5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Fiskgjusen 7, Skogsviksvägen 51, Nora, Danderyds kommun Lagfaren ägare Christian Moberg Linnea Moberg Uppdragsgivare Linnea Moberg Närvarande vid besiktningen Linnea Moberg Carina Rudberg Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Måndag 2017-02-27 / 2017-0039 Väderlek Mulet och lätt regn ca 3 C Byggnaden 1-2-plans villa uppförd 1949. Tillbyggnader från 1965 och 2005 Övriga byggnader - Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg, morän (bedömt) Grundsulor, betongplatta, krypgrund Lättbetong, betonghålsten (bedömt), betong, Leca Trä Trä, lättbetong Puts, (träpanel) Betongpannor Vattenburen. Bergvärme Mekanisk frånluft, självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar tillhandahölls. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - - - Inga problem föreligger med elsystemet. Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. Litet hål finns i avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) och utbyte bör kalkyleras. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Korttidsmätning av radon är utförd år 2012. Radonmedelvärde = 130 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2012-10-03. - Öppna spisar nyttjas och fungerar. Öppna spisarnas rökgångar har ej provtryckts under senare år. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden och mot fasader. - Stuprörsvatten bör i något fall avledas från husgrunden. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Grundmursisoleringen är delvis något synlig ovan marknivå vilket ej är enligt tillverkarens anvisningar. - Skifferplattor på entrétrappa är delvis lösa / vickar.
7 Fasad - Fasaden består av puts och har endast stickprovskontrollerats. - Fasaden är enligt tidigare ägare ilagad och avfärgad år 1998. - Fasaden är delvis från tillbyggnadsåret 2005. - Det noterades en del sprickor vilket är vanligt förekommande för denna typ av konstruktion. - Putsfasaden är delvis något flammig. - Lokalt bör ilagning av puts kalkyleras / utföras. - Avfärgning av delar av fasaden erfordras efter installation av några nya fönster och fönsterdörrar. - Liten del av fasaden är utförd med träpanel. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är delvis kopplade tvåglas. - Fönster och dörrar är delvis utförda med treglas isolerglas.
8 Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt och är enligt uppgift omlagt år 2016. - Yttertaket har stickprovskontrollerats. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - På synliga delar noterades inget avvikande. - Delar av yttertaket snötäckt och ej besiktningsbart. Besiktning av snötäckta delar bör utföras när takdelarna är snö-/isfria. - Taket är delvis något ojämt / svackar delvis. - En otät hängrännegavel noterades. - Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. - Tak ovan tillbyggnad från år 2005 är utfört med falsad plåt. - På grund av trädäck är plåten ej besiktningsbar. INVÄNDIGT Krypgrund - Grundläggningen är för mindre del av byggnaden utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m).
9 Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. Krypgrunden är ej besiktningsbar. Souterrainvåning Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnaden från år 1965 är uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Det noterades en del sprickor i betonggolv vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader där armering i normalfallet saknas. - Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Enligt uppgift av tidigare ägare är grundmurar omdränerade / omisolerade på 1980-talet. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Dränering och fuktisolering av grundmurar för tillbyggnad från år 2005 bedöms vara från tillbyggnadsåret. - Grundmurar är delvis (sovrum 1) påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Entréhall / kapprum - Målat klinkergolv med elgolvvärme i utrymmet. - Lokalt noterades smärre färgflagning.
10 Utrymme med elcentral - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. - Smärre sprickförekomster föreligger. Passage - Klinker på golv. Garage - Det noterades torra fuktfläckar i tak. Fuktfläckarna fanns enligt uppgift vid förvärvet år 2012 och har enligt tidigare ägare uppkommit ca år 2000 på grund av otät köksblandare. - Garaget delvis belamrat och endast delvis besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. - Enligt uppgift finns det en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. Tvättstuga - Klinker på golv och målade väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i större del av utrymmet. - Det noterades en del fogbrister mellan klinkerplattor och delvis bomljud vid knackning på golvplattor. - Torktumlaren bedöms vara tillverkad år 2012 och tvättmaskinen bedöms vara tillverkad år 2007. Hobbyrum - Det noterades en Platonmatta mellan betonggolv och ovanliggande golvkonstruktion vilket reducerar risken för uppkomst av fuktrelaterade skador. - Det noterades lokalt puts-/färgflagning och hög fuktindikation på grundmur. - Öppen vattenrörsfördelare finns i utrymmet.
11 Pannrum - Sprickor noterades i betonggolvet. - Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet. - Bergvärmepump och tryckkärl är enligt uppgift av tidigare ägare installerade år 2005. - Varmvattenberedaren är tillverkad år 1984. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Utrymmet delvis belamrat och ej helt besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. - Enligt uppgift finns det en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. Inre hall - Målat klinkergolv med elgolvvärme. - Lokalt noterades bomljud vid knackning på golvplattor. - Öppen spis med insats finns i utrymmet. - Cirkulationspump m m för vattenburen golvvärme i angränsande sovrum är placerad i utrymmet. Sovrum 1 - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Utöver vattenburen golvvärme finns det en elradiator i utrymmet. - Ett fackmässigt utförande år 2005 ska innebära att golvkonstruktionen är fuktsäker. - Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har inga tecken på läckage noterats i tak. - Det noterades en del färg-/ putssläpp och förhöjd fuktindikation på mellanvägg mot inre hall. Sovrum 2 Garderob
12 Wc-rum - Målat klinkergolv med elgolvvärme och kaklade väggar.. - Det noterades lokalt bomljud vid knackning på golvplattor. - Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utfört enligt gällande regler. Bottenvåning Hall / korridor Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. Altan - Altanen snötäckt och ej besiktningsbar. Matrum - Dörr till kök tar i karm. Kök - Köket är enligt uppgift renoverat år 2014.
13 Duschrum - Utrymmet är enligt tidigare ägare renoverat av hantverkare år 2009. - Klinker på golv och kakel eller klinker på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen inte okulärt fastställas. - Golvbrunnen är placerad något närmare vägg än gällande regler vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det finns rörgenomföringar i golv (värmeledningar till den vattenburna handdukstorken) vilket ej är enligt gällande regler och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades en del fogbrister mellan klinkerplattor på golv i duschplatsen och delvis bomljud vid knackning på golvplattor. - Golvlutningen mot golvbrunnen är acceptabel i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet delvis vara relativt plant. - Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet finns enligt uppgift inte upprättat. Sovrum 1 Klädkammare Sovrum 2 Walk in closet Sovrum 3
14 Badrum / wc-rum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2015. - Marmorplattor på golv och kaklade eller målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen under det inbyggda badkaret vilket är korrekt. - Det finns en väggnära golvbrunn typ ränna i anslutning till det inbyggda badkaret. Med denna typ av golvbrunn är det inte möjligt att kontrollera tätskiktets anslutning till golvbrunnen. - Det noterades skvallerrör för den inbyggda badkarsblandaren vilket är korrekt. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen framför det inbyggda badkaret vilket är korrekt. Golvlutningen mot golvbrunnen under det inbyggda badkaret har ej kontrollerats. - Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet förevisades vid besiktningstillfället. Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och mineralull. - Det noterades en hel del missfärgningar / påväxter på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader och bedöms främst vara orsakat av kondens. - Det noterades att delar av yttertaksinbrädningen har bytts ut i samband med takomläggningen år 2016. - Lokalt hänger råspont ned / har krupit ur spont. Inget åtgärdsbehov bedöms dock föreligga. - Med anledning av vad som noterades bör vinden hållas under uppsikt för att fastställa om kondens uppkommer. Om så är fallet erfordras förbättrande åtgärder. Övrigt - Det noterades en del lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
15 RISKANALYS - Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se under krypgrund ovan - Se under vind ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2017-02-28 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson