DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2006

Transkript

1 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2006 Hyresintäkterna uppgick till 375 Mkr (302) Periodens resultat efter skatt ökade till 315 Mkr (164) Resultat per aktie ökade till 2,61 kr (1,47) Av resultatet utgör värdeförändringar avseende fastigheter 175 Mkr (79) Helårsprognosen kvarstår; resultat före skatt förväntas överstiga 250 Mkr exkl. värdeförändringar avseende fastigheter

2 VD:s kommentar Ökat resultat och fortsatt positiv nettoinflyttning Resultatet för första halvåret har påverkats starkt positivt av ökningen av de orealiserade värdeförändringarna. Klövern noterar också det sjätte kvartalet i rad med positiv nettoinflyttning. Förvärvade fastigheter under kvartal två i Uppsala, Nyköping och Kalmar, hade i samtliga fall en lägre uthyrningsgrad än Klöverns tidigare genomsnitt, vilket resulterat i att uthyrningsgraden minskat med tre procentenheter. Efterfrågan på Klöverns marknader är fortsatt god med en stigande hyrestrend för butikslokaler i innerstadslägen. Första halvåret har kännetecknats av ett framgångsrikt uthyrningsarbete på Klöverns samtliga delmarknader. Medvetet har vi också under årets andra kvartal förvärvat fastigheter med låg uthyrningsgrad, vilket ger oss möjligheter att erbjuda såväl befintliga som nya kunder ett större urval av högkvalitativa lokaler för olika ändamål. Sammantaget ser vi en stor framtida potential i förvärven som innebär en betydande förstärkning av Klöverns närvaro på marknaden i Nyköping och att Klövern återigen blivit en offensiv aktör i Uppsala, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin. Resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 315 Mkr (164). Förbättringen beror framförallt på ökade orealiserade värdeförändringar och ett betydligt större fastighetsinnehav. I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 23 Mkr (10) och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 152 Mkr (69). Finansnettot var 54 Mkr ( 82), varav värdeförändringar avseende fi n ansiella instrument och värdepapper uppgick till 21 Mkr ( 6). Nettoinflyttning Kassaflöde och fi nansiell ställning Periodens kassaflöde uppgick till 65 Mkr (54). Soliditeten var vid periodens slut 34,7 procent, jämfört med 34,8 procent vid årets ingång. Eget kapital ökade till Mkr, jämfört med Mkr vid årets ingång. Likvida medel var 77 Mkr (14 och räntebärande skulder var Mkr (3 987). Hyresintäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna under perioden uppgick till 375 Mkr (302). Ökningen är framför allt hänförlig till att fastighetsbeståndet är större än tidigare. Fastighetskostnaderna Tkr Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning Tkr : kv1 2004: kv2 2004: kv3 2004: kv4 2005: kv1 2005: kv2 2005: kv3 2005: kv4 2006: kv1 2006:kv Positiv nettoinfl yttning: Klövern uppvisar positiv nettoinfl yttning för sjätte kvartalet i rad. 2

3 uppgick till 155 Mkr (117). Driftöverskottet blev 220 Mkr (185) motsvarande en överskottsgrad om 59 procent (6. Nedgången i överskottsgrad beror framförallt på den ovanligt kalla och snörika inledningen av året. Efterfrågan på lokaler är fortsatt god och i nivå med föregående kvartal, vilket innebär en ökning jämfört andra kvartalet Fortfarande är dock hyresnivåerna relativt oförändrade, utom avseende butiker där tendensen är fortsatt stigande för bra lägen. Andra kvartalets nettoinflyttning uppgick till 5 Mkr, vilket ger totalt 7 Mkr för första halvåret. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84 procent, vilket är en försämring med tre procentenheter jämfört utgången av första kvartalet. Försämringen förklaras av de förvärv med höga vakansnivåer, som gjorts under kvartal två Andra kvartalet 2006 Andra kvartalets resultat efter skatt uppgick till 132 Mkr (122). I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 10 Mkr (5) och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 40 Mkr (69). Driftöverskottet uppgick till 117 Mkr (103), fi n ansnettot 22 Mkr ( 46), varav värdeförändringar avseende fi n ansiella instrument och värdepapper uppgick till 17 Mkr ( 6) och kassaflödet var 48 Mkr ( 45). Fastighetsinnehav Klöverns fastighetsbestånd omfattade den 30 juni fastigheter jämfört med 162 vid årets ingång. Hyresvärdet uppgick till 885 Mkr (798) och verkligt värde var Mkr (5 968). Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick till tkvm (1 042). FASTIGHETSINNEHAV Ek. uthyr- Antal Yta, Hyres- nings- Lokaltyp fastigheter 2 tkvm värde, Mkr grad, % Kontor Industri/lager Butiker Utbildning/lab/vård/motion Restaurang/hotell Bostäder Övrigt Totalt Avser arrenden, garage, p-platser, skyltytor, tomter och telemaster. 2) Genomförda fastighetsregleringar under första halvåret 2006 har inneburit att antalet fastigheter minskat med netto tre st. KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Andel av Antal Yta, Kontrakts- kontrakts- Förfalloår kontrakt tkvm värde, Mkr värde, % Kommersiella lokaler Summa Bostäder Summa Garage/p-platser Totalt Den genomsnittliga kontraktstiden var 2,5 år per 30 juni 2006 Förvärv och investeringar Under perioden har 15 fastigheter (36) för totalt 574 Mkr (1 406) förvärvats med en sammanlagd yta om ca kvm ( ). Merparten av de förvärvade f astigheterna är belägna i Nyköping och Uppsala. I och med tillträdet i Uppsala övertog Klövern sex medarbetare och etablerade en enhet i staden. Periodens totala investeringar i ombyggnationer uppgick till 82 Mkr (22) och avser fastigheter i främst Eskilstuna, Karlstad, Linköping, Nyköping och Örebro. Fastighetsförsäljningar Under perioden har 10 fastigheter (17) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 247 Mkr (282), vilket översteg senast redovisade verkliga värde med 23 Mkr (10). Av de sålda fastigheterna, om ca kvm (37 000), är tre belägna i Västerås, två i Linköping och en vardera i Motala, Norrköping, Nyköping, Tranås och Uppsala. Värdering av fastigheter Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. 25 procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-månaders period. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden. Samtliga värderingar är utförda enligt samma metodik som under För utförlig beskrivning av värderingsprinciper se Klöverns årsredovisning för år

4 Fastigheternas orealiserade värdeförändringar Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 30 juni 2006 till Mkr. Den orealiserade värdeökningen under första halvåret 2006 var 152 Mkr (69). Finansiering Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till Mkr, jämfört med Mkr vid årets ingång. Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,8 procent (3,5) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 0,8 år (1,0). De lån, inkl. rörliga lån, som förfaller under 2006 hade vid utgången av perioden en genomsnittlig räntebindningstid om 12 dagar (49). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,1 år (4,6). Av lån med kort löptid har totalt lån om Mkr försetts med räntetak. Av räntetaken förfaller 330 Mkr 2009, 599 Mkr 2010, 500 Mkr 2011 och 500 Mkr Under första halvåret uppgick de orealiserade värdeförändringarna för Klöverns finansiella instrument, vilka redovisas i finansnettot, till 11 Mkr ( 6). RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränte- Genom- Kreditförfall, snittlig avtal, Utnyttjat, År Mkr ränta, % Mkr Mkr Rörlig , , , , , , , Totalt , Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Senast betalt 30 juni 2006 uppgick till 21,50 kronor, vilket motsvarar ett börsvärde om 2,6 Mdr kronor. Per 30 juni 2006 var antalet aktier i Klövern fördelat på ca ägare. STÖRSTA ÄGARNA Antal aktier, Innemiljoner hav, % Arvid Svensson Invest 17,0 14,1 Lantbrukarnas Riksförbund 15,0 12,5 Investment AB Öresund 9,1 7,5 Skandia Liv 7,7 6,4 Länsförsäkringar Södermanland 3,7 3,1 HQ Fonder 3,7 3,1 Fortis Banque Luxembourg 3,6 3,0 Länsförsäkringar Fastighetsfonden 3,6 3,0 SEB Fonder 3,1 2,6 Robur Fonder 2,4 2,0 Summa största ägare 68,9 57,3 Övriga ägare 51,5 42,7 Totalt samtliga ägare 120,4 100,0 Central administration Kostnader för central administration uppgick under perioden till 25 Mkr (17). Av beloppet utgör 6 Mkr ( arvoden till rådgivare i Klöverns skatteprocess avseende omprövning av 2003 års taxering. Med rörliga lån avses lån med löptid om 90 dagar eller kortare. Av dessa lån har Mkr försetts med räntetak. Klövernaktien 35 Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) (c) SIX 4

5 Moderbolaget Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande, drift och ledning av koncernens dotterbolag. Resultat efter skatt i moderbolaget uppgick till 15 Mkr ( 9). Moderbolagets likvida medel uppgick den 30 juni till 9 Mkr, jämfört med 15 Mkr vid årets ingång. Nettoinvesteringarna i aktier, andelar och inventarier uppgick till 1 Mkr (. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrapporter för koncerner. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2005, not 1. Där framgår bl a att International Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpats från och med år Den för Klövern väsentligaste effekten av övergången till IFRS avser redovisningen av fastigheter. Fastigheterna klassificeras som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Tidigare har Klöverns fastigheter redovisats som omsättningsfastigheter (varulager) till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Klöverns årsstämma Årsstämman i Klövern den 5 april 2006 beslutade i enlighet med styrelsens förslag om utdelning med 1,00 kr per aktie. Omval gjordes av styrelseledamöterna Stefan Dahlbo (ordförande), Gustaf Hermelin, Lars Holmgren, Anna-Greta Lundh, Johan Piehl, Lars Rosvall och Fredrik Svensson. Beslut fattades att valberedning ska utses årligen och bestå av dels styrelsens ordförande, dels en representant för varje ägare vars aktieinnehav i bolaget per den 31 augusti överstiger fem procent av aktierna och rösterna i bolaget samt en representant för övriga aktieägare. Valberedningen utser inom sig en ordförande, som ej får vara ledamot av styrelsen. Namnen på de personer som ska ingå i valberedningen ska publiceras senast den 15 september på Klöverns hemsida. Årsstämman beslöt att anpassa bolagsordningen till de regler som gäller enligt den nya aktiebolagslagen. Årsstämman beslöt att Klövern ska erbjuda aktieägare att courtagefritt köpa eller sälja det antal aktier som krävs för att uppnå ett innehav motsvarande hela börsposter (en börspost = 500 aktier). Beslut om erbjudandetid och de närmare villkoren har överlämnats till styrelsen. Klövern överklagar beslut om skattetillägg Klövern har överklagat Skatteverkets beslut, om att påföra Klövern ett skattetillägg om 493 Mkr, till Länsrätten och har dessutom lämnat in begäran om ny omprövning av 2003 års taxering. Skattetillägget kommer inte att betalas eller kostnadsföras så länge den rättsliga processen pågår utan redovisas tillsvidare som en ansvarsförbindelse. Klövern har för beskattningsåret 2004 fastställda skattemässiga underskottsavdrag och skattemässigt avskrivningsunderlag, utöver bokföringsmässigt underlag, om tillsammans Mkr. Helårsprognos för 2006 Helårsprognosen att Klöverns resultat före skatt förväntas överstiga 250 Mkr exkl värdeförändringar avseende fastigheter kvarstår. Kalendarium 2006 Delårsrapport januari september 2006: 26 oktober Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida www. klovern.se, där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden. Nyköping 20 juli 2006 Gustaf Hermelin Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor. 5

6 Koncernens resultaträkningar Rullande 3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån 12 mån Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun Hyresintäkter 192,9 163,1 374,8 301,9 638,7 711,6 Fastighetskostnader 75,4 60,0 154,3 117,4 247,4 284,3 Driftöverskott 117,5 103,1 220,5 184,5 391,3 427,3 Värdeförändringar fastigheter, realiserade 9,7 5,5 23,1 9,9 25,2 38,4 Värdeförändringar fastigheter, orealiserade 39,8 69,4 151,8 69,4 132,5 214,9 Avskrivningar inventarier 0,8 0,7 1,3 1,2 1,8 1,9 Central administration 11,5 9,2 24,9 17,2 35,1 42,8 Rörelseresultat 154,7 168,1 369,2 245,4 512,1 635,9 Finansiella intäkter 0,4 1,8 0,8 3,3 3,7 1,2 Finansiella kostnader 39,6 42,1 76,2 78,5 182,2 179,9 Värdeförändring fi n ansiella instrument, orealiserade 6,7 5,7 11,0 6,4 2,7 14,7 Värdeförändring värdepapper, orealiserade 10,0 0,0 10,0 0,0 0,0 10,0 Resultat efter finansiella poster 132,2 122,1 314,8 163,8 330,9 481,9 Resultat före skatt 132,2 122,1 314,8 163,8 330,9 481,9 Aktuell skatt 2) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,2 Uppskjuten skatt 3) 0,0 0,0 0,0 0,0 48,0 48,0 Resultat efter skatt 132,2 122,1 314,8 163,8 378,7 529,7 Resultat per aktie, kr 1,10 1,06 2,61 1,47 3,27 4,40 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 120,4 120,4 120,4 120,4 120,4 120,4 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 120,4 114,8 120,4 111,2 115,8 120,4 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. I belopp för helår 2005 och rullande 12 månader ingår engångskostnader om 24 Mkr vid lösen av lån. 2) Aktuell skatt i samband med förvärv av dotterbolag under 2005 uppgår till 0,2 Mkr. 3) Omvärdering av uppskjuten skattefordran påverkade resultatet 2005 med +48 Mkr. 6

7 Koncernens balansräkningar Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter 6 551,9 5416, ,9 Övriga materiella anläggningstillgångar 12,8 7,0 4,9 Uppskjuten skattefordran 279,0 231,0 279,0 Kortfristiga fordringar m.m. 152,2 56,3 97,3 Spärrkonto 2) 3,8 6,8 16,3 Likvida medel 76,6 163,9 141,3 Summa tillgångar 7 076, , ,7 Eget kapital och skulder Eget kapital 2458, ,4 2264,4 Avsättningar 7,1 11,5 7,1 Räntebärande skulder 4346, , ,4 Leverantörsskulder 39,5 27,6 35,0 Övriga skulder 15,2 7,9 7,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 209,2 240,9 205,6 Summa eget kapital och skulder 7076, , ,7 Av beloppet per 30 juni 2006 utgör 56,8 Mkr aktier i Diös, vilka erhölls som dellikvid vid fastighetsförsäljning under kvartal ) Beloppen utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån eller för fi n ansiering av investeringar i fastigheter. Koncernens förändring av eget kapital Mkr Totalt eget kapital Eget kapital ,4 Utdelning 120,4 Periodens resultat 314,8 Eget kapital ,8 7

8 Koncernens kassaflödesanalyser Rullande 3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån 12 mån Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun Den löpande verksamheten Resultat efter fi nansiella poster exkl. avskrivningar och värdeförändringar 66,8 53,6 120,2 92,1 177,7 205,8 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 9,7 5,5 23,1 9,9 25,2 38,4 Betald inkomstskatt 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 76,5 59,1 143,3 102,0 202,7 244,0 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 0,2 34,5 33,9 6,8 34,2 74,9 Förändring av rörelseskulder 15,6 13,0 15,5 83,3 59,9 7,9 Summa förändring av rörelsekapital 15,8 47,5 18,4 90,1 25,7 82,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 60,7 106,6 124,9 192,1 228,4 161,2 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 120,4 115,8 223,8 271,9 532,1 484,0 Förvärv av fastigheter 553,8 467,8 656,1 1158,6 1905,4 1402,9 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 8,8 0,3 9,1 2,3 3,6 10,4 Förändring av medel på spärrkonto 0,0 93,2 12,5 5,8 15,3 3,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 442,2 259,1 428,9 894,8 1392,2 926,3 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder 453,5 191,8 359,7 840,9 1279,4 798,2 Utdelning 120,4 84,3 120,4 84,3 84,3 120,4 Kassaflöde från fi n ansieringsverksamheten 333,1 107,5 239,3 756, ,1 677,8 Periodens kassaflöde 48,4 45,0 64,7 53,9 31,3 87,3 Ingående likvida medel 125,0 208,9 141,3 110,0 110,0 163,9 Likvida medel vid periodens slut 76,6 163,9 76,6 163,9 141,3 76,6 Fastighetsförvärven under första halvåret 2005 fi nansierades delvis med apportemissioner om 269 Mkr. Koncernens nyckeltal Rullande 3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån 12 mån apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun Avkastning på eget kapital, % 5,4 6,2 13,3 8,7 19,1 23,5 Soliditet, % 34,7 34,8 34,7 34,8 34,8 34,7 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,9 5,1 3,1 2,8 3,7 Eget kapital per aktie, kr 20,4 17,0 20,4 17,0 18,8 20,4 Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,7 1,8 1,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, %

9 Defi nitioner Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Driftöverskott Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor, hyresrabatter och hyresförluster, drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde för fastighetsinnehavet vid respektive kvartals utgång. P/E tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senaste löpande tolvmånadersperioden. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Uthyrningsgrad ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta vid periodens utgång. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. För ytterligare information, vänligen kontakta Gustaf Hermelin, VD tel , gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör tel , anders.lundquist@klovern.se Britt-Marie Einar, Informationschef tel , britt-marie.einar@klovern.se Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping Tel Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: