Här finns förklaringar till de vanligast förekommande uttrycken i en årsredovisning.

Transkript

1 Årsredovisning

2

3 1 (16) LITEN ORDLISTA Här finns förklaringar till de vanligast förekommande uttrycken i en årsredovisning. Anläggningstillgångar är tillgångar i föreningen avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på bland annat föreningens byggnader och inventarier. Avskrivningarna görs för att fördela kostnaderna på flera år. Balansräkning visar föreningens samtliga tillgångar, skulder och eget kapital per bokslutsdagen. Förvaltningsberättelse är den del av årsredovisningen som återger styrelsens redovisning av verksamheten som text. Övriga delar av årsredovisningen är resultaträkning, balansräkning, bokslutskommentarer och noter. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera inom ett år. Långfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera efter ett till flera år. Omsättningstillgångar är andra tillgångar än anläggningstillgångar. Dessa kan omvandlas i rena pengar inom ett år, till exempel bankmedel. Resultaträkning visar föreningens samtliga intäkter och kostnader för perioden och hur resultatet uppkommit. Om intäkterna har varit större än kostnaderna uppstår ett överskott och omvänt uppstår således ett underskott. Ställda panter avser pantbrev/inteckningar, som föreningen lämnat som säkerhet för lån. Upplupna kostnader är kostnader som tillhör räkenskapsåret, men där föreningen inte har fått någon faktura per bokslutsdagen. Yttre fond är en fond som styrelsen gör avsättning till enligt underhållsplanen. Denna fond skall täcka framtida underhållsbehov.

4 2 (16) Förvaltningsberättelse Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tavasten 1, , avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret den 1 januari 2011 till och med den 31 december Medlemmar Antalet medlemmar var den 31 december 2011, 46 st. Lägenhetsöverlåtelser Av föreningens 43 lägenheter har under året 8 st. lägenheter överlåtits och 3 st. upplåtits till bostadsrätter. Revisorer Ordinarie revisor har varit auktoriserade revisorn Jonny Isaksson (Öhrlings PriceWaterhouseCoopers) med suppleanten auktoriserade revisorn Bengt Sterner (Öhrlings PriceWaterhouseCoopers). Valberedning Eigal Awale har fått i uppdrag att utgöra valberedningen fram till 2012-års ordinarie stämma. Föreningsfrågor Föreningens ordinarie stämma hölls den 28 april 2011 där stämman behandlade styrelsens förslag till årsredovisning. I övrigt förmedlades information från styrelsen till stämman gällande pågående och planerade investeringar enligt den ekonomiska planen. Styrelsen Under tiden Under tiden Annika Gustafsson Ledamot Annika Gustafsson Ledamot Kerstin Rickemo Ledamot Kerstin Rickemo Ledamot Mattias Fihn Ledamot Mattias Fihn Ledamot Olena Duganoff Ledamot Anett Nysköld Ledamot Anna Ödlund Suppleant Anna Ödlund Suppleant Eigal Awale Suppleant Ann-Katrine Brage Suppleant

5 3 (16) Styrelsens arbete Styrelsens arbete har under det gångna året bestått i att förvalta medlemmarnas egendom och den investeringsplan som upprättats i den ekonomiska planen. Detta arbete har till stor del innefattat att styrelsen medverkat vid många möten med bland annat konsulter och entreprenörer. Man har också arbetat med upprustningar inför försäljningar av flera tomma lägenheter. Lägenheterna har blivit tomma efterhand på grund av avflytt samt bortgångar. Styrelsen har arbetat med att planera för hur fastigheten skall behålla sitt värde och även ge ett tryggt och komfortabelt boende till så låg avgift som möjligt. Detta kräver en långsiktig investeringsplan och att göra rätt prioriteringar av kommande investeringar. Även marken behöver ses över samt användandet av föreningens lokaler. Styrelsen diskuterar ofta frågan gällande hanteringen av grovsopor som under det senaste året blivit bättre. Man avser att framgent ge boende möjligheten att två gånger om året slänga grovsopor (ej elektronik och kemikalier) i en på föreningens område uppställd container eller liknande. I övrigt hänvisas till miljöstationen på Björnsonsgatan. Styrelsen har under året haft tio protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har också haft löpande projektmöten, byggmöten och medverkat vid besiktningar. Föreningens fastighetsinnehav Bostadsfastigheter Föreningen består av två huskroppar samt en gård med grönområden bakom husen. Den sammanlagda lägenhetsytan i fastigheterna uppgår till 2809 kvm fördelade enligt nedan: 3 st. 1 rum, kök, badrum 17 st. 2 rum, kök, badrum 12 st. 3 rum, kök, badrum 11 st. 4 rum, kök, badrum Av de 43 lägenheterna är 9 st. upplåtna som hyresrätter.

6 4 (16) Fastighetsbeteckning: Fastighetsbeteckningen är Stockholm Tavasten 1 i Stockholms kommun. Tomtarealen är på 4985 kvm. Föreningens lokaler Föreningen har förutom källarförråd cykelrum och barnvagnsrum ett antal lokaler i källar- och markplan som är uthyrda till både interna och externa hyresgäster. Det finns även en stor tvättstugelokal innehållandes tre (3) separata tvättstugor varav en (1) är en grovtvättstuga. Föreningen har även 5 st. garage. Inteckningar Inteckningar har tagits ut i fastigheterna på totalt kronor Försäkringar Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Nordeuropa. Information Styrelsen arbetar hela tiden med kommunikation och information och har haft som målsättning att fortlöpande informera boende inom föreningen. En bra kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna är en förutsättning för att styrelsen skall kunna fatta rätt beslut. Informationsblad Fyra till sex gånger om året är målet att skicka ut ett informationsblad till alla medlemmar och hyresgäster. Det beskriver kortfattat vad som behandlats på styrelsemöten och andra möten. Syftet är att involvera medlemmar i styrelsens arbete och informera om vad som är aktuellt. Hemsida Styrelsen har under året skapat en egen hemsida till föreningen där man hela tiden försöker informera fortlöpande. Hemsidan innehåller även kontaktinformation till styrelse, förvaltning, Internetleverantör, kabel-tv-leverantör, stadgar, ordningsregler och övrig information.

7 5 (16) Underhåll och större investeringar under 2011 Det har under verksamhetstiden 2011 genomförts investeringar enligt plan och en del mindre projekt som inte funnits med i planen. Värmeanläggning Då föreningen vid bildandet och köpet inte hade någon egen undercentral som tar emot och reglerar värme, vatten m.m. så var man tvungen att bygga en sådan. Projektering och upphandling för att i första hand bygga egen värmeförsörjningen i form av bergvärme resulterade i allt för dyra investeringar. Styrelsen beslutade då att bygga undercentralen och få värmen från Fortum. Byggnationen av undercentralen gick bra och var klar redan under sommaren, det som tog lång tid var administrationen med Fortum och Stockholm Vatten. Undercentralen driftsattes i mars 2012 och fungerar som projekterat. Fönster Föreningens samtliga fönster var dåligt eftersatta och på flera ställen i behov av upprustning eller byte. Projektering och upphandling av byte av samtliga fönster gjordes våren Efter utvärderingen insåg styrelsen att investeringen skulle bli alldeles för dyr och man gick igenom fönstren för att närmare titta på skicket. Man kom fram till att träet i fönstren var mycket bra vilket resulterade i att man utförde ett renoveringsprov med ny tätning. Provet utvärderades med mycket bra resultat vilket föranledde styrelsen att ta beslut om renovering istället för byte. Investeringsmässigt så halverades kostnaden och styrelsen anser att resultatet är bra. Arbetet påbörjades i augusti 2011 och godkänd slutbesiktning ägde rum i februari 2012, kvarvarande arbeten kommer att utföras i april/maj Lokalanpassning Föreningen har delat av den lokalen som är belägen på baksidan, Elias Lönnrots Väg 9, utfört lokalanpassning och hyrt ut den större delen av ytan. På detta sätt ökar föreningens intäkt för varje år. Tvättstuga Tvättstugan blev 2011 färdigställd men inte godkänd av besiktningsmannen. Entreprenören fick flera nedslag på sådant som skulle varit klart. Entreprenaden blev dock godkänd vid en senare besiktning med visst förbehåll att kvarvarande åtgärder snarast skulle bli färdigställda. Detta tog tyvärr lång tid och det blev många turer med entreprenören innan de till slut färdigställde. Styrelsen kommer dock att kalla entreprenören till garantibesiktning när det gått två år. Upprustning lägenheter Flera lägenheter har under 2011 blivit lediga och föreningen har då upprustat dessa och sålt dem. Detta har genererat mycket pengar till föreningen som har använts till investeringar. Belysning träd För att förgylla den mörka perioden på året investerade styrelsen i trädbelysning på framsidan av fastigheterna, vilket har uppskattats av boende.

8 6 (16) Verksamhetsplan & underhållsplan 5 år framåt En av styrelsens viktigaste uppgifter är att planera för kommande underhållsbehov och investeringar för att garantera fastigheternas livslängd och bevarande. Styrelsen måste både ha ett kort och ett långt perspektiv när det gäller större investeringar såsom tak, el, stammar, fasader, fönster husgrunder, mark med mera. Under året som gått har styrelsen arbetat mycket med undercentral och fönster samt planerat för kommande utredningar med mera för att få en korrekt investeringsplan. Förbättringar och nyinvesteringar beroende på komfort, trivsel, lagstiftning och bättre ekonomisk drift skall aktiveras som nyanläggning och skrivas av under relevant antal år. Dessa investeringar innebär en höjning av fastigheternas värde. Kommande och pågående stora projekt som styrelsen utreder och/eller arbetar med är följande: Fasadupprustning I samband med upprustning/byte av fönster, planeras upprustning av fasaden. Takvattensystem Upprustning planeras i samband med fasader. Balkong- och entréupprustning Planeras i samband med upprustning av fasader. Trapphus, belysning etc. Då trapphusen och källargångarna inte blivit underhållna på väldigt länge har medel avsatts för att utföra trapphus- och källarmålning samt byta armaturer. Passersystem portar och tvättstuga Utredning gällande kostnader för att investera i passersystem till alla portar och elektroniskt bokningssystem till tvättstugan. Kärlskåp hushållssoppor Kommunen har beslutat att den hantering som föreningen idag tillämpar för hushållssoppor måste tas bort Styrelsen har i och med detta utrett olika alternativ och beslutat och beställt så kallade kärlskåp för hanteringen av hushållssopor. Denna hantering kommer att bli billigare för föreningen och förhoppningen är att man även skall kunna sortera matavfallet på sikt.

9 7 (16) Ekonomi Månadsavgifterna Den genomsnittliga årsavgiften har under året varit 503 kr per kvadratmeter, vilket vid en jämförelse med grannföreningarna i Blackeberg kan anses relativt lågt. När det gäller de nödvändiga investeringarna för tvättstuga, undercentral och fönster finns det redan medel till detta och ingen nyupplåning kommer att krävas. För övriga behov kommer framtagen investeringsplan att utvecklas och omfatta finansiering och konsekvensanalys av förslagen. Förvaltning AdEx Fastighetsutveckling AB har under året skött föreningens redovisning, administration, fastighetsskötsel, markskötsel samt teknisk service av våra fastigheter. Borbor flytt och städ har under året skött städningen av våra fastigheter. Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde för 2011 är kr Årets resultat Föreningen har haft intäkter på TKR och kostnader på TKR. Årets resultat blir då en förlust på 991 TKR. Några kostnader har varit högre än förutspått; värme, räntor och avskrivning. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat Årets resultat Avsättning till yttre underhållsfond enligt stadgarna Återstår till stämmans förfogande Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: att i ny räkning överföres Styrelsen framför sitt tack till förvaltningen, anlitade entreprenörer och engagerade medlemmar

10 8 (16) Resultaträkning Not Årsavgifter och hyror Övriga förvaltningsintäkter Rörelsens kostnader Löpande underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivningar anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

11 9 (16) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Standardförbättringar Markanläggningar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar Skattefordringar 4 0 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

12 10 (16) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 9 Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

13 11 (16) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden.. Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Rättelse av fel från föregående år I föregående års årsredovisning redovisade föreningen felaktig kr som anskaffningsvärde på fastighet. Motposten var Yttre fond (eget kapital). Ett följdfel som uppkom var att vi föregående år inte bokade upp de faktiska anskaffningskostnader, avseende de uppgraderingskostnader som vi hade på byggnaden, som byggnad utan istället redovisade uppgraderingen via resultaträkningen under rubriken Planerat underhåll. I samband med årets genomgång konstaterades att ovanstående hantering inte är förenlig med god redovisningssed varför styrelsen beslutade att i årets årsredovisning korrigera den felaktiga hanteringen. Jämförelseåret i denna årsredovisning är ändrat och omräknat i enlighet med hur det skulle sett ut om vi gjort rätt från början. Förklaring av effekter av ovanstående korrigeringar jämfört med tidigare avlämnad årsredovisning för 2010: Byggnad Bokfört värde byggnad enligt tidigare avlämnad årsredovisning Effekt av korrigering fel Effekt av korrigering följdfel Korrigerat anskaffningsvärde byggnad Eget kapital Enligt tidigare avlämnad årsredovisning Effekt av korrigering fel Effekt av korrigering följdfel Korrigerat bokfört eget kapital Årets resultat Enligt tidigare avlämnad årsredovisning Effekt av korrigering följdfel (planerat underhåll) Korrigerat resultat Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.

14 12 (16) Noter Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage Not 2 Övriga intäkter Värmeintäkter Intäkter Tillägg Hyresrätt Fakturerad fastighetsskatt Bredband Abonnemang Div övriga intäkter (inkl försäkringsersättning) Not 3 Fastighetsavgift och fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift har varit kr per lägenhet och fastighetsskatten på lokaler har uppgått till 1 % av taxeringsvärdet på lokaler.

15 13 (16) Not 4 Driftskostnader El Uppvärmning Vatten och avlopp Renhållning Tomträttsavgäld KabelTV Bredband till lägenh/lokaler Förvaltning Markskötsel Snöröjning Jour, bevakning, utryckning Städning Försäkringar Not 5 Byggnader Byggnaden skrivs av enligt en progressiv avskrivningsplan på totalt 80 år Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark

16 14 (16) Not 6 Standardförbättringar Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Årets anskaffningar har bestått av: Fastighetsdokumentation Fastighetsdok. ritningar Låssystem Ventiler & borttag gasmätare Radonåtgärder Ny avfallshantering Lägenhetsupprustningar Ombyggnation lokaler för uthyrning Not 7 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar (nyplanteringar) Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

17 15 (16) Not 8 Förändring av eget kapital Inbetalda Uppl. Yttre fond Fritt eget insatser avgifter kapital Belopp vid årets ingång: Inbetalning av insatser Inbetalning av uppl.avgifter Avsättn. t. yttre fond enl.stadg Årets resultat: Belopp vid årets utgång: Not 9 Långfristiga skulder Nordea 4,05 % bundet till Nordea 3,65 % bundet till Nordea 4,378% rörligt Nordea 4,378 % rörligt Avgår: kortfristig del av lån

18

19