Det går bra nu! Här är vi idag! Så här var det... En bild av Stockholms bostadsmarknad 2015
Det går bra nu! a J ust nu är läget på bostadsmarknaden betydligt mer intensivt än normalt. Siffror som Svensk Mäklarstatistik presenterar visar att priserna på bostadsrätter stigit med uppemot tjugo procent i flera delar av Stockholm. Då bör även beaktas att utgångspriserna för ett år sedan redan var relativt höga. Den marknad vi ser idag präglas av tuffa budgivningar och en stor del av bostäderna ute till försäljning säljs redan innan visning. Till följd av trycket på successionsmarknaden har vi sett att många ser nyproduktion som alternativ när de vill köpa ny bostad. Kunderna vill slippa budgivningar som skenar och många har svårt att hitta bostäder som passar dem. När så många kunder väljer att köpa nyproducerat har samma symptom märkts på nyproduktionsmarknaden den senaste tiden. Flera projekt säljs slut redan samma dag som de säljstartar och många bostäder går till företagens förturskunder. Då det fortfarande byggs färre bostäder än vad som efterfrågas samt med det rådande läget på marknaden i beaktande kan vi konstatera att det ser fortsatt ljust ut för kommande nyproduktionsprojekt, speciellt i förorter där priserna fortfarande är något mer dämpade. Det är även värt att påminna om att denna överhettade marknad är betydligt mer intensiv i Stockholm än övriga svenska storstäder. Göteborg, Malmö och Uppsala har också upplevt kraftiga prisuppgångar, men här råder ändå inte samma kaotiska förhållanden som i Stockholm. Det finns risker som kan slå mot bostadsmarknaden som helhet. Självklart kan det komma ekonomiska krascher som ingen kan sia om men här i Sverige debatteras det flitigt om frågor som kan kyla av marknaden och minska hushållens skulder. Amorteringskravet fick ytterligare ett bakslag då kammarrätten i Jönköping återigen avslog förslaget från regeringen då de ansåg att föreskrifterna kring amorteringskravet saknade rättsligt stöd. 1
Om amorteringskravet så småningom skulle bli verklighet har det föreslagits att nyproducerade bostäder ska ges undantag från detta, dock lär detta spela en mindre roll för marknaden som helhet. En klar majoritet av dem som köper nyproduktion äger sin bostad, vilket betyder att de säljer på en marknad där ett amorteringskrav kommer att finnas. Det finns även flera som anser att ränteavdraget bör ses över, men även där får vi nog vänta på ett konkret besked. Diskussioner om skatter som hämmar att vi flyttar är också ett aktuellt inslag i debatten. Men ändringar av dessa punkter kommer vi förmodligen inte få se den närmaste tiden. Det är komplicerade ämnen som kräver omfattande utredningar. Dessutom saknas den breda politiska vilja som amorteringskravet medfört. I denna rapport presenterar vi marknadsläget med hjälp av statistik från Svensk Nyproduktions egen databas samt hämtat från Svensk Mäklarstatistik. 2
Diagram som presenteras nedan bör ses som ögonblicksbilder utav marknaden i kvartalsskiftet två och tre. Det förekommer skillnader mellan vilka byggherrar som finns representerade i tabellerna och diagrammen. För varje kvartal delas byggherrarna upp i de nio största samt övriga. De nio största är företagen som har flest bostäder till salu när informationen hämtas in. Storleken på företaget gällande omsättning, anställda osv. spelar alltså ingen roll. Denna avgränsning har valts för att över tid se trender på marknaden och hur utbudet förändras. Det betyder inte att andra bostadsbyggare har varit inaktiva. Under kvartal 3 säljstartade 27 projekt med totalt 1 477 bostadsrätter. I snitt blir det ett projekt var tredje dag eller 16,4 lägenheter per dygn. Endast inräknat bostadsrätter. Antal bostäder till salu Stockholms län Kvartal 3, 2015 Besqab; 54 Credentia; 69 Genova Property; 151 Övriga; 489 Ikano Bostad; 50 JM; 317 Riksbyggen; 81 Peab; 125 Oscar Properties; 139 NCC; 156 3
Antal bostäder till salu Stockholms län Kvartal 3, 2014 ALM Equity; 84 Besqab; 73 Borätt; 128 HSB; 131 Övriga; 1008 Ikano; 80 JM; 424 Riksbyggen; 109 PEAB; 264 NCC; 76 Förra året låg 2 377 bostäder till salu på byggföretagens hemsidor. Idag är motsvarande siffra 1 631, en minskning på 31,3 %. Som vi nämnde tidigare handlar det inte om få nya projekt. Bostäderna som släpps säljer i högre takt än tidigare. 4
Antal pågående projekt Kvartal 3, 2015 Besqab; 5 Credentia; 5 Genova Property; 3 Ikano Bostad; 4 Övriga; 47 JM; 17 NCC; 3 Oscar Properties; 3 Riksbyggen; 5 Peab; 8 Antal pågående projekt Kvartal 3, 2014 ALM Equity; 6 Besqab; 7 Borätt; 7 HSB; 11 Övriga; 66 Ikano; 9 JM; 20 Riksbyggen; 7 PEAB; 13 NCC; 6 5
Vi har märkt att det är betydligt färre pågående projekt idag jämfört med förra året. 2014 fanns 152 pågående projekt, idag är de 100 till antalet. Vanligtvis ser vi att flertalet projekt har några bostäder som är svårare att sälja. Det kan vara bostäder som ligger sämre i huset eller där priset inte är marknadsmässigt. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Säljstatus i pågående projekt Kvartal 3, 2015 Till salu/res Sålda/Bokade Vid tillfället för denna ögonblicksbild kan vi tydligt se att det procentuella antalet bostäder till salu varierar relativt stort byggherrarna emellan. Detta har dels sin förklaring i att de med fler bostäder till salu nyligen kan ha säljstartat nya projekt, men det kan också betyda att vissa aktörer är med vana att hantera olika scenarion på marknaden. Exempel på detta kan vara att man genom god förberedelse till följd av erfarenhet kan hålla uppe produktion och omsättning. 6
Antal bostäder till salu, Stockholms län Jmf Q3 & Q2 2015 600 500 400 300 200 100 0 Till salu/res Q3 Till salu/res Q2 Enligt diagrammet ovan är det lika många byggföretag som har fler till salu kvartal 3 som företag som har färre kvartal 2. Emellertid är det färre antal bostäder ute till försäljning kvartal 3. 7
70 000 kr Genomsnittligt kvadratmeterpris Stockholms län oktober 2015 60 000 kr 50 000 kr 40 000 kr 30 000 kr 20 000 kr 10 000 kr 0 kr Hela riket Stockholms län Stockholm Danderyd Solna Sundbyberg Lidingö Nacka Täby Vaxholm Sollentuna Värmdö Järfälla Huddinge Tyresö Ekerö Botkyrka Haninge Upplands-Väsby Salem Vallentuna Nykvarn Upplands-Bro Österåker Sigtuna Södertälje Norrtälje Nynäshamn Ovan presenteras den senaste prisstatistiken för bostadsrätter i Stockholmsområdet i en benchmark mot länet och riket. Samtliga kommuner i Stockholms län ligger nu över 20 000 kronor per kvadratmeter i genomsnitt sedan Nynäshamn som sista kommun gått över denna gräns. Prisutveckling 12 månader Stockholms län 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Hela riket Stockholms län Botkyrka Danderyd Ekerö Haninge Huddinge Järfälla Lidingö Nacka Norrtälje Nykvarn Nynäshamn Salem Sigtuna Sollentuna Solna Stockholm Sundbyberg Södertälje Tyresö Täby Upplands-Bro Upplands-Väsby Vallentuna Vaxholm Värmdö Österåker Österåker F: För få försäljningar för att redovisa prisutveckling PU12 8
Analys Pl Förvärvsanalys Våra förvärvsanalyser kartlägger en kommun ur ett demografiskt perspektiv. Dessa kan tjäna som vägledning inför beslut om att börja bygga i en kommun, eller inte. Vidare kan kommuner enkelt jämföras med varandra. Prissättning Går kalkylen ihop? Redan i samband med markförvärvet finns det intresse av att veta hur betalningsviljan ser ut i ett område. Och råder det brist på en speciell typ av bostad, kanske för en viss typ av målgrupp? Vi kan med kort varsel presentera prisanalyser efter beställarens önskemål. Stor marknadsanalys Marknadsanalysen innehåller information om kommunen och om mikroläget. Hur tar man sig hit och härifrån, vad finns det för bostäder idag och till viket pris? Lika viktiga är de mjuka frågorna. Vi gör platsbesök och intervjuar fastighetsmäklare och ibland boende. Vi fångar det som inte syns i statistiken - vilken typ av bostäder råder det brist på, hur ser betalningsviljan ut och hur gör vi för att få fler att vilja bo just här? Vi har en egen databas med nyproduktionsprojekt som underlag för vår prissättning. Men, och det tycker vi är viktigt, ingen analys är den andra lik - vi skräddarsyr alla analyser. Second opinion Ibland görs analysen i ett senare skede. Då tar vi tar del av den information som finns och analyserar målgrupp, prissättning och prisdifferentiering. Även här görs intervjuer och vi drar nytta av vår egen databas för att göra jämförelser med liknande projekt. Konkurrentanalys Hur ser konkurrensen ut i ett visst område eller för en viss produkt? Vi fokuserar på skillnader mellan olika varumärken och de generella produktkvaliteterna för respektive varumärke. Vi granskar konkurrerande bostadsprojekt inom ett visst område, kommun, stadsdel, region. Där belyser vi de likheter och skillnader i det som byggts och även på det som ska komma att byggas, med jämförelser av pris, storlekar, stil och utformning. Avstämningsanalys Försäljningstakt och målgrupp analyseras under försäljningsprocessen, i slutet av ett projekt eller inför nästa etapp. Fokus ligger på möjliga förbättringar och förslag på åtgärder. Skräddarsydda analyser Utöver de analystjänster som presenteras här så erbjuder vi även skräddarsydda tjänster. Dessa kan till exempel vara: Kartläggning av flyttströmmar i ett specifikt område Definition av målgrupp. En väl definierad målgrupp, eller flera målgrupper påverkar både ut-formning och prissättning. Prisdifferentiering, för att finjustera priserna på varje enskild bostad i förhållande till bland annat våningsplan, solläge och utsikt. Marknadsandelar. Vi producerar kvartalsvis rapporter över de tio största varumärkenas marknadsandelar. Har du andra behov, större eller mindre eller i andra kombinationer tveka inte att kontakta oss för en förutsättningslös diskussion. SKRÄDDARSYTT FÖR ERT BEHOV Försäljning Analys Kundvård Projektledning Svensk Nyproduktion 0200-386 000 info@svensknyproduktion.se svensknyproduktion.se
Svensk Nyproduktion Rosenborgsgatan 12 169 74 Solna Tel: 0200-386 000 info@svensknyproduktion.se