Årsredovisning 2013
Årsredovisning för räkenskapsåret 2013 Innehåll VD har ordet...4 Förvaltningsberättelse...7 Resultaträkning...18 Balansräkning...20 Kassaflödesanalys...22 Noter...24 Revisionsberättelse...30 Översikt...31 Enhetsspecifikation...32
VD har ordet Året som gått Vi har än en gång summerat ett år för Leksandsbostäder AB. Bolagets vinst före bokslutsdispositioner uppgår till 8 090 tkr. Vi har kunnat stärka vår ekonomi och uppfyllt de ekonomiska målen som vår ägare ställt i de nya ägardirektiven, både vad gäller soliditet och direktavkastning. Under året har vi genomfört ännu en kundundersökning. Vi får mycket bra omdöme från våra hyresgäster. Vårt nöjdkundindex - NKI - har ökat något till hela 76 av 100, en nivå som är att betrakta som hög. Bekräftelsen från hyresgästerna på ett bra jobb är oerhört värdefullt och alla i företaget bidrar till det goda omdömet. Vi har ett gott samarbete med hyresgästföreningen och genom regelbundna träffar med hyresgästerna får vi värdefull information om våra kunders synpunkter och önskemål. Byggplanerna på vår mark öster om vårt kontorshus har fortsatt under året. Ett planprogram har tagits fram av samhällsbyggnadskontoret. Riskerna avseende buller, vibrationer och närhet till OKQ8:s bensinstation har belysts. Bullernivåerna ligger i dagsläget på en nivå som begränsar möjligheten till en rationell utformning av nya bostadshus. I dagsläget finns dock en förhoppning om att nu gällande bullerregler ska förändras till sommaren 2014, en förändring som skulle innebära möjlighet till att bygga enkelsidiga lägenheter. Vi har därför beslutat att avvakta med det fortsatta planarbetet till i sommar för att på så sätt kunna anpassa detaljplanen till de regler som förväntas komma. Det är glädjande att byggnationen vid Rosens ladugård nu har påbörjats. Leksandsbostäder har initierat och även till stor del bekostat planarbetet på området, ett planarbete som när det 4 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB VD har ordet
startade hade inriktningen att vi själva skulle exploatera marken. Så blev det inte, marken såldes under 2013 till Nils Skoglund AB. Ladugården som i planen är q-märkt kommer att bevaras, och det känns väldigt bra. Jag tror att byggnaden kommer att ge karaktär åt området och ge ett mervärde för de boende. Jag hoppas att de nya ägarna av markområdet kan fortsätta med ytterligare en etapp med nya lägenheter. Under 2013 har ett energitjänsteprojekt startat. Projektet omfattar både Leksandsbostäders och kommunens fastighetsbestånd. Inventeringsdelen har i det närmaste slutförts under året och åtgärdsrapporterna har lämnats nu i januari 2014. Efter analys av rapporterna ska beslut om det fortsatta arbetet tas i bolagets styrelse respektive kommunstyrelsen. Satsningen på underhållsarbeten i fastighetsbeståndet har också under 2013 varit på en hög nivå. Utöver sedvanligt lägenhetsunderhåll har vi har genomfört en förändring av värmesystemen i kv. Olshans, Prinsen och Vinkeln. Vi har bytt en läckande internkulvert med en stor undercentral till 17 nya undercentraler med primärkulvert till varje byggnad. Projektet bestod både av underhålls- och investeringsarbeten och färdigställdes i början av 2013. Vi har redan sett positiva effekter på energiförbrukningen i dessa områden. Vidare har en ommålning av fasaden på kv. Fiskgårdarna, eller i dagligt tal Bönan, genomförts. Byggnaden som inrymmer både bostäder och musikskolan är en av våra vackraste och resultatet blev mycket bra. Träfasader är gökungar i vårt bestånd, det blir ofta stora byggåtgärder om vi måste vänta för länge med målningsarbeten. Merkostnader som tenderar att ta stort utrymme från underhållsbudgeten. Arbetet med att renovera boendeavdelningar på Edshults demensboende har fortsatt och under året har ytterligare en avdelning fått nya ytskikt och ny belysning. Under 2014 planeras arbeten i ytterligare två avdelningar. Även under 2013 har bolaget haft förmånen att kunna anställa många ungdomar i våra gröna jobb. En bra skötsel av gräsmattor, parker och planteringar utgör en viktig del av trivselfaktorerna för hyresgäster och kommuninnevånare. Den säsongsanställda personalen är därför en viktig grupp för oss. Det känns bra att kunna ge många ungdomar en första positiv erfarenhet av arbetslivet med sig när de ska vidare i livet. De fyra äldreboenden som ägs av Leksandsbostäder och blockuthyrs till Leksands kommun omtaxerades under året efter en begäran, och en omfattande utredning från bolagets sida. Besluten om ny taxering innebar att fastigheterna nu utgör skattefria vårdboenden i stället för vanliga hyreshus. Detta medförde en reducering av fastighetsskatten, dels retroaktivt, dels för 2013, om totalt 1 868 tkr. Enligt hyresavtalet reducerades kommunens hyreskostnad för 2013 med motsvarade belopp, ett positivt tillskott som förbättrar kommunens resultat för året. naturligtvis en del av förutsättningarna för att nål detta mål. Leksandsbostäder är en av aktörerna i arbetet med att nå målet. För att kunna bygga nya bostäder är tillgången på detaljplanelagd mark en viktig förutsättning. En annan förutsättning är att byggkostnaderna landar på nivåer som gör att hyrorna i de nyproducerade lägenheterna kan efterfrågas av hyresgäster. En tredje viktig faktor är att de nya lägenheterna efterfrågas av hyresgäster. När det gäller detaljplaner så har vi som tidigare nämnts, påbörjat arbetet med en plan på vår egen tomt öster om vårt kontorshus. Jag vill även understryka vikten av att kommunen påbörjar en planläggning av den centrala fastigheten Nygårds 3 o 5 som kommunen äger sedan hösten 2010. SABO:s upphandlade ramavtal avseende flerfamiljshus visar på möjligheten att kunna producera hyreshus på kostnadsnivåer som ger överkomliga hyresnivåer. Men återigen, finns inte färdiga detaljplaner kan man inte avropa på ramavtalen. När det gäller den tredje faktorn, efterfrågan, är vår erfarenhet att det är viktigt att känna av vad marknaden vill ha. Vi kommer därför att göra marknadsundersökningar innan vi genomför nybyggnationer. Under 2014 kommer vi att förse våra fyra äldreboenden med fasta reservelverk. Hitintills har vi varit beroende av mobila elverk. Projektet med de nya aggregaten har kantats av upphandlingssvårigheter med flera överklaganden under resans gång. Men nu står de på plats och ska kopplas in under maj månad. I januari 2014 såldes fastigheten Trädgården 8 till en privatperson. Fastigheten utgör en av de två kvarvarande villorna i vårt centrala kvarter kring Faluvägen, Fiskgatan och Bygatan. Det känns fantastiskt bra att det vackra huset får ett nytt liv. Under sommaren är målsättningen att även den återstående villan som är belägen vid Faluvägen också kan avyttras till någon köpare som ser byggnadens potential. Det är min förhoppning att leksandsborna ska kunna känna glädje och tacksamhet i att byggnaderna fick en bevarandestatus i detaljplanen. Jag vill rikta ett stort tack till all personal och till styrelsen för arbetet under 2013. Nu går vi vidare in i 2014 och hjälps åt för att leva upp till visionen Det är lätt att bo hos oss. Leksand i mars 2014 Elisabet Nises-Look Verkställande direktör Inför år 2014 och framåt I Leksands kommuns visionsarbete för framtiden har ett befolkningsmål på 18 000 innevånare satts. Nya bostäder är VD har ordet Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 5
6 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB VD har ordet
Christer Swedhs Ordförande Per Spik Vice ordförande Lars Matsson Inger Back Kent Dahlquist Mats Rönnblad Lars Hjort Birgitta Dalin Elisabet Nises-Look Verkställande direktör Olle Oskarsson Vice verkställande direktör Förvaltningsberättelse Leksandsbostäder AB Organisationsnummer 556496-0572 Styrelsen och verkställande direktören för Leksandsbostäder AB får härmed avge följande årsredovisning för verksamhetsåret 2013. Ägare Leksands kommun äger samtliga aktier i bolaget. Styrelse och revisorer Kommunfullmäktige har till ledamöter utsett följande: Ordinarie styrelseledamöter Christer Swedhs, ordförande, Insjön Per Spik, vice ordförande, Leksand Ludvig Enqvist, Siljansnäs, tom 16 september 2013 Lars Matsson, Siljansnäs, from 17 september 2013 Inger Back, Djura Kent Dahlquist, Leksand Styrelsesuppleanter Mats Rönnblad, Leksand Lars Hjort, Leksand Birgitta Dalin, Siljansnäs Ordinarie revisor Emil Forsling, Falun Revisorssuppleant Peter Söderman, Västerås Lekmannarevisorer Alf Dahlin, Leksand Lars Melin, Leksand Ingemar Wiborgh, Insjön Räkenskaperna har reviderats av PWC AB. Sammanträden Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 6 protokollförda sammanträden. Verkställande direktör Verkställande direktör för bolaget är Elisabet Nises-Look. Vice verkställande direktör för bolaget är Olle Oskarsson. Organisationsanslutning Bolaget är medlem i: SABO Sveriges allmännyttiga Bostadsföretag FASTIGO Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV förening upa Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 7
Förvaltning av fastigheter Fastighet 2050 Verksamhetsplanen Fastighet 2050, som är ett hjälpmedel för att uppnå uppsatta mål, har under året reviderats och all personal har informerats. Energitjänsteprojekt (ETP-projekt) Som en mycket viktig del i arbetet för att uppnå de uppsatta målen för minskad energianvändning i Leksands kommuns Energi- och Klimatplan genomför vi i samarbete med kommunen ett energitjänsteprojekt. Första delen med inventering av fastigheterna för att kunna identifiera möjliga åtgärder har i det närmaste slutförts under året. Projektet går sedan vidare med urval av åtgärder och beslut om finansiering. Egna fastigheter Bolaget äger och förvaltar vid utgången av 2013 939 lägenheter med totalt 56 722 m 2 bostadsyta, 47 lokaler med en yta av 10 051 m 2 samt fyra äldreboenden med totalt 20 080 m 2 uthyrningsbar yta. Bruttoarea för hela fastighetsbeståndet är 123 202 m² Hyresgästundersökning Under våren genomfördes en hyresgäst-undersökning. Vi får mycket bra omdöme från våra hyresgäster. NKI (nöjdkundindex) har ökar något till hela 76 av 100, en nivå som är att betrakta som hög. Verktyget som användes utgår helt från hyresgästernas perspektiv och mäter attityder dvs. hur kunderna upplever sin hyresvärd och sitt boende. Resultatet av undersökningen är ett kvitto på att vårt arbete har varit rätt. Avseende de områden som vi efter förra undersökningen har arbetat aktivt med har vi nu fått högre värden. Det gäller exempelvis skötsel av utomhusmiljön, miljöarbetet, information till hyresgästerna och underhåll av tvättstugor. Vår utmaning blir nu att behålla det fina betyget och utveckla de områden som hyresgästerna tycker att vi ska prioritera. Fastighetsunderhåll och reparationer Under året har 12 858 tkr (15 200 tkr) lagts på planerat underhåll avseende egna fastigheter. Kostnaderna för reparationer uppgår till 2 837 tkr (2 349 tkr). Några av de större underhållsprojekten omnämns nedan. Lägenhetsunderhåll Lägenhetsunderhåll har skett löpande enligt tidigare års praxis. Det innebär att vi i samråd med lägenhetsinnehavare eller vid byte av hyresgäst utför underhållsåtgärder i lägenheter. Lägenhetsunderhåll på våra äldreboenden sker på samma sätt men med enhetscheferna som kontaktpersoner. Yttre fastighetsunderhåll