»Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan 2011 2013 Kortversion 1
Inledning Utgångspunkten i den här affärsplanen är ett långsiktigt tänkande. Det är naturligt för ett företag som arbetar med fastigheter och människors boendevillkor, eftersom själva produkten i sig har lång livslängd. Långsiktig hållbarhet ska gälla de tre dimensionerna som också är införlivade i Umeå kommuns över gripande mål; den sociala, den ekologiska och den ekonomiska. Allt vi gör mynnar ut i konsekvenser som påverkar den långsiktiga hållbarheten. Vår vision och våra företagsmål ska relatera till hur vi genom systematiskt arbete formar vår verksamhet så att den blir långsiktigt hållbar. Det följer en röd tråd, från visionen till målen som uttrycks inom de tre områdena och vidare genom delaktighet av alla medarbetare till respektive avdelnings verksamhetsplan. I bakgrunden finns även ägardirektiven och kommunfullmäktiges inriktningsmål. Till affärsplanen hör också en Personalplan som stöd för att genomföra de verksamhetsplaner som tas fram. 2
3
Affärsidé Bostaden ska äga, bygga, förvärva, hyra ut och förvalta bostäder och lokaler i Umeå kommun erbjuda ett prisvärt boende i Umeå kommun vara marknadsledande ägare och förvaltare av flerbostadshus i Umeå kommun skapa hög attraktivitet i hyresrättsboende genom en mångfald av lösningar utifrån varierande behov genom högklassig service och kundfokus skapa stabilitet, låg flyttrotation och därmed kostnadseffektiv bostadsförvaltning genom samverkan med kommunens förvaltningar, universitet och näringsliv uppnå optimala lösningar för offentliga lokaler och bostadsprojekt. Vision Vår vision är att i regionen skapa bostadsområden som är formade med omsorg. Byggnader och skötseln av dessa utgår från smarta lösningar som ger god ekonomi, ekologiskt hållbara och vackra miljöer. Olika människor finner sin trygghet i våra bostäder och engagemanget är stort för att skapa fina utemiljöer. Företaget ses som en förebild i hela landet och människor är stolta över att bo hos Bostaden. 4
Omvärldsfaktorer 2010 Umeå kommuns tillväxt Umeå kommuns befolkningsmål från 2009 medför en tillväxt som ska leda till 200 000 invånare år 2050. Det innebär att den nybyggnadstakt som anges i bostadsförsörjningsprogrammet för 2007 2015 (som utgår från visionen 150 000 invånare 2050) måste öka från 600 till 800 lägenheter per år. Bostadens marknadsandel utgör cirka en tredjedel och därmed cirka 200 250 lägenheter årligen. Prognosen för befolkningstillväxten 2011 är en ökning med 1040 invånare, vilket innebär 1050 färre än i förhållande till den årliga ökning som krävs för att uppnå kommunens tillväxtmål. Studier visar att om befolkningen växer med en procent, ökar antalet hushåll med en procent. Ekonomisk utveckling nationellt Återhämtningen i den svenska ekonomin och den stigande optimismen i näringslivet har medfört att sysselsättningen ökat förhållandevis snabbt hittills under året. Uppgången i sysselsättningen dämpas sedan något. För åren 2011 och 2012 förväntas dock sysselsättningen öka ungefär lika mycket som 2010. Samtidigt växer arbetskraften snabbt. Det är i och för sig ett normalt mönster att arbetskraften ökar i konjunkturuppgångar, eftersom fler söker sig till arbetsmarknaden när chansen att få ett jobb ökar. Men den kraftiga uppgången 2010 2012 förklaras även reformer som genomförts, som exempelvis jobbskatteavdraget och förändringar i sjukförsäkringen. Trots att sysselsättningen ökar ganska snabbt minskar arbetslösheten långsamt och den understiger inte 8 procent förrän under senare delen av 2012. Hyresutveckling för 2010 Förhandlingarna om nya hyror för år 2010 och 2011 blev klara i början av 2010. För 2011 finns en överenskommelse om 1 procent som utgångsnivå. Höjda värme-, el- eller andra avgifter samt räntekostnader, medför ytterligare behov av hyresintäkter med cirka 1 till 2 procent. För år 2012 och senare får vi räkna med att hyrorna behöver större justeringar för att i första hand täcka ökade kapitalkostnader och möta ett större behov av underhållsinsatser i våra bostadsområden. 5
6
Behov av stora renoveringsinsatser för miljonprogramsområdet Mer än en tredjedel av Sveriges bostäder i flerbostadshus byggdes under de så kallade miljonprogramsåren1965 1975. De börjar nu nå den ålder då stora underhållsåtgärder blir nödvändiga. Samtidigt måste de anpassas till nya behov och samhällskrav. Inför de förändringar som behövs är det angeläget att inte låta bristerna skymma de vardagliga kvaliteterna och den särprägel som finns i många områden. För att främja en hållbar utveckling krävs varsamhet mot både bebyggelsen och de som bor i området. Bostaden har ungefär 4000 lägenheter som är i behov av sådana insatser. Underhåll och ombyggnad kommer att ta stor del av de resurser som finns, vilket kan påverka volymen på nyproduktion. Efterfrågan och särskilda målgrupper De stora barnkullarna från 1990 93 som nu är mellan19 21 år, utgör en grupp som under en period sätter stort tryck på tillgången av mindre, och framförallt billiga lägenheter för unga. Antalet unga i åldrarna 19 25 år minskar dock redan från 2011. År 2017 har vi 1 000 färre unga jämfört med år 2009. En faktor som vi ändå måste ta hänsyn till är att väldigt många unga från de stora kullarna fortfarande bor hemma med sina föräldrar och väntar på att kunna få ett första eget boende. Av det skälet kan vi inte lämna frågan om små billiga lägenheter för unga därhän. Det krävs ett ställningstagande om ungas första boende ska bestå av äldre lägenheter som lämnas av grupper som kan söka sig till nyproduktion eller om vi ska bygga nya lägenheter som är anpassade till de ungas förutsättningar. Efterfrågan från gruppen äldre över 65 år är betydligt enklare att förutse, även om det också finns frågetecken här. Volymerna ökar 2009 2017 med 4 500 personer 65 år och äldre (+28 procent). Undersökningar visar att initiativ till att flytta oftast tas när man fyllt 70 år. För de som kan bo kvar i en lägenhet dröjer behovet av särskilt boende 10 år längre än för dem som bor i eget hus. De flesta vill också bo kvar i sitt område och om inte det är möjligt vill man bo i stadens centrala delar. Miljöpåverkan och klimatförändringar En av de mest påtagliga omvärldsfaktorer som påverkar vår verksamhet är utvecklingen inom miljöområdet. Bostaden har tillsammans med många andra allmännyttiga bostadsföretag antagit utmaningen att minska sin energiförbrukning med 20 procent fram till 2016. Det kommer att påverka både vår nyproduktion och förvaltning. Vårt antagna program Miljöfokus 2016 är ett led i att systematiskt arbeta med miljömålen. 7
Strategiska ställningstaganden Balansen mellan nyproduktion och ombyggnad/renovering ska fungera så att våra insatser för befintliga byggnader ska öka samtidigt som vi ska hålla den nyproduktionstakt som krävs för tillväxten i Umeå. Underhåll och ombyggnadsåtgärder ska få ett större utrymme än tidigare. Principen är att noggrant inventera och bedöma fastigheter i varje område för att bestämma graden av renovering, rivning eller försäljning. Kartläggningen påbörjas 2010 med en långsiktig prognostid på 30 år. Hållbart byggande Vår verksamhet ska bygga på ett kretsloppstänkande som är långsiktigt hållbart. Miljömedvetandet bland anställda och våra kunder ska öka genom utbildning, spridning av kunskap och delaktighet. Upphandlingar ska göras så att miljökraven tillgodoses. Samverkan och deltagande i nätverk för hållbart byggande är prioriterat. Samarbete med Umeå universitet är en grund för att projekt utvärderas med hög kvalitet. Bevakning av och medverkan i projekt som ges del finansiering via stat, kommun och EU ska uppmuntras. Fokus på större underhåll i miljonprogramsområden Ett bostadsområde är aldrig statiskt. Nya behov uppstår och villkoren för förnyelse ändras fortlöpande. Det ökade behovet av underhåll som framträder allt starkare utgörs till stor del av flerbostadshus och områden, byggda 1965 1975. Dessa är idag äldre än 30 år och är i behov av större, riktade ombyggnads- och underhållsinsatser. Insatserna måste göras för att höja funktionen i boendet och inte minst skapa energisnåla hus med kraftigt minskad energiförbrukning. Satsning på utemiljöer och trygga bostadsområden Vi vet från våra kundundersökningar att våra hyresgäster prioriterar och högt värderar välskötta och trygga utemiljöer. Därför blir det en viktig uppgift för oss under kommande år att, i samråd med våra hyresgäster, prioritera lämpliga insatser som förbättrar utemiljön och höjer det bovärde man upplever som hyresgäst. Det är också av stor vikt att arbeta med att skapa goda mötesplatser inom bostadsområden. Känslan av hemmiljö flyttas därmed längre ut och kan ge upphov till större engagemang i den gemensamma miljön. 8
IT-utveckling Bostaden har ett väl utvecklat öppet stadsnät. Kunderna har möjlighet att välja den nät operatör som passar bäst. Priset för tjänsten är relativt lågt jämfört med andra stadsnät. I dagsläget har vi över 10 000 kunder. De framtida satsningarna kommer att handla om system som kan hantera en mängd olika tjänster som är till gagn både för vår egen kontroll av fastigheterna men också för hyresgästernas skull. Individuell mätning av varmt och kallt vatten samt el, är redan införd i våra ny producerade hus. Systemen kommer att utvecklas vidare under den kommande treårsperioden. Framtida satsningar kommer att handla om system som kan hantera en mängd olika tjänster som underlättar vår egen kontroll av fastigheterna men som också underlättar för hyresgästerna. 9
Mål 2011 2013 Bostadsförsörjnings- och bostadssociala mål Här framgår vilka prioriteringar Bostaden gör de kommande tre åren. Behov av förändringar i planen kan uppstå på grund av förändringar i efterfrågan, nya spelregler på den finansiella marknaden, kostnadsutvecklingen för hyresrätten med mera. Nyproduktion Kvarteret Hunden, Öbacka, cirka 45 lägenheter varav två tredjedelar är trygghets bostäder. Kvarteret Öbacka såg, 183 lägenheter. Kvarteret Focken, Hagaborg (Östra kyrkogatan/hemvägen), cirka 57 lägenheter. Kvarteret Mården, Öst på stan, cirka 150 lägenheter, förutsatt markreservation och ny detaljplan. Kvarteret Muraren ( Röda fjädern-huset ) rivs 2011. Ny bebyggelse när detaljplan tagits fram för området under senare delen av 2012. Till- och ombyggnader Böleäng (Plommon- och Bigarråvägen), etapp 3, markarbeten. Tranbärsvägen 2 8, ombyggnad och energiåtgärder. Västra Ersboda centrum, anpassning av lokaler. Holmsund, kvarteret Fjällsippan (Centralgatan), påbyggnad en våning, hissar installeras. Ålidhem, renovering och minskad energiförbrukning. Umedalen och Sofiehem, ombyggnad av lokal till lägenheter. Bostadssociala mål Öka boendeinflytandet genom förbättrade systematiska dialoger. Öka antalet tillgängliga lägenheter för äldre och funktionshindrade genom anpassningar i befintligt bestånd. Synligt förbättra utemiljön generellt över hela beståndet. Särskilda satsningar i Ålidhemsprojektet i samarbete med Umeå kommun. Fortsatt utveckling av Boskolan för att nå fler gymnasieskolor. Öka kundnöjdheten frän 64 procent till 70 procent under perioden. 10
Ekologiska mål Bostaden har anslutit sig till SABO-företagens utmaning att minska energiförbrukningen med 20 procent till år 2016, med jämförelseåret 2007. Inom ramen för Miljöfokus 2016 organiseras därutöver andra projektgrupper som arbetar med ekologiskt hållbara lösningar för avfall, teknik och material i byggande och förvaltning, transporter och miljöfarliga ämnen. Miljöfokus ska genomsyra alla verksamhetsgrenar och involvera all personal och våra hyresgäster. Minskad energiförbrukning (värme och el). Delmål år 2011 är 142 kwh/m 2 och år. Delmål år 2013 är 135 kwh/m 2 och år. Minskad energiförbrukning (el). Delmål år 2013 är 27,3 kwh/m 2 och år. Energiförbrukning för nyproduktion på maximalt 65 kwh A-temp per kvm och år. Succesivt byta ut 2 800 stolpbelysningar med kvicksilverlampor till år 2015. Källsortering ska erbjudas i 90 procent av Bostadens lägenheter. Inga PCB-föroreningar i fastighetsbeståndet. Kunskapen om Bostadens miljöprogram ska varje år öka hos personal och hyresgäster. Utgångspunkt: resultat från enkäter genomförda januari februari 2009. 11
Minska antalet körda mil med 5 procent och utsläpp av koldioxid med minst 15 procent varje år. Uppnå etappmål (enligt program) för projektet Hållbara Ålidhem samt EU-Life+-projektet Green Citizens of Europe. Öka hyresgästernas möjligheter att påverka sin egen miljöbelastning. Ekonomiska mål Avkastning på totalt marknadsmässigt fastighetskapital (utifrån årlig värdering) i genomsnitt 5 procent. Soliditet på 23 procent 2013 med det långsiktiga målet (2015) 25 procent. Driftnetto på minst 340 mkr för 2011. 12
Personalidé Vi ska vara professionella i allt vi gör! Vi jobbar med smarta lösningar som är långsiktigt hållbara socialt, ekonomiskt och ekologiskt. Som arbetsgivare vill vi genom tydlighet, öppenhet och delaktighet skapa en arbetsmiljö som ger arbetsglädje, sammanhang och mod att våga se saker ur nya perspektiv. Vi ger möjlighet till arbeten som innebär frihet under ansvar. Det förutsätter att våra medarbetare ges förutsättningar och har en vilja att vara öppna för att utvecklas och se nya lösningar kunna samverka mellan yrken och enheter samt med det omgivande samhället arbeta med högklassig service och starkt kundfokus. Utveckling och målsättningar Kvalitetssäkra interna processer genom att utveckla Bostadens kvalitetssystem Kosmos under 2011. Utveckla samarbetet mellan yrkesgrupper och enheter. Utveckla individuella utvecklingsplaner kvalitativt och kvantitativt. Fokusområden kompetensförsörjning arbetsmiljö hälsa jämställdhet mångfald Integrera Bostadens kärnvärden i det dagliga arbetet. Stegvis öka engagemang och god kunskap om Bostadens miljöprogram. Generationsväxlingsprogram inleds för att säkerställa Bostadens framtida kompetensbehov. 13
Nyckeltal baserade på mätning från 2010 och målsättning för de närmaste åren Nyckeltal 2010 2010 2011 2013 Nöjd medarbetarindex % 78 79 80 Kunskap om Miljöfokus % 89 90 95 Engagemang i Miljöfokus 75 80 85 Samverkan yrkesgrupper/enheter % 48 55 70 Individuella handlingsplaner % 75 85 90 Etnisk mångfald % 4 5 7 Långtidssjukfrånvaro % 1,8 1,7 1,5 Unionen 0 Fastighets 2,6 Långtidsfrisk % 70,3 70,5 71 Sjukfrånvaro % 3,5 3,2 3 Årshjul December Januari Årsbokslut November Nästa års affärsplan antas Februari Oktober Verksamhetsplaner tas fram inom varje enhet Mars Slutrevision av bokslut. Med arbetar - undersökning September Uppföljning 2 av årets affärsplan. Prognosrevision. Kundundersökning April Augusti Juli Juni Maj Uppföljning 1 av årets affärsplan. Prognosrevision. Planering för nästa års affärsplan startar 14
Nyckeltal personal 2010 I AB Bostaden finns 167 anställda där 101 (60 procent) är män och 66 (40 procent) är kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 44 Tekniker* 28 Fastighetsskötare 27 Lokalvårdare 12 Tjänstemän 41 Chefer inkl ledningsgrupp 15 Totalt 167 * I gruppen tekniker ingår snickare, rörmokare, drifttekniker, reparatörer och elektriker. Medelåldern är 48 år och inom en treårsperiod beräknas 17 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 81 procent för kvinnor och 96 procent för män. Det är främst kvinnor som arbetar deltid. Fakta AB Bostaden i Umeå 2009 Antal lägenheter 15 152 st Antal anställda 167 st Antal lokaler 191 st Uthyrningsgrad bostäder 99,0 % Driftnetto 440 mkr Nettoomsättning 961 mkr Resultat efter finansnetto 161 mkr Eget kapital 1 048 mkr Bokfört värde fastigheter 4 665 mkr Räntebärande skulder 3 767 mkr Investeringar 167 mkr Soliditet 20,7 % Direktavkastning 9,3 % Avkastning på sysselsatt kapital 6,4 % Avkastning på eget kapital 16,2 % Låneränta vid årsskiftet 3,8 % 15
Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå Telefon: 090-17 75 00 Fax: 090-17 76 19 ab.bostaden@bostaden.umea.se www.bostaden.umea.se TRYCK: ORIGINAL 2011. Bo2011-01