½ Årsrapporten. Allt om Stockholms läns nyproduktionsmarknad exklusivt för Almedalens deltagare

Transkript

1 ½ Årsrapporten 2019 Allt om Stockholms läns nyproduktionsmarknad exklusivt för Almedalens deltagare

2 Rapport från Svensk Nyproduktion

3 Rapport från Svensk Nyproduktion All statistik i denna rapport baseras på uppgifter från Svensk Nyproduktions databas och avser projekt och bostäder som säljstartat under första halvåret 2019 i Stockholms län om inte annat anges.

4 Innehåll 1. Inledning 2. Säljstarter 6. Pris 11. Försäljning 14. Betalningsförmåga 17. Marknadsandelar 20. Utblick höst Om Svensk Nyproduktion Rapport från Svensk Nyproduktion

5 Inledning Efter första halvåret 2019 konstaterar vi en fortsatt hög aktivitet på nyproduktionsmarknaden i Stockholms län. Nyproduktionen påverkar alltjämt bostadsmarknaden i stort i allra högsta grad till följd av fortsatt många säljstarter i länets kommuner. Däremot är försäljningsgraden relativt låg jämfört med tidigare år. Exakt hur många bostäder som sålts av de säljstartade under 2019 års första hälft kan du läsa i denna rapport. Svensk Nyproduktions Halvårsrapport sammanställer nyproduktionsmarknaden i Stockholms län under 2019 års första halvår. Här finns information om hur årets två första kvartal sett ut på riktigt, sammanställt på ett sätt som inte går att hitta någon annanstans. Prisutvecklingen på nyproduktion, snittpriser, lägenhetsfördelning, kommunstatistik, hur försäljningen gått i länets säljstarter, prisjusteringar samt en sammanställning över betalningsförmåga för den säljstartade nyproduktionen. All nyproduktionsstatistik som är sammanställd i denna rapport är hämtad från Svensk Nyproduktions databas. Databasen bygger på komplett prisstatistik om varje enskilt projekt där information manuellt granskas och sammanställs. Informationen i Svensk Nyproduktions Halvårsrapport baseras på Stockholms läns 90 säljstarter, totalt bostäder belägna från Nynäshamn i söder till Norrtälje i norr. Vi hoppas du hittar något i rapporten som du inte visste innan. Med detta facit om utfallet av första halvåret 2019, står du starkare under hösten. Jesper Höök Analysansvarig Svensk Nyproduktion Rapport från Svensk Nyproduktion 1

6 Säljstarter På Svensk Nyproduktion följer vi noga alla säljstarter i hela Stockholms län. I vår statistik räknas en ny etapp som en ny säljstart och ett nytt projekt. Detta för att det ska vara möjligt att följa prisutvecklingen mellan olika etapper. Totalt 90 säljstarter beståendes av bostäder har säljstartat under första halvåret Detta är en minskning med drygt 10 projekt och 500 bostäder jämfört med samma period I efterföljande avsnitt sammanställs alla säljstarter under 2019 års första halvår redovisat efter antal projekt och bostäder. Vad har säljstartat, uppdelat efter upplåtelseform och boendeform. Vilka kommuner har haft flest säljstarter och hur har antalet säljstarter i länet förändrats över tid. Detta och mer därtill kan utläsas i kommande avsnitt. Vi ser en fortsatt stark trend hos de flesta bostadsutvecklare att dela in sina projekt i flera säljetapper för att underlätta prisjusteringar etapperna emellan samt att portionera ut bostäderna över en längre tid i stället för att säljstarta allt på ett bräde. Rapport från Svensk Nyproduktion 2

7 Säljstarter Säljstartade bostäder Rapport från Svensk Nyproduktion 3

8 Säljstartade bostäder Upplåtelseform Bostadsrätt Äganderätt Rapport från Svensk Nyproduktion 4

9 Storleksfördelning Boendeform rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6+ rok Lägenheter Hus Rapport från Svensk Nyproduktion 5

10 Pris Svensk Nyproduktion har utvecklat ett index som mäter prisutveckling på nyproducerade bostäder. Prisutvecklingen mäts genom att tre månaders glidande medelvärde för säljstartade bostäders kvadratmeterpris sammanställs. Dessa värden bildar det vi kallar Nyproduktionsindex. Det första sättet att, på riktigt, följa nyproduktionsprisers utveckling. Med hjälp av prisstatistik för varje enskild bostad som säljstartar i Stockholms län kan vi presentera snittpriser och prisutveckling för nyproducerade bostäder. Nyproduktionsindex avser i första hand Stockholms län men finns även sammanställd och jämförd med Västra Götalands län och Skåne län, för att få en bredare förståelse för hur Stockholm prisutvecklingsmässigt stått sig jämfört med övriga storstadsregioner. Att priserna i Stockholms län successivt gått ner sedan index början 2017 kan förklaras med ett ökat utbud som krävt konkurrensmässiga priser samt att fler projekt säljstartat längre ut i länet där prisnivån är lägre. Rapport från Svensk Nyproduktion 6

11 Nyproduktionsindex kr kr kr kr Rapport från Svensk Nyproduktion 7

12 Nyproduktionsindex kr kr kr kr kr kr Stockholms län Skåne län Västra Götalands län Rapport från Svensk Nyproduktion 8

13 Snittpris nyproduktion kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 0 kr 0 kr Snittpris nyproduktion kr/kvm Snittpris kr/bostad Rapport från Svensk Nyproduktion 9

14 ! Högsta snittpris kr/kvm Lägenhetsprojekt! Lägsta snittpris kr/kvm Lägenhetsprojekt Brf Topaz Växtriket, etapp 2 Svenska Hem i Bromma BoKlok Kungsholmen Tungelsta kr kr! Högsta snittpris kr/kvm Husprojekt! Lägsta snittpris kr/kvm Husprojekt Solna Trädgårdskvarter 4 Brf Förseglet JM OBOS Järvastaden Nynäshamn kr kr Rapport från Svensk Nyproduktion 10

15 Försäljning Försäljningsmässigt har 2019 års första halvår bjudit på blandade resultat. Enstaka projekt eller etapper har sålt slut under samma månad som de säljstartat medan vissa helt saknat sålda bostäder efter sex månader. Vi ser alltjämt att bostäder i snitt säljstartar två år innan det kommunicerade, preliminära tillträdesdatumet vilket gör att relativt få bostäder säljs i säljstartsfasen. När tillträdesdagen närmar sig syns ofta ett uppsving i försäljningsstatistiken. Vi har sammanställt försäljningen i alla projekt som säljstartat första halvåret Projekt för projekt och bostad för bostad har vi manuellt granskat säljstatus för att kunna presentera en ögonblicksbild av års försäljningsutfallet i juni Försäljningen presenteras i antal bostäder, procent samt uppdelat efter kommun. Endast ett av de 90 säljstartade projekten har avbrutits och tagits bort från marknaden under denna period. Rapport från Svensk Nyproduktion 11

16 Säljstartade & sålda bostäder Osålda & sålda bostäder % % Säljstartade bostäder Sålda bostäder Osålda bostäder Sålda bostäder Rapport från Svensk Nyproduktion 12

17 Säljstartade & sålda bostäder Andel sålda bostäder av Topp 10 totalt säljstartade (topp 10) Nykvarn Botkyrka Haninge Upplands Väsby Täby Nacka Stockholm Lidingö Sollentuna Järfälla 0% 20% 40% 60% 80% 100% Säljstartade bostäder Sålda bostäder Rapport från Svensk Nyproduktion 13

18 Betalningsförmåga Under de senaste två åren har medvetenheten kring förmågan snarare än viljan att betala för sitt nya boende ökat. Vi har rört oss från att prata betalningsvilja till att på allvar börja förstå innebörden av presumtiva kunders verklighet, där betalningsförmåga hamnar i fokus. En betydande bakomliggande faktor till detta rör banker och en allt mer restriktiv kreditgivning. I och med detta har förmågan att betala generellt sjunkit vilket lett till attkapitalsvaga kundgrupper fått ännu svårare att finansiera en ny bostad. Då svårigheter med finansiering blivit ett mer utbrett problem har viljan att dessutom ta en risk i att exempelvis sälja den befintliga bostaden och köpa den nya i två olika marknader ökat oron för att över huvud taget våga ta steget och teckna sig för nyproduktion. I detta avsnitt presenteras snittpriser för nyproducerade bostäder, inkluderat både lägenheter och hus. Hur dessa förhåller sig till krav på inkomst för lån, kontantinsats, kostnad för amortering, snittavgifter, räntekostnader ställt mot snitt av spann för kvar-att-leva-på kalkyl (KALP) och medianinkomst i respektive kommun i Stockholms län. Räkneexemplen som presenteras inkluderar all säljstartad nyproduktion under första halvåret Vi har använt oss av underlag från SCB och storbankernas kommunicerade riktlinjer och krav för att kunna presentera den inkomst som krävs för att finansiera en nyproducerad snittbostad i länets kommuner. Rapport från Svensk Nyproduktion 14

19 Betalningsförmåga genomsnittlig nyproduktion kr kr kr kr kr kr kr kr 0 kr Snittpris kr/kvm Inkomstkrav/mån ( kostnad + KALP ) Betalningsförmåga 1 person utan barn ( 1 * medianinkomst ) Betalningsförmåga 2 personer utan barn ( 2 * medianinkomst ) Rapport från Svensk Nyproduktion 15

20 Kontantinsatskrav genomsnittlig nyproduktion kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 0 kr Rapport från Svensk Nyproduktion 16

21 Marknadsandelar 50 bostadsutvecklare säljstartade bostäder under första halvåret Detta är i nivå med motsvarande siffra 2018 trots att antalet säljstartade bostäder fortsätter att minska. Börsnoterade bolag konkurrerar mot lokala entreprenörer och bostadsrättsföreningar som bygger i egen regi. Konkurrensen är alltjämt hög bostadsutvecklare emellan där de större aktörerna i branschen allt mer aktivt arbetar med trygghet, historia och varumärke för att särskilja sig från de mindre. Vi har sammanställt marknadsandelar räknat i antal projekt och bostäder sett till antalet säljstarter första halvåret 2019 i Stockholms län. Antalet bostadsutvecklare med ett eller två projekt under denna period är uppseendeväckande och visar på en stor skara utvecklare som enskilt inte svarar för en stor marknadsandel men som tillsammans med andra mindre aktörer bildar en stor del av marknaden. Rapport från Svensk Nyproduktion 17

22 Säljstarter Rapport från Svensk Nyproduktion 18

23 700 Säljstartade bostäder Rapport från Svensk Nyproduktion 19

24 Utblick höst 2019 Efter ett händelserikt första halvår med många säljstarter i kombination med svag försäljning i projektens tidiga skeden fortsätter utbudet att öka medan nya projekt fortsätter att säljstartas i betydligt snabbare takt än de säljs av. Detta är bekymrande för marknaden. Om denna trend håller i sig kommer vi att under andra halvåret se en ökad andel projekt som dras tillbaka från försäljningsfasen för att skjutas framåt. De projekt som har uppnått bäst försäljningsmässiga resultat under första halvåret 2019 är de som prismässigt legat i nivå med eller under lokal successionsmarknad. En annan aspekt som kommer att vara fortsatt viktig för lyckad försäljning i en konkurrensutsatt marknad är tiden mellan säljstart och tillträde. Om tiden mellan dessa händelser är närmare ett än två eller tre år finns en klar konkurrensfördel gentemot de flesta nyproduktionsprojekten. Vidare gör vi bedömningen att prisnivån för nyproduktion kommer att ligga på en fortsatt stabil nivå utan större ned- eller uppgångar. Konkurrenssituationen i projektens närområde och kommun är en betydande faktor som påverkar säljtaktakten. I och med att antalet säljstarter fortsätter att vara högt i de flesta kommunerna blir det successivt färre områden där projekt får vara ensamma på sin lokala marknad. Bostäders pris står i direkt samband till projektens säljtakt. I en marknad med högt utbud av liknande produkter är detta väl värt att komma ihåg. Att använda sig av konkurrensmässiga priser är vitalt för att inte intressenter ska välja att köpa bostad i ett konkurrerande projekt, samt för att våga teckna avtal långt innan beräknat tillträde. Även om projekt, koncept och bostäder skiljer sig åt så är betalningsviljan och förmågan generellt sett inte hundratusentalskronor mer om funktionen i grund och botten är densamma. Rapport från Svensk Nyproduktion 20

25 Om När vi startade Svensk Nyproduktion så gjorde vi det med målet att erbjuda bostadsutvecklarna något mer än en traditionell mäklartjänst. Specialiseringen på nya bostäder i kombination med lyckade rekryteringar, ett breddat utbud av tjänster och bra villkor för våra medarbetare tycker vi har bidragit till något unikt. Vi arbetar uteslutande med nyproducerade bostäder. Vår affärsidé är att vara bostadsutvecklarens externa försäljningsorganisation som bidrar med kunskap och resurser i alla delar av försäljningsprocessen. Våra specialiserade nyproduktionsmäklare förmedlar inte bostäder på successionsmarknaden. Därför har vi mer tid för varje kund och vårt engagemang maximerar antalet sålda enheter i relation till antal spekulanter. Vårt intresse och engagemang finns i projektet från första till sista enhetens försäljning. Svensk Nyproduktion har 23 medarbetare och förmedlar omkring nyproducerade bostäder per år. Vi är marknadsledande i Stockholm och topp 3 i Uppsala. Svensk Nyproduktion Analys erbjuder analyser, sammanställningar och fördjupningar med fokus på nyproduktionsmarknaden i hela landet. Vi utför analyser i projektets alla faser, från markförvärv till tillträde. Vi har unik kompetens om nyproduktionsstatistik, från priser och avgifter till utbud och försäljningssammanställningar genom vår egen databas innehållandes data från bostads- och projekt till områdes- och kommunnivå. All information granskas och kvalitetssäkras manuellt vilket gör databasen ensam i sitt slag gällande omfattning och exakthet. Svensk Nyproduktions Kundvårdsavdelning erbjuder marknadsanpassade tjänster inom projektledning, kundansvar, tillvalshantering och event skräddarsydda efter behov och förfrågan. Konsulttjänster med extra bemanning på plats hos bostadsutvecklaren är vår mest efterfrågade tjänst i dagens marknad och det ger arbetskraft där det behövs när det behövs Svensk Nyproduktion Rosenborgsgatan Solna Rapport från Svensk Nyproduktion 21 svensknyproduktion.se

26 För frågor och mer information om rapporten kontakta Rapport från Svensk Nyproduktion 22

27 Disclaimer Om inte annat anges är de fakta som ligger till grund för denna rapport hämtad från Svensk Nyproduktions databas som i sin tur bygger på offentligt tillgängliga källor. Informationen i rapporten är endast avsedd att användas för informationsändamål. Vi frånsäger oss ansvar för felaktigheter i källmaterial. Vår rapport bygger på information som erhållits och vi har strävat efter att verifiera den information som utgör rapporten. Statistik och sammanställningar baseras på data från till och med Rapport från Svensk Nyproduktion 23

28 Svensk Nyproduktion Rosenborgsgatan Solna svensknyproduktion.se