Arbetet med att byta ut gamla utvändiga kallvattenserviceledningar vid kv. Olshans, Prinsen och Vinkeln har slutförts under året. Under året har utvändig målning utförts vid kv. Fiskgårdarne (i dagligt tal Bönan) samt vid pensionärslägenheterna på Åhléns väg 23-25 i Insjön. Vid Åhléns väg 3-7 i Insjön har taken byggts om på förråden pga. läckage. Inre fastighetsunderhåll I kv. Vägskälet har vi bytt ventilation i restaurangköket. I kontorslokalerna i kv. Snedkanten har arbetet med utbyte av larmanläggningar för inbrott/passage och brand färdigställts. På Edshultsgårdens äldreboende har vi på ytterligare en hel avdelning renoverat ytskikt och bytt till energismart belysning. I kv. Olshans har vi bytt till energibesparande LED-armaturer i gemensamma utrymmen och utebelysning. BTA-yta Rörelsens kostnader fastigheter Förvaltade fastigheter 33% Fastighetsskatt 1% Kapital - netto 9% Underhåll - förvaltade 3% Avskrivningar 13% Drift - egna 41% Egna fastigheter 67% Underhåll - egna 13% Drift - förvaltade 20% 8 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 9
10 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Fastighetsinvesteringar I kv. Olshans, Prinsen och Vinkeln har projektet med att ersätta en stor fjärrvärmecentral och interna kulvertar till fjärrvärme med egna undercentraler i varje huskropp färdigställts under året. Vi räknar med att vi utöver en säkrare värmeleverans även kommer att spara energi som en följd av att vi eliminerar värmeförluster i våra kulvertar. I storköket på Edshultsgården har kombiugn och tunneldiskmaskin bytts ut och i köket på Solhem har utbyte skett av en granuldiskmaskin. Vid alla våra fyra äldreboenden kommer vi att installera fasta reservelverk för att kunna säkerställa tillgången på el om ett strömbortfall i det vanliga elnätet skulle inträffa. Hittills har vi varit beroende av mobila elverk. Projektet har påbörjats under året med förberedande markarbeten och aggregaten kommer att kopplas in under 2014. Hyresgästföreningen (HGF) Tillsammans med HGF har vi haft ett antal samrådsträffar i aktuella frågor. Trygghetsvandringar på ett flertal områden har också genomförts under året. Förvaltningsuppdraget Bolaget utför för Leksands kommuns räkning administrativ och teknisk/ekonomisk förvaltning av kommunens fastighetsinnehav motsvarande 61 553 m 2 bruttoarea. Under året har förvaltningsuppdraget utökats med nya fastigheter. I början av året togs den nybyggda förskolan Källbacken i drift och under hösten övertogs ansvaret för de av kommunen inköpta fastigheterna söder om brofästet, Insjövägen 4 och Järnavägen 3. Ekonomiskt avslutades året med ett överskott på 0,2 tkr, som lämnas åter till kommunen i en avräkning. Under året har vi haft merkostnader uppgående till 0,7 mkr för bränsle på grund av den under 2012 havererade flispannan vid värmecentralen i Siljansnäs. Denna ökade kostnad uppvägdes totalt sett av lägre uppvärmningskostnader under slutet av året för det övriga fastighetsbeståndet. Fastighetsunderhåll och reparationer Under året har 3 077 tkr (3 294 tkr) lagts på planerat underhåll avseende förvaltnings-uppdragets fastigheter och kostnaderna för reparationer uppgår till 1 495 tkr (1 576 tkr). Några av de större underhållsprojekten omnämns nedan. Yttre fastighetsunderhåll Vid Rosens förskola har staketet runt hela fastigheten bytts ut. Vid Igelkottens förskola har renovering av markytor och reparation av tak utförts. I Kulturhuset har hissen renoverats. Fastighetsinvesteringar I juni togs den nya pelletspannan vid värmecentralen i Siljansnäs i drift. Anläggningen kunde därmed sluta eldas med olja, som den gjorts sedan den gamla flispannan havererade. Kulturhuset har fått ny energibesparande ventilation där ett nytt aggregat ersatt tre mindre. Miljö Miljöarbete Leksands kommuns miljöpolicy är styrande även för Leksandsbostäder. Vi presenterar här ett utdrag av den: Vi ska i alla våra verksamheter arbeta för en långsiktigt hållbar samhällsutveckling ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Alla ska vara med och ta ansvar för att miljöpolicyn genomsyrar beslut och handlingar i stort och smått. Vi ska vara ett föredöme för invånare och besökare. Vi ska därför, så långt det är möjligt: spara på energi och gå över till förnybara energikällor ställa höga miljökrav vid all upphandling, byta ut varor och kemiska produkter mot mindre skadliga och minimera miljöbelastande utsläpp kontinuerligt öka miljömedvetenheten hos anställda, invånare, företagare och övriga verksamma i kommunen Vi har implementerat kommunens energi-, klimat- och miljöplaner i vår miljöhandbok där vi har mål och åtgärder för vår verksamhet. Miljöpåverkan Bolaget bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet. Anmälningspliktig verksamhet som bedrivs är transport av farligt avfall som uppkommit i egen yrkesmässig verksamhet och eldning av fastbränsle i värmeanläggning i Siljansnäs. Anmäld transport av miljöfarligt avfall avser: oljeavfall lösningsmedelsavfall färg- och lackavfall hela lysrör eller andra ljuskällor avfall av elektriska eller elektroniska produkter övrigt avfall Återvinning och avfall I stort har alla våra lägenheter tillgång till utrymme där man kan lämna källsorterings-fraktioner. På något ställe kan det saknas på gården, men då finns det inom rimligt gångavstånd. Inre fastighetsunderhåll I G:a Gymnastiken har handikappanpassning av entrén gjorts och omklädningsrummet för pojkar har renoverats. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 11
Under 2013 är den insamlade volymen: m 3 Glas 56 67 Metallförpackningar 81 77 Plastförpackningar 212 190 Pappersförpackningar 211 202 Tidningar 188 242 Uppvärmning Olja Oljeförbrukningen ökade under 2013 med 69 m 3 till en årsförbrukning på 187 m 3. Förbrukningen i förvaltningsuppdraget inräknad. Ökningen är i sin helhet att hänföra till värmecentralen i Siljansnäs där reservoljepannan har körts sedan flispannan havererade i juli 2012 fram till driftstart av nya pelletspannan i juni 2013. Ett antal fastigheter har olja som spets, där kommunens värmecentral i Siljansnäs kan nämnas som den största förbrukaren. Bland våra egna fastigheter kvarstår endast tvåfamiljshuset i Djura med olja som huvudsaklig uppvärmningskälla. Fjärrvärme Total energianvändning under 2013 av fjärrvärme, inklusive fastigheter i förvaltningsuppdraget var ca 14,9 (15,9) GWh. En bidragande orsak till minskningen är att 2013 var ett varmare år än 2012. Även satsningen på flera undercentraler med primärkulvert har lett till minskad förbrukning. Hyresmarknaden Hyresbortfall Hyresbortfallet för de outhyrda lägenheterna har ökat med 171 tkr i förhållande till 2012 och uppgår för 2013 till 1 337 tkr. Även kostnad för hyresbortfall för lägenheter outhyrda under reparation inräknas i dessa siffror. I Leksand har kostnaden för outhyrt i kv. Lekattbacken minskat jämfört med 2012. I övrigt ligger stor del av hyresbortfallet i kv. Vägskälet och på pensionärslägenheterna i Edshultsområdet. I Siljansnäs har outhyrt ökat i hyreshuset och minskat i pensionärslägenheterna. Bortfallet avseende outhyrda lokaler har ökat med 38 tkr i förhållande till 2012 och uppgår för 2013 till 519 tkr. Vakanta lokaler finns i Insjön, men även i centrala Leksand, då främst i källarlokaler. Del av hyresbortfallet härrör från kortare vakanstider i samband med byte av hyresgäster. Kostnaden för outhyrda bilplatser är fortsatt relativt hög och uppgår till 408 tkr för 2013. Hyresförhandlingar Hyrorna höjdes med 1,8 % för 2013. Den genomsnittliga ökningen i SABO-företagen uppgår till 1,92 %. Leksandsbostäder yrkade under november på hyresförhandling för nya hyror för nästkommande år. Parterna kom överens om att hyrorna för år 2014 skulle öka med 1,5 %. Bostadssökande Antalet nya ansökningar om bostadslägenhet under 2013 var 500 st (519). Vid årsskiftet kvarstår 264 st (252). Av de kvarvarande är 32 st (72) från annan kommun. Bostadssökande 2011 2010 2009 Antal nya ansökningar om lägenhet 500 519 505 501 428 Antal kvarvarande sökande till 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Summa 2013 40 121 76 27 264 2012 40 113 73 26 252 2011 39 111 67 14 231 2010 43 119 73 17 252 2009 52 127 78 31 288 2008 44 108 66 28 246 Omflyttningar 2011 2010 2009 Antal 181 195 187 181 198 Antal (%) 19 21 20 19 21,5 Outhyrda lägenheter 2011 2010 2009 Antal outhyrda vid årets slut 17 15 11 11 4 Antal (%) 1,6 1,6 1,2 1,2 0,4 12 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Gata/Park-verksamheten Bolaget utför för Leksands kommuns räkning administrativ och teknisk förvaltning av kommunens gator, vägar, parker och offentliga platser. Uppdraget innefattar totalt ca 38 mil gator och vägar varav ca 33 mil är enskilda vägar, drygt 2 mil gång- och cykelvägar samt ca 3 mil tätortsvägar. Arbetet med drift och underhåll av vägnätet under barmarkssäsongen sker till övervägande del med egen personal och egen maskinpark. Vinterväghållning på det enskilda vägnätet utförs av kommunen upphandlade entreprenörer. I de centrala delarna av Leksand utförs arbetet med egen personal och egen maskinpark. Parkunderhållet omfattar skötsel av kommunens parker, grönområden och lekplatser, samt en del grönyteskötsel på kommunens fastigheter. Parkmarken omfattar ca 30 ha (300 000 m 2 ). I detta ingår skötsel av planteringar, häckar, träd, perenner, buskar, lekparker, parkbänkar och inte minst gräsklippning. Gata/Park utför också den renhållnings-skyldighet som åligger kommunen på gator, torg, parker och andra allmänna platser. Till detta kommer också utsmyckning av gator och offentliga platser. Vid publika evenemang och säsongsaktiviteter är ofta Gata/Park engagerade för att utföra någon uppgift. Därutöver utför Gata/Park grönyteskötseln på Leksandsbostäders eget fastighetsbestånd och på de kommunala fastigheterna inom fastighets-förvaltningsuppdraget. Händelser under verksamhetsåret Arbetet inom Gata/Park har under året bedrivits enligt kommunens politiska och ekonomiska direktiv. Verksamhetsplanen Gata/Park 2050 är ett hjälpmedel och ligger till grund för att förverkliga uppsatta mål. Verksamhetsplanen revideras årligen och efter beslut i bolagets styrelse informeras all personal. Planen är långsiktig och sträcker sig över flera år. Parkverksamheten arbetar kontinuerligt för att bibehålla en hög kvalitet på grönyteskötseln. De kommunala och enskilda vägar som sköts av avdelningen har lagts in i Tekis Gata, ett nyligen driftsatt verksamhetsstöd. Årets anslag för vägunderhåll ålades ett extra besparingsbeting med 0,5 mkr pga att den kommunala ekonomin var ansträngd. För att klara detta med så kort varsel drog vi framförallt in på dikningsarbeten på det enskilda vägnätet. Beläggningsarbeten har genomförts i flera kommundelar. Mer omfattande underhålls-åtgärder på enskilda vägar har utförts i Tasbäck Siljansnäs och Holsåkern i Insjön. Trafikverket genomförde en statusbesiktning av det enskilda vägnätet med stadsbidrag som vår gatuverksamhet sköter. Denna tillsyn genomförs vart femte år och alla vägar bedömdes vara i god kondition och skötta i enlighet med trafikverkets krav och riktlinjer för att erhålla stadsbidrag. Vinterväghållningen blev under inledningen av året kostsamt medan åtgärderna för oktober-december blev lindriga. Det bör än en gång framhållas att kostnaderna för vår verksamhet är direkt väderberoende. Höga vinterkostnader medför ett minskat utrymme för barmarksunderhåll. Detta försvårar vår planering av underhållsåtgärder under barmarkshalvåret. Överskottet vid årets slut blev till sist 2,2 mkr och kan sammanfattas som ett resultat av besparingar kopplade mot minskat dikningsunderhåll med 0,5 mkr och en varm vinter med låga vintervägunderhållskostnader. Överskottet återlämnas till kommunen i en avräkning. Under året har vi anskaffat ny utrustning i form av ett dikesslåtteraggregat till våra traktorer att användas vid gräs- och buskröjning. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 13
Under året har ett arbete påbörjats med att skapa en rapport och regelverk för in- och urtagande av enskilda vägar för skötsel. Rapporten kommer beskriva viktiga områden kring kommunens åtagande, uppdrag m.m. Förhoppningen är att beslut om regelverk kommer att tas under året. Kommunala investeringar Vid kommunens investeringar i markarbeten såsom vägar, parkeringar och lekplatser, genomför Gata/Park projekt för kommunens räkning. Vi arbetar aktivt tillsammans med kommunen för att öka trafiksäkerhet och tillgänglighet genom olika åtgärder. Särskild viktläggs på trafiksäkerhetshöjande åtgärder längs barnens skolvägar. Kommunen har under året genomfört två projekt för ökad tillgänglighet och trafiksäkerhet: belysning av GC-vägar (1,1 mkr) och säkrare skolvägar (1 mkr). Projekten har delfinansierats 50 % med statligt bidrag. Avdelningen har medverkat aktivt i genomförandet av det senare projektet. Under året har vi genomfört beläggningsarbeten enligt plan för ca 2,9 mkr och i dessa kostnader ingår även asfaltsarbeten för rustning av stadsbidragsvägar i posten nedan. Enskilda statsbidragsvägen Mogattu mellan Tasbäck-Mon i Siljansnäs samt några kortare delsträckor på andra vägar inom kommunen har upprustats med s.k. särskilt upprustningsbidrag från Trafikverket till en total kostnad på 1,4 mkr. Ett större rustningsprojekt har påbörjats vid Holsåkern i Insjön gällande vägnätet. Ett antal bostadsgator som i stor omfattning påverkats av tidigare grävningar kommer att få nya diken och en ny beläggning. Vägbredden har minskats dels som en följd av nya diken men även som en anpassning till vad som bedöms vara lämplig utformning utifrån områdets behov. Framtida utveckling och investeringar Verksamheten kommer att bedrivas enligt kommunens politiska och ekonomiska direktiv samt enligt i verksamhetsplanen Gata/Park 2050 uppsatta mål. Under 2014 planerar vi att genomföra en statusinventering på delar av det asfalterade vägnätet. Under hösten 2012 genomfördes en fördjupad undersökning av Leksandsbron. Resultaten på tagna prov var bra. Med normalt underhåll beräknas brons återstående livslängd till ca 40-50 år. Under 2013 fortsatte vi att utreda Leksandsbron för att fastslå vilken bärighetsklass bron har och möjlighet att bredda gångbanorna. Analysen visade att bron inte kan breddas. Därefter har projektering av kommande renovering genomförts. Upphandling av brorenoveringen görs under 2014. Renoveringen beräknas därefter kunna utföras 2015-2016. Under en tid har arbete pågått med att ta fram regelverk och åtgärdsprogram för kommunens lekplatser. Förslaget är att behålla och förbättra tio lekplatser, flytta två lekplatser till annan plats inom närområdet samt avveckla sju lekplatser. Arbetet med rapporten är slutfört och överlämnat för politiskt beslut under våren 2014. Anläggningsarbeten är påbörjade under 2013 för GC-vägen mellan Åkerö-Heden och den kommer vara färdig för invigning sommaren 2014. Projektet finansieras till 50 % av kommunen och 50 % Region Dalarna (Länstransportplanen). Även om det är Trafikverket som är väghållare för denna GC-väg kommer det framtida driftsansvaret att ligga på Leksands kommun vilket innebär att sträckan kommer att skötas av vår gatuverksamhet. Det inom kommunen pågående arbetet med centrumutvecklingsplan och översiktsplan involverar även vår verksamhet såväl vad gäller att lämna yttranden som i framtida skötseluppdrag. Ekonomi Avskrivningsprinciper Avskrivningar har skett enligt skattemässiga principer. Byggnader och standardförbättringar har avskrivits i huvudsak med motsvarande 2 % av anskaffningsvärdet. Obeskattade reserver I årets redovisning har ingen förändring av avsättning till periodiseringsfond gjorts. Överavskrivningar avseende maskiner och inventarier har gjorts med 994 tkr. Resultat och ställning Företaget uppvisar för år 2013 ett positivt resultat på 8 090 tkr efter finansiella poster. Totalt har de externa räntekostnaderna minskat med 1 278 tkr och uppgick under året till 8 681 tkr. I de externa räntekostnaderna ingår borgensavgift till kommunen med 424 tkr. Under året har bolagets totala låneskuld minskat med 6 940 tkr och uppgick vid bokslutstillfället till 277 110 tkr. Under året har 34 400 tkr av företagets lån omsatts. Utöver amortering enligt plan har amortering även skett i samband med omsättning. Inga nya lån har upptagits. Genomsnittlig låneränta för 2013 uppgår till 3,06 %. För år 2012 var nivån 3,45 %. 2011 infördes borgensavgift till kommunen och den ingår i låneräntan. Soliditeten har stärkts till 15,1 %. För år 2013 var soliditeten 13,3 %. Finansiella risker Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy, systematisk kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring av fastighetsbeståndet. 14 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 15
16 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Väsentliga händelser under året och utsikter för 2014 Egna fastigheter Uthyrningssituationen Under året har i medeltal 97,7 % av lägenheterna varit uthyrda, att jämföras med år 2012 då motsvarande tal var 98,4 %. Målet är att ha minst 99 % av lägenhetsbeståndet uthyrt. Förändringar i fastighetsbeståndet Under året har inga nya lägenheter tillkommit. Vi arbetar kontinuerligt med planering för framtida nyproduktion. Byggplanerna på vår egen mark öster om vårt kontorshus har fortsatt under året. Ett planprogram har tagits fram av samhällsbyggnadskontoret. Riskerna avseende buller, vibrationer och närhet till bensinstationen har belysts. Bullernivåerna ligger i dagsläget på en nivå som begränsar möjligheten till en rationell utformning av nya bostadshus. I dagsläget finns dock en förhoppning om att nu gällande bullerregler ska förändras under 2014, en förändring som skulle innebära möjlighet till att bygga enkelsidiga lägenheter. Vi har därför beslutat att avvakta med det fortsatta planarbetet för att kunna anpassa detaljplanen till de regler som förväntas komma. Under året har vi sålt fastigheten med Rosens ladugård till Nils Skoglund AB som har påbörjat sin byggnation av bostadsrätter. I slutet av året påbörjades diskussioner med en köpintressent för fastigheten Trädgården 8. Försäljningen genomfördes i januari 2014. Vi kommer att förbereda för en försäljning även av Trädgården 11 under det kommande året. Den detaljplan som är fastställd för fastigheterna innebär att byggnaderna omfattas av ett skydd med k-märkning och q-märkning med tanke på de kulturella värden som de representerar. Leksandsbostäder har gjort bedömningen att byggnaderna inte passar in i lägenhetsbeståndet. En ny ägare ska vid renovering följa de bestämmelser som finns i gällande plan. Energi- och miljöarbete Att minska energianvändningen i fastigheter är en viktig del för att kunna nå miljömålen. Under året har vi genomfört ett flertal projekt som ska resultera i minskad energianvändning i vårt bestånd, bl.a. påbörjat byte till energisnålare belysning. Vi har även slutfört ett stort projekt där vi har ersatt en stor fjärrvärmecentral och interna kulvertar till fjärrvärme med egna undercentraler i varje huskropp. Vi räknar med att vi utöver en säkrare värmeleverans även kommer att spara energi som en följd av att vi eliminerar värmeförluster i våra kulvertar. I samarbete med kommunen genomför vi ett energitjänsteprojekt (ETP-Projekt). Projektets syfte är att genomföra åtgärder för att minska energianvändningen. Första fasen där man genomför en fastighetsinventering har i det närmaste slutförts under året. Rapporter med åtgärdsförslag har lämnats i januari 2014. Efter analys av rapporterna går projektet sedan vidare med urval av åtgärder och beslut om det fortsatta arbetet tas i vår styrelse respektive i kommunstyrelsen. Vid en fortsättning med projektet kommer vi att arbeta med genomförande av åtgärder under ett flertal år. Förvaltningsuppdragen Fastighetsförvaltning Prioritering av såväl underhålls- som investeringsprojekt sker i nära samråd med kommunens fastighetsansvarige. Vi har under ett flertal år påtalat att nivån på anslaget för underhåll i fastighetsförvaltnings-uppdraget är mycket låg. Det är vår förhoppning att behovet av fastighetsunderhåll kan prioriteras högre i framtiden. Arbetet med energitjänsteprojektet löper vidare även för de kommunala fastigheterna. Inventering har genomförts under året och rapporter med åtgärdsförslag har lämnats i januari 2014. Projektet går sedan vidare med urval av åtgärder och beslut om finansiering. Vi ser detta som ett mycket positivt projekt och det är vår förhoppning att utrymme tillskapas för att kunna genomföra så många åtgärder som möjligt. Gata/park-förvaltning Kommunens nuvarande ansvar för de enskilda vägarna behöver ses över då reglerna för detta i nuläget inte är tillräckligt tydliga. Arbete pågår med att ta fram regler som förtydligar för det kommunala skötselansvaret av enskilda vägar. Vår förhoppning är att 2014 ska bli ett år då man kan uppnå en politisk enighet kring regelverk för de enskilda vägarna. Det är ytterst väsentligt att ett inriktningsbeslut tas i frågan om hur det framtida väghållningsansvaret ska skötas. Uteblivet beslut försvårar en långsiktig och effektiv planering av vår verksamhet. Ordinarie anslagna medel har inför 2014 dragits ned med 0,6 mkr. Detta påverkar framförallt planerade sommarunderhållsåtgärder såsom dikning och trumbyten på det enskilda vägnätet. Underhållsmedlen är i dagsläget otillräckliga för att kunna sköta och underhålla vägarna på ett tillfredställande sätt. Det är vår förhoppning att en bestående nivåhöjning i underhållsanslaget beslutas. Förslag till vinstdisposition Årets vinst uppgår till 5 467 768,99 kr. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den ansamlade vinsten 16 868 148,64 kr balanseras i ny räkning. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 17
Resultaträkning för verksamhetsåret 2013-01-01 2013-12-31 (Belopp i tkr) Not Rörelsens intäkter m.m. Hyresintäkter 2 78 923 79 696 Övriga rörelseintäkter 3 40 425 40 719 Summa intäkter 119 348 120 415 Rörelsens kostnader 4 Material -4 379-3 852 Tjänster -25 792-29 940 Taxebundna kostnader -14 869-14 574 Uppvärmning -16 848-16 369 Fastighetsskatt 413-1 562 Övriga externa kostnader 5, 6-9 875-10 170 Personalkostnader 7-19 154-18 879 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8-12 385-11 755 Summa rörelsens kostnader -102 889-107 101 RÖRELSERESULTAT 9 16 459 13 314 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 312 332 Statliga bostadssubventioner (räntebidrag) - - Räntekostnader och liknande resultatposter -8 681-9 959 Summa resultat från finansiella poster -8 369-9 627 Resultat efter finansiella poster 8 090 3 687 Bokslutsdispositioner 10-1 974-1 107 Skatt på årets resultat 11-648 55 ÅRETS VINST 5 468 2 635 18 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 19
Balansräkning per 2013-12-31 (Belopp i tkr) Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 329 336 334 631 Inventarier 13 13 853 13 086 Pågående ny- och ombyggnad 14 2 053 4 520 345 242 352 237 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 15 1 040 962 Summa anläggningstillgångar 346 282 353 199 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Förråd i olja 367 505 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 16 440 1 243 Aktuella skattefordringar 1 148 1 545 Övriga kortfristiga fordringar 589 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 566 1 148 2 743 3 960 Kassa och bank 22 204 13 568 Summa omsättningstillgångar 25 314 18 033 SUMMA TILLGÅNGAR 371 596 371 232 20 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
forts balansräkning per 2013-12-31 (Belopp i tkr) Not EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Bundet eget kapital Aktiekapital, 2 050 st à 10 000 kr 20 500 20 500 Reservfond 10 000 10 000 Summa bundet eget kapital 30 500 30 500 Fritt eget kapital Balanserat resultat 11 400 8 766 Årets vinst 5 468 2 635 Summa fritt eget kapital 16 868 11 401 Summa eget kapital 47 368 41 901 OBESKATTADE RESERVER 19 11 344 9 370 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga skulder till kreditinstitut 20 277 110 284 710 Summa långfristiga skulder 277 110 284 710 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut 3 050 2 390 Leverantörsskulder 8 109 13 158 Övriga kortfristiga skulder 1 389 2 866 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 23 226 16 837 Summa kortfristiga skulder 35 774 35 251 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 371 596 371 232 STÄLLDA PANTER Pantbrev i fastigheter 95 699 95 699 Varav i eget förvar -95 699-95 699 Summa ställda panter 0 0 Ansvarsförbindelser Garantisumma, Fastigo 252 249 Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 21
Kassaflödesanalys (Belopp i tkr) Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 16 459 13 314 Avskrivningar 12 385 11 755 Övriga ej likviditetspåverkande poster -813-129 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 28 031 24 940 Erhållen ränta 312 332 Erlagd ränta -9 483-10 153 Betald inkomstskatt -251-325 18 609 14 794 Ökning (-) minskning (+) varulager 139 65 Ökning (-) minskning (+) kundfordringar 803-269 Ökning (-) minskning (+) övriga kortfristiga fordringar 17 423 Ökning (+) minskning (-) leverantörsskulder -5 049 3 552 Ökning (+) minskning (-) övriga kortfristiga rörelseskulder 5 714-3 198 Kassaflöde från den löpande verksamheten 20 233 15 367 Investeringsverksamheten Ökning (+) minskning (-) Investeringar i materiella anläggningstillgångar -5 712-8 893 Sålda materiella anläggningstillgångar 1 134 129 Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -79 11 Kassaflöde från investeringsverksamheten -4 657-8 753 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - - Amortering av skuld -6 940-3 460 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6 940-3 460 Årets kassaflöde 8 636 3 154 Likvida medel vid årets början 13 568 10 414 Likvida medel vid årets slut 20 204 13 568 22 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 23
Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Bolaget tillämpar fr.o.m. årsredovisningen för 2007 kostnadsslagsindelad resultaträkning. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Intäkter Hyresintäkter redovisas netto efter avdrag för hyresbortfall i den period vilken de avser. Övrig försäljning av tjänster redovisas enligt inkomstskattelagens bestämmelser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader Markanläggningar Anslutningsavgifter och byggnadsinventarier Installationer Inventarier, verktyg och fordon 33 50 år 20 år 5 10 år 20 år 5 10 år Leasingavtal Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden. Not 2 Hyresintäkter inkl. outhyrda objekt Bostäder 53 092 52 157 Äldreboenden 16 447 17 945 Lokaler 10 028 10 130 Övriga objekt 1 681 1 541 81 248 81 773 Avgår outhyrda och hyresreduceringar: Bostäder -1 337-1 167 Äldreboenden - - Lokaler -519-481 Övriga objekt -408-371 Hyresreduceringar -61-58 -2 325-2 077 Summa hyresintäkter netto 78 923 79 696 Not 3 Övriga rörelseintäkter Förvaltningsuppdrag Fastigheter 21 831 21 005 Förvaltningsuppdrag Gata/Park 16 044 18 190 Övriga förvaltningsintäkter 2 550 1 524 Summa övriga rörelseintäkter 40 425 40 719 Oljelager Oljelagret har värderats till återanskaffningsvärdet på bokslutsdagen. 24 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Noter
Not 4 Fördelning rörelsens kostnader Not 7 Personal Fastighetsskötsel och städ 14 287 14 036 Reparationer 3 152 2 703 Reparationer i samband med försäkringsskador 768 1 196 Underhållskostnader 15 935 18 495 Taxebundna kostnader 14 869 14 574 Uppvärmning 16 848 16 369 Administration 8 243 7 797 Kostnader avseende externa kundarbeten 216 97 Övriga driftkostnader 1 379 1 267 Kostnader för gata/park verksamheten 15 220 17 250 Fastighetskatt 1 149 1 562 Fastighetskatt, återbet efter omtaxering tax 08-13 -1 562 - Avskrivning 12 385 11 755 Summa 102 889 107 101 Medelantalet anställda Kvinnor 11 11 Män 27 28 Totalt 38 39 Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören 803 782 Löner och ersättningar till övriga anställda 11 927 11 725 12 730 12 507 Sociala avgifter enligt lag och avtal 4 206 4 360 Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 230 166 Pensionskostnader för övriga anställda 650 402 Totalt 17 816 17 435 Not 5 Ersättning till revisorerna PWC Revisionsuppdraget 71 54 Revision belöpande på tidigare år -1 1 Skatterådgivning 11 - Övriga tjänster 51 24 Summa 132 79 Not 6 Operationella leasingkostnader Verkställande direktören har vid uppsägning från bolagets sida avtalad ersättning om 12 månadslöner. Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 2,8% 3,4% - långtidssjukfrånvaro* - sjukfrånvaro för män 1,6% 1,8% - sjukfrånvaro för kvinnor 5,8% 7,5% - anställda 29 år eller yngre 1,4% 3,2% - anställda 30-49 år 5,0% 5,7% - anställda 50 år- 1,3% 1,4% * Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Leasingkostnader (exkl. hyra för lokaler) 1 047 1 176 Noter Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 25
Not 8 Avskrivningar Not 9 Rörelseresultat fördelat på rörelsegrenar Not 10 Bokslutsdispositioner Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan -994-1 107 Avsättning till ny periodiseringsfond -980 - Summa -1 974-1 107 Not 11 Skatt på årets resultat Aktuell skatt för året 648 Byggnader och markanläggningar 9 928 9 724 Inventarier 2 457 2 032 Summa 12 385 11 756 Fastighetsförvaltning egna fastigheter 16 275 13 169 Förvaltningsuppdrag fastigheter och gata/park verksamhet 184 145 Summa 16 459 13 314 Skatt hänförlig till tidigare år - -55 Not 12 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 521 381 519 439 Avgår ackumulerade investeringsbidrag -7 421-7 421 Årets nyinvesteringar Byggnad 629 1 550 Mark 300 70 Markanläggningar 360 322 Omföring från pågående 3 665 - Årets försäljningar Byggnad -7 Mark -317 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 518 590 513 960 Ingående avskrivningar -179 329-169 606 Årets avskrivningar Byggnad -9 712-9 528 Markanläggning -215-196 Försäljning av byggnad 2 - Utgående ackumulerade avskrivningar -189 254-179 329 Utgående restvärde enligt plan 329 336 334 631 Bokfört värde byggnader 304 692 310 115 Bokfört värde markanläggning 2 978 2 834 Bokfört värde mark 21 665 21 682 Summa 648-55 26 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Noter
Not 13 Inventarier Not 16 Hyres- och kundfordringar Not 14 Pågående ny- och ombyggnad Ingående anskaffningsvärden 26 411 23 187 Årets förändringar - Inköp 3 224 3 458 - Försäljningar och utrangeringar -1 630-234 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 005 26 411 Ingående avskrivningar -13 325-11 527 Årets förändringar - Försäljningar och utrangeringar 1 630 234 - Avskrivningar -2 457-2 032 Utgående ackumulerade avskrivningar -14 152-13 325 Utgående restvärde enligt plan 13 853 13 086 Ingående nedlagda kostnader 4 520 1 027 Under året kostnadsfört 1 198 3 761 Under året aktiverat -3 665-268 Utgående nedlagda kostnader 2 053 4 520 Hyresfordringar 126 248 Övriga kundfordringar 314 995 440 1 243 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringsavgifter 166 725 Övriga poster 400 423 566 1 148 Not 18 Förändring av eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång 20 500 20 500 Belopp vid årets utgång 20 500 20 500 Reservfond Belopp vid årets ingång 10 000 10 000 Belopp vid årets utgång 10 000 10 000 Not 15 Finansiella anläggningstillgångar Andel Husbyggnadsvaror HBV Förening upa 40 40 Andel i Leksand i Centrum ek.för. 1 1 Innestående återbäringsmedel 971 844 Summa bundet eget kapital 30 500 30 500 Fritt eget kapital Balanserat resultat 11 400 8 766 Årets resultat 5 468 2 635 Summa fritt eget kapital 16 858 11 401 Summa eget kapital 47 368 41 901 Förutbetalda leasingavg långfristig del 28 77 1 040 962 Noter Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 27
Not 19 Obeskattade reserver Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 6 967 5 953 Periodiseringsfond 2008-års bokslut 1 929 1 929 Periodiseringsfond 2009-års bokslut 100 100 Periodiseringsfond 2010-års bokslut 988 988 Periodiseringsfond 2011-års bokslut 400 400 Periodiseringsfond 2013-års bokslut 980 Summa 11 344 9 370 Varav latent skatt utgör 2 496 2 061 Not 20 Långfristiga skulder Lånebelopp Andel av lån % Rörlig ränta 72 700 26,2% Lån med räntebindning till år 2014 38 830 14,0% 2015 54 900 19,8% 2016 30 130 10,9% 2017 47 700 17,2% 2018 32 850 11,9% Summa 277 110 100,0% Genomsnittlig låneränta 2013 3,06 % (3,45 %). Kommunens borgensåtagande avseende bolagets låneskuld uppgår vid årsskiftet till 280 160 tkr (inkl kortfristig del 3 050 tkr). Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 3 031 3 834 Förutbetalda hyror och avgifter 8 799 5 255 Upplupna löner och semesterlöner 1 912 1 911 Övriga poster 9 484 5 837 Summa 23 226 16 837 28 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Noter
Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman, 2014-04-15, för fastställelse. Leksand 2014-03-27 Christer Swedhs Ordförande Per Spik Vice ordförande Inger Back Kent Dahlquist Elisabet Nises-Look Verkställande direktör Lars Matsson Min revisionsberättelse har lämnats 2014-03-31 Emil Forsling Auktoriserad revisor Noter Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 29
Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Leksandsbostäder AB, org nr 556496-0572 Rapport om årsredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Leksandsbostäder AB för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Leksandsbostäder AB för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Leksandsbostäder ABs finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Leksand den 2014-03-31 Emil Forsling Auktoriserad revisor Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. 30 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Revisionsberättelse