GRANSKNINGSHANDLING. Samrådsredogörelse. Samrådsredogörelse för Sprinten 1, 2 och del av Vara 25:1 Vara tätort, Vara kommun, Västra Götalands län

Transkript

1 GRANSKNINGSHANDLING Samrådsredogörelse Samrådsredogörelse för Sprinten 1, 2 och del av Vara 25:1 Vara tätort, Vara kommun, Västra Götalands län Upprättad av tillväxt- och utvecklingsavdelningen i oktober 2016, Reviderad i december

2 Handläggning Rubricerad detaljplan, upprättad i maj 2016, har i enlighet med beslut i kommunstyrelsens arbetsutskott, varit föremål för samråd mellan den 26 oktober och den 23 november Detaljplanen handläggs med ett utökat förfarande. Samrådsbedrivande Detaljplaneförslaget har skickats till sakägare enligt fastighetsägarförteckning, och övriga berörda enligt särskild förteckning. Handlingarna har varit tillgängliga på kommunens hemsida, biblioteket i Vara och i kommunhuset. Information om samrådet annonserades i de lokala tidningarna Nya Lidköping tidningen (NLT) och Skaraborgs läns tidning (SKLT) den 28 oktober. Ett samrådsmöte hölls i en lokalerna inom planområdet Lagmansgymnasiets bibliotek den 10 november. Inkomna synpunkter Skriftliga yttranden har inkommit enligt följande: Länsstyrelsen Lantmäteriet Trafikverket SGI Statens geotekniska institut Tekniska utskottet Miljö- och byggnadsnämnden Bildningsnämndens arbetsutskott Miljöenheten Räddningstjänsten Skaraborg Västtrafik TeliaSonera Skanova Access De inkomna yttrandena finns tillgängliga hos miljö- och byggnadsförvaltningen. Innehållet har sammanfattats av planförfattaren och redovisas nedan. Planförfattarens kommentar till yttranden redovisas med kursiv indragen text. Länsstyrelsen (Lst) Sammantaget ser Länsstyrelsen projekt Sprinten som ett mycket intressant och utvecklande projekt. På några punkter behöver dock detaljplaneförslaget bearbetas för att bli tydligare inför efterföljande genomförande. Det gäller hänsyn till buller på skolgården, förekomst av petroleum i mark, hänsyn till befintlig bebyggelsestruktur samt beskrivning av trafikflöden. Det behöver även göras några justeringar på plankartan. Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas. Ovan nämnda justeringar görs inför granskningsskedet. 2

3 Råd enligt PBL Förhållande till ÖP - Planbeskrivningen anger att aktuellt planområde inte är särskilt utpekat i kommunens översiktsplan. Om det finns någon viljeinriktning mer generellt beskriven i översiktsplanen som stöder planerad utveckling i området kan planbeskrivningen med fördel kompletteras med detta. Planförslaget kompletteras med en utförligare koppling till översiktsplanen. Bebyggelsestruktur - Planen saknar en beskrivning om krav, hänsyn, riktlinjer och förhållningssätt till hur de nya byggnadskropparna ska placeras och utformas i förhållande till befintliga byggnader med avseende på arkitektur, utformning, estetik samt i förhållande till gaturum och stadsbild. Planen behöver kompletteras med ett avsnitt om detta. Länsstyrelsen menar att det är viktigt att lyfta och beakta dessa aspekter i planen. Vid en tillbyggnad bör till exempel varsamhet ske för att bibehålla bland annat konserthusets arkitektoniska uttryck. Kommunen har inte för avsikt att reglera gestaltningen i detaljplanen. Till grund finns det i projektet en skiss över hur tänkt bebyggelse kan ske. I det forumet tar kommunen ställning till gestaltning och arkitektur. En koppling till projektet och dess gestaltning beskrivs närmre i planbeskrivning. Trafik - Länsstyrelsen anser att planförslaget bör förtydligas med en beskrivning av hur trafikflöden och transportbehov påverkas och förändras med anledning av den föreslagna exploateringen. Planförslaget är till viss del otydligt när det gäller hur inlastning kommer att kunna ske till Konserthusets scen när huskroppen är sammanbyggd med en framtida byggnad/hotell. Länsstyrelsen föreslår kommunen att överväga om tillgång till lastzon behöver regleras i planen. Länsstyrelsen föreslår kommunen att överväga behovet av att reglera in- och utfart vid angöringsgatan för badhuset med en bestämmelse om utfartsförbud. Planförslaget kompletteras med en beskrivning av hur trafikflöden och transportbehov kan påverkas. Även ett förtydligande i hur lastning ska kunna ske vid ombyggnation förklaras närmre. Att reglera en lastzon är inte aktuellt för kommunen i det här fallet. Se mer svar om utfartsförbud under tekniska utskottets yttrande. Buller - Den bullerutredning som ligger som underlag till planförslaget beskriver trafikbuller från både Allégatan och väg 187, Östra ringleden. I planbeskrivningen redovisas förutsättningarna för byggnation i förhållande till buller från Östra ringleden, men däremot inte i förhållande till buller från Allégatan. Länsstyrelsen anser att planbeskrivningen behöver förtydligas i detta avseende. Vidare bör planen redovisa hur platser på skolgården skapas där gällande riktvärden hålls. Eftersom ovannämnda bullerutredning är ett underlag även till denna detaljplan bör trafikbullerutredningen bifogas till planhandlingarna. Avsnittet om trafikbuller kompletteras enligt Lst:s yttrande. En planbestämmelse om att gällande riktlinjer vad gäller trafikbuller ska följas läggs till i plankartan. Bestämmelsen blir en upplysning om att gällande riktvärden ska följas. Brandsäkerhet - Planbestämmelsen (b 1) angående byggnadstekniska åtgärder till skydd mot brandspridning behövs inte då detta säkerställs enligt BBR (Boverkets byggregler). Det finns inget krav att reglera detta i detaljplan eftersom det då blir en dubbelreglering. Planbestämmelsen tas bort. 3

4 Vatten - I planbeskrivningen förslås att dagvatten ska tas omhand genom lokalt omhändertagande, LOD, inom planområdet. Det är bra. Viktigt att beakta är att det finns markytor som säkerställer att detta fungerar. Vart dagvatten tas om hand beskrivs närmre i planbeskrivningen. Förorenad mark - Enligt planbeskrivningen finns det inga potentiellt förorenade områden inom planområdet. Fastigheten Vara 27:1 nordväst om planområdet finns dock med i Länsstyrelsens EBH-stöd som e- ej riskklassad. På fastigheten har en vägstation drivits av dåvarande Vägverket till och med Fastigheten har enligt planbeskrivningen använts på ett sådant sätt att det sannolikt finns risk för föroreningar i form av förhöjda halter av salt och petroleumrester. I planbeskrivningen finns en bra beskrivning av riskerna med ev. förekommande förhöjda salthalter och risken för att det spridit sig till planområdet, och även hur hanteringen ska ske om förorening skulle upptäckas inom planområdet. En utförligare beskrivning av var petroleum hanterats inom den närliggande fastigheten skulle dock underlätta bedömningen av om ytterligare provtagning kan behövas inom planområdet. Länsstyrelsen anser därför att planbeskrivningen bör kompletteras med detta. Planbeskrivningen kompletteras angående vart petroleum har hanterats på grannfastigheten. Geoteknik - Av sammanfattningen i planbeskrivningen av tidigare geotekniska undersökningar inom aktuellt planområde, framgår att markens beskaffenhet förutsätter särskild uppmärksamhet vid grundläggning och utformning. Det är viktigt att planbeskrivningen är tydlig med vilka särskilda krav som kan komma att ställas för grundläggning av de tillkommande byggnaderna. De geotekniska undersökningar som planen hänvisar till bör bifogas planhandlingarna i granskningsskedet. Plankartan - Länsstyrelsen har noterat att det saknas ett u på plankartan för område för underjordiska ledningar. Vidare saknas en bestämmelse för utnyttjandegraden av kvartersmarken för området med användning CS. U:et har missats vid ritandet i planen och åtgärdas inför granskning. Utnyttjandegrad regleras genom planbestämmelse, delvis på grund av att en reglerad exploateringsgrad kan ge mer utrymme för inlastning, dagvatten, gröna ytor och så vidare. Plangenomförande - För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras se Lantmäteriets yttrande, daterat Behovsbedömning - Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt, således behöver inte en miljökonsekvensbeskrivning tas fram. Lantmäteriet (LM) lämnar följande yttrande för plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras: 4

