Stadskontoret Juridiska avdelningen

Transkript

1 Stadskontoret Juridiska avdelningen 1(1) Datum Handläggare Marie Pettersson Referens Kommunstyrelsen Uppdrag till ombud för Landskrona kommun, i sin egenskap av aktieägare, vid ordinarie bolagsstämma i AB Landskronahem Enligt 7 kap. 10 aktiebolagslagen (2005:551) skall aktieägarna i ett aktiebolag hålla ordinarie bolagsstämma inom sex (6) månader efter utgången av räkenskapsåret, där styrelsen skall lägga fram årsredovisning och revisionsberättelse (årsstämma). Av 7 kap 11 samma lag framgår att det vid årsstämman skall fattas beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning, om dispositioner beträffande aktiebolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, om ansvarsfrihet gentemot bolaget för styrelseledamöterna och den verkställande direktören, samt i annat ärende som bolagsstämman enligt aktiebolagslagen eller aktiebolagets bolagsordning skall behandla. Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att bemyndiga och uppdra åt det av kommunen valda ombudet att - rösta för fastställelse av den av styrelsen framlagda resultat- och balansräkningen, - rösta för disposition av aktiebolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, - rösta för ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och den verkställande direktören, - samt fatta övriga för bolagsstämmans genomförande nödvändiga beslut. Landskrona Stefan Johansson Kanslichef Marie Pettersson Stadsjurist Landskrona kommun Stadshuset Landskrona Besöksadress Drottninggatan 7 Tfn Fax kommunstyrelsen@landskrona.se Bankgiro Postgiro Org.nr

2

3

4

5 Redan 1871 etablerades här Nya Varvs AB, som senare blev Gustafsson och Söners varv. Många träbåtar, som fiskebåtar, lotsbåtar, fraktskutor och lustbåtar, byggdes och reparerades här ända fram till mitten av 60-talet. Idag är vyn över området förändrad. Moderna, attraktiva bostäder, med fri utsikt över Öresund, Ven och Danmark, har efter 135 år uppförts på området. Nyhamnsområdet är därmed det senaste tillskottet på Landskronas allt hetare bostadsmarknad. Gustafsson och Söners varv revs Varvet låg på samma plats som de nybyggda husen i Nyhamn gör idag.

6 VD Göran Jingborg Innehållsförteckning Landskrona då och nu!: 4-5 Allmännyttan på 60- och 70-talet: 6-7 Förvaltningsberättelse: 8-15 Styrelsen: 15 Historien om Nyhamnshus: Resultaträkning: 20 Balansräkning: Kassaflödesanalys: 23 Bokslutskommentarer: Revision: 33 Fastighetsförteckning: Industrin och samhället tog fart Landskrona har en rik och omväxlande historia bakom sig. Det moderna samhället tog riktig fart i takt med att varvet utvecklades Under 50-och 60-talen präglades Landskrona av tung industri att varvet skapar välfärd goda inkomstnivåer ha drag av brukssamhälle att vara en cykelstad att flerbostadshus dominerar handel i staden Industrisamhällets ledstjärnor var bl.a. materiell grundtrygghet, hårt arbete, sparsamhet, kollektivism och värderingsmässig enhetlighet. Bostadsbristen skulle byggas bort och lägenhet med badrum och tillgång till eget rum blev något av en slogan. Varvet behövde arbetskraft och Karlslundsområdet exploaterades med flerfamiljshus. Det är, relativt kommunstorleken, ett av landets största miljonprogramsområden. Innan området var färdigexploaterat fick varvet lönsamhetsbekymmer. Landskrona gick in i en period med många utmaningar. Befolkningsminskning och därmed sviktande skatteunderlag var en sådan. Förändrad struktur och andra krav Idag är bilden något annorlunda talet präglas i någon mån av små och medelstora företag stort bidragsberoende relativt låga inkomster mångkultur att vara pendlarstad att småhus efterfrågas men flerbostadshus dominerar extern handel Industrisamhället har gradvis förändrats till ett kunskapssamhälle påverkat bland annat av strävan efter självförverkligande, glädje Grafisk utformning: LANDSBYGDENSHUS / NILSSON & PARTNERS. Repro: HELSINGBORGS REPROTJÄNST. Tryck: HALMSTAD TRYCKERI.

