K L Ö V E R N. Hyresintäkterna under året uppgick till 485 Mkr (323), fastighetskostnaderna till 199 Mkr (133) och driftöverskottet 286 Mkr (189).

Transkript

1 K L Ö V E R N Bokslutskommuniké 2004 Hyresintäkterna uppgick till 485 Mkr (323) Årets resultat efter skatt ökade till 193 Mkr (87) Resultat per aktie ökade till 2,08 kr (1,65) Styrelsen föreslår en utdelning om 0,75 kr per aktie (0,50) Resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 193 Mkr (87). I resultatet ingår vinster från fastighetsförsäljningar med 40 Mkr (19) och omräkning av uppskjuten skattefordran med 31 Mkr (0). Driftöverskottet var 286 Mkr (189) och finansnettot -129 Mkr (-103). Kassaflöde och finansiell ställning Kassaflödet uppgick till -100 Mkr (148). Soliditeten var vid årets slut 36,0 procent, jämfört med 28,4 procent vid årets ingång. Eget kapital uppgick till Mkr, jämfört med 908 Mkr vid årets ingång. Likvida medel var 111 Mkr (211) och räntebärande skulder var Mkr (2 316). Intäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna under året uppgick till 485 Mkr (323), fastighetskostnaderna till 199 Mkr (133) och driftöverskottet 286 Mkr (189). Fastighetsförsäljningar Under året har 20 fastigheter (15) sålts för en sammanlagd köpeskilling om 347 Mkr (185) med en vinst uppgående till 40 Mkr (19). De sålda fastigheterna, som omfattade ca kvm, är belägna i Bollnäs, Borgholm, Borås, Enköping, Falun, Kalmar, Karlskrona, Linköping, Torsby, Uppsala, Västerås och Örebro. Fjärde kvartalet 2004 Resultat efter finansiella poster uppgick till 39 Mkr (24). Av resultatet utgör vinster från fastighetsförsäljningar 14 Mkr (3). Driftöverskottet var 73 Mkr (60), finansnettot -35 Mkr (-32) och kassaflödet var -168 Mkr (-19). I intäkterna under kvartalet ingår engångsersättningar från avflyttade hyresgäster med ca 9 Mkr. Åtgärder på vakanta ytor inför kommande uthyrningar har inneburit ökade reparations- och underhållskostnader om ca 10 Mkr. Verksamhet Klövern är ett fastighetsbolag som fokuserar på att förvärva, utveckla och sälja högavkastande fastigheter i större och medelstora städer utanför storstadsregionerna. Klövern ska expandera genom att förvärva fastigheter i syfte att på ett antal orter nå en storlek som skapar grund för en effektiv drift och ledande position. 1

2 Marknad och fastighetsinnehav Den svagt positiva trenden på hyresmarknaden som noterades under första delen av 2004, avmattades något under årets fjärde kvartal. Klövern ser en fortsatt försiktig marknad under 2005, främst avseende kontor och industri. Dock ökar efterfrågan på mindre kontorslokaler något. På vissa delmarknader, Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping, märks en generellt ökad efterfrågan på nya lokaler. Fastighetsinnehav per Antal Yta, Hyresvärde, Ekonomisk Lokaltyp fastigheter tusen kvm Mkr uthyrningsgrad, % Kontor Industri/lager Butiker Utbildning/vård/motion Restaurang/hotell Bostäder Övrigt 1) Totalt ) Avser garage, p-platser, skyltytor och telemaster. Kontraktsförfallostruktur per Yta, tusen kvm Kontraktsvärde, Mkr Andel av kontraktsvärde, % Förfalloår 1) Antal kontrakt Kommersiella lokaler > Summa Bostäder Summa exkl garage/p-platser Garage/p-platser Totalt ) Den genomsnittliga kontraktstiden var 2,7 år per 31 december Finansiering Vid årets slut uppgick de räntebärande skulderna till Mkr, jämfört med Mkr vid årets ingång. Den genomsnittliga räntan uppgick till 5,1 procent (5,6) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,4). De lån som förfaller under 2005 hade vid utgången av 2004 en genomsnittlig räntebindningstid om 170 dagar (76). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,0 år (4,5). 2

3 Lånestruktur per Genomsnittlig Ränteförfalloår Mkr ränta, % Andel, % , , , , ,5 9 Totalt ,1 100 Värdering av fastighetsinnehav Per den 31 december 2004 har Klövern externvärderat samtliga 148 fastigheter. Värderingarna är avkastningsvärderingar gjorda enligt kassaflödesmodell. Merparten av värderingarna har gjorts av DTZ Sweden. Sammanfattning Värdetidpunkt 31 december 2004 Bokfört värde Mkr Avkastningsvärde Mkr Kalkylperiod I huvudsak fem år (vid längre betydande kontrakt har kalkylperioden anpassats till kontraktens livslängd) Direktavkastning Mellan 5,0 och 14,0 procent Kalkylränta Mellan 6,5 och 15,0 procent Långsiktig vakans Normalt mellan 5 och 10 procent Drift- och underhållskostnader Utfall för respektive fastighet samt erfarenheter av jämförbara objekt Inflationsutveckling Två procent Värderingsmodell Värderingarna är gjorda utifrån en kassaflödesmodell med en kalkylperiod på i huvudsak fem år. För fastigheter med betydande kontrakt överstigande fem år har en längre kalkylperiod valts. Varje fastighets avkastningsförmåga och kassaflöde har bedömts individuellt. Hyresintäkterna har beräknats utifrån befintliga hyreskontrakt fram till avtalstidens slut. Därefter har de marknadsmässiga villkoren bedömts och de kontrakt som har haft en marknadsmässig hyra har antagits förlängda på oförändrade villkor. Övriga kontrakt har justerats efter avtalstidens utgång till en bedömd marknadsmässig hyra. För outhyrda lokaler har en uppskattning gjorts av marknadshyran och från vilken tidpunkt uthyrning kan förväntas ske. Kostnaderna för drift och underhåll har bedömts individuellt för varje fastighet samt utifrån erfarenheter från liknande objekt. Hänsyn har tagits till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Hyresintäkterna och kostnaderna räknas upp med två procent i enlighet med inflationsantagandet. Större underhållsåtgärder och hyresgästanpassningar har redovisats separat som periodiskt underhåll eller investeringar. Marknadsbedömning Direktavkastningen, kalkylräntan samt den långsiktiga vakansen har satts individuellt för varje fastighet utifrån en bedömning av den lokala marknaden och fastighetens läge. Direktavkastningen är beräknad på fastighetens avkastningsförmåga och värdeutveckling vid kalkylperiodens slut. Restvärdena har beräknats efter direktavkastningskrav på mellan 5,0 och 14,0 procent. Kalkylräntan är avkastningskravet på det totala kapitalet och satt till mellan 6,5 och 15,0 procent. De långsiktiga vakanserna har bedömts utifrån fastighetens läge, ändamål och den lokala marknaden. De långsiktiga vakanserna uppgår vanligen till mellan 5 och 10 procent. 3

4 Investeringar Under året har 64 fastigheter (38) för totalt Mkr (1 107) förvärvats med en sammanlagd yta om ca kvm. Fastigheterna är belägna i Borås, Kalmar, Norrköping, Västerås, Örebro och Örnsköldsvik. Årets totala investeringar i ombyggnationer uppgick till 69 Mkr och avser fastigheter i främst Karlstad, Luleå, Uppsala, Västerås och Örebro. Samtliga belopp har aktiverats i sin helhet. Förslag till utdelning Styrelsen föreslår att utdelning för räkenskapsåret 2004 lämnas med 0,75 kr per aktie, (0,50) motsvarande totalt 84 Mkr. Förslaget innebär att drygt 50 procent av resultat efter finansiella poster kommer att delas ut till aktieägarna. Den föreslagna utdelningen är baserad på antalet utestående aktier, 112,4 miljoner, efter beslut på extra bolagsstämma 20 januari Organisation och personal Under 2004 har organisationen utökats i takt med att koncernen expanderat. Vid ingången av året hade Klövern 37 anställda och vid utgången av året uppgick personalstyrkan till 51 personer. Klövern är organiserat i tio lokala enheter utifrån fastigheternas och kundernas geografiska läge, samt ett huvudkontor med koncerngemensamma funktioner i Nyköping. Central administration Kostnader för central administration uppgick under året till 30 Mkr (17). Av beloppet utgör 2 Mkr (0) avsättning till vinstandelsstiftelse för Klöverns anställda. Moderbolaget Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Resultat efter skatt i moderbolaget uppgick till 10 Mkr (-12). Moderbolaget har mottagit koncernbidrag om 181 (97) Mkr från dotterbolag i koncernen. Moderbolagets likvida medel uppgick den 31 december till 13 Mkr jämfört med 6 Mkr vid årets ingång. Nettoinvesteringarna i aktier, andelar och inventarier uppgick till 1 Mkr (3). Skattesituation Klövern har för beskattningsåret 2003 ett skattemässigt deklarerat underskott om 992 Mkr. Skatteverket har vid 2004 års taxering beslutat att taxera bolaget i enlighet med inlämnad deklaration. Underskottet är huvudsakligen hänförligt till avyttringar av svenska och utländska dotterbolag inom den tidigare IT-konsultverksamheten. Efter utgången av 2003 års taxeringsperiod yrkade Klövern avdrag för kapitalförlust vid avyttring av dotterbolag med ytterligare ca Mkr. Yrkandet behandlas därför formellt som en begäran om omprövning av 2003 års taxering. Skatteverket har vid förfrågan från Klövern indikerat att under 2005 slutföra utredningen om avdragsrätten och därmed redogöra för Skatteverkets uppfattning avseende avdragsyrkandet. I bokslutet för 2004 har bolaget redovisat en uppskjuten skattefordran om 231 Mkr, vilken utgår från Klöverns bedömning av bolagets nuvarande intjänandeförmåga. Uppskjuten skattefordran har därmed ökat med 31 Mkr per 31 december Den uppskjutna skattefordran är hänförlig till det skattemässiga underskott som bolaget deklarerat och som Skatteverket taxerat bolaget i enlighet med 2004 års taxering. Utöver detta finns ytterligare avdrag om ca Mkr som Klövern bedömer att kunna utnyttja vid framtida taxeringar. Uppskjuten skattefordran prövas vid varje bokslutstillfälle. Skatteverket i Stockholm har i december 2004 fattat omprövningsbeslut avseende 1999 och 2000 års inkomsttaxeringar. Besluten innebär att Skattverket upptaxerar bolaget med 41 Mkr avseende 1999 års taxering, vilket innebär ett lägre fastställt underskott. Ett lägre underskott vid 4

5 1999 års taxering har i sin tur inneburit ett överskott vid 2000 års taxering om 10 Mkr, vilket för räkenskapsåret 2004 medför aktuell skattekostnad om 3 Mkr och räntekostnad om 1 Mkr. Till detta belopp skall läggas skattetillägg om 4 Mkr. Klövern avser ej att invända i sakfrågan, men har överklagat Skatteverkets rätt att eftertaxera bolaget samt Skatteverkets beslut att påföra skattetillägg. Skattetillägget betraktas tillsvidare endast som en ansvarsförbindelse. Klöverns ägare Per 31 december 2004 uppgick antalet aktier i Klövern till fördelat på ca ägare. Ägare Antal aktier, miljoner Innehav, % Arvid Svensson Invest 17,0 16,1 Lantbrukarnas Riksförbund 13,2 12,5 Investment AB Öresund 7,4 7,0 SEB Fonder 7,1 6,7 Länsförsäkringar Södermanland 3,7 3,4 HQ Fonder 3,5 3,3 Banque Generale de Luxembourg 2,8 2,7 Gustaf Hermelin inkl. familj och bolag 2,5 2,4 LF Fastighetsfonden 2,5 2,4 Erik Paulsson inkl. familj och bolag 2,0 1,9 Summa största ägare 61,7 58,4 Övriga ägare 44,1 41,6 Totalt samtliga ägare 105,8 100,0 Förvärv av fastigheter i Linköping I december 2004 offentliggjordes att Klövern förvärvar 16 fastigheter till ett värde av 750 Mkr från ByggVesta i Linköping. Fastigheterna förvärvas i bolag och tillträde sker 1 mars Fastigheterna omfattar totalt ca kvm kommersiell yta och ca kvm bostäder. Tretton av fastigheterna är belägna i Linköping och övriga tre i Motala, Tranås och Vadstena. Hyresvärdet uppgår till 86 Mkr, uthyrningsgraden till ca 89 procent och direktavkastningen till ca 7,3 procent. Efter förvärvet uppgår Klöverns uthyrningsbara yta i Linköping till ca kvm. Förvärvet finansieras genom en riktad nyemission av aktier motsvarande 120 Mkr, lånefinansiering om 540 Mkr samt interna medel. Emissionen omfattar 6,6 miljoner nya aktier till en kurs om 18,40 kronor. Rapportering och redovisningsprinciper Klöverns redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Från 1 januari 2004 har RR29, Ersättningar till anställda, trätt i kraft. Då koncernens pensionsåtaganden är avgiftsbestämda har tillämpningen av denna rekommendation inte fått några effekter i koncernens räkenskaper. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR20 Delårsrapportering. Effekter i samband med övergång till IFRS finnes beskrivet på sidan 11 i kommunikén. 5

6 Händelser efter rapportperiodens utgång Klöverns extra bolagsstämma 20 januari 2005 Vid en extra bolagsstämma den 20 januari 2005 bemyndigades styrelsen att, fram till nästa ordinarie bolagsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av högst aktier, varje aktie om nominellt 5 kronor, för förvärv av företag eller fastigheter. Betalning för de nya aktierna får ske genom apport, kvittning eller kontant betalning. Fastighetsförsäljningar Klövern har sålt totalt tre fastigheter belägna i Halmstad, Västerås och Örnsköldsvik för sammanlagt 68 Mkr. Försäljningarna har gjorts till aktuella värderingar och ger därför ej upphov till realiserade värdeförändringar. Årsredovisning och bolagsstämma Årsredovisning för 2004 kommer att finnas tillgänglig på bolagets huvudkontor i Nyköping och på Klöverns hemsida från och med mitten av mars. Klövern ABs ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen 13 april 2005 kl i Restaurangskolan, Gästabudsvägen 4, Nyköpings Strand i Nyköping. Kalendarium 2005 Årsredovisning 2004 Ordinarie bolagsstämma Delårsrapport januari mars 2005 Delårsrapport januari juni 2005 Delårsrapport januari september 2005 Mars Onsdag 13 april Tisdag 3 maj Onsdag 17 augusti Onsdag 2 november Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden. Nyköping 9 februari 2005 Klövern AB (publ) Styrelsen För ytterligare information: Gustaf Hermelin, VD, tel , , gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör, tel , , anders.lundquist@klovern.se Britt-Marie Einar, Informationschef, tel , , 999britt-marie.einar@klovern.se Klövern är ett fastighetsbolag som verkar på den svenska fastighetsmarknaden genom att förvärva, utveckla och avyttra fastigheter med fokus på hög avkastning på eget kapital. Per 31 december 2004 uppgår fastigheternas bokförda värde till ca 4,1 miljarder kronor och hyresintäkterna på årsbasis är ca 520 Mkr. Klövernaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping, Tel , Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: 6

7 Koncernens resultaträkningar Mkr 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 145,4 109,1 484,6 322,5 Fastighetskostnader -72,8-49,2-199,0-133,2 Driftöverskott 72,6 59,9 285,6 189,3 Resultat fastighetsförsäljningar 13,5 2,6 39,7 19,2 Avskrivningar inventarier -0,5-0,3-1,6-1,4 Central administration -11,4-6,2-29,7-16,9 Rörelseresultat 74,2 56,0 294,0 190,2 Finansiella intäkter 0,4 2,4 3,0 3,8 Finansiella kostnader -35,3-34,6-132,2-107,2 Resultat efter finansiella poster 39,3 23,8 164,8 86,8 Aktuell skatt 1,2) -2,8-0,2-2,8-0,2 Uppskjuten skatt 3) 31,0 0,0 31,0 0,0 Resultat efter skatt 67,5 23,6 193,0 86,6 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,64 0,36 2,10 1,73 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,64 0,35 2,08 1,65 Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 105,8 67,4 105,8 67,4 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 105,8 71,9 105,8 71,9 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner 105,8 66,2 91,7 50,0 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 105,8 70,6 92,9 54,5 1) I samband med förvärv av andelar i dotterföretag under 2003 har aktuell skatt om 0,2 Mkr belastat resultatet. 2) Omtaxering av tidigare räkenskapsår har medfört 2,8 Mkr i aktuell skatt för ) Omräkning av uppskjuten skattefordran har påverkat resultatet för 2004 positivt med 31 Mkr. 7

8 Koncernens balansräkningar Mkr Anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 231,0 200,0 Inventarier 5,7 6,2 Summa anläggningstillgångar 236,7 206,2 Omsättningstillgångar Fastigheter 4 123, ,6 Kortfristiga fordringar 63,1 58,3 Likvida medel 1) 111,0 210,8 Summa omsättningstillgångar 4 297, ,7 SUMMA TILLGÅNGAR 4 533, ,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 1 210,7 636,3 Fritt eget kapital 420,5 272,1 Summa eget kapital 1 631,2 908,4 Avsättningar 11,5 12,2 Konvertibelt förlagslån 0,0 49,0 Räntebärande skulder 2 703, ,8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 136,5 91,7 Leverantörsskulder 45,9 35,1 Övriga skulder 5,4 1,7 Summa skulder 2 902, ,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 533, ,9 1) Häri ingår 1 Mkr (76) som utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån. Förändring av eget kapital Bundna Fria Summa Eget Aktiekapital reserver reserver eget kapital kapital Ingående balans 1 januari 337,0 299,3 272,1 908,4 522,2 Nyemission 191,7 382,4 0,0 574,1 299,8 Övrigt, netto 0,0 0,3-44,6-44,3-0,2 Periodens resultat efter skatt 0,0 0,0 193,0 193,0 86,6 Utgående balans 528,7 682,0 420, ,2 908,4 8

9 Koncernens kassaflödesanalyser Mkr 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 39,3 23,6 164,8 86,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 3,0-1,6 5,4-5,1 Betald inkomstskatt -2,8-0,2-2,8-0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 39,5 21,8 167,4 81,3 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -24,5 1,3-4,9 30,9 Förändring av rörelseskulder -22,4-0,7 59,5-27,1 Summa förändring av rörelsekapital -46,9 0,6 54,6 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten -7,4 22,4 222,0 85,1 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 140,5 42,9 307,6 185,1 Förvärv av fastigheter 1) -170,1-207, ,5-899,9 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,4-0,4-1,1-2,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -30,0-164,7-905,0-717,0 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder 2) 3) -130,5 123,7 627,4 779,9 Utdelning 0,0 0,0-44,3 0,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -130,5 123,7 583,1 779,9 Periodens kassaflöde -167,9-18,6-99,9 148,0 Likvida medel vid periodens början 278,9 229,5 210,9 62,9 Likvida medel vid periodens slut 111,0 210,9 111,0 210,9 1) Fastighetsförvärven har delvis finansierats med apportemissioner, uppgående till 334 mkr under 2004 och 299 Mkr under ) Nyemission med anledning av inlösen av konvertibelt lån till aktier har genomförts med 49 Mkr under 2004 och 1 Mkr under ) Under första kvartalet 2004 löstes lån om 191 Mkr via apportemission. 9

10 Koncernens nyckeltal mån 3 mån 12 mån 12 mån okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Avkastning på eget kapital före utspädning, % 4,2 2,8 15,2 12,1 Avkastning på eget kapital efter utspädning, % 4,2 2,7 15,2 11,7 Soliditet vid periodens utgång före utspädning, % 36,0 27,0 36,0 27,0 Soliditet vid periodens utgång efter utspädning, % 36,0 28,4 36,0 28,4 Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång före utspädning, kr 15,42 13,48 15,42 13,48 Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång efter utspädning, kr 15,42 13,32 15,42 13,32 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,7 2,2 1,8 Definitioner Beräkning av nyckeltal Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. I redovisade nyckeltal efter utspädning har effekter avseende utgivna teckningsoptioner och utgivet konvertibelt skuldebrev om 50 Mkr beaktats. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Synligt eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Synligt eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. 10

11 Övergång till IFRS Från och med 2005 skall samtliga börsnoterade bolag inom EU upprätta koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), vilka även innefattar gällande International Accounting Standards (IAS). Redovisningsrådets rekommendationer överensstämmer i stor utsträckning med befintliga IAS/IFRS, vilket innebär att Klöverns koncernredovisning till stora delar redan är anpassad till det nya regelverket. Klövernkoncernens finansiella rapportering för 2005 kommer att ske i enlighet med IFRS och jämförelseuppgifterna för 2004 omräknas. De för Klövern väsentligaste effekterna av övergången till IFRS avser redovisningen av fastigheter och i begränsad omfattning även finansiella instrument. Nedan redovisas och kommenteras de väsentligaste förändringarna av redovisningsprinciperna för Klövernkoncernen. De effekter av övergången till IFRS som redovisas är preliminära och baserade på nu gällande standarder vilka kan komma att ändras fram till den 31 december Effekt på årets resultat Mkr Årets resultat 2004 enligt nuvarande redovisningsprinciper 193 Årets redovisade resultat fastighetsförsäljningar -40 Årets värdeförändringar fastigheter, realiserade 30 Årets värdeförändringar fastigheter, orealiserade 30 Årets resultat 2004 enligt IFRS (prel.) 213 Effekt på eget kapital Mkr Eget kapital 31 december 2003 enligt nuvarande principer 908 Orealiserade värdeförändringar fastigheter per 31 december Eget kapital per 1 januari 2004 enligt IFRS (prel.) 958 Eget kapital 31 december 2004 enligt nuvarande principer Justering av ingående balans 1 januari 2004, se ovan 50 Justerat för redovisat resultat fastighetsförsäljningar -40 Justerat för årets värdeförändringar fastigheter, realiserade 30 Justerat för årets värdeförändringar fastigheter, orealiserade 30 Eget kapital 31 december 2004 enligt IFRS (prel.) Förvaltningsfastigheter (IAS 40) Fastigheterna kommer att värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Tidigare har Klöverns fastigheter redovisats som omsättningsfastigheter (varulager) till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Resultat från fastighetsförsäljningar kommer att förändras till realiserade värdeförändringar vilka beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och senaste värderingen. Tidigare har resultatet av fastighetsförsäljningar utgjorts av skillnaden mellan försäljningspriset och fastigheternas redovisade värde. Finansiella instrument (IAS 39) Klövern har under 2004 endast haft marginellt utnyttjande av räntederivat för hantering av skuldportföljen. Räntederivat skall värderas till verkligt värde i balansräkningen vilket skiljer sig från nuvarande situation där värdet anges i notförteckningen till resultat- och balansräkningarna. Per 31 december 2004 uppgår marknadsvärdet på Klöverns finansiella instrument till -0,2 Mkr. 11