D EL Å R S R A P P O R T J A N UA R I M A R S

Transkript

1 D EL Å R S R A P P O R T J A N UA R I M A R S Intäkterna uppgick till 298 mkr (330) Resultat efter skatt uppgick till 72 mkr (300), motsvarande 0,44 kr per aktie (1,80) Överskottet i den löpande verksamheten, d v s hyresintäkter minus drift- och centrala kostnader, ökade med 8 procent Uthyrningsgraden steg till 89 procent (88) och har därmed ökat sex kvartal i följd Periodens resultat, mkr jan mar jan mar Hyresintäkter Övriga intäkter Drift- och centrala kostnader Finansnetto Resultat exklusive värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Uppskjuten skatt Resultat efter skatt KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 1 Foto: Fontän vid entrén till Klöverns fastighet Fyrislund 6:6 i Uppsala.

2 VD:s kommentar Stark nettoinflyttning! Den goda nettoinfl yttning som bolaget hade under 2007, har fortsatt även under Det positiva infl yttningsnettot på 13 mkr är en effekt av ett långsiktigt arbete, där vår lokala närvaro och goda kundrelation är avgörande. Engångseffekter om drygt 30 mkr, samt positiva värdeförändringar om knappt 300 mkr, under första kvartalet förra året har inte haft sin motsvarighet i år och förklarar därmed skillnaden i resultatet mellan åren. Vi ser alltjämt ett stort antal förfrågningar, även om vi skönjer en viss avmattning hos ett par av våra enheter. Vi noterar stigande hyresnivåer och kan samtidigt konstatera att aktuella hyresnivåer fortfarande är låga i förhållande till hyresnivåer för nyproducerade lokaler, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin. Nettoinflyttning mkr :kv1 2006:kv2 2006:kv3 2006:kv4 2007:kv1 2007:kv2 2007:kv3 2007:kv4 2008:kv1 Fortsatt stark nettoinflyttning. Under första kvartalet 2008 uppgick nettoinflyttningen till nära 13 mkr. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 2

3 Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 72 mkr (300). Skillnaden jämfört med motsvarande kvartal 2007 beror framför allt på lägre värdeförändringar avseende fastigheter, 44 mkr (294), men också på att det i resultatet för kvartal ett 2007 ingick engångsersättningar från avflyttade hyres gäster med 31 mkr. Resultatet exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 86 mkr (120). Eget kapital ökade till mkr (4 867) och soliditeten var vid periodens slut 38,2 procent (37,4). Intäkter och uthyrningsgrad Nyuthyrningen har varit fortsatt positiv och under årets första kvartal var nettoinflyttningen i termer av årliga intäkter ca 13 mkr. Uthyrningsgraden har ökat med en procentenhet sex kvartal i rad och uppgick vid periodens slut till 89 procent. Hyresnivåerna är fortsatt stigande och antalet förfrågningar ligger på en högre nivå än för ett år sedan. Flertalet av Klöverns enheter upplever en fortsatt hög affärsaktivitet, även om en viss avmattning kan skönjas. Intäkterna under perioden uppgick till 298 mkr (330), varav hyresintäkterna uppgick till 285 mkr (281). Kontraktsvärdet på jämförbart bestånd har på ett år ökat med ca 51 mkr, motsvarande 5 procent. Övriga intäkter, vilka utgörs av intäkter från hyresgarantier, utlösen av hyresavtal samt service- och tjänsteförsäljning till kunder som inte är hyresgäster, uppgår till 13 mkr (49). Fastighetskostnader och överskottsgrad Fastighetskostnaderna uppgick till 117 mkr (125) under perioden. Driftöverskottet för perioden blev 181 mkr (205), vilket innebär en överskottsgrad på 61 procent (62). Fastigheternas värde och värdeförändringar Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick per 31 mars 2008 till mkr (12 154). Under perioden uppgick den totala värdeförändringen avseende fastigheter till 44 mkr (294). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 32 mkr ( ) och orealiserade värdeförändringar om 12 mkr (294). Vid kvartalets värderingar har i princip samma avkastningskrav använts som vid årsskiftet. De uppkomna värdeförändringarna beror på slutförda försäljningar och förädlingsprojekt. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-månaders period. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden. För utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Klöverns årsredovisning för år Förändring verkligt värde mkr Verkligt värde per 1 januari Förvärv 46 Investeringar 131 Försäljningar 270 Värdeförändringar 44 Verkligt värde per 31 mars Uthyrningsgrad % :kv1 2005:kv2 2005:kv3 2005:kv4 2006:kv1 2006:kv2 2006:kv3 2006:kv4 2007:kv1 2007:kv2 2007:kv3 2007:kv4 2008:kv1 Starkt uthyrningsresultat. Uthyrningsgraden har stigit med 1 procentenhet sex kvartal i rad. Nedgången under 2006 var en följd av förvärv av fastigheter med stora vakanser. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 3

4 Finansiering Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till mkr (7 007). Den genomsnittliga räntan uppgick till 4,8 procent (4,6) och den genomsnittliga räntebindnings tiden till 1,4 år (1,4). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,4 år (3,7). RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER Ränteförfalloår Ränteförfallostruktur Eventuella nya underskottsavdrag Förutom Klöverns fastställda underskott gjorde bolaget 2002, i sin tidigare verksamhet som IT-bolag, en förlust om ca mkr. I slutet av 2003 begärde Klövern att samma års taxering skulle omprövas med syftet att pröva om Klövern hade rätt till även detta underskottsavdrag. Under våren 2006 återkallade Klövern sin begäran om omprövning. Ett av Skatteverket påfört skattetillägg om 493 mkr, i detta ärende, undanröjdes av länsrätten i december Skattetilläggsärendet har av Skatteverket, under februari 2008, överklagats till Kammarrätten. Klövern lämnade 2006 in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran har avslagits av Skatteverket och Klövern har överklagat beslutet till länsrätten. Ränteförfall, mkr Genomsnittlig ränta, % Låneförfallostruktur Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Rörlig , , , , , , Totalt , För att minska eventuella ränteuppgångars effekt på Klöverns räntekostnad har bolaget räntetak om totalt mkr (3 329). Av räntetaken löper 730 mkr till 2009, mkr till 2010, mkr till 2011 och resterande 500 mkr till Merparten av räntetaken ligger med lösenränta på 4,5 procent och resterande med 4,0 procent. Om korträntorna ändrats med ±1 procentenhet vid kvartalsskiftet skulle Klöverns genomsnittliga upplåningsränta ha ändrats med +0,3 respektive 0,5 procentenheter. Under perioden uppgick värdeförändringarna för Klöverns finansiella instrument till 25 mkr (2). Skattesituation Periodens skatt Periodens resultat har belastats av uppskjuten skatt med totalt 33 mkr. Resultatet exklusive värdeförändringar, d v s den löpande fastighetsrörelsen, har belastats med uppskjuten skatt om 15 mkr, vilket också har sänkt bolagets värde på uppskjuten skattefordran med motsvarande belopp. För temporära skillnader avseende fastigheter och finansiella instrument belastas periodens resultat av uppskjuten skatt med 18 mkr, vilket ökar bolagets avsättning för uppskjuten skatteskuld med motsvarande belopp. Fastighetsförvärv Klövern har under perioden förvärvat tomten Stockholm Lidarände 1 av Stockholms stad till ett pris om 46 mkr. Tomten omfattar ca kvm och lika stor byggrätt. På fastigheten byggs Kistamässan med inflytt i augusti Fastighetsförsäljningar Klövern har under perioden frånträtt sin del av tomträtten Färöarna 3 som under kvartal sålts till AREIM Fond 1. Försäljningspriset uppgick till 270 mkr och gav en realiserad värdeförändring om 32 mkr. Klöverns upplåningsränta vid förändringar i marknadsräntan Genomsnittlig räntenivå, % 5,5 4,9 5,1 4,8 4,6 4,1 4,3-1 -0,75-0,5-0,25 0 0,25 0,5 0,75 1 Ränteändring, %-enhet Klöverns aktuella upplåningsränta KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 4

5 Fastighetsinnehav Per den 31 mars 2008 omfattade Klöverns innehav 219 fastigheter (220). Totala hyresvärdet uppgick till mkr (1 309) och fastigheternas verkliga värde var mkr (12 154). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till tkvm (1 394). Den genomsnittliga kontraktstiden var 3,2 år (2,9). Kontraktsstruktur Kontraktsvärde, mkr Yta, tkvm Investeringar och projekt Under kvartalet godkändes nio projekt i Klöverns styrelse med en total investering på 195 mkr. Den totala driftnettoförbättringen i projekten är beräknad till 22 mkr. Bl a påbörjades en närmast total omvandling av fastigheterna Stjärnan 15 & 16 som är belägna i anslutning till järnvägsstationen i Norrköping. Fastigheterna är på totalt ca kvm och i en första etapp byggs ca kvm om. Investeringen beräknas till 52 mkr, varav knappt hälften avser gemensamma investeringar för hela fastigheterna. Under perioden investerades ca 120 mkr i olika projekt. 14 mindre projekt med en total investering på 29 mkr avslutades under årets första kvartal och ca 140 projekt pågick vid utgången av kvartalet med en total investeringsvolym på 815 mkr. I takt med att vakanserna minskar kommer Klöverns tillgångar i form av byggrätter att bli än mer viktiga. Enheterna har identifierat möjliga byggrätter, där planläggningen befinner sig i olika stadier, från ej påbörjad till att färdig plan finns. Totalt bedöms byggrätterna omfatta ca kvm bruttoarea. En närmare presentation av Klöverns byggrätter har lämnats i årsredovisningen för FASTIGHETSINNEHAV PER ORT Antal Yta, Hyres- Snitthyra, Överskotts- Ekonomisk Enhet fastigheter tkvm värde, mkr kr/kvm grad, % uthyrningsgrad, % Kista Karlstad Linköping Västerås Nyköping Norrköping Uppsala Täby Örebro Borås Totalt FASTIGHETSINNEHAV PER LOKALTYP Antal Yta, Hyres- Snitthyra, Överskotts- Ekonomisk Enhet fastigheter tkvm värde, mkr kr/kvm grad, % uthyrningsgrad, % Kontor Industri/lager Utbildning/lab/vård/motion Butiker Restaurang/hotell Bostäder Övrigt* Totalt * Antal fastigheter avser tomter. I övriga kolumner ingår även garage, p-platser, skyltar och master. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 5

6 Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på OMX Nordiska Börs i Stockholm, medelstora bolag. Den 31 mars var börskursen 24,20 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om ca 4 miljarder kronor. Per 31 mars var antalet aktier i Klövern Antalet aktieägare uppgick till ca Återköp av egna aktier Klöverns styrelse har från årsstämman 2008 fått förnyat bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har återköpt aktier, motsvarande 0,9 procent. Aktierna har förvärvats till genomsnittskursen 24,50 kr per aktie. STÖRSTA AKTIEÄGARNA Antal aktier, Andel röster Förändring 2008, tusental och kapital,% %-enheter AB Skakel ,6 0,1 Lantbrukarnas Riksförbund ,4 0,1 Arvid Svensson Invest ,3 0,0 Investment AB Öresund ,3 0,5 Skandia Liv ,4 0,1 HQ Fonder ,0 0,1 Länsförsäkringar Fonder ,8 0,7 Brinova Inter AB ,8 0,1 Länsförsäkringar Södermanland ,2 0,0 Swedbank Robur Fonder ,1 0,8 Summa största ägare ,9 0,5 Övriga ägare ,1 Summa utestående aktier ,0 Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier Klövernaktien Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier tal (inkl. efteranm.) (c) NASDAQOMX KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 6

7 Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2007 års årsredovisning på sidorna Inga väsentliga förändringar har uppstått under perioden. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårs rapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2007, not 1. Utsikter inför helåret 2008 Helårsprognosen att Klöverns resultat för 2008, exklusive värdeförändringar och skatt, ska överstiga 350 mkr, kvarstår. Kalendarium 2008 Delårsrapport januari juni 2008 Onsdag 9 juli 2008 Delårsrapport januari september 2008 Torsdag 23 oktober 2008 Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av Klöverns revisorer. Nyköping 24 april 2008 Klövern AB Styrelsen Informationen i denna delårsrapport är sådant som Klövern ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 april 2008 kl KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 7

8 Koncernens resultaträkningar Rullande 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån mkr jan mar jan mar jan dec apr mar Hyresintäkter 285,4 280, , ,6 Övriga intäkter 1) 13,0 49,3 98,2 61,9 Summa intäkter 298,4 330, , ,5 Fastighetskostnader 117,2 124,7 446,1 438,6 Driftöverskott 181,2 205,3 761,0 736,9 Värdeförändringar fastigheter 43,9 294, ,5 856,1 Central administration 13,8 14,0 65,1 64,9 Rörelseresultat 211,3 485, , ,1 Finansiella intäkter 1,1 0,8 3,5 3,8 Finansiella kostnader 81,8 72,4 313,9 323,3 Värdeförändring fi nansiella instrument 25,4 2,4 53,3 25,5 Värdeförändring värdepapper 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat efter finansiella poster 105,2 416, , ,1 Aktuell skatt 0,0 0,0 0,2 0,2 Uppskjuten skatt 33,1 116,6 319,3 235,8 Resultat efter skatt 72,1 299, ,8 998,1 Resultat per aktie, kr 0,44 1,80 7,36 6,00 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 165,1 166,5 165,8 165,1 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 165,5 166,5 166,5 166,2 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Intäkter från hyresgarantier, utlösen av hyresavtal samt service- och tjänsteförsäljning till kunder som inte är hyresgäster. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 8

9 Koncernens balansräkningar mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter , , ,0 Maskiner och inventarier 12,7 14,0 13,3 Derivat 69,2 50,1 96,2 Uppskjuten skattefordran 1) 459,2 216,4 474,0 Kortfristiga fordringar 191,3 141,8 184,3 Likvida medel 40,8 23,6 87,1 Summa tillgångar , , ,9 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 923, , ,4 Uppskjuten skatteskuld 1) 478,6 0,0 460,3 Räntebärande skulder 6 908, , ,9 Leverantörsskulder 88,2 45,7 155,8 Övriga skulder 184,2 196,6 220,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 296,1 282,8 298,3 Summa eget kapital och skulder , , ,9 1) Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld har tidigare nettoredovisats, men bruttoredovisas från och med Koncernens förändring av eget kapital mkr Totalt eget kapital Eget kapital ,2 Kontantutdelning 208,2 Återköp av aktier 18,4 Årets resultat 1 225,8 Eget kapital ,4 Återköp av egna aktier 16,2 Periodens resultat 72,1 Eget kapital ,3 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 9

10 Koncernens kassaflödesanalyser mån 3 mån 12 mån mkr jan mar jan mar jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 105,2 416, ,3 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 14,3 296, ,6 Betald inkomstskatt 0,2 0,2 0,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 119,3 120,2 388,4 Förändring av rörelsefordringar 7,0 44,9 35,7 Förändring av rörelseskulder 265,7 16,6 295,1 Summa förändring av rörelsekapital 272,7 61,5 259,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 153,4 58,7 647,8 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 238, ,1 Förvärv av och investeringar i fastigheter 175,8 70, ,8 Förvärv av maskiner och inventarier 0,1 0,8 2,4 Investering i fi nansiella tillgångar 46,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 62,1 71,1 396,0 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder 59,4 162,6 Förändring av räntebärande skulder 61,2 129,1 Återköp av egna aktier 16,2 18,4 Utdelning 208,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 45,0 59,4 260,1 Periodens kassaflöde 46,3 71,8 8,3 Ingående likvida medel 87,1 95,4 95,4 Likvida medel vid periodens slut 40,8 23,6 87,1 Koncernens nyckeltal Rullande 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån jan mar jan mar jan dec apr mar Avkastning på eget kapital, % 1,5 7,5 28,1 22,0 Avkastning på totalt kapital, % 1,6 4,3 14,7 12,5 Soliditet, % 38,2 36,2 37,4 38,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,7 2,2 2,1 Eget kapital per aktie, kr 29,8 25,0 29,4 29,8 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,6 1,4 1,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 10

11 Moderbolagets resultaträkningar mån 3 mån 12 mån mkr jan mar jan mar jan dec Nettoomsättning 30,9 27,2 116,6 Kostnad sålda tjänster 19,1 17,1 74,8 Bruttoresultat 11,8 10,1 41,8 Central administration 13,8 14,0 65,1 Rörelseresultat 2,0 3,9 23,3 Resultat från övriga värdepapper 225,9 Ränteintäkter 0,1 0,5 1,3 Räntekostnader 1,5 0,4 0,9 Resultat efter finansiella poster 3,4 3,8 203,0 Aktuell skatt 0,0 0,0 0,0 Skatt hänförlig till koncernbidrag 46,9 Uppskjuten skatt 1) 14,8 116,6 141,0 Resultat efter skatt 18,2 120,4 390,9 1) Inklusive ändrad redovisning av uppskjuten skatt. Moderbolagets balansräkningar mkr Tillgångar Maskiner och inventarier 4,3 4,0 4,6 Andelar i koncernföretag 319,9 212,5 319,9 Fordringar på koncernföretag 3 380, , ,0 Uppskjuten skattefordran 459,2 216,4 474,0 Kortfristiga fordringar 4,3 33,5 8,0 Likvida medel 17,8 10,3 13,9 Summa tillgångar 4 186, , ,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 335, , ,1 Skulder till koncernföretag 772,8 541,6 723,5 Leverantörsskulder 5,0 3,1 16,0 Övriga skulder 17,5 27,8 16,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 55,2 46,1 19,7 Summa eget kapital och skulder 4 186, , ,4 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2008 / 11

12 Definitioner Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat i relation till genomsnittlig balansomslutning. Driftöverskott Totala intäkter minus kundförluster, drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat, exklusive värdeförändringar, efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av totala intäkter. Övriga intäkter Intäkter från hyresgarantier, utlösen av hyresavtal samt serviceoch tjänsteförsäljning till kunder som inte är hyresgäster. För ytterligare information, vänligen kontakta: Gustaf Hermelin, VD tel , gustaf.hermelin@klovern.se Caesar Åfors, Ekonomidirektör och vice VD tel , caesar.afors@klovern.se Britt-Marie Einar, Finans- och informationschef tel , britt-marie.einar@klovern.se Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping Tel Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: