Samrådsredogörelse Detaljplan för Copperhill Nature Trail Plan Hårbörsta 2:10

Transkript

1 SAMRÅDSREDOGÖRELSE DETALJPLAN FÖR COPPERHILL NATURE TRAIL. LOKALER FÖR HOTELLVERKSAMHET LÄNGS EN SAMMANHÅLLEN NATURSTIG PÅ FÖRBERGET, HÅRBÖRSTA 2:10 ÅRE KOMMUN, JÄMTLANDS LÄN GENOMFÖRT SAMRÅD Planförslaget, upprättat har varit utsänt på samråd under perioden Planhandlingarna skickades till berörda sakägare enligt fastighetsförteckning upprättad av Metria, till Länsstyrelsen, övriga berörda statliga myndigheter, kommunala nämnder och styrelser samt övriga berörda. FÖRTECKNING ÖVER INKOMNA SKRIVELSER Yttranden har inkommit från: Myndigheter m.m 1. Länsstyrelsen 2. Plan- och byggavdelningen, byggenheten 3. Miljöavdelningen 4. Tekniska avdelningen 5. Lantmäteriet 6. Trafikverket 7. Jämtkraft Elnät AB, Åre Fjärrvärme AB, Jämtkraft AB Elproduktion 8. Skanova 9. Jamtli 10. Skistar Övriga 11. Årebjörnens samfällighetsförening 12. Anders och Annica Ahlqvist Hårbörsta 2: Ulf von Sydow BEMÖTANDE AV INKOMNA SKRIVELSER De inkomna skrivelserna redovisas och kommenteras nedan. Några av yttrandena har sammanfattats i vissa delar. 1. Länsstyrelsen i Jämtlands län Yttrande Länsstyrelsen bedömer att det inte kan uteslutas att ett antagande av detaljplanen kan komma att prövas. Se vidare under avsnitt strandskydd nedan. För övriga överprövningsgrunder gör länsstyrelsen med nuvarande kunskapsunderlag som grund bedömningen att ett antagande av detaljplanen inte kommer att prövas. 1

2 Behovsbedömning Kommunens bedömning är att planen inte medför betydande miljöpåverkan och att en särskild miljökonsekvensbeskrivning därför inte behöver upprättas. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. Strandskydd I planområdets sydvästra del finns en myr som avvattnas västerut och som formar en bäck som mynnar ut i den vattensamling som beskrivs i naturvärdesinventeringens objekt I. Kommunen avser upphäva strandskyddet inom planområdet. Hänvisning görs till 7 kap 18 c punkt 4 miljöbalken: att det område som upphävandet avser behövs för att utvidga en pågående verksamhet och utvidgningen inte kan tillgodoses utanför området. Kommunen anger i planbeskrivningen särskilt skäl för att upphäva strandskyddet är att det befintliga hotellet strax söder om planområdet har ett behov av att utvidga verksamheteten där utvidgningen inte kan genomföras utanför det strandskyddade området. Föreslagen verksamhet i hotellstugorna är beroende av närhet till hotellet och den service som finns där. De är utplacerade med omsorg för att uppnå känslan av avskildhet samtidigt som man från åsen får en långsträckt utblick i skogslandskapet. Vägledning för när och hur 7 kap. 18 c punkt 4 kan användas för upphävande av strandskyddet finns bl.a. i Naturvårdsverkets handbok 2009:4 utgåva 2, Strandskydd en vägledning för planering och prövning. Här framgår exempel på verksamheter som inte omfattas av detta skäl. Att det ska vara fråga om en verksamhet innebär att det inte kan gälla bostadsbyggnader, Som bostadsbyggnader räknas även fritidshus, uthyrningsstugor och campingstugor. Detta innebär att det för kommunen inte är möjligt att för upphävande av strandskyddet hänvisa till 7 kap. 18 c punkt 4. Om kommunen antar planen med nuvarande skäl för upphävande kan det inte uteslutas att länsstyrelsen kommer att överpröva antagandet. Länsstyrelsen vill också poängtera att strandskydd inte bara gäller vid rinnande vatten utan också vid vattensamlingar. Naturvård För de åtgärder som försämrar den lokala bevarandestatusen för fridlysta arter så krävs dispens från artskyddsförordningen. Då den planerade naturstigen går i känslig terräng så är det positivt att det planeras för spänger över våtmarker. Även på fast mark kan stigar behöva förstärkas för att kanalisera slitaget på mark och vegetation. Markavvattnande åtgärder i våtmark kräver särskilt dikningstillstånd. Tyngre transporter bör utföras med hjälp av helikopter eller på snötäckt mark för att undvika skador av fordon på barmark. Om transporter behöver göras på barmark i terräng så krävs undantag enligt terrängkörningslagen. Påverkan på äldre träd och grövre död ved bör undvikas så långt möjligt. 2

