VÄSTERVIKS KOMMUN FÖRFATTNINGSSAMLING RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING I VÄSTERVIKS KOMMUN ANTAGNA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2010-06-07, 105 Markanvisning innebär en rätt för byggherren att efter godkänt markanvisningsavtal ensam förhandla med kommunen om tilldelning av ett utpekat markområde. Metod Huvudprincipen för tilldelningen av mark ska vara att kommunstyrelsen (KS) beslutar att markanvisning av ett särskilt område ska ske. Samtidigt beslutas om metoden för tilldelningen av marken, d v s antingen direkttilldelning, anbudsförfarande, markanvisningstävling eller arkitekttävling. Om KS beslutar att markområdet ifråga ska skickas ut på markanvisningstävling ska markanvisningsprogrammet godkännas av kommunstyrelsen innan markanvisningstävlingen påbörjas. Större ärenden eller ärenden av principiell art ska beslutas av kommunfullmäktige. Om särskilda skäl föreligger förhandlar förvaltningen med en byggherre i s.k. direkttilldelning av mark. I samband med att markanvisningsavtalet godkänns ska motivet till direkttilldelning motiveras. Om anbudsförfarande, markanvisningstävling eller arkitekttävling används som metod för tilldelningen ska ett tilldelningsbeslut föregå förhandlingar om markanvisningsavtal. Huvudregeln ska vara att kommunstyrelsen beslutar om tilldelningen och kommunfullmäktige godkänner markanvisningsavtalet. I vissa fall föregås tilldelningen av mark av att ett planprogram eller en detaljplan tas fram. Huvudregeln ska vara att kommunstyrelsen beslutar om framtagandet av program eller detaljplan i de fall detta ska föregå tilldelningen av mark. Huvudprincipen ska dock vara att marken tilldelas icke-planlagd eftersom kommunen då tar en mindre ekonomisk risk. Kommunstyrelsen kan ge förvaltningen i uppdrag att finna mark för byggande av hyresrätter eller specialbostäder. Markområdet blir då öronmärkt för detta ändamål och köpeskillingens storlek anpassas till projektets art. Markpriser Huvudregeln ska vara att kommunens mark ska säljas till marknadspris.
Markanvisningsavtal Markanvisningsavtalet föregår i regel detaljplaneläggningen. Markanvisningsavtalet innebär då en rätt för exploatören att ensam förhandla med kommunen om tilldelningen av mark. Godkänt markanvisningsavtal kan ses som en markreservation. Marktilldelningen, d v s överlåtelsen av den fasta egendomen (hel eller del av fastighet) sker när detaljplanen antas, d v s i exploateringsavtalet. Om detaljplanen inte vinner laga kraft eller om byggherren drar sig ur projektet faller markanvisningsavtalet. Exploatören ska dock betala de av kommunen nedlagda kostnaderna i samband med avtalsskrivning och planläggning. Exploateringsavtal Exploateringsavtal tecknas i samband med att detaljplanen antas. I exploateringsavtalet finns bl.a. bestämmelser om överlåtelse av marken. Huvudprincipen i ett exploateringsavtal ska vara att byggherren ska bekosta utbyggnaden av de allmänna anläggningarna, men att kommunen i enlighet med LOU ansvarar för utbyggnaden. Byggherren ska i samband med detaljplaneläggning och exploateringen stå för all ekonomisk risk. Vidare ska huvudprincipen vara att byggherren även ska bekosta kommunens administration i samband med exploateringen, d v s nedlagda kostnader inom framförallt samhällsbyggnadsenheten i samband med utbyggnaden. Exploateringen ska alltså inte innebära merkostnader för kommunen om inte särskilda skäl föreligger. Huvudprincipen ska vara att exploatören, om denne äger marken, ska överlåta allmän platsmark och vattenområden till kommunen utan ersättning. Exploatören ska även överlåta mark utan ersättning för förskola, skolor, idrottsändamål och andra servicefunktioner om dessa bedöms behövas för områdets behov. Vad gäller exploatörens kostnadsansvar för utbyggnaden av de allmänna anläggningarna ska huvudprincipen vara att exploatören ska betala verklig kostnad för dessa anläggningar. Den verkliga kostnaden inkluderar förutom själva entreprenadkostnaden även kostnaderna för projektering, byggledning, besiktning och interna kostnader inom kommunförvaltningen i samband med genomförandet. I de fall huvudprinciperna ovan frångås ska detta motiveras och tydligt framgå av avtal och tjänsteutlåtande innan avtalet godkänns. Genomförande Projektering ska ske i samarbete med kommunen.
Säkerhet Exploatören ska senast innan exploateringsavtalet föreläggs kommunstyrelsen för godkännande ställa säkerhet till kommunen för de allmänna anläggningar som ingår i kostnadsåtagandena i exploateringsavtalet. Avbrutet projekt Kommunen kan och får inte i avtal föregripa planläggningen och utlova byggrätter. Om en detaljplan inte vinner laga kraft faller markanvisningsavtalet. Byggherren kan också dra sig ur ett markanvisningsavtal om projektet inte anses ekonomiskt bärkraftigt, t ex genom att byggrätten under planprocessen reducerats kraftigt eller för att konjunkturen sviker. Avbrutet projekt ger inte exploatören rätt till ersättning. Kommunens upplupna kostnader ska betalas av exploatören. Avbrutet projekt ger inte heller rätt till ny markanvisning. Specialbostäder På kommunens begäran ska byggherren tillhandahålla specialbostäder. Överlåtelse av avtal Markanvisnings- och exploateringsavtalet får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag.
Bilaga till riktlinjer för markanvisning i Västerviks kommun Terminologi Någon fastställd terminologi finns inte vad gäller olika typer av avtal för genomförande av detaljplaner. Såväl ramavtal markanvisningsavtal som exploateringsavtal är genomförandeavtal. Ramavtal kan betraktas som ett föravtal och tecknas i vissa fall med en exploatör som själv äger marken. Ramavtal tecknas alltid tidigt i processen när det finns behov av att fastställa de övergripande reglerna, ansvar och skyldigheter, i den kommande exploateringen. Ramavtal är inte sällan kopplade till godkännande av ett planprogram. Dessa, ramavtal och planprogram, bör följas åt till kommunfullmäktige för beslut om godkännande. I små projekt finns sällan behov av att teckna ramavtal. Markanvisningsavtal är i regel ett föravtal, och tecknas bara för kommunägd mark. Markavisningsavtal föregår detaljplaneprocessen. Oftast är markanvisningsavtal relativt kortfattade eftersom de tecknas i ett mycket tidigt skede av exploateringsprocessen. I avtalen regleras de stora dragen vad gäller ansvar och skyldigheter, t ex köpeskilling, betalningsskyldighet och utbyggnadsskyldighet. Eftersom markanvisningsavtal tecknas i ett tidigt skede finns i regel behov av ytterligare ett avtal i slutet av planeringsprocessen innan detaljplanen antas. Därför tecknas oftast ett exploateringsavtal med byggherrarna vari alla detaljer bestäms. Under planprocessen tillkommer för det mesta frågor som parterna tvingas förhandla om och vars resultat behöver formaliseras i ett exploateringsavtal. Exploateringsavtal tecknas således med både exploatörer som själv äger sin mark och de som fått marken tilldelad av kommunen genom markanvisningsavtal. Avtal med byggherre som ska uppföra bostadshus, industribyggnad eller liknande för eget behov kallas här inte för markanvisning. Normalt lämnas sådana tomter ut på hand i högst 6 månader i brev i ett sent skede när alla planmässiga och ekonomiska förutsättningar är klara. Större projekt som vill ha tomt på hand innan detaljplan eller prissättning finns bör anvisas och lämnas ut efter beslut i kommunstyrelsen. Som t ex det som väckt ärendet om att anta en markanvisningspolicy i Västerviks kommun. Sådana projekt innefattas här nedan i begreppet markanvisning. Tilldelningsmetoder Markanvisningspolicy handlar om hur kommunen ska genomföra markförsäljningar av egen mark till byggherrar för byggnation av i första hand bostäder men är även tillämpligt på t ex handelsområden eller industrihotell. När
exploatören själv äger marken eller köper marken av annan privat markägare styr kommunen planeringen genom kommunens planmonopol enligt PBL och i de ramavtal och exploateringsavtal som upprättas under planprocessen. När kommunen själv äger marken och önskar sälja den till en byggherre för exploatering finns flera alternativ för hur tilldelningen ska gå till, hur marken prissätts och för vilka krav kommunen ställer i samband med tilldelningen av marken. Tilldelningen av marken kan ske antingen innan detaljplan påbörjats eller efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Dessutom kan priset på marken bestämmas antingen i förväg eller genom anbudsförfrågan. Marken kan tilldelas genom: Direktilldelning Anbudsförfarande Markanvisningstävling Arkitekttävling Direktilldelning Vid direkttilldelning delas planlagd eller icke planlagd mark ut till en eller flera byggherrar. Vid direkttilldelning kan motivet till val av byggherre vara att öka konkurrensen, d v s marktilldelningen går till en byggherre som saknar projekt i kommunen, eller för att just den byggherren har ett intressant koncept som kommunen önskar prova. Fördelen med direkttilldelning är att markanvisningsprocessen kan gå snabbt, nya koncept kan prövas och nya exploatörer kan ges möjlighet att komma in i kommunen. Risken med direkttilldelning är att valet av exploatör kan misstänkliggöras och om priset sätts i förväg att priset blir satt i underkant. Anbudsförfarande Med anbudsförfarande menas här att en inbjudan skickas ut till intresserade byggherrar där dessa erbjuds inkomma med en enkel dispositionsskiss över hur markområdet kan bebyggas alternativt skicka med referensmaterial och framför allt inkomma med pris på marken. Anbudsförfarande kan sägas vara en markanvisningstävling utan krav på omfattande arkitektmaterial. Anbudsförfarande kan ske både innan och efter det att detaljplan är framtagen. Fördelen med anbudstävling är att kommunen har möjlighet att göra bedömningar både vad gäller exploateringsgrad och erbjudet markpris. Vidare kostar beskrivet anbudsförfarande inte byggherrarna så mycket. Nackdelen med detta förfarande är att de mindre byggherrarna kanske inte alltid kan tävla ekonomiskt mot de större exploatörerna. Detta tenderar att missgynna lokala exploatörer. Vidare är nackdelen att dispositionsskissen i vissa fall kan anses vara otillräcklig. Anbudsförfarande bör därför inte användas i känsliga lägen där den arkitektoniska utformningen är central för bedömningen av en tilldelning
Markanvisningstävling Markanvisningstävling är en anbudstävling med krav på inlämnande av arkitektskisser av olika slag. Markanvisningstävling sker ofta innan detaljplan tagits fram, men kan också ske efter. Fördelen med markanvisningstävlingar är att en grundlig bedömning kan göras av det föreslagna arkitektoniska formspråket i ett projekt och att detta kan vägas in i bedömningen före tilldelningen av marken. Nackdelen med markanvisningstävlingar är att dessa är dyra för exploatörerna, med resultat att vissa exploatörer väljer att inte delta. Tävlingar gynnar också i första hand större exploatörer medan mindre exploatörer kan anses missgynnas. En annan nackdel är att skisserna i markanvisningstävlingen kan sägas föregripa planläggningen. Om den slutliga detaljplanen inte ger den byggrätt som kommunen och exploatören i samband med tävlingen och tecknande av markanvisningsavtal förutsatte kan den situationen uppkomma att projektets ekonomiska bärighet försvagats. Då finns risk att det arkitektoniska uttrycket som kommunen i det tidiga skedet prisade och som gav exploatören tilldelningen av projektet inte längre går att förverkliga. Kommunen kan egentligen inte tvinga byggherren att i slutändan bygga exakt de hus som föreslagits av honom i markanvisningstävlingen. Att då endast tilldela kommunal mark genom markanvisningstävling är inte lämpligt eller ekonomiskt försvarbart. Markanvisningstävlingar är inte lämpliga i små projekt. Arkitekttävling Arkitekttävling kan beskrivas som en markanvisningstävling men med tonvikt på det arkitektoniska innehållet. Inkomna förslag i en arkitekttävling kan riskera att sakna vederbörlig koppling till teknisk och ekonomisk genomförbarhet. Arkitekttävlingar lämpar sig bäst i mycket specifika lägen, t ex när kommunen önskar få idéer till utformning av platser som är exceptionellt känsliga. Det positiva med arkitekttävlingar är just det att kända arkitekter kan lockas lämna in förslag i lägen som tarvar något extra när det gäller utformningen. Det negativa är att förslagen inte alltid är kopplade till genomförbarhet. Dessutom är arkitekttävlingar dyra. Även de interna kostnaderna i kommunen blir höga eftersom en kvalitativ bedömning av inkomna anbud kräver stort kunnande och ofta anlitande av extern.