DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2006

Transkript

1 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2006 Hyresintäkterna uppgick till 182 Mkr (139) Periodens resultat efter skatt ökade till 183 Mkr (42) Resultat per aktie ökade till 1,52 kr (0,39) Av resultatet utgör värdeförändringar avseende fastigheter 125 Mkr (4) Helårsprognosen kvarstår; resultat före skatt förväntas överstiga 250 Mkr exkl. värdeförändringar avseende fastigheter

2 VD:s kommentar Uthyrningar bakom ökning av orealiserade värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på fastigheter svarar för hela 112 Mkr av Klöverns resultat under första kvartalet. Bakom ökningen ligger inte bara sjunkande avkastningskrav utan i hög grad också nyuthyrningar. Det är oerhört tillfredsställande att det till stor del är vårt eget uthyrnings- och förädlingsarbete som bidrar till värdeförändringen på fastigheterna och därmed också resultatet, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin. Klövern noterar en tydlig efterfrågeökning på samtliga geografiska delmarknader under första kvartalet Ökningen bådar gott inför fortsättningen av året och ger förhoppningar om att den positiva nettoinflyttning som noterats sedan första kvartalet 2005 ska fortsätta under resten av Även hyresnivåerna uppvisar en uppåtgående trend, framför allt vad gäller butikslokaler. Resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 183 Mkr (42). Förbättringen beror framför allt på att orealiserade värdeförändringar ökat betydligt. I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 13 Mkr (4) och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 112 Mkr (0). Finansnettot var 32 Mkr ( 36). Kassaflöde och finansiell ställning Periodens kassaflöde uppgick till 16 Mkr (99). Soliditeten var vid periodens slut 36,9 procent, jämfört med 34,8 procent vid periodens ingång. Eget kapital uppgick till 2447 Mkr, jämfört med Mkr vid periodens ingång. Likvida medel var 125 Mkr (14 och räntebärande skulder var Mkr (3 987). Hyresintäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna under perioden uppgick till 182 Mkr (139). Ökningen är framför allt hänförlig till att fastighetsbeståndet är större än tidigare. Fastighetskostnaderna uppgick till 79 Mkr (57). Driftöverskottet blev 103 Mkr (8 motsvarande en överskottsgrad om 57 procent (59). Nedgången i överskottsgrad beror framförallt på 2006 års ovanligt kalla och snörika första kvartal. Efterfrågan har, på samtliga delmarknader, ökat jämfört med fjärde kvartalet 2005 och första kvartalet Hyresnivåerna har ökat något, främst för butikslokaler. Första kvartalets nettoinflyttning uppgick till 1,6 Mkr, vilket är en marginell ökning jämfört med första kvartalet Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87 procent, vilket är oförändrat jämfört med uthyrningsläget vid årsskiftet. Nettoinflyttning Tkr Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning Tkr :kv1 2004:kv2 2004:kv3 2004:kv4 2005:kv1 2005:kv2 2005:kv3 2005:kv4 2006:kv

3 Fastighetsinnehav Klöverns fastighetsbestånd omfattade den 31 mars fastigheter jämfört med 162 vid årets ingång. Hyresvärdet uppgick till 802 Mkr (798) och verkligt värde var 6079 Mkr (5968). Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick till 1036 tkvm (1 042). FASTIGHETSINNEHAV Ek. uthyr- Fastigheter Yta, Hyres- nings- Lokaltyp antal, tkvm värde, Mkr grad, % Kontor Industri/lager Butik Utbildning/vård/motion Restaurang/hotell Bostad Övrigt Totalt Avser arrenden, garage, p-platser, skyltytor, tomter och telemaster KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Andel av Kontrakt, Yta, Kontrakts- kontrakts- Förfalloår antal tkvm värde, Mkr värde, % Kommersiella lokaler > Summa Bostäder Summa Garage/p-platser Totalt Den genomsnittliga kontraktstiden var 2,7 år per 31 mars Förvärv och investeringar Under perioden har två fastigheter (19) för totalt 73 Mkr (80 förvärvats med en sammanlagd yta om ca kvm. I summan ingår också förvärvskostnad av en tidigare tomträtt i Nyköping. Förvärvade fastigheter är belägna i Borås och Örebro. Periodens totala investeringar i ombyggnationer uppgick till 29 Mkr (1 och avser fastigheter i främst Eskilstuna, Linköping, Nyköping och Örebro. Fastighetsförsäljningar Under perioden har sex fastigheter (7) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 117 Mkr (160), vilket översteg senast redovisade verkliga värde med 13 Mkr (4). Av de sålda fastigheterna, om ca kvm, är tre belägna i Västerås och en vardera i Nyköping, Tranås och Uppsala. Värdering av fastigheter Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. 25 procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-månaders period. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden. Samtliga värderingar är utförda enligt samma metodik som under För utförlig beskrivning av värderingsprinciper se Klöverns årsredovisning för år Fastigheternas orealiserade värdeförändringar Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 mars 2006 till 6079 Mkr. Den orealiserade värdeökningen under kvartal ett 2006 var 112 Mkr (0). Finansiering Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 3894 Mkr, jämfört med 3987 Mkr vid periodens ingång. Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,8 procent (3,5) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 0,9 år (1,0). De lån, inkl. rörliga lån, som förfaller under 2006 hade vid utgången av perioden en genomsnittlig räntebindningstid om 34 dagar (49). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,6 år (4,6). Under första kvartalet har lån om ytterligare 1000 Mkr med rörlig ränta försetts med räntetak på nivån 4,5 procent relaterat till STIBOR med 30 dagars löptid. Totala lån försedda med räntetak uppgår därefter till Mkr. Av räntetaken förfaller 330 Mkr 2009, 599 Mkr 2010, 500 Mkr 2011 och 500 Mkr Under årets första kvartal uppgick de orealiserade värdeförändringarna för Klöverns finansiella instrument, vilka redovisas i fi nansnettot, till 4,3 Mkr ( 0,7). RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränte- Genom- Kreditförfall, snittlig avtal, Utnyttjat, År Mkr ränta, % Mkr Mkr Rörlig , , , , , , , Totalt , Med rörliga lån avses lån med löptid om 90 dagar eller kortare. Av dessa lån har Mkr försetts med räntetak. 3

4 Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Slutkursen 31 mars 2006 uppgick till 28,30 kronor, vilket motsvarar ett börsvärde om 3,4 Mdr kronor. Per 31 mars 2006 var antalet aktier i Klövern fördelat på ca ägare. STÖRSTA ÄGARNA Antal aktier, Innemiljoner hav, % Arvid Svensson Invest 17,0 14,1 Lantbrukarnas Riksförbund 14,2 11,8 Skandia Liv 7,9 6,6 Investment AB Öresund 7,5 6,3 Länsförsäkringar Södermanland 3,7 3,1 Fortis Banque Luxembourg 3,6 3,0 HQ Fonder 3,5 2,9 Robur Fonder 3,3 2,8 Länsförsäkringar Fastighetsfonden 3,2 2,7 SEB Fonder 3,1 2,6 Summa största ägare 67,0 55,9 Övriga ägare 53,4 44,1 Totalt samtliga ägare 120,4 100,0 Central administration Kostnader för central administration uppgick under perioden till 13 Mkr (8). Av beloppet utgör 4 Mkr (0) arvoden till rådgivare i Klöverns skatteprocess avseende omprövning av 2003 års taxering. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrapporter för koncerner. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2005, not 1. Där framgår bl a att International Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpats från och med år Den för Klövern väsentligaste effekten av övergången till IFRS avser redovisningen av fastigheter. Fastigheterna klassificeras som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultat räkningen. Tidigare har Klöverns fastigheter redovisats som omsättningsfastigheter (varulager) till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Klövernaktien 35 Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) (c) SIX 4

5 Händelser efter rapportperiodens utgång Klöverns årsstämma Årsstämman i Klövern den 5 april 2006 beslutade i enlighet med styrelsens förslag om utdelning med 1,00 kr per aktie. Omval gjordes av styrelseledamöterna Stefan Dahlbo (ordförande), Gustaf Hermelin, Lars Holmgren, Anna-Greta Lundh, Johan Piehl, Lars Rosvall och Fredrik Svensson. Beslut fattades att valberedning ska utses årligen och bestå av dels styrelsens ordförande, dels en representant för varje ägare vars aktieinnehav i bolaget per den 31 augusti över stiger fem procent av aktierna och rösterna i bolaget samt en representant för övriga aktieägare. Valberedningen utser inom sig en ordförande, som ej får vara ledamot av styrelsen. Namnen på de personer som ska ingå i valberedningen ska publiceras senast den 15 september på Klöverns hemsida. Årsstämman beslöt att anpassa bolagsordningen till de regler som gäller enligt den nya aktiebolagslagen. Årsstämman beslöt att Klövern ska erbjuda aktieägare att courtagefritt köpa eller sälja det antal aktier som krävs för att uppnå ett innehav motsvarande hela börsposter (en börspost = 500 aktier). Beslut om erbjudandetid och de närmare villkoren har överlämnats till styrelsen. Fastighetsförvärvi Uppsala Med tillträde 2 maj 2006 har Klövern förvärvat Pharmacias tidigare huvudkontor och anläggning i Uppsala för 225 Mkr. Förvärvet omfattar ca kvm högkvalitativa lokaler samt utvecklingsbar mark i Fyrislundsområdet. Fastigheten har en initial direktavkastning på ca 5 procent och uthyrningsgraden är ca 50 procent. I och med tillträdet tar Klövern över sex medarbetare och etablerar en enhet i Uppsala. Klövern har återkallat begäran om omprövning av taxering Klövern har, enligt pressmeddelande 20 april 2006, återkallat sin tidigare begäran om omprövning av 2003 års taxering avseende yrkade underskottsavdrag om fem miljarder kronor. Anledningen är att Klövern därigenom söker minimera risken att Skatteverket påför Klövern skattetillägg om 500 Mkr. I sammanträde i Skattenämnden i Stockholm 20 april 2006 behandlades frågan om Klöverns återkallande av omprövningen av 2003 års taxering. Skattenämnden förväntas fatta beslut i ärendet senast 5 maj Beslutet kommer att innebära att Klöverns omprövningsärende skrivs av. Beslutet kan dock även medföra att Klövern påförs skatte tillägg om 500 Mkr. Ett beslut om skattetillägg kan överklagas. Frågan om ytterligare omprövning av avdragsyrkandet kan av Klövern komma att aktualiseras senare. Ovanstående påverkar inte Klöverns övriga skattemässiga avdragsmöjligheter. För beskattningsåret 2004 har Klövern fastställda skattemässiga underskottsavdrag och skattemässigt avskrivningsunderlag, utöver bokföringsmässigt underlag, på inventarier och goodwill om tillsammans Mkr. Med Klöverns nuvarande intjäningsförmåga förväntas Klövern ej belastas med aktuell skatt under de närmaste fem åren. Helårsprognos för 2006 Helårsprognosen att Klöverns resultat före skatt förväntas överstiga 250 Mkr exkl värdeförändringar avseende fastigheter kvarstår. Kalendarium 2006 Delårsrapport januari juni 2006 Torsdag 20 juli Delårsrapport januari september 2006 Torsdag 26 oktober Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden. Nyköping 27 april 2006 Gustaf Hermelin Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor. 5

6 Koncernens resultaträkningar Rullande 3 mån 3 mån 12 mån 12mån Mkr jan mar jan mar jan dec apr mar Hyresintäkter 181,9 138,8 638,7 681,8 Fastighetskostnader 78,9 57,4 247,4 268,9 Driftöverskott 103,0 81,4 391,3 412,9 Värdeförändringar fastigheter, realiserade 13,4 4,4 25,2 34,2 Värdeförändringar fastigheter, orealiserade 112,0 0,0 132,5 244,5 Avskrivningar inventarier 0,5 0,5 1,8 1,8 Central administration 13,4 8,0 35,1 40,5 Rörelseresultat 214,5 77,3 512,1 649,3 Finansiella intäkter 0,4 1,5 3,7 2,6 Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade 4,3 0,7 2,7 2,3 Finansiella kostnader 36,6 36,4 182,2 182,4 Resultat efter fi nansiella poster 182,6 41,7 330,9 471,8 Resultat före skatt 182,6 41,7 330,9 471,8 Aktuell skatt 2) 0,0 0,0 0,2 0,2 Uppskjuten skatt 3) 0,0 0,0 48,0 48,0 Resultat efter skatt 182,6 41,7 378,7 519,6 Resultat per aktie, kr 1,52 0,39 3,27 4,37 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 120,4 112,4 120,4 120,4 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 120,4 107,7 115,8 119,0 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. I beloppen för helåret 2005 och rullande 12 månader ingår engångskostnader vid lösen av lån på 24 Mkr. 2) Aktuell skatt i samband med förvärv av dotterbolag under 2005 uppgick till 0,2 Mkr. 3) Omvärdering av uppskjuten skattefordran påverkade resultatet för 2005 med +48 Mkr. Koncernens balansräkningar Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter 6 078,7 4849,2 5967,9 Övriga materiella anläggningstillgångar 4,7 7,3 4,9 Uppskjuten skattefordran 279,0 231,0 279,0 Kortfristiga fordringar m.m. 135,4 90,4 97,3 Spärrkonto 2) 3,8 100,0 16,3 Likvida medel 125,0 208,9 141,3 Summa tillgångar 6 626, , ,7 Eget kapital och skulder Eget kapital 2447,0 1864,0 2264,4 Avsättningar 6,9 11,5 7,1 Räntebärande skulder 3893, , ,4 Leverantörsskulder 36,8 30,5 35,0 Övriga skulder 6,1 30,3 7,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 236,0 197,8 205,6 Summa eget kapital och skulder 6626, , ,7 Av beloppet utgör 46 Mkr aktier i Diös, vilka erhölls som dellikvid vid fastighetsförsäljning under kvartal ) Beloppen utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter. 6

7 Koncernens förändring av eget kapital Mkr Totalt eget kapital Eget kapital ,4 Periodens resultat 182,6 Eget kapital ,0 Koncernens kassaflödesanalyser Rullande 3 mån 3 mån 12 mån 12mån Mkr jan mar jan mar jan dec apr mar Den löpande verksamheten Resultat efter fi nansiella poster exkl. avskrivningar och värdeförändringar 53,4 38,5 177,7 192,6 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 13,4 4,4 25,2 34,2 Betald inkomstskatt 0,0 0,0 0,2 0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 66,8 42,9 202,7 226,6 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 33,7 28,0 34,2 39,8 Förändring av rörelseskulder 31,1 70,4 59,9 20,6 Summa förändring av rörelsekapital -2,6 42,4 25,7 19,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 64,2 85,3 228,4 207,4 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 103,4 156,1 532,1 479,4 Förvärv av fastigheter 2) 102,3 690, , ,9 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0,3 2,0 3,6 1,9 Förändring av medel på spärrkonto 12,5 99,0 15,3 96,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 13,3 635, ,2 743,2 Finansieringsverksamheten Upptagna/återbetalda lån 93,8 649, ,4 536,2 Utdelning 0,0 0,0 84,3 84,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 93,8 649, ,1 451,9 Periodens kassaflöde 16,3 98,9 31,3 83,9 Ingående likvida medel 141,3 110,0 110,0 208,9 Likvida medel vid periodens slut 125,0 208,9 141,3 125,0 Under tredje kvartalet 2005 erhölls aktier i Diös till ett belopp om 46 Mkr som dellikvid vid fastighetsförsäljning. 2) Fastighetsförvärven fi nansierades under första halvåret 2005 delvis med apportemissioner om 269 Mkr. Koncernens nyckeltal Rullande 3 mån 3 mån 12 mån 12mån jan mar jan mar jan dec apr mar Avkastning på eget kapital, % 7,8 2,3 19,1 24,1 Soliditet, % 36,9 34,0 34,8 36,9 Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 2,1 2,8 3,6 Eget kapital per aktie, kr 20,3 16,6 18,8 20,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,8 1,8 1,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, %

8 Defi nitioner Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Driftöverskott Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor, hyresrabatter och hyresförluster, drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde för fastighetsinnehavet vid respektive kvartals utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senaste löpande tolvmånadersperioden. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till eget kapital. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Uthyrningsgrad ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. För ytterligare information Gustaf Hermelin, VD tel , gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör tel , anders.lundquist@klovern.se Britt-Marie Einar, Informationschef tel , britt-marie.einar@klovern.se Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping Tel Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: