DETALJPLANEPROGRAM. för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS Bollebygds kommun, Västra Götalands län. Samrådshandling

Transkript

1 DETALJPLANEPROGRAM för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS Bollebygds kommun, Västra Götalands län Samrådshandling

2

3 INLEDNING Bakgrund och syfte I Bollebygds översiktsplan 2002 konstaterades att det finns ett behov för ett centralortsnära exploateringsområde för bostäder. En fördjupad översiktsplan (FÖP) arbetades fram för områdena Tyftet, Norra Erikstorp och Varpås norr om centralorten. Den fördjupade översiktsplanen antogs av Kommunfullmäktige Som ett resultat av den fördjupade översiktsplanen har en detaljplan för bostäder tagits fram för Skräddargårdshöjd, samt ett planarbete påbörjats på Tyftet. Syftet med detta planprogram är att undersöka möjligheterna att bebygga Varpås med centrumnära bostäder i form av flerfamiljshus, radhus och parhus samt att tillskapa tomter till den kommunala tomtkön. Förslaget innebär en utbyggnad av Varpås med cirka 400 lägenheter. I programmet undersöks även möjligheten att etablera en förskola inom det aktuella området. Programmet kommer, tillsammans med synpunkter som kommer in i samrådet, att ligga till grund för fortsatt detaljplanearbete. Områdesbeskrivning Programområdet är beläget i Bollebygds tätorts nordöstra kant och omfattar ungefärligen ett område om 50 ha. Området angränsar i väster till Sörgården och Idrottsplatsområdet, i norr till Erikstorp och i söder till järnvägen. Öster om programområdet utgörs marken av oexploaterade skogs- och våtmarker. Varpås består huvudsakligen av kuperad barrskogsbevuxen skogsmark, med inslag av berg i dagen och mindre mossar. Inom området rinner även ett antal bäckar. En höjdrygg sträcker sig genom området i nordväst-sydostlig riktning, och delar det i en relativt kuperad norrsida och en bitvis brant sydvästsluttning. Naturen och de milsvida vyerna över Bollebygd tillsammans med läget nära samhället gör att området till viss del används till ströv- och rekreationsområde. Huvuddelen av området är dock svårtillgänglig. Erikstorp skola Centrum Programområdets läge i tätorten. Skrafferade områden anger kommunalt ägd mark. Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 3

4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Gällande planer Fördjupad översiktsplan Den fördjupade översiktsplanen för Tyftet, Norra Erikstorp och Varpås behandlade åtta delområden i norra delen av Bollebygds tätort för utbyggnad av bostäder. Område 3 Skräddargårdshöjd är idag bebyggt med friliggande villor. Ett planarbete pågår även för delområde 1, Tyftet. Detta program omfattar delområdena 5, 6 och 8 samt norra delen av område 4. I den fördjupade översiktsplanen antogs områdena kunna omfatta ungefärligen lägenheter i form av småhus, radhus och flerbostadshus. Detaljplaner Större delen av programområdet är inte planlagt. Byggnadsplaner som delvis ingår i programområdet finns dock för Flässjum Gästgivaregården 1:9 fastställd , Bollebygds stationssamhälle fastställd 1943, Övergården fastställd , samt för Erikstorp-Övergården fastställd Genomförandetiden för samtliga planer har gått ut. En detaljplan antogs av Kommunfullmäktige för Skräddargårdshöjd. Del av Erikstorpsvägen som angränsar till programområdets norra del ingår i denna detaljplan. Genomförandetiden för planen går ut år Ett detaljplaneprogram för del av Flässjum 12:77, Frejas väg, var på samråd under våren Syftet med programmet var att belysa förutsättningarna för att uppföra bostadsbebyggelse öster om Frejas väg, invid vattentornet. Efter samråd om programmet beslutade kommunstyrelsen att lägga ner planarbetet. Enligt gällande detaljplaner utgörs området av allmän plats för parkmark i dess norra del och natur i den södra delen. Genomförandetiden för parkmarken har gått ut medan genomförandetiden för naturområdet går ut under år Kommunala beslut Kommunstyrelsen beslutade att ge Byggnads- och miljönämnden i uppdrag att upprätta detaljplaneprogram för områdena 5 och 6 i den fördjupade översiktsplanen för Tyftet, Norra Erikstorp och Varpås. Riksintressen Inom programområdet finns inga områden av riksintresse. Järnvägen, som är av riksintresse för kommunikationsanläggningar, Miljöbalken 3 kap. 8, sträcker sig dock strax söder om programområdet. Strandskydd Sörån sträcker sig strax söder om programområdet och omfattas av strandskydd intill 100 meter från strandlinjen. Strandskyddet berör del av programområdet i den södra delen. Mellan Sörån och programområdet sträcker sig både järnväg och allmän väg Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

5 Utdrag ur FÖP Norra Erikstorp. Föreslagna utbyggnadsområden, vilka ingår i detta planprogram PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Markägoförhållanden Programområdet utgörs av ett antal större fastigheter, både kommunalt och enskilt ägda. Fastigheterna Flässjum 12:77 samt Erikstorp 1:4, 1:183, i kommunal ägo medan Erikstorp 2:32, 4:28 och Flässjum 1:9 och 1:59 är i enskild ägo. Programområdets sammanlagda areal är ungefärligen 50 ha, varav den kommunala andelen av marken är 40 ha och 10 ha är enskilt ägt. Mark- och geotekniska förhållanden Det huvudsakliga marklagret inom programområdet är morän och bitvis berg i dagen. Två mindre torvmarker finns dock även i norra delen av programområdet, enligt examensarbetet Geologisk och hydrologisk undersökning från år Enligt den fördjupade översiktsplanen för Norra Erikstorp bedöms inga skredrisker förekomma inom programområdet. Vidare utredningar om de geotekniska förhållandena inom programområdet kommer att genomföras vid ett eventuellt fortsatt planarbete. Bebyggelse Programområdet angränsar till Bollebygds tätorts östra bebyggelsekant och är till dess största del oexploaterat. Inom norra delen av området finns dock en villa och telekommunikationsmast med tillhörande servicebyggnad. I södra delen av programområdet finns en idrottplats med klubbstuga och servicebyggnader. Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 5

6 Utdrag ur Tätortsnära natur i Bollebygd, 2005 ; Ekbacke i Erikstorp Natur, vegetation och närrekreation Aktuellt programområde utgörs av ett kuperat höjdområde, beläget ovanför Bollebygds tätort. Det obebyggda och skogsbevuxna området delas av en höjdrygg som sträcker sig i nordväst-sydostlig riktning. På höjdryggens västra sidan är sluttningen ner mot befintlig bebyggelse partiellt mycket brant. Enligt kommunens Inventering och naturvärdesbedömning för tätortsnära naturmark (2008) finns ett lövskogsområde med höga natur- och rekreationsvärden inom programområdet och en bäckravin med naturvärden i anslutning till områdets norra del. Lövskogen är belägen norr om Sörgården och utgörs av en ekbacke, vilken är bevuxen av ett stort antal grövre ekar med en ålder på uppskattningsvis 100 år. Området bedöms ha vissa naturvärden, klass 4. Från detta område ges även en fin utsikt över Erikstorp och Nolåns dalgång. Bäckravinen som sträcker sig genom Erikstorp i öst-västlig riktning bedöms ha vissa naturvärden (klass 4), främst tack vare att den delvis är opåverkad. Programområdet har även en viss betydelse som friluftsområde för Bollebygdsbor. Varpås är till vissa delar är ett strövvänligt skogsområde med fina utsiktslägen i närhet av tätorten. Service Området ligger i östra kanten av Bollebygds tätort och avståndet till centrum är från den centrala delen av programområdet cirka en kilometer. Bollebygds skola, med förskola och årskurs F-9, ligger ungefärligen två kilometer väster om programområdet. Förskola finns även vid biblioteket, c:a 300 meter väster om programområdet. Inom programområdet har även Naturförskolan aktiviteter, Kommunfullmäktige antog en detaljplan för del av Erikstorp 1:4, vars syfte är att möjliggöra byggnation av en ny förskola med upp till sex avdelningar, cirka 500 meter om programområdet. Planen är dock överklagad. Vid utbyggnad av Varpåsområdet kan behov finnas för ytterligare en förskola. 6 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

7 Källevägen Tiokampsvägen Övregårdsvägen Göteborgsvägen Björnskogsvägen 000 nuvarande årsdygnstrafi k 000 prognostiserad årsdygnstrafi k Kartutdrag ur trafi kutredningen; Prognostiserade förändringar av trafi kmängderna efter utbyggnad av Varpåsområdet. Utanför bilden fi nns den beräknade trafi kökningen med 700 fordon/årsdygn på Erikstorpsvägen. Trafik Vägar Möjliga tillfartsvägar till programområdet är Erikstorpsvägen i norr samt Björnskogsvägen-Källevägen och Björnskogsvägen-Tiokampsvägen från söder och centrum. Erikstorpsvägen är utformad som en matarväg och har vid senare tid förlängts och trafikmatar även bebyggelsen på Skräddargårdshöjd. Källevägen är bred och rak med begränsat antal direktutfarter från intilliggande bostadsbebyggelse. Tiokampsvägen fungerar som tillfartsväg till idrottsplatsen idag och bör därför även kunna fungera som en tillfartsväg för ett framtida bostadsområde. Eftersom en större utbyggnad av bostäder på Varpås innebär att trafiksituationen i de närliggande områdena och i centrum kommer att belastas ytterligare har en trafikutredning tagits fram genom Norconsult ( ). Utredningen visar att en utbyggnad på Varpås med cirka 400 lägenheter beräknas medföra följande trafikökningar på de föreslagna matarvägarna; Erikstorpsvägen fordon/årsdygn Källevägen fordon/årsdygn Tiokampsvägen-Ö Björnskogsvägen fordon/årsdygn V Björnskogsvägen fordon/årsdygn Göteborgsvägen fordon/årsdygn Trafiksituationen på Erikstorpsvägen bedöms inte förändras avsevärt med den prognostiserade trafikökningen. Däremot kan den beräknade trafikökningen på Tiokampsvägen-östra Björnskogsvägen bli påtaglig, trots att den i absoluta tal är liten. Detta på grund av ökningen på denna väg procentuellt beräknas bli störst. Den största ökningen av antalet fordon sker på Källevägen och Björnskogsvägens västra del. Teoretiska beräkningar har även genomförts på trafikbelastningen i centrum, och särskilt korsningen Göteborgsvägen-Ballebovägen. Beräkningarna visar att korsningens nuvarande belastning är c:a 30% under högtrafik och att en utbyggnad av Varpås innebär att trafikbelastningen ökar till 40%, vilket fortfarande innebär en god framkomlighet. De föreslagna matarvägarna till Varpås har olika utformning och standard. Enligt trafikutredningen föreslås följande åtgärder för att en god standard ska uppnås vid en utbyggnad av Varpås; Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 7

8 Erikstorpsvägen bedöms vara av god standard och fungera som uppsamlingsgata från närliggande områden. Inga åtgärder bedöms erforderliga vid en utbyggnad av Varpås. Källevägen bedöms klara av den trafikökning som en utbyggnad av Varpås kan antas medföra. De direktutfarter från intilliggande fastigheter bör om möjligt flyttas och en längsgående gångbana om 2,5 meter anläggas för att en god standard ska uppnås. Gång- och cykelvägen kan avvaras om ett nytt separat gc-stråk tillskapas inne i bostadsområdena mot centrum. Björnskogsvägen (Tiokampsvägen-Källevägen) är mycket smal med integrerad motor- och gc-trafik på samma vägbana. Vägen har även flera direktutfarter från närliggande fastigheter och vägbulor. En breddning av vägen är önskvärd för att en god standard ska uppnås, men utrymmet mellan fastigheter och järnväg är mycket begränsat och en sådan åtgärd kan därför komma att kräva intrång på närliggande fastigheter. Alternativt kan vägen fortsatt begränsas till 30 km/h och utformas med vägbulor och en separat gång- och cykelväg anläggas genom bostadsområdena. Tiokampsvägen är smal och särskild utredning av dess standard och bredd rekommenderas. Björnskogsvägen (Källevägen-Övregårdsvägen) har en nuvarande hastighetsbegränsning om 50 km/h och en vägbana om 6,5 meter varav 1,0 meter är gångbana. För att uppnå god standard erfordras en gång- och cykelbana om 2,5 meter och en körbanebredd om 6,0 meter. En sådan breddning kräver schaktning av berget norr om vägen då järnvägsområdet begränsar möjligheten att bredda vägen i söder. Notering är att gällande detaljplan för Idrottsplatsområdet anger vägområdet som sju meter brett. Detta innebär att kommunen idag har möjlighet att bredda Tiokampsoch Björnskogsvägen. längsgående gc-väg längs Källevägen direktutfarter mot Källevägen bör undvikas och om möjligt fl yttas separat gc-väg kan anläggas inom området istället för längs Björnskogsvägen gc-vägen längs västra delen av Björnskogsvägen bör breddas Tiokampsvägen Källevägen Göteborgsvägen Björnskogsvägen föreslagen matargata befi ntlig gång- och cykelväg föreslagen gång- och cykelväg Föreslagna förändringar på det befi ntliga trafi knätet, enligt trafi kutredningen. Björnskogsvägen bör breddas eller fortsatt hastighetsregleras till 30 km/h 8 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

9 Gång- och cykeltrafi k Till programområdets södra delar finns flertalet möjliga gång- och cykelvägsanslutningar. Centrum nås via gångväg på vattentornskullens norra sida, längs västra sektionen av Björnskogsvägen och genom parken i Idrottsplatsområdet. I Björnskogsvägens avslut i öster fortsätter gång- och cykelväg längs järnvägens norra sida bort mot Flügger AB. Längs Källevägen, del av Göteborgsvägen och Frejas väg, som är en del av gatunätet mot centrum, saknas dock gång- och cykelvägar. Till programområdets norra delar finns utbyggd gång- och cykelväg längs Erikstorpsvägen. En trafikseparerad gång- och cykelväg finns från centrum och biblioteket vilken ansluter till Lådvägen-Erikstorpsvägen. En gångstig finns även genom ekskogsområdet längs bebyggelsegränsen till östra Erikstorp. Kollektivtrafi k Järnvägen sträcker sig längs södra delen av programområdet. Järnvägs- och busstationen finns på ett avstånd om ungefärligen 1,5 kilometer från mitten av området och busstation för lokalbussar mot Borås finns på Göteborgsvägen på cirka 700 meters avstånd. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Inom programområdet ingår idrottsplatsen i kommunalt verksamhetsområde för vatten- och avlopp. Resterande del ligger utanför det kommunala verksamhetsområdet. I den fördjupade översiktsplanen redovisades att kapaciteten och statusen på det befintliga avloppsnätet är tveksamt och kommer sannolikt att kräva omfattande ombyggnadsåtgärder för att möjliggöra ytterligare bebyggelse. Vid exploateringen av Skräddargårdshöjd norr om programområdet gjordes dock förberedelser för en anslutning av bebyggelse på Varpås till det kommunala nätet. Möjlighet skapades också för att bygga ut vatten- och avloppsledningar i Varpåsvägen i öster från Skräddargårdshöjd till järnvägsövergången vid Flügger AB. Dagvatten Nolån är närmsta recipient för dagvatten från den norra delen av tätorten och även den norra delen av programområdet. Vid utbyggnad av Skräddargårdshöjd har en dagvattendamm som fungerar som ett fördröjningsmagasin anlagts. Dammens syfte är att förhindra översvämningar i Erikstorpsbäcken vid stor tillrinning. Dammen är belägen i ett ravinområde som fungerar som upptagningsområde för dagvatten från de norra delarna av programområdet. Lakvatten från del av en f.d. deponi rinner även av mot ovan nämnda ravin, se under rubrik Förorenad mark. Sörån är närmsta recipient för dagvatten från de södra delarna av programområdet. Inom Idrottsplatsområdet, vilket angränsar till programområdet i sydväst, finns dagvattenledningar utbyggda. Dagvattnet leds här av mot Sörån via en trumma under järnvägen i höjd med Källevägen. Kapaciteten och möjligheten att släppa på ytterligare dagvatten i det befintliga systemet bör studeras i ett fortsatt detaljplanearbete. Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 9

10 Från den västra delen av programområdet finns möjlighet att avleda dagvatten mot grönområdet norr om bibliotektet. Även detta bör studeras i ett vidare detaljplanearbete. El och tele I nordvästra delen av programområdet finns en tv- och telekommunikationsmast. Avfall Närmaste miljöstation finns vid Källevägen, i anslutning till den södra delen av programområdet. Återvinningscentral finns vid Råssa, öster om Bollebygds tätort. Risk och störningar Järnvägen och riksväg 40 är lokaliserade söder om programområdet och genererar både buller och vibrationer. Motorvägen som är lokaliserad på ett avstånd om 500 meter hörs från de södra delarna av programområdet. Vägverket skattade år 2006 att fordon passerar ett årsmedeldygn på denna sektion. På järnvägen som sträcker sig längs södra gränsen av programområdet passerar i dagsläget 31 persontåg samt 9 godståg. Enligt Banverkets prognos kommer järnvägen trafikeras med 82 persontåg och 13 godståg vid en utbyggnad av dubbelspår på sträckan Mölnlycke-Rävlanda. Riktvärden Enligt Banverkets och Naturvårdsverkets skrift Buller och vibrationer från spårbunden trafik - riktlinjer och tillämpning, ska följande riktvärden för buller följas; Bostad inomhus ekvivalent ljudnivå 30 db(a) inomhus maximal ljudnivå 45 db(a) utomhus ekvivalent ljudnivå 55 db(a) vid uteplats, 60 db(a) övrigt omr utomhus maximal ljudnivå 70 db(a), övrigt område Farligt gods På järnvägen transporteras farligt gods. I Banverkets rapport Säkra järnvägstransporter av farligt gods (2004) rekommenderas för ny bebyggelse ett byggnadsfritt avstånd till järnvägen om 30 meter för att klara risker förknippade med urspårningsolyckor med farligt gods. Enligt Länsstyrelsens riskpolicy för markanvändning intill transportleder av farligt gods (Riskhantering i detaljplaneprocessen 2006) ska en riskanalys upprättas om risk föreligger då bebyggelse eller verksamheter avses lokaliseras inom 150 meter från väg eller järnväg med transporter av farligt gods. Förorenad mark En nedlagd deponi, som var i bruk mellan ungefärligen 1945 och 1970, finns i anslutning till programområdets nordöstra del. En geologisk och hydrologisk undersökning av tippen genomfördes som ett examensarbete (1985) för den Geologiska institutionen på Göteborgs Universitet. I arbetet framkom att det inte finns säkra belägg för vad som deponerats i tippen utöver det hushållsavfall, 10 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

11 Tippområde Inre restriktionsområde Erikstorpsvägen Yttre restriktionsområde Utdrag ur examensarbete från 1985; Tipp och förslag till restriktionsområde avloppsslam och liknande som utgör huvudbeståndsdelarna. Av säkerhetsskäl bör det därför antas att substanser som senare kan ge vattenförorening finns i tippen. Tippen är lokaliserad på en vattendelare, vilket innebär att ytvatten rinner både ner i nordväst mot Erikstorp och i sydost mot Grönkullen. Avrinningen mot nordväst bedöms vara större och sker som grundvatten ner mot Erikstorpsbäckens dalgång. Mot Grönkullen sker avrinningen som ytvatten genom en mindre mosse där torvmarken fungerar som ett filter för föroreningarna. En kraftig utspädning sker av föroreningshalten i båda riktingarna eftersom lakvattnet är en sådan liten del av det totala avrinningsområdets flöde. Sedan 1995 genomförs provtagningar i brunnar och grundvattenrör regelbundet vid tippområdet. Vid en exploatering i närområdet bör en utvärdering av proverna utföras för att fastlägga om marken och skyddsavståndet mot tippen är adekvat. Tillståndspliktiga verksamheter Flügger AB:s verksamhetsområde är lokaliserat vid Grönkullen ungefärligen 500 meter öster om programområdet. Skyddsavstånd från färgfabrik med lösningsmedelsutsläpp av mindre än 10 ton/år är 200 meter enligt Boverkets rekommendationer i Bättre plats för arbete (1995). Radon Programområdet är lokaliserat inom normalriskområde för markradon enligt kommunens översiktliga inventeringar. Enligt Boverkets byggregler får gränsvärden för radon ej överskrida 200 Bq/m³ i bostäder. Fornlämningar Inom programområdet finns fornlämningen Bollebygd 174:1, vilken anges vara ett röse, grav från bronsåldern. Fornlämningen är lokaliserad på en höjd vid en befintlig mast i nordvästra delen av programområdet. Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 11

12 LANDSKAPSANALYS Syftet med en landskapsanalys är att utifrån de landskapliga förhållandena inom Varpåsområdet ta fram och belysa förutsättningarna för att etablera ny bebyggelse. Genom att studera landskapets former och riktningar, rummen som framträder i landskapet, vilka typer av vegetation som finns och siktförhållanden lyfts möjligheter och begränsningar med området fram. Analysens främsta syfte är att möjliggöra en anpassning av förelagen bebyggelse till landskapets förutsättningar. Varpås i landskapet Landskapet kring Bollebygd är mycket kuperat vilket skapar olika landskapsrum skilda från varandra formade av de bitvis branta bergssluttningarna. Programområdet är beläget i direkt anslutning till bebyggelsen i Bollebygds tätort och omfattar en höjdformation som ligger mellan Nolåns och Söråns dalgång. De skogsbeklädda höjderna inom området är typiska för trakten som präglas av ett kraftigt kuperat skogslandskap. Högsta punkten i Varpås ligger drygt 50 meter över övrig bebyggelse. Befintlig bebyggelse ligger till huvuddelen nere i dalgången och sträcker sig norr och österut längs med åarna. Hela området som programmet omfattar ligger något högre än omgivande befintlig bebyggelse, vilket innebär att en stigning krävs för att ta sig in i området. En bit in i området sträcker sig en höjdrygg från sydost mot nordväst. Berggrunden formar landskapet så att en kuperad norrsida och en bitvis relativt brant sydsida skapas. Tre markerade höjdpunkter finns som kan bjuda på milsvid utsikt. I de lägre partierna dominerar bäckar, våtmarker och myrmarker. Blandningen av barr- och lövskog inom området gör att naturens karaktär skiftar. Barrträden växer uppe på höjden medan lövträden trivs i de brantare sluttningarna ner mot bebyggelsen. Inom tätortens befintliga bebyggelse finns flera grönstråk som ansluter till Varpåsområdet dels vid Frejas väg/källevägen, dels vid Övre Sörgården/ Lådvägen längre norrut samt norrut vid Skräddargårdshöjd. Olika landskapsrum skapas i huvudsak av bergens höjdformer. Programområdets täta skog bryts av ett fåtal öppna ytor, dels i de västra och sydvästra delarna där skogen öppnar sig mot bebyggelsen och dels i den norra delen där den nedlagda deponin ligger. Området i den sydvästra sluttningen kommer att utgöra Bollebygds siluett mot riksväg 40 samt vara väl synligt från centrum. Rekommendationer Följande övergripande rekommendationer för programområdet bör integreras i utvecklingsområdena på Varpås; Förbindelselänkar ned till Bollebygds centrala delar bör tillskapas Förbindelselänkar mellan olika bebyggelseområden (befintliga och tillkommande) bör utformas tydligt, för att undvika att bebyggelsen blir som isolerade öar avskilda från varandra. Detta kan ske t.ex. genom tydliga gångstråk, siktlinjer mellan de olika bebyggelseområdena mm. 12 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

13 Siktstråk och utblickar inom området bör bevaras och utvecklas med utgångspunkt från naturliga element såsom dalsänkor och markerade höjdpartier. Kantzoner, primärt lövskogen bör skyddas från kraftiga avverkningar för att undvika att landskapsbilden förvanskas. Bebyggelsens utbredning och höjd bör anpassas efter terrängförhållandena för att inte bli dominerade över den övergripande landskapsbilden. Grönstrukturen i tätorten bör anslutas på ett naturligt sätt till grönstrukturen på Varpås för att sammanhängande gröna stråk och områden ska tillskapas. Analys av delområden Programområdet har indelats i delområden och analyserats efter dess värden. Se efterföljande tabell och tillhörande karta. Illustration över landskapsanalysen ± TECKENFÖRKLARING viktiga gröna kopplingar/områden utsiktspunkt landskapsrum rumsavgränsare/branta partier torv/våtmarksområden rinnande vatten/vattensamling Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 13

14 Område Beskrivning Värdering Rekommendationer Höjderna Höjderna bildar Bollebygds siluett och är dominerande och karaktärsgivande Höjdernas karaktärsgivande element och siluett är element som präglar intrycket av tätorten. De västra och sydvästra delarna är viktiga att bevara. de delar som upplevs tydligast från centrala tätorten. Vegetationen övergår från barr till löv i nordväst. Naturvärden finns i en ekbacke ner mot Erikstorp. Exploatering bör undvaras, framförallt i de markerade höjdpartierna inom området. Hushöjder i områden som bebyggs bör inte överstiga bergskanten, bryta horisontlinjen Utsiktspunkter bör bevaras och utvecklas En mast är placerad på en skogsklädd höjd och utgör på långt håll ett väl synligt landmärke. Som landmärke har masten inget större värde. På höjderna finns flertalet utsiktspunkter över olika delar av Bollebygd. Från områdets västra spets är det fri sikt från norra Erikstorp ner till kyrkan i väster. Utsiktspunkterna utgör en tillgång i området, både nu och vid en eventuell exploatering. Sydvästsluttningen Området är beläget ovan tätorten och exponerad på långt håll. Området tillhör visuellt samma landskapsrum som bebyggelsen i centrala Bollebygd. Sydvästsluttningen är delvis brant och till största delen skogsbevuxen. Då området ligger högt hörs brus från motorvägen. Platån Området sluttar svagt mot norr och är bevuxet med i huvudsak granskog, men innehåller även mindre sankmarker och myrar. I norr avgränsas området av en dalsänka som löper i öst-västlig riktning från Varpåsa tjärnen ner till Erikstorp. Området ligger avskilt från bebyggelsen i Erikstorp genom den branta sluttningen i väster. De söderliggande höjderna skärmar av brus från motorvägen, vilket gör att området upplevs som tyst. Höjderna skuggar dock även delar av området. Övre Skräddargårdshöjd Höjdmässigt ligger området högre än övriga Varpås och området skiljs tydligt av via en dalsänka i söder med bitvis branta sluttningar. I norr och öster finns branta bergssluttningar vilka blir tydliga väggar som avgränsar området från omgivande skogslandskap. Området är visuellt exponerat från bebyggelsen i Erikstorp och tillhör samma landskapsrum som Skräddargårdshöjd. I den nordöstra delen av området finns ett kärr med avrinning genom området mot sydväst. Området domineras av granskog men invid kärret finns ett område som används som förvaringsplats för grus. Idrottsplatsen Området utgörs till största del av bollplaner, med tillhörande bebyggelse. Området är flakt och lokaliserat i nederkant från Varpås höjder, oexponerat från längre håll. Bebyggelse i sluttningen kommer att prägla karaktären och intrycket av tätorten. Med en enhetlig utformning bedöms ny bebyggelse kunna utgöra ett positivt inslag i landskapet. Inga identifierade naturvärden finns inom området, varför området bedöms som möjligt att exploateras. Inga identifierade naturvärden finns inom området. Dalsänkan fungerar som en dagvattenupptagare och bör bevaras oexploaterad och fortsatt nyttjas. Ny bebyggelse i området bedöms kunna bidra till att skapa förbindelselänkar mellan områden på Varpås samt till Erikstorp-Skräddargårdshöjd samt att motverka att den nya bebyggelsen blir en avskild enklav. Bebyggelse i område kommer att bli exponerad. Med en enhetlig utformning bedöms ny bebyggelse kunna utgöra ett positivt inslag i landskapet. Bäcken genom området kan utgöra ett positivt element inom ett bostadsområde och bör bevaras öppet både för sin funktion och för estetiska värden. Området bedöms utgöra ett naturligt utbyggnadsområde. Området kan med fördel bebyggas Gestaltningen av området bör studeras vidare, med särskild hänsyn till områdets exponerade läge. Vegetation bör sparas mellan nya bebyggelseområden för att bebyggelsen inte ska bli ett alltför dominerande inslag i landskapet. Området kan med fördel bebyggas Befintliga våtmarker bör tas tillvara och användas till dagvattendammar Dalsänkan bör förbi oexploaterad Lokalisering av nya bostäder bör undvikas i anslutning till branta sluttningar som skuggar Ny bebyggelse bör ansluta till bebyggelsen i östra Erikstorp och till eventuell bebyggelse i sydvästsluttningen Området kan med fördel bebyggas Bergssluttningarna i norr och öster bör fungera som naturlig avgränsning av bebyggelseområdet. Gestaltning av ny bebyggelse bör anpassas till bebyggelsen på Skräddargårdshöjd bl.a. vad gäller färgsättning och skala. Bäcken och fuktstråket bör fungera som ett naturligt grönstråk. Området kan med fördel bebyggas Området avgränsas tydligt av omgivande villaområde och av bergskanten. 14 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

15 FÖRSLAG Bebyggelse Bedömningen i landskapsanalysen är att fyra delområden på Varpås med fördel kan exploateras; sydvästsluttningen, platån, övre Skräddargårdshöjd samt idrottsplatsen. Dessa områden har studerats vidare och benämns härefter A-F (se karta på nästa sida). Samtliga utbyggnadsområden föreslås byggas ut för bostadsändamål, med blandade bostadstyper, med allt från friliggande villor till parhus, radhus och flerbostadshus. Sammantaget omfattar programförslaget en utbyggnad av Varpås om ungefärligen 400 lägenheter. En sammanställning i tabellform redovisar den föreslagna fördelningen av antalet och typen av bostäder i respektive utbyggnadsområde. A B C D E F Σ (lgh) Flerbostadshus Parhus Tomter Σ (lgh) lgh Antalet lägenheter som beräknas kunna tillskapas inom programområdet är en ungefärlig fördubbling, från 200 lägenheter i den fördjupade översiktsplanen för Tyftet, Norra Erikstorp och Varpås, till cirka 400 lägenheter i detta planprogram. Den stora utökningen kan förklaras genom att andelen byggbar mark bedöms vara större efter detaljstudier av området och landskapets förutsättningar och genom att ett betydligt antal lägenheter föreslås i flerbostadshus. Utöver den föreslagna bostadsbebyggelsen kan behov även finnas för en förskola inom programområdet. Två alternativa lokaliseringar, inom område A och E, har därför studerats för detta ändamål. Vid en utbyggnad av förskola i något av de föreslagna områdena reduceras det totala antalet bostäder i Varpås till ungefärligen 340 lägenheter. Härefter beskrivs de föreslagna utbyggnadsområdena i korthet; Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 15

16 F 45 tomter A 60 lgh par/radhus, tomter B 110 lgh fl erbostadshus C 60 lgh par/radhus, tomter Föreslagen stuktur av programområdet D 50 tomter E 50 lgh fl erbostadshus par/radhus, tomter, Strukturkarta över programområdet TECKENFÖRKLARING Föreslaget bostadsområde Grönområde Befi ntlig byggnad Flerbostadshus Parhus Friliggande villa Befi ntlig väg, som föreslås trafi kmata området Föreslagen väg Befi ntlig gång/cykelväg, stig Föreslagen gång/cykelväg ± 16 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

17 Delområde A Delområde A omfattar 11 ha av kommunens mark och angränsar till östra Erikstorp. Området sluttar svagt mot norr och är bevuxet med i huvudsak granskog. I södra delen finns två mindre torvmarker. Området upplevs som tyst eftersom höjdpunkterna i öster och i söder skärmar av brus från motorvägen. Öster om område A finns en nedlagd deponi. Deponins restriktionsområden begränsar andelen byggbara mark i den norra delen. Här föreslås en blanding av friliggande småhus och en tätare bebyggelse, exempelvis parhus. Sammantaget illustrerar programkartan 16 parhus och 25 tomter för friliggande villor, vilket ger ett tillskott om 57 lägenheter. Området föreslås trafikmatas från Erikstorpsvägen. En alternativ lokalisering för en förskola föreslås även inom område A. Förskolan beräknas kunna omfatta 4-6 avdelningar. Vid en utbyggnad av en förskola reduceras antalet föreslagna bostäder, i till 14 parhus och 21 tomter, d.v.s. 49 lägenheter. Erforderligt avstånd bör hållas mellan tillkommande bebyggelse och den telekommunikationsmast som står på höjden norr om området samt mot fornlämningen. I illustrationen är avståndet mellan närmsta bostadstomt och mast cirka 50 meter. Vid ett fortsatt planarbete bör solförhållandena i detta område studeras närmre, eftersom området till viss del är beläget i en norrsluttning. ÖSTRA ERIKSTORP skyddsområde för deponi väganslutning till Erikstorpsvägen deponiområde gc-väg längs matarvägen, med möjlig fortsättning söder ut bevarad lövskog mast fornlämning alternativt område ± för förskola Illustration av delområde A. Skala 1:4 000, ekvidistans 2 meter. Illustrationen visar 16 parhus och 25 tomter, alternativt 14 parhus, 21 tomter och förskola Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 17

18 Delområde B Delområde B omfattar ett markområde om ungefärligen 4,0 ha varav 3,0 ha är kommunalt ägd. Området angränsar i väster till bostadsområdet Sörgården och utgörs av en skogsbevuxen och delvis brant sydvästsluttning. Det centrala läget i tätorten (endast 900 meter till centrum) motiverar en tätare bebyggelse, exempelvis flerbostadshus. Att området är beläget i anslutning till befintlig bebyggelse är fördelaktigt, då infrastruktur finns utbyggt. Området föreslås trafikmatas från Källevägen. Sammantaget illustreras nio flerbostadshus, i fem tvåvåningshus och fyra trevåningshus. Vid föreslagen exploatering ungefärligen 110 lägenheter tillskapas. Nya bostäder kan få en vacker utsikt över Nolåns dalgång och tätorten tack vare områdets höga och exponerade läge i terrängen. Byggnadernas höjder och placering bör studeras vidare i ett fortsatt planarbete. I illustrationen föreslås byggnaderna uppföras i två och tre våningar, med lägre byggnader i anslutning till bebyggelsen i Sörgården, och högre byggnader ovanför den föreslagna vägen genom området. Erforderligt avstånd bör hållas mellan tillkommande bebyggelse och den telekommunikationsmast som står på höjden öster om området samt mot fornlämningen. I illustrationen är avståndet mellan närmsta bostad och mast cirka 75 meter. Likaså bör adekvat avstånd hållas mot befintlig bebyggelse i Sörgården, exempelvis genom att ett grönstråk skiljer det befintliga området från det nya. I illustrationen är avståndet mellan tomtmark och föreslagen byggnad cirka 15 meter. bevarad lövskog fornlämning mast byggnader som kan vara högre, III våningar SÖRGÅRDEN gc-väg längs matarvägen ± väganslutning till Källevägen väganslutning till område C och D Illustration av delområde B. Skala 1:3 000, ekvidistans 1 meter. Illustrationen visar 9 fl erbostadshus, varav fyra byggnader i 3 våningar och fem i 2 våningar, vilket ger 110 lägenheter 18 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS

19 Delområde C Delområde C omfattar ett markområde om 5,5 ha, varav hälften är kommunalt ägt. Området är beläget i en skogsbevuxen och delvis brant sydvästsluttning norr om Idrottsplatsområdet. Det centrala läget i tätorten motiverar en tätare bebyggelse exempelvis genom pareller radhus. Ett antal kompletteringstomter till Idrottsplatsområdet kan även vara möjliga att tillskapa. Sammantaget illustrerar programkartan 27 parhus samt fem kompletteringstomter. Föreslagen exploatering medger ett tillskott om 59 lägenheter. Området föreslås trafikmatas från Källevägen. Då området är lokaliserat ovan och i anslutning till tätoretens bebyggelse tillhör det visuellt samma landskapsrum som bebyggelsen i centrala Bollebygd samt område B. Nya bostäder i övre delen av detta område kan få en vacker utsikt över Söråns dalgång och tätorten. Läget innebär även att området är exponerad på långt håll, både från centrum och från motorvägen. Byggnadernas höjder och placering i terrängen bör studeras vidare i det fortsatta planarbetet. gång- och cykelväg ansluter till område A väganslutning till område B och Källevägen matarväg mot område D ± IDROTTSPLATSOMRÅDET gång- och cykelväg längs matarväg Illustration av delområde C. Skala 1:3 000, ekvidistans 1 meter. Illustrationen visar 26 parhus och 5 tomter Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS 19

20 Delområde D Delområde D omfattar ett markområde om 9,0 ha., varav 7,0 ha. är kommunlat ägd. Området är beläget i en delvis brant söder- och västersluttning och är till största delen skogsbevuxen. Södra delen av området omfattas av strandskydd för Sörån. Mellan Sörån och aktuellt område sträcker sig både allmän väg och järnväg. Sammantaget illustrerar programkartan 48 tomter för småhusbebyggelse inom området. Området föreslås trafikmatas från Källevägen och genom område C. Då området är lokaliserat ovan och i anslutning till tätortens bebyggelse tillhör det visuellt samma landskapsrum som bebyggelsen i centrala Bollebygd samt område B och C. Nya bostäder i övre delen av detta område kan få en vacker utsikt över Söråns dalgång och tätorten. Läget innebär även att området är exponerad på långt håll, både från centrum och från motorvägen. Byggnadernas höjder och placering i terrängen bör studeras vidare i det fortsatta planarbetet. I området föreslås bostäder på ett avstånd om 50 meter från järnvägen. Detta medför att området ligger inom det gränsintervall som anges för om en riskanalys ska genomföras för transportleder av farligt gods, enligt Länsstyrelsens rapport Riskpolicy för markanvändning intill transportleder av farligt gods (Riskhantering i detaljplaneprocessen 2006). En riskanalys bedöms dock inte vara av behov, då den föreslagna bebyggelsen är lokaliserad ungefärligen 20 meter högre i terrängen än järnvägen. väganslutning från Källevägen IDROTTSPLATSEN gång- och cykelväg upp i området ± 50 m mellan järnväg och föreslagen bebyggelse 100 m mellan Sörån och föreslagen bebyggelse Illustration av delområde D. Skala 1:3 000, ekvidistans 1 meter. Illustrationen visar 48 tomter 20 Detaljplaneprogram för Flässjum 12:77, 4:28, Erikstorp 1:183 m.fl., VARPÅS