TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR Skeppsbron 1

Transkript

1 Handläggare Freja Råberg (8) Tel Samhällsbyggnadsnämnden TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR Skeppsbron 1 på Kvarnholmen, Kalmar kommun Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden godkänner samrådsredogörelsen som kommunens och beslutar att ställa ut det reviderade förslaget till detaljplan för granskning. Planområde för Skeppsbron 1 Översiktskartan visar planområdet ungefärliga geografiska läge på Kvarnholmen. Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 2(8) Sammanfattning Planförslaget möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom Skeppsbron 1. Byggnaden bedöms som kulturhistoriskt värdefull och skyddas därför mot exteriör förvanskning och rivning. Möjlighet till tillbyggnad vid huvudbyggnadens västra samt östra fasad regleras med byggnadshöjd, takvinkel, utformnings-, omfattning-, placeringsbestämmelse. Planområdet ligger under +2,8 meter över havet och det föreligger en risk för översvämning. Därav regleras ny- och tillbyggnad med planbestämmelse för att förebygga risk för översvämning. Detaljplanen följer ett så kallat standardförfarande. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats utifrån inkomna synpunkter kring bland annat markföroreningar. Plankartan har justerats så att det är möjligt att uppföra ett förråd vid byggnadsens östra fasad för att möjliggöra för föreslagna användningar. Ytan regleras med utformning-, omfattning- och placeringsbestämmelser för att säkerställa att den ska passa in i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Även mindre redaktionella justeringar har gjorts. Ärende Syfte och huvuddrag Idag regleras planområdet för fastigheten Skeppsbron 1 enligt stadsplan från år 1906 som anger användningen gammal stadsdel. Skeppsbron 1 är en av fem magasinbyggnader som byggdes i sekelskiftet talet. Från början användes Skeppsbron 1 åt hamnverksamheter. År 1940 kom den att istället att användas av företage K.G. Johanssons fruktavdelning. Idag finns det restaurangoch kontorsverksamheter och i framtiden finns planer på att byta ut kontorsverksamheterna mot bed and breakfast. Byggnaden har succesivt omformats för nya kommersiella funktioner vilket har inneburit en del exteriöra förändringar. I dagsläget har fastigheten tillfälligt bygglov för en permanent utbyggnad av inomhusservering på första våningen samt en permanent anläggning av uteservering. Nu är det även aktuellt att göra om övervåningen till bed and breakfast. Därav ska en ny detaljplan tas fram för att undersöka planområdets förutsättningar och utvecklingsmöjligheter. Syftet med detaljplanen är därmed att möjliggöra för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom fastigheten Skeppsbron 1. Planen syftar även till att skydda byggnadens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värde. Skeppsbron 1 ligger i strategiskt läge för centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det ligger centralt och har närhet till bra kommunikationer såsom tåg, buss, gång- och cykelförbindelsen samt färja till Öland. Byggnaden föreslås regleras med användningen centrumverksamheter och tillfällig vistelse.

3 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 3(8) Tillbyggnaden av inomhusservering som har gjorts vid byggnadens västra fasad föreslås regleras på kvartersmark eftersom den har blivit en del av huvudbyggnaden. Samtliga magasinbyggnader längs med Skeppsbron bedöms som kulturhistoriskt värdefulla. Magasinbyggnaden på Skeppsbron 1 föreslås därmed skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. Byggnaden på Skeppsbron 1 är ett trähus i två våningar och inredd vind. Fasaderna är klädda med liggande fasspontpanel i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet. Den stående locklistpanelens lockbrädor är spetsiga i underkant, så att det bildas ett profilerat horisontellt band vid övergången till de undre våningarnas liggande panel. Huset har sadeltak med relativt flack lutning. Taktäckningen av plåt tillsammans med de långt utdragna takfötterna och taksprången ger taket en lätt karaktär. Taktassarna är profilsågade. Långsidornas takfötter bryts av uppskjutande smala gavelformade fasadpartier, två mot söder och två mot norr, med egna små sadeltak. Fasaderna har fem fönsteraxlar utmed långsidorna och tre fönsteraxlar på gaveln. Bottenvåningens dörr- och fönsteröppningar har genom sentida ombyggnader fått varierande utformning och proportioner, i huvudsak utan koppling till utförandet hos ursprungliga fönster och dörrar. Samtliga fönster på andra våningen är utformade som traditionella korspostfönster. Våningsplanens ursprungliga fönster var sannolikt indelade med spröjsar i smårutor, men de nuvarande fönstren är ändå väl anpassade till byggnadens ålder och arkitektur. På vindsvåningen återfinns tre olika fönstertyper. Utmed långsidorna finns dels höga enluftsfönster, placerade i de uppskjutande smala gavelpartierna, dels låga enluftsfönster placerade just under takfoten. Vindsvåningens båda typer av enluftsfönster har ett förenklat och modernt utförande, men har till skillnad från bottenvåningens fönster ändå bevarat de ursprungliga väggöppningarnas storlek och placering. Byggnadens mest ursprungliga och samtidigt mest omsorgsfullt utformade fönster sitter på vindsvåningens gavelfasad. Det har spetsigt överstycke och är indelat med spröjsar i många små rutor. Fönstret är också omfattat av tidstypiska profilsågade foder. Gavelns småspröjsade fönster och dess profilsågade foder är troligen ursprungliga från Övriga byggnadsdelar som också bevarats sedan uppförandet är fasadernas liggande och stående panel samt taktassarna. Dessa ursprungliga delar viktiga för det ålderdomliga och autentiska intryck som byggnaden ger, trots att vissa övriga förändringar gjort genom åren. De exteriöra karaktärsdrag som är viktiga att bevara är: - Den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. - Sadeltaket med sin relativt flacka lutning och utformning som ger en lätt karaktär. - Fönsters placering, utformning och utförande. De fönster på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. - De uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak.

4 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 4(8) Bilden visar de fönster på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. Bilden visar de uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. Den envånings tillbyggnad som utförts intill gaveln är i storlek och utformning anpassad för att inte störa upplevelsen av den ursprungliga byggnaden. Den övre och mer välbevarade delen av fasaden är fortfarande synlig. Bilden visar den envånings tillbyggnad som utförts vid den västra gaveln. Samtliga till- och ombyggnader ska utföras med hänsyn till området kulturhistoriska och arkitektoniska värden. De ska även anpassas till omgivningens särprägel i materialval och detaljeringsgrad. Utbyggnaden som har gjorts vid huvudbyggnadens västra fasad regleras i detaljplan med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Det är viktigt att fasaderna i huvudsak utförs i glaspartier. Övriga delar och detaljer i fasaden ska utföras så de samspelar

5 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 5(8) med detaljerna på huvudbyggnaden. Utbyggnaden ska uppfattas som ett modernare tillägg, dock med stor hänsyn till huvudbyggnadens särprägel i detaljeringsgrad. Ytan vid huvudbyggnadens östra fasad möjliggörs för komplementsbyggnad. Detaljplanen reglerar dess placering, omfattning och utformning. Den ska gestaltas på ett liknande sätt som huvudbyggnaden. Marken som idag har ianspråktagits som uteservering i anslutning till västra gaveln regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att marken ska vara tillgänglig för framförallt gångtrafik. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra delen till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen. Enligt Kalmar kommuns riktlinjer för parkering på Kvarnholmen innebär den ändrade användningen en parkeringsefterfrågan på 24 parkeringsplatser för bil och 28 parkeringsplatser för cykel. Byggnaden är befintlig och idag hänvisas gäster och personal till allmän parkeringsplats i direkt anslutning eftersom det inte går att ordna inom fastigheten. Enligt kommun ens ritlinjer kan det för äldre fastigheter hända att parkeringsfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Samhällsbyggnadsnämnden har då rätt att hävda PBL:s parkeringskrav för hela fastigheten i skälig utsträckning, men praxis är att man endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Eftersom den ändrade användningen inte innebär några extra parkeringsplatser för varken bil eller cykel behöver inga ytterligare parkeringsplatser tillskapas. Besökare och personal hänvisas att parkera sin bil på allmänna parkeringsplatser i direkt anslutning till Skeppsbron 1. Den troliga efterfrågan på parkeringsplatser från Skeppsbron 1 är framförallt på sommarhalvåret på eftermiddag och kvällstid. Statistik från beläggningsstudier visar på att den allmänna parkeringen som används har kapacitet för Skeppsbrons 1 efterfrågan. På gatan Kom Snart Igen i anslutning till huvudbyggnaden finns idag boendeparkeringar. Det finns möjlighet att reglera parkeringarna utanför Skeppsbron från boendeparkering till 15-minutersparkering. Det bör finnas en 15-minuters parkering som är tillräckligt stor för en lastbil i storlek, eventuellt två personbilsparkerings som även kan användas av en lastbil. Denna kan exempelvis användas av besökare och vid varutransport. Planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och en båtmack. Dock bedöms risknivån vara låg i förhållande till den föreslagna användningen på Skeppsbron 1 enligt framtagen riskanalys. Se mer om risker och analys i tillhörande riskutredning. Byggnaden som detaljplanen berör ligger på mark som består av utfyllnadsmassor. Området fylldes enligt historiska utredningar ut i slutet av 1820-talet, cirka 200 år sedan. Massorna misstänks inte vara förorenade men säkert kan man inte veta förrän marken undersökts. Enligt Länsstyrelsens inventering och kommunens uppgifter finns dock inga verksamheter i direkt närhet som skulle kunnat ge upphov till föroreningar. En kulturhistorisk utredning av Kalmar hamn (2013) har tagits fram och inget från den heller tyder på att det ska ha funnits några verksamheter i närområdet som skulle kunnat ge upphov till för-

6 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 6(8) oreningar. Aktuell detaljplan ger inte fastighetsägare rättighet till några ny- eller tillbyggnader som skulle kunna föranleda markarbeten eftersom det enda som ändras är invändig användning av befintlig byggnad. Det som den utökade byggrätten i detaljplanen medger är redan byggt. Några ytterligare grävningar kommer således inte att ske. Människor riskerar inte heller att komma i kontakt med marken då hela området är belagt med gatsten och asfalt, någon risk för människors hälsa bedöms därför inte föreligga. Vid föreslagen markanvändning ska marken klara nivåer för mindre känslig markanvändning, MKM enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden. Om markarbeten i framtiden skulle bli aktuella så ska massorna undersökas och klassas i enlighet med kommunens rutiner för granskning av bygglov och masshantering. Planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (RH2000) vilket innebär att det finns risk för översvämning. Därav regleras att nybyggnad utformas och utförs så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL). Planområdet ligger även inom strandskyddat område. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Samråd Under samrådstiden kom det in samrådssvar från nio samrådsinstanser. Inga sakägare har lämnat synpunkter. Flera av samrådsinstanserna är positiva till att byggnaden på Skeppsbron 1 skyddas mot exteriör förvanskning och rivning så att det kulturhistoriska värdet säkerställs. Kalmar Läns Museum hade helst sett att planområdet inkluderar samtliga magasinsbyggnader eftersom samtliga är kulturhistoriskt värdefulla. Brandkåren anser att riskanalysen bör utvecklas och beakta fler riskscenarior. Länsstyrelsen anser att resonemang och bedömning av eventuella risker för markföroreningar behöver förtydligas samt motivera dess risk i förhållande till människors hälsa. Ändringar efter samråd Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats utifrån inkomna synpunkter kring bland annat markföroreningar. Plankartan har justerats så att det är möjligt att uppföra ett förråd vid byggnadens östra fasad för att möjliggöra för föreslagna användningar. Ytan regleras med utformning-, omfattning- och placeringsbestämmelser för att säkerställa att den ska passa in i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Även mindre redaktionella justeringar har gjorts.

7 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 7(8) Konsekvenser för genomförande och ekonomi Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planförslaget medför inga kostnader för Samhällsbyggnadskontoret, Kommunledningskontoret eller Serviceförvaltningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Planförslaget kan innebära att fastigheten Skeppsbron 1 får ett högre värde eftersom byggrätten bli större och att det blir möjligt att använda byggnaden till alla typer av centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Fastighetsägarna får därmed en större möjlighet att utveckla sina verksamheterna. Fastighetsägaren ansvarar för kostnader för skötsel av byggnaden. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Detta bekostas av fastighetsägaren. För att genomföra planen kan lantmäteriförrättning behöva göras. För den mark som förs över till kvartermark kan eventuell ersättning komma att krävas. Det innebär en ökad kostnad för fastighetsägaren. Vid byggnation mot allmän platsmark bekostar exploatören för ingreppen och återställning av gata. Ersättning Kalmar kommun bedömer inte att planändringen kommer att innebära att ersättning ska betalas ut till fastighetsägaren. Den ändrade användningen medför inte att fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda byggnaden på det sätt som gjordes innan planändringen. Planbestämmelserna som skyddar byggnaden mot exteriör förvanskning och rivning försvårar inte heller den pågående markanvändningen. Tidigare beslut Startbeslut: Samrådsbeslut i SBN: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning

8 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 8(8) Till planen hör också: Behovsbedömning Samrådsredogörelse Riskanalys (Process Safety Group, 2017) Tidplan Detaljplanen följer planprocessen enligt så kallat standardförfarande. Freja Råberg Planarkitekt

9 Handläggare Freja Råberg Upprättad (5) Tel Detaljplan för Skeppsbron 1 Kvarnholmen, Kalmar kommun Samrådsredogörelse Planförslaget har varit på samråd under tiden Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter. Sammanfattning Under samrådstiden kom det in samrådssvar från nio samrådsinstanser. Inga sakägare har lämnat synpunkter. Flera av samrådsinstanserna är positiva till att byggnaden på Skeppsbron 1 skyddas mot exteriör förvanskning och rivning så att det kulturhistoriska värdet säkerställs. Kalmar Läns Museum hade helst sett att planområdet inkluderar samtliga magasinsbyggnader eftersom samtliga är kulturhistoriskt värdefulla. Brandkåren anser att riskanalysen bör utvecklas och beakta fler riskscenarior. Länsstyrelsen anser att resonemang och bedömning av eventuella risker för markföroreningar behöver förtydligas samt motivera dess risk i förhållande till människors hälsa. Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats utifrån inkomna synpunkter kring bland annat markföroreningar. Plankartan har justerats så att det är möjligt att uppföra ett förråd vid byggnadens östra fasad för att möjliggöra för föreslagna användningar. Ytan regleras med utformning-, omfattning- och placeringsbestämmelser för att säkerställa att den ska passa in i Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

10 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 2(5) den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Även mindre redaktionella justeringar har gjorts. Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Länsstyrelsens synpunkter under hälsa och säkerhet måste beaktas för att planförslaget ska kunna anses vara förenligt med 11 kap. PBL och därmed inte riskera att överprövas. Länsstyrelsens synpunkter under upplysningar bör beaktas. Hälsa och säkerhet kontroll enligt 11 kap. PBL I behovsbedömningen under punkt 15 framgår att marken utgörs av utfyllnader vilket innebär att det finns risk för att marken är förorenad. Den planlagda byggnaden är redan befintlig och används med i stort sett föreslagen användning. För att ett område ska kunna anses lämpligt att bebygga krävs att eventuella föroreningar som utgör fara för människors hälsa åtgärdas. Vid beslut om detaljplaner för förorenade områden krävs därför ett beslutsunderlag som tillräckligt tydligt redovisar föroreningarnas art, omfattning och läge samt hur, när och vem som ansvarar för efterbehandlingen av området innan det bebyggs. Länsstyrelsen ges därmed en möjlighet att godta kommunens beslut att anta en detaljplan för ett förorenat område när planhandlingarna på ett godtagbart sätt beskriver aktuella föroreningar och hur de ska åtgärdas. När kommunen antar en detaljplan innebär det att berörda fastighetsägare ges en rätt att under planens genomförandetid, använda och bebygga sin fastighet på det sätt planen anger. Den kommun som antar en detaljplan utan att ha full kontroll på föroreningsläget tar stora risker eftersom kommunen garanterar att marken är lämplig för det ändamål som detaljplanen anger. Länsstyrelsen anser som kommunen att om marken utgörs av utfyllnader kan det innebära att det finns en risk för att marken är förorenad och risk för människors hälsa och/eller miljön. I planbeskrivningen saknas rubrik om förorenad mark. Kommunens ställningstagande angående markföroreningar behöver konkretiseras och motiveras och det ska framgå vilka eventuella föroreningar som kan finnas inom planområdet. En problembeskrivning behöver göras i förhållande till föreslagen markanvändning. Det behöver även framgå hur eventuella föroreningar som återvinns på planområdet ska hanteras. Om kommunen bedömer att föroreningar inte innebär någon risk för människor hälsa och miljö ska detta motiveras. Det behöver framgå i planbeskrivning vilka föroreningsnivåer som ska gälla på planområdet. Vedertagna nivåer för föreslagen markanvändning är mindre känslig markanvändning, MKM enligt naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden. Behovsbedömning Länsstyrelsen instämmer i kommunens bedömning att planens genomförande inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan.

11 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 3(5) Kommentar: Noteras. Planbeskrivningen har kompletterats inför granskning, se sida i planbeskrivningen under förorenad mark. Lantmäterimyndigheten Lantmäterimyndigheten har inga synpunkter på planförslaget. Kommentar: Noteras. Boende och fastighetsägare Inga boende eller fastighetsägare som berörs av planförslaget har lämnat några synpunkter. Kommunala nämnder, förvaltningar och bolag Kultur- och fritidsnämnden Detaljplanen reglerar dels användningen av fastigheten Skeppsbron 1 dels ges ett högre skydd till byggnadens historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden. Ett eventuellt förändrat användningsområde till centrumverksamheter och tillfälligt boende har kultur- och fritidsnämnden inget att invända mot. Genom att byggnaden besitter de värden den gör är det viktigt att dessa behålls och skyddas, vilket också tydligt framkommer i planbeskrivningen att det ska göras. Exteriört innebär byggnaden en länk till historiska Kalmar och bör därför bevaras, vilket innebär att byggnadens, och omgivningens, kulturhistoriska och arkitektoniska värden tas i beaktning vid eventuella nyeller tillbyggnader och bör inte förvanskas eller rivas. Kommentar: Noteras. Samhällsbyggnadskontoret delar er bedömning av det kulturhistoriska värdet. Kalmar Brandkår Detaljplanen öppnar upp möjligheten för ändrad användning från verksamhetsklass 1 (kontor) till verksamhetsklass 4 (hotell). Denna ändring medför högre krav på brandskydd samt krav på två av varandra oberoende utrymningsvägar. Bägge utrymningsvägar ska vara funktionsdugliga utan räddningstjänstens hjälp. Detta kan komma att påverka nuvarande byggnad samt eventuellt även utsidan om en invändig alternativ utrymningsväg saknas. Riskanalysen är enbart en grov riskanalys. Fokus ligger nästintill enbart på scenariot att ammoniumnitrat ska explodera. Brand i cistern nämns, men beaktas inte ingående. Brand i invallning beaktas inte alls, liksom brand i flis

12 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 4(5) eller urea. Brandkåren anser att en ny riskanalys ska tas fram som beaktar och följer metodiken i "Samhällsplanering och riskhantering i anslutning till storskalig kemikaliehantering" (MSB, 2015). I riskanalysen bör man även beakta scenariot som hände i Bouncefield 2005 då en tryckvåg spred sig över ett större område. Man bör även beakta att Swedish Agro också hanterar annan typ av gödningsmedel än ammoniumnitrat, t.ex. NPK. Kommentar: Detaljplanen möjliggör för utrymningsvägar som följd av det högre kravet på brandskydd som den ändrade användningen medför. Kamlar kommun anser att det är av ytterst vikt att beakta riskscenarion i anslutning till planområdet. Att göra en ny riskanalys som utgår från "Samhällsplanering och riskhantering i anslutning till storskalig kemikaliehantering" (MSB, 2015) skulle innebära en djupare analys för riskerna i närområdet, men troligen skulle den resultera i samma förslag på åtgärder. Risknivån är bedömd som acceptabel i samband med ändring av verksamheterna inom planområdet. I plankartan finns en upplysning om att planområdet ligger inom närhet av riskobjekt och byggnadstekniska åtgärder ska göras vid byte av fönster och ventilation för att minska risknivån. Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Sjöfartsverket Sjöfartsverket har inget att erinra mot den förslagna detaljplanen. Vid planering av belysningspunkter ska hänsyn tas så att dessa inte bländar sjöfarande eller påverkar funktionen på de ljuspunkter som är avsedda för sjöfartens säkra navigation. Kommentar: Noteras. Skanova Skanovas teleanläggningar/rättigheter berörs inte/påverkas inte av rubricerat planförslag. Vi har därför inget att invända mot gällande detaljplaneförslag. Kommentar: Noteras. E. ON Gas Sverige AB E.ON Gas Sverige AB har tagit del av inkomna handlingar i rubricerat ärende och då vi inte har några ledningar inom området så har vi inget att erinra över planförslaget. Kommentar: Noteras.

13 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 5(5) Intresseorganisationer och övriga Kalmar Läns museum Kalmar läns museum (KLM) har tagit del av Kalmar kommuns samrådsförslag gällande ny detaljplan för rubricerad fastighet. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för centrumverksamhet och tillfällig vistelse inom fastigheten Skeppsbron 1. Planen syftar även till att skydda byggnadens särskilda, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värde. KLM ser positivt på att den särskilt kulturhistoriskt värdefulla byggnaden skyddas genom förvanskningsförbud och rivningsförbud och att detta finns angivet också i planens syfte. Det vore dock bra om plankartan vid beteckningen q1 kompletteras med ordet Särskild före Värdefull byggnad. I planbeskrivningen finns en bra beskrivning av de karaktärsdrag som utmärker byggnaden. KLM hade gärna sett en ny detaljplan med en större yta som åtminstone hade inkluderat hela längan av gamla magasinsbyggnader. I dagsläget är endast den östra av byggnaderna skyddad genom detaljplan. Övriga längan är dock utpekad som bevaringsvärd bebyggelse i ett beslut taget av kommunfullmäktige Att hela längan av magasinsbyggnader är kulturhistoriskt särskilt värdefulla betonas också i det nu aktuella förslaget till detaljplan, vilket är bra. Kommentar: Plankartan kompletteras inför granskning med ordet särskild framför värdefull byggnad. Noteras. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Projekt- och exploateringsenheten, Kommunledningskontoret Följande sakägare och likställda har inte fått sina synpunkter tillgodosedda: Inga sakägare eller likställda har lämnat synpunkter. Freja Råberg Planarkitekt

14 Handläggare Freja Råberg Upprättad Tel Senast reviderad PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten Skeppsbron 1 Kvarnholmen, Kalmar kommun Granskningshandling Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

15 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Planbeskrivningens innehåll Sammanfattning... 4 Inledning... 5 Bakgrund... 5 Syfte med detaljplanen... 5 Plandata... 5 Planförfarande och tidsplan... 7 Nuläge... 8 Gällande detaljplaner... 8 Kulturvärden Bebyggelse Trygghet och säkerhet Tillgänglighet och infrastruktur Service Teknisk försörjning Störning och risk Planförslag Bebyggelseområdet Tillgänglighet och infrastruktur Ny service Förändring av teknisk försörjning Behov av åtgärd mot störning och risk Beskrivning av planbestämmelser Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor Ekonomiska frågor Konsekvenser av planens genomförande Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Översiktsplaner Kommunala program och beslut i övrigt... 35

16 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Behovsbedömning Riskanalys, Kv. Skeppsbron 1, Kalmar (Process Safety Group, 2017) Medverkande tjänstemän Detaljplanen har upprättats av Samhällsbyggnadskontoret på Kalmar kommun, i samråd med kommunledningskontoret och Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Freja Råberg Planarkitekt

17 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Sammanfattning Planförslaget möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom Skeppsbron 1. Byggnaden bedöms som kulturhistoriskt värdefull och skyddas därför mot exteriör förvanskning och rivning. Möjlighet till tillbyggnad vid huvudbyggnadens västra samt östra fasad regleras med byggnadshöjd, takvinkel, utformnings-, omfattning-, placeringsbestämmelse. Planområdet ligger under +2,8 meter över havet och det föreligger en risk för översvämning. Därav regleras ny- och tillbyggnad med planbestämmelse för att förebygga risk för översvämning. Detaljplanen följer ett så kallat standardförfarande. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats utifrån inkomna synpunkter kring bland annat markföroreningar. Plankartan har justerats så att det är möjligt att uppföra ett förråd vid byggnadens östra fasad för att möjliggöra för föreslagna användningar. Ytan regleras med utformning-, omfattning- och placeringsbestämmelser för att säkerställa att den ska passa in i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Även mindre redaktionella justeringar har gjorts.

18 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. I planbeskrivningen används benämningen Planförslag. Det innebär att planen beskriver förslag till möjlig utveckling. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft gäller planförslaget. Bakgrund Idag regleras planområdet för fastigheten Skeppsbron 1 enligt stadsplan från år 1906 som anger användningen gammal stadsdel. Skeppsbron 1 är en av fem magasinsbyggnader som byggdes vid sekelskiftet Från början användes Skeppsbron 1 för hamnverksamheter. År 1940 kom den istället att användas av företaget K.G. Johanssons fruktavdelning. Idag finns det restaurang- och kontorsverksamheter i byggnaden och i framtiden finns planer på att byta ut kontorsverksamheterna mot bed and breakfast. Byggnaden har succesivt omformats för nya kommersiella funktioner vilket har inneburit en del exteriöra förändringar. I dagsläget har fastigheten tillfälligt bygglov för en utbyggnad av inomhusserveringen på första våningen samt en uteservering. De tillfälliga byggloven ska nu permanentas. Nu är det även aktuellt att göra om övervåningen till bed and breakfast. Därav ska en ny detaljplan tas fram för att undersöka planområdets förutsättningar och utvecklingsmöjligheter. Syfte med detaljplanen Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för centrumverksamheter och tillfällig vistelse inom fastigheten Skeppsbron 1. Planen syftar även till att skydda byggnadens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värde. Plandata Planområdet omfattar fastigheten Skeppsbron 1 som delvis ägs av privat fastighetsägare och en del av allmän platsmark som ägs av kommunen. Skeppsbron 1 ligger i anslutning till hamnen och köpcentrum Baronen. Marken mellan Skeppsbron 1 och hamnen används till bilparkering för allmänheten. I norr angränsar planområdet till gatan Kom Snart Igen och i söder till Skeppsbron. Se kartbilder på nästa sida.

19 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Planområdet för Skeppsbron 1 Översiktlig karta som visar planområdets geografiska läge på Kvarnholmen. Flygfotot visar planområdets (markerat med rött) omgivning.

20 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Planförfarande och tidsplan Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjats efter 1 januari 2015 enligt så kallat standardförfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Tidsplanen förutsätter att inkomna synpunkter under remisskeden eller nya förutsättningar under planprocessens gång inte föranleder omfattande revideringsarbete. Planens preliminära tidsplan: PLAN- FÖRSLAG SAMRÅD 4:E KVARTALET 2017 GRANSKNING 1:A KVARTALET 2018 ANTAGANDE 2:A KVARTALET 2018 LAGA KRAFT Synpunkter Synpunkter

21 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Nuläge Gällande detaljplaner Underliggande plan som reglerar planområdet är stadsplan akt 0880K-I:16, antagen Stadsplanen visar endast kvartersmark och allmän platsmark. Gällande stadsplan från år Inzoomad bild av hur planområdet är reglerat i stadsplanen från år Rött markerat område visar planområdet.

22 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Intolkningen av stadsplanen stämmer inte överens med hur fastighetsregleringen ser ut i verkligheten. Den östra magasinbyggnaden, Skeppsbron 5, regleras av en nyare detaljplan från år 1989 (akt 0880K-P89/24, antagen ). Byggnadens ändamål har användningen Kontor och handel och skyddas som värdefull kulturmiljö. Under rubriken tidigare ställningstagande i planhandlingarna till detaljplan för Skeppsbron 5 framgår att särskild hänsyn ska tas till områdets egenart vid förändringar. Det utgör en värdefull miljö enligt dåvarande 38 byggnadsstadgan. Planområdet uppges även ligga i ett område där lagen om kulturminnen SFS 1988:950 gäller. Skyddsbestämmelserna i detaljplanen gäller formellt sett endast Skeppsbron 5, men som framgår ovan benämns hela området som värdefullt ur kulturhistoriskt perspektiv. Planområdets sydvästra del angränsar även till detaljplan för området kring kv. Vedgårdsholmen på Kvarnholmen akt 0880K-P89/03, antagen Marken som angränsar till planområdet har användningen lokalgata.

23 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Detaljplan för området kring kv. Vedgårdsholmen på Kvarnholmen som angränsar till planområdet i sydväst. Kulturvärden Planområdet ingår i fornlämningsområde 93:1. Det innebär att kulturlager kan väntas påträffas från medeltiden, eller 1600-talet. Varje markingrepp inom planområdet kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Planområdet ingår i riksintresse för kulturmiljö H48 med motiveringen Befästnings- och sjöfartsstad som var huvudpunkten för Sveriges Östkustförsvar vid Danmarksgränsen fram till 1600-talets senare del och som utgör ett av landets främsta exempel på 1600-talets stadsbyggnadskonst. Det innebär att särskild hänsyn ska tas till Kvarnholmens kulturhistoriska värden så som dess befintliga strukturer. Bebyggelse I början av 1800-talet upphörde Kalmar som fästning, vilket gav möjligheter till ny exploatering. Strandområdena utanför stadsmuren togs i bruk och utfyllnader gjordes. Från början fanns det en brygga ut från stadsporten med namnet Skeppsbron och därifrån fick området sitt namn. Verksamheterna och kravet på kajplatser och större hamndjup gjorde att en exploatering och utveckling av hamnområdet tog fart. Skeppsbroområdet började byggas i etapper och den första var år Först byggdes det vedgårdar som senare kom att flyttas till Yttre Vedgårdsholmen. År 1880 byggdes fem stora magasinsbyggnader längs gatan Kom Snart Igen, varav Skeppsbron 1 är en av dessa. De fem stora magasinsbyggnaderna ritades av ingenjören J. Löfmark. Magasinen hade samma utformning med två våningar och vindsvåning, fasader klädda med liggande fasspontpanel i de två nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet, panelklädda lastluckor och dörrar, tvåluftsfönster med korsformig rutindelning.

24 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Näringslivet i Kalmar har till stor del byggts upp av hamnen och dess verksamhet. Förutom de som jobbade ombord på fartygen behövdes många arbetare i hamnen för lossning, lastning, tullverksamhet med mera. Lastning och lossning var det Kalmar Stufveri som utförde. Magasinbyggnaden längst åt väst, där Stekhuset ligger idag, användes en tid som vänthall men kom på talet att användas av företaget K.G. Johanssons fruktavdelning. Magasinsbyggnaderna har successivt omformats för nya kommersiella funktioner. Många är idag inredda till kontor. Magasinsbyggnaden på Skeppsbron 1 har från 1970-talet och en lång tid fram inrymt ett gatukök. Verksamheten har under senare år ersatts av restaurang Stekhuset i källare och första våning och kontorslokaler på andra våningen. Restaurangens namn har satts upp med stora bokstäver på den västra fasaden. Under senare år har en utbyggnad gjorts vid den västra fasaden för att skapa större yta för inomhusserveringen. Därtill har ytterligare mark för utomhusservering ianspråktagits väster om utbyggnaden. Se bilder på följande två sidor. Bilden från år 1940 visar hur magasinbyggnaderna såg ut och användes på den tiden. Skeppsbron är byggnaden närmast i bilden (Kalmar läns museum, B265).

25 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Bilden från år 2015 visar hur magasinbyggnaderna har förändrats och fått en mer kommersiell karaktär (Foto Jan Westergren). Bild från år 2017 visar hur den västra fasaden på Skeppsbron 1 har byggts ut för att utöka inomhusserveringen och en permanent utomhusservering har ordnats i anslutning till utbyggnaden. För att de nya verksamheterna i magasinsbyggnaderna ska fungera har flera av magasinsbyggnaderna under senare år byggts ihop. Sammanbyggnationerna har gjorts på ett sätt som framhåller huvudbyggnaderna i stadbilden. Det är fortfarande tydligt att huslängan består av fem magasinbyggnader. Se bilder ovan. Det finns ett släpp kvar i anslutning till Skeppsbron 1. Dock har detta ianspråktagits av fastighetsägarna i form av förråd, utrymningstrappa, bord och stolar. Se bilder nedan.

26 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Det enda släppet som finns kvar är i anslutning till Skeppsbron 1. Dock har det ianspråktagits för förråd, bord, stolar, utrymningstrappa och cykelparkering. Förrådet har byggts i linje med huvudbyggnadens placering, vilket innebär att magasinsbyggnaderna inte framträder lika tydligt från gatan Kom Snart Igen. Samtliga magasinsbyggnader är kulturhistoriskt värdefulla. Det innebär att byggnaderna är känsliga för framförallt exteriöra förändringar, men även förändringar i omgivningen. Trygghet och säkerhet Ytan söder om Skeppsbron 1 utgörs av bilparkeringsplatser för allmänheten och boende i närområdet. Ytan är stor och saknar den mänskliga skalan. Platsen upplevs istället som stor och tom. Det kan i sin tur leda till att den upplevs som otrygg, speciellt nattetid. Se bild nedan.

27 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Ytan mot havet används som bilparkering och kan upplevas som otrygg för fotgängare. Baksidan som vänder sig mot gatan Kom Snart Igen har en mänsklig skala. Det finns också en tydlig inramning av gaturummet som gör platsen överblickbar. Dock har den ianspråktagits av omgivande fastigheter och deras verksamheter. Det gör att platsen upplevs som semiprivat och besökande känner inte sig välkomna att röra sig där. Se bild på nästa sida. Gatan Kom Snart Igen används som en baksida och saknar mänsklig rörelse och kan därför upplevas som otrygg. Tillgänglighet och infrastruktur Kommunikationer och parkering Idag är det relativt enkelt att ta sig till Skeppsbron oavsett trafikslag. Enklast är det att ta sig dit med bil och parkera på en av de allmänna parkeringsplatserna som ligger i direkt anslutning till planområdet. Resecentrum för buss och tåg finns inom 400 meters gångavstånd. I direkt anslutning till planområdet finns hållplats för cykelfärjor som går till Öland. Det finns goda kopplingar för cyklister att ta sig till planområdet, dock saknas cykelparkeringar med goda låsmöjligheter. Många av besökande och personal parkerar sin cykel längs med huvudbyggnaden.

28 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Varutransport Varuleverans sker idag i anslutning till byggnaden från gatan Kom Snart Igen. Service Idag används byggnaden på Skeppsbron 1 till restaurang- och kontorsverksamheter. De andra fyra magasinsbyggnaderna används framförallt till kontorsverksamheter och detaljvaruhandel. I närområdet finns köpcentrum Baronen med centrumverksamheter såsom detaljvaruhandel, hotell och restauranger. Teknisk försörjning El, tele och värme Skeppsbron 1 är anslutet till el, tele och fjärrvärme. Samtliga ledningar är nedgrävda. De befintliga anslutningarna för el, tele och fjärrvärme bedöms som tillräckliga Avfallshantering Ett miljörum för avfallshantering har byggts vid byggnadens östra fasad som en tillbyggnad. Denna har idag tidsbegränsat bygglov. Tekniska anläggningar Flera av de tekniska anläggningarna, som hör till verksamheterna på Skeppsbron 1, är ordnade vid byggnadens östra fasad som vänder sig mot släppet. Ett fläktaggregat kopplat till köket är anordnat vid huvudbyggnadens norra fasad och påverkar det exteriöra kulturhistoriska värdet negativt. Störning och risk Tjärhovet och båtmack I samband med detaljplanearbetet har PS Group på uppdrag av Kalmar kommun tagit fram en riskanalys eftersom planområdet ligger med närhet av Tjärhovet och båtmack. På Tjärhovet sker hantering av farliga ämnen (ammoniaklösning, lagring och hantering av ammoniumnitrat, brandfarliga vätskor, brandreaktiva varor och brandfarlig gas). Vid båtbensinmacken förekommer bensin, vilket är brandfarligt. I riskanalysen gjordes en sammanställning av riskbedömningen utifrån de identifierade riskerna som beskrivs utförligt i utredningen. Tabell nedan visar sammanställningen av riskbedömningen.

29 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) S betyder sannolikhet och K betyder konsekvens för personer inom det studerade planområdet för Skeppsbron 1. Ju lägre tal desto säkrare och mindre är risken. Riskmatris som visar sannolikheten för identifierade konsekvenser. Samtliga scenarier har en sannolikhet understigande en gång på 1000 år. Risknivån bedöms därmed vara låg och acceptabel i samband med föreslagna användningar på Skeppsbron 1. För att begränsa risknivån i samband med genomförandet av detaljplanen för Skeppsbron 1 föreslås ett antal tekniska åtgärder. Se mer under rubriken Behov av åtgärd mot störning och risk på sida 24. Åtgärdsförslagen bidrar till att minska konsekvenserna av identifierade olycksscenarier. Sannolikhet för de identifierade scenarierna minimeras genom ett aktivt säkerhetsarbete på respektive riskobjekt. Eftersom ändringen berör en befintlig byggnad kan antal personer som vistas inom området antas vara

30 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) detsamma efter detaljplaneändringen som innan. Personer kommer dock att vistas även nattetid i byggnaden. Antalet personer dagtid kan dock antas vare lägre för ett bed & breakfast än för kontorsverksamhet. Förändringen bedöms ha en begränsad effekt på samhällsrisken. Översvämningsrisk Hela planområdet ligger under markhöjden +2,5 meter (mätt i höjdsystemet RH2000). Det innebär att planområdet riskerar att översvämmas. Skeppsbron 1 skulle omedelbart påverkas om ett 20-årsregn skulle komma och havsnivån stiger till 1,5 meter. Se bilder nedan. Läs mer under planförslag om hur detaljplanen regleras för att motverka översvämning. Bilden visar hur planområdet och omkringliggande miljö ser ut om ett 20-års regn skulle komma och om havsnivån har stigit 1,5 meter. Röd markering visar planområdet. Bilden visar hur planområdet och omkringliggande miljö ser ut om ett 20-års regn skulle komma och havsnivån har stigit 2,5 meter. Rödmarkering visar planområdet. Förorenad mark Marken inom planområdet utgörs av utfyllnader. Området fylldes enligt historiska utredningar ut i slutet av 1820-talet, cirka 200 år sedan. Därmed finns en risk att marken är förorenad. Läs mer i planförslaget om kommunens resonemang. Strandskydd När den underliggande detaljplanen ersätts med en ny inträder strandskyddet för planområdet. Det innebär en skyddszon på 100 meter från strandkanten både på land och i vattenområdet. I planförslaget upphävs strandskyddet. Se mer på sida 24.

31 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Planförslag Bebyggelseområdet Huvudbyggnad Planområdet ingår i stadskärnan och en del av den fördjupade översiktplanens strategier är att ha utåtriktade verksamheter på bottenplan och på så sätt skapa aktiva fasader. Skeppsbron 1 ligger i ett strategiskt läge för centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det ligger centralt med närhet till kommunikationer såsom tåg, buss, gång- och cykelförbindelsen samt färja till Öland. Byggnaden föreslås regleras med användningen centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Den tillbyggda inomhusservering som har gjorts vid byggnadens västra fasad övergår till kvartersmark. Byggnaden på Skeppsbron 1 är ett trähus i två våningar och inredd vind. Fasaderna är klädda med liggande fasspontpanel i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet. Den stående locklistpanelens lockbrädor är spetsiga i underkant, så att det bildas ett profilerat horisontellt band vid övergången till de undre våningarnas liggande panel. Huset har sadeltak med relativt flack lutning. Taktäckningen av plåt tillsammans med de långt utdragna takfötterna och taksprången ger taket en lätt karaktär. Taktassarna är profilsågade. Långsidornas takfötter bryts av uppskjutande smala gavelformade fasadpartier, två mot söder och två mot norr, med egna små sadeltak. Fasaderna har fem fönsteraxlar utmed långsidorna och tre fönsteraxlar på gaveln. Bottenvåningens dörr- och fönsteröppningar har genom sentida ombyggnader fått varierande utformning och proportioner, i huvudsak utan koppling till utförandet hos ursprungliga fönster och dörrar. Samtliga fönster på andra våningen är utformade som traditionella korspostfönster. Våningsplanens ursprungliga fönster var sannolikt indelade med spröjsar i smårutor, men de nuvarande fönstren är ändå väl anpassade till byggnadens ålder och arkitektur. På vindsvåningen återfinns tre olika fönstertyper. Utmed långsidorna finns dels höga enluftsfönster, placerade i de uppskjutande smala gavelpartierna, dels låga enluftsfönster placerade just under takfoten. Vindsvåningens båda typer av enluftsfönster har ett förenklat och modernt utförande, men har till skillnad från bottenvåningens fönster ändå bevarat de ursprungliga väggöppningarnas storlek och placering. Byggnadens mest ursprungliga och samtidigt mest omsorgsfullt utformade fönster sitter på vindsvåningens gavelfasad. Det har spetsigt överstycke och är indelat med spröjsar i många små rutor. Fönstret är också omfattat av tidstypiska profilsågade foder. Gavelns småspröjsade fönster och dess profilsågade foder är troligen ursprungliga från Övriga byggnadsdelar som också bevarats sedan uppförandet är fasadernas liggande och stående panel samt taktassarna. Dessa ursprungliga delar är viktiga för det ålderdomliga och autentiska intryck som byggnaden ger, trots att vissa övriga förändringar gjorts genom åren. Samtliga magasinsbyggnader längs med Skeppsbron bedöms som kulturhistoriskt värdefulla. Magasinbyggnaden på Skeppsbron 1 skyddas

32 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) därmed mot exteriör förvanskning och rivning. De exteriöra karaktärsdrag som är viktiga att bevara är: - Den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. - Sadeltaket med sin relativt flacka lutning och utformning som ger en lätt karaktär. - Fönsters placering och utformning. Fönstren på vindsvåningens gavelfasad med ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. - De uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar det fönster på vindsvåningens gavelfasad som har ett spetsigt överstycke och indelat med spröjsar i många små rutor. Bilden visar de uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna med egna små sadeltak. Bilden visar den liggande fasspontpanelen i de båda nedre våningarna och stående locklistpanel i vindsplanet samt taktassarna. Den envåningstillbyggnad som utförts intill gaveln är i storlek och utformning anpassad för att inte störa upplevelsen av den ursprungliga byggnaden. Den övre och mer välbevarade delen av fasaden är fortfarande synlig. Se bild på nästa sida.

33 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Bilden visar den envåningstillbyggnad som utförts vid den västra gaveln. Magasinsbyggnaderna är karaktärsskapande för platsen och symboliserar en del av hamnens historia. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Nockhöjden regleras till densamma som byggnaden har idag och syftet med bestämmelsen är att bevara byggnadens volym och utseende. Ut- och tillbyggnader Utbyggnaden som har gjorts vid huvudbyggnadens västra fasad regleras i detaljplan med byggnadshöjd, takvinkel och utformningsbestämmelse. Fasaderna är i huvudsak utförda i glaspartier i fullhöjd. Övriga delar och detaljer i fasaden ska samspela med detaljerna på huvudbyggnaden. Utbyggnaden uppfattas som ett modernt tillägg, dock med hänsyn tagen till huvudbyggnadens särprägel i detaljeringsgrad. Förrådet som är gjort som en tillbyggnad vid huvudbyggnadens östra fasad passar inte in i den kulturhistoriska miljön. Tiden för tillfälligt bygglov för nuvarande förråd går ut år Detaljplanen möjliggör för en ny förrådsbyggnad med en placering, omfattning och utformning passar in i den kulturhistoriska miljön. Förrådsbyggnaden placeras inskjuten från fasadlivet så att huvudbyggnadens byggnadskropp framhålls. Utformningen ska gestaltas på ett liknande sätt som huvudbyggnaden. Se bilder på nästa sida.

34 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Bilden visar hur förrådet skulle kunna utformas för att passa in i den kulturhistoriska miljön. Bilden visar fasad mot öster. Förrådet ligger vid huvudbyggnadens östra fasad. Bilden visar fasad mot söder. Omgivning Marken som idag har ianspråktagits som uteservering i anslutning till västra fasaden och marken som ansluter till den andra magasinbyggnaden vid den östra fasaden regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att den ska kunna användas till framförallt gångtrafik. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra ytan till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen.

35 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Som beskrevs under nuläget är gatan Kom Snart Igen, som ligger i anslutning till planområdet, i behov av att ordnas upp. Gatan framhålls i flera sammanhang som en unik och värdefull gata. Dels på grund av sitt namn men också eftersom det är en kulturhistorisk värdefull plats som karaktäriserar utvecklingsskedet av hamnområdet på 1800-talet. Gatan bör tas med i vidare utvecklingsarbete av hamnområdet. Exempelvis behöver parkeringsfrågan tas upp och en omvandling ske så att den blir mer välkomnande för framförallt fotgängare. Sittbänkar och informationstavlor om platsens historia kan med fördel placeras här för att framhäva platsens värde. Provtagning bör utföras för att se om det finns gatsten under asfalten. Finns det gatsten bör denna tas fram. Bilden visar gatan Kom Snart Igen som inte upplevs välkomnande. Tillgänglighet och infrastruktur Parkering Räknat utifrån Kalmar kommuns riktlinjer för parkering är den befintliga efterfrågan på parkeringsplatser för bil 24 stycken och för cykel 29 stycken. Parkering ska i första hand ordnas inom fastigheten, men för äldre fastigheter kan det hända att parkeringsefterfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Samhällsbyggnadsnämnden har rätt att hävda PBLs parkeringskrav för hela fastigheten i rimlig utsträckning, praxis är dock att man endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Enligt Kalmar kommuns riktlinjer för parkering på Kvarnholmen innebär den ändrade användningen en parkeringsefterfrågan på 24 parkeringsplatser för bil och 28 parkeringsplatser för cykel. Byggnaden är befintlig och idag hänvisas gäster och personal till allmän parkeringsplats i direkt anslutning eftersom det inte går att ordna inom fastigheten. Enligt kommun ens ritlinjer kan det för

36 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) äldre fastigheter hända att parkeringsfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Samhällsbyggnadsnämnden har då rätt att hävda PBL:s parkeringskrav för hela fastigheten i skälig utsträckning, men praxis är att man endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Eftersom den ändrade användningen inte innebär några extra parkeringsplatser för varken bil eller cykel behöver inga ytterligare parkeringsplatser tillskapas. Besökare och personal hänvisas att parkera sin bil på allmänna parkeringsplatser i direkt anslutning till Skeppsbron 1. Den troliga efterfrågan på parkeringsplatser från Skeppsbron 1 är framförallt på sommarhalvåret på eftermiddag och kvällstid. Statistik från beläggningsstudier visar på att den allmänna parkeringen som används har kapacitet för Skeppsbron 1 efterfrågan. På gatan Kom Snart Igen i anslutning till huvudbyggnaden finns idag boendeparkeringar. Det finns möjlighet att reglera parkeringarna utanför Skeppsbron från boendeparkering till 15-minutersparkering. Det är viktigt att det finns en 15-minuters parkering som är tillräckligt stor för en lastbil i storlek, eventuellt två personbilsparkeringar som även kan användas av en lastbil. Denna kan exempelvis användas av besökare och vid varutransport. På så sätt blir verksamheterna tillgängliga för personer som har svårt att röra sig längre sträckor och det blir möjligt att lasta av bagage, samtidigt som det går att ordna varuleveranser. Varutransport Varutransport kommer även i fortsättningen att ske från gatan Kom Snart Igen. Parkeringsplats för tillfällig parkering kan även användas vid varulämning. Räddningsväg Vid eventuellt behov av att utrymma byggnaden finns möjlighet att komma åt byggnaden med hjälp av bärbar stege och höjdfordon. Utrymning går att ordna inom planområdet. Ny service I framtiden finns det planer på att använda källarvåningen och bottenvåningen till restaurangverksamheter och övervåningen och vindsvåningen till tillfällig övernattning. Detaljplanen möjliggör för centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Därmed finns det en flexibilitet i detaljplanen som tillåter all typ av centrumverksamheter såsom detaljhandel, frisör med mera. Den tillåter även tillfällig vistelse såsom bed and breakfast, hotell och konferenslokaler.

37 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Förändring av teknisk försörjning Fläktaggregat Fläktaggregatet som idag är anordnat vid byggnadens norra fasad ska flyttas inom en framtid och ordnas på ett sätt som inte påverkar det kulturhistoriska värdet negativt. Behov av åtgärd mot störning och risk Närhet till Tjärhovet och båtmack Som beskrevs under nuläge ligger planområdet inom riskavstånd från Tjärhovet och båtmack. Dock bedöms risknivån vara låg i förhållande till den föreslagna användningen på Skeppsbron 1. Se mer om risker och analys i tillhörande riskutredning. I riskutredningen föreslås trots den låga risken följande åtgärder: Ventilationsintag utförs i riktning från Tjärhovet. Vid detektering av brandrök stängs ventilationssystemet av automatisk. Alternativt sker omkoppling till reducerat friskluftintag. Vid eventuellt fönsterbyte ska fönster lamineras eller liknande. Dessa åtgärder regleras inte i plankarta eftersom det är tekniska lösningar som i framtiden kan utvecklas. Dock finns det med en upplysning i plankartan att planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och båtbensinmack. Beroende på vilken typ av åtgärd som utförs på byggnaden så bör föreslagna åtgärder av ventilation och fönsters utförande uppmärksammas. Det är dock viktigt att det görs med hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värde och de exteriöra karaktärsdragen. Åtgärd mot översvämning Eftersom planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (mätt i höjdsystemet RH2000) finns risk för översvämning. Därav ska ny- eller tillbyggnad utformas och utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL). Förorenad mark Byggnaden som detaljplanen berör ligger på mark som består av utfyllnadsmassor. Området fylldes enligt historiska utredningar ut i slutet av 1820-talet, cirka 200 år sedan. Massorna misstänks inte vara förorenade men säkert kan man inte veta förrän marken undersökts. Enligt Länsstyrelsens inventering och kommunens uppgifter finns dock inga verksamheter i direkt

38 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) närhet som skulle kunnat ge upphov till föroreningar. En kulturhistorisk utredning av Kalmar hamn (2013) har tagits fram och inget från den heller tyder på att det ska ha funnits några verksamheter i närområdet som skulle kunnat ge upphov till föroreningar. Aktuell detaljplan ger inte fastighetsägare rättighet till några ny- eller tillbyggnader som skulle kunna föranleda markarbeten eftersom det enda som ändras är invändig användning av befintlig byggnad. Det som den utökade byggrätten i detaljplanen medger är redan byggt. Några ytterligare grävningar kommer således inte att ske. Människor riskerar inte heller att komma i kontakt med marken då hela området är belagt med gatsten och asfalt, någon risk för människors hälsa bedöms därför inte föreligga. Vid föreslagen markanvändning ska marken klara nivåer för mindre känslig markanvändning, MKM enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden. Om markarbeten i framtiden skulle bli aktuella så ska massorna undersökas och klassas i enlighet med kommunens rutiner för granskning av bygglov och masshantering. Strandskydd Syftet med strandskyddet är att långsiktigt trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv och samtidigt bibehålla goda livsvillkor för växt- och djurliv på land och i vatten. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Beskrivning av planbestämmelser Allmän platsmark Nedan beskrivs de användningsbestämmelser som regleras på allmän platsmark i detaljplanen. Marken som idag har ianspråktagits som utomhusservering i anslutning till västra fasaden regleras på allmän platsmark som GATA. Syftet är att den ska användas för gångtrafik och vara tillgänglig för allmänheten. Har verksamheterna på Skeppsbron 1 en önskan om att använda den västra ytan till utomhusservering ska tillstånd sökas hos kommunen. Halva mellanrummet mellan Skeppsbron 1 och Skeppsbron 4 regleras som kvartersmark med utformnings-, omfattning- och placeringsbestämmelser. Det är viktigt att den möjliggjorda komplementbyggnaden gestaltas på ett sätt så den passar in i den kulturhistoriska miljön.

39 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Kvartersmark Nedan beskrivs de användnings- och egenskapsbestämmelser som regleras på kvartersmark i detaljplanen. Skeppsbron 1 regleras med användningarna centrumverksamheter och tillfällig vistelse. Centrumverksamheter innebär att kombinationer av handel, service, samlingslokaler och andra verksamheter som ligger centralt eller på annat sätt ska vara lätta att nå. Tillfällig vistelse innefattar alla typer av tillfällig övernattning samt konferenslokaler. Den högsta nockhöjden regleras till 10 meter över markhöjd för huvudbyggnad. Tillbyggnaden i väst regleras med högsta byggnadshöjd på 3 meter och maximala taklutning på 10 grader. Anledningen till regleringen av nockhöjden, byggnadshöjden och taklutning är för att säkerställa att den ursprungliga huvudbyggnadens höjd och volym bevaras samt att nya tillägg utförs så att de är underordnade huvudbyggnaden och passar in i bebyggelseområdet. Byggnaden skyddas mot exteriör förvanskning och rivning. Det innebär att vid ändring eller tillägg till byggnaden ska särskild hänsyn tas till de redovisade karaktärsdragen. Karaktärsdragen är viktiga för att tydliggöra byggnadens och platsens historia och påverkar stadsbilden. Alla till- och ombyggnader ska utföras med hänsyn till området kulturhistoriska och arkitektoniska värden. Den ska även anpassas till omgivningens särprägel i materialval och detaljeringsgrad. Dock bör åtgärder som förebygger risk väljas eftersom planområdet ligger inom riskavstånd till Tjärhovet och båtbensinmack. Eftersom planområdet ligger under +2,5 meter över nollpunkten (mätt i höjdsystemet RH2000) finns risk för översvämning. Därav ska nyoch tillbyggnad utformas och utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion (4 kap. 12 1samt 4 kap 16 PBL).

40 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Centrumändamål och tillfällig vistelse, såsom restaurang och hotell Allmän platsmark som fastighetsägarna även i fortsättningen får söka tillstånd för Huvudbyggnadens ursprungliga volym ska bevaras Komplementbyggnad får byggas som passar in i den kulturhistoriska miljön Tillbyggnad ska göras med hänsyn till huvudbyggnadens kulturhistoriska och arkitektoniska värde. Tillbyggnaden ska vara underordnad huvudbyggnaden De exteriöra karaktärsdragen får inte förvanskas och byggnaden får inte rivas Administrativa bestämmelser Nedan beskrivs de administrativa bestämmelserna som regleras i detaljplanen. Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år. Strandskyddet upphävs inom planområdet. Läs mer om strandskydd på sida 24.

41 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden kan fastighetsägarna ha rätt till ersättning av kommunen. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Regler och tillstånd Planområdet ingår i fornlämningsområde 93:1. Det innebär att kulturlager kan väntas påträffas från medeltiden, eller 1600-talet. Varje markingrepp inom planområdet kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Fastighetsrättsliga frågor Allmänt De fastighetsrättsliga konsekvenserna beskrivs per fastighet och rättighet. Förändringarna framgår av tabell och karta nedan. Arealuppgifterna är ungefärligt angivna enligt grafisk tolkning av kartan. Fastighetsbildning Fastighetsregleringarna genomförs i första hand med en överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastighetsägarna som grund. Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Fastighet Kvarnholmen 2:6 Skeppsbron 1 Fastighetsrättsliga konsekvenser Till Skeppsbron 1 ska område 1 (ca 43 m 2 ) och område 2 (ca27 m 2 ) överföras från Kvarnholmen 2:6. Till Skeppsbron 1 ska område 1 (ca 43 m 2 ) och område 2 (ca27 m 2 ) överföras från Kvarnholmen 2:6.

42 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Karta som tillsammans med tabellen ovan visar de fastighetsrättsliga förändringarna som planen medför för berörda fastigheter. Fastighetsindelningsbestämmelser Kommunen bedömer inte att några bestämmelser om fastighetsindelning behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Om behov uppstår, kan sådana bestämmelser införas senare genom ändring av detaljplan även under genomförandetiden. Tekniska frågor Tekniska utredningar I samband med detaljplanearbetet har en riskanalys tagits fram i syfte att beskriva risknivån i området till följd av närhet till riskobjekt på Tjärhovet och båtbensinstation som ligger i anslutning till planområdet. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planförslaget medför inga kostnader för Samhällsbyggnadskontoret, kommunledningskontoret eller serviceförvaltningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Planförslaget kan innebära att fastigheten Skeppsbron 1 får ett högre värde eftersom byggrätten bli större och att det blir möjligt att använda byggnaden till alla typer av centrumverksamheter och tillfällig vistelse.

43 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) De nuvarande fastighetsägarna får därmed möjlighet att utveckla verksamheterna. Fastighetsägaren ansvarar för kostnader för skötsel av byggnaden. Vid framtida underhåll av byggnadens exteriör bör en byggnadsantikvarie kontaktas och ett traditionellt utförande användas. Detta bekostas av fastighetsägaren. För att genomföra planen kan lantmäteriförrättning behöva göras. För den mark som förs över till kvartermark kan eventuell ersättning komma att krävas. Det innebär en ökad kostnad för fastighetsägaren. Vid byggnation mot allmän platsmark bekostar exploatören för ingreppen och återställning av gata. Ersättning Kalmar kommun bedömer inte att planändringen kommer att innebära att ersättning ska betalas ut till fastighetsägaren. Den ändrade användningen medför inte att fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda byggnaden på det sätt som gjordes innan planändringen. Planbestämmelserna som skyddar byggnaden mot exteriör förvanskning och rivning försvårar inte heller den pågående markanvändningen. Planavgift Plankostnaden regleras i ett särskilt avtal och därav ska planavgift inte utgå vid bygglov. Konsekvenser av planens genomförande Miljökonsekvensbeskrivning Enligt PBL 5:18 ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas om detaljplanen medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Miljökonsekvensbeskrivningen skall möjliggöra en samlad bedömning av en planerad anläggnings, verksamhets eller åtgärds inverkan på miljön, hälsan och hushållningen med mark och vatten och andra resurser. För att avgöra om en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas görs en behovsbedömning med syfte att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplanen. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen.

44 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Sociala konsekvenser Den ändrade användningen centrumändamål och tillfällig vistelse innebär att byggnaden får en kommersiell användning. Magasinsbyggnaden är därmed inte bara tillgänglig för fastighetsägaren utan även för kunder och besökare. För kunderna som besöker verksamheterna på Skeppsbron 1 finns möjlighet till möten. Möjlighet till möten bidrar till en ökad chans till förståelse för varandra och tillit kan uppstå. För besökande i hamnområdet kan den ändrade användningen bidra till en ökad upplevelse av trygghet eftersom verksamheterna kan bidra till ett ökat flöde av människor båda dag- och kvällstid. Bebyggelse Detaljplanen medger användningarna centrumändamål och tillfällig vistelse, vilket är två breda användningar som rymmer flera olika verksamheter. Det innebär att det finns en stor flexibilitet för användningen av byggnaden samtidigt som dess kulturhistoriska värde säkerställs genom skydd mot exteriör förvanskning och rivning. Skyddet innebär att byggnadens kulturhistoriska värde säkerställs. Det innebär också att byggnaden inte kommer förändras på ett sätt som påverkar stadsbilden negativt. Skydden bedöms inte försvåra användningen av byggnaden. Tillgänglighet och infrastruktur Regleringen av allmän platsmark i mellanrummet innebär en ökad tillgänglighet för framförallt fotgängare i området. Det innebär också att kommunen har rådighet över marken, vilket är en fördel vid eventuella förändringar i hamnområdet i framtiden. Eftersom byggnaden inom planområdet är befintlig och den ändrade användningen inte medför behov av extra parkeringsplatser för varken bil eller cykel innebär det en ökad belastning på de allmänna parkeringsplatserna i närområdet. Blir belastningen högre på grund av fler tillkommande fastigheter i befintliga byggnader finns risken att tillgängligheten till verksamheterna på Skeppsbron 1 begränsas. Dock görs bedömningen att det finns goda förbindelser för både kollektivtrafik i form av tåg, buss och båt men även till fots och cykel. Att välja kollektivtrafik, cykel och gång är både socialt, ekologiskt och ekonomiskt hållbart och är något som bör eftersträvas. Varutransport som kommer att ske från gatan Kom Snart Igen kan leda till att gaturummet känns otryggt. Dock görs bedömningen att det är den bästa möjliga lösningen på varutransport i anslutning till planområdet. Varutransport

45 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) sker därmed inte från entrésidan där den huvudsakliga rörelsen av människor kommer att ske. Service Detaljplanen innebär möjlighet till ett ökat utbud av centrumverksamheter och tillfällig övernattning. Det kan bidra till ett ökat utbud för turister, men även för boende i Kalmar. Det kan även bidra till fler arbetstillfällen. Möjligheten för besökande att tillfälligt bo över på Skeppsbron 1 skulle kunna leda ett ökat underlag för närliggande service såsom kollektivtrafik och detaljvaruhandel. Teknisk försörjning Fläktaggregatet som i dagsläget finns på byggnadens norra fasad ska flyttas. Det innebär att de exteriöra karaktärsdragen blir tydligare och större hänsyn tas till byggnadens kulturhistoriska värde. Detaljplanen innebär inga andra större förändringar av den tekniska försörjningen. Störning och risk Planområdet ligger inom riskavstånd från Tjärhovet och båtmack. Dock bedöms risken för olyckor låg i samband med föreslagen användning. Sannolikheten för identifierade olycksscenarier har en sannolikhet understigande en gång på 1000 år. De innebär att risken är mycket liten att en olycka skulle inträffa som påverkar människor inom planområdet. Vid åtgärder som berör ventilation eller fönster bör tekniska lösningar som minimerar den mycket låga risken ifall ett olycksscenarium skulle inträffa. Planområdet ligger lågt och det finns risk för översvämning. Därav reglerar planen att ny- eller tillbyggnad ska göras så att den inte föreligger risk för att översvämmas.

46 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Riksintressen Planområdet ingår i riksintresse för kulturmiljö (Kalmar H48). Motiveringen lyder Befästnings- och sjöfartsstad som var huvudpunkten för Sveriges Östkustförsvar vid Danmarksgränsen fram till 1600-talets senare del och som utgör ett av landets främsta exempel på 1600-talets stadsbyggnadskonst. Hur planförslaget påverkar riksintresset för kulturmiljö beskrivs under rubriken kulturmiljö. Planförslaget bedöms stärka riksintresse för kulturmiljö eftersom byggnaden är kulturhistoriskt värdefull och skyddas i detaljplanen mot exteriör förvanskning och rivning. Planområdet ingår även i området för riksintresse för sjöfart. Planförslaget bedöms inte påverka det riksintresset. Fornminnen Planområdet ingår i fornlämningsområde 93:1. Det innebär att kulturlager kan väntas påträffas från medeltiden, eller 1600-talet. Varje markingrepp inom planområdet kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Strandskydd Planområdet ligger inom strandskyddat område. Med stöd av de särskilda skälen enligt 7 kap 18c MB upphävs strandskyddet i detaljplanen då planområdet redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Eftersom planområdet redan är bebyggt och används på det sätt som planföreslaget föreslår bedöms växt-eller djurlivet inte påverkas negativt. Allmänheten tillgång till vattnet bedöms inte heller påverkas negativt. Miljökvalitetsnormer Regeringen har fastställt riktlinjer för utomhusluft, omgivningsbuller (ej aktuellt i Kalmar) och vatten, dessa normer är huvudsakligen baserade på krav i EUdirektiv och syftar till att skydda människors hälsa och miljön. Utomhusluft Miljökvalitetsnormer (MKN) gäller för kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM10 och PM2,5), arsenik, kadmium, nickel, bensen(a)pyren och ozon. I Kalmar genomfördes mätningar under vilka sammanställts av Kalmar läns luftvårdsförbund. MKN överskreds inte för något utsläpp. Dock överskreds de nationella miljömålen för exempelvis bensen.

47 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för yt- och grundvatten. Målsättningen var att alla vattenförekomster skulle ha uppnått god status Eftersom det bedömts tekniskt omöjligt att uppnå statusen till 2015 har nytt mål satts att vattenförekomsterna senast år 2021 ska ha uppnått god ekologisk status. I förslaget till ny klassning inför perioden föreslås fortsatt måttlig ekologisk status med en förlängd tidsfrist till Miljöproblemet bedöms främst vara övergödning. Den ändrade användningen kommer inte att medföra ett ökat dagvattenflöde. Vattenstatusen påverkas därmed inte. Översiktsplaner Översiktsplan Kalmar kommun Kalmar kommuns strategi i översiktsplanen (antagen KF 2013) är att beakta Kalmars kulturhistoria och kulturmiljö som helhet vid utveckling av staden och att anpassa framtida projekt till platsens kvaliteter. Planområdet ingår i ett område som kallas för befästningsstaden. Befästningsstaden utgör ett historiskt kärnområde med internationellt värde för Kalmar kommuns vision för innerstaden imorgon. Ett av Kalmar kommuns ställningstaganden är att lyfta fram befästningsstaden Kalmar. Planförslaget är i linje med översiktsplanens intentioner för området. Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum I den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen och omgivande vattenrum (antagen KF 2011) ingår planområde i det som benämns som Sjöfartsstaden. Området var den ursprungliga hamnen och entrén till Kalmar från havet. Arvet från 1800-talets bedöms som starkt och bör utvecklas. En av strategierna är att tydliggöra sjöfartsstaden. Det ska göras genom att bevara utsikter, vattenkontakten och platsens öppenhet. Eventuella bebyggelsetillägg bör utformas så att platsens hamn och sjöfartskaraktär vidmakthålls. Hamnområdet ska ingå i ett pärlband av publika rum och ha en tydlig sjöfartskaraktär. Vidare framhåller Kalmar kommun i den fördjupade översiktsplanen att för att skapa publika rum som känns välkomnande och inkluderande för besökare, och samtidigt ger ett rikt vardagsliv för dem som lever och verkar inom planområdet, ska det finnas människor. Det kan skapas genom så kallade aktiva fasader. Aktiva fasader skapas genom att entréer placeras mot det publika rummet och att bottenvåningar får ett aktivt innehålls i strategiskt viktiga lägen.

48 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) Planförslaget är i linje med den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen och omgivande vattenrum. Kommunala program och beslut i övrigt Riktlinjer för parkering i Kalmar kommun i detaljplan och bygglov Kalmar kommun har tagit fram Riktlinjer för parkering i Kalmar kommun i detaljplan och bygglov (antagen KF 2016) som ska utgöra underlag för hur parkeringsfrågor ska hanteras vid framtagandet av detaljplaner. Riktlinjerna ska tillämpas vid nybyggnad, tillbyggnad och vid ändrad användning av befintlig funktion. I första hand ska parkeringsefterfrågan lösas inom den egna fastigheten. Går inte det att lösa kan parkeringsefterfrågan lösas genom avtal på annan fastighet eller genom parkeringsköp i en parkeringsanläggning. Enligt Boverkets byggregler ska parkeringsplatser för personer med rörelsenedsättning ordnas inom 25 meters gångavstånd från entréer till publika lokaler, arbetslokaler och bostadshus. Gällande cykelparkering handlar det om att se till att det finns många och attraktiva cykelparkeringar så att cyklandet kan öka. Parkeringsefterfrågan är inte tillgodosedd inom fastigheten. För äldre fastigheter, så som Skeppsbron 1, kan det hända att parkeringsefterfrågan för den befintliga fastigheten inte är tillgodosedd. Praxis är att kommunen endast ställer krav på de extra parkeringsplatserna som ombyggnaden medför. Detaljplanen föreslår en användning som inte bidrar till extra parkeringsplatser. Besökare och personal hänvisas till allmänna parkeringsplatser för bilar och cyklar i närområdet. Kalmar riksintresse, Etapp 1: norra delen Kalmar Kommun har tillsammans med Länsstyrelsen i Kalmar län tagit fram en uppgradering av riksintressebeskrivningen för kulturmiljön i Kalmar stad. Syftet med beskrivningen är att utgöra ett gott planerings- och beslutsunderlag för det fortsatta utvecklingsarbetet med Kalmar. Riksintresset syfte är att tillvarata, utveckla och förstärka kulturhistoriska värden i existerande bebyggelsemönster genom olika bevarandestrategier. Hamnområdet präglas av stadens senare utvecklingsskeden med en större bebyggelseskala och består av stora ytor ämnade för hamnverksamhet. Öppenheten i mötet mellan hamnområdet och befästningsstaden utgör en karaktär som håller isär olika utvecklingsskeden i staden. Riksintressebeskrivningen framhåller att framtida förändringar i hamnområdet bör fokusera på en ökad kontakt med vattnet, Slottsfjärden, slottet och slottsparken i söder. Områdets särskilda värde med utsikt och vattenkontakt

49 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning Upprättad (36) bör odlas på ett sätt som bidrar till att bebyggelsens hamnkaraktär vidmakthålls. Planförslaget är i linje med Kalmar riksintresse, Etapp 1: norra delen. Sakkunnighetsutlåtande I samband med ansökan om bygglov för utbyggnaden vid byggnadens västra fasad gjordes ett sakkunnighetsutlåtande. I den görs bedömningen att om en ny detaljplan ska upprättas bör byggnaden förses med skyddsbestämmelser och rivningsförbud. Planförslaget ligger i linje med sakkunnighetsutlåtandet som har tagits fram. Lägsta färdiga golvhöjd I Samhällsbyggnadsnämnden fattades beslut om riktlinjen att lägsta färdiga golvhöjd för bostäder ska vara belägen minst 2,65 meter över nollplanet utifrån det nationella höjdsystemet RH2000. Eftersom planområdet berör marknivåer som är lägre än föreskrivna lägsta färdiga golvhöjd föreslås detta regleras i planförslaget. I planförslaget anges bestämmelse som reglerar konstruktionsnivå istället för lägsta färdiga golvhöjd med samma syfte men utifrån Länsstyrelsens rapport Fysisk Planering i Kalmar län med hänsyn till ett förändrat klimat Rekommendationer för strandnära bebyggelse från 2015/2016. För att ta höjd för framtida klimatförändringar reglerar planen att Ny- eller tillbyggnad ska utformas och utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till + 2,8 meter (RH2000) inte skadar byggnadens konstruktion.

