Planutredning för Sönnerbergen, Råö 16:1 m. fl.

Transkript

1 :6 6 Orre evikk :4 : : : 6: :87 7 rk e Ky fjä un lls s d :6 6: :86 :6 6 Utredningsområde:8 7: Sönnerbergen : 6:> 6 6:> > RÅÖ RÅ ÅÖ Å Ö :9 Tomtningar ga ga : Knast ast :9 9 : Knallekil : : : S: Knaståsb K Knaståsberge e geholm g Kvarnafa rn allet : : Ulefjäll : : : S Sönnerbergen Tomtning om mtning mtn ning g :4 Tomtningar To o ga 6: :4 Planutredning för Sönnerbergen, Råö 6: m. fl. Upprättad i april 0 KS-009/0 BN009-P0 P4/09.08

2 Handlingar: Planutredning, denna handling Uppdragsansvarig: Johanna Stenberg johanna.stenberg@kungsbacka.se Framtaget av: Erica Folkesson erica.folkesson@kungsbacka.se Jonas Alborn jonas.alborn@kungsbacka.se Källor: Jordbruksverket (00). Ängs- och betesmarksinventering. Elektroniskt kartmaterial. Hämtat Klang, Anna (0). Utveckling på gott och ont - Underlag till framtida planering av området Sönnerbergen. Chalmers Arkitektur, Chalmers Tekniska Universitet. Kungsbacka kommun (006). Kungsbacka översiktsplan 006. Kommunstyrelsens förvaltning, Kungsbacka kommun. Kungsbacka kommun (0). VA-saneringsprogram Nämnden för Teknik, Kungsbacka kommun. Antaget Kungsbacka kommun (04). Mål för bostadsbyggande Kommunstyrelsens förvaltning, Kungsbacka kommun. Kungsbacka kommun (0). VA-sanering Elektronisk. Tillgänglig: kungsbacka.se/bygga-bo-och-miljo/vatten-och-avlopp/kommunalt-avlopp/va-sanering/ Hämtat Riksantikvarieämbetet (0). Fornsök. Elektroniskt kartmaterial. Tillgängligt: fmis.raa.se/cocoon/fornsok/search.html;jsessionid=db7fb696acc0aad0ff6 87F?objektid= &tab= Hämtat: Sveriges Geologiska Undersökning ( ). Jordarter. Elektroniskt kartmaterial. Hämtat Tvärberedning (04). Diskussion om plantolkningar på tvärberedning på förvaltningen för Plan & Bygg där representanter inklusive chefer från planavdelningen och bygglovsavdelningen deltog Muntligt. Planutredning

3 Planutredning för Sönnerbergen Sammanfattning Sönnerbergen är ett fritidshusområde från 90-talet i den södra delen av Onsalahalvön, cirka 6 kilometer fågelvägen söder om Onsala centrum. Området är planlagt för fritidshusbebyggelse, till största del med en maximal byggnadsarea om 00 kvm, varav 40 kvm i komplementbyggnad. Under 90-talet var en planändring på gång som avbröts och både före och efter den kunde flera undantag till planbestämmelserna användas. Detta gör att bebyggelsekaraktären är blandad med både mindre fritidshus och större enbostadshus. Sedan 0 används inga riktlinjer längre och detaljplanerna gäller utan undantag. Kommunstyrelsens förvaltning fick 0--9 i uppdrag att påbörja en planutredning utifrån dagens förutsättningar för att se över plansituationen i Sönnerbergen, Råö 6: med flera i Onsala, inom gällande detaljplaner. Planutredningen kommer fram till att en omvandling till åretruntbostäder påbörjats men att få bor permanent i bostäder som håller sig inom gällande detaljplanebestämmelser. Bedömningen är att det ur samhällsplaneringsynpunkt inte är långsiktigt hållbart att bo permanent i området, då det inte är förenligt med översiktsplanen eller en hållbar ekonomisk utveckling av kommunen vad gäller framtida service med mera. Bedömningen är också att dagens detaljplaner går att använda vid bygglovgivning och planstudien rekommenderar därför att dagens detaljplaner ska fortsätta att gälla utan revideringar. Planutredning

4 Bakgrund Sönnerbergen är ett fritidshusområde från 90-talet i den södra delen av Onsalahalvön, cirka 6 kilometer fågelvägen söder om Onsala centrum. Området är planlagt för fritidshusbebyggelse, till största del med en maximal byggnadsarea om 00 kvm, varav 40 kvm i komplementbyggnad. Under 90-talet var en planändring på gång som avbröts och både före och efter den kunde flera undantag till planbestämmelserna användas. Detta gör att bebyggelsekaraktären är blandad med både mindre fritidshus och större enbostadshus. Sedan 0 används inga riktlinjer längre och detaljplanerna gäller utan undantag. Byggnadsnämnden har uppmärksammat att det finns ett behov av översyn av plansituationen i Sönnerbergen och lyft frågan till kommunstyrelsen. Kommunstyrelsens förvaltning i samverkan med förvaltningen för Plan & Bygg önskade därför ett nytt uppdrag, att ta fram en planutredning utifrån dagens förutsättningar och att utvecklingen i området ska kunna ske på ett sätt så att fastigheterna i Sönnerbergen kan behandlas efter lika förutsättningar. Kommunstyrelsens förvaltning fick 0--9 i uppdrag att påbörja en planutredning utifrån dagens förutsättningar för att se över plansituationen i Sönnerbergen, Råö 6: med flera i Onsala, inom gällande detaljplaner. Historik Med anledning av plan- och bygglagen som började gälla 987 fick stadsarkitektkontoret i uppdrag att göra en översyn av då gällande äldre detaljplaner. Upprinnelsen till översynen var dels att nybyggnadsförbuden som var möjliga i den tidigare lagstiftningen upphörde och dels att ge underlag för ställningstagande om områdenas användning för helårs- eller fritidsboende. Kommunfullmäktige beslutade 990 att utredningsområdena skulle utvecklas med möjlighet att uppföra årsbostäder samt att revidera gällande planbestämmelser när beslut om utbyggnad av kommunalt vatten och avlopp (VA) föreligger. Inom de områden som inte förutsatte kommunalt vatten och avlopp kunde planbestämmelserna ändras direkt. Byggnadsnämnden beslutade i slutet av 990 att uppdra åt planavdelningen att påbörja revideringen av gällande planbestämmelser i enlighet med kommunfullmäktiges beslut. Nämnden godkände vid samma tillfälle ett förslag till riktlinjer för bygglovgivning i avvaktan på att planändringarna kunde genomföras. Riktlinjerna innebar att bygglov för ny- och tillbyggnad beviljades för årsbostad med beaktande av kommande planbestämmelser och av områdets befintliga bebyggelsekaraktär. Som förutsättning för bygglov gällde att eventuella avvikelser skulle godkännas av berörda grannar. Riktlinjerna bearbetades senare genom en mer systematisk sammanställning och dokumenterades även på en kommuntäckande riktlinjekarta som godkändes av byggnadsnämnden i slutet av 99. Tidigare planarbete och riktlinjer för Sönnerbergen 99 påbörjade förvaltningen för Plan & Bygg arbetet med att revidera bland annat planerna från mitten av 60-talet i Sönnerbergen i syfte att medge uppförande av större bostadshus. Viljan till förändring var mycket splittrad bland fastighetsägarna. Byggnadsnämnden valde dock att ta fram ett planförslag med enkelt förfarande där den totala byggnadsarean ökades från 00 till 0 kvm, varav maximalt 40 kvm i förråd. Byggnadsnämnden antog planförslaget 994 men beslutet överklagades i flera instanser innan det nådde regeringen som beslutade att upphäva antagandet av detaljplanen. Motiveringen till upphävandet var att processen för framtagandet inte varit tillfyllest. 4 Planutredning

5 Som en följd av regeringens beslut uppdrog byggnadsnämnden vårvintern 99, efter samråd med kommunstyrelsen, att uppdra åt förvaltningen för Plan & Bygg att upprätta planförslag med normalt planförfarande. Någon ny plan har aldrig tagits fram då byggnadsnämnden vid samma tidpunkt antog riktlinjer för planområdet, vilka innebar att utbyggnad av 0 kvm varav maximalt 40 kvm i förråd tilläts när godkännande från grannar samt av förvaltningen för Miljö- & Hälsoskydd fanns. Riktlinjerna brukades fram till hösten 0 och i samband med avvecklingen fick förvaltningen för Plan & Bygg i uppdrag av byggnadsnämnden att se över hur utvecklingen av området ska kunna ske på ett sätt så att en eventuell utveckling av fastigheterna i Sönnerbergen kan behandlas efter lika förutsättningar. Planeringsinriktningar I april 0 togs ett förslag fram av förvaltningen för Plan & Bygg som visade olika inriktningar på hur planarbetet skulle kunna fortsätta. Byggnadsnämndens arbetsutskott beslutade att samråda om ärendet med kommunstyrelsens arbetsutskott. Ett möte mellan dessa ägde rum i maj 0. Den samlade bedömningen var att i och med att planuppdraget idag är mer än 0 år gammalt bör ett nytt planuppdrag utredas utifrån dagens förutsättningar. Byggnadsnämnden beslutade formellt att upphäva riktlinjerna i september 04. Sönnerbergen ligger på Onsalahalvöns södra delar, cirka mil körvägen från centrala Kungsbacka. Planutredning

6 6 Planutredning Utsnitt över gällande detaljplaner De streckade röda linjerna är detaljplanegränserna. Utredningsområdets gräns följer de yttre plangränserna för detaljplanerna O87 och O9. VIKEN 4:7 EKERNA :4 Sönnerbergsvägen Sönnerbergsv. Öckerövägen Onsala Kvarnafallsväg : : :7 : :8 :68 :69 :70 4:0 4: 4: 4:6 4:7 :4 : : : :7 :8 :8 :0 : BJÖRMANNEHÖG RÅÖ : : : : : : :9 :9 : : : :7 4: 4: :9 : :6 : : 4:4 EKERNA :0 : : Planerad rivn. Breda Gap Risholmsvägen Mönsterv. skärsvägen Sönnerbergsvägen Fjolagapet vägen Garpbacken Ris- holmsvägen Svartskärs- vägen Breda Gap Lång- Skedeviks- :4 9:9 : :74 :7 :47 :4 :46 :4 :44 :7 :4 :9 :4 :9 :7 : :4 : : 6: 4: ISERÅS 4: :8 :4 :6 EKERNA :6 DANNEBACKA :6 :8 : :46 :60 :74 DANNEBACKA :8 DANNEBACKA : :6 :6 ISERÅS : :40 :47 : : : :4 :7 :9 : :4 : :6 :8 :9 : 6: ISERÅS RÅÖ VIKEN :4 : 9:8 :6 :0 :4 : : 6:8 : :4 :4 :4 :9 :8 : : : :64 :6 :9 :40 :7 :6 8: :6 : :80 :79 :77 :0 :8 :7 :9 :7 :9 :44 :4 9: 9:7 9: :9 :49 :4 EKERNA : :9 :8 :7 :0 RÅÖ RÅÖ :4 9: :7 : : 6:6 :4 :6 :8 : : :78 :76 : :7 :4 :7 9: 9: : :8 :40 :44 :6 : :0 :7 DANNEBACKA :4 : 9:0 : Mönstervägen Svart- skärsvägen Mönstervägen : : : :6 :4 : :48 DANNEBACKA : :6 : s-0 : :0 :4 : :80 : ISERÅS B 6 7 A Kyrkefjälls- Byttholmsvägen vägen LYNGÅS :6 :76 :6 : : :8 : :9 :8 :7 :4 : : LYNGÅS Sönnerbergsvägen Fjolagapet Utterskärsvägen Svenskeskärsvägen RÅÖ VIKEN 9:4 :9 7: : : : : :0 : :7 :0 : :9 : : : : : :46 :66 :67 : :6 :7 : :4 4: 9:6 7: 7: :6 :4 : :7 :4 :8 :48 :47 : :4 :8 6: :0 7: : RÅÖ Mönstervägen Svart skärsv. : :9 :8 :9 :9 :9 6: :6 LYNGÅS :7 :60 : m O96 O9A O9 O87 N

