K L Ö V E R N B O K S LU T S KO MM U NIK É 2010

Transkript

1 K LÖV ER N BOK SLU T SKOMMUNIKÉ 2010

2 Klövern bokslutskommuniké 2010 Årets resultat ökade till 605 (237), motsvarande 3,76 kr per aktie (1,48) Intäkterna uppgick till (1 254) Förvaltningsresultatet uppgick till 439 (493), motsvarande 2,73 kr per aktie (3,07) Värdeförändringar i fastigheter uppgick till 298 ( 231) och värdeförändringar på derivat uppgick till 23 (34) Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr per aktie (1,25), motsvarande 55 procent (41) av förvaltningsresultatet. Årets resultat Intäkter Kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Uppskjuten och aktuell skatt Årets resultat Omslag: Uppsala Fyrislund 6:6 Uppsala Business Parks attraktionskraft blir allt starkare och uthyrningsgraden stiger i kontinuerlig takt. Under 2010 har bl a Kemwell, Anticimex och Gammadata Mätteknik flyttat in och i februari 2011 tar Svanova Biotech sina nya lokaler i anspråk. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 2 (16)

3 VD:s kommentar VD:s kommentar Rekordhög nettoinflyttning Stor efterfrågan på lokaler, hög nettoinflyttning och stigande fastighetsvärden. Lägg förutom det till en stark svensk ekonomi. Det är en kort sammanfattning av den värld Klövern verkar i för närvarande. För 2010 levererar Klövern, trots kalla vintrar, det näst bästa förvaltningsresultatet någonsin. Nettoinflyttningen, dvs inflyttade hyresgäster minus avflyttade, var rekordhög under slutet av Sista kvartalet var överskottet hela 12 och för helåret uppgick nettoinflyttningen till 16. Efterfrågan på lokaler är stor. Under 2010 lyckades Klövern ro i land årets största hyresavtal i Sverige. Ericsson kommer att hyra ytterligare kvm i Kista, varav merparten är nyproducerade. Vid 2011 års ingång hade Klövern, bara i Kista, 18 utestående offerter över stigande kvm vardera. Inte minst är intresset stort för de tio våningar på totalt kvm med vidunderlig utsikt som Klövern ska hyra ut i Victoria Tower. Hyresintäkterna påverkades av negativt index under Under 2011 blir effekten istället positiv. Den höga efterfrågan ger också goda förutsättningar för att kunna höja hyres nivåerna på framför allt nytecknade, men även omförhandlade avtal under Fastighetskostnaderna har varit klart högre än tidigare pga höga kostnader för is- och snöröjning samt högre kostnader för el och värme. Klövern fortsätter arbetet med att så långt det är möjligt minska riskerna på kostnadssidan. Fastighetsmarknaden fungerar igen och marknadshyrorna stiger, vilket är viktiga orsaker till att fastighetsvärdena vänt uppåt. Orealiserade värdeförändringar på Klöverns fastighetsbestånd uppgick till 272 under året, vilket motsvarar en uppgång på drygt 2 procent. Klöverns ambition att växa med minst 1 miljard kronor per år infriades under Den 1 oktober tillträdde vi fastigheter för 1,1 miljard kronor i Linköping, Norrköping och Örebro. Portföljen hade stora vakanser, 26 procent, men trots det ligger den ekonomiska uthyrningsgraden i bolaget kvar på 89 procent. Räknar vi yta är vakansen närapå dubbelt så hög. Vi räknar med att kunna minska den ytmässiga vakansen under 2011 med vår satsning på en vässad uthyrningsorganisation. Gustaf Hermelin KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 3 (16)

4 Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern har affärsenheter i tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Fastigheternas värde uppgick till 13,5 miljarder och hyresvärdet till 1,5 miljarder kronor per den 31 december Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Resultatposter avser perioden januari december och jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposterna avser ställningen vid årets utgång och jämförelseposterna närmast föregående årsskifte. Resultat Förvaltningsresultatet, dvs resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 439 (493) under januari december. Årets resultat uppgick till 605 (237). I årets resultat ingår positiva värdeförändringar på fastigheter med 298 ( 231) och positiva värdeförändringar för derivat med 23 (34). Eget kapital ökade till (4 112) och soliditeten var vid årets slut 32 procent (33). För jämförbart bestånd uppgick driftöverskottet till 709 (747). RESULTAT FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND* Yta, tkvm Verkligt värde, Avkastningskrav, % 7,2 7,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Genomförda uthyrningar påverkar hyresvärdet och hyresintäkterna när hyresgästerna flyttar in. Uthyrningsgraden påverkas dock inte alltid fullt ut av nettoinflyttningen då värdet för de tidigare vakanta ytorna kan understiga den nya kontrakterade hyran. Kontraktsstruktur (staplar) tkvm (linje) Uthyrningsarbetet har varit framgångsrikt. Klöverns nettoinflyttning under året, dvs inflyttade minus avflyttade hyresgäster uppgick till 16 ( 1). Kontraktsvärdet för inflyttade hyresgäster samt tecknade hyresavtal under 2010, som ännu inte är inflyttade, uppgick till 189. Nettoinflyttning jan dec jan dec Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftöverskott * Avser fastigheter som ägts under 2009 och Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning Intäkter och uthyrningsgrad Intäkterna uppgick till (1 254) under året, varav hyresintäkterna var (1 231). Hyresintäkterna har påverkats negativt av indexsänkning till följd av negativ KPI-utveckling under 2009 och positivt av att fastighetsbeståndet växte med nära 1,1 mdr kr under årets fjärde kvartal. Övriga intäkter, 10 (23), minskade pga lägre intäkter från hyresgarantier och lösen av hyresavtal. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 2,8 år (2,9) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (89) vid årets slut, trots stora vakanser i det fastighetsbestånd som tillträddes den 1 oktober. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick till 79 procent (80). Ekholma 7 i Borås: Fastigheten om kvm var vakant vid förvärvet 2009, men är nu fullt uthyrd tack vare ett gott uthyrningsarbete. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 4 (16)

5 Kostnader och överskottsgrad Fastighetskostnaderna uppgick till 498 ( 474) under året. Ökningen beror främst på höga kost nader till följd av vinterns snö- och isröjning samt höga energikostnader under årets första och sista kalla kvartal. I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om 3 ( 5). Driftöverskottet blev 745 (780), vilket innebar en överskottsgrad på 60 procent (62). Centrala administrationskostnader uppgick till 64 ( 66) varav 5 ( 9) avser omkostnader för att driva Klöverns skattemål. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 507 (490). Betald inkomstskatt uppgår till 3 ( 9). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med netto ( 373), huvudsakligen beroende på fastighetsförvärvet under årets sista kvartal samt investeringar under året. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har påverkat med 670 ( 160). Sammantaget uppgår årets kassaflöde till 12 ( 43). Finansiering Vid årets slut uppgick de räntebärande skulderna till (7 646). Den genomsnittliga finansieringsräntan för hela finansiella portföljen uppgick till 3,6 procent (2,7). Exkluderas derivat, samt kostnad för kreditavtal och checkkredit, uppgick räntan till 2,8 procent (1,2) den sista december. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (3,2). Kreditvolymer med swapavtal betraktas som räntebundna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (1,8). Outnyttjad kreditvolym, inklusive outnyttjad checkkredit om 170 (200), uppgick till (1 128) per sista december. Vid årets slut hade Klövern räntetak om (3 599), varav förfaller under 2011 och 500 vardera år 2012, 2013 samt Räntetaken har lösenräntor på 4,25 4,50 procent. Den sista december uppgick swapavtalen till totalt 3 800, varav 1,4 miljarder kronor löper till 2015, 1,4 miljarder kronor till 2016 och en miljard kronor till Klöverns ränteswappar och räntetak begränsar effektivt ränterisken. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med 0,6 procentenheter. Om marknadsräntan stiger med fyra procentenheter, ökar Klöverns upplåningsränta med knappt 2 procentenheter, från 3,6 procent till 5,5 procent. Känslighetsanalys upplåningsränta % Nuvarande upplåningsränta, 3,6 % 1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 Förändring av marknadsräntan med X %-enheter. Stigande långa marknadsräntor under 2010 har inneburit stigande värden på Klöverns derivat. Värdeförändringarna för derivat uppgick till 23 (34) under året och den sista december var värdet 13 ( 31). Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, Ränta, % Avtalsvolym, Utnyttjat, Ej utnyttjat, Rörlig , , , , , , , , Totalt , KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 5 (16)

6 Fastighetstransaktioner Under året har 38 fastig heter (5) förvärvats till ett pris om totalt (179) och en uthyrningsbar yta på 161 tkvm (25). Klövern har under året sålt nio fastigheter (4), omfattande 27 tkvm (14), som också frånträtts under året. Avsikten med försäljningarna var ytterligare renodling av fastighetsbeståndet. Årets försäljningar som uppgick till totalt 368 (162) har inne burit positiva realiserade värdeförändringar om 26 (36). Investeringar och byggrätter Investeringar i befintliga fastigheter sker ofta i samband med nyuthyrningar och med syfte att anpassa samt modernisera lokalerna och därmed öka hyresvärdet. Under året investerades 464 (351) i befintliga fastigheter. Totalt pågick vid årets slut 149 projekt (118) till en kalkylerad utgift på sammanlagt (633), varav 819 (233) återstår att investera. Bedömda byggrätter uppgick vid årets utgång till 611 tkvm (633), varav 200 tkvm finns i Kista. Merparten av byggrätterna utgörs av kontor. Av byggrätterna är 229 tkvm (204) detaljplanelagda. Värdet av byggrätterna uppgick till 425 (405). Idéläran 1 i Linköping: Fastigheten ingick i fastighetsportföljen om totalt som Klövern tillträde den 1 oktober Fastigheter och värdeförändringar Per den 31 december 2010 omfattade Klöverns innehav 250 fastigheter (217). Hyresvärdet uppgick till (1 385) och fastigheternas verkliga värde var (12 032). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till tkvm (1 392). Fastigheternas värdeförändringar uppgick till 298 ( 231) under året. I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 26 (36) och orealiserade värdeförändringar om 272 ( 267). De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd, per 31 december, värderats med ett avkastningskrav på 7,2 procent (7,2). Trots en generell nedåtgående trend på marknaden är avkastningskravet kvar på samma nivå som vid ingången av året. För fastigheter i bra lägen och med starka hyresgäster har avkastningskraven sänkts, men detta har motverkats av högre avkastningskrav på förvärvade fastigheter samt lägre avkastningskrav på sålda fastigheter. De orealiserade värdeförändringarna har främst uppstått genom positiv nettoinflyttning och höjd marknadshyra. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. Av värderingarna har 20 till 30 procent utförts av DTZ Sweden och resterande av Klövern. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månaders period. DTZ har också varit rådgivande när avkastningskraven i de interna värderingarna bestämts. För utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Klöverns årsredovisning för VERKLIGT VÄRDE, MKR Verkligt värde per 1 januari Förvärv Investeringar Försäljningar Värdeförändringar Verkligt värde per 31 december KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Projekttyp Uthyrningsbar yta fastighet, kvm Projektyta, kvm Uthyrningsgrad efter projekt, % Beräknad investering, Kvarvarande investering, Ökning i hyresvärde pga projekt, Hyresvärde efter projekt*, Beräknas färdigt, år Kista Isafjord 1 Kontor/kundcenter ) Kista Lidarände 1 Kontor/butik Norrköping Kopparhammaren 7 Kontor/bio Norrköping Stjärnan 15 & 16 Kontor Uppsala Fyrislund 6:6 Kontor/labb Totalt * Enligt extern värdering. 1) Varav kvm avser nyproduktion och kvm ombyggnation. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 6 (16)

7 Resultat och nyckeltal Resultat visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Nyckeltal avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara. RESULTAT PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE Intäkter, Kostnader, Driftöverskott, Överskottsgrad, % Investeringar, Borås Linköping Norrköping Nyköping Syd Karlstad Västerås Örebro Väst Kista Täby Uppsala Öst Övrigt* Totalt * Intäkterna består av hyresgarantier och lösen av hyresavtal. Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE Verkligt värde, Avkastningskrav*, % Yta, tkvm Hyresvärde, Ek. uthyrningsgrad, % Borås ,8 7, Linköping ,4 7, Norrköping ,2 7, Nyköping ,8 7, Syd ,5 7, Karlstad ,3 7, Västerås ,4 7, Örebro ,3 7, Väst ,4 7, Kista ,5 6, Täby ,4 7, Uppsala ,5 8, Öst ,9 6, Totalt ,2 7, * Beräknat exklusive byggrätter till ett värde av 425. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 7 (16)

8 Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Den sista december var börskursen 34,00 kronor per aktie (22,90), vilket motsvarar ett totalt börsvärde om (3 682) baserat på antal utestående aktier. Totalavkastningen, dvs kursförändringen och faktisk utdelning uppgick till 54 procent (31). Per 31 december var antalet registrerade aktier i Klövern Antalet aktieägare uppgick till (29 943) och 83 procent (86) av aktieägarna var svenska. Klöverns styrelse har sedan 2007 bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har återköpt sammanlagt aktier, motsvarande 3,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är förvärvade till genomsnittskursen 22,15 kr per aktie. Under året har inga nya återköp gjorts. AKTIEÄGARE Antal aktier, tusental Andel röster och kapital, % Förändring 2010, %-enheter Corem Property Group ,7 6,2 Arvid Svensson Invest ,0 4,4 Investment AB Öresund ,5 2,1 Brinova Inter ,2 0,1 Länsförsäkringar fondförvaltning* ,6 0,3 Swedbank Robur fonder* ,2 0,1 Länsförsäkringar Södermanland ,7 0,2 HQ fonder* ,7 0,0 JP Morgan Chase ,5 1,5 ABN Amro ,4 1,3 Summa största ägare ,5 11,8 Övriga ägare ,5 11,8 Summa utestående aktier ,0 0,0 Återköpta egna aktier Totalt antal registrerade aktier *Ägargrupp. Klövernaktien kr Klövern OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate_PI 40 Omsatt antal aktier 1000 tal Antal aktier tal NASDAQ OMX KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 8 (16)

9 Skattesituation Utfall i skattemål Kammarrätten har i dom i augusti 2010 slutgiltigt medgivit Klövern underskottsavdrag om 108 avseende omvandling av fordringar till aktieägartillskott. Kammarrätten har i februari 2010 beslutat till Klöverns favör i frågan om ett skattetillägg på 493. Enligt kammarrätten, och tidigare också förvaltningsrätten, kan skattetillägg inte påföras då Klövern vid tidpunkten för påförandet dragit tillbaka sitt avdragsyrkande. Skatteverket har överklagat ärendet till Högsta förvaltningsdomstolen som meddelat prövningstillstånd. Skulle Klövern mot förmodan förlora ska frågan om huruvida Klövern lämnat oriktiga uppgifter återbördas till förvaltningsrätten. I slutet av 2003 begärde Klövern att 2003 års taxering skulle omprövas, med syftet att pröva om Klövern hade rätt till ytterligare underskottsavdrag om Under våren 2006 återkallade Klövern sin begäran om omprövning, för att 2006 lämna in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran avslogs av förvaltningsrätten i februari 2009 och av kammarrätten i augusti Klövern har begärt prövningstillstånd i Högsta förvaltningsdomstolen. Årets skatt Resultatet i den löpande fastighetsrörelsen har belastats med uppskjuten skatt om 41. Vidare har bl a förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter och derivat inneburit uppskjuten skatt om 138. Dessutom har den uppskjutna skattekostnaden minskat med 28 pga det av kammarrätten beviljade avdraget. Totalt ingår en kostnad för uppskjuten skatt med 151 ( 50) och en aktuell skatt om 4 ( 9) i årets resultat. Aktuell skatt avser skatt i förvärvade bolag under 2010 samt av Skatteverket påförd skatt och skattetillägg avseende taxeringsåret 2008 enligt omprövningsbeslut i april Organisation och medarbetare Klöverns affärsmodell innebär närhet till kunden genom att ha egen personal på alla affärsenheter. Samtliga anställda arbetar efter mottot att var dag underlätta kundens vardag. Under 2010 har de tio affärsenheterna organiserats i tre geografiska marknadsområden. Det huvudsakliga syftet är att dela på kvalificerade resurser inom framför allt projekt och uthyrning. Marknadsområdena är indelade i Syd (Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping), Väst (Karlstad, Västerås och Örebro) samt Öst (Kista, Täby och Uppsala). Vid årets slut var antalet anställda i Klövern 126 personer (123). Medelåldern var 44 år (44) och andelen kvinnor uppgick till 43 procent (39). Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2009 års årsredovisning på sidorna Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2009, not 1. Händelser efter årets utgång I januari 2011 förvärvades fastigheten Niten 6 i Borås. Ytan uppgick till 4 tkvm och priset var 22. Den 1 februari 2011 frånträdde Klövern fastigheterna Glasfatet 4 och Pagoden 2 i Linköping. Köpeskillingen uppgick till totalt 23. Klövern har efter årets utgång omförhandlat kreditavtal om 400. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr per aktie (1,25) för räkenskapsåret 2010, motsvarande totalt 241 (201). Förslaget innebär att 55 procent (41) av förvaltningsresultatet delas ut till ägarna. Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 21 april och utbetalningsdag den 28 april Årsstämma och årsredovisning Årsstämman 2011 äger rum på Kistamässan i Kista Stockholm den 18 april 2011, kl Kallelse och förutsättningar för anmälan till årsstämman annonseras i Svenska Dagbladet och Post & Inrikes Tidningar samt publiceras på Klöverns webbsida, klovern.se. Aktieägare som vill lägga fram förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till styrelsenominering@klovern.se. Årsredovisning för 2010 kommer att finnas tillgänglig på Klöverns webbsida, klovern.se, från och med vecka Nyköping 17 februari 2011 Klövern AB (publ) Styrelsen KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 9 (16)

10 Koncernens resultaträkning mån okt dec mån okt dec mån jan dec mån jan dec Hyresintäkter Övriga intäkter 1) Summa intäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändring derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Periodens summa totalresultat Resultat per aktie, kr 1,62 0,36 3,76 1,48 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. Koncernens balansräkning Tillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier 9 10 Uppskjuten skattefordran Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Derivat Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 10 (16)

11 Koncernens förändring av eget kapital Eget kapital Utdelning 161 Årets resultat 237 Eget kapital Utdelning 201 Årets resultat 605 Eget kapital Koncernens kassaflödesanalys mån okt dec mån okt dec mån jan dec mån jan dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt 3 9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter Förvärv av maskiner och inventarier Investering i fi nansiella tillgångar 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Likvida medel vid periodens slut KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 11 (16)

12 Moderbolagets resultaträkning mån okt dec mån okt dec mån jan dec mån jan dec Nettoomsättning Kostnad sålda tjänster Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Resultat från övriga värdepapper 9 17 Ränteintäkter Räntekostnader Resultat före skatt Aktuell skatt 9 Skatt hänförlig till koncernbidrag Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Periodens summa totalresultat Moderbolagets balansräkning Tillgångar Maskiner och inventarier 2 2 Andelar i koncernföretag Fordringar på koncernföretag Uppskjuten skattefordran Kortfristiga fordringar 6 10 Likvida medel 54 8 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Skulder till koncernföretag Leverantörsskulder 6 9 Övriga skulder 8 7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 12 (16)

13 Nyckeltal mån okt dec mån okt dec mån jan dec mån jan dec Fastighetsrelaterade Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, Verkligt värde fastigheter, Direktavkastningskrav värdering, % 7,2 7,2 7,2 7,2 7,1 6,6 6,9 Överskottsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Ytmässig uthyrningsgrad, % Genomsnittlig kontraktstid, år 2,8 3,0 2,8 3,0 3,1 2,9 2,6 Finansiellt relaterade Avkastning på eget kapital, % 5,9 1,4 14,0 5,8 10,7 28,1 20,6 Soliditet, % 32,1 32,7 32,1 32,7 32,3 37,4 33,7 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,0 2,8 3,2 2,0 2,2 2,6 Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,7 3,6 2,7 4,2 4,6 4,1 Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 3,2 2,4 3,2 1,1 1,4 1,8 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,0 1,8 2,0 1,8 2,6 3,7 4,3 Räntebärande skulder, Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,63 0,65 2,73 3,07 2,17 2,32 2,25 Eget kapital per aktie, kr 28,1 25,6 28,1 25,6 25,1 29,4 23,2 Börskurs vid periodens utgång, kr 34,0 22,9 34,0 22,9 18,2 25,5 30,0 Börsvärde, utestående aktier, Antal registrerade aktier vid periodens utgång, milj 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 Antal utestående aktier vid periodens utgång, milj 160,8 160,8 160,8 160,8 160,8 165,8 166,5 Utdelning, kr 1,50* 1,25 1,00 1,50 1,25 * Föreslagen utdelning. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 13 (16)

14 Granskningsrapport Till styrelsen för Klövern AB (publ) Org.nr Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsrapporten för Klövern AB (publ) per 31 december 2010 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 17 februari 2011 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 14 (16)

15 Definitioner Fastighetsrelaterade Avkastningskrav, värdering Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet. Driftöverskott Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor vid periodens utgång. Finansiellt relaterade Avkastning på eget kapital Periodens resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas värde vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Kontraktsvärde Lokahyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal. Nettoinflyttning Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antal utestående aktier vid periodens utgång. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av totala intäkter. Övriga intäkter Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. Informationen i bokslutskommunikén är sådan som Klövern AB (publ) kan vara skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 17 februari KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 15 (16)

16 Kontaktpersoner Gustaf Hermelin, VD , , Britt-Marie Einar, Finans- och IR-chef, vvd , , Kalendarium Årsredovisning 2010 V Delårsrapport jan mar april 2011 Årsstämma april 2011 Delårsrapport jan jun juli 2011 Delårsrapport jan sep oktober 2011 Bokslutskommuniké februari 2012 Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping Tel Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping