Detaljplan för Hotell och Kontor vid Axel Adlers gata inom stadsdelen Högsbo i Göteborg

Transkript

1 Detaljplan för Hotell och Kontor vid Axel Adlers gata inom stadsdelen Högsbo i Göteborg Utställningshandling Oktober 2013

2 Innehållsförteckning Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Plankarta och grundkarta Bilagor Dagvattenplan Geoteknisk undersökning för detaljplan, PM Geoteknik, Sweco Infrastructure AB, Geoteknik, Göteborg Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Silvia Orrego Briceño, Stadsbyggnadskontoret, tfn Jeanette Strandelin, Fastighetskontoret, tfn Utställningstid: 9 oktober 5 november 2013

3 Planhandling Koncept Utställning Datum: Diarienummer: 0552/12 Silvia Orrego Briceño Telefon: E-post: Detaljplan för Hotell och Kontor vid Axel Adlers gata inom stadsdelen Högsbo i Göteborg Planbeskrivning Planens syfte och huvuddrag En omvandling från industriverksamheter till tjänste- och handelsverksamheter har under lång tid pågått i Högsbo-Sisjö industriområde. Planens syfte är att reglera användning för kontor och hotellverksamhet samt icke störande industri inom planområdet som idag används för Altbo-boende. Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Samrådsredogörelse Program Strukturplan för handel i Högsbo-Sisjön Fastighetsförteckning Utredningar: Dagvattenplan Geoteknisk undersökning för detaljplan, PM Geoteknik, Sweco Infrastructure AB, Geoteknik, Göteborg 1(8)

4 Förutsättningar Läge Planområdet är beläget i södra delen av Högsbo industriområde vid Axel Adlers gata, cirka 7 kilometer söder om Göteborgs centrum. Högsbo 757:203 Ortofoto över planens läge på fastigheten Högsbo 757:203 Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 4500 kvm. Marken ägs av Göteborgs Stad. Planförhållanden Översiktsplan Översiktsplan för Göteborg, antagen , anger att marken skall användas för verksamheter och att verksamheterna får vara störande. Högsbo industriområde anges vidare som hörande till områden kallade Mellanstaden. Områden i Mellanstaden bör enligt översiktsplanen kompletteras med ej störande arbetsplatser och bostäder för att utvecklas mot en större blandning och en levande stadsmiljö. Möjligheterna att gå och cykla inom mellanstaden och till centrala Göteborg bör förbättras. En fördjupad översiktsplan för området har varit ute på samråd sommaren 2010; Översiktsplan för Göteborg och Mölndal, fördjupad för Fässbergsdalen. Här föreslås att Fässbergsdalen på längre sikt gradvis utvecklas till en blandad stad med hög andel verksamheter, där detaljhandel tillåts och bostäder föreslås i lämpliga lägen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(8)

5 Detaljplan För området gäller detaljplan F3144 laga kraft år 1964, rev Planens genomförandetider har gått ut. Marken anges som kyrkogårdsmark. Program Program för planområdet är Strukturplan för handel i Högsbo-Sisjön. Strukturplanens syfte är att skapa förutsättningar att ta hand om den ökade trafikalstringen vid en fortsatt omvandling av Högsbo-Sisjö industriområde till handelsplats, samt att göra handeln tillgänglig för alla trafikslag. Ytterligare livsmedelshandel tillåts ej inom området utan att en ny regional handelsutredning görs. Strukturplanen har varit föremål för konsekvensbeskrivningar för miljö, trafik och dagvatten. Mark och vegetation Alldeles söder om planområdet rinner Stora Ån i en grön korridor utmed Söderleden. Stora Ån rinner i öst-västlig riktning genom Fässbergsdalen och har sitt utlopp i den inre delen av Askimsfjorden, Välen. Lekområden för fisk finns på sträckan söder om Sisjövägen. I den klassning av recipienter som gjorts med hänsyn till känslighet/värde och föroreningsbelastning enligt Göteborgs VA-verk 2001 Dagvatten inom planlagda områden har Stora Ån givits högsta prioritet, klass 1. Stora Ån är hårt belastad redan i nuläget och det uppstår problem med översvämningar i åns närhet på kritiska platser i samband med höga flöden. Idag leds dagvattnet från Högsbo-Sisjön direkt ut till Stora Ån. Reningen är idag otillräcklig med hänsyn till kraven i Göteborgs Stads dagvattenpolicy. I den pågående fördjupande översiktsplanen tas dess problem upp och åtgärder föreslås. Geotekniska förhållanden Jordlagerföljden i anslutning till byggnader och de hårdgjorda markytorna utgörs överst av ca 0,5-1m fyllnadsmaterial som underlagrats av ett tunt lager med torrskorpelera och därunder en mycket lös siltig lera med varierande mäktighet. I anslutning till Axel Adlers gata är däremot lermäktigheten endast ca 3-8m. Leran underlagras av ett lager med friktionsjord med varierande ej undersökt mäktighet innan berget tar vid. Utförda CPT sonderingar tyder på att leran är relativt homogen utan några större skit. Fyllnadsmaterialet består generellt av grus och sand med inslag av sten och block. I anslutning till byggnaden utgörs fyllnadsmaterialet av lättklinker. I anslutning till marken kring Stora Ån återfinns ett tunt ytligt lager med vegetationsjord istället för fyllnadsmaterial. Stabilitetsförhållandena inom området är tillfredställande goda och uppfyller gällande rekommendationer, enl. Skredriskkommissionen, för dagens förhållanden. Stabilitetsförhållandena möjliggör dessutom tillskottsbelastningar på upp till 20kPa på befintlig marknivå innan någon form av stabilitetsförbättrande åtgärd erfordras. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(8)

6 Vattennivåer I översvämningskarteringen, dat , som DHI gjort har man visat högsta översvämningsområden i en kartbild. De områden som är rosa i nedanstående figur visar översvämningsorådets yttre gräns och är kraftigt igenväxt åfåra med störst tröghet. Slutsatsen är att området ligger ovanför och utanför det område som kan riskera att översvämmas. Planområde inringat med rött utanför översvämningsområde. Markradon Inga förhöjda markradonnivåer finns inom området. Fornlämningar och kulturhistoria I den sydöstra delen av tomten har gjorts ett fynd av en stockbåt från brons- eller järnålder. Fyndet är undersökt och borttaget. Befintlig bebyggelse- och trafikstruktur Högsbo industriområde karaktäriseras i huvudsak av industribebyggelse utan gemensamma offentliga rum. Befintlig gatustruktur är gjord för att passa ett industriområde, med få gator och infarter till ofta mycket stora fastigheter. Gatorna är ursprungligen inte utformade för gång- cykel- eller kollektivtrafik. Längs Victor Hasselblads gata finns idag en nybyggd gång- och cykelväg. På platsen ligger i dag ett socialt korttidsboende som består av fyra träbyggnader i ett plan, samlade runt en gårdsbildning. Infart sker från Victor Hasselbladsgata. Service Kommersiell service med butiker finns i och i omedelbar närhet till området. Alldeles norr om området vid Otto Elanders gata finns även livsmedelsbutik. Inom en radie av ca 1,5 km ligger 3 skolor. Frölunda torg med sitt stora utbud av kommersiell och allmän service ligger ca 1,7 km väster om området. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(8)

7 Störningar Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp B2;VAV publikation P 83. Brandvattenförsörjningen kan ske enligt konventionellt system med vattenförsörjning från befintliga brandposter i anslutning till området. Räddningstjänstens krav på åtkomst till kvarteret är uppfyllda, dvs räddningsfordon kan placeras som längst 50 meter från entréer och eventuella uppställningsplatser. Söderleden ligger ca 100 meter söder om befintliga byggnader, vilket innebär att byggnaderna/byggrätterna ligger utanför den zon på 100 meter som föreskrivs i Översiktsplan för Göteborg - fördjupad för sektorn transporter av farligt gods, antagen av kommunfullmäktige Någon särskild riskutredning har därför ej upprättats. Kontoret har bedömt risken för att en olycka med farligt gods skulle påverka planområdet som obefintlig, beroende på terrängförhållandena. Mellan Söderleden och planområdet ligger dels en kulle och på resten av sträckan rinner Stora Ån. Det är därigenom omöjligt för ett transportfordon att genom avkörning nå planområdet. Riskutredningen vid Sisjön visar att övriga riskkriterier ligger inom acceptabla nivåer. Detaljplanens innebörd och konsekvenser Detaljplanen möjliggör för kontor och hotell samt icke störande verksamheter. Bebyggelse Befintligt socialt korttidsboende, styckas av för hotell- och kontorsverksamhet samt icke störande verksamhet. Som högst får 50 % av fastigheten bebyggas. Högsta nockhöjd regleras till 8 meter, vilket rymmer två våningar. Friytor Området är till största delen exploaterat. Friytor finns inom den egna fastigheten. Trafik Befintlig trafiksituation ändras inte genom planförslaget. Buller En bullerberäkning har gjorts av Stadsbyggnadskontoret; Trafikbullerberäkning Den visar att befintligt Altbo-boende inom detaljplaneområdet har störningar, med ekvivalenta ljudnivåer mot söder på 67 dba, och därför planläggs det inte för bostäder. Planen föreslår istället kontor och hotell som användning. Parkering / cykelparkering Erforderligt antal parkeringsplatser kan anordnas inom den egna fastigheten enligt gällande norm. Invid huvudentréer skall finnas plats för erforderligt antal cykelparkeringar samt handikapplatser. Kollektivtrafik Victor Hasselblads gata trafikeras av två busslinjer och inom planområdet finns det en nybyggd hållplats. Strax väster om området ligger en knutpunkt för kollektivtrafiken; Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(8)

8 hållplats Radiomotet. Den bit av Victor Hasselblads gata som ligger inom planområdet är nyligen ombyggd. Tillgängligheten till området med kollektivtrafik är således god. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån + 60 m, i Göteborgs lokala höjdsystem. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas av fastighetsägaren. Avloppsnät inom kvartersmark skall utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Dagvatten Stora Ån som rinner i Fässbergsdalen och ut i den inre delen av Askimsfjorden, Välen, kan idag inte ta emot den mängd vatten som gällande vattendom ger tillstånd till. Översvämningar förekommer idag runt framförallt Fässbergsmotet i Mölndal. Stora Ån är starkt närsaltsbelastad av förorenat dagvatten, jordbruk och avloppsutsläpp. Dagvattnet inom planområdet leds i ledningar ner till Stora Ån. Genomförda dagvattenutredningar ger vid handen att åtgärder krävs för fördröjning och rening av dagvatten på kvartersmark. Förutsättningarna för infiltration inom nästan hela området är mycket begränsade på grund av markens beskaffenhet, dvs lera. Det finns ej heller tillräckligt stora lediga ytor på allmänplatsmark för att anlägga dagvattendammar för utjämning och rening. Före avledning till allmän dagvattenledning eller recipient kan vattnet behöva renas i anläggning för oljeavskiljning och sedimentation av partiklar. Dränvatten ska inte avledas till spillvattenförande ledning. Bestämmelse införs om att varje fastighet skall ta hand om de första 10 mm dagvatten inom egna gränser. Detta kan tex ske genom gröna tak på byggnader, genomsläpplig markbeläggning eller med fördröjningsmagasin under jord. Utvändiga material bör inte vara förzinkade eller av koppar, detta för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Värme Fjärrvärme finns utbyggt i området. El och tele El och tele finns utbyggt i området. Avfall Källsortering av avfall skall inordnas i respektive verksamhet. Grundläggning Marken inom huvuddelen av området bedöms vara mycket sättningsbenägen. Då leran bedöms vara i princip normalkonsoliderad kan sättningar av varierande storlek förväntas inom de delar av området där uppfyllnader planeras. För att reducera sättningarnas storlek kan lättfyllning (exempelvis lättklinker eller cellplast) utläggas som fyllnadsmaterial i anslutning till pålade konstruktioner där sättningarnas storlek annars kommer bli mycket påtagliga. Observeras bör också att den krypsättning som pågår i området idag kommer att fortsätta även om kompensation för nya laster utförs. För att förhindra sättningsproblem för eventuell framtida byggnader bör pålgrundläggning utföras. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(8)

9 Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan, Översiktsplan för Göteborg, från Miljömål En avstämning mot Göteborgs Stad lokala miljökvalitetsmål har gjorts. Detaljplanen är förenlig med dessa och förhåller sig neutralt till de flesta målen. I vissa fall berörs inte målen alls. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Behovsbedömning enligt PBL 5 kap 18 och MB 6 kap 11 Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att föreslagen markanvändning inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger inte användning av detaljplaneområdet för ett av de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: - inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28, - inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3, - inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål, - inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc, - inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön, - inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids, - inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömning är avstämd med länsstyrelsen i tidigt samråd. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(8)

10 Stadsbild Planen möjliggör att den enkla och storskaliga industriområdeskaraktären kan omvandlas och bli mer stadsmässigt i och med ändrad användning till kontor och kontor. Naturmiljö Mark planlagd för kyrkogård överförs till privat mark. Påverkan på luft I de mätningar som gjorts 2006 i projektet Ren stadsluft av Stadsbyggnadskontoret, Miljöförvaltingen och Trafikkontoret, framgår att området ligger under maxvärdet för miljökvalitetsnormen. Luftkvaliteten kommer sannolikt att utvecklas positivt i området trots att trafiken som en följd av omvandlingen beräknas öka. Minskningen av utsläppen av kväveoxid beror på den fortgående tekniska utvecklingen av motorer och bränslen. Det finns däremot risk att det uppstår problem med luftkvaliteten om inte utbyggnaden av infrastukturen håller takten med handelstillväxten. Detta beror på att stillastående och långsamt rullande trafik innebär mer utsläpp än trafik som flyter. Påverkan på vatten På grund av problemen vid Stora Ån ställs krav på fastighetsägarna att ta hand om de första 10 mm dagvatten inom den egna fastigheten. Under rubriken Dagvatten, ovan, anges att dagvatten, före avledning till allmän dagvattenledning eller recipient, kan behöva renas i anläggning för oljeavskiljning och sedimentation av partiklar. Dessa krav kan ställas i samband med bygglovprocessen. Därmed förbättras situationen mot idag, då allt dagvatten rinner orenat och utan fördröjning direkt ut i Stora Ån med utsläpp av föroreningar och översvämningsrisker som följd. Störningar Planen innebär att möjligheten till störande industriverksamhet elimineras. Biltrafiken kommer att öka inom området, då det omvandlas från ett industriområde. Dock kommer bullret längs Söderleden att öka med mindre än 1 dba, vilket är en knappt hörbar ökning, i samtliga scenarier som gjorts i trafikutredningen och miljökonsekvensbeskrivningen. Detta beror på att ökningen sker från en redan hög nivå. Trygghet, trafiksäkerhet och tillgänglighet Föreslagna ändringarna av markanvändningen med möjlighet till nytillskott av hotell och kontor innebär att fler människor kommer att vara i rörelse i området vilket ger förutsättningar för en ökad upplevd trygghet i området. Genomförandetid Genomförandetiden utgår 5 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Åsa Swan Planchef Silvia Orrego Briceño Planarkitekt Martin Nord Norconsult AB Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(8)

11 Innehållsförteckning Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Plankarta och grundkarta Bilagor Dagvattenplan Geoteknisk undersökning för detaljplan, PM Geoteknik, Sweco Infrastructure AB, Geoteknik, Göteborg Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Silvia Orrego Briceño, Stadsbyggnadskontoret, tfn Jeanette Strandelin, Fastighetskontoret, tfn Utställningstid: 9 oktober 5 november 2013