innehåll Kort om Familjebostäder

Transkript

1

2 innehåll Året i korthet Sammanfattning...3 VD har ordet...4 Framtidens boende...7 Ägardirektiv och mål Affärsidé, mål och strategier...12 Företagsledning...15 Styrelse...16 Kort om Familjebostäder Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som har till uppgift att äga, förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Stockholm. Vi ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB, som ägs av Stockholms stad. Vi har funnits sedan 1936 och medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad nu på 2000-talet. Idag har stockholmare sitt hem hos Familjebostäder. Vår affärsidé är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga och välskötta områden. I fastighetsbeståndet finns 476 fastigheter med bostäder och lokaler. Bostadsytan uppgår till kvm och lokalytan till kvm. Vid årets slut fanns 271 medarbetare. Verksamheten består av en central organisation och fyra förvaltningsdistrikt; innerstaden, nordväst, sydost och sydväst. Årsomsättningen är miljoner kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 22,7 miljarder kronor. Det bokförda värdet är 7,4 miljarder kronor. Familjebostäder är miljöcertifierat enligt ISO sedan Medarbetare och organisation...18 Kommunikation och värdegrund Marknad och kunder Fastigheterna Fastighetsutveckling Hållbar utveckling Fastigheternas värde Finansiering...44 Möjligheter och risker Förvaltningsberättelse Resultaträkning Kommentarer till resultaträkningen Balansräkning Kommentarer till balansräkningen Kassaflödesanalys Kommentarer till kassaflödesanalysen Tilläggsupplysningar...61 Noter Vinstdisposition Revisionsberättelse Flerårsöversikt Nyckeltal Nyckeltalsdefinitioner Fastighetsförteckning... 71

3 NYPRODUKTION Endast tre av planerade sju produktionsstarter kunde genomföras på grund av överklagade detaljplaner. Under året har produktionen av 190 lägenheter påbörjats och 109 lägenheter har blivit inflyttningsklara. BESTÅNDSUTVECKLING Takten i stamupprustningsarbetet var fortsatt hög. Nära lägenheter i fastigheter byggda under perioden fick under året renoverade stammar och badrum. Under året har också arbetet med att anpassa fastigheterna till äldres behov fortsatt. ÅRET I KORTHET 2007 OMBILDNING Möjligheten att ombilda sina hyreslägenheter till bostadsrätt har erbjudits hyresgästerna. Vid årsskiftet hade intresseanmälningar inkommit från 129 föreningar motsvarande lägenheter. Bolagets styrelse har fattat beslut i 24 ombildningsärenden varav tre fastigheter har sålts och tillträde har skett. HYRESHÖJNINGAR Hyresförhandlingarna för 2007 avslutades i januari och resulterade i en höjning från 1april med i genomsnitt 18 kronor per kvadratmeter, motsvarande 1,98 procent. Fördelningen varierade mellan 8 och 30 kronor per kvadratmeter och år. BREDBAND Familjebostäders stora satsning på att bygga ett fiberoptiskt bredbandsnät till alla bostäder startade i september Under året anslöts totalt 1400 lägenheter i västerort till bredbandsnätet. BÄTTRE LIVSMILJÖ Familjebostäder har också under året haft fokus på ett antal strategiskt viktiga områden för att åstadkomma en långsiktig och hållbar utveckling såväl socialt, ekonomiskt som miljömässigt: På miljöområdet genomgick bolaget en grundlig revision för omcertifiering och fick sitt ISO certifikat från 1998 förnyat samt antog en ny miljöpolicy. Bolaget fick också ett hedersomnämnande i tävlingen om SABO:s miljöpris för arbetet med att fasa ut farliga kemprodukter i förvaltningen av fastigheterna var energins år och till följd av minskad energiförbrukning ges hyresgästerna under 2008 en hyresrabatt på sammanlagt nära 11 miljoner kronor. Bolaget var först i Stockholm med att erbjuda kooperativ hyresrätt som upplåtelseform för kollektivboende, Bogemenskapen Sjöfarten i Hammarby Sjöstad. Familjebostäder fortsatte att satsa på ferieaktiviteter för barn och unga. Under sommaren tog bolaget emot nära 130 feriearbetare, där två tredjedelar utgjordes av hyresgästers barn samt arrangerade sim- och fotbollskola för barnen. De sista stegen togs i arbetet med att bli en hälsodiplomerad arbetsplats enligt Korpens modell för ett strategiskt hälsoarbete. 2 ÅRET I KORTHET

4 SAMMANFATTNING ÅRET 2OO7 Resultatet efter finansnetto blev 265 miljoner kronor. Soliditeten var 57,5 procent. Investeringar i nyproduktion och ombyggnader gjordes för miljoner kronor. Tre fastigheter avyttrades till av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Bostadshyrorna höjdes den 1april med i genomsnitt 18 kronor per kvadratmeter, motsvarande 1,98 procent. Byggstart för ytterligare tre projekt med totalt 190 lägenheter. Nära 1600 lägenheter har fått nya stammar och upprustade badrum. NYCKELTAL Nettoomsättning, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Realisationsvinster/förluster, mnkr Eget kapital, mnkr Marknadsvärde fastigheter, mnkr Bokfört värde fastigheter, mnkr Räntebärande skulder, mnkr Investeringar i nyproduktion och ombyggnader, mnkr Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr Avkastning på totalt kapital, % 4,5 2,2 2,9 2,4 3,0 Soliditet, % 57,5 62,3 63,5 58,4 62,7 Uthyrningsgrad area bostäder, % Antal anställda per sista december Definitioner, se sidan 69. UTBLICK 2OO8 Byggstart planeras för drygt 500 lägenheter. Planering och projektering för ytterligare bostäder fortsätter. Totalt hanteras projekt med mer än lägenheter. Bostadshyrorna höjs den 1januari med i genomsnitt 19:50 kronor per kvadratmeter, motsvarande 2,05 procent. Utbyggnad av fiberoptiskt bredbandsnät till cirka lägenheter. Minst 1500 lägenheter kommer att få renoverade badrum och stammar. Hyresgästerna ges möjlighet att i bostadsrättsföreningsform köpa sin bostad. Särskilda insatser på den yttre miljön med bland annat upprustning av gårdar och grönytor. mnkr 300 RESULTAT EFTER FINANSNETTO % 100 SOLIDITET % 10 AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL år år år SAMMANFATTNING 3

5 VD HAR ORDET Klimatfrågan blev en utmaning för alla där fastighetsbranschen inte undantas. Att värna hyresrätten är att ge stockholmarna ökad frihet i valet av boende. Hyresrätten ska utvecklas i takt med tiden och vara ett modernt och attraktivt alternativ. DEN MEST MILJÖVÄNLIGA ENERGIN ÄR DEN SOM ALDRIG ANVÄNDS På Familjebostäder är arbetet för en hållbar utveckling en utmaning som engagerar både medarbetare och hyresgäster. Bolaget har sedan lång tid tillbaka fokuserat på miljöfrågor med flera olika perspektiv. Vårt motto är att den mest miljövänliga energin är den som aldrig används. Familjebostäder är sedan tio år tillbaka miljöcertifierade, vilket innebär att vi har ett strukturerat miljöarbete och ständigt arbetar med att minska vår påverkan på miljön. Under 2007 tog bolaget också beslut om en ny miljöpolicy och miljöplan som ska leda till att energiförbrukningen i beståndet minskar med 20 procent fram till Under 2007 minskade energibehovet med två procent i vårt befintliga bestånd. Ett av Stockholm stads direktiv till allmännyttans bostadsbolag är att värna hyresrätten. Stadens vision 2030, ett Stockholm i världsklass, med upp till nya invånare innebär ett stort behov av nya bostäder med olika upplåtelseformer. Några vill äga sin bostad medan andra föredrar att hyra. Valfrihet är viktigt. Att värna hyresrätten betyder för oss på Familjebostäder att vi alltid strävar efter att hyresrätten ska upplevas som en modern och attraktiv boendeform. Det handlar om att erbjuda ett tryggt och prisvärt boende, men också möjligheten att göra det personligt trivsamt. Vi ser också att servicetjänster kommer att bli allt mer efterfrågade, vilket kan innebära nya produkter och tjänster som en del av den framtida hyresrättens erbjudande. Att värna hyresrätten innebär då att boendeformen anpassas till morgondagens samhälle. En av våra övergripande uppgifter är därför att bidra till en långsiktig hållbar utveckling. KLIMATFRÅGAN ÄR ALLAS ANGELÄGENHET Den stora och viktiga frågan 2007 handlade om vår miljö och om en långsiktig hållbar utveckling blev ett år som innebar ett burdust uppvaknande för många när FN:s klimatpanel kom med rapporter som än tydligare visade att den globala uppvärmningen hotar vår jord och dess ekosystem. Men 2007 blev också året då väldigt många tog klivet från diskussion till handling. VÄRDEGRUND OCH VARUMÄRKE GÅR HAND I HAND Arbetet med vår värdegrund fortsätter och är nu väl förankrat i organisationen. Värdeorden engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande inspirerade oss till att starta upp arbetet med verksamhetsplanen för 2008 på ett nytt sätt. Alla medarbetare på Familjebostäder inbjöds att delta i arbetet med att utveckla bolagets mål och strategier. Under några veckor deltog flertalet av bolagets medarbetare i arbetet med att ta fram plattformen för den nya verksamhetsplanen. Bland annat beslutades att göra värdegrundsarbetet till en av strategierna i 2008 års verksamhetsplan. Under 2007 påbörjades också ett arbete med att utveckla Familjebostäders 4 VD HAR ORDET

6 varumärke genom att koppla det till värdegrunden. OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTTER PÅVERKAR BESTÅNDET Totalt omfattade bostadsrättsansökningarna till och med årsskiftet 2007/ 2008 cirka 6100lägenheter och närmare 150 fastigheter, vilket innebär cirka 27 procent av våra bostäder. De allra flesta ansökningarna kom från innerstaden och närförorterna, totalt 94 stycken. Resterande 35 ansökningar kom från ytterstaden. Under året blev 20 föreningar erbjudna förvärv varav tre försäljningar hann avslutas. För bolaget innebär ombildningarna å ena sidan en förstärkning av ekonomin medförande till exempel större möjligheter till nya förvärv, men å andra sidan en obalans i beståndet med ett litet innehav i innerstaden och ett stort i ytterstaden. På sikt kan dock förvärv och nyproduktion i innerstaden och närförort minska den obalansen. VI STRÄVAR EFTER EN MER DIFFERENTIERAD HYRESSÄTTNING Hyresförhandlingarna för 2008 var färdiga i god tid. Hyresökningen stannade på 2,05 procent. I juni kommer vi också att kunna ge våra hyresgäster en återbäring på nära 11 miljoner kronor till följd av minskad energiförbrukning Det innebär i genomsnitt 480 kronor i hyresrabatt per hushåll. Familjebostäders system för en differentierad hyressättning är välutvecklat, men det återstår ännu en del innan vi är helt nöjda. Familjebostäder har länge drivit frågan och ligger i framkant i Stockholm vad gäller att nå hyror som bättre svarar mot allmänna värderingar om boendets kvaliteter. Vi menar att det är naturligt att varje fastighet är hyressatt efter faktorer som läge, standard, kommunikation osv BLEV SAMMANTAGET ETT MYCKET BRA ÅR Året 2007 blev, trots en avmattning i konjunkturen, ett väldigt bra år för Familjebostäder. Resultatet efter finansnetto blev 265 miljoner kronor mot budgeterat 138 miljoner kronor. Orsaken till det kraftigt förbättrade resultatet var dels realisationsvinster från tre sålda fastigheter och dels minskad energiförbrukning tack vare att 2007 var varmare än normalt. Vi har haft fortsatt hög takt i både nyproduktion och upprustning. Inom organisationen har arbetet med värdegrunden fortsatt och resultatet kan avläsas i allt bättre betyg i den årliga nöjdkundundersökningen. Mycket av vår framgång kan tillskrivas ett konsekvent och mångårigt arbete som skapat en stabilitet och trygghet i verksamheten. Det ger oss kraft att bidra till stadens utveckling och att värna hyresrätten med vår långsiktiga idé om det goda boendet. SVÅRBEDÖMT 2008 Årets första månader har präglats av stor börsoro. I Sverige går bolagen fortfarande bra, vilket trots allt ger oss en god stabilitet. Inflationen har dock ökat och Riksbanken har höjt räntan successivt. De flesta bedömare tror att 2008 blir ett svajigt år som ändå kan sluta i ett mer stabilt läge. Nyproduktionen i Stockholm fortsätter på en bra nivå, men med risk för ökade byggkostnader. Prognosen står ändå fast och Familjebostäder ska klara stadens uppställda resultatmål om 150 miljoner kronor. NYPRODUKTION FORTSÄTTER I HÖG TAKT 2008 Nyproduktionen fortsätter i hög takt och följer planen. Vi räknar med att kunna påbörja 500 lägenheter under 2008 och stå för vår ambition att bygga med kvalitet för en långsiktig hållbar utveckling. Familjebostäder ska bygga nya lägenheter till och med Därefter vet vi egentligen bara att nyproduktionen av bostäder inom Stockholm kommer att fortsätta med sikte på visionen Under 2008 slutförs objektet Aulan på Norra Bantorget. Nästa större nyproduktionsprojekt blir Hammarby Sjöstad där vi bygger både lägenheter och ett nytt huvudkontor. Axelsberg och Hässelby Gård är också större projekt för UNDER 2008 FORTSÄTTER VI ATT DRIVA EN AKTIV FASTIGHETS- FÖRVALTNING Under året fick Familjebostäder ägardirektiv att sälja en del av beståndet i ytterstadsområden där vi är överrepresenterade. Arbetet med försäljningen har påbörjats centralt hos Stockholms Stadshus AB och ett antal privata aktörer har lämnat anbud. Allmännyttan har direktiv att driva en mer aktiv förvaltning, vilket innebär att vi inte bara ska arbeta med försäljning utan också med förvärv. EN ATTRAKTIV YTTRE MILJÖ ÄR 2008 ÅRS FOKUSOMRÅDE Hyresrätten som boendeform ska vara ett bekymmersfritt och praktiskt boende och det är vår uppgift att skapa den upplevelsen. Som alla förstår är det en mångfacetterad uppgift. Vår ambition är att våra hyresgäster ska känna stolthet över sitt bostadsområde och sin lägenhet. Under 2008 och framåt kommer vi därför att lägga speciellt fokus på den yttre miljön genom att utveckla gårdar och närmiljöer. Vi kommer att arbeta än hårdare för att det ska vara rent och snyggt. FAMILJEBOSTÄDER ARBETAR FÖR EN LÅNGSIKTIG HÅLLBAR UTVECKLING En långsiktig hållbar utveckling ur både ett miljö- och socialt perspektiv är samtidens viktigaste fråga. Som allmännyttigt bostadsbolag kan och ska vi driva en utveckling som medför mindre påverkan på vår miljö, minskade energiuttag och där vi motverkar utanförskap och bidrar till lika livsvillkor för alla. Jag är övertygad om att arbetet för en långsiktig hållbar utveckling också kommer att bidra till att göra hyresrätten till en än mer efterfrågad och attraktiv boendeform. För oss på Familjebostäder handlar det helt enkelt om att erbjuda en hyresrätt i världsklass. Stockholm i mars 2008 Bosse Sundling VD HAR ORDET 5

7 I Familjebostäders gemenskapsboenden skapar hyresgästerna ett modernt kollektivboende, med egen lägenhet, där man delar många vardagssysslor och samtidigt ökar den sociala gemenskapen. Gemensam matlagning är populärt.

8 HYRESRÄTTEN EN VIKTIG DEL AV FRAMTIDENS BOENDE I stadens vision 2030, ett Stockholm i världsklass, har befolkningen ökat med invånare. En utmaning för stadens bostadsaktörer är att bygga bostäder med stor valfrihet i allt från storlek och standard till område och boendeform. Familjebostäder har en viktig roll i att utveckla och erbjuda framtidens hyresrätt som ett prisvärt och bekymmersfritt boende. En hyresrätt i världsklass. Stockholm är en unik storstad. Här finns ett brett näringsliv, utbildningsplatser, kultur, service och mötesplatser. För att behålla denna attraktivitet måste staden fortsätta att utveckla sin unika karaktär med hjälp av allt som karaktäriserar en global och dynamisk storstad i framtiden. TILLVÄXT KRÄVER KRAFTFULL BOSTADSUTVECKLING I stadens vision 2030, ett Stockholm i världsklass, beräknas befolkningen ha ökat med personer. Då kommer det att finnas närmare 1 miljon stockholmare och cirka 3,5 miljoner i regionen. Det ställer stora krav på utveckling av allt från bostäder, kommunikationer och företagsklimat till vård, skola, omsorg och kultur. I visionen om det framtida Stockholm finns till följd av en omfattande bostadsproduktion, ett stort och brett utbud av bostäder i olika boende- och upplåtelseformer med olika storlekar och standard. Här finns då också en mångfald av attraktiva stadsmiljöer med egna identiteter som ger stockholmarna möjlighet att välja vilken del av staden som passar bäst. Att själv kunna välja boendeform baserat på livsstil, behov och resurser är viktigt och kräver en bostadsmarknad med stor valfrihet. En del vill äga sin bostad. Andra föredrar att inte behöva låna till sitt boende och ägna mindre tid åt underhåll och daglig skötsel. Hyresrätten lovar det mer praktiska och bekymmersfria boendet. Ett löfte som också ställer krav på utveckling inför en framtid med allt mer medvetna kunder. Familjebostäder ska som en aktiv aktör i staden vara med och utveckla Stockholms bostadsmarknad och bidra med försörjningen av bostäder och i förlängningen också till stadens vision 2030, ett Stockholm i världsklass. FAMILJEBOSTÄDER BYGGDE DET GODA BOENDET REDAN 1936 Familjebostäder grundades 1936 med ett tydligt bostadssocialt uppdrag och var då det första allmännyttiga bostadsbolaget i Stockholm. Bostadsbristen var stor och de bostäder som fanns var ofta undermåliga. Uppdraget var att bygga bra och ändamålsenliga bostäder för barnrika familjer med små ekonomiska resurser. Nyckelorden var utrymme, hygienisk standard, god utemiljö och social omvårdnad. De hus som Familjebostäder byggde i Hammarby och Kristineberg och som blev Stockholms första barnrikehus, lade grunden till vår långsiktiga idé om det goda boendet. En idé som utvecklats i takt med tiden, men som fungerar än idag 70 år senare. Mycket har dock hänt sedan dess. Stockholm har utvecklats och så även Familjebostäder som idag erbjuder prisvärda bostäder till alla. Efterfrågan på prisvärda bostäder är fortfarande mycket stor och boendekostnaden är en huvudfråga, men idag står även andra frågor som till exempel miljö, mångfald och valfrihet i fokus. Familjebostäders uppdrag att värna hyresrätten innebär idag bland annat att bidra till stockholmarnas möjlighet att välja boendeform efter behov och resurser genom att erbjuda hyresrätten som en modern och attraktiv boendeform. HYRESRÄTTEN ÄR ETT PERSONLIGT, TRYGGT OCH PRISVÄRT BOENDE Hyresrätten är ett bekymmersfritt och praktiskt boende. För många människor är det idag viktigare att ha resurser och tid att utveckla personliga intressen istället för att binda tid och kapital i boendet. Den som väljer hyresrätt behöver till exempel inte tänka på trädgårds- FRAMTIDENS BOENDE 7

9 skötsel, reparationer och underhåll. Samtidigt ökar kraven på boendet och med det understryks också behovet av en kontinuerlig utveckling av hyresrätten som boendeform. För Familjebostäder betyder det fokus på ett boende som är personligt, tryggt och prisvärt. FRAMTIDENS HYRESRÄTT ÄR PERSONLIG MED STOR VALFRIHET De flesta människor vill sätta egen prägel på sitt boende och smaken, liksom resurser och ambitioner, är olika. Familjebostäder arbetar därför med att ge hyresgästerna större möjligheter att utveckla sina egna personliga hem. I Stockholm är Familjebostäder ensamma om att ha kvar ett hyresgäststyrt underhåll (hlu). Det gör det möjligt för hyresgästen att styra det inre underhållet av sin bostad och samtidigt skapa ett personligt boende. Man kan både påskynda och vänta med underhållet. Väljer man att vänta kan man få en hyresrabatt. Väljer man istället att tidigarelägga underhållet kan det innebära en tilläggskostnad i form av ett engångsbelopp. Valfriheten vid hlu är idag relativt stor och med det ökade intresset för heminredning utvecklar Familjebostäder tillvalsmöjligheterna. Vitvaror, köksluckor, badrumsinredning och tapeter är idag de vanligaste tillvalen. Som ett alternativ till hlu med tillval kan hyresgästerna också välja att själva utföra och bekosta sin upprustning med egna val förutsatt att arbetet görs fackmannamässigt. Familjebostäder arbetar kontinuerligt med att utveckla valmöjligheterna, såväl det hyresgäststyrda underhållet som vid nyproduktion. I nyproducerade hus håller lägenheterna redan från början mycket hög standard med till exempel trägolv och klinkers i badrum. FAMILJEBOSTÄDER FÖRST UT MED RÖKFRITT BOENDE Rökfria hus är ett annat sätt att erbjuda personlig valfrihet. Allt fler väljer bort rökning och samhället har svarat med att förbjuda rökning på offentliga platser. Familjebostäder har fått många förfrågningar om möjligheten att införa rökfritt boende och nu kommer snart det första. Lägenheterna byggs i Årsta och inflyttning beräknas till slutet av De som vill flytta in i de rökfria lägenheterna får skriva på en förbindelse om att varken hyresgästen eller besökare får röka i eller i anslutning till huset. FÖRBÄTTRAD TILLGÄNGLIGHET GER ÖKAD LIVSKVALITET FÖR ÄLDRE Samhällets ansvar för äldreboenden kommer i framtiden vara mer inriktat på dem som har behov av kontinuerlig vård. Det vanligaste boendet för äldre kommer därmed att innebära att bo kvar i det egna hemmet. När man blir äldre får trygghet en delvis annan innebörd som för många bygger på att man ska kunna klara sig själv. Familjebostäder har därför lagt stor vikt vid att öka tillgängligheten fram till lägenhetsdörren. Rullatorn, som har gjort att många äldre nu enklare kan förflytta sig, behöver både breda och jämna gångvägar och väl hemma måste den ha en lätttillgänglig parkeringsplats. Belysning i trapphus och på gångvägar ska också förbättras. Under några år har Familjebostäder gjort en inventering av tillgängligheten i beståndet och arbetar nu med olika förbättrings åtgärder. FAMILJEBOSTÄDER UTVECKLAR NYA LIVSSTILSBOENDEN Gemenskap skapar också trygghet. När barnen flyttar ut och pensionen närmar sig upplever många en helt ny social situation. Den nya generationen äldre har levt ett mer aktivt och socialt liv än tidigare generationer och vill fortsätta med det. Familjebostäder erbjuder därför så kallade gemenskapsboenden ett boende med social gemenskap som grundidé. I två av Familjebostäders hus i Skarpnäcks gård och på Södermalm är upplåtelseformen hyresrätt med självförvaltning. Här har hyresgästerna skapat ett boende med vardagsgemenskap där man i ett modernt kollektivboende, med egen lägenhet, delar många vardagssysslor och samtidigt ökar den sociala gemenskapen. I Familjebostäders gemenskapsboende ska man vara 40+ och inte ha barn under 18 år boende hemma. Medlemsskapet utgår också från att man delar föreningens värdegrund att verka för ett långsiktigt hållbart boende sett med ett ekonomiskt, socialt, ekologiskt och demokratiskt perspektiv. Hyresgästen hyr sin lägenhet precis som vanligt, men delar dessutom tillsammans med övriga hyresgäster ett gemensamt storkök och ett antal gemensamma utrymmen som till exempel bibliotek och hobbyrum för aktiviteter och umgänge. KOOPERATIV HYRESRÄTT EN BLANDNING AV HYRESRÄTT OCH BOSTADSRÄTT Kooperativ hyresrätt är en blandning av hyres- och bostadsrätt som passar gemenskapsboende väl. Det är ett spekulationsfritt boende med begränsade enskilda ekonomiska insatser som minskar den månatliga hyran. Ett hus med 46 lägenheter för gemenskapsboende är under produktion i kvarteret Sjöfarten i Hammarby Sjöstad och blir klart under våren Lägenheterna upplåts här som kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyresrättsföreningen, som hyr huset av Familjebostäder, hyr i sin tur ut lägenheterna till sina medlemmar. Några av fördelarna med den kooperativa hyresrätten är möjligheten till en utökad självförvaltning och ett större inflytande över boendet och fastigheten.

10 SÄKERHET ÄR EN FÖRUTSÄTTNING FÖR TRYGGHET Säkerhetsdörrar, trivsamma tvättstugor, säkrare förråd och förbättrad belysning i portar, på gångvägar och i källarutrymmen är säkerhetsåtgärder som Familjebostäder ständigt arbetar med för att öka känslan av trygghet i bostaden. En annan säkerhetsförbättring är det elektroniska passagesystem med personliga kodnycklar som ersätter alla nycklar till gemensamhetsutrymmen och som också används för att boka till exempel tvättstugan. Om man tappar sin kodnyckel avaktiveras koden så att ingen annan kan använda den. Rena och snygga bostadsområden ökar också känslan av trygghet. Familjebostäder har därför beslutat att den yttre miljön i bostadsområdena ska göras mer attraktiv. Detta är ett av bolagets fokusområden för 2008 med målet att våra områden på sikt ska vara föredömen för branschen. HYRESRÄTTEN ÄR ETT PRISVÄRT BOENDE Även om trygghet och personlig stil är viktigt så spelar kostnaden alltid en roll i valet av boende. Boendet måste också upplevas vara prisvärt. Familjebostäder arbetar även med att hitta nya sätt att minska kostnaderna för nyproduktion, ombyggnader och energi för att på så sätt hålla hyrorna så låga som möjligt genomförde Familjebostäder en entreprenad- och gestaltningstävling med syfte att ta fram olika typhus med både låga och fasta produktionskostnader. Sedan dess har bolaget kunnat färdigställa många nya lägenheter till en eftersträvad lägre kostnadsnivå. Minskade förvaltningskostnader gör också att hyrorna kan hållas låga. Ett prisvärt boende är dock inte alltid samma sak som det billigaste boendet. Hyran ska stå i relation till bostadens standard och område. En nyproducerad lägenhet med hög standard i innerstaden har en högre hyra än en äldre lägenhet i något av Stockholms ytterområden, men bägge lägenheterna ska upplevas vara prisvärda. ÖKAD STANDARD MED KRAFTFULLT BREDBANDSNÄT Jakten på tid förändrar vårt beteende på olika sätt. En dator finns idag i många hem och vi handlar, kommunicerar och letar information på Internet. Som ett led i arbetet med att utveckla hyresrätten till ett än mer prisvärt boende, installeras nu ett kraftfullt bredbandsnät med fiberoptisk kabel i hela beståndet. Alla hyresgäster hos Familjebostäder kommer därmed snart att kunna surfa blixtsnabbt, titta på digital-tv och ringa med bredbandstelefoni med hastigheter upp till 100 Mbit per sekund. Familjebostäders bredband blir ett öppet nät där operatörerna får konkurrera med varandra, vilket ger hyresgästerna ett brett utbud och möjligheter att fritt välja mellan olika prisvärda bredbandstjänster. Varje hyresgäst väljer också själv om och när man vill ansluta sig till nätet. Utbyggnaden av bredbandsnätet är ett samarbete mellan Stokab och de allmännyttiga bostadsbolagen Familjebostäder, Svenska Bostäder och Stockholmshem och ett viktigt led i Stockholms stads offensiva satsning på IT-utveckling. SERVICE BLIR EN VIKTIGARE DEL I MORGONDAGENS HYRESRÄTT Trygghet, personlighet och ett prisvärt boende är viktiga värden för dagens hyresgäster och därmed också värden som Familjebostäder har valt att arbeta med. I framtiden ser vi också att utvecklad service och praktisk hjälp kommer att vara en viktig del av erbjudandet. Många människor upplever att tiden blir en allt större bristvara. Behovet att prioritera egen tid blir större och med det också ett ökat behov av service. Matbutikerna har ökat sitt utbud av färdigmat. Många anlitar städhjälp hemma och nya hushållsnära tjänster utvecklas hela tiden. Idag står Familjebostäders husvärdar för en betydande och mycket uppskattad del av den generella dagliga servicen till hyresgästerna. Familjebostäder följer utvecklingen och i framtiden kan vårt erbjudande komma att bestå av ett utökat utbud. FAMILJEBOSTÄDER, HYRESRÄTTEN OCH FRAMTIDEN Att komma hem ska kännas speciellt. Hemmet ska vara den plats man alltid vill återvända till, oavsett om det är för gemenskap, avkoppling, måltider eller för skön sömn. Med hyresrätten erbjuder Familjebostäder ett bekymmersfritt och praktiskt boende med en känsla av välbefinnande, trygghet och trivsel. Det är vår långsiktiga idé om det goda boendet och det vi vill sträva efter att ge alla våra hyresgäster. Som ett av Stockholms största bostadsbolag vill och kan vi göra skillnad. Genom att ständigt utveckla hyresrätten i takt med tiden och ge stockholmarna större frihet i sitt val av boende bidrar Familjebostäder till Stockholms vision Inom mandatperioden, bygger bolaget 1500 nya lägenheter i både ytterstad och innerstad. Vi är med och rustar upp ytterstaden. Vi letar och provar ny teknik för bättre energianvändning och vi utvecklar tillgängligheten för våra äldre hyresgäster. Och med bredbandsutbyggnaden förbättrar vi standarden i våra lägenheter och hoppas också kunna bidra till en ökad kommunikation mellan människor. Familjebostäder bygger och planerar utifrån ett långsiktigt perspektiv. De fastigheter vi bygger ska vi själva förvalta i många år framöver. Och allt vi gör, ska på olika sätt, bidra till att göra hyresrätten till en fortsatt viktig del av framtidens boende. FRAMTIDENS BOENDE 9

11 ÄGARDIREKTIV OCH MÅL Familjebostäder är ett av Stockholms tre allmännyttiga bostadsbolag med uppgift att äga och aktivt förvalta hyresfastigheter inom Stockholms stad. Bolaget har en viktig roll i utvecklingen av Stockholm och ska bidra till att möta efterfrågan på bostäder genom nyproduktion både i inner- och ytterstaden. Familjebostäder ingår, tillsammans med 16 andra bolag, i koncernen Stockholms Stadshus AB, moderbolag för alla bolagen inom koncernen. Stockholms Stadshus AB ägs i sin tur av Stockholms stad. Utifrån ägardirektiven svarar Stockholms Stadshus AB för koncernens övergripande utveckling och strategiska planering. Ägardirektiv för bolagen inom koncernen beslutas årligen av Stockholms kommunfullmäktige och fastställs i budgeten. Ägardirektiven utgår från stadens övergripande inriktningsmål som kommunfullmäktige fattat beslut om. STADENS ÖVERGRIPANDE INRIKTNINGSMÅL 2007 Staden ska vara en attraktiv plats för boende, företag och besök. Valfriheten ska öka. Staden ska skapa förutsättningar för att ge medborgarna så stor valfrihet som möjligt. Skola för kunskap. Kvalitetssatsningar inom kommunens kärnområden ska prioriteras. Högre kvalitet i omsorgen. Trygghet, värdighet och valfrihet ska prägla omsorgen. En trygg och snygg stad. Stockholm ska vara en trygg, säker, ren och vacker stad. Ekonomisk hushållning och sänkt skatt. Stadens verksamheter ska vara kostnadseffektiva. ÄGARDIREKTIV 2007 I anslutning till de övergripande inriktningsmålen har de tre allmännyttiga bostadsbolagens uppgift under 2007 varit att verka för en rad gemensamma mål, bland annat: bereda möjlighet för de boende att förvärva sina lägenheter göra särskilda insatser för att stimulera friköp av bostäder i ytterstaden bidra till Stockholms försörjning av bostäder medverka till att attraktiva nya stadsmiljöer skapas i ytterstaden ha en kostnadseffektiv och rationell bostadsförvaltning samarbeta med övriga berörda kommunala bolag och fastighetsnämnden för riktade satsningar på underhåll, trygghet och säkerhet värna hyresrätten och vidta åtgärder för att förhindra svartuthyrning samt tillsammans med AB Stokab fullfölja utbyggnaden av IT-nät till samtliga fastigheter. FAMILJEBOSTÄDERS UPPDRAG 2007 Familjebostäders övergripande uppdrag under perioden var att långsiktigt äga och förvalta samt att utveckla bostadsbeståndet, genom att: bidra till program för nyproduktion av nya bostäder bereda möjlighet för boende att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt aktivt bidra till ytterstadsförnyelsen fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under talen fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service rationalisera och effektivisera verksamheten. UTFALL 2007 Verksamhetsåret präglades bland annat av nyproduktion, upprustningar och framgångsrikt miljöarbete. Bolagets nyproduktion upplevs som attraktiv och prisvärd. Kundbetyget låg 2007 på en hög nivå och nyuthyrningen genererade inga hyresförluster. Under 2007 har Familjebostäder arbetat med nyproduktion av bostäder inom såväl stadens utvecklingsområden som med kompletteringsbebyggelse i ytterområden. På grund av bland annat överklagande av planer har målet om 400 lägenheter i nyproduktion dock inte kunnat nås. Totalt påbörjades produktion av 190 lägenheter. Under året och början av 2008 färdigställdes kollektivhuset i kvarteret Sjöfarten i Hammarby Sjöstad, där hälften av lägenheterna upplåts med kooperativ hyresrätt med gemenskapsboende. För de närmaste åren finns en planberedskap att påbörja omkring 400 lägenheter/år, men framåt 2010 minskar de faktiska anvisningarna väsentligt. Takten i upprustningen av beståndet från och 50-talen är fortsatt hög med mål att genomföra våtrumsrenoveringar i 1500 lägenheter per år. Enligt bolagets stambytesplan kommer samtliga lägenheter att vara åtgärdade år Familjebostäder har bland annat uppdraget att genom samverkan med andra aktörer medverka till att attraktiva nya stadsmiljöer skapas i ytterstaden, till exempel genom att medverka i investeringsprogram. Samarbetet mellan fastighetsägare kring Järvalyftet har inletts och 17,4 miljoner kronor, något mer än de 16 miljoner kronor som budgeterats, har använts i ytterstadsförnyelsen. Enligt stadens direktiv ska generellt större valfrihet i boendet eftersträvas och de boende i allmännyttan i Stock- 10 Ä G A R DIREKTIV

12 holm ska därmed beredas möjlighet att förvärva sina lägenheter. Vid årsskiftet har intresseanmälningar inkommit från 129 föreningar, motsvarande 6087 lägenheter. Styrelsen har fattat beslut i 24 ombildningsärenden. Familjebostäders mål är att upplevas som en attraktiv hyresvärd och för tredje året i rad höjdes betyget för serviceindex i den årliga hyresgästenkäten. Genom minskad klimatpåverkan ska Familjebostäder bidra till en långsiktig hållbar utveckling. Arbetet har varit framgångsrikt och till följd av minskade energikostnader kommer hyresgästerna få en återbetalning på sammanlagt 11 miljoner kronor. Under året antogs en ny miljöpolicy som betonar miljöarbetet som strategisk resurs. Bolaget genomgick också en grundlig omcertifieringsrevision och fick iso-certifikatet från 1998 förnyat. Familjebostäder förvärvade 2007 en fastighet i Hammarby Sjöstad, där 80 nya hyresrätter kommer att uppföras. Genom förvärvet tillgodoses även behovet av nya kontorslokaler i enlighet med stadens policy att äga de lokaler som disponeras av den egna verksamheten. Flytten kommer att ske till år BOSTADSBOLAGENS UPPDRAG I stadens budget anger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen ska vara ekonomiskt starka och medverka till att Stockholm ska få en fungerande bostadsmarknad. Det är en prioriterad uppgift att möta ökad efterfrågan på nya bostäder. Staden ska planera för nya bostäder under mandatperioden, varav en betydande del hyresrätter. Stadens bostadsbolag ska aktivt och kraftfullt verka för att sänka byggkostnaderna och minimera kostnaderna i driftverksamheten. Valfrihet ska prägla boendet i hyresrätt, såväl vid tillval som vid nyproduktion. Bostadsbolagen ska ge möjligheter till de boende att friköpa sina lägenheter genom att bilda bostadsrättsförening och köpa fastigheten. Detta ska prioriteras i ytterstaden där extra insatser ska göras för att bistå de boende i denna friköpsprocess. De allmännyttiga bostadsbolagen ska också verka för en rad gemensamma mål av bostadssocial karaktär, samt värna hyresrätten som boendeform. Bolagen ska bidra med försöks- och träningslägenheter, vidta åtgärder för att förhindra svartuthyrning, medverka till att attraktiva nya stadsmiljöer skapas i ytterstaden bland annat genom att medverka i investeringsprogram i ytterstaden. Bolagen ska också i samarbete med övriga aktörer i staden genomföra riktade satsningar på underhåll, trygghet och säkerhet samt fortsätta tillgänglighetsanpassningen av fastigheterna. Bolagen ska tillsammans med AB Stokab fullfölja utbyggnaden av ett fiberoptiskt bredbandsnät till samtliga allmännyttiga fastigheter i Stockholm. FAMILJEBOSTÄDERS UPPDRAG Familjebostäders uppdrag för perioden 2008 till 2010 är att äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Bolaget har ansvar för att möta den stora efterfrågan på bostäder i Stockholm genom att bidra till nyproduktion av hyresrätter. Förvaltningen ska präglas av ekonomisk långsiktighet. Bolaget ska skapa bästa möjliga förhållanden för sina hyresgäster så att långa och goda hyresgästrelationer bevaras. Bolagets bestånd ska utvecklas genom aktiv fastighetsförvaltning. Beståndet ska utgöras av ett varierat utbud av attraktiva bostäder. Ägardirektivet för Familjebostäder perioden anger bland annat att bolaget ska: bidra till nyproduktion av nya bostäder med cirka 1500 bostäder under mandatperioden bereda möjligheter för de boende att friköpa sina fastigheter och ombilda sina lägenheter till bostadsrätt aktivt bidra till investeringar i ytterstaden samt fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under talen samt öka valfriheten för hyresgästerna och fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service. ÄGARDIREKTIV 11

13 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Familjebostäders långsiktiga idé om det goda boendet betyder i modern tappning inte bara en bra lägenhet utan också att skapa en känsla av välbefinnande, trygghet och trivsel. Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva och prisvärda bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga och välskötta områden. God lönsamhet med en långsiktig värdetillväxt, goda kundrelationer, en stark värdegrund samt ökad kvalitet och effektivitet i verksamhetsprocesserna är våra viktigaste framgångsfaktorer. FAMILJEBOSTÄDERS INRIKTNING 2008 Familjebostäder ska genom en aktiv fastighetsförvaltning vara med och utveckla Stockholms bostadsmarknad. Bolaget ska ha en kostnadseffektiv och rationell bostadsförvaltning och uppnå ett resultat för året på 150 miljoner kronor. En av Familjebostäders mest prioriterade uppgifter är att hyresgästerna ska trivas och känna stolthet över sitt bostadsområde. Under 2008 blir därför den yttre miljön ett av våra fokusområden, främst genom satsningar på att öka upplevelsen av rent och snyggt i våra bostadsområden, till exempel genom aktiviteter för grönare gårdar. Ett av de övergripande målen för 2008 är att åstadkomma en hållbar utveckling, såväl socialt som miljömässigt. Miljöfrågor har varit i fokus under flera år och 2007 utsågs till energins år inom bolaget. Miljöfrågan fortsätter att ligga i fokus även under 2008 och är också en av våra strategier för att utveckla vår långsiktiga idé om det goda boendet. Ytterst ska vårt miljöarbete syfta till att minska koldioxidutsläppen och sänka energiförbrukningen. Att åstadkomma en hållbar stadsutveckling innebär satsningar på det befintliga beståndet, såväl genom underhållsinsatser som genom satsningar för att skapa attraktiva livsmiljöer. Att öka attraktiviteten i ytterstaden är en utmaning för hela staden. Enligt riktlinjer som koncernstyrelsen fattat beslut om ska Familjebostäder bereda hyresgästerna möjlighet att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt. Utöver detta har ytterligare fastighetsförsäljningar aviserats och detta innebär konkret en kontinuerlig anpassning av organisation och arbetssätt. Att samtidigt värna och utveckla hyresrätten kommer att bli bolagets viktigaste uppdrag de kommande åren. Att aktivt och långsiktigt arbeta för att få till stånd nya markanvisningar och utveckla det befintliga beståndet genom köp av fastigheter eller projekt ska därför prioriteras. I Familjebostäders verksamhetsplan definieras de företagsövergripande målen samt strategierna för att uppnå målen. Målen för verksamheten de närmaste åren ansluter till stadens tre inriktningsmål för kommunfullmäktige och svarar mot de ägardirektiv som fastställts för Familjebostäder och bostadsbolagen gemensamt. Måluppfyllelsen följs upp per tertial, dels internt och dels enligt ett för staden gemensamt system, ILS (Integrerat LedningsSystem). I arbetet med 2008 års verksamhetsplanering har en delvis ny planeringsprocess för målarbetet introducerats. Ett viktigt inslag i den processen har varit att involvera samtliga medarbetare. Ambitionen har också varit att minska antalet mål för att underlätta resultatuppföljningen. FAMILJEBOSTÄDERS ÖVERGRIPANDE MÅL Familjebostäder har inför 2008 sammanfattat inriktningen för de kommande åren i fem företagsövergripande mål. Imagemålet Familjebostäder ska av våra hyresgäster upplevas som en av de fem mest attraktiva hyresvärdarna i Stockholmsområdet genom att: den yttre miljön i våra bostadsområden ska göras attraktiv och bli ett föredöme medarbetarna ska uppfattas som tillmötesgående, moderna och professionella utveckla och säkra ett bestånd med varierade och attraktiva bostäder öka bredden i boendealternativ. Servicemålet Familjebostäder ska i den årliga kundundersökningen uppnå ett serviceindex på minst 80 procent genom att öka upplevelsen av: trygghet rent och snyggt att få Hjälp när det behövs. Hållbarhetsmålet Familjebostäder ska i all verksamhet agera för en långsiktig hållbar stadsutveckling såväl socialt som miljömässigt genom att: tillhandahålla attraktiva och prisvärda bostäder stärka utvecklingen i ytterstaden samverka med olika aktörer i samhället öka framkomligheten för rullatorer, barnvagnar med mera enligt rullatornorm, till fastigheter och i allmänna utrymmen minska koldioxidutsläppen med 2,5 procent jämfört med år 2007 minska energibehovet för värmeanvändning i fastigheterna med 2 procent jämfört med år 2007 öka miljöprestandan i byggprojekt från miljöprestandaindex 110 till 145. Medarbetarmålet Familjebostäder ska genom att vara en attraktiv arbetsgivare rekrytera och behålla kompetenta och motiverade medarbetare genom att: 12 A F F Ä R S I D É, M Å L OCH STRATEGIER

14 förbättra företagskulturen ge alla möjlighet att utvecklas i sitt arbete för att bidra till att bolagets mål nås öka frisknärvaron och minska antalet sjukskrivningar genom ett aktivt hälsoarbete. Resultatmålet Familjebostäder ska uppnå ett resultat på 150 miljoner genom att: minska administrationskostnader och övriga kostnader där bolaget ligger över branschsnittet anpassa organisationen och arbetssätt utifrån bestånd och en förändrad beståndssammansättning öka prognossäkerheten öka kostnadseffektiviteten. FAMILJEBOSTÄDERS STRATEGIER Familjebostäders strategier utgår från bolagets värdegrund med syfte att effektivare nå måluppfyllelse och samtidigt stärka varumärket. Sedan 2005 har bolaget involverat samtliga medarbetare i att gemensamt utveckla och implementera en värdegrund där kärnvärdena engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande (EKAN) ska vägleda varje medarbetare i det dagliga arbetet. Värdegrunden är idag en av bolagets strategier för att uppnå bolagets verksamhetsmål. Som kompletterande verktyg finns också ett antal styrande planer och policys som beskriver gemensamma riktlinjer och principer för bolagets agerande inom olika områden, som till exempel arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald, kommunikation och miljö. Engagemang Känslan av engagemang är starkt kopplad till möjligheten att bidra till företagets utveckling och möjligheten att kunna bidra till att de gemensamma målen uppnås. Detta görs möjligt genom ett aktivt ledarskap och individuellt anpassad kompetensutveckling. I samband med de årliga och löpande, individuella utvecklingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktningarna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Kundfokus Årliga kundenkäter utgör underlag för bolagets verksamhetsplanering och utveckling. För att uppfattas som en attraktiv hyresvärd ska alla kundkontakter präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. Medarbetare med kundkontakt är därför nyckelpersoner och ska i sina dagliga hyresgästkontakter arbeta för att Familjebostäders service ständigt utvecklas. De grundläggande kvaliteterna rent, snyggt och tryggt ska säkras genom en god tillsyn, städning och underhåll av gemensamma utrymmen. Familjebostäders hyresgäster ska bjudas in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. Särskilda insatser ska också göras för att göra den yttre miljön mer trygg och trivsam. Det hyresgäststyrda underhållet (hlu), ett unikt koncept på Stockholmsmarknaden, ska förbättras ytterligare genom utveckling av tillvalsutbudet så att hyresgästerna ännu mer kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. Affärsnytta Familjebostäder ska verka affärsmässigt och företagsekonomiskt mot såväl ekonomiska som bostadssociala mål. Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. En ekonomiskt hållbar hyresutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrationsoch driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. Försäljningen av fastigheter till bostadsrättsföreningar ska ske på affärsmässig grund och på marknadsmässiga villkor. Detta kommer att innebära ökade ekonomiska resurser för att utveckla fastighetsbeståndet genom nyproduktion och köp av fastigheter eller projekt. Den högre upprustningstakten som nu uppnåtts för bostäder producerade under och 50-talen, ska bibehållas och upprustningen ska ske på ett sätt som kan innebära relativt sett måttliga hyreshöjningar. Nytänkande Ägardirektivet att värna hyresrätten, samtidigt som en stor del av beståndet ska säljas till bostadsrättsföreningar och privata hyresvärdar ställer nya krav på Familjebostäder. Såväl varumärket som erbjudandet ska därför utvecklas i takt med tiden och beredskap för att utveckla hyresrätten med kooperativa hyresrätter eller andra alternativa boendeformer ska finnas. För att upprätthålla ett bostadsbestånd med en tillräcklig geografisk spridning inom Stockholms stad ska Familjebostäder aktivt arbeta för att öka andelen markanvisningar för nyproduktion såväl i innerstaden som i övriga staden. Arbetet med att erbjuda prisvärd nyproduktion fortsätter genom tillämpning av olika metoder för att pressa produktionskostnaderna. MÅLSÄTTNING Mål 2008 IMAGEMÅLET Familjebostäder ska i 2008 års kundenkät rankas bland de fem första 5 Antal påbörjade lägenheter i nyproduktion, st 500 SERVICEMÅLET Serviceindex, % 80 HÅLLBARHETSMÅLET Stamrenoveringar, antal lägenheter Öka framkomligheten enligt rullatornorm, antal lägenheter 200 Minska koldioxidutsläppen jämfört med år 2007, % -2,5 Värmeanvändningen i fastigheterna ska minska jämfört med år 2007, % -2 Öka miljöprestandan i byggprojekt, index 145 Bredbandsutbyggnad, antal lägenheter MEDARBETARMÅLET Andelen som kan rekommendera Familjebostäder som arbetsgivare, % 70 Andelen som anger att de får den kompetensutveckling som behövs, % 70 Sjukfrånvaron, % <5 RESULTATMÅLET Resultat efter finansnetto, mnkr 150 Hyresförluster för outhyrda bostäder, % -20 Uthyrningsgrad lokaler, % 95 Avkastning vid reinvesteringar, % 5 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 13

15 Långtgående miljöansvar Familjebostäder är, som det första kommunala bostadsföretaget, sedan 1998 miljöcertifierade enligt ISO Bolagets miljöpolicy beskriver miljöarbetet som en strategisk resurs för att kunna erbjuda den långsiktiga idén om det goda boendet. Allt miljöarbete ska leda till minskad miljöpåverkan genom bättre utnyttjad energi och genom att ställa rätt miljökrav på material och metoder. Familjebostäder ska arbeta aktivt med att ta miljöansvar utöver gällande lagstiftning och medarbetarnas känsla av att arbeta i ett ansvarstagande företag ska stärkas. Plan för jämlikhet, integration och mångfald Familjebostäders jämställdhets- och mångfaldsplan tillsammans med gällande lagstiftning, syftar till att motverka diskriminering av alla slag. Planen regleras både av ett internt förhållningssätt på arbetsplatsen och ett förhållningssätt till omvärlden. De områden som omfattas är arbetsmiljö, rekrytering, lönesättning, kompetensutveckling, förvärvsarbete och föräldraskap, vårt förhållningssätt gentemot kunder, leverantörer och som aktör i staden. Hälsodiplomering Som ett led i det långsiktiga arbetet att främja frisknärvaron och sänka sjukskrivningstalen genomförde Familjebostäder under 2007 ett genomgripande arbete för att bli en hälsodiplomerad arbetsplats. Syftet är att hälsoarbetet ska genomsyra hela verksamheten och att handlingsplanerna för arbetsmiljön ska innehålla tydliga och mätbara mål. Familjebostäder ska bland annat genom samverkan med andra aktörer bidra till att skapa attraktiva boendemiljöer i ytterstaden. Under 2007 har 17,4 miljoner kronor, något mer än de 16 miljoner kronor som budgeterats, använts i ytterstadsförnyelsen och samarbetet mellan fastighetsägare kring Järvalyftet har inletts. Familjebostäder fortsatte att satsa på ferieaktiviteter för barn och unga i syfte att åstadkomma en meningsfull fritid och öka känslan av delaktighet. Under sommaren 2007 tog bolaget emot cirka 130 feriearbetare där särskilda insatser resulterade i att två tredjedelar utgjordes av hyresgästers barn. Bolaget arrangerade även simoch fotbollskola för barnen. Satsningar för att öka framkomlighet för äldre och funktionshindrade har fortsatt under hela Anpassningar i stambytes- och nyproduktionsprogrammet genomfördes i syfte att underlätta äldres boende och under året har bland annat markarbeten kring entréer genomförts. I samarbete med bostadsförmedlingen och stadsdelsnämnder har Familjebostäder förmedlat 65 lägenheter som försöks- och träningslägenheter, vilket är färre än det uppsatta målet på 80, men i linje med efterfrågat antal lägenheter. Familjebostäder ska upplevas som en attraktiv hyresvärd och för tredje året i rad höjdes betyget för serviceindex i den årliga hyresgästenkäten. Genom minskad klimatpåverkan ska Familjebostäder bidra till en långsiktig hållbar utveckling. Till följd av minskade energikostnader kommer hyresgästerna under 2008 få en återbetalning på sammanlagt 11 miljoner kronor. Under året antogs också en ny miljöpolicy. Familjebostäder fick ett hedersomnämnande i tävlingen om sabo:s miljöpris genom arbetet med att fasa ut farliga kemiprodukter i förvaltningen av bolagets fastigheter. Målet att energibesiktiga 50 procent av fastighetsbeståndet nåddes inte på grund av bristen på ackrediterade konsulter. Målet är framflyttat till 2008 då samtliga fastigheter ska vara deklarerade. UPPFÖLJNING AV VERKSAMHETS- MÅLEN 2007 Under året påbörjades 190 lägenheter. För de närmaste åren finns en planberedskap att påbörja omkring 400 lägenheter/år. Takten i upprustningen av beståndet från och 50-talen var fortsatt hög. Under året har 1598 badrum åtgärdats. Familjebostäders stora satsning på att bygga ett fiberoptiskt bredbandsnät till alla bostäder startade under september i västerort. Under året anslöts totalt 1400 lägenheter till bredbandsnätet. UPPFÖLJNING AV 2007 ÅRS MÅL Mål Utfall ICKE FINANSIELLA MÅL Kompetenshöjande insatser, dgr/år 3 3 Sjukfrånvaron, % <7 5,7 Ökad kundnöjdhet avseende service, % 79,4 78,7 Nöjdhet vid badrumsombyggnad, % Nöjdhet vid underhållsarbeten, % Påbörjad nyproduktion, antal lägenheter Uthyrningsgrad bostäder, % Uthyrningsgrad lokaler (ekonomisk), % Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter FINANSIELLA MÅL Resultat efter finansnetto, mnkr Avkastning på totalt nettokapital, % 3,0 4,5 MILJÖMÅL Minskad energiförbrukning, kwh/kvm <199,6 199,3 Andelen miljöfordon, % A F F Ä R S I D É, M Å L OCH STRATEGIER

16 Tillbaka till innehåll F Ö R E TAG S L E D N I N G Bosse Sundling Verkställande direktör Anställd 2007 Jonas Schneider Vice verkställande direktör och chef VD-staben Anställd 2007 Thomas Stadig Chef administrativa avdelningen Anställd 1998 Ingvar Andréasson Chef bygg- och teknikavdelningen Anställd 1988 Peter Wickberg Chef fastighetsservice Anställd 1972 Harald Classon Distriktschef innerstaden och sydväst Anställd 2004 Lillemor Klockare Distriktschef sydost Anställd 2004 Lars Björk Distriktschef nordväst Anställd 1996 Tapetmönster: Alexis Holmqvist och Simon Jarl, Smånsk. F Ö R E TAG S L E D N I N G 15

17 Tillbaka till innehåll STYRELSE O RD I N A RIE LEDA MÖTER Kristina Alvendal (m) Borgarråd Ordförande Abdo Goriya (s) Vice ordförande Peter Lundberg (m) Ledamot Bertil Johansson (m) Ledamot Mark Klamberg (fp) Ledamot Agnetha Falck Rodriguez (s) Ledamot SU PPL E A N TER Ingvar von Malmborg (mp) Ledamot 16 STYRELSE Astrid Grufman (m) Suppleant Fredrik Liljeqvist (m) Suppleant

18 Tillbaka till innehåll SU PPL E A N TER Ertugrul Erdal (m) Suppleant Carl Tunberg (fp) Suppleant Jan Sörling (s) Suppleant ARBE TS TAGA RREPRESEN TA N TER Susanna Brolin (v) Suppleant Viviann Gunnarsson (mp) Suppleant Conny Nilsson (Kommunal) Arbetstagarledamot Patrice Larsson (Kommunal) Arbetstagarsuppleant Kjell Allgurin (SKTF) Arbetstagarledamot Lena Appelqvist (SKTF) Arbetstagarsuppleant STYRELSE 17

19 MEDARBETARE OCH ORGANISATION Familjebostäders satsning på kompetensutveckling fortsatte under 2007 med fokus på förankring av bolagets värdegrund för en välfungerande decentraliserad och kundorienterad organisation. Parallellt fortsatte också arbetet med att förtydliga verksamhetsprocesser och ansvarsområden. MEDARBETARE OCH ORGANISATION IUTVECKLING Familjebostäders långsiktiga idé om det goda boendet innefattar i modern tappning inte bara att förse människor med en bra lägenhet, utan också ge en känsla av välbefinnande, trygghet och trivsel. Det ställer delvis nya och förändrade krav på oss och vårt sätt att arbeta. Familjebostäder har därför sedan 2005 involverat samtliga medarbetare i att gemensamt utveckla och implementera en gemensam värdegrund, EKAN, där kärnvärdena engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande ska guida varje individ i det dagliga arbetet. Värdegrunden är en strategiskt viktig del i utvecklingen av bolagets organisation för en mer effektiv och kundfokuserad verksamhet. KOMPETENSUTVECKLING MED FOKUS PÅ VERKSAMHETSUTVECKLING Att de anställda behåller och ökar sin kompetens inom sina yrkesområden är viktigt för att Familjebostäder på bästa sätt ska uppnå sina övergripande mål. Dessutom ger ökat kunnande en säkerhet och trygghet i den egna yrkesrollen samt ökad kundtillfredsställelse. En företagsövergripande kompetensutvecklingsplan stödjer verksamhetsmålen och säkrar behovet av vidareutbildning inom till exempel ekonomi, hyresjuridik och teknik. En genomgripande kompetensinventering har genomförts för grupper av anställda med gemensamma behov av viss utveckling eller vissa kunskaper. Varje chef har därutöver en egen utbildningsbudget för sin personal. Målet att även 2007 genomföra utbildningsinsatser motsvarande i genomsnitt tre dagar per medarbetare infriades. Familjebostäder genomförde särskilt utformade utbildningsprogram för olika yrkeskategorier och som en del av bolagets mångfaldsarbete genomfördes också ett seminarium som rörde mångfalden inom bolaget. Utvecklingssamtalen är en viktig faktor för medarbetarutveckling. I en ny samtalsmodell som nu tillämpas, kopplas samtalen tydligt till mål och strategier och fokuserar på hur individen och gruppen kan bidra till verksamhetens utveckling. Alla medarbetare har minst ett utvecklingssamtal per år med sin chef. KUNDNÄRA ORGANISATION Familjebostäder har en kundnära organisation med ett decentraliserat ansvar. Verksamheten består av en central organisation och fyra förvaltningsdistrikt; nordväst, innerstaden, sydväst och sydost. Varje distrikt är indelat i geografiska områden, som i sin tur har olika husvärdsområden. Omfattningen varierar beroende på sammansättning och geografiska förutsättningar. Distrikten har en utvecklad kundtjänstfunktion som förutom löpande kundkontakter också hanterar uthyrningen av bostäder och lokaler. Totalt finns det 19 områdesförvaltare som ansvarar för mellan 900 och 1700 lägenheter per område. För den direkta och dagliga kontakten samt servicen till hyresgästerna svarar 85 husvärdar. I den centrala organisationen finns specialistfunktioner för bland annat ekonomi, IT och teknik, kommunikation samt en särskild enhet som arbetar med fastighetsservice. Under 2007 förstärktes den centrala organisationen med kompetens för att hantera processen kring hyresgästers möjlighet att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter. VD-STAB ADMINISTRATIVA AVDELNINGEN BYGG- OCH TEKNIK BEMANNING OCH REKRYTERING Vid årets slut fanns 271 (277) anställda inom Familjebostäder. Av dessa var 97 kvinnor (99) och 174 män (178), 148 tjänstemän (151) och 123 kollektivanställda (126). Under sommaren anställdes 128 (115) feriearbetande ungdomar. Medelåldern i bolaget är 49 (48) år. Drygt 56 procent av medarbetarna är 50 år och äldre och knappt fyra procent av medarbetarna är under 30 år. Under 2007 har 13 medarbetare rekryterats och 19 personer lämnat organisationen. FRISKVÅRD OCH ARBETSMILJÖ MINSKAR SJUKFRÅNVARON Stora insatser har gjorts de senaste åren för att minska sjuktalen. Sjukfrånvaron stannade även 2007 på en nivå om 5,7 procent, vilket klart understiger den uppsatta målsättningen (7 procent). Bolaget satsar aktivt på friskvård och har ett väl genomtänkt arbetsmiljöarbete där personalens hälsa är prioriterad. Ett aktivt arbete med hälso- och friskvårdsfrågor är, liksom uppföljning vid sjukfrånvaro och aktiv rehabilitering, viktigt för att förebygga ohälsotal. HÄLSODIPLOMERADARBETSPLATS Hälsodiplomering är en modell för att bedöma och utveckla det hälsofrämjande arbetet på en arbetsplats. Det utförs av Korpen och har tagits fram i samverkan med Statens Folkhälsoinstitut. För oss har det varit viktigt att integrera hälsooch friskvårdsarbetet i den övriga verk samheten. Under 2007 togs de sista VD DISTRIKT NORDVÄST DISTRIKT INNERSTADEN DISTRIKT SYDVÄST DISTRIKT SYDOST FASTIGHETS- SERVICE 18 M E D A R B E T A R E O C H ORGANISATION

20 stegen i processen mot att bli en hälsodiplomerad arbetsplats. Målet var att lägga hälsofrågor som en strategi bland andra personalfrågor i syfte att långsiktigt skapa förutsättningar för att sänka sjukfrånvaron. Under året har också samtliga chefer fått utbildning i Hälsooch ledarskap för att öka engagemanget. I januari 2008 fick vi vårt diplom och blev då det första allmännyttiga bostadsbolaget i Stockholms stad som kan titulera sig hälsodiplomerad arbetsplats. För att hålla hälsoarbetet levande har ett antal hälsoinspiratörer utsetts bland medarbetarna. Deras uppgift är att inspirera arbetskamrater och chefer. För att öka ytterligare motionsaktiviteter på fritiden höjdes det individuella friskvårdsbidraget till kronor per år och anställd. Dessutom erbjöds all personal möjlighet att köpa ett subventionerat årskort till stadens bad- och motionsanläggningar. Under 2007 har vi också tillsammans med företagshälsovården genomfört ett framgångsrikt nikotinavvänjningsprogram. För att motverka skador och förslitningar erbjöds alla medarbetare särskilda insatser såsom kostnadsfri massage och genomgång av arbetsplatsernas utformning med ergonom. JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Familjebostäder arbetar kontinuerligt för att öka mångfalden och jämställdheten i verksamheten. Uppföljning och utveckling ingår som ett led i den årliga verksamhetsplaneringen och i en särskild jämställdhets- och mångfaldsgrupp med representanter för olika verksamhetsgrenar. Familjebostäder deltar i ett internationellt nätverk, Eurhonet, där en gemensam utbildningsplattform är under utveckling. Parallellt pågår också ett arbete för att utveckla bolagets interna mångfaldsutbildning. Under 2007 var 64 procent av bolagets medarbetare män och av bolagets chefer var knappt två tredjedelar män. Könsfördelningen inom olika yrkesområden är traditionell. Målsättningen är att i verksamheten uppnå en mångfald som avspeglar Stockholms befolkningssammansättning. UTBLICK 2008 Familjebostäders medarbetarmål, att vara en attraktiv arbetsgivare kommer under 2008 att fokusera på företagskulturen, kompetensutveckling, friskvård samt externa rekryteringsaktiviteter. En utveckling av företagskulturen innebär ett fortsatt arbete med värdegrunden, men också genom gemensamma aktiviteter där bland annat månadens entusiast varje månad ska utses bland medarbetarna. Den strategiska kompetensutvecklingsplanen ses över så att alla medarbetare ges möjlighet att utvecklas i sitt arbete för att bidra till att bolagets mål nås. En viktig del i kompetensutvecklingen under nästa år är också arbetet med att fortsätta att förankra och utveckla den gemensamma värdegrunden i syfte att vidareutveckla bolagets kundservice. Hälso- och friskvårdsarbetet ska ytterligare integreras som en del i den övriga verksamheten. Inför 2008 kommer bolaget att arbeta på två fronter. Dels ska den redan låga sjukfrånvaron sänkas ytterligare, dels ska antalet medarbetare som är fysiskt aktiva öka. För 2008 har en handlingsplan tagits fram innehållande en rad hälsobefrämjande insatser, där medarbetarna bland annat erbjuds individuellt friskvårdsbidrag, hälsoundersökningar, massage, stöd i att sluta röka och snusa samt friskvårdsseminarium. För att locka till aktivitet även i mer klassiskt stillasittande situationer ska även promenadmöten provas. Med en hög medelålder bland anställda i bolaget, men även i branschen som helhet, är framtida personalförsörjning en utmaning. I syfte att öka andelen yngre medarbetare kommer Familjebostäder att vidareutveckla aktiviteter och kontakter med yrkes- och högskolor. Ett aktivt arbete med att introducera unga i arbetslivet fortsätter genom omfattande verksamhet att ta emot feriearbetare och praktikanter. Under 2008 kommer ungdomar som fyllt 16 år att erbjudas sommarjobb i det egna bostadsområdet. Målet är att två tredjedelar av de ungdomar som anställs ska vara barn till Familjebostäders hyresgäster. ANTAL ANSTÄLLDA PÅ FAMILJEBOSTÄDER antal år Tjänstemän Kollektivanställda ARBETSTIDENS FÖRDELNING Arbetad tid, 81% Semester, 11% Föräldraledighet, 2% Sjukdom, 5% Övrigt, 1% SJUKFRÅNVARONS FÖRDELNING Långtidssjukskrivningar, 63% Korttidssjukskrivningar, 37% MEDARBETARE OCH ORGANISATION 19