Marsuddens delgeneralplan

Transkript

1 Marsuddens delgeneralplan Planläggaren genmäle över planutkastets utlåtanden och anmärkningar Nylands förbund Södra Sjundeå bör behandlas som en helhet i enlighet med målsättningarna i den aktuella delgeneralplanen för Södra Sjundeå. De 8 tomterna i planutkastet är inte regionalt av betydelse, men de bör behandlas som en del av en bredare planprocess, konsekvenserna för kommunen kan vara betydande. Innehållet och planeringsgrunderna i delgeneralplanen för Södra Sjundeå i förhållande till Marsuddens delgeneralplan refereras inte. Förhållandet till landskapsplanen behandlas inte. Planbeskrivningen bör kompletteras för att få en helhetsbild av planeringsområdet, planprocessen, flytten av och å andra sidan strukna byggrätter och bedömningen av planens konsekvenser. Naturskyddsområdet bör anvisas på plankartan och konsekvenserna för detta bedömas. Synpunkterna för en jämlik behandling av markägarna bör bedömas. Konsekvenserna för flyttningen av byggrätterna för samhällstrukturen och trafiken bör behandlas. Kommunen har beslutat att avbryta uppgörandet av delgeneralplanen för Södra Sjundeå och i stället uppgöra en generalplan temavis, där trafiken, värdefulla bergsområden, glesbyggandet, grönområdesnätverket, rekreationsområdena och kommunstrukturen (tätorterna) utgör egna teman. Marsuddens delgeneralområde är närmast kopplat till trafiken, glesbyggandet och kommunstrukturen. Planen minskar i princip helhetstrafikmängden i samma relation som antalet byggplatser minskas. Samtidigt stryks byggrätterna inom zonen för den framtida motorvägen. De utspridda byggplatserna stryks i huvudsak på obebyggda skogsområden, där det i den gällande generalplan och landskapsplanen i huvudsak finns anvisat arbetsplatsområden. Byggrätten som flyttas placeras i anslutning till tidigare bebyggda närområden. Lösningen inverkar förenhetligande på kommunstrukturen. I kartbilagan har planens konsekvenser för boendestrukturen framställts. I planändringen försvinner tre stycken byggrättsområden med 4-5 byggrätter, som nu är belägna avsides på obebyggda skogsområden (två områden) och på en kulle på ett åkerområde. Dessa områden har i landskapsplanen reserveringar för arbetsplatsområden, åsområden och regionalt betydande kulturmiljöer. Den gällande delgeneralplanen för Sydöstra Sjundeå är till många delar föråldrad och därför uppgörs en helhetsgeneralplan temavis och den kompletterande delgeneralplanen för Marsudden på ett begränsat område. Så som landskapsförbundet i sitt utlåtande konstaterar har delgeneralplanen på landskapsnivå ingen betydelse, men även ur landskapsplanens synvinkel är en tätare placering av bosättningen i en förmånlig boendemiljö ett steg i rätt riktning. Med tanke på planprocessen föregår delgeneralplanen för Marsudden uppgörandet av den temavisa generalplanen och ger för detta bättre utgångspunkter för behandling av ovan noterade teman. Landskapsplanens och den gällande generalplanens naturskyddsområde anvisas på plankartan.

2 Närings-, trafik- och miljöcentralen Naturskyddsområdet i landskapsplanens och delgeneralplanen bör anvisas på plankartan. Landskapsplanerna höjer markanvändningspotentialen för de enskilda M-områdena på ett betydenade sätt. Marsuddens läge i kommunen är ofördelaktigt. Med flyttningen av byggrätterna förbättrar man inte den samhällstrukturella situationen och fria kulturlandskapsområden förstoras inte. Bedömning av konsekvenserna för landskapsplanerna bör granskas och kompletteras i fråga om samhällsstruktur och trafik. Planlösningen tryggar inte naturskyddsområdets värden och befrämjar inte genomförandet av landskapsplanen. Förverkligandet av markägarnas jämlika behandling bör bedömas speciellt i förhållande till generalplanens dimensioneringsgrunder. Generalplanens dimensioneringsgrunder har inte öppnats i planbeskrivningen, speciellt i fråga om stränderna. Torrlandsbyggrätterna går inte att jämföra med strandbyggrätter. På M-området återstår högst 9 kalkylmässiga byggrätter. Planlösningen står i konflikt med dimensioneringsgrunderna i den gällande generalplanen, markägaren får en betydande fördel i förhållande till andra markägare. Man skapar ny byggrätt, befintlig byggrätt omstruktureras inte. Planområdet utför inte en tillräckligt omfattande helhet, med vilken man säkerställer en jämlik behandling av markägaren och en tillräckligt lång obebyggd strand. För genomförande av planen har man inte framlagt planering i fråga om kommunalteknik och trafikarrangemang, då byggandet är tänkt att avgöras med undantagsförfarand. Fredningsområdet ändrat till SL-område. I planbestämmelserna hänvisas till fredningsbestämmelserna. I fråga om landskapsplanen hänvisas i tillämpliga delar till ovan antecknade genmäle om Nylands förbunds utlåtande. Därtill kan gällande specialfrågor konstateras följande: - Att glesbyggnadsrätt i den gällande generalplanen är placerad på reservområdet för arbetsplatsområden i etapplandskapsplanen försvårar genomförandet av landskapsplanen. M-områdenas markanvändningsmässiga potential på de ifrågavarande två M-områdena ökar då stamväg 51 utvecklas till motorväg, men potentialen fokuserar uttryckligen på landskapsplanens arbetsplatsområden, som glesbebyggelsen försvårar. - Placeringen i Sjundeå kommuns samhällsstruktur blir inte ofördelaktigare, eftersom det på den södra sidan om stamväg 51 från tidigare finns rätt mycket bebyggelse, som nu i någon mån förtätas. Området söder om stamvägen har i detta avseende både trafikmässigt och med tanke på kommersiell service regionalt sett tvärtom en fördelaktig placering. Med tanke på avståndet till kommunal service finns det inte öster om Pickalaån någon väsentlig skillnad mellan områden på vardera sidan om stamvägen. Konsekvenserna av Marsuddens delgeneralplan för samhällsstrukturen är inte spridande utan snarare förenhetligande. Förnyandet av 1990-talets generalplaner är aktuell därför, att de till många delar är föråldrade. De förnyas genom att uppgöra generalplaner temavis. Marsuddens delgeneralplan är en del av detta förnyelsearbete så, att den genomför en rätt stor markägares byggrättsliga placering på ur samhällstrukturens synvinkel och trafikmässigt på ett ändamålsenligt sätt. Lösningen förtydligar för egen del den kommande markanvändningen inom stamväg 51:s influensområde.

3 Byggrättsdimensioneringen granskas i NTM-centralens utlåtande utan att ta i beaktande kommunens särförhållanden, som vid sidan av landskapsplanen skall styra generalplaneringen. Markanvändningen för kommunens fastlandshavsstränder har långt avgjorts och är tudelad. På vardera sidan om rån mellan Ingå och Sjundeå finns ett av de största rekreationsområdena vid den Nyländska havsstranden, Kopparnäs-Pickala, som ägs av staten och Nylands rekreationsområdesförening. Områdets strandlinje i Sjundeå uppgår till drygt 3 km. Inom Störsviks delgeneralplaneområde Pickalaåmynning medräknat har ett rekreationsområde med ca 3 km strand. Öster om Pickalaån finns det i Sjundeå drykt 5 km strand, som i den föråldrade delgeneralplanen för Sydöstra Sjundeå är om vartannat anvisat som bostadområde och skogsbruksområde. Det är få kommuner längs fastlandskusten i Finland som har över hälften av strandlinjen genomfört och permanent anvisat som rekreationsområde. Att anvisa privat strand för allmän rekreation är i Sjundeåförhållanden inte nödigt. Trots detta anvisas det inre av Klovviken i Marsuddens delgeneralplan som rekreationsområde för kommunens ändamål med avsikten att betjäna framförallt närbelägna bostadsområdens rekreation. Därtill förblir resten av strandlinjen fritt MYområde. I de gällande generalplanerna i Sjundeå från 1990-talet utgjorde arealen och strandlinjen grunden för för byggrättsdimensioneringen. Undertecknade fungerade som planläggare för Sydöstra Sjundeås delgeneralplan. Helhetsbyggrätten avgjordes av arealen markägarvis och därav kunde vid strand anvisas tomter inom ramen för strandlinjedimensioneringen. Den nu aktuella markägarens drygt 3 km långa strand anvisades byggrätt som sedermera genomfördes som 3 sedvanliga strandtomter på fastlandet och på ön Klobben (ca 2 km strand) med 500 m2 våningsyta, som kunde motsvara 3 sedvanliga strandtomter. Strandimensionering vid havsstranden utgjorde allmänt 5 fritidsbostäder/km, vilket för ägarden till Marsudden delgeneralplaneområde skulle ha betytt 15 strandtomter. Dessa 15 strandtomter blir i och med Marsuddens delgeneralplan nu genomförda så, att markägare får anvisat uppskattningsvis 3+3+0,5x5,5 = ca 9 strandtomter. Strandbyggrätten i Marsuddens delgeneralplan grundar sig i denna kalkyl på att markägaren enligt markanvändningsavtalet erhåller 5,5 tomter (2,5 tomter övergår vederlagsfritt till kommunen), vilkas byggrätt är beaktad till hälften därför, att tomterna inte går ner ända till strand. Då härutöver 14 byggrätter stryks norr om stamvägen, kan man konstatera att en jämlik behandling gentemot andra markägare genomförs bra. NTM-centralen ifrågasätter antalet 14 byggrätter som avlägsnas från M-områdena. Det förefaller som om NTM-centralen grundas sitt ställningstagande på arealen i delgeneralplanen. Byggrättens riktiga dimensioneringsareal är emellertid markägarens helhetsareal i delgeneralplanen för Sydöstra Sjundeå, vilken är väsentligen större (på fastlandet över 60 ha). I planen konstateras, att planområdets kommunalteknik stöder sig på ett skilt projekt att bygga kommunalteknik till det i nordost belägna höghusområdet. Överföringsledningen till detta område går förbi planområdet till pumpstationen i söder om planområdet bostadsområdet ansluts till denna ledning. Miljö- och byggnadsnämnden I planen finns inget sagt om byggrätten och dess storlek. Ett av de A-områden som ska ändras till M-område befinner sig på kulturlandskapsområde, där det enligt byggnadstillsynens uppgifter finns byggnader. I planen finns inget sagt om dessa byggnaders framtid eller att området befinner sig inom kulturlandskapsområdet. Av planedokumenten framgår inget om de gamla byggplatsernas situation i nuläget (bebyggda/obebyggda/rivna), ej heller om byggnaders kondition eller värde med tanke på kulturlandskapet eller byggnadsarvet.

4 Dessutom begär man tekniska nämnden kontrollera av planläggaren, om beteckningarna i landskapsplanen har beaktats i uppgörande av ändringen av generalplanen. Den tomtvisa maximibyggrätten anvisas. I övrigt enligt byggnadsordningen. På M-området mellan Bölebäcken och banan finns byggnader. Byggnaderna är i dåligt skick och byggnadsplatsens läge är ofördelaktigt, varför byggnadsplatsen på sikt kommer att försvinna. I landskapsplanen finns det inga andra för delgeneralplanen relevanta områdesbeteckningar än fredningsområdet för vattenområdet och småholmarna. Området ändras till SL-område. Bildningsnämnden Nämnden anser att projektet är utmärkt och värt att stöda. Grundtrygghetsnämnden Nämnden anser att projektet är utmärkt och värt att stöda. Naturvetenskapliga centralmuseet Luomus Fiskgjusboet på Lilla Tallholmen i museets register antecknas inte i planhandlingarna. Föranleder inga ändringar i planutkastet. Pickala enskilda väglag Väglaget anser, att planändringen förutsätter betydande förbättringsåtgärder på den enskilda vägen. Då det är fråga om en enskild väg och den inte ingår i planområdet bör förbättringen av vägen skötas som ett skilt projekt, där kommunen deltar. Siuntion yrittäjät ry Föreningen stöder ändringen av generalplanen Ingå Sjundeå Miljöförening Rf Föreningen motsätter sig planändring i sin helhet bl.a. av naturskyddsskäl, pga att en enskild markägare gynnas och av samhällsstrukturella orsaker. Det tallbevuxna berget för lämnas fritt. Fladermusutredningen bör förnyas och naturutredningen uppdateras eftersom den är föråldrad. Naturutredningarna är gjorda På allmänt plan kan man konstatera, att naturförhållandena inte förändras på år då yttre faktorer inte inverkar på området. Fågelhäckningen varierar av olika orsaker. På planområdet finns inga andra beaktansvärda häckningar än pilfalken som iakttagits under vissa år. Detta är beaktat med att det södra kvarteret är bortflyttat från ifråga varande häckningsplats. Häckningsområdet är betecknat som MY/s-område. För området kring planområdet har det 2016 gjorts en naturutredning för den avbrutna generalplanen för Södra Sjundeå. Trots att Marsuddens planområde lämnat utanför utredningen finns det för inventeringarna i randområden inga iakttagelser, som skulle ge belägg för ändringar i förhållandena på planområdet. Med tanke på fladdermössen är strandzonen och det inre av Klovviken i enlighet med rekommendationerna i

5 fladdermusutredningen lämnats oförändrade som skogsbruks- (MY/s) och rekreationsområden (V/s/k), som tryggare eventuella fladdermössens flyttningsrutter. I fråga om byggrätten, ändringarna i samhällsstrukturen samt den fria stranden hänvisas till genmälena ovan om Nylands förbunds och NTM-centralens utlåtanen. Helsingforstraktens Ornitologiska Förening Tringa rf Föreningen motsätter sig planändring i sin helhet bl.a. av naturskyddsskäl, pga att en enskild markägare gynnas och av samhällsstrukturella orsaker. Planbeskrivningen kompletteras i fråga om naturvärdenas konsekvensbedömning, byggrättsbedömningen och ändringarna i samhällsstrukturen. Områdesarkitekten Byggandets konsekvenser för områdets landskapsbild har inte i större utsträckning utretts. Området med de södra tomterna är skäl att flyttas söderut och lämna det höga berget utanför byggande, AO området är skäl att flyttas minst 40 meter från strandlinjen. AO-områdenas avstånd till strand är m. På MY/s-områden föreligger åtgärdsförbud, som förhindrar att det uppstår skador i landskapet. Byggande på området kommer inte att har väsentliga konsekvenser för havslandskapet och dess karaktär som naturområde kommer att bevaras. Det södra AO-området flyttas så som det framförs i utlåtandet. För den avbrutna delgeneralplaneringen av Södra Sjundeå har gjorts en skild landskapsutredning som omfattar Marsuddens planområde. Planförslaget står inte i konflikt med ställningstagandena i utredningen. Västra Nylands landskapsmuseum Framförs att planbestämmelserna kompletteras om, att nybyggande skall lämpa sig i miljön och landskapet. Byggande bör genomföras så, att inte strandlandskapet väsentligt förändras. I planbestämmelserna tilläggs meningen: Byggande bör genomföras så, att inte strandlandskapet väsentligt förändras. Tapio och Eila Hintikka I enlighet med grannmarkägarens önskemål tas grannfastighetens ägande i beaktande. Byggande av tillfartsväg är i enlighet med grannens önskan avsett att genomföras som samprojekt.