3 Strandskydd Enligt kommunens bedömning ingår hotellstugorna som en del av en helhet. Syftet med projektet är att skapa en naturnära besöksupplevelse, där gästen bor mitt i naturen men samtidigt har tillgång till hög komfort och hotellets service. Byggnaderna är att betrakta som hotellrum och inte bostadsbyggnader. Eftersom den aktuella verksamheten som är tänkt att utökas är hotellverksamhet, är övernattning en självklar funktion. Användningen av de olika byggnaderna ska ses som en helhetsupplevelse där hotellstugorna ingår som en del. Kommunen väljer att med dessa argument ha kvar det angivna särskilda skälet, men bedömer också att även särskilt skäl enligt miljöbalkens 7 kap. 18 c punkt 5 angeläget allmänt intresse är aktuellt och planbeskrivningen kompletteras med argument för båda särskilda skälen. Naturvård Efter samrådet har naturvärdesinventeringen kompletterats med utredning kring planens påverkan vad gäller skyddade arter. Bedömningen är att den planerade verksamheten är förenlig med bestämmelserna i Artskyddsförordningen. Ansökan om dispens bedöms därför inte bli aktuellt. Genom den utökade marklovplikten bedöms möjligheterna att styra planens genomförande så att minsta möjliga markskador uppstår. En upplysning vad gäller tillstånd för dikning och terrängkörning förs in i planbeskrivningen. Planbeskrivningen kompletteras under rubriken Anvisningar för bygglov med att äldre träd och grövre död ved bevaras opåverkat så långt möjligt. Se även kommentar på Miljöavdelningens yttrande. Planbeskrivningen kompletteras vad gäller de särskilda skälen för upphävande av strandskydd. Planbeskrivningen kompletteras med information gällande påverkan på artskydd enligt PM som kompletterar naturvärdesinventeringen 2. Plan- och byggavdelningen, byggenheten Yttrande För att göra bestämmelsen om byggnadsarea tydligare i förhållande till bestämmelse om terrass kan det läggas till exklusive ej överbyggd terrass. Högsta nockhöjd i meter mätt från medelmarknivån på byggnadens dalsida Byggenheten anser att det är bättre att utgå från naturlig marks högsta nivå på byggnadens bergsida för att få liten inverkan (schakt) som möjligt. Bra att det tydligt framgår i syftet att genomförande ska ske med stor hänsyn och anpassning till naturmiljön! Kvartersmarken med byggrätter är väldigt specifik, det finns litet spelutrymme om man vid vidare projektering ser att placeringen behövs 3

4 justeras. För att skapa en möjlighet att justera placeringen mot naturmarken i ett senare skede kan det vara värt att överväga att göra en mer flexibel byggrätt, det gör att det blir mindre risk för avvikelser i bygglovsskedet. Plankartans bestämmelse för byggnadsarea ändras till Största exploatering i kvadratmeter byggnadsarea exklusive ej överbyggd terrass. Plankartan ändras enligt byggenhetens kommentarer vad gäller formuleringen av utgångspunkt för mätning av högsta nockhöjd. Ny lydelse blir därmed Högsta nockhöjd i meter mätt från naturlig marks högsta nivå på byggnadens bergssida. Planenheten bedömer att tillräckligt med byggbar yta har givits byggrätterna. Planbestämmelse för terrass tas bort från bastubyggnaderna och musiksalen. Ingen ytterligare terrassyta medges utöver de delar som ingår i byggnadsarean. 3. Miljöavdelningen Yttrande Miljöavdelningen anser att planförslaget är anpassad till de lokala förutsättningarna. Anpassningar av förslaget har gjorts utifrån naturvärdesinventeringen d.v.s. lokaliseringen av byggnader har förlagts för att inte skada naturvärden. Risker vid markarbete har tagits upp under anvisningar för bygglov för att minimera skador vid markarbeten. Vald VA-teknik innebär att omfattande markarbeten undviks. Miljöavdelningen instämmer i bedömningen om att planen inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Miljöavdelningen är positiv till att anvisningar för bygglov beskrivits för att säkra att markpåverkan minimeras i samband med marklov. För att ytterligare minska risk för svårläkta skador på markskiktet kompletteras beskrivningen under rubriken Anvisningar för bygglov med följande: Där vegetationstäcket skalas av ska återetablering av vegetation utföras genom att befintlig vegetation i så stor utsträckning som möjligt sparas och återförs. Där återföring av vegetation inte är möjlig ska kompletterande sådd utföras med växtlighet som överensstämmer med omgivande. 4. Tekniska avdelningen Yttrande VA-enheten VA-enheten påpekar att inget kommunalt va-system finns det berörda området utan förvaltas av ÅreBjörnens samfällighetsförening (Åre-Svedje GA:9). Enligt VA-enheten har samfällighetsföreningen under ett antal år framfört att det är distributionsproblem inom gemensamhetsanläggningen. Ett 4

5 eventuellt genomförande av planen skulle enligt VA-enheten generera ytterligare belast-ning på Åre-Svedje GA:9 vilket bedöms som tveksamt utifrån redovisade problem. VA enheten avråder därför till genomförandet av planen utifrån att det idag inte finns förutsättningar för en säker och trygg försörjning av vatten och avloppstjänster. Renhållning Inget att erinra Gata Inget att erinra Planbeskrivningen omformuleras så att det tydligt framgår att vatten- och avlopp är samfällt och inte kommunalt. I övrigt se kommentar till Årebjörnen Samfällighets yttrande. 5. Lantmäteriet Yttrande Innehåll där planen måste förbättras I detaljplanen finns en bestämmelse enligt PBL 4:18 avseende minsta fastighetsstorlek. I detaljplanen är denna gjord som en generell bestämmelse som gäller för hela det planlagda området. Bestämmelsen tycks ha som syfte att omöjliggöra att nya fastigheter bildas i planområdet. Enligt Lantmäteriet strider bestämmelsen mot PBL 4:18, eftersom bestämmelser om minsta eller största fastighetstorlek enbart gäller kvartersmark. Bestämmelsen är alltså inte tillämplig för att hålla ihop ett helt planområde som består av såväl allmän platsmark som kvartersmark. Planbestämmelsen måste därför tas bort eller ändras. Delar av planen som bör förbättras I planbeskrivningen framgår det att exploateringsavtal ska upprättas. Enligt PBL 4:33 sista stycket ska sådana avtals huvudsakliga innehåll framgå. Även konsekvenserna av att en plan genomförs med stöd av ett sådant avtal framgå av planbeskrivningen. Inget exploateringsavtal krävs för att genomföra planen enligt kommunens mark- och exploateringsavdelning. Planbeskrivningen ändras så det framgår att inget exploateringsavtal krävs för ett genomförande. Bestämmelse om minsta fastighetsstorlek tas bort ur plankartan. 6. Trafikverket Yttrande Trafikverket har ingen erinran. 5

6 Yttrandet föranleder ingen ändring i planen. 7. Jämtkraft Elnät AB, Åre Fjärrvärme AB, Jämtkraft AB Elproduktion Yttrande Inga kommentarer eller synpunkter Yttrandet föranleder ingen ändring i planen. 8. Skanova Yttrande Inget att erinra. För ledningssamordning kontakta Skanovas Nätägare för det aktuella området. Yttrandet föranleder ingen ändring i planen. 9. Jamtli Yttrande Har inget att erinra vad gäller de tilltänkta byggnadernas utseende och placering, däremot är det möjligt att Länsstyrelsen kan komma att kräva en arkeologisk utredning av berört planområde. Orsak till detta är planområdet storlek, 12,4 ha, samt att det i området ej tidigare inventerats efter fornlämningar. Senaste inventering av området utfördes i början på talet och då ingick endast undantagsvis högre liggande nivåer. Vid arkeologiska utredningar utförda i senare tid på högre nivåer i Åredalen har enstaka fångstgropar samt spår efter provbrytning för gruvdrift påträffats. Kommunens bedömning är att en arkeologisk utredning inte bör krävas som en del av detaljplaneprocessen. Markpåverkan är minimal, naturhänsynen hög och risken att skada ev förekommande fornlämningar måste anses liten. Yttrandet föranleder ingen ändring i planen. 10. Skistar Yttrande SkiStar AB har studerat samrådshandlingarna i rubricerat ärende och ser inte att detta har någon negativ påverkan på vår nuvarande eller eventuellt framtida verksamhet. Det är viktigt att projektering och produktion sker i samråd med SkiStar AB i syfte att eliminera risken att vår verksamhet påverkas negativt då vi har 6

7 närliggande skid- och konstsnöanläggningar. Planbeskrivningen kompletteras med att exploatören kontaktar Skistar innan exploatering för samordning av intressen. 11. Åre Björnen Samfällighetsförening (ÅBS) Yttrande Åre Björnen Samfällighetsförening (ÅBS) ansvarar för vägar och VA inom Åre Björnenområdet. Anser att förslaget medför ökad trafik men att vägen upp till Copperhill bedöms klara det. ÅBS delar inte uppfattningen att det finns ett överskott av P-platser vid hotellet utan anser att exploatören ska utöka P-platserna kring hotellet. Eftersom samfälligheten är osäker på om det befintliga systemet klarar ytterligare beslastning kräver man att exploatören utreder det utökade behovet och även nuvarande kapacitet i VA-systemet. VA-utredningen bör finnas framtagen och vara godkänd av ÅBS innan planen skickas ut på granskning. Man vill också att avtal rörande anslutningen till ÅBS anläggningar samt förändringar eller bestämmande av nya andelstal ska vara påtecknat innan kommunen antar planen. I övrigt är ÅBS positiv till att Copperhill förstärks som besöksmål och anläggning, det har våra medlemmar stor nytta av! Enligt uppgift från Copperhill Mountain Lodge finns 175 p-platser att tillgå. Antalet rum och sviter beräknas till 112. Enligt den parkeringsnorm som kommunen använder sig av beräknas 0,35 p-platser per dubbelrum. Även om behovet av p-platser för hotellets restaurangdel läggs till så finns det ett klart överskott av parkeringsplatser sett utifrån gällande parkeringsnorm. Frågor kring vattenförsörjningen ska utredas ytterligare inför granskningsskedet. 12. Anders och Annica Ahlqvist, Hårbörsta 2:161 Yttrande Fastighetsägaren stödjer förslaget men vill göra följande tillägg: Marken är i många delar mycket mjuk och känslig (speciellt uppe på toppen av Förberget där matsal med mera skall placeras). Kör entreprenörer med entreprenadmaskiner till och från byggarbetsplatsen kommer marken att köras sönder och det blir stora skador. Det är viktigt att säkerställa att mark utanför byggnationen ej skadas genom att tex transportera byggmaterial och byggavfall med helikopter. Yttrandet tar även upp frågor kring byggmaterial och miljökonsekvens-/ och 7

8 innehållsdeklarationer av byggnaderna samt fasadfärger. Man vill också att byggherren bekostar ett staket på Hårbörsta 2:161 om fastigheten skulle påverkas av spontant uppkomna gångstråk. Kombinationen av innehållet i syftet och bevakningspunkterna i marklovet ger stöd i bygg-/och marklovsprocessen och är menade att förhindra markskador. Konstruktioner och byggnadsmaterial styrs i Boverkets byggregler (BBR) Kommunen kan inte ställa högre krav än vad som anges där. Endast tak- och fasadmaterial styrs med planbestämmelse. När det gäller färgval prövas det i bygglovsprocessen och ska överensstämma med syftet och planbestämmelsen. I illustrationen visas den föreslagna vandringsleden som ingår i planförslaget. Vad gäller övriga promenadstråk och eventuella genvägar gäller allemansrätten som ger rätt att röra sig fritt i skog och mark utanför hemfridszoner. Det går alltså inte att inom ramen för vad som kan regleras i detaljplanen ställa krav på att byggherren ska bekosta staket. 13. Ulf von Sydow, Granhöjden Åre Yttrande Påtalar att en ev fortsatt exploatering utanför de planområden som redan är ianspråktagna sker med eftertanke och känsla mot bakgrund av de exploateringar som skett tidigare i området. Anser att Copperhill Nature Trail är ett missvisande namn och att planbeskrivningens bedömning att naturleden innebär ökade möjligheter till naturlek för barn avfärdas med att förutsättningarna för barns naturlek får betraktas som betydligt bättre utan fyrhjulingsväg. Beskriver det oexplaterade Förberget med betagande vyer och lättillgänglighet och hur de högre byggnaderna helt skulle eliminera den frihetskänsla som besökare idag kan uppleva genom den fria sikten. Yttrandet kritiserar även beskrivningen att byggnaderna genom arkitektonisk gestaltning smälter in i enkla volymer som varsamt placerats i den kuperade naturen speciellt när det gäller de samlingslokalerna och matsalen. Hänvisar också till utdrag ur översiktsplanen när det gäller utformning, landskapsbild, rekreation och fritid och andra bevarandevärden och att man beskriver området från ett inifrån och ut-perspektiv och inte tar hänsyn till hur exploateringen kommer att uppfattas utifrån. För de små kabinerna står det att de berörs av strandskydd men att det finns skäl att upphäva detta på grund av att Copperhill hotell har ett behov av att utvidga verksamheten, det är inte ett argumentationsmässigt giltigt skäl att upphäva ett strandskydd. 8

9 Föreslår att exploateringen ändras genom att exploateringen samlas till den sydvästra sluttningen och lämnar platån opåverkad. Föreslagen exploatering kommer att påverka Förberget i jämförelse med ett nollalternativ, men eftersom grundtanken vid placeringen av byggnaderna har varit att byggnaderna i möjligaste mån inte ska ha visuell kontakt med varandra kommer påverkan att vara lokal. Även med ett utifrån och inperspektiv bedöms inte den totala påverkan av upplevelsen av Förbergets platå bli större än vad som kan accepteras. Däremot skulle en koncentrerad placering av byggnaderna på Förbergets sydvästra sluttning enl förslaget i yttrandet få stor lokal påverkan och inte heller åstadkomma den upplevelse av natur och arkitektur som i planförslaget. Kommunen har att göra en avvägning mellan en mängd intressen i planprocessen och har i detaljplanen för Förberget gjort bedömningen att påverkan är rimlig i förhållande till nyttan av exploateringen. Även om förslaget till vissa delar inte anses förenlig med gällande översiktsplan finns även stöd för förslaget i andra delar av översiktsplanen främst vad gäller destinationsutveckling och näringslivsutveckling men även vad gäller utveckling av de areella näringarna. Föreslagen användning skapar en attraktion och ett mervärde både för destinationen och för allmänheten utan att de nuvarande värdena skadas i någon högre grad. Som särskilt skäl till upphävande av strandskydd har kommunen angett Miljöbalken 7 kap. 18 c punkt 4. Det ska alltså finnas ett behov av att utvidga av en verksamhet för att använda sig av det skälet och här är det hotellverksamheten som avses. Se även till kommentaren under länsstyrelsens yttrande. Planbeskrivningen ändras i avseende hur man beskriver bebyggelsen i landskapet så att det framgår att placeringen av samlingslokalerna och matsalen har tillåtits ta plats, men att utformningen ska minska de negativa effekter som kan förekomma. I övrigt föranleder yttrandet inga ändringar i planen. REVIDERINGAR EFTER SAMRÅD Planen föreslås reviderad på följande punkter: Planbeskrivningens argumentation kring särskilda skälet för upphävande av strandskydd kompletteras och utökas med ytterligare ett skäl. 9

10 Planbeskrivningen kompletteras med information gällande påverkan på artskydd enligt PM som kompletterar naturvärdesinventeringen. Planbeskrivningen revideras med upplysning vad gäller tillstånd för dikning och terrängkörning. Bevakningspunkter för marklovet utökas med att äldre träd och grövre död ved bevaras opåverkat så långt möjligt. Bevakningspunkter för marklovet utökas också med följande: Där vegetationstäcket skalas av ska återetablering av vegetation utföras genom att befintlig vegetation i så stor utsträckning som möjligt sparas och återförs. Där återföring av vegetation inte är möjlig ska kompletterande sådd utföras med växtlighet som överensstämmer med omgivande. Planbeskrivningen omformuleras så att det tydligt framgår att vatten- och avlopp är samfällt och inte kommunalt. Plankartan ändras enligt byggenhetens kommentarer vad gäller formuleringen av utgångspunkt för mätning av högsta nockhöjd och tillägg vad gäller bestämmelsen för byggnadsarea. Plankartan ändras genom att ta bort terassbestämmelse från bastubyggnaderna och musiksalen. Endast matsalen får då bestämmelse kring terrassyta. Bestämmelse om minsta fastighetsstorlek tas bort ur plankartan. Planbeskrivningen ändras så det framgår att inget exploateringsavtal krävs för ett genomförande. Planbeskrivningen kompletteras med resultatet från utredning om vattenförsörjning. Frågan ska vara utredd innan förslaget skickas ut på granskning. Planbeskrivningen kompletteras med att exploatören kontaktar Skistar innan exploatering för samordning av intressen. Planbeskrivningen kompletteras under rubriken gestaltning, så att det framgår att placeringen av samlingslokalerna och matsalen har tillåtits ta plats, men att utformningen ska minska de negativa effekter som kan förekomma. Beskrivningen kompletteras med ytterligare information vad gäller antal tillgängliga parkeringsplatser. SAMHÄLLSBYGGNADSNÄMNDEN PLANENHETEN Ida Hedberg Plan- och byggchef Gudrun Larsson Planarkitekt 10