Årsredovisning. Styrelsen för Brf Tornen i Järfälla. Org.nr:

Transkript

1 Årsredovisning Styrelsen för Brf Tornen i Järfälla Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2 Bostadsrättsföreningen Tornen i Järfälla Verksamheten Förvaltningsberättelse Fastigheter Föreningen innehar med äganderätt fastigheten Jakobsberg 2:2767 i Järfälla kommun. På fastigheten finns två byggnader i vilka föreningen upplåter bostadslägenheter samt hyr ut ett mindre antal lägenheter och lokaler. Fastighetens areal uppgår enligt taxeringsbeskedet till m 2. Taxeringsvärdet är kr, varav byggnadsvärdet är kr och markvärdet kr. Byggnaderna är uppförda år Fastigheten köptes av föreningen per den 1 mars 2010 i samband med en ombildning. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa. I försäkringen ingår även momenten styrelseansvar, skadeståndsgaranti samt försäkring mot ohyra. Dessutom ingår bostadsrättstillägg för de boende. Lägenheter och lokaler Föreningen har vid årets utgång totalt 89 bostadslägenheter, varav 76 är bostadsrätter och 13 hyreslägenheter. Under året har föreningen sålt en hyreslägenhet (fyra) som bostadsrätt till en köpeskilling om kr. Föreningen har fem kommersiella lokaler med en total yta om 881 kvm, vilka upplåtes med hyresrätt. Samtliga har varit uthyrda under året, en av lokalerna genom att hyresgaranti betalats av Citycon (gäller till och med februari 2012). Den lokal som Citycon betalat hyresgaranti för är nu uthyrd till ny hyresgäst. Under året har Misa sagt upp de lokaler man hyr på Tornérplatsen 32. Nytt hyresavtal har tecknats med Järfälla kommun för samma lokaler i början av 2012, vilket innebär att det inte blir något hyresbortfall för föreningen. Föreningen upplåter dessutom mot hyra plats för antenn till ett telekombolag. Föreningen innehar dessutom två samlingslokaler (en i vardera av husen), två bastu (en i vardera av husen), fyra tvättstugor (två i vardera av husen) samt kontorslokal för föreningen. Förråd för boende disponeras genom servitut med ägaren av centrumgallerian. Föreningens innehav av bostäder och lokaler fördelar sig enligt följande i slutet av året: Kategori Antal objekt Total yta (m 2 ) Bostäder, bostadsrätt Bostäder, hyresrätt Lokaler, hyresrätt Plats för antenn 1 Förvaltning Administrativ och teknisk förvaltning har enligt avtal ombesörjts av HSB Norra Stor-Stockholm. Organisation Styrelse Styrelsen har under året (efter 2011 års föreningsstämma) haft följande sammansättning: Ordinarie: Börje Jacobsson Bengt-Olov Jansson Björn Murstam Stefan Tjärnberg Ordförande (ansvar för samordning och ekonomi) Sekreterare (ansvar även för information) Ledamot (ansvar fastighetsskötsel) Ledamot, vice ordförande (projektansvar)

3 Bostadsrättsföreningen Tornen i Järfälla Suppleanter Aria Rashid Erik Majling Valberedning Andrea Bonow Mehmet Onatli Samtliga ordinarie ledamöter och suppleanter är valda fram till kommande ordinarie årsstämma. Styrelsen har under verksamhetsåret haft 16 protokollförda sammanträden. Revisor Revisor har varit Erik Davidsson anställd hos BoRevision AB. Förtroendevald lekmannarevisor har varit Lars Köhler. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av föreningens ordförande och sekreterare i förening. Ekonomi Ekonomisk översikt Nettoomsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Avgifts- & hyresbortfall, procent 0,5 % 2,3 % Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m 2 * Medel för planerat underhåll: - Utfört avräknat från resultat, tkr - Saldo fond för yttre underhåll, tkr *Inkl bränsleavgift. 237 (1) (1) Av disponibelt resultat föreslås 300 tkr avsättas till underhållsfond (beslutas av föreningsstämman). Se avsnittet nedan, Förslag till resultatdisposition. Summa medel avsatt för planerat underhåll 2011 blir då alltså 537 tkr. OBS! År 2010 omfattar bara 10 månader (föreningens verksamhet startades 1/3 2010). Lägg märke till detta även vid jämförelse mellan 2010 och 2011 i resultat- och balansräkning. Föreningens resultat Föreningens redovisade resultat efter finansiella poster uppgår för 2011 till 710 tkr. Beaktat resultatet för år 2010 är det balanserade resultatet sammantaget 932 tkr. Viss del av detta föreslås avsättas till underhållsfond utöver under 2011 resultatfört planerat underhåll. Det bör i det här sammanhanget också nämnas, att föreningen även gjort en vinst vid försäljning av hyreslägenheter som bostadsrätt. Med vinst menas då skillnaden mellan försäljningspris och insatsen enligt den ekonomiska planen. Enligt de bokföringsmässiga regler som gäller får denna vinst inte resultatföras (den ingår alltså inte i redovisat resultat), utan den tillförs föreningens bundna egna kapital under namnet upplåtelseavgifter. För år 2011 är beloppet för detta ca 1,3 mkr, för åren sammantaget ca 5,3 mkr. När man till denna vinst /upplåtelseavgift lägger insatsen för sålda hyreslägenheter (ca 5,1 mkr), så har föreningen fått in totalt ca 10,4 mkr under åren genom lägenhetsförsäljnigarna. Detta bidrar givetvis mycket starkt till att föreningen har en bra

4 Bostadsrättsföreningen Tornen i Järfälla ekonomi. Nu finns det kvar 13 hyreslägenheter, en av dem kommer att säljas i april-maj Föreningens likviditet och soliditet Föreningens likviditet är mycket god. Även soliditeten är bra. Medel för underhåll och återinvesteringar Föreningen har under år 2011 genomfört planerat underhåll till ett belopp om 237 tkr som resultatförts i resultaträkningen. Dessutom föreslås 300 tkr av disponibelt resultat avsättas till underhållsfond. Investering har gjorts för hissarna till en utgift av drygt 1,3 mkr, vilket finansierats inom ramen för tillgängliga medel. För 20-årsperioden visar föreningens underhållsplan ett kapitalbehov om totalt ca 12 mkr, varav en stor del (ca 7 mkr) är att beteckna som återinvesteringar. Planen är föremål för årlig översyn och revidering, och vid nästa översyn kommer det att göras en tydligare uppdelning mellan vad som är underhåll och vad som är återinvesteringar. Den uppdelningen är av betydelse vid beräkning av på vilket sätt medel ska reserveras. Under år 2011 har inte gjorts någon total fastighetsbesiktning, vilket motiveras av att en omfattande genomgång och besiktning gjordes 2010 i samband med köpet av fastigheten och upprättandet av den första underhållsplanen. Om inget oförutsett inträffar kommer föreningen att klara kapitalbehovet för underhåll och återinvesteringar på ett bra sätt på både kort och lång sikt. Mervärdesskatt Föreningen är registrerad som frivilligt skattskyldig för mervärdesskatt (moms) vid uthyrning av verksamhetslokaler och har därför viss avdragsrätt för ingående moms. Momsregistrerad lokalyta uppgår till 546 m 2, vilket ger en avdragsrätt på 6,5 % på gemensamma inköp och kostnader. Väsentliga händelser under året Föreningsfrågor Föreningsstämma har hållits röstberättigade medlemmar deltog. Underhåll och ombyggnad mm Upplåtelse av en hyreslägenhet som bostadsrätt. Målning av entréer. Renovering av hissar etapp 1. Installation av fiberbaserat bredband (Bredbandbolaget). Förbättring av ComHem: s utbud i T32 (jämställs med T30). Ny upphandling för två av föreningens hypotekslån (byte från Nordea till Handelsbanken). Upphandling av reparation av fasadsprickor (genomförs 2012). Ny hemsida för föreningen, Delning värme-vatten (avskiljning från gallerian) i enlighet med prospekt vid köp av fastigheten (föreningen tidigare köpt värme-vatten från Citycon). Förväntad framtida utveckling Budget för år 2012 Budgeten visar på ett resultat om 696 tkr före planerat underhåll/avsättning-disposition underhållsfond. På längre sikt Om inget oförutsett inträffar är de ekonomiska förutsättningarna för föreningen goda.

5 Bostadsrättsföreningen Tornen i Järfälla Årets resultat Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande belopp i kronor: Tidigare års balanserade resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Att disponera Avsättning till yttre fond utöver under året utfört underhåll Balanserat resultat efter disposition Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar.

6 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt* Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat *Föreningen har efter omprövning fått ändrad taxering för inkomstår 2010 vilket ger en lägre skattekostnad 2011

7 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Mark Inventarier Not Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

8 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter för skulder till kreditinstitut Not Ansvarsförbindelser Inga Inga

9 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Alla belopp anges i kronor om inte annat framgår. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Anläggningstillgångar Avskr. plan Antal år Slutår Byggnader Progressiv Ombyggnader, Hissar etapp 1 Rak Inventarier, Tvättutrustning Rak Pågående ombyggnad Ny-, till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Räntekostnader avseende ny-, till- eller ombyggnad tillgångsförs. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Därutöver erlägger föreningen kommunal fastighetsavgift motsvarande kr per lägenhet, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Fastigheten har förvärvats genom s k paketering, d v s förvärv av bolag som ägde fastigheten. Till följd av förvärvet överstiger fastighetens bokförda värde det skattemässiga värdet med kr. Då föreningen inte avser att sälja fastigheten redovisas inte någon avsättning för latent skatteskuld. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode enligt stämmobeslut Mötesarvoden 0 0 Arvode föreningsvald revisor Övriga arvoden och ersättningar Utbildning Sociala kostnader Summa Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift.

10 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Noter Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga intäkter Brutto Avgiftsbortfall bostäder Hyresbortfall bostäder Drift Fastighetsskötsel Löpande underhåll El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Städning Förvaltningskostnader Extern revision Personalkostnader Övrig drift Avskrivningar Byggnader Om- och tillbyggnad Maskiner och inventarier Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Ränteintäkter skattekonto 0 1 Ränteintäkter fasträntekonto Ränteintäkter bankkonto Övriga ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader

11 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Noter Not 6 Byggnader och ombyggnader Byggnader Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde byggnader Ombyggnader Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde ombyggnader Summa bokfört värde byggnader och ombyggnader Taxeringsvärde Byggnad - bostäder Byggnad - lokaler Mark - bostäder Mark - lokaler Taxvärde totalt Not 7 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde

12 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Noter Not 8 Not 9 Not 10 Not 11 Not 12 Not 13 Not 14 Långfristiga värdepappersinnehav m.m. Aktier och fonder Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 1 1 Tenrot Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter Kabel-Tv Övrigt Kortfristiga placeringar Kreditinstitut Räntesats Löptid Nordea 2,9% 3 månader Kassa och bank Bankkonto Nordea Förändring av eget kapital Insatser Uppl. avgift Underh. fond Balanserat res. Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisp enl. stämmobeslut Upplåtelse, en lägenhet Årets resultat Belopp vid årets slut Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Nordea ,21% Stadshypotek ,93% Stadshypotek ,31% Stadshypotek ,59% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till

13 Brf Tornen i Järfälla Org.nr: Noter Not 15 Not 16 Not 17 Övriga kortfristiga skulder Källskatt Arbetsgivaravgifter Mervärdesskatt Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter Upplupna räntekostnader Upplupen el Upplupen värme Upplupen sophämtning Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Varav i eget förvar Järfälla, den.. Börje Jacobsson Bengt-Olov Jansson Björn Murstam Stefan Tjärnberg Vår revisionsberättelse har - - avgivits beträffande denna årsredovisning Lars Köhler Av stämman vald revisor Erik Davidsson BoRevision AB av HSB Riksförbund förordnad revisor

14 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Tornen i Järfälla Organisationsnummer Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Brf Tornen i Järfälla för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen.

15 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Brf Tornen i Järfälla för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekonomiska föreningar. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med lagen om ekonomiska föreningar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar, vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Järfälla den / 2012 Erik Davidsson BoRevision (Av HSB Riksförbund förordnad revisor) Lars Köhler Av föreningen vald revisor

16 Org Nr: Totala kostnader Räntekostnader -35% Drift -54% Avskrivningar -7% Planerat underhåll -6% Fördelning driftkostnader År 2011 År