5 Markreservat utan beteckning - I plankartan finns administrativa gränser för markreservat utlagda, men beteckningen u saknas. U:et har missats vid ritandet i planen och åtgärdas inför granskning. Endast u-område säkerställer inte ledningarna - Genom att lägga ut markreservatet för allmännyttiga underjordiska ledningar uppnår man att det inte blir planstridigt att lägga dessa på kvartersmark. För att säkerställa att ledningarna får vara kvar behöver normalt sett ledningsrätt eller servitut upplåtas. Detta är inte beskrivet i genomförandeavsnittet av planbeskrivningen. Ett förtydligande görs i planbeskrivningens genomförandeavsnitt, då det är aktuellt med en ledningsrätt. Markanvisningsavtal aktuellt men innehållet redovisas inte - I planbeskrivningen anges att det är troligt att markanvisningsavtal kommer att upprättas, men inget ytterligare anges om innehållet. Enligt 5 kap st PBL ska kommunen, om avsikten är att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, redovisa avtalens huvudsakliga innehåll liksom konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal i planbeskrivningen. När detta saknas finns det inte någon möjlighet för Lantmäteriet att göra den granskning som vi ska göra av avtalen enligt 6 kap PBL. Komplettering enligt ovan görs i genomförandeavsnittet i planbeskrivningen. Lantmäteriet anser att följande delar av planen bör förbättras: Grundkarta - Angivelse om aktualitetsdatum för fastighetsredovisningen resp. för övriga detaljer i grundkartan saknas. Aktualitetsdatum för grundkartan läggs till i plankarta. Planekonomi - Planekonomin är ytterst knapphändigt redovisad i planbeskrivningen. I Lantmäteriets Handbok Lantmäterimyndighetens roll i planeringsprocessen ges följande råd: Ekonomiska konsekvenser Planens ekonomiska konsekvenser för kommunen och för enskilda fastighetsägare och rättighetshavare ska redovisas. Beskrivningen underlättar kopplingen till kommunens investeringsbudget och visar att planen är ekonomiskt genomförbar. Det är bra om samtliga redovisade intäkter och kostnader anges på ett likartat sätt, t.ex. är angivna i ett visst års prisnivå exklusive moms. Planavgift Här anges om planavgift ska tas ut vid bygglov eller om plankostnaden regleras i ett särskilt avtal Dessa frågor förtydligas i planbeskrivningen. Trafikverket (Trv) noterar att detaljplaneområdet gränsar mot väg 187 och ansluter till väg 187 via en kommunal gata, Allégatan. Avståndet mellan närmsta byggrätt och statlig väg bedömer Trafikverket till cirka 55 meter. Väg 187 har på 5

6 aktuell sträcka en skyltad hastighet på 70 km/h och 3154 fordon per årsmedeldygn (uppmätt 2013). Trv anser att bullerutredningen som är omnämnd bifogas handlingarna till granskningsskedet. Planförslaget behöver vidare kompletteras med uppgifter om det ökade transportbehov som den föreslagna exploateringen förväntas medföra och hur det bedöms påverka det statliga vägnätet. Planförslaget kompletteras enligt trafikverkets yttrande. Statens geotekniska institut (SGI) yttrar sig följande: Enligt planbeskrivningen är området beläget i Varas nordöstra del och utgörs av befintlig bebyggelse och grönytor. Tidigare utförda geotekniska undersökningar visar att marken utgörs av fyllning vilades på torrskorpelera, vilket underlagras av siltig lera ovan friktionsjord. Lerans mäktighet varierar inom området uppmätta värden ligger mellan 3 och 9 meter. Utförda utredningar har huvudsakligen fokuserat på grundläggningstekniska frågeställningar och inte belyst geotekniska säkerhetsfrågor. Troligtvis eftersom det inom, och i anslutning, till planområdet saknas förutsättningar för ras, skred och erosion. SGI anser att området är gynnsamt från ett geotekniskt säkerhetsperspektiv och har således inget att erinra mot planförslaget. Tekniska utskottet (TU) lämnar följande yttrande: Detaljplanen ska rättas avseende utmärkning av u-område samt dess gränsbeteckning. Ett u läggs till i plankartan. Förkortningarna Lr och Sv ska förklaras under planbestämmelser. Lr står för ledningsrätt och Sv står för servitut och är inga planbestämmelser. De är beteckningar i grundkartan. Befintliga VA-ledningar i u-området ska på exploatörens bekostnad kulverteras, om området bebyggs. Kulverten ska utformas med 2,2 meters Wholite som använts i Lidköping, eller likvärdig teknik. Eventuell kostnadsfördelning beskrivs i detaljplanens genomförande avsnitt. En fördjupad analys ska tas fram som detaljerat redogör för hur mindre parkeringsyta norr om Lagmansgymnasiet ska täcka det ökade parkeringsbehov som en utökad verksamhet kan antas resultera i. Ett förtydligande görs i planbeskrivningen hur kommunen resonerar kring frågan om parkeringsplatser. Utfartsförbud ska införas på hela sträckan längs konserthuset och Lagmansgymnasiet, från angöringsgatan vid konserthuset fram till infarten till parkeringsområdet. Utfartsförbud bör införas mellan angöringsgatan och Allégatan, förutom för existerande infarter. Området för utfartsförbud kompletteras i plankartan och en beskrivning hur planförslaget förhåller sig till gällande utfartsförbud läggs till i planbeskrivningen. 6

7 Förteckningen på sidan 3 över nuvarande detaljplaner ska också ta upp plannummer 1681, samt dess eventuella påverkan på detaljplaneförslaget inarbetas i detaljplanen. Plannummer 1681 läggs till och beskrivs i planbeskrivningen. Miljö- och byggnadsnämnden anser att det är dåligt med parkeringar för bilar, bussar och cyklar. Nämnden anser också att infartsväg för avlastning till konserthuset måste bli tydligare. Frågan om parkering och möjlighet till avlastning beskrivs närmre i planbeskrivningen. Bildningsnämndens arbetsutskott yttrar sig gällande detaljplanen om: Lagmansgymnasiet behöver en egen entré. Entrén vill de helst se på hörnan till höger om entrén till Vara konserthus. Denna entré skulle bilda en pendang till Stora Salen och även förhöja intrycket av torget framför Konserthuset. Synpunkter framförs även om hur kommunen genom att projektera för förlängning av kulturskolans lokaler, ersättningslokalerna för A-korridoren samt bildsal uppförs kan det bidra till en trygg och positiv skolmiljö. Hur lokaler ska förhålla sig till varandra behandlas inte i detaljplanen, men är en del av projekteringen i projektet Sprinten. Planförslaget möjliggör för nämnda lösningar om de är aktuella. Rörande miljön utanför skolan ser bildningsnämndens arbetsutskott att man måste trygga möjligheten för lastbilar att köra till skolans baksida; Fordonsprogrammets fordon samt leveranser till yrkesprogrammen. De uppskattar skolans parkeringsbehov till 100 avsedda för personal och 150 för skolornas elever (inklusive vuxenelever via SKY och Campus Lidköping). Beaktas bör att behovet ökar mot läsårens slut då en ökad andel elever skaffar bil. Parkeringsbehovet beskrivs närmre i planbeskrivningen. Vid en tillbyggnad av den administrativa delen behöver eventuellt busslingan flyttas för att på ett säkert sätt möjliggöra på- och avstigning. Hur lokaler ska förhålla sig inom planområdet avgörs inte exakt i detaljplanen. Men synpunkten beaktas inför fundering om trafikflödet till och från området. Vi vill betona nödvändigheten av att all byggverksamhet planeras väl logistiskt för att minimera störningarna i skolans arbete. Vi är helt beroende av att Lagmansgymnasiet förblir en attraktiv skola även under byggtiden. Miljöenheten lämnar följande yttrande: Dagvatten - I planbeskrivningen för kvarteret Sprinten anges att skolverksamhet, hotell och restaurangverksamhet planeras i området. Den innebär att andelen hårdgjord yta ökar något i området. Det, tillsammans med ökande nederbördsmängder gör att det är viktigt att se över dagvattenhanteringen och lösa den på ett hållbart och långsiktigt sätt. Dagvattenhantering ska utformas så att rening sker av vattnet, via exempelvis dagvattendammar eller liknande som ger goda möjligheter till fördröjning och infiltration av vattnet. Dagvattnet behandlas på detta sätt stegvis innan det slutligen når recipienten. I anslutning till större 7

8 parkeringar bör man exempelvis förse dagvattenbrunnar med enklare filter som tar hand om olje- och metallrester som sköljs av bilarna. Hur dagvatten kan omhändertas beskrivs i planbeskrivningen under avsnittet dagvattenhantering. Grönområden - Miljöenheten anser generellt att grönområden i kommunens samhällen ska bevaras i så hög grad som möjligt. Därför är det viktigt att så mycket som möjligt av det befintliga grönområdena bevaras i området. Grönområden bidrar också till att minimera trafikbuller från närliggande vägar. Räddningstjänsten Skaraborg har inget att erinra. Västtrafik önskar att den goda tillgången på kollektivtrafik inom planområdet lyfts tydligare som en viktig styrka för att uppmuntra till hållbart resande. En del av ambitionerna med detaljplanen är förhoppningen att många ska vilja besöka området som en effekt av att området utvecklas. Följden av detta blir att det är angeläget att säkerställa att resmöjligheterna för besökarna blir så goda som möjligt genom att visa på alla valbara alternativ. I den mån det finns en vilja att uppmuntra till hållbart resande bör kollektivtrafik, gång och cykel framstå som alternativen kommunen vill att besökare i första hand väljer. I detaljplanen beskrivs kollektivtrafiken i en mening i avsnittet om Trafik medan parkeringsfrågan lyfts under en egen rubrik, vilket kan tolkas som att resande med bil kommer att prioriteras. Västtrafik önskar att det till nuvarande text: Busshållplats som trafikeras av linjer med förbindelser till och från Lidköping, Skara, Nossebro, Herrljunga, Larv - Vedum, Grästorp och Tråvad - Kvänum. görs ett tillägg med följande innehåll: Längs Allégatan inom planområdet, på avståndet meter, finns de två hållplatserna Lagmansgymnasiet och Vara vårdcentral som erbjuder resmöjligheter i form av att större delen av kollektivtrafikens linjer trafikerar. Utöver att Västtrafik önskar att den goda tillgången på kollektivtrafik inom området lyfts har de inga synpunkter på planen. Kommunen delar Västtrafiks åsikt om att kollektivtrafiken och gång- och cykeltrafiken är mycket viktigt, både generellt i kommunen och just för Sprintenområdet. I Sprintenområdet finns goda förbindelser och stort potential till den typen av resande. Planbeskrivningen kompletteras angående det positiva med kollektivtrafik och gång- och cykeltrafik. TeliaSonera Skanova Access (Skanova) har tagit del av rubricerat ärende och vill meddela att det ej finns något att invända mot planförslaget. Skanovas anläggningar inom och intill aktuellt område är markerade på bifogad lägeskarta. 8

