Delårsrapport januari september 2000 Anders Diös AB (publ) Koncernen

Delårsrapport januari september 2000 Anders Diös AB (publ) Koncernen Periodens resultat Periodens resultat ökade med 28,1 Mkr till 130,1 Mkr (102,0) vilket motsvarar 5,64 (4,34) kronor per aktie. I resultatet ingår realisationsvinster med 1,4 Mkr (35,4) och andel av SPP:s överskottsmedel med 39,7 Mkr (0,0). Resultat exklusive jämförelsestörande poster Periodens resultat exklusive realisationsvinster och överskottsmedel från SPP ökade med 22,4 Mkr till 89,0 Mkr (66,6). Offentligt bud till aktieägarna Den 27 september 2000 lämnade AP Fastigheter AB ett offentligt erbjudande till Diös aktieägare. För varje aktie i Diös erbjuds 78 kronor kontant. Prospekt har utsänts och anmälningstiden är 23 oktober - 10 november 2000. Redovisning av likvid beräknas ske den 21 november 2000. Diös styrelses ställningstagande till budet redovisas i separat pressmeddelande. Prognos för helåret 2000 respektive 2001 För 2000 förväntas ett resultat efter skatt i storleksordningen 150 Mkr, inklusive realisationsvinster på 1,4 Mkr och överskottsmedel från SPP på 39,7 Mkr, vilket motsvarar 6,54 kronor per aktie. För 2001 förväntas ett resultat efter skatt, exklusive realisationsvinster, i storleksordningen 120 Mkr vilket motsvarar 5,31 kronor per aktie. (Inom parentes anges jämförelsevärden för motsvarande period föregående år). PRESSMEDDELANDE 2000-10-26 Antal sidor: 8 Från Anders Diös AB (publ), Box 116, 751 04 Uppsala Telefon 018-18 40 00 Fax 018-10 87 47 E-post info@dios.se Hemsida www.dios.se Org.nr 556011-7698 För information, kontakta koncernchef Per Uhlén

2 Koncernen Verksamheten Diös är ett fastighetsbolag med verksamheten koncentrerad till regioncentra i Mellansverige - Stockholm, Uppsala, Gävle, Falun, Borlänge och Mora. Den totala uthyrbara ytan uppgår till cirka 830 000 kvm där 55 procent utgör bostäder och 45 procent lokaler. Marknadsvärdet på fastigheterna är cirka 5,8 miljarder kronor, varav 3,2 i Uppsala och 1,4 i Stockholm. Diös har cirka 9 000 bostadshyresgäster, varav drygt 6 000 är studenter i Uppsala, och cirka 1 000 lokalhyresgäster. Fastighetsförvaltningen sköts av fem självständiga enheter med lokal förankring. Varje enhet har utvecklat sin egen strategi för verksamheten beroende på att marknadsförutsättningarna för de olika enheterna skiljer sig åt väsentligt. Inom koncernen finns också framgångsrika serviceföretag verksamma framförallt inom teknisk och ekonomisk fastighetsförvaltning. Diös noteras på OM Stockholmsbörsens O-lista och har 5 874 aktieägare per den 30 september 2000. Offentligt bud till aktieägarna Den 27 september 2000 lämnade AP Fastigheter AB ett offentligt erbjudande till Diös aktieägare. För varje aktie i Diös erbjuds 78 kronor kontant. Prospekt har utsänts och anmälningstiden är 23 oktober - 10 november 2000. Redovisning av likvid beräknas ske den 21 november 2000. Diös styrelses ställningstagande till budet redovisas i separat pressmeddelande. Resultat Periodens resultat ökade jämfört med motsvarande period föregående år med 28,1 Mkr till 130,1 Mkr (102,0). Periodens resultat exklusive realisationsvinster och överskottsmedel från SPP ökade med 22,4 Mkr till 89,0 Mkr (66,6). Resultatet av fastighetsförsäljningar under perioden uppgår till 1,4 Mkr (35,4). En bostadsrätt har sålts med ett resultat på 0,2 Mkr. Till detta kommer nedsättning av tidigare betald fastighetsskatt med 1,2 Mkr för fastigheter som såldes under 1999. Diös andel av SPP:s överskottsmedel har nuvärdeberäknats till 39,7 Mkr (0,0). Omsättning Nettoomsättningen uppgick till 554,2 Mkr (574,3). Hyresintäkterna minskade med 38,6 Mkr till 491,4 Mkr (530,0). De minskade hyresintäkterna beror på de fastighetsförsäljningar som skedde under 1999. Investeringar Avtal har träffats om friköp av Diös samtliga tomträtter i Solna kommun för totalt 76,2 Mkr inklusive lagfart. Tomträttsavgälder för dessa fastigheter uppgår för närvarande till 4,4 Mkr per år. Av de avtalade friköpen har tillträde skett till friköp för 19,8 Mkr under det tredje kvartalet 2000. Resterande friköp tillträds under det fjärde kvartalet 2000. Investeringar i fastigheter uppgick totalt till 140,4 Mkr (377,5) varav ombyggnader 97,2 Mkr (67,6), nyproduktion 23,4 Mkr (8,1), friköp av tomträtter enligt ovan 19,8 Mkr (0,0) samt förvärv 0,0 Mkr (301,8). Investeringar i maskiner och inventarier uppgick till 7,1 Mkr (6,6).

3 Koncernens fakturering och resultat per verksamhetsområde Mkr Nettoomsättning Resultat 2000 1999 1999 2000 1999 1999 Jan sept Jan sept Helår Jan sept Jan sept Helår Verksamhetsområde Fastigheter, lokaler i Uppsala 95,3 92,0 122,8 66,7 62,7 82,8 Fastigheter, lokaler i Stockholm 28,0 61,0 70,4 10,6 31,0 34,0 Fastigheter, lokaler i Gävle/Dala 110,5 114,0 151,0 64,0 64,2 82,8 Fastigheter, lokaler i Sverige 233,8 267,0 344,2 141,3 157,9 199,6 Fastigheter, bostäder i Uppsala 182,4 176,1 241,4 79,9 73,3 103,9 Fastigheter, bostäder i Stockholm 75,2 75,4 100,5 39,3 40,9 53,8 Fastigheter, bostäder i Sverige 257,6 251,5 341,9 119,2 114,2 157,7 Fastigheter, lokaler i utlandet 11,5 12,0 7,5 11,9 Serviceföretag 62,8 44,3 67,6 10,5 8,6 12,4 Centraladministration 10,6 12,5 19,0 554,2 574,3 765,7 260,4 275,7 362,6 Avskrivningar och nedskrivningar 35,2 44,4 97,7 * Finansiella poster 136,2 164,7 156,0 * Resultat exkl. jämförelsestörande poster 89,0 66,6 108,9 Resultat försäljning av fastigheter och aktier 1,4 35,4 34,5 Överskottsmedel från SPP 39,7 Skatt Resultat efter skatt 130,1 102,0 143,4 Koncernens resultat kvartalsvis per verksamhetsområde Mkr 2000 2000 2000 1999 1999 1999 1999 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Verksamhetsområde Fastigheter, lokaler i Uppsala 23,2 21,9 21,6 20,1 24,8 19,0 18,9 Fastigheter, lokaler i Stockholm 3,5 3,2 3,9 3,0 10,7 9,9 10,4 Fastigheter, lokaler i Gävle/Dala 22,9 23,2 17,9 18,6 20,2 23,3 20,7 Fastigheter, lokaler i Sverige 49,6 48,3 43,4 41,7 55,7 52,2 50,0 Fastigheter, bostäder i Uppsala 28,6 23,7 27,6 30,6 23,9 24,0 25,4 Fastigheter, bostäder i Stockholm 14,8 13,7 10,8 12,9 15,1 14,3 11,5 Fastigheter, bostäder i Sverige 43,4 37,4 38,4 43,5 39,0 38,3 36,9 Fastigheter, lokaler i utlandet 4,4 0,0 1,6 5,9 Serviceföretag 3,7 3,4 3,4 3,8 3,5 2,9 2,2 Centraladministration 2,6 4,6 3,4 6,5 4,6 5,1 2,8 94,1 84,5 81,8 86,9 93,6 89,9 92,2 Avskrivningar och nedskrivningar 11,9 11,7 11,6 53,3 * 20,4 * 12,2 11,8 Finansiella poster 44,5 45,9 45,8 8,7 * 50,7 53,8 60,2 Resultat exkl. jämförelsestörande poster 37,7 26,9 24,4 42,3 22,5 23,9 20,2 Resultat försäljning av fastigheter och aktier 0,2 0,6 0,6 0,9 9,6 5,2 20,6 Överskottsmedel från SPP 39,7 Skatt Resultat efter skatt 37,9 67,2 25,0 41,4 32,1 29,1 40,8 * Nedskrivning av fastigheter har skett med 6,5 Mkr kvartal 3 och 40,5 Mkr kvartal 4 1999. I finansiella poster kvartal 4 1999 ingår valutakursvinst hänförlig till avyttring av utlandsverksamhet med 55,9 Mkr. Fastigheter, lokaler i Sverige Uthyrningsgraden, baserad på hyresintäkter, uppgår till 91,9 procent (93,0). Direktavkastningen beräknad på bokförda värden uppgår till 7,4 procent (7,8). Överskottsgraden uppgår till 60,4 procent (59,1)

4 Fastigheter, bostäder i Sverige Uthyrningsgraden, baserad på hyresintäkter, uppgår till 98,9 procent (98,7). Direktavkastningen beräknad på bokförda värden uppgår till 9,3 procent (9,4). Överskottsgraden uppgår till 46,3 procent (45,4). Första och fjärde kvartalen har förhållandevis högre hyresintäkter då ingen hyra debiteras för studentrum i juni och juli. Månadsdebiteringen under januari-maj på dessa var 6,7 Mkr (6,4) och under augusti-september 6,7 Mkr (6,6). Avskrivningar Avskrivning av fastigheter har skett med 28,6 Mkr ( 36,6) och av maskiner och inventarier med 6,6 Mkr ( 6,5) varav serviceföretagens avskrivningar uppgick till 4,0 Mkr ( 3,9). I föregående års fastighetsavskrivningar ingår en nedskrivning med 6,5 Mkr. Finansiella poster Finansiella poster har jämfört med motsvarande period föregående år förbättrats med 28,5 Mkr till 136,2 Mkr ( 164,7). Förbättringen förklaras främst av de fastighetsförsäljningar som skedde under 1999. I finansiella poster ingår räntebidrag med 3,1 Mkr (3,8). SPP:s överskottsmedel Diös andel av SPP:s överskottsmedel uppgår till 56,0 Mkr. Under september har 11,3 Mkr betalats ut. Resterande del av överskottsmedlen bedöms kunna utnyttjas under en period av drygt 15 år och har nuvärdesberäknats med en diskonteringsränta på 6 procent vilket gav 28,4 Mkr per 30 juni. Dessa båda belopp uppgående till totalt 39,7 Mkr har redovisats som en intäkt under andra kvartalet 2000. Resultatet av löpande diskontering redovisas som ränteintäkt. Återköpta egna aktier I enlighet med bolagsstämmans bemyndigande har återköp av egna aktier påbörjats. Under maj och juli 2000 har återköp skett av 938 300 aktier till en kurs av 51 kronor. De återköpta aktierna motsvarar 4,0 procent av det totala antalet aktier. Antal aktier med avdrag för förvärvade egna aktier uppgick därmed per 2000-09-30 till 22 588 507. Genomsnittligt antal aktier under perioden januari september 2000 uppgick till 23 063 916. Värdering av fastigheter Med anledning av AP Fastigheter AB:s offentliga bud har styrelsen givit Forum Fastighetsekonomi AB i uppdrag att göra en marknadsvärdering av samtliga fastigheter per oktober 2000. Värderingarna ger ett samlat marknadsvärde på koncernens fastigheter på 5 840 Mkr. Det bokförda värdet på motsvarande fastigheter per 2000-09-30 uppgår till 4 270 Mkr. Det innebär ett övervärde i fastighetsbeståndet på 1 570 Mkr vilket är en ökning från årets början med 270 Mkr. Marknadsvärden och övervärdeförändring Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Övervärdeförändring 2000-09-30 2000-09-30 2000-09-30 Jan sept 2000 Lokaler i Stockholm 386 293 93 30 Lokaler i Uppsala 1 553 1 220 333 89 Lokaler i Gävle/Dala 1 222 1 043 179 0 Bostäder i Uppsala 1 700 978 722 110 Bostäder i Stockholm 979 736 243 41 Totalt Sverige 5 840 4 270 1 570 270

5 Finansiell ställning Synligt eget kapital uppgår till 819,0 Mkr (823,0). Soliditeten, beräknad som andel synligt eget kapital av balansomslutningen, uppgår till 17,6 procent (17,5). Koncernens disponibla likvida medel inklusive kortfristiga placeringar och outnyttjade checkkrediter uppgår till 435,5 Mkr (563,6). Justerat eget kapital och justerad soliditet Justerat eget kapital, beräknat som synligt eget kapital justerat för över-eller undervärde i fastighetsinnehav och låneportfölj samt latent skatt, uppgår per 2000-09-30 till 2 029 Mkr. Det motsvarar 90 kronor per utestående aktie. Justerad soliditet uppgår per 2000-09-30 till 34,6 procent. Jämförelsesiffror per 1999-12-31 framgår av nedanstående tabell. Justerat eget kapital 2000-09-30 1999-12-31 Totalt (mkr) Per aktie (kr) Totalt (mkr) Per aktie (kr) Eget kapital 819 36 808 34 Övervärde i fastigheter 1 570 70 1 300 55 Undervärde i lån 0 0 5 0 Latent skatt 360 16 246 10 Justerat eget kapital 2 029 90 1 857 79 Lånestruktur och medelräntor Medelräntan för den svenska lånestocken uppgår per 2000-09-30 till 5,4 procent (5,7) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 14 månader (21). Räntebindningstider för lån i Sverige (2000-09-30) Kreditbelopp Andel Medelränta Förfall Mkr % % Löpande krediter* 1 165,1 33,0 4,2 2000 (oktober-december) 365,7 10,4 7,7 2001 (januari-juni) 505,3 14,3 6,3 2001 (juli-december) 180,9 5,1 4,9 2002 456,9 12,9 5,9 2003 584,3 16,6 5,7 2004 135,5 3,8 4,8 2005 och framåt 137,6 3,9 4,5 Totalt 3 531,3 100,0 5,4 * Varav klientmedel placerade i bank 93,4 Mkr. Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr 2000 1999 1999 Jan sept Jan sept Helår Nettoomsättning 554,2 574,3 765,7 Rörelsekostnader 283,2 286,1 384,1 Avskrivningar och nedskrivningar 34,8 44,1 97,2 Bruttoresultat 236,2 244,1 284,4 Centraladministration 10,6 12,5 19,0 Avskrivning centraladministration 0,4 0,3 0,5 Resultat försäljning av fastigheter och aktier 1,4 35,4 34,5 Överskottsmedel från SPP 39,7 Rörelseresultat 266,3 266,7 299,4 Finansiella poster 136,2 164,7 156,0 Resultat efter finansiella poster 130,1 102,0 143,4 Skatt Periodens resultat 130,1 102,0 143,4

6 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2000 1999 1999 30 sept 30 sept 31 dec Tillgångar Fastigheter i Sverige 4 270,2 4 228,1 4 158,5 Övriga anläggningstillgångar 41,0 16,3 15,2 Övriga omsättningstillgångar 173,2 177,8 156,2 Kassa och bank 164,7 278,5 231,8 Summa tillgångar 4 649,1 4 700,7 4 561,7 Eget kapital och skulder Eget kapital 819,0 823,0 807,6 Räntebärande skulder 3 628,9 3 653,0 3 526,8 Icke räntebärande skulder 201,2 224,7 227,3 Summa eget kapital och skulder 4 649,1 4 700,7 4 561,7 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2000 1999 1999 Jan sept Jan sept Helår Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 124,2 111,0 150,7 Förändring av rörelsekapital 29,3 151,7 125,4 Kassaflöde från löpande verksamheten (A) 94,9 40,7 25,3 Investeringar i anläggningstillgångar 147,5 384,1 457,2 Försäljning av anläggningstillgångar 1,9 1 610,5 1 693,2 Omräkningsdifferens utländska fastigheter 84,5 90,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten (B) 145,6 1 310,9 1 326,7 Kassaflöde efter investeringar (A+B) 50,7 1 270,2 1 352,0 Förändring av räntebärande skulder 102,1 1 162,2 1 288,4 Lämnad utdelning 70,6 23,5 23,5 Återköpta egna aktier 48,0 Övriga förändringar 0,1 9,5 11,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten (C) 16,4 1 195,2 1 323,7 Förändring av likvida medel (A+B+C) 67,1 75,0 28,3 Likvida medel vid periodens början 231,8 203,5 203,5 Periodens förändring av likvida medel 67,1 75,0 28,3 Likvida medel vid periodens slut 164,7 278,5 231,8 varav klientmedel 93,4 132,7 136,8 Outnyttjad del av checkräkningskredit 364,2 417,8 394,2 Tillgängliga medel vid periodens slut 435,5 563,6 489,2

7 Nyckeltal 2000 1999 1999 Jan sept Jan sept Helår Fastigheternas direktavkastning, % 8,1 8,4 8,4 Räntebärande nettoskuld, Mkr 3 315,6 3 246,1 3 173,8 Soliditet, % 17,6 17,5 17,7 Skuldsättningsgrad, ggr 4,4 4,4 4,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,5 1,6 Data per aktie Resultat per aktie, kr 1) 5,64 4,34 6,10 Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång, kr 2) 36,26 34,98 34,33 Börskurs vid periodens utgång, kr 76,50 45,00 51,00 Periodens genomsnittliga antal utestående aktier 23 063 916 23 526 807 23 526 807 Antal utestående aktier vid periodens utgång 22 588 507 23 526 807 23 526 807 Totalt antal aktier vid periodens utgång 23 526 807 23 526 807 23 526 807 För begrepp och definitioner se årsredovisningen 1999. 1) Beräknat på periodens genomsnittliga antal aktier. 2) Beräknat på utestående antal aktier vid periodens utgång. Ägarbilden 10 största aktieägarna 2000-09-30 1) Antal aktier och röster % röster och kapital Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 2 528 800 11,2 Melker Schörling Tjänste AB 1 495 200 6,6 Nordico AB 1 162 900 5,2 Försäkringsbolaget SPP, ömsesidigt 1 065 516 4,7 Länsförsäkringar Wasa Liv 1 026 500 4,5 Akademitryck AB 999 200 4,4 SEB Sverige småbolagsfond 917 800 4,1 FPG Försäkringsbolaget Pensionsgaranti, ömsesidigt 773 100 3,4 Thomas Hopkins 765 200 3,4 Östersjöstiftelsen 690 200 3,1 Summa 11 424 416 50,6 Övriga aktieägare 11 164 091 49,4 Totalt 5 874 aktieägare 22 588 507 100,0 1) Exklusive Diös med 938 300 återköpta aktier. Källa: VPC Moderbolaget Moderbolagets resultat blev 13,5 Mkr (14,4). Nettoomsättningen har under perioden uppgått till 9,1 Mkr (11,5). Moderbolagets disponibla likvida medel uppgår till 164,0 Mkr (240,6). Investeringar har gjorts med 1,0 Mkr (0,5).

8 Framtiden Prognos för helåret 2000 respektive 2001 För 2000 förväntas ett resultat efter skatt i storleksordningen 150 Mkr, inklusive realisationsvinster på 1,4 Mkr och överskottsmedel från SPP på 39,7 Mkr, vilket motsvarar 6,54 kronor per aktie. För 2001 förväntas ett resultat efter skatt, exklusive realisationsvinster, i storleksordningen 120 Mkr vilket motsvarar 5,31 kronor per aktie. Resultatet för 2001 är baserat på ett ränteantagande på 5,5 procent i genomsnitt under året på löpande krediter och lån som omsätts efter förfall under året. Ekonomisk information och rapportering Bokslutskommuniké för 2000 publiceras den 15 februari 2001. Uppsala den 26 oktober 2000 Per Uhlén Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.