50 Grundkarta dnr: GRUNDKARTA över Skeppsbron 1 m.fl. Kalmar kommun UPPGIFTER OM GRUNDKARTAN: Utdrag ur Kalmar kommuns baskarta, samt kontroll med nymätning. Koordinatsystem SWEREF Höjdsystem RH Samhällsbyggnadskontoret, Kalmar kommun ansvarar ej för bifogade ledningar. Upprättad på samhällsbyggnadskontoret, Verksamhet Stadsingenjör Plankarta Översiktskarta Marcus Eriksson Lantmäteriingenjör Simon Vestlund Kartingenjör För planområdet gäller lagen om kulturminnen (SFS 1988:950), vilket betyder att länsstyrelsens tillstånd krävs för all byggnation och alla andra markingrepp. PLANBESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet. GRÄNSBETECKNINGAR Planområdesgräns Användningsgräns Egenskapsgräns ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser med kommunalt huvudmannaskap GATA Gata, PBL 4 kap. 5 1 st 2 p. Kvartersmark CO Centrum, Tillfällig vistelse, PBL 4 kap. 5 1 st 3 p. EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR KVARTERSMARK Ny bebyggelse skall utföras med hänsyn till områdets kulturhistoriska och arkitektoniska värden. Ny bebyggelse skall anpassas till omgivningens särprägel i materialval och dataljeringsgrad, PBL 4 kap p. Omfattning Största takvinkel är angivet värde i grader, PBL 4 kap st 1 p. ) 0 Högsta byggnadshöjd är angivet värde i meter, PBL 4 kap st 1 p. @@@@@@ Marken får inte förses med PBL 4 kap st 1 p. Marken får endast förses med komplementbyggnad, PBL 4 kap st 1 p. Utformning f Fasader ska i huvudsak utföras i glas., 1 PBL 4 kap st 1 p. f 2 Komplementbyggnad ska gestaltas på ett liknande sätt som huvudbyggnad, PBL 4 kap st 1 p. ) 0 Högsta nockhöjd är angivet värde i meter, PBL 4 kap st 1 p. Kulturvärden q Särskilt värdefull byggnad. Ändring eller 1 tillägg till huvud byggnad får inte förvanska dess exteriör såsom: - Den liggande fasspontpanelen och den stående locklistpanelen - Taktassarna - Sadeltakets utformning - Fönsters placering och utformning - De uppstickande gavelformade fasadpartierna på långsidorna, PBL 4 kap st 3 p. Rivningsförbud r Byggnad får inte rivas, PBL 4 kap st 4 p. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år., PBL 4 kap. 21 UPPLYSNING Planområdet ligger inom närhet av Tjärhovet och en båtmack. Vid förändring av ventilation eller byte av fönster bör tekniska lösningar väljas med hänsyn till närliggande riskobjekt. Läs mer i planbeskrivningen på sidan 24. Planområdet ligger inom fornlämningsområde 93:1, varje markingrepp kräver tillstånd från länsstyrelsen. Vid markarbeten skall massor undersökas och hanteras utifrån föroreningsgrad. Läs mer i planberskrivningen på sid ± Skala 1:100 (A2) Skala 1:200 (A4) Meter Detaljplan för Skeppsbron 1, Kvarnholmen, Kalmar kommun GRANSKNINGSHANDLING Upprättad Freja Råberg Planarkitekt Diarienummer XX Del 1(1) Reviderad 20 Reviderad Lantmäteriets aktnummer Beslutsdatum Instans Antagande Laga kraft KF KF Använd lagstiftning PBL (2010:900) jan 2015 Använda allmänna råd BFS 2014:5 - DPB 1

51 Riskanalys, Kv. Skeppsbron 1, Kalmar Kalmar kommun Uppdragsgivare: Kalmar Kommun Kontaktperson: Freja Råberg Uppdragsnummer: : Handläggare: Lars Magnusson Kvalitetsgranskare: Rosie Kvål Process Safety Group Box 835 Tfn Staffanstorp

52 Dokumentinformation Handläggare: Lars Magnusson Kvalitetsgranskare: Rosie Kvål Revidering Rev Rev avser Sign Kontr 1 Ändring till slutlig handling efter LM granskning av Kalmar Brandkår Process Safety Group Sweden AB Tel: Org.Nr: Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 2(20) /LM

53 Innehållsförteckning 1 Inledning Uppdragsbeskrivning Allmänt om riskhantering Syfte och mål Omfattning och avgränsningar Tillgängligt underlag 5 2 Förutsättningar Områdesbeskrivning Riskobjekt 7 3 Riskanalys H = Konsekvenser för människors liv och hälsa S = Sannolikhet Grovriskanalys Scenarier Inledande riskbedömning baserat på utförd riskanalys Övriga risker Resultat 13 4 Värdering av risk, osäkerheter och bedömning av åtgärdsbehov Värdering av aktuella skadehändelser Osäkerheter 14 5 Åtgärder Byggnadstekniska åtgärder Beredskap Information till allmänheten 15 6 Slutsats 16 7 Referenser 18 Bilaga 1 19 Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 3(20) /LM

54 1 Inledning 1.1 Uppdragsbeskrivning PS Group har på uppdrag av Kalmar kommun upprättat en riskanalys för ny detaljplan för Kv. Skeppsbron 1, Kalmar. Analysen är upprättad av civilingenjör i riskhantering/brandingenjör Lars Magnusson och kvalitetsgranskad av civilingenjör Rosie Kvål. Riskanalysen utförs på grund av närhet till Tjärhovet och båtmack. På Tjärhovet sker hantering av farliga ämnen (brandfarliga vätskor, brandreaktiva varor, brandfarlig gas). Vid båtmack förekommer bensin, vilket är en brandfarlig vätska. 1.2 Allmänt om riskhantering Risk definieras av Kaplan och Garrick (1981) som en triplett vilken besvarar frågorna: Vad kan hända? Hur sannolikt är det? Om det inträffar, vad blir konsekvenserna? Riskhantering innebär att en anläggning/process granskas för att identifiera de risker som finns i hanteringen och en värdering av dessa görs. Med ledning av resultatet föreslås vid behov riskreducerande åtgärder. 1.3 Syfte och mål Syftet med rapporten är att kunna lämna ett underlag för den fortsatta planprocessen i kommunen. 1.4 Omfattning och avgränsningar Riskanalysen innehåller en beskrivning av möjliga scenarier för sådana olyckor som skulle kunna medföra allvarliga skador på människor i det studerade detaljplaneområdet. Ingen hänsyn tas till skador på egendom, miljö eller personal inom riskobjektet. I utredningen har ingen hänsyn tagits till avsiktlig skadegörelse (sabotage). Utförande av riskanalyser som underlag till detaljplaner i Kalmar kommun regleras i Riskhanteringsmodell för nybyggnationer och etableringar i Kalmar kommun, Samhällsbyggnadsnämnden, Dnr Riskanalyser bör utföras genom att beräkna samhällsrisk och individrisk för det undersökta området. Denna analys är utförd i form av en grovriskanalys. Den inledande grovriskanalysen kan resultera i att risknivån för detaljplaneområdet är acceptabel. Alternativt kan den resultera i att en fördjupad riskanalys bör utföras. Riskanalys finns tidigare upprättad i samband med ny detaljplan för universitet på Ölandskajen/Barlastholmen, Riskanalys (2013). Denna används för att beskriva risknivån i området och dra slutsatser om lämpliga åtgärder. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 4(20) /LM

55 1.5 Tillgängligt underlag - Riskanalys för universitet, resecentrum, restauranger och hotell vid Ölandskajen/Barlastholmen, Kalmar kommun, , Brand & Riskanalys. 2 Förutsättningar I detta kapitel anges de förutsättningar som ligger till grund för utredningen. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för centrum- och hotellverksamheter på fastigheten Skeppsbron 1, Kalmar. 2.1 Områdesbeskrivning Planområdet omfattar fastigheten Skeppsbron 1 som delvis ägs av privat fastighetsägare och en del av allmän platsmark som ägs av kommunen. Byggnadsarean är cirka 240 kvadratmeter. Figur 2.1, Byggnaden på fastigheten. Skeppsbron 1 ligger i anslutning till hamnen och köpcentrumet Baronen. Marken mellan Skeppsbron 1 och hamnen används till bilparkering för allmänheten. I norr angränsar planområdet till gatan Kom Snart Igen och i söder till Skeppsbron. Avstånd mellan Skeppsbron 1 och Tjärhovet är cirka 370 meter. Avstånd till närmsta cistern för brandfarlig vätska på Tjärhovet är 480 meter. Avstånd till gasolcistern på Tjärhovet är 580 m. Avstånd till lagring av konstgödsel (ammoniumnitrat) är cirka 400 meter. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 5(20) /LM

56 Figur 2.2, Planområdets placering. Figur 2.3, Planområdets placering rödmarkerat på flygfoto. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 6(20) /LM

57 2.2 Riskobjekt Följande riskobjekt finns på området eller i dess direkta närhet: - Cisterner för brandfarlig vätska och ammoniaklösning på (Tjärhovet) - Cistern för brandfarlig gas (Tjärhovet) - Lagring och hantering av ammoniumnitrat (konstgödsel) (Tjärhovet) - Båtmack (Kvarnholmen) Figur 2.4 Det studerade planområdet är markerat med blått. Röda ringar visar riskobjekten. Figur 2.5 Båtmack. Riskanalys Kv. Skeppsbron Kalmar kommun Sidan 7(20) /LM