TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR Skeppsbron 1

Transkript

1 Handläggare Freja Råberg 1(8) Tel Samhällsbyggnadsnämnden TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR Skeppsbron 1 på Kvarnholmen, Kalmar kommun Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden godkänner samrådsredogörelsen som kommunens och beslutar att ställa ut det reviderade förslaget till detaljplan för granskning. Planområde för Skeppsbron 1 Översiktskartan visar planområdet ungefärliga geografiska läge på Kvarnholmen. Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 2(8) Sammanfattning Planförslaget möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom Skeppsbron 1. Byggnaden bedöms som kulturhistoriskt värdefull och skyddas därför mot exteriör förvanskning och rivning. Möjlighet till tillbyggnad vid huvudbyggnadens västra samt östra fasad regleras med byggnadshöjd, takvinkel, utformnings-, omfattning-, placeringsbestämmelse. Planområdet ligger under +2,8 meter över havet och det föreligger en risk för översvämning. Därav regleras ny- och tillbyggnad med planbestämmelse för att förebygga risk för översvämning. Detaljplanen följer ett så kallat standardförfarande. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats utifrån inkomna synpunkter kring bland annat markföroreningar. Plankartan har justerats så att det är möjligt att uppföra ett förråd vid byggnadsens östra fasad för att möjliggöra för föreslagna användningar. Ytan regleras med utformning-, omfattning- och placeringsbestämmelser för att säkerställa att den ska passa in i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Även mindre redaktionella justeringar har gjorts. Ärende Syfte och huvuddrag Idag regleras planområdet för fastigheten Skeppsbron 1 enligt stadsplan från år 1906 som anger användningen gammal stadsdel. Skeppsbron 1 är en av fem magasinbyggnader som byggdes i sekelskiftet talet. Från början användes Skeppsbron 1 åt hamnverksamheter. År 1940 kom den att istället att användas av företage K.G. Johanssons fruktavdelning. Idag finns det restaurangoch kontorsverksamheter och i framtiden finns planer på att byta ut kontorsverksamheterna mot bed and breakfast. Byggnaden har succesivt omformats för nya kommersiella funktioner vilket har inneburit en del exteriöra förändringar. I dagsläget har fastigheten tillfälligt bygglov för en permanent utbyggnad av inomhusservering på första våningen samt en permanent anläggning av uteservering. Nu är det även aktuellt att göra om övervåningen till bed and breakfast. Därav ska en ny detaljplan tas fram för att undersöka planområdets förutsättningar och utvecklingsmöjligheter. Syftet med detaljplanen är därmed att möjliggöra för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom fastigheten Skeppsbron 1. Planen syftar även till att skydda byggnadens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värde. Skeppsbron 1 ligger i strategiskt läge för centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det ligger centralt och har närhet till bra kommunikationer såsom tåg, buss, gång- och cykelförbindelsen samt färja till Öland. Byggnaden föreslås regleras med användningen centrumverksamheter och tillfällig vistelse.

3 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 3(8) Tillbyggnaden av inomhusservering som har gjorts vid byggnadens västra fasad föreslås regleras på kvartersmark eftersom den har blivit en del av huvudbyggnaden. Samtliga magasinbyggnader längs med Skeppsbron bedöms som kulturhistoriskt värdefulla. Magasinbyggnaden på Skeppsbron 1 föreslås därmed skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. Byggnaden på Skeppsbron 1 är ett trähus i två våningar och inredd vind. Fasaderna är klädda med liggande fasspontpanel i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet. Den stående locklistpanelens lockbrädor är spetsiga i underkant, så att det bildas ett profilerat horisontellt band vid övergången till de undre våningarnas liggande panel. Huset har sadeltak med relativt flack lutning. Taktäckningen av plåt tillsammans med de långt utdragna takfötterna och taksprången ger taket en lätt karaktär. Taktassarna är profilsågade. Långsidornas takfötter bryts av uppskjutande smala gavelformade fasadpartier, två mot söder och två mot norr, med egna små sadeltak. Fasaderna har fem fönsteraxlar utmed långsidorna och tre fönsteraxlar på gaveln. Bottenvåningens dörr- och fönsteröppningar har genom sentida ombyggnader fått varierande utformning och proportioner, i huvudsak utan koppling till utförandet hos ursprungliga fönster och dörrar. Samtliga fönster på andra våningen är utformade som traditionella korspostfönster. Våningsplanens ursprungliga fönster var sannolikt indelade med spröjsar i smårutor, men de nuvarande fönstren är ändå väl anpassade till byggnadens ålder och arkitektur. På vindsvåningen återfinns tre olika fönstertyper. Utmed långsidorna finns dels höga enluftsfönster, placerade i de uppskjutande smala gavelpartierna, dels låga enluftsfönster placerade just under takfoten. Vindsvåningens båda typer av enluftsfönster har ett förenklat och modernt utförande, men har till skillnad från bottenvåningens fönster ändå bevarat de ursprungliga väggöppningarnas storlek och placering. Byggnadens mest ursprungliga och samtidigt mest omsorgsfullt utformade fönster sitter på vindsvåningens gavelfasad. Det har spetsigt överstycke och är indelat med spröjsar i många små rutor. Fönstret är också omfattat av tidstypiska profilsågade foder. Gavelns småspröjsade fönster och dess profilsågade foder är troligen ursprungliga från Övriga byggnadsdelar som också bevarats sedan uppförandet är fasadernas liggande och stående panel samt taktassarna. Dessa ursprungliga delar viktiga för det ålderdomliga och autentiska intryck som byggnaden ger, trots att vissa övriga förändringar gjort genom åren. De exteriöra karaktärsdrag som är viktiga att bevara är: - Den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. - Sadeltaket med sin relativt flacka lutning och utformning som ger en lätt karaktär. - Fönsters placering, utformning och utförande. De fönster på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. - De uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak.

4 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 4(8) Bilden visar de fönster på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. Bilden visar de uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. Den envånings tillbyggnad som utförts intill gaveln är i storlek och utformning anpassad för att inte störa upplevelsen av den ursprungliga byggnaden. Den övre och mer välbevarade delen av fasaden är fortfarande synlig. Bilden visar den envånings tillbyggnad som utförts vid den västra gaveln. Samtliga till- och ombyggnader ska utföras med hänsyn till området kulturhistoriska och arkitektoniska värden. De ska även anpassas till omgivningens särprägel i materialval och detaljeringsgrad. Utbyggnaden som har gjorts vid huvudbyggnadens västra fasad regleras i detaljplan med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Det är viktigt att fasaderna i huvudsak utförs i glaspartier. Övriga delar och detaljer i fasaden ska utföras så de samspelar

5 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 5(8) med detaljerna på huvudbyggnaden. Utbyggnaden ska uppfattas som ett modernare tillägg, dock med stor hänsyn till huvudbyggnadens särprägel i detaljeringsgrad. Ytan vid huvudbyggnadens östra fasad möjliggörs för komplementsbyggnad. Detaljplanen reglerar dess placering, omfattning och utformning. Den ska gestaltas på ett liknande sätt som huvudbyggnaden. Marken som idag har ianspråktagits som uteservering i anslutning till västra gaveln regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att marken ska vara tillgänglig för framförallt gångtrafik. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra delen till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen. Enligt Kalmar kommuns riktlinjer för parkering på Kvarnholmen innebär den ändrade användningen en parkeringsefterfrågan på 24 parkeringsplatser för bil och 28 parkeringsplatser för cykel. Byggnaden är befintlig och idag hänvisas gäster och personal till allmän parkeringsplats i direkt anslutning eftersom det inte går att ordna inom fastigheten. Enligt kommun ens ritlinjer kan det för äldre fastigheter hända att parkeringsfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Samhällsbyggnadsnämnden har då rätt att hävda PBL:s parkeringskrav för hela fastigheten i skälig utsträckning, men praxis är att man endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Eftersom den ändrade användningen inte innebär några extra parkeringsplatser för varken bil eller cykel behöver inga ytterligare parkeringsplatser tillskapas. Besökare och personal hänvisas att parkera sin bil på allmänna parkeringsplatser i direkt anslutning till Skeppsbron 1. Den troliga efterfrågan på parkeringsplatser från Skeppsbron 1 är framförallt på sommarhalvåret på eftermiddag och kvällstid. Statistik från beläggningsstudier visar på att den allmänna parkeringen som används har kapacitet för Skeppsbrons 1 efterfrågan. På gatan Kom Snart Igen i anslutning till huvudbyggnaden finns idag boendeparkeringar. Det finns möjlighet att reglera parkeringarna utanför Skeppsbron från boendeparkering till 15-minutersparkering. Det bör finnas en 15-minuters parkering som är tillräckligt stor för en lastbil i storlek, eventuellt två personbilsparkerings som även kan användas av en lastbil. Denna kan exempelvis användas av besökare och vid varutransport. Planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och en båtmack. Dock bedöms risknivån vara låg i förhållande till den föreslagna användningen på Skeppsbron 1 enligt framtagen riskanalys. Se mer om risker och analys i tillhörande riskutredning. Byggnaden som detaljplanen berör ligger på mark som består av utfyllnadsmassor. Området fylldes enligt historiska utredningar ut i slutet av 1820-talet, cirka 200 år sedan. Massorna misstänks inte vara förorenade men säkert kan man inte veta förrän marken undersökts. Enligt Länsstyrelsens inventering och kommunens uppgifter finns dock inga verksamheter i direkt närhet som skulle kunnat ge upphov till föroreningar. En kulturhistorisk utredning av Kalmar hamn (2013) har tagits fram och inget från den heller tyder på att det ska ha funnits några verksamheter i närområdet som skulle kunnat ge upphov till för-

6 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 6(8) oreningar. Aktuell detaljplan ger inte fastighetsägare rättighet till några ny- eller tillbyggnader som skulle kunna föranleda markarbeten eftersom det enda som ändras är invändig användning av befintlig byggnad. Det som den utökade byggrätten i detaljplanen medger är redan byggt. Några ytterligare grävningar kommer således inte att ske. Människor riskerar inte heller att komma i kontakt med marken då hela området är belagt med gatsten och asfalt, någon risk för människors hälsa bedöms därför inte föreligga. Vid föreslagen markanvändning ska marken klara nivåer för mindre känslig markanvändning, MKM enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden. Om markarbeten i framtiden skulle bli aktuella så ska massorna undersökas och klassas i enlighet med kommunens rutiner för granskning av bygglov och masshantering. Planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (RH2000) vilket innebär att det finns risk för översvämning. Därav regleras att nybyggnad utformas och utförs så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL). Planområdet ligger även inom strandskyddat område. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Samråd Under samrådstiden kom det in samrådssvar från nio samrådsinstanser. Inga sakägare har lämnat synpunkter. Flera av samrådsinstanserna är positiva till att byggnaden på Skeppsbron 1 skyddas mot exteriör förvanskning och rivning så att det kulturhistoriska värdet säkerställs. Kalmar Läns Museum hade helst sett att planområdet inkluderar samtliga magasinsbyggnader eftersom samtliga är kulturhistoriskt värdefulla. Brandkåren anser att riskanalysen bör utvecklas och beakta fler riskscenarior. Länsstyrelsen anser att resonemang och bedömning av eventuella risker för markföroreningar behöver förtydligas samt motivera dess risk i förhållande till människors hälsa. Ändringar efter samråd Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats utifrån inkomna synpunkter kring bland annat markföroreningar. Plankartan har justerats så att det är möjligt att uppföra ett förråd vid byggnadens östra fasad för att möjliggöra för föreslagna användningar. Ytan regleras med utformning-, omfattning- och placeringsbestämmelser för att säkerställa att den ska passa in i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Även mindre redaktionella justeringar har gjorts.

7 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 7(8) Konsekvenser för genomförande och ekonomi Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planförslaget medför inga kostnader för Samhällsbyggnadskontoret, Kommunledningskontoret eller Serviceförvaltningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Planförslaget kan innebära att fastigheten Skeppsbron 1 får ett högre värde eftersom byggrätten bli större och att det blir möjligt att använda byggnaden till alla typer av centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Fastighetsägarna får därmed en större möjlighet att utveckla sina verksamheterna. Fastighetsägaren ansvarar för kostnader för skötsel av byggnaden. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Detta bekostas av fastighetsägaren. För att genomföra planen kan lantmäteriförrättning behöva göras. För den mark som förs över till kvartermark kan eventuell ersättning komma att krävas. Det innebär en ökad kostnad för fastighetsägaren. Vid byggnation mot allmän platsmark bekostar exploatören för ingreppen och återställning av gata. Ersättning Kalmar kommun bedömer inte att planändringen kommer att innebära att ersättning ska betalas ut till fastighetsägaren. Den ändrade användningen medför inte att fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda byggnaden på det sätt som gjordes innan planändringen. Planbestämmelserna som skyddar byggnaden mot exteriör förvanskning och rivning försvårar inte heller den pågående markanvändningen. Tidigare beslut Startbeslut: Samrådsbeslut i SBN: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning

8 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 8(8) Till planen hör också: Behovsbedömning Samrådsredogörelse Riskanalys (Process Safety Group, 2017) Tidplan Detaljplanen följer planprocessen enligt så kallat standardförfarande. Freja Råberg Planarkitekt