9 Förändringar från förgående samråd Plankarta En skyddsbestämmelse om att gällande riktvärden vad gäller trafikvärden läggs till i plankartan. Utfartsförbudet ökas längs med Allégatan. Utfartsförbud läggs till vid den södra biten GATA mot parkering. Planbestämmelse om brandsäkerhet b 1 tas bort. Exploateringsgrad för Sprinten 1 regleras genom största tillåtna procent av fastigheten som får bebyggas i byggnadsarea. Planlagd GATA som allmän platsmark mot Östra Ringleden i norr planläggs för kvartersmark och egenskapsbestämmelse om parkering. Planbeskrivning En mer utförlig koppling till översiktsplanen görs. Förtydligande om trafikflöden, lastningsmöjligheter och trafikbuller görs i planbeskrivningen. Vart dagvatten kan tas om hand beskrivs närmre i planbeskrivningen. Planbeskrivningen kompletteras angående vart petroleum har hanterats på grannfastigheten. Genomförandeavsnittet i planbeskrivningen kompletteras enligt Lantmäteriets yttrande vad gäller ledningsrätt, planekonomi och grunderna i ett eventuellt markanvisningsavtal. 9

10 Planbeskrivningen kompletteras med en mer utförlig beskrivning om eventuellt ökat trafikflöde på statens vägnät. Ett avsnitt om utfartsförbud läggs till i planbeskrivningen. Ett förtydligande görs i planbeskrivningen hur kommunen resonerar kring frågan om parkeringsplatser. Planbeskrivningen kompletteras angående det positiva med kollektivtrafik och gång- och cykeltrafik. En koppling till projektet och dess gestaltning beskrivs närmre i planbeskrivning. Plannummer 1681 läggs till och beskrivs i planbeskrivningen. Vid behandling av ärendet i kommunstyrelsens arbetsutskott beslutades det att planhandlingarna ska justeras inför granskning i form av: Att det på Sprinten 2 även tillåts bostadsändamål, för ovanvåningarna räknat från andra våning och uppåt. Därför läggs det till i plankartan och beskrivs närmre i planbeskrivningen. Att högsta tillåten höjd går från 20 meter till 35 meter i totalhöjd för hotellbyggrätten (Sprinten 2). Övrigt I planförslaget hänvisas det till en trafikbullerutredning som är utförd i samband med planläggning för fortsättning på kvarteret Ritaren. Utredningen tillfaller även rubricerad detaljplan då den utgör ett underlag för bullernivåerna i området. Tidigare har tre geotekniska undersökningar gjorts i samband med tidigare planläggning, dessa bilagas till planhandlingarna. I samband med projekt Sprinten har ett skissförslag tagits fram av Dahren arkitekter AB på uppdrag av kommunen. Detta förslag har även beaktats i planförslaget vad gäller byggrätt. Flera av de inkomna synpunkterna hänvisar till skissförslaget och inte till planförslaget i sin helhet. Synpunkter som gäller utformning i skissförslaget tas med för information inför vidare projektering, även om de inte behandlas direkt i detaljplaneskedet. Ställningstagande Framförda synpunkter anses vara skäl nog för att ändra planförslaget i form utav de förändringar som nämns ovan. Inga hinder finns för att sända ut planförslaget på granskning. Karin Larsson Planarkitekt 10