Undersökning av ombildning av hyresrätt till bostadsrätt på svaga marknader

2008: LA01 Undersökning av ombildning av hyresrätt till bostadsrätt på svaga marknader Linus Hector Daniel Söderström EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för ingenjörsvetenskap

EXAMENSARBETE Undersökning av ombildning av hyresrätt till bostadsrätt på svaga marknader Sammanfattning Syftet med vårat examensarbete har varit att ta reda på det ekonomiska utslaget hos hyresrätter ombildade till bostadsrätter på svaga marknader. Detta har gjorts genom att vi har ringt runt till ett 20-tal bostadsrättsföreningar registrerade de senaste fem åren i Vänersborg, Trollhättan och Uddevalla och undersökt vilka som genomgått en ombildningsprocess. Vi fick reda på att tre ombildningar har genomförts och upplåtits som bostadsrätter. Av dessa tre och några av dem som genomgått en ombildningsprocess, fast misslyckats, har vi fått ta del av deras ekonomiska kalkyler. De ekonomiska kalkylerna användes till att kunna jämföra det förändrade förmögenhetsvärdet. All information fanns inte i kalkylerna så vi genomförde även intervjuer med dem som varit drivande i de olika föreningarna för att få en närmare kontakt och en bättre insyn i hur det varit att genomföra en ombildning och vad de tycker har varit bra och dåligt. De slutsatser vi kommit fram till är att man sparar mellan 1000 och 2000 kr i månadskostnad om man gör en ombildning, dessa siffror är beräknade på månadsavgift och full belåning på insatsen. Det har sålts några lägenheter med bra vinst i några föreningar men dessa är centralt belägna. Detta är näst intill en förutsättning för att man ska tjäna på en vidareförsäljning. I vilket fall kan inte den ekonomiska vinsten vid försäljning ses som motiverande för att ombilda en fastighet utanför centrum på svaga marknader. Författare: Linus Hector, Daniel Söderström Examinator: Peter Brynte Handledare: Hans Söderblom och Irena Vlassenko Lantmäteriet Program: Lantmäteriingenjör 180 poäng Ämne: Fastighetsrätt Utbildningsnivå: C nivå Datum: 2008-01-01 Rapportnummer: 2008:LA01 Nyckelord: ombildning, bostadsrätt, hyresrätt, bostadsrättförening, svag marknad Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, 461 86 Trollhättan Tel: 0520-22 30 00 Fax: 0520-22 32 99 Web: www.hv.se i

BACHELOR S THESIS An examination of reorganizing rental tenements to tenement-ownerships at smaller real estate markets Summary The purpose of this degree project has been to examine the economic effects of the reorganization of the right to tenancy into right to tenant-ownership at weaker real estate markets. It has been done through twenty telephone interview conversations with tenant-owner's association who has newly been registered and who has carried out the process of reorganization. We found three associations who has carried out reorganization into the tenant-ownership associations. All those three associations and some others who did not succeed in reorganization gave us their economic estimations. The economic estimations were used to compare the changed value of capital. Some of the information we where looking for didn t exist in the estimations so we needed to carry out some interviews with the elected heads of the associations. In order to get a better contact and a better insight in how it is to carry out a reorganization and what they consider as the advantages and disadvantages with the reorganization. The conclusion we made was that it is possible to gain between 1000 and 2000 Swedish kronor per month, on such reorganization. Those figures were based on a monthly fee and a full mortgage on the stake. Some of the tenements have been sold with good profit in some of the associations because they were central located, which is almost a prerequisite if you want to gain on a sale. Either way the economic profit by sale can t be seen as a motivation to reorganize a property outside a central location on weaker real estate markets. Author: Linus Hector, Daniel Söderström Examiner: Peter Brynte Advisor: Hans Söderblom och Irena Vlassenko Lantmäteriet Programme: Land Survey Engineer 180 points Subject: Land Survey Engineering Level: C level Date: January 1, 2008 Report Number: 2008:LA01 Keywords reorganizing, right to tenancy, tenant ownership, tenant-owner's association, weak market Publisher: University West, Department of Engineering Science, S-461 86 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 22 30 00 Fax: + 46 520 22 32 99 Web: www.hv.se ii

Förord Det här arbetet har skrivits vid Högskolan Väst i Trollhättan under institutionen för ingenjörsvetenskap. Detta har skett under läsperiod fyra, vårterminen 2008. Detta kan ses som ett avslutande av vår treåriga utbildning till lantmäteriingenjör. Arbetet är gjort på uppdrag av Lantmäteriets huvudkontor i Gävle och handledare där är Hans Söderblom och Irena Vlassenko. Examinator vid högskolan är Peter Brynte. Vi vill varmt tacka följande bostadsrättsföreningar som gjort det här arbetet möjligt genom att dela med sig av information och där vissa ställt upp på att intervjuas, Hagaparken, Säven1, Torggatan 2 och Äppelträdet. Det är framförallt våra kontaktpersoner i dessa bostadsrättsföreningar som vi vill tacka. iii

Innehållsförteckning Sammanfattning... i Summary... ii Förord... iii Innehållsförteckning... iv 1 Inledning... 1 1.1 Bakgrund... 1 1.2 Avgränsningar... 1 1.3 Syfte och mål... 1 2 Förutsättningar... 2 2.1 Vad är en bostadsrättsförening... 2 2.2 Vad är en hyresrätt... 4 2.3 Hur går en ombildning till... 6 2.4 Vad är en svag marknad...11 3 Metod...13 3.1 Vetenskaplig metod...13 3.2 Metoder för att komma i kontakt med föreningar och intervjupersoner...13 3.3 Data insamling...14 3.4 Val av jämförelsetal...15 3.5 Intervjuguide...16 4 Resultat...17 4.1 Bostadsrättsföreningen Hagaparken...17 4.1.1 Ekonomi...18 4.2 Bostadsrättsföreningen Säven 1...18 4.2.1 Ekonomi...19 4.3 Bostadsrättsföreningen Torggatan 2...19 4.3.1 Ekonomi...20 4.4 Bostadsrättsföreningen Äppelträdet...20 4.4.1 Ekonomi...21 5 Analys av resultat...22 5.1 Slutsatser...23 Källförteckning...24 Bilagor A. Intervjufrågor iv

1 Inledning Vi kommer inledningsvis att förklara bakgrunden till vårat examensarbete samt redogöra för de avgränsningar vi gjort. Syftet med examensarbetet kommer även att nämnas kort. 1.1 Bakgrund Idag är bostadsmarknaden het, priserna har stigit mycket de senaste åren. Befolkningen blir allt mer intresserad av att äga sin egen bostad. Detta har lett till att intresset för att ombilda hyresrätter till bostadsrätter har ökat kraftigt från 90-talets början. Detta var från början en storstadsföreteelse. Mellan 1990 och 2001 så var 80% av det ombildade bostadsrätterna belägna i Storstockholm (Andersson & Henriksson, 2002). Det börjar nu bli mer vanligt med ombildningar ute i landet på mindre orter och det är det vi vill undersöka, samt hur det ekonomiska utfallet blir när man ombildar på en svag marknad. 1.2 Avgränsningar Den ekonomiska effekten av en ombildning är det vi är intresserade av. Vi vill hitta minst tre och upp till tio stycken fastigheter som genomgått en ombildningsprocess, lyckade som misslyckade. Dessa tas fram i Trestadsområdet (Vänersborg, Trollhättan och Uddevalla). Övergripande förklaring om själva processen är nödvändig. Fokus läggs sedan på hur det ekonomiska utslaget blir, vad de tjänar på att ombilda sin hyresrätt till en bostadsrätt det vill säga va det förändrade förmögenhetsställningen blir. Samt hur den löpande ekonomin påverkas av ombildningen. Blir det en högre eller lägre kostnad per månad? 1.3 Syfte och mål Vårat syfte är att finna och förklara de olika ekonomiska konsekvenser som uppstår när man ombildar från hyresrätt till bostadsrätt. Vi vill synliggöra de ekonomiska faktorer som spelar in när man ombildar till bostadsrätter från hyresrätter. Samt undersöka om dessa ekonomiska faktorer gäller om man kan ombilda på svaga marknader. 1

2 Förutsättningar Under detta avsnitt presenteras en rad fakta som är relevant för examensarbetet. Detta för att läsaren skall förstå hur en ombildning går till i praktik. Vad en svag marknad är förklaras också kort i slutet av avsnittet. 2.1 Vad är en bostadsrättsförening Idag finns det ca 700 000 bostadsrätter men detta är en siffra som ständigt ökar och detta relativt snabbt (Statistiska Centralbyrån 2007). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och dess verksamhet regleras framförallt i Bostadsrättslagen (nedan kallad Brl)(SFS 1991:614). Brl kan kallas för en typ av skyddslagstiftning och är därför till största delen tvingande till bostadsrättsinnehavarens fördel. Den reglerar både det nyttjanderättsliga samt föreningsrättsliga förhållandet mellan förening och medlem. Dock hänvisar Brl till vissa delar till Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL). Det är i sådant fall endast då hänvisningar finns som FL får tillämpas, detta enligt 1 kap 1 2 st i Brl (SFS 1 991:614). Enligt 1 kap 1 1 st Brl (SFS 1 991:614) har en bostadsrättsförening en enda uppgift och det är att i föreningens fastighet upplåta lägenheter med bostadsrätt. Dessa bostadsrätter skall upplåtas på obestämd tid och rätten att upplåta bostadsrätt är exklusiv, det vill säga endast en bostadsrättsförening kan upplåta en lägenhet med bostadsrätt vilket kan utläsas i 1 kap 4 1 st Brl (SFS 1991:614). Detta är en typ av nyttjanderätt kopplat till medlemskapet i föreningen. Till detta knyts ett antal åtaganden och skyldigheter. En bostadsrätt är lös egendom. En bostadsrättsförening måste ha stadgar. Bolagsverket måste godkänna stadgarna för att föreningen skall bli registrerad. Man kan säga att stadgarna är det regelverk som föreningen bygger sin verksamhet på. Stadgarna får inte vara olagliga, otydliga, motsägelsefulla eller vilseledande. När stadgarna är godkända och registrerade så måste de följas av föreningsmedlemmarna (Lundén & Svensson 2006, s.32). I en bostadsrättförening gäller likhetsprincipen det vill säga de organ som verkar i föreningen skall behandla alla medlemmar lika (Julius, Nilsson Hjorth & Uggla 2005, s.295). Bostadsrättsföreningen styrs av tre organ, genom vilka medlemmarna utövar sin bestämmanderätt. De tre organen är föreningsstämman, styrelsen och revisor. Föreningsstämman är det högsta beslutande organet och även det organ som väljer 2

styrelsen, enligt 9 kap 12 Brl (SFS 1991:614). Enligt 9 kap 12 Brl (SFS 1991:614) är styrelsen det verkställande organet i en bostadsrättsförening och därigenom det organ som sköter bostadsrättsföreningens löpande verksamhet och i de flesta fall även de som tecknar dess firma. För att kontrollera att styrelsen sköter sitt arbete finns revisorer, vilka även de väljs av föreningsstämman, enligt 9 kap 26 Brl (SFS 1991:614). Medlemmar i en bostadsrättsförening är nästan uteslutande de som har en bostadsrätt upplåten i bostadsrättsföreningen, men det kan även vara familjemedlemmar till bostadsrättsägarna. Alla lägenheter i en bostadsrättsförening har ett andelstal. Enligt tidigare lagstiftningen var man tvungen att ha varje lägenhets andelstal i den ekonomiska planen men det behövs inte längre. Men talet kan ändå lätt räknas ut genom att dividera insatsen för en specifik lägenhet med de totala insatserna i föreningen. Andelstalet är varje lägenhets andel i förenings tillgångar och skulder. Man använder det även för att beräkna förmögenhetsvärdet på lägenheten (och tidigare förmögenhetsskatt). Andelstalet baseras till största del på lägenhetsytan (Lundén & Svensson 2006, s.13). En bostadsrättsförening tar ut en avgift för att bekosta de löpande kostnaderna. Denna avgift kallas årsavgift men betalas oftast per månad och bestäms av styrelsen. Kostnader som kan förkomma är för räntor och amortering på lån, skatter, försäkring, förvaltning, avsättningen till reparationsfond, underhåll och uppvärmning för vatten, el, renhållning och sådant. Styrelsen måste följa stadgarna när de bestämmer hur stor årsavgiften skall vara och hur denna fördelas mellan lägenheterna, detta är oftast baserat på andelstalet (Lundén & Svensson 2006, s.87-88). Som bostadsrättsinnehavare har man ett antal skyldigheter man måste följa. Man har som uppgift att sköta det så kallade inre ansvaret. Detta innebär att man skall bekosta och ansvara för reparationer för rummens golv, väggar, tak samt inredning i rummen till exempel radiatorer, svagströmsanläggningar och ledningar. Även tätskikt ansvarar den boende för. Ägaren till lägenhet ansvarar också för vitvaror, sanitetsporslin, kakel, inre och yttre fönsterbågar och inner och ytterdörrar. Man ansvarar även för eventuell mark som hör till bostadsrätten. Detta skall hållas i gott skick. Exakt vad som ingår i det inre ansvaret är inte fastställt i lag utan brukar vara fastställt i föreningens stadgar. Det som föreningen ansvarar för är gemensamma ledningar så kallade stammar för vatten, avlopp, el och kommunikation, samt gemensamma utrymmen, ytterväggar och tak (Lundén & Svensson 2006, s.112-113). 3

En bostadsrätt kan byta ägare till ny innehavare genom överlåtelse som innefattar byte, gåva eller mot ersättning säljas det vill säga man säljer sin bostadsrätt (Lundén & Svensson 2006, s.345). Den kan även byta ägare genom annan övergång som innefattar bodelning, arv och testamente (Lundén & Svensson 2006, s.384-385). Dock måste den nya innehavaren beviljas medlemskap i föreningen. Medlemskap kan vägras men får endast göra så om objektiva skäl föreligger exempelvis om det är fråga om person som upprepade gånger missköt sig och sina tidigare bostäder eller en person som inte kan antas uppfylla sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen (Lundén & Svensson 2006, s.94). En bostadsrätt kan pantsättas med andra ord lämnas som säkerhet för ett lån. Panten är en särskild förmånsrätt, det vill säga en prioriterad fordran, som har innebörden att när en bostadsrätt pantsätts har panthavaren, företräde till utdelning vid en utmätning eller konkurs. Om långtagaren inte betalar kan panthavaren kräva in panten genom utmätning. För att en panträtt skall vara giltig krävs en korrekt pantsättning av bostadsrätten från bostadsrättsinnehavaren till långivaren samt en underrättelse till bostadsrättsföreningen om pantsättning. Bostadsrättsföreningen är skyldig att föra en lägenhetsförteckning där lägenhetsbeteckning, våningsplan, antal rum, bostadsrättsinnehavare, insats andelstal med mera framgår. I lägenhetsförteckningen skall föreningen också notera de pantsättningar som hör till bostadsrätten (Lundén & Svensson 2006, s.104-105). 2.2 Vad är en hyresrätt Med hyra till fast egendom menas upplåtelse som sker genom avtal med rätt att nyttja hus eller del av hus mot ersättning. Vid ett hyresförhållande är det fastighetsägaren som äger fastigheten och svarar för hela underhållet. Det är fastighetsägaren som bestämmer om hur fastigheten skall förvaltas och ansvarar för den yttre och inre miljön. En lägenhet kan upplåtas med hyresrätt för att användas antingen som bostadslägenhet eller som lokal (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.67-68). Reglerna om upplåtelse av hyra finns i jordabalken 12 kapitlet, Hyreslagen (HL), samt i lagen (1978:304), hyresförhandlingslagen (HFL). Hyreslagens huvuduppgift är att reglera förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Eftersom hyresvärden anses ha en överlägsen ställning i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst så är den i flertalet bestämmelser tvingande till hyresgästens förmån (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.47-48). Hyresförhandlingslagen reglerar det kollektiva hyresförhandlingssystemet. Det finns en myndighet som beslutar i tvister inom hyresrättsområdet, denna myndighet heter Hyresnämnden och är tvungen att medla i 4

alla hyrestvister. Vid en tvist lägger nämnden fram ett förlikningsförslag, som parterna väljer att godta eller förkasta men om de inte kommer överens så fattar nämnden ett beslut baserat på de bevis och vittnes mål som förekommit. Beslut överklagas till Svea Hovrätt, som är högsta instans (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.37-39). När man upplåter en lägenhet med hyresrätt upprättar hyresgästen och hyresvärden ett hyresavtal. Avtalet kan vara muntligt eller skriftligt men bör vara skriftligt eftersom av avtalet skall framgå bland annat till vem nyttjanderätten upplåts, avtalstiden, hyresnivå samt ändamålet av hyran. Hyresavtal kan löpa på bