmobeslut Årets resultat Utgående balans

12 Not 10 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp Nordea Hypotek 6,91% SBAB 6,20% SBAB 6,20% SBAB 6,20% Spintab 2,10% rörl Spintab 2,10% rörl 15 Spintab 3,75% SEB 4,66% SEB 4,32% Summa skulder till kreditinstitut Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca per år de kommande fem åren. Noter Not 11 Övriga skulder Källskatt Bredbandsavgifter Rodebjer hyresdep Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror Upplupen ränta Sociala avgifter Beräknad el december, Fortum 30 Arvoden 100 Årsredovisning 15 Revision Stockholm

13 2006 Styrelsens underskrifter Vår revisionsberättelse har årsredovisning avgivits beträffande denna Av föreningen vald revisor Av BoRevision AB förordnad revisor

14 Revisionsberättelse Till årsstämman i HSB:s Brf Taffelberget Organisationsnummer Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning i HSB:s Brf för räkenskapsåret Det är styrelsen som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 6/ Av föreningen vald revisor BoRevision AB