7 5 För Landskronahem är det glädjande att kunna erbjuda ett boende av villakaraktär i hyresrättsform. Ett exempel på ett sådant boende är kvarteret Nornan i Glumslöv som invigdes för något år sedan. och njutning för stunden, individualism och värderingsmässig mångfald. Skåne en het region Pendlingsmöjligheterna innebär att västra Skåne kan betraktas som en bostads- och arbetsmarknadsregion. För att Landskrona ska dra till sig pendlare måste dessa känna att det i kommunen finns mervärden som uppväger pendlingskostnaderna i vid bemärkelse. Det finns sådana mervärden! Det kräver emellertid att mervärdena kommuniceras och att boendet anpassas till de värderingsförskjutningar som har ägt rum. Lyckas vi inte med detta finns risk att kommunen marginaliseras. Ökad efterfrågan på marklägenheter/villor Boendet kännetecknas av en önskan att bo i villa eller under villaliknande former. I Landskrona finns ca 60 procent av boendet i hyreshus. Relativt många andra kommuner är det en hög andel. Det är därför glädjande att de kommunala ambitionerna för nybyggnation inriktas på att skapa boende med någon form av äganderätt och av villakaraktär. Kommunens program talar bland annat om en befolkningsökning på ca 4000 personer under en 10-årsperiod. Något förenklat innebär det cirka 200 nya bostäder per år. Erfarenheten visar emellertid att till nya bostäder flyttar även landskronabor. Flyttkedjor skapas, vilket är ett led i människors boendekarriärer. Det är positivt men det ställer också krav på fastighetsaktörerna. Om inflyttningsambitionerna ska nås måste många nyinflyttade flytta in i lägenheter i befintligt bestånd. Det innebär att fastighetsägarna, Landskronahem är en stor sådan, måste anpassa bostäderna till de värderingar som gäller på 2000-talet. Husen är byggda under perioder med andra värderingar! Segregation, trygghet, villkor för äldre och ungdom är också utmaningar som kräver nya lösningar och samarbete. En attraktiv kommun kräver utökat samarbete En attraktiv kommun förutsätter ett attraktivt centrum. Diskussioner har pågått i många år om hur ett sådant ska förverkligas. Här krävs sannolikt ett ännu bättre samarbete mellan fastighetsägare, näringsidkare och kommunen för att långsiktigt förändra centrumbilden. Landskrona har möjligheterna! Låt oss inte släppa taget!

8 6 Interjvu med Harry Nilsson. För att locka nya hyresgäster till de tomma lägenheterna började Lanskronahem i april 1978 visa upp fullt möblerade treor och premiärhelgen kunde hyreschef Börje Anderson visa runt närmare 200 intresserade besökare. Harry Nilsson var ordförande i AB Landskronahems styrelse på 60- och 70-talen. I styrelsen valdes han in som ersättare redan Han har genuin erfarenhet från företaget och var som murare handgripligen delaktig i uppförandet av Pilåkern Som tvillingföräldrar blev han och hustrun lyckliga när de fick sig tilldelade en tvårumslägenhet på Sandvången Bostadsbristen var på den tiden mycket stor och i bostadskön fick man snällt vänta i omkring åtta år innan man begåvades med en lägenhet. Sandvången betraktades på 50-talet som ganska dyrt och en tvåa gick lös på 180:- per månad. En modern lägenhet Miljonprogrammet innebar att en miljon lägenheter skulle produceras på tio år. Det fanns tvång på allmännyttan att delta i programmet. Detta ledde till att så många lägenheter som möjligt skulle produceras så billigt som möjligt. Krav på snabbt byggande kom också från stadens industrier, inte minst varvet. Även om det bara var volym och funktion som räknades, var detta trots allt ett stort lyft för de som flyttade in, jämfört med hur deras boende- standard varit tidigare. Kraven från hyresgästerna var nämligen små och omfattade endast tre ord En modern lägenhet. Minska segregationen På den här tiden fanns i kommunerna fungerande bostadsförmedlingar som skulle hantera det stora antalet bostadssökande. Alla som fick byggkvot, både privata och allmännyttiga bostadsföretag, var skyldiga att ställa cirka 90% av lägenheterna till bostadsförmedlingens förfogande. Detta för att alla, oavsett inkomst och samhällsstatus, skulle ha lika stor chans att få en lägenhet. Redan i början av 60-talet fanns det planer på att bygga 72 atriumhus i Borstahusen för att minska segregationen i staden. Dessa färdigställdes På grund av högt ekonomiskt risktagande behöll emellertid AB Landskonahem endast 12 stycken medan resten såldes. Vissa planer genomfördes inte Under arbetet med att bygga bort bostadsbristen gjordes, enligt Harry Nilsson, misstaget att inte prioritera egnahemsbebyggelse. Om detta gjorts hade det kunnat påverka vilken kategori

9 7 Sandvången var 50-talets stora byggprojekt, inte mindre än 813 lägenheter byggdes under en tioårsperiod. Bild från människor som flyttade in till Landskrona. Ett annat projekt, som bara genomfördes till hälften, var Västra Fäladen. Här ville AB Landskronahem bygga 15 våningar. Många protester och uppfattningen hos en del av styrelsen att ett så högt hus inte hör hemma i Landskrona gjorde att det istället för 15 endast blev 9 våningar högt. till 97% medan privata aktörer fick nöja sig med 85%. Idag anser Harry Nilsson att det behövs en helt annan anpassning till omvärlden och tycker att det är en bra tanke att AB Landskronahem försöker spränga in lägenheter i alla delar av staden. Han anser att Nyhamn omfattas av detta tänkande och att det är viktigt att hyresrätten finns även här. Dagens situation mycket annorlunda På 60- och 70-talen räckte det med att bygga mycket och snabbt. Det statliga bostadsstödet gynnade också allmännyttan som fick låna upp

10 8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för AB Landskronahem, organisationsnummer , avger härmed årsredovisning för 2005, bolagets 64:e verksamhetsår. Samtliga aktier innehas av Landskrona Kommun. STYRELSELEDAMÖTER OCH REVISORER Valda på ordinarie bolagsstämma den 20 maj Styrelseledamöter Lars Wallstén, ordf. Jac Nepérus, vice ordf. Gulli Mattsson Jan Nimmermark Per-Erik Persson Astrid Lejonqvist Mats Wilhelmsson Styrelsesuppleanter Björn Persson Anneli Savander De anställdas styrelseobservatörer har varit Ann-Christin Wickman och Janette Behmer, SKTF, Håkan Andersson, Fastighetsanställdas förbund, Karl Leandersson, Fastighetsanställdas förbund, suppleant. Inom styrelsen har funnits ett arbetsutskott bestående av Lars Wallstén, Jac Nepérus, Gulli Mattsson samt Håkan Andersson Revisorer Av Landskrona Kommun utsedda lekmannarevisorer är: Bengt Berglund Sven-Åke Göransson med suppleanter Anders Isberg Marie Nielsén Av bolagsstämman utsedda revisorer är Ulf Herrström, aukt. revisor, Yngve Lindells Revisionsbyrå AB, Krister Månsson, aukt. revisor, Yngve Lindells Revisionsbyrå AB, suppleant. LEDNINGSGRUPP Göran Jingborg, verkställande direktör Victoria Galbe, ekonomichef Helena Fremle, boendeprocessen Martin Persson, fastighetsprocessen Peter Danielsson, IT- chef ORGANISATIONSANSLUTNING SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Arbetsgivarorganisationen Fastigo Husbyggnadsvaror HBV Förening Andelsföreningen Skånehem ÄGARDIREKTIV Ägardirektiven anger syfte och inriktning med bolagets verksamhet. Ett av syftena är att vara kommunens instrument för en god bostadspolitik. Kommunfullmäktige kommer att besluta om nya ägardirektiv i början av AFFÄRSIDÉ Inom ramen för ägardirektiven arbetar vi efter följande affärsidé: Vi ska erbjuda ett kundanpassat och tryggt boende samt kundanpassade lokaler i centralorten, i Glumslöv och i Häljarp. Våra tjänster ska kännetecknas av affärsmässighet, miljötänkande och kvalitet så att vi uppfattas som det ledande bostadsföretaget. FASTIGHETSBESTÅND AB Landskronahem äger och förvaltar lägenheter samt 84 studentrum med en total yta på kvm. Lokalytor fördelas på kommersiella och enkla lokaler och uppgår till kvm respektive kvm. BOENDE Marknaden Uthyrningsgraden ligger fortfarande på en hög nivå, endast 19 (11) lägenheter fanns tillgängliga för uthyrning vid årets slut. Framförallt våra områden på Öster har haft en högre uthyrningsgrad än förväntat.

11 9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Enligt vår omvärldsanalys kommer det att vara fortsatt ökad efterfrågan på lägenheter i västra Skåne, främst i de större centralorterna Malmö, Lund och Helsingborg vilket även kommer att påverka Landskrona i positiv riktning. Många barnfamiljer väljer att flytta till radhus och villa. Det innebär många gånger flyttning från Landskrona. Vår interna statistik bekräftar ett sådant flyttmönster. Viktiga framgångsfaktorer är därför nyproduktion av småhus i kombination med stadsförnyelse. AB Landskronahem fortsätter att fokusera på mjuka värden. Årets Nöjdkundenkät visar att trygghet fortfarande är det viktigaste för våra kunder. Under 2006 kommer vi att arbeta med individuell målstyrning utifrån NKI med målet att höja vårt serviceindex ytterligare. Vi fortsätter vårt trygghetsprojekt tillsammans med BoStaden, men vi arbetar även med det på egen hand. Rensning av buskage, översyn av entrédörrar och grannsamverkan är några exempel. Inom en snar framtid hoppas vi få trygghetscertifierade hus. En annan viktig del av vårt trygghetsarbete är snabb och kraftfull hantering av störningar. Vi har under året arbetat med att få vårt informationsmaterial enhetligt och överblickbart. Detta gäller även vår hemsida där antalet besök kontinuerligt ökar. Vi skickar månatligen ut ett informationsblad till våra hyresgäster. Det förmedlar små och stora nyheter men även olika erbjudanden. Under året har vi erbjudit förmånligt pris på cirkusbiljetter och jordlotter, men även kostnadsfria aktiviteter som golfdag för ungdomar, biopremiär, fotbollsmatch samt en exklusiv träff med Fame Factory artisterna. Under första kvartalet 2006 startar vi med uthyrning via ett webbaserat system. Nyhamn Under året har inflyttning skett i de nya lägenheterna i Nyhamn. Fastigheterna ägs av Nyhamnshus i Landskrona AB som är ett bolag samägt av Svenska Hus AB och AB Landskronahem. Svenska Hus AB ansvarar för uthyrning och förvaltning. IT i boendet För ett antal år sedan lanserade Landskrona Kommun visionen om den Digitala Staden. AB Landskronahem var ett av de första bostadsföretagen i landet som erbjöd sina hyresgäster en fast uppkoppling till Internet. Redan 1998 kunde hyresgästerna via kabeltevemodem surfa obegränsat för en fast månadsavgift. På ett år hade 10% av hyresgästerna anslutit sig till nätet. Vi visste redan då att den använda tekniken inte skulle klara av de framtida behoven avseende hastighet och tillförlitlighet. År 2000 kunde vi erbjuda ett modernt snabbt och säkert nät. I slutet av det året hade 24% av hyresgästerna anslutit sig. I dag använder 40% av våra hyresgäster möjligheten att för en fast kostnad nå Internet. Under 2005 fortsatte vi vår satsning att erbjuda hyresgästerna bästa möjliga bredbandstjänster. Från och med oktober 2005 kan våra kunder ansluta sig till det Öppna Stadsnätet. Det innebär att hyresgästen nu har flera leverantörer att välja på och till helt andra priser än tidigare, mellan 99 och 225 SEK/månad (tidigare SEK/månad) för internet och IP-telefoni. Boendeprojekt Projekt Öster AB Landskronahem har under tre år genomfört Projekt Öster. Arbetet har varit inriktat på att förbättra yttre och inre skötsel, öka tryggheten, rusta upp gårdar och fastigheter och förbättra för såväl barn/ungdomar (bättre fritid och mindre bus) och äldre (större trivsel och deltagande, mindre arbetslöshet). Arbetet har genomförts i ett brett samarbete mellan hyresgäster, fastighetsägare, idrottsorganisationer och personal inom kommunala organisationer. En utvärdering av projektet pågår och beräknas vara klar under mars månad Fröjdenborg I samarbete med Hyresgästföreningen bidrog vi till verksamhet med avsikt att ge ungdomar, som uppehöll sig i Fröjdenborgsområdet, bättre fritidssysselsättning.

12 10 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Idrott Under sommaren startade ett samarbete mellan Korpen, Pilängsskolan, BOSNA-LA, Hyresgästföreningen samt AB Landskronahem. I första skedet ledde det till en sommaraktivitet för barn och ungdomar på Karlslundsområdet, i form av Street-basket. Detta utvecklades under hösten till ett mer formaliserat samarbete, BIF = Bostadsnära idrotts- och fritidsverksamhet. En prova på dag med gymnastik, basket, innebandy samt pingis genomfördes. Tanken är att idrotts- och fritidsverksamheten skall kunna ske i barnens närmiljö. De barn och ungdomar som är motiverade skall via Korpens försorg ges utbildning till ungdomsledare. Projektet kommer att pågå under två år. Vi har börjat i liten skala i Kopparängen. Källsortering Hyresgästföreningen har gjort en enkätundersökning i Pilängen för att undersöka kunskapen om avfall och avfallshantering. I samarbete med hyresgästföreningen kommer vi att arbeta vidare med detta under Miljövärdar Vi har projektanställt sex miljövärdar vars uppgift är att informera och visa hyresgästerna hur och varför man skall källsortera samt att se över våra miljöhus. Stanislav Brankovic, Eva Sturesson, Jafar Raeisi, Suada Garibovic, Kamla Hasso, Isuf Sadrija. Hyresgäster med ansvar Hyresgäster med ansvar innebär att hyresgästen utför någon syssla mot en viss ersättning i området där man bor. Detta är ett sätt att påverka den egna boendemiljön samtidigt som det är ett sätt att lära känna grannarna. Verksamheten pågår i Karlslund och på Öster och kommer att utvecklas i fler områden. BYGG OCH UNDERHÅLL Byggnation och investeringar På Koppargården 1-15 har utemiljön förändrats och 50 garageplatser färdigställts. För att minska genomströmningen av trafik har även Emaljgatans karaktär förändrats. På Västra Fäladens centra har vi totalrenoverat och moderniserat lokaler för apotek, vårdcentral, tandvård och kommunal service. Inom kvarteret Pilängen (401 lägenheter) har samtliga ventilationsanläggningar renoverats. I samma kvarter har drygt tvåhundra badrum totalrenoverats. Projektet fortsätter under 2006 med resterande badrum. AB Landskronahem har på uppdrag av Landskrona Kommun arbetat med att återställa mark för byggnation inom fastigheterna Albano 30 och 32. Vid rivning av gamla Emondska huset under 2005 upptäcktes att marken på Kv Albano 32 var förorenad med eldningsolja. Sanering av området har inletts och utbyte av de förorenade jordmassorna kommer att utföras under våren/ sommaren Underhåll Följande fastighetsbevarande underhåll har utförts under året: Åtta papptak på Karlslundsområdet är omlagda Sex hissar är ombyggda på Karlslundsområdet Trapphusmålning på Karlslundsområdet samt på Öster och Centrum Fönstermålning på Sandvången Löpande byte av balkar ovan fönster på Larvi Byte av tvättstugeutrustning i olika kvarter Tilläggsisolerat en fasadvägg i Kv. Filaren

13 11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Byte av div lekutrustning på Seminariet, Falken och Kung Karls Varv Underhåll av en stor uteplats till servicehuset på Koppargården Planerade projekt Trettiofem lägenheter kommer att totalrenoveras samt förses med hissar och balkonger i Kv Östra Förstaden. Ytterligare 18 lägenheter i samma kvarter kommer att renoveras med nya badrum och förbättrad ventilation. Följande projekt är under planering i olika stadier: Under 2006 planeras att uppföra tio stycken nya lägenheter på kv Seminariet. De två radhuslängorna kommer att påbörjas efter det att den gamla gymnastikhallen rivits och detaljplanen för området vinner laga kraft. Intresset för parkeringsgarage undersöks i ett antal områden och om intresse finns kommer garage att uppföras. Takten för badrumsombyggnader och stambyte inom Karlslundsområdet och på Väster kommer att öka. Lägenhetsfonder Vårt inre fastighetsunderhåll regleras i ett system med lägenhetsfonder, som respektive hyresgäst styr individuellt. Under året har underhållsåtgärder med lägenhetsfonder totalt utförts för 11,4 (11,9) mkr. Väljer hyresgästen att göra arbetet själv utgår ersättning för materialkostnaden. Av det totala fondunderhållet utgör eget arbete 0,7 (0,8) mkr. Sparsamma hyresgäster har under året erhållit rabatt med 0,4 (0,3) mkr. MILJÖ OCH ENERGI Källsorteringsanläggningar Våra källsorteringsanläggningar är väl utbyggda. Totalt finns nu källsorteringsanläggningar med minst sju fraktioner i 98 % av fastighetsbeståndet. Ambitionen är att alla våra områden skall byggas ut med miljöhus men i centrala lägen har vi ännu inte funnit någon bra lösning. Energi AB Landskronahem arbetar sedan flera år tillbaka med att minska energianvändningen och styra mot miljöanpassade energikällor för att minska miljöbelastningen. I diagrammet visas våra energikällor per kvm uthyrd yta och i tabellen anges de tre senaste årens absoluta förbrukningstal. Fördelning av energi för uppvärmning. El 1% Olja 1% Passiv hus, el 1% Energi- och vattenförbrukning Fjärrvärme 97% Ej graddagsjusterat Fjärrvärme, MWh El, MWh Olja, MWh Summa, MWh Vatten, 1000-tal m Uthyrningsbar yta 31 dec, tkvm Aktiviteter under 2005: Miljöinventering av Innemiljön i Befintlig Bebyggelse (MIBB) har fortsatt under 2005 och omfattat kvarteret Silverängen. En injustering av radiatorventiler och byte av känselkroppar påbörjades i kv. Pilängen för att uppnå en optimal energiförbrukning. I samband med trapphusmålning i olika kvarter så byts armaturer till energisnåla sådana. Systematiskt Brandskyddsarbete Under 2005 har en brandskyddsorganisation upprättats.

14 12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE All personal har utbildats i brandsäkerhet och enklare släckningsarbete. Bovärdar, fastighetsarbetare och tekniker utbildades även i Heta arbeten. MEDARBETARE Organisation Organisationen behöver alltid gå i samklang med omgivningen. Vi försöker därför att öka kundfokuseringen. Det sker genom en fortsatt processorientering där Boendeprocessen (mjuka värden) utgör huvudprocess och Fastighetsprocessen (hårda värden) utgör stödprocess. Verksamhetsstöd finns i form av ekonomi, administration och IT. Kompetensutveckling Övergripande utbildningssatsningar för all personal har skett inom brandsäkerhet och IT. Därutöver genomfördes individuell kompetensutveckling både i extern regi, mentorsverksamhet och traineeprogram. Medarbetarnas hälsa Under året har samarbetet med Previa fortsatt och alla medarbetare har genomfört en funktionstest samt upprättat individuella friskprofiler. Utifrån resultaten finns förutsättningar att förbättra sin egen hälsa. Ambitionen är att vartannat år erbjuda sådan hälsokontroll. Sjukfrånvaron har minskat från 9,4 till 5,9 procent och avser fortfarande främst långtidssjukskrivningar, 4,1 (8) procent. Minskningen förklaras främst av att några medarbetare gått i pension. Anställda Bolaget hade vid årets slut 59 tillsvidare anställda. Medelåldern var 48 år och genomsnittlig anställningstid uppgick till 18 år. Under 2005 gick fyra medarbetare i pension och en medarbetare anställdes. Mot bakgrund av åldersfördelningen inom företaget kommer rekrytering av nya medarbetare att vara en central fråga framöver. För att bidra till en framtida rekryteringsbas inom branschen är bolagets VD engagerad i KY-utbildningsprogrammet för bovärdar i Eslöv. Vårt kontaktnät med gymnasieskolorna i Landskrona ger oss möjlighet att ta emot praktikanter och studiebesök för att attrahera unga människor till fastighetsbranschen. EKONOMI OCH FINANS Driftnetto Driftnettot, dvs. rörelseresultat justerat för avskrivningar och jämförelsestörande poster, uppgår till 72,4 (76,5). Fastigheten Smeden 1, tomtmark, har sålts med en realisationsvinst på 5,2 mkr. Nedskrivning har skett med 2,0 mkr avseende fastigheten Jäntan 1. Saneringskostnader för marken på fd industrifastigheten Albano 32 belastar årets resultat med 13,6 mkr varav 8,7 mkr avser framtida kostnader. Hyresnivån för bostäder var för 2005 i genomsnitt 774 (758) kr per kvm inkluderat avgift för kabel- TV. Genomsnittlig hyreshöjning inför 2006 är 0,5 (2,1) %. Hyran höjs utöver det med 50 kr per lägenhet och månad avseende standardhöjande investeringar för installerat fibernät. Omräknat i procent motsvarar det en höjning på 1 %. Driftskostnaderna uppgår till 116,6 (111,2) mkr varav 4,0 mkr avser ökade kostnader för skadegörelse, försäkringsskador samt engångskostnader för personalåtgärder.

15 13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Investeringar/underhåll 2005 års underhållskostnader uppgår till 56,2 (49,6) mkr, vilket skall jämföras med budgeterade 50,2 mkr. Lägre räntekostnader har möjliggjort utökade underhållsåtgärder. Investeringar i byggnader, mark, markanläggningar samt pågående ny-, till- och ombyggnader uppgår totalt till 24,7 (53,7) mkr och fördelar sig enligt följande: Lokalanpassningar 11,0 Markanläggningar och garage 3,8 Badrums-/ventilationsombyggnader 8,3 Standardförbättringar av byggnader 1,2 Pågående ny-, till- och ombyggnader 0,4 Finansiering Den totala lånevolymen på 1 070,4 mkr är fördelad på 25 krediter hos 7 kreditgivare. Kapitalbindningen är vid årsskiftet förlängd till 2,5 (2,1) år. Den vägda genomsnittsräntan har sjunkit under året från 4,1 % till 3,5 % samtidigt som den genomsnittliga räntebindningen har förlängts från 2,0 år till 2,2 år. Fastigheternas värde Under 2005 har fastigheterna värderats. Modellen som använts bygger på en kassaflödeskalkyl där framtida driftnetton samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut räknats fram för respektive fastighet. De individuella avkastningskraven ligger mellan 5 9 % och kalkylräntan mellan 8 12 %. Driftkostnaden beräknades till kr/kvm exkl. fastighetsskatt. Värdena har justerats med hänsyn till fastighetens periodiska underhåll. Det planmässiga värdet på befintligt fastighetsbestånd uppgår till 1 227,9 (1 201,0) mkr vid årsskiftet. Värderingen indikerar ett övervärde på 858 mkr. Ingen enskild förvaltningsenhet är bokförd över sitt beräknade marknadsvärde. Känslighetsanalys I följande tabell åskådliggörs hur bolagets resultat påverkas vid förändring av värdet på vissa nyckelfaktorer. Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekten av hyresförändringar i lokaler omfattar hela hyresstocken medan effekten av sådana förändringar i verkligheten sker successivt när hyreskontrakten löper ut. Hyresförändring för bostäder +/- 1 % Hyresförändring för lokaler +/- 10 kr/ kvm Förändring av vakansgrad +/- 1 % Förändring av driftkostnad +/- 10 kr/kvm Genomsnittlig låneränta +/- 1 % Fastighetsskatt +/- 0,1 % +/- 2,2 mkr +/- 0,7 mkr +/- 2,6 mkr +/- 3,5 mkr +/- 4,9 mkr +/- 1,0 mkr

16 14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Nyckeltal, 9 år i sammandrag Lönsamhet Direktavkastning totalt kapital % 5,5 5,9 5,8 6,3 4,8 7,0 7,5 7,3 7,7 Räntabilitet totalt kapital % 2,9 3,4 3,3 3,9 4,9 5,1 5,4 6,0 9,2 Finansiering Soliditet % 12,1 13,1 13,1 12,9 13,1 12,5 12,3 12,4 12,2 Räntetäckningsgrad % 187, Medelränta %, per ,5 4,1 4,3 4,8 4,8 5,7 5,9 6,7 7,1 Medelbindningstid, lån och år 2,2 2,0 2,0 2,5 2,7 3,2 3,3 2,6 3,2 Antal lån, totalt Räntebidrag Räntebidrag, kr per kvm Förvaltning Hyra bostäder, kr per kvm Hyra lokaler, kr per kvm Vakansgrad bostäder % 1,7 2,3 3,5 3,5 2,9 5,2 8,1 6,6 5,3 Lämnade rabatter bostäder % 0,6 0,5 0,7 0,7 0,6 0,4 0,8 1,6 2,2 Vakansgrad lokaler % 5,8 6,2 5,4 3,8 3,2 2,3 1,8 3,9 4,4 Underhållskostnad, kr per kvm Driftkostnad, kr per kvm Driftnetto, kr per kvm DEFINITIONER Direktavkastning totalt kapital Rörelseresultat justerat för avskrivningar och jämförelsestörande poster i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntabilitet totalt kapital Resultat efter finansiella poster plus jämförelsestörande poster och räntekostnader i % av genomsnittlig balansomslutning. Soliditet Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver (72 %) i % av balansomslutningen vid årets slut. Räntetäckningsgrad Resultat före finansiella poster, avskrivningar och jämförelsestörande poster med tillägg för ränteintäkter och räntebidrag i relation till räntekostnader. Räntebidrag, kr per kvm Räntebidrag i relation till genomsnittlig yta för bostäder. Hyra bostäder Utgående medelvarmhyra exklusive tillval. Fr o m 2001 ingår kabel-tv avgift. Hyra lokaler Lokalhyra i relation till vägd lokalyta. Vakansgrad bostäder Hyresbortfall i % av bostadshyror (brutto). Lämnade rabatter bostäder Lämnade rabatter i % av bostadshyror (brutto). Vakansgrad lokaler Hyresbortfall i % av lokalhyror (brutto). Underhållskostnad Underhållskostnader inkl hyresgäststyrt underhåll i relation till genomsnittlig yta för bostäder och lokaler. Driftkostnad Driftkostnader samt försäljnings- och administrationskostnader i relation till genomsnittlig yta för bostäder och lokaler. Driftnetto Rörelseresultat före avskrivningar och jämförelsestörande poster i relation till genomsnittlig yta för bostäder och lokaler.

17 15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vinstdisposition (kr) Till årsstämmans förfogande står: Årets resultat :07 Balanserad vinst :91 Summa :84 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att : överförs från överkursfond till reservfond, att utdelning till aktieägaren görs med : samt att resterande belopp :84 balanseras i ny räkning. Årsstämman hålles tisdagen den 18 april Gulli Mattson Karl Leandersson Göran Jingborg Ann-Christin Wickman Per-Erik Persson Janette Behmer Jan Nimmermark Astrid Lejonqvist Lars Wallstén Håkan Andersson Saknas på bild: Mats Wilhelmsson, Jac Nepérus, Björn Persson och Anneli Savander

18 16 Intervju med Göran Jingborg, VD på AB Landskronahem och Hans Eliasson, VD på Svenska Hus AB. Vår medverkan i Nyhamnsprojektet är ytterligare ett exemplel på en strategisk satsning som AB Landskronahem gjort inom ramen för vår devis Bo som du vill, säger Göran Jingborg. Planerna på att uppföra bostäder på det gamla varvsområdet har funnits länge. När planerna skulle realiseras diskuterades det i bolagets styrelse om, och i så fall på vilket sätt, AB Landskronahem skulle medverka i förverkligandet av den nya stadsdelen. Styrelsens uppfattning var emellertid att det skulle innebära ett alltför stort risktagande för AB Landskronahem att i helt egen regi uppföra fastigheter i området. Bild tagen något år innan nybyggnationen av Nyhamn påbörjades. Unik lösning I början av 2000-talet etablerade sig Svenska Hus i Landskrona med ambitioner att växa vidare. Det Göteborgsbaserade företaget hade på senare år köpt en hel del fastigheter i Landskrona med avsikt att göra ytterligare investeringar i staden. Nyhamnsområdet sågs som klart intressant, men även AB Svenska Hus upplevde risktagandet vara för stort för att agera enskilt. Vid ett möte med ett antal aktörer på Landskronas fastighetsmarknad lärde jag känna VD:n för AB Svenska Hus, Hans Eliasson. Eftersom vi båda uppfattade riskmomentet på samma sätt blev lösningen att våra båda företag bildade företaget Nyhamnshus AB. Med detta bolag gick vi in i projektet och kunde därmed dela på riskerna. Att ett allmännyttigt bostadsbolag går in i ett bostadsprojekt tillsammans med ett privat företag är något helt unikt. Länge funderade styrelsen på om det låg inom ramen för bolagets policy. Styrelsen kom fram till att allmännyttan måste tänka om och våga gå utanför de tidigare normerna för att kunna uppnå de framtida målsättningarna fortsätter Göran. Ett lyft för Landskrona För båda företagen kändes detta som en trygg lösning. Inom AB Landskronahem uppfattades AB Svenska Hus som en seriös, långsiktigt satsande forts. på sid. 18