7 Uppdrag I september 0 föreslog byggnadsnämnden kommunstyrelsen att återkalla uppdraget att upprätta detaljplan för Sönnerbergen (KF 99--4, 9) samt att påbörja ny planstudie för att se över plansituationen i Sönnerbergen inom gällande detaljplaner. Kommunstyrelsen beslutade att återkalla uppdraget att upprätta detaljplan för Sönnerbergen. Kommunstyrelsen beslutade samtidigt att ge kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att påbörja en planutredning utifrån dagens förutsättningar för att se över plansituationen i Sönnerbergen, Råö 6: m.fl. i Onsala, inom gällande detaljplaner. Planutredningens syfte och huvuddrag Uppdragets har tolkats som att analysera hur dagens utbyggnad stämmer överens med gällande detaljplaner och tidigare tillämpade riktlinjer för att ge förslag på olika sätt att reglera bebyggelsen framöver. Utredningen behandlar också hur bebyggelseområdet förhåller sig till andra kommunala planeringsåtgärder och mål. Enligt tjänsteskrivelserna till beslutet att göra en planutredning ska utvecklingen i området kunna ske på ett sätt så att fastigheterna i Sönnerbergen kan behandlas efter lika förutsättningar. Läge, areal och markägoförhållanden Utredningsområdet är beläget på Onsalahalvöns södra delar i slutet av Häcklehagsvägen. Området är drygt 8, hektar stort och består av 6 bostadsfastigheter och flera jordbruksfastigheter som äger vägmark och grönytor. Utredningsområdets gräns följer de yttre plangränserna för detaljplanerna O87 och O9. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer och detaljplaner Sönnerbergens utredningsområde ligger i Kungsbacka översiktsplan (006) som område där detaljplan gäller, men utanför utpekat utvecklingsområde för Onsala. Generellt för översiktsplanen gäller att ny bebyggelse ska lokaliseras i utpekade utvecklingsområden. Utanför detaljplan i de västra kommundelarna gäller särskilda bygglovskriterier med en restriktiv hållning till nylokalisering. Enligt översiktsplanen ska befintliga detaljplaner revideras när beslut föreligger om utbyggnad av det kommunala VA-nätet. Inom utredningsområdet gäller detaljplanerna O87 laga kraftvunnen och O9 laga kraftvunnen som båda anger så kallad fritidsbebyggelse. Inom området gäller också de mindre frimärksdetaljplanerna O96 laga kraftvunnen för fritidsbebyggelse samt O9A laga kraftvunnen Samtliga genomförandetider har gått ut. Riktlinjer för bostadsförsörjningen Enligt Mål för bostadsbyggande (Kungsbacka kommun, 04) är den oplanerade utbyggnaden av småhus inom gamla detaljplaner som sker i fel kommundelar ett grundläggande problem för bostadsförsörjningen. Den oplanerade utbyggnaden får till följd att expansionen är för hög i väster, medan centralområdet och kommunens östra delar kan bebyggas med fler nya bostäder. Dessutom pågår för närvarande en mycket omfattande VAsanering i västra Onsala som driver på en bostadsexpansion som inte är förenlig med kommunens strategiska samhällsplanering. Huvudinriktningen för bostadsbyggandet är och ska vara en stark restriktivitet i de västra kommundelarna. Planutredning 7

8 Naturskydd Sönnerbergen ligger enligt 4 kap miljöbalken inom riksintresset Kustområdet i Halland vilket gäller hela den västra delen av Kungsbacka kommun. Kungsbackafjorden och dess stränder är ett Natura 000-område, vilket medför vissa krav och bestämmelser för att behålla flora och fauna samt för att låta området utvecklas naturligt. Natura 000-området sträcker sig till detaljplanegränsen i väster, söder och öster. Kungsbackafjorden-Södra Onsalahalvön-Nidingen är ett riksintresse för naturvård som till viss del sträcker sig in i utredningsområdet. Samma gräns har den kommunala naturvårdsplanen för Hållsundsudde-Sönnerbergen. Åtgärder i ett Natura 000- eller riksintresseområde får bara komma till stånd om det inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Även åtgärder utanför områdena kan omfattas av förbudet, om de kan skada de utpekade värdena. Riksintresse för friluftsliv Västra delen av Kungsbacka kommun ingår i Onsalalandet-Kungsbackafjorden-Tjolöholms riksintresse för friluftsliv, som också sträcker sig över hela utredningsområdet. Strandskydd Området ligger vid Kattegatt, och både de västra och östra delarna av området ligger inom 00 meter från strandkanten. I de södra delarna av området finns en mindre vattensamling samt en bäck som rinner västerut mot havet, vilken har ett strandskydd på 00 meter. Strandskyddet inom utredningsområdet är upphävt i och med detaljplanerna, men kan komma att återinträda om en ny detaljplan upprättats. Inom strandskyddsområde får nya byggnader inte uppföras och befintliga byggnader får inte ändra användning så att allmänhetens tillgänglighet till området hindras. De fastigheter som eventuellt kan påverkas av ett återinträtt strandskydd är Dannebacka :7 och möjligtvis Ekerna : som är obebyggda idag. Översiktsbild med utredningsområdet och berörda naturintressen markerade. 8 Planutredning

9 Beskrivning av området Natur Mark och vegetation Området består av ett kuperat skärgårdslandskap där mindre områden med bostadsbebyggelse ligger insprängda, främst i dalgångarna. Enligt Jordbruksverkets Ängs- och betesmarksinventering (00) finns betesmark öster och väster om utredningsområdet samt en igenväxt möjlig ljunghed i söder. Geotekniska förhållanden och radon Nivåerna i området varierar mellan ca + och ca +9 meter. De högsta partierna är inte bebyggda. Några geotekniska undersökningar för området finns inte i kommunens arkiv. Enligt Sveriges Geologiska Undersöknings Jordartskarta ( ) består området främst av urberg med inslag av svallsediment (mellansand-grovsand alternativt finsand) samt lera (glacial alternativt postglacial) i dalgångarna. Största delen av området är normalriskområde för radon. De östra delarna, som främst består av finsand och lera, är lågriskområde för radon. Fornlämningar och kulturhistoria På höjdpartiet i områdets mitt finns enligt Riksantikvarieämbetets Fornsök (0) en oregelbunden stensättning från bronsålder/järnålder. I övrigt finns inga kända fornlämningar inom utredningsområdet. Hotade arter Enligt kommunens kartdatabas kan hotade arter finnas i områdets östra utkant. Naturområdet kallas Mönster efter lotsutkiken i söder. Ljung och björnbär växer i Natura 000-området ner mot Koviken. Planutredning 9

10 Bebyggelseområden Historik På generalstabskartan från 87 syns ingen bebyggelse i utredningsområdet. En mindre väg finns utritad i dalgången från Häcklehagen norr om området till en lotsstuga på Mönsterudde i söder. Stigens sträckning följer till stor del dagens sträckning av Sönnerbergsvägen. På häradsekonomiska kartan från 9 syns flera oskiftade utmarker. Åkermark syns i utredningsområdets sydvästra del, där det idag ligger ett vattenskyddsområde. Dagens Sönnerbergsvägen är områdets enda riktiga väg. På ekonomiska kartan från 96 är ett 80-tal fritidshus etablerade av vilka flera styckats av. Etableringen tog fart i början av 60-talet. Dagens vägnät är i stort sett etablerat. Den mest permanenta bebyggelsen med uppväxta trädgårdar syns runt korsningarna Sönnerbergsvägen-Fjolgapet samt Fjolgapet-Svartskärsvägen. De senaste årens riktlinjer för bygglov har gjort att flera fastigheter har byggt till eller nytt för att kunna bo permanent i området. Gällande planbestämmelser De gällande planbestämmelserna i detaljplan O87, som gäller för de flesta av de 6 bostadsfastigheterna i området, medger uppförande av byggnader med en största sammanlagd byggnadsarea av 00 kvm, varav maximalt 60 kvm i fristående huvudbyggnad. Byggnadshöjden är, meter utan begränsning av taklutning eller antal våningar. Planbestämmelserna för O9 som gäller för stycken av bostadsfastigheterna medger fristående byggnader i våning utan källare med en största sammanlagd byggnadsarea av /0 av fastigheten. Byggnadshöjden är, meter utan begränsning av taklutning. Frimärksplanen O96 bestod av en ändring av plankartan för att kunna använda en befintlig husgrund. Planen har samma planbestämmelser som O87. Frimärksplanen O9A är prickad på ett sätt som endast medger en huvudbyggnad om cirka 00 kvm samt komplementbyggnad om cirka 0 kvm. Byggnadshöjden för huvudbyggnad är, meter och totalhöjden är 7,0 meter. Byggnadshöjden för komplementbyggnad är,0 meter och totalhöjden är,0 meter. Planen har ingen bestämmelse om taklutning. Bygglovshandling för Råö :4. Då detaljplan O87 endast reglerar byggnadshöjd och ingen bestämmelse om takvinkel eller marklov finns kan byggnaderna med en innovativ markplanering uppfattas som våningar höga. 0 Planutredning

11 Detaljplaneanalys - bestämmelser Detaljplanerna har båda bestämmelsen: Inom byggnadsplaneområdet får icke uppföras byggnad vars användande påkallar anläggandet av (allmän, i O87) avloppsledning Planbestämmelsen är vanlig från tiden när detaljplanerna upprättades och användes för fritidshusområden. Kungsbacka kommun har de senaste åren beviljat bygglov om sökande kan redovisa en godkänd avloppsanläggning till förvaltningen för Miljö- och Hälsoskydd, ofta en enskilda anläggning. Ett domslut från kammarrätten i Jönköping i mål nr från 00 visar att kommunen inte längre bör resonera såhär utan istället ändra detaljplanen om man vill tillåta byggnader med avlopp. Kammarrätten avslog som sista instans ett bygglov för tillbyggnad av fritidshus med badrum och tvättstuga inom en detaljplan med ovanstående bestämmelse då åtgärden inte rymdes inom en mindre avvikelse. Kammarrätten skrev i skälen för avgörandet att en grundtanke i plan- och bygglagen är att det av gällande plan tydligt ska framgå vilka bestämmelser som gäller och att avvikelser från planen i princip inte ska kunna medges. Planen ska också genomföras. I den mån ändrade förhållanden så påkallar får ändrade eller nya planer utarbetas. Bygglovsavdelningen (Tvärberedning, ) anser dock att bestämmelsen går att tolka som att ett enskilt VA inte är att betrakta som en (allmän) avloppsledning och det därmed inte handlar om någon avvikelse mot planen. Inte heller om fastighetsägarna skulle gå ihop till en gemensamhetsanläggning innebär det enligt bygglovsavdelningens tolkning att en allmän avloppsledning behöver anläggas då en anslutningspunkt redan finns. Båda detaljplanerna har bestämmelser som anger att byggnadsnämnden i särskilt fall kan ge lov för friliggande uthus och garage om det kan ske utan olägenhet. En sådan bestämmelse skulle inte användas i en ny detaljplan idag men bygglovsavdelningen anser att formuleringen inte ställer till med något hinder vid lovgivning. Byggnadsnämnden bedömer att komplementbyggnad alltid kan uppföras utan olägenhet. Den mindre detaljplanen (O9) har en bestämmelse om att byggnad får uppföras i våning utan någon reglering av höjden medan den större detaljplanen (O87) endast reglerar byggnadshöjden till, meter utan något våningsantal. Byggnadsnämnden föredrar bestämmelser med byggnadshöjd och takvinkel framför bestämmelser om våningsantal. Eftersom detaljplanen O87 inte anger någon maximal takvinkel eller nockhöjd kan bebyggelsen i vissa fall få ett vertikalt uttryck som är främmande för den småskaliga fritidshuskaraktären, se illustration på föregående sida. Vidare har ingen av detaljplanerna någon bestämmelse om minsta tomtstorlek vilket kan orsaka problem då små fastigheter kan styckas av som blir svåra att bebygga. Detaljplaneanalys - karta Detaljplanerna är båda ritade på ett vis som värnar landskapet i området. De största höjdpartierna är utsparade som allmän naturmark och är tillgängliga för alla i området och bildar grönkilar mellan husen som gör att natur- och friluftslivet har passager. Utsnitt ur plankarta O87. Planutredning

12 Då kartorna är handritade skiljer sig avståndet med prickmark (mark som inte får bebyggas) mot gatan åt, men är oftast runt 6 meter. Området 4 meter mot gatan är oftast fråntaget byggrätt för trafiksäkerhetens skull. Den bredare prickmarken om 6 meter är troligtvis för att skapa ett luftigare gaturum och skapa natur- och fritidshuskänsla. Prickmarken mot naturområdena är till för att bebyggelsen inte ska hamna för nära den allmänna platsmarken då tomt- och hemfridszonen riskerar att nagga naturområdena i kanten. Prickmarken kan också syfta till att spara områden med höjdskillnader eller berg i dagen för att behålla tomternas naturkänsla och förhindra uppfyllnader/sprängning. De kvarvarande byggrätterna (området på fastigheterna utan prickmark) är tillräckligt stora för att rymma bebyggelsen som planbestämmelserna medger. Flertalet byggnader ligger idag på prickmark vilket kan göra att planen anses otidsenlig. När detaljplanerna gjordes var få av fastigheterna bebyggda och de byggnader som fanns ligger inom byggrätt. Olika regler har under tidens gång gjort att avvikelser från detaljplanerna accepterats och bebyggelsen har placerats på prickmark. Resonemanget ovan om prickmarkens syfte gör att byggrätterna och naturområdenas placering är aktuella även idag och plankartan bör därför inte ändras. Snarare bör ny- och ombyggnader anpassas till planens bestämmelser. Exempel på bebyggelse med karaktär av sommarbostad. Total byggnadsarea om cirka 00 kvm. Exempel på bebyggelse med permanentboende i, plan. Total byggnadsarea om cirka 0 kvm. Exempel på bebyggelse med permanentboende på högexploaterade tomter. Total byggnadsarea om 00 kvm eller mer. Planutredning

13 Bebyggelsens karaktär Bebyggelsekaraktären är skiftande och sträcker sig från mindre fritidshus i en våning med flacka tak till större permanentbostäder i två våningar. Trots att riktlinjer periodvis möjliggjort större utbyggnader finns en stor del fritidsbebyggelse kvar. På föregående sida finns några exempel av bebyggelsekaraktären i Sönnerbergen. Vid en okulär besiktning i augusti 04 har de flesta fasader av målad träpanel, med färg i hela färgskalan från ljus till mörk. Byggnaderna i detaljplan O9 ser ut att följa bestämmelserna om våning medan det finns högre byggnader i vad som uppfattas som flera våningar inom detaljplan O87. Taken varierar från branta sadeltak på de större byggnaderna till platta tak på de mindre fritidshusen. Bebyggelsen på fastigheterna är i många fall uppdelad i flera mindre byggnader och/eller i olika sammanbyggda byggnadskroppar vilket ger en småskalig karaktär. Områdets topografi syns och byggnaderna underordnar sig denna genom att ligga vid bergets fot eller tar upp terrängen genom en uppdelning av byggnadskroppen. Främst på fritidshusen syns det ursprungliga landskapet på tomten: naturens växtlighet går in på tomten och tomtplatsen är inte avgränsad med staket eller liknande, berg i dagen är sparat och tomten har inte planats ut. Bebyggelseanalys Av de 84 fastigheterna i detaljplan O87 följer cirka 0% byggnadsarean när kvm friggebod är exkluderat. De fastigheterna i detaljplan O9 är mellan 964 till 894 kvm och cirka 60% håller sig inom planens bestämmelser om byggnadsarea. Cirka 6% av alla de 6 fastigheterna i området är inte bebyggda alls eller har inte någon byggnad definierad som huvudbyggnad. Jämför man i istället utredningsområdet mot de riktlinjer om 0 kvm som tidigare användes i området så ökar antalet fastigheter som håller sig inom riktlinjerna till 6 stycken totalt. När andra detaljplaneområden i kommunen VA-sanerats har tidigare 0 kvm varav 0 kvm komplementbyggnad använts som en riktlinje när detaljplanerna reviderats. Om dessa bestämmelser skulle tillämpas i Sönnerbergen skulle i stort sett alla fastigheter hålla sig inom bestämmelserna. Under de senaste året har dock planrevideringarna anpassats mer till områdenas karaktär och den tillåtna byggnadsarean blir då betydligt mindre. Antal fastigheter O9 - /0 av fastigheten. O87-00 kvm. Riktlinje - 0 kvm 4. Riktlinje VA - 0 kvm Följer Följer inte 4 st 4 st 0 st Fastigheter med - permanentboende Fastigheter med eller fler permanentboende Fastigheter utan permanentboende 4 Diagram som visar hur fastigheternas byggnadsarea följer detaljplanernas bestämmelser respektive olika riktlinjer som kommunen tillämpat. Alternativen visar största tillåtna byggnadsarea + kvm friggebod. Diagram som visar hur fastigheterna används. Cirka en tredjedel av fastigheterna är bebodda året runt. Av de dessa är cirka 40% troligtvis barnfamiljer. Planutredning

14 Boendeanalys Cirka en tredjedel av fastigheterna används som permanentboende enligt folkbokföringsregistret och inom området bor totalt 74 personer. 0% av de boende är under 9 år och % är över 6 år. Av de fastigheter som används som permanentboende består cirka 60% av små hushåll på - personer och cirka 40% av vad som troligtvis är barnfamiljer (fler än personer). Av de fastigheter som används som åretruntbostad är den minsta fastigheten bebyggd med 7 kvm i total byggnadsarea, den största med 99 kvm och medianen med 6 kvm. Endast tre är bebyggda med 00 kvm eller mindre. Om man lägger till friggebodar (totalt kvm) används 0 stycken som åretruntbostad. Kommersiell och kommunal service Cirka 8 kilometer färdvägen norrut ligger Onsala Kyrkby som har kommersiell service med mataffär, äldreboende, bibliotek etc. Cirka -6 kilometer norrut, i Onsala utvecklingsområde finns flera förskolor och grundskolor. Vid entrén till området från Häcklehagsvägen finns en postlåda. Trygghet och säkerhet Då mycket i området sköts via gemensamhetsanläggningar och intresseföreningar förmodas att en social sammanhållning finns. Området saknar dock gatubelysning vilket påverkar tryggheten under de mörka årstiderna. Rekreation Ungefär hälften av den detaljplanelagda marken i utredningsområdet är avsatt som allmän plats: park - plantering. Områdena är i praktiken naturmark. I anslutning till Sönnerbergsvägen finns en äng med fotbollsmål, lekplats och sittplatser som fungerar som en allmän samlingsplats. Här anordnar Sönnerbergens intresseförening till exempel midsommarfirande, brännboll och boulespel. I Orreviken, cirka 00 meter norr om utredningsområdet, finns ett segelsällskap med klubbstuga i anslutning till den allmänna parkeringsplatsen. Badplatser finns längs med kusten, till exempel i Orreviken och Koviken. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Tillfarten till området går via den statliga Häcklehagsvägen med hastighetsbegränsning på 0-0 km/h. Där Häcklehagsvägen övergår i Sönnerbergsvägen börjar enskilt huvudmannaskap och vägarna i området ägs och sköts av Sönnerbergens vägförening. Vägarna är asfalterade och smala med en vägbredd på cirka meter vilket gör att hastigheterna blir låga. Hastigheten är skyltad till 0 km/h. Området är helt utan gatubelysning. Några separata cykelvägar finns inte till eller inom området. Gångvägar finns från utredningsområdet till badplatserna samt upp till utsiktspunkten Vida Blick. Parkering Områdets fina badplatser och naturupplevelser gör att det, framförallt sommartid, kommer mycket besökande till området (Klang, 0). Vägrenen består ofta av klippt gräs utan diken och ytan används därför att parkera på. Anordnade parkeringsplatser finns vid Orreviken, precis innan den enskilda vägen börjar i norr samt vid naturområdets början i sydöst i korsningen Mönstervägen-Risholmsvägen En parkering för båtägare finns i slutet av Öckerövägen. 4 Planutredning

15 Kollektivtrafik Cirka 400 meter norr om utredningsområdet finns hållplatsen Orreviken där skolbussen stannar. Närmsta hållplats för kollektivtrafiken är hållplatsen Rydet vid Gathes väg, cirka kilometer norr om utredningsområdet. Teknisk försörjning Vatten Idag finns ett antal olika lösningar för att få vatten till hushållen: det är möjligt att ha egen brunn, få vatten från en samfällighet som har sin vattentäkt i naturområdet söder om Breda Gap eller via en samfällighet koppla in sig på en närliggande bondgård som får sitt vatten via det kommunala vattennätet (Klang, 0). På fastigheterna Ekerna :, Björnmannehög :9 och : samt Råö :, i utredningsområdets västra del, gäller skyddsområde och meddelande av skyddsföreskrifter för grundvattentillgång för Sönnerbergens vattensamfällighetsförening, se karta sidan 7. Det finns restriktioner för vad man får lov att göra i området och förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd är tillståndsgivare. Häcklehagsvägen är den enda tillfartvägen. Vägen är smal, saknar belysning och sikten är ofta skymd. Sittplatser och lekplats finns på den centrala ängen som fungerar som mötesplats. Seglarskolans båtar i Orreviken. Parkerad bil längs Fjolgapet. Planutredning

16 Avlopp Fastigheterna har även olika lösningar för avloppshantering: infiltrering på egen tomt med trekammarbrunn, slutna tankar och minireningsverk (Klang, 0). Enkla avloppsanläggningar för fritidshusbebyggelse är sällan dimensionerade för den ökade mängd avloppsvatten som ett helårsboende medför (Kungsbacka kommun, 0) och dagens krav från miljösynpunkt är inte uppfyllda. Där kommunalt VA inte byggs ut måste fastighetsägarna själva ordna en godkänd lösning när Miljö & Hälsoskydd ålägger fastighetsägarna att åtgärda sina avlopp så att de uppfyller dagens krav. Detta kan göras via enskilda anläggningar eller via gemensamma lösningar. I vissa tätortsnära områden där avloppen behöver åtgärdas VA-sanerar kommunen genom att lägga egna ledningar med självfallssystem och koppla dessa till kommunens reningsverk. Förvaltningarna för Teknik, Plan & Bygg och Miljö & Hälsoskydd tar fram VA-planer för hur utbyggnaden ska gå till. I den nuvarande VA-saneringsplanen för perioden 0-07 (Kungsbacka kommun, 0) är Sönnerbergen inte med. Fastighetsägarna är därför intresserade av att bilda en gemensamhetsanläggning för VA. Gemensamhetsanläggningen byggs troligtvis som ett LTA-system (lätttrycksavlopp). Ledningarna kopplas till en kommunal anslutningspunkt, antingen i Draget eller Ledet och leds till kommunens reningsverk i Lerkil. Förvaltningen för Teknik bygger aldrig LTA-system i egen regi och bedömningen är att därför att kommunen sannolikt inte önskar att ta över ansvaret för gemensamhetsanläggningen i framtiden. Värme Fastighetsägarna svarar själva för egen uppvärmning. El och tele Elledningar från Fortum och teleledningar från Skanova finns längs med alla större vägar i området. Bredband Fibernät finns inte i Sönnerbergen. Närmaste bredbandsnät finns i Onsala utvecklingsområde. Avfall Sophämtning av hushållsavfall och kompost sker vid fastigheterna. Närmaste återvinningsstation finns i Rydet, cirka kilometer norrut. 6 Planutredning

17 Överväganden och konsekvenser Konsekvensbeskrivning De under åren tillämpade avvikelserna från detaljplan har lett till en variation i byggnadsstorlekar. Fastighetsägare har fått bygga olika mycket beroende på när i tiden man ansökt om bygglov. För att utreda om och på vilket sätt en ny detaljplan bör utformas ställs ett antal alternativ upp och dess konsekvenser för områdets utveckling. En VA-utbyggnad, även i privat regi, ökar troligen antalet omvandlingar från fritidsboende till permanentboende i ett område, bland annat eftersom nytt VA är en stor investeringskostnad. Då VA-saneringen hänger på privata fastighetsägare är det i dagsläget svårt att veta hur snabbt utbyggnaden kan komma att ske. Arbetet med analysen av Sönnerbergen påbörjades innan de nya reglerna om förenklat byggande och komplementbostadshus (så kallade Attefallshus) började tillämpas den juni 04. På grund av detta ingår inte dessa bygglovsbefriade åtgärder i nedanstående exempel, däremot ingår friggebodar i beräkningarna. Alternativen utgår från bestämmelserna i detaljplan O87 och bygger på att byggrätten (byggnadsarea på mark) förändras, men inte utformningen av byggnaderna. Nollalternativ gällande detaljplan (00 kvm) Nollalternativet innebär att de nu gällande bestämmelserna i detaljplanerna fortsätter att gälla. Detta skulle i de flesta fall innebära maximal byggrätt på 00 kvm + kvm friggebod. Som tidigare beskrivits så är det en minoritet av fastigheterna, 6 av 6, som kan anses följa dessa bestämmelser om byggrätt ( kvm eller mindre). Konsekvenser Med nuvarande bestämmelser kommer fastighetsägarna ha blivit behandlade på olika sätt av kommunen, med stor skillnad i tillåten byggrätt. Fritidshuskaraktären kommer med större sannolikhet bevaras jämfört med om planen tillåter större byggrätt. De byggnader som uppförts med större byggrätt kommer inte få lov att återuppföras i samma storlek om något skulle hända som kräver rivning. Alternativ 0 kvm Detta alternativ innebär att en ny detaljplan tas fram med bestämmelser enligt de tidigare använda riktlinjerna för området, vilket även är samma som den detaljplan som togs fram 99 men upphävdes. Byggrätten skulle då hamna på totalt 0 kvm + kvm friggebod. I nuläget är det 6 fastigheter av 6 som skulle gå in under bestämmelserna. Konsekvenser Alternativet skulle stämma bättre in på befintliga förhållanden än nollalternativet, samtidigt finns det ett flertal fastigheter som byggt mer än vad som skulle tillåtas. De senare får samma problem som i nollalternativet med återuppbyggnad vid eventuell olycka. Alternativet skulle ge möjlighet till utbyggnad, främst för de hus som i dag följer gällande bestämmelser och har fritidshuskaraktär. Karaktären i området skulle därmed sannolikt förändras vid fullt nyttjande av planen och troligen medföra fler permanentboende. Planutredning 7

18 Alternativ 0 kvm Detta alternativ innebär att området får bestämmelser enligt vad som tidigare generellt användes i VA-saneringsområden i Kungsbacka, alltså en byggrätt på totalt 0 kvm. I nuläget är det nästan alla, 0 av 6 fastigheter, som skulle följa de bestämmelserna. Det bör påpekas att dessa riktlinjer har använts när kommunen gått in och VA-sanerat och inte som här när fastighetsägarna själva initierat det nya VA-systemet. Konsekvenser Området består av bebyggelse i varierande storlekar men det är endast ett fåtal fastigheter som byggts med i sammanhanget stora byggnadsareor. En på det här viset ökad byggrätt skulle riskera att ändra hela karaktären i området. Den ökade byggrätten skulle troligen göra området ännu attraktivare som åretruntboende och även om befintliga fastighetsägare inte vill bygga ut så kan trycket på att sälja bli stort. Området skulle dock ges en möjlighet till ökat åretruntboende och utifrån ett kommunalt perspektiv bli mer likt behandlat andra VAsaneringsområden. Överväganden Är det hållbart att bo här? Området ligger inte i något av översiktsplanens utvecklingsområden och kommunen har därför inget utpekat intresse av att bebyggelsen förtätas eller permanentas här. Området har långt till kollektivtrafik, vägar med dålig kapacitet, långt till kommunal och kommersiell service och berörs av flera naturskydd. Översiktsplanens rekommendationer baserar sig på ekonomiska, ekologiska och sociala överväganden och visar att det finns bättre lämpade ställen i kommunen att bo och bygga hållbart i. Kommunen kommer utifrån kommunal praxis inte ta över förvaltningen av områdets vägar, vatten och avloppslösningar eller annan teknisk infrastruktur. Även om de boende skulle tillhandahålla god teknisk infrastruktur själva är det fortfarande långt till service av olika slag. En ökad permanentning kan göra att de boende ställer krav på kommunal service som inte bedöms ekonomiskt hållbar för kommunen på lång sikt och kan vara svårt att leva upp till. Bedömningen är att det utifrån dessa aspekter inte är långsiktigt hållbart att medverka till att permanenta bebyggelsen i Sönnerbergen vidare. Vad är en årsbostad och vad är en rimlig yta att bo på? Då detaljplaner inte längre kan reglera om byggnaderna används som permanent- eller fritidsboende är det enda sättet från planeringshåll att förhindra en åretruntbosättning att vara restriktiv i byggrätten. En diskussion bör föras om hur stor bostadsarea ett permanentboende behöver för att vara attraktiv och bli lämplig. Tidigare i kommunen har 00-0 kvm räknats som en årsbostad, men det finns inget som säger att en mindre bostad inte kan fungera att bo i året runt. Undersökningen visar att människor i området bor permanent på så liten total byggnadsarea som 7 kvadratmeter, men att det är få av de fastigheter som är bebyggda med 00 kvm eller mindre som används som åretruntbostad. Om man vill motverka att området omvandlas till permanentboende är alltså bestämmelser om en total byggnadsarea om 00 kvm lämplig. 8 Planutredning

19 Kan karaktären bevaras? Områdets bebyggelse och utformning av allmän plats har fortfarande till stor del karaktär av fritidshusområde. Kungsbacka har tidigare haft flera sådana här områden men i och med VA-utbyggnad och ökad inflyttning till kommunen ändrar de karaktär. Det finns nu få områden från 60-talets semesterera kvar i kommunen och Sönnerbergen kan därför vara värt att bevara så. Dock är området inte en del av Kungsbackas nyligen framtagna kulturmiljövårdsprogram. Om kommunen trots allt skulle vilja behålla karaktären finns två sätt: antingen den mildare vägen att behålla dagens byggnadsarea och då förutsätta att omvandlingen av området inte blir så stor eller den hårdare vägen att också införa bestämmelser om utformning som kan användas vid nybyggnation. Det kan uppfattas som orättvist att lägga på fler bestämmelser som främst kommer påverka de som inte byggde om under tiden avsteg från detaljplanerna tillämpades och därför förordas inga ytterligare bestämmelser om utformning för att bevara områdets karaktär. Vad händer när reglerna om förenklat byggande och komplementbostadshus (så kalllade Attefallshus) tillämpas? Om detaljplanen inte ändras kommer som idag de nya reglerna att gälla för alla fastigheter i området, såväl de som byggt större än vad detaljplanen tillåter som de som byggt mindre. Som illustrationen nedan visar kommer alla fastigheter, även med dagens detaljplaner, att kunna bygga mer. Detta gör både att områdets karaktär kan ändras då området får mer bebyggelse samt att de som följt dagens bestämmelser får en chans att bygga större, något som troligen påskyndar områdets omvandling till åretruntbostäder. Dock kan nämnas att flera mindre byggnader eller byggnadskroppar (som dessa regler möjliggör) är bättre för områdets karaktär än en större byggnadsarea samlad i en huskropp. Kan dagens detaljplaner fortsätta att användas? Bygglovavdelningen bedömer att de kan använda nuvarande detaljplanebestämmelser men att de gärna skulle vilja komplettera med bestämmelse om minsta tomtstorlek. En ändring av en detaljplan i en redan bebyggd miljö är en komplicerad process som påverkar flera fastighetsägare och där ofta oväntade hinder dyker upp på vägen. En avvägning måste alltså göras om hur viktig en sådan bestämmelse är mot de hinder som eventuellt kan uppstå. Huvudbyggnad 60 kvm Utbyggnad + kvm Friggebod + kvm Skärmtak + kvm Attefallshus + kvm Komplementbyggnad 40 kvm Illustration som visar hur mycket byggnadsarea som får uppföras på en fastighet inom detaljplan O87 idag. Detaljplanen reglerar byggnadsarean till 60 kvm huvudbyggnad och 40 kvm komplementbyggnad. Bygglovavdelningen tillåter alltid skärmtak om kvm utöver angiven byggnadsarea. Med friggebodsreglerna får en byggnad om kvm uppföras och med reglerna om förenklat byggande och komplementbostadshus kan ytterligare + kvm uppföras. Total byggnadsarea inom detaljplan O87 kan då i maximalfallet bli 70 kvm. Planutredning 9

20 Slutsats Utredningen har sin grund i den tradition som funnits i Kungsbacka av att utöka byggrätten för områden där kommunalt VA dragits fram. I Sönnerbergen påbörjades denna utökning av byggrätten före dess att beslut om kommunalt VA togs (och troligen aldrig kommer att tas) vilket har resulterat i en omvandling till åretruntbostäder som inte är förenlig med dagens syn på en hållbar samhällsplanering. Vi står nu vid ett vägskäl där man å ena sidan kan välja att följa den tradition som rått och utöka byggrätten och göra den mer rättvis för alla i området, å andra sidan välja att följa kommunala strategier och riktlinjer och försöka begränsa att området används som åretruntboende. I praktiken blir det en vägning av det enskilda intresset mot det allmänna. Förvaltningen föreslår att dagens detaljplaner fortsätter att gälla utan revideringar. Förvaltningen bedömer att det allmänna intresset väger tyngre och att detaljplanernas byggrätter därför inte bör utökas. De planbestämmelser som finns främjar en hållbar samhällsplanering och går att använda vid bygglovgivning för att medverka till en god boendemiljö för de som ändå önskar bo varaktigt i Sönnerbergen. Medverkande i planutredningen I planutredningen har deltagit tjänstemän från berörda kommunala förvaltningar. Upprättad av planavdelningen i april 0. Erica Folkesson Planarkitekt Johanna Stenberg Strateg fysisk planering Jonas Alborn Planarkitekt 0 Planutredning

21 Bilaga Konsekvensanalys - nollalternativ Befintliga detaljplanerna fortsätter att gälla: oftast 00 kvm + kvm friggebod. 6 fastigheter av 6 kan anses följa planens bestämmelser om byggrätt ( kvm eller mindre). Konsekvenser Fastighetsägarna kommer ha blivit behandlade på olika sätt av kommunen, med stor skillnad i tillåten byggrätt. Färre hus kommer att byggas om och ut och därmed förvandlas troligen färre till åretruntbostäder och fritidshuskaraktären kommer med större sannolikhet bevaras. De byggnader som uppförts med större byggrätt kommer inte få bygga upp de i samma storlek om något skulle hända som kräver rivning. Konsekvensanalys 0 kvm Ny detaljplan tas fram med bestämmelser enligt de tidigare använda riktlinjerna: 0 kvm + kvm friggebod. 6 fastigheter av 6 skulle följa bestämmelserna. Konsekvenser Skulle stämma in bättre på befintliga förhållanden än nollalternativet. Ett flertal fastigheter har byggt mer än vad som skulle tillåtas, problem med återuppbyggnad vid eventuell olycka. Ger möjlighet till utbyggnad, främst för de hus som i dag följer gällande bestämmelser och har fritidshuskaraktär, vilket skulle ändra hela områdets karaktär. En större byggrätt medför fler åretruntboende. Konsekvensanalys 0 kvm Bestämmelser enligt vad som generellt brukade användas i VA-saneringsområden i Kungsbacka: 0 kvm + kvm. 0 fastigheter av 6 skulle följa bestämmelserna. Konsekvenser Det är endast ett fåtal fastigheter som byggts med i sammanhanget stora byggrätter. Skulle riskera att ändra hela karaktären i området. Attraktivt som åretruntboende och även om befintliga fastighetsägare inte vill bygga ut så kan trycket på att sälja bli stort. Blir behandlat på samma sätt som tidigare VA-saneringsområden i kommunen. Planutredning

22 Kommunstyrelsens förvaltning Kungsbacka kommun 44 8 Kungsbacka info@kungsbacka.se