Revidering av hyresmodell för förskole- och grundskolelokaler

Transkript

1 (6) TJÄNSTESKRIVELSE KFKS 2012/ Kommunstyrelsens arbetsutskott Revidering av hyresmodell för förskole- och grundskolelokaler Förslag till beslut Under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar om nytt hyrestak/maxhyra och bemyndigar kommunstyrelsen att besluta om ny hyresmodell och infasning av hyresnivå, föreslår kommunstyrelsens arbetsutskott att kommunstyrelsen beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen beslutar att revidera hyresmodellen för förskole- och grundskolelokaler med uppdaterade parametrar, bedömningskriterier och värderingar per 1/ enligt bilaga b_rapport_reviderad_hyresmodell_forskola_grundskola. 2. Kommunstyrelsen beslutar om inriktning för infasning av hyresnivåer för befintliga förskole- och grundskolelokaler enligt följande: a) Objekt där modellen medför hyreshöjning: Anpassning till en ökad hyresnivå sker med infasning över tre år, utifrån kriterier som framgår av bilaga c_ rapport_intaktsbehov_och_hyressattning till stadsledningskontorets tjänsteskrivelse. b) Objekt där modellen inte medför hyreshöjning per 1 juli 2013: Övriga objekt behåller nuvarande hyresnivå till dess att årlig justering medför hyresökning eller, efter infasningsperiodens avslut, per 1 juli 2016 justeras ned om objektets hyressättning efter uppräkning till 2016 skall vara lägre. 3. Kommunstyrelsen bemyndigar chefen för förvaltningsenheten att besluta om hyresnivå per objekt i enlighet med besluten ovan. Sammanfattning Syftet med den reviderade hyresmodellen är att få en än bättre matchning mellan objektens funktionalitet och hyresnivå. Eftersom de senaste värderingarna företogs för länge sedan POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, Nacka Stadshuset, Granitvägen info@nacka.se

2 2 (6) har de i stor utsträckning tappat sin aktualitet. Förändring i den reviderade modellen är främst att areaeffektivitet nu föreslås vara en ytterligare parameter. Arbetet med framtagandet har pågått under drygt ett års tid och har skett i samverkan och dialog med arbetsgrupp- och referensgrupp med representanter från bland annat så väl kommunala som fristående skolor. Själva genomförandet av inventeringen och bedömningen har skett i samverkan med oberoende extern aktör för att säkerställa opartiskhet i värdering av lokalerna. Den reviderade modellen föreslås gälla från och med 1 juli Infasning behöver ske för att hantera förändringar främst för de förskolor/grundskolor som får betydande uppjustering av sin hyresnivå. För att täcka intäktsbehovet och samtidigt inte utgöra ett ekonomiskt hinder för verksamheterna föreslås därför att det sker en infasning under tre år. Det innebär således att samtliga objekt får en individuell infasning och att de har sin faktiska hyra enligt den nya hyresmodellen 1 juli Förslaget beaktar både behovet av infasning till den reviderade hyresnivån och den föreslagna uppjusteringen av min- och maxhyran för perioden För 2013 föreslås en hyressättning med en maxhyra på 1900kr/kvm och minhyra på 1200kr/kvm och därefter en höjning med hundra kronor per år för både övre och nedre hyresnivå. Ärendet Kopplat till detta ärende om hyresmodell finns ett förslag om max- och minihyra perioden , som behandlas av kommunfullmäktige i ärendet om mål och budget I det förslag som kommunstyrelsen lade den 22 oktober 2012 ingår att kommunstyrelsen ska få i uppdrag att besluta om hyresmodell för förskole- och grundskolelokaler och att kommunstyrelsen ska bemyndigas att besluta om infasning av hyresnivåer. Denna tjänsteskrivelse innehåller således själva förslagen om revideringar i hyresmodellen och infasning av nya hyror. Bakgrund Syftet med kommunens interna hyresmodell för förskole- och grundskolelokaler är att fördela självkostnaden för förskole- och grundskolelokaler där lokalernas funktionalitet utifrån verksamhetens perspektiv är styrande. Den interna hyresmodellen skall stimulera till ett effektivt utnyttjande av lokalresurserna, skapa konkurrensneutralitet och fördela lokalkostnaderna. Nuvarande modell har sitt ursprung i beslut år 1994 och reviderades senast år Förvaltningsenheten har enligt inriktningsbeslut vid kommunstyrelsens arbetsutskott , 171, i uppdrag att återkomma med förslag till revidering av modellen samt att stadsledningskontoret har i uppdrag att belysa förutsättningarna bland annat utifrån gällande lagstiftning, för en modell där hyran bekostas lokalt av respektive skola med skolans egna intäkter i form av elevpeng samt likvärdighetsgaranti. Syftet med den reviderade hyresmodellen är att få en än bättre matchning med objektens funktionalitet och hyresnivå så det blir en rättvis och hållbar lösning över tid. Eftersom de

3 3 (6) senaste värderingarna företogs för länge sedan (1995 och 2000) har de i stor utsträckning tappat sin aktualitet. Tillkommande ytor och olika verksamhetsanpassningar är exempel som kan ha inneburit snedfördelning av hyresnivåerna mellan förskolorna och skolorna. I takt med att nyproduktionen av lokaler har ökat har också konsekvensen av att hyrestaket, maxhyran, ligger lägre än självkostnad för nyproduktion bidragit till ett underskott inom förvaltningsenheten. Med åren kan det konstateras, efter att också verksamheterna efterfrågat detta, att lokalernas effektivitet bör påverka hyresnivån mera. Det är mot bakgrund av bland annat dessa skäl som stadsledningskontoret och förvaltningsenheten tagit fram en reviderad hyresmodell. Den reviderade hyresmodellen Arbete har pågått under drygt ett års tid med att ta fram förslaget till revidering av den nuvarande hyresmodellen för lokaler avsedda för förskola och grundskola. Arbetet har syftat till att fånga upp de förändringar som skett sedan den förra revideringen och lyfter in lokalens areaeffektivitet som en hyresgrundande parameter. Förändringar i förhållande till nuvarande modell är främst att areaeffektivitet nu föreslås vara en ytterligare hyresgrundande parameter. Med areaeffektivitet avses hur stor del av lokalernas yta som faktiskt kan utnyttjas för själva verksamheten. Areaeffektiviteten mäts som förhållandet mellan byggnadens verksamhetsarea och lokalarea (LOA). De andra (kvarstående) värderingsparametrarna; ändamålsenlighet, inomhusmiljö och omgivning, är uppbyggda av ett antal kriterier som har bedömts och poängsatts vid besök och inventering på skolor och förskolor. Genomförandet av inventering och bedömning har skett i samverkan med oberoende externa aktörer för att säkerställa opartiskhet i värdering av lokalerna. Bedömningarna grundas på hyresgästens perspektiv, inte på fastighetsägarens, och representanter från verksamheten i respektive skola och förskola har bistått vid inventeringen. Under arbetets gång har dialog förts med en referensgrupp där både privata och kommunala förskolor och skolor varit representerade. I arbetet med att utforma slutligt förslag för revidering och infasning har en arbetsgrupp med representanter för privata- och kommunala förskolor och skolor, tjänstemän från kultur- och utbildningenheten, förvaltningsenheten och fritid- förskola och skola deltagit. Viktningen för de olika parametrarna har fastställts enligt följande; areaeffektivitet 30 %, ändamålsenlighet 40 %, inomhusmiljö 20 % samt omgivning 10 %. Tanken har varit att det som är hyresdrivande ska ha högst viktning. Areaeffektivitet och ändamålsenlighet, med flexibilitet som ett kriterium, är nära kopplade och anses vara hyresdrivande genom att skolan eller förskolan då uppfattas som attraktiv.

4 4 (6) För en mer utförlig beskrivning av den reviderade hyresmodellen för förskole- och grundskolelokaler, se bilaga b_rapport_reviderad_hyresmodell_forskola_grundskola Poängsättning och utfall Inventering av kommunens alla skolor och förskolor genomfördes hösten 2011 av en grupp fristående arkitekter. Genomgång skedde vid varje objekt tillsammans med ansvarig rektor eller motsvarande. Utifrån ovanstående beskrivna parametrar har således alla objekt poängsatts. Mall för denna utvärdering samt poängsättning för respektive objekt framgår i bilaga b_1_bilaga_beskrivning_varderingsmodell. Då poängens monetära värde bestäms genom skillnaden mellan lägsta och högsta poäng har beslut fattats om att fixera högsta och lägsta hyra till 22 respektive 15 poäng. Objekt med 22 poäng anses vara så pass bra och lämpliga som lokaler att de förtjänar full hyra. På motsvarande sätt är de objekt med 15 poäng inte lika fullgoda som lokaler och har därmed fått lägsta hyran. Hyresspann och hyresnivåer I dagsläget är lägsta respektive högsta hyran ca 900 kr/kvm och 1782 kr/kvm. Detta ger ett spann på ca 880 kr/kvm. I den reviderade modellen föreslås ett spann mellan högsta och lägsta hyra på 700 kr/kvm. Det finns ett behov av att höja hyrestaket/maxhyran till en nivå som bättre överensstämmer med erfordrad hyresnivå vid nyproduktion. I takt med att andelen nyproducerade lokaler och lokaler inhyrda från privata aktörer ökar så ökar behovet av att justera hyrestaket för att erhålla en högre grad av kostnadstäckning på totalen. Det finns även ett behov av att höja lägsta hyran/minhyran från dagens ca 900 kr/kvm till en mer rimlig nivå utifrån jämförelser med hyresnivåer hos privata fastighetsaktörer. För att tillgodose behovet av att öka intäktsvolymen, höja min- och maxhyran och samtidigt skapa en större långsiktighet kring hyresregleringen föreslås en årlig uppjustering av minoch maxhyran för perioden För 2013 föreslås en hyressättning med en maxhyra på 1900kr/kvm och minhyra på 1200kr/kvm och därefter en höjning med hundra kronor per år för både övre och nedre hyresnivå. För 2014 innebär det en maxhyra på 2000kr/kvm och en minhyra på 1300kr/kvm. För 2015 innebär det en maxhyra på 2100kr/kvm och en minhyra på 1400kr/kvm. Dessa nivåer föreslås kommunfullmäktige ta i mål och budget , se nedanstående tabell. Förslag till beslut i mål och budget Kommunfullmäktige fastställer en förändring av hyrestak/maxhyra och minhyra för förskole- och grundskolelokaler för åren enligt nedan: kr/m 2 år Hyrestak/maxhyra Minhra

5 5 (6) Skillnaden mellan min och maxhyra efter justering 2015 är i förhållande 1 till 1,5 vilket är i linje med ursprunglig intention vid införandet av hyresmodellen. För ytterligare kommentarer kring intäktsbehov och effekter av föreslagna justeringar, se bilaga c_rapport_intaktsbehov_och_hyressattning. Hantering av implementering av modellen Den reviderade hyresmodellen föreslås gälla från och med 1 juli Infasning behöver ske för att hantera förändringar främst för de förskolor/grundskolor som får betydande förändringar. För att täcka intäktsbehovet och samtidigt inte utgöra ett ekonomiskt hinder för verksamheterna föreslås därför att det sker en infasning under tre år. Det innebär således att samtliga objekt får en individuell infasning och att de har sin faktiska hyra enligt den nya hyresmodellen 1 juli Det innebär också att de objekt som inte får en hyreshöjning enligt den nya modellen ligger kvar på 2012 års hyra till dess att den årliga hyreshöjningen genererar en höjning alternativt att utrymme kvarstår för objektet med en relativ sänkning 1 juli Hyreskontrakten för privata aktörer skall anpassas till föreslagen modell och löpa med motsvarande tidscykel. Information om hur varje objekt har värderats och poängsatts kommuniceras individuellt med respektive verksamhetsansvarig. Fortsatt arbete Fortsatt arbete krävs kring hantering av det underskott som genereras de inledande åren från tillkommande objekt vid inhyrning, förvärv och nyproduktion alternativt från befintliga objekt vid större kapacitetsökning eller lokalanpassning. Det behöver klargöras om underskottet skall belasta kollektivet förskola skola alternativt bäras av kommunstyrelsen. På motsvarande behöver det klargöras hur vakanshyra skall hanteras, skall det belasta kollektivet förskola skola alternativt bäras av kommunstyrelsen. Utgångspunkten skall vara att stimulera en effektiv användning av kommunens lokalresurser och ge verksamheterna större möjligheter att påverka sina kostnader - samtidigt som konkurrensneutralitet värnas. Information och dialog med berörda för respektive förskola/grundskola vad gäller deras poängsättning och hyra samt infasning fortsätter under året.

6 6 (6) Ekonomiska konsekvenser Justering av hyrestaket från 1782 till 1900 kr/kvm och en lägsta hyresnivå om kr/kvm per 1 juli 2013 ger en beräknad hyresintäkt på ca 223 mnkr, vilket är en ökning från föregående år med ca 3,4%. Under de kommande åren av infasningsperiod uppskattas hyresintäkten att växa till ca 240 mnkr år 2014 respektive 262 mnkr år Jenny Asmundsson Karin Rosén Ann-Christin Rudström Fastighetsdirektör Chef Förvaltningsenheten Utredare Stadsledningskontoret Samordnings- och utvecklingsenheten Bilagor b_rapport_reviderad_hyresmodell_forskola_grundskola b_1_bilaga_beskrivning_varderingsmodell b_2_bilaga_varderingsmetod b_3_bilaga_poang_per_objekt c_ rapport_intaktsbehov_och_hyressattning d_bilaga_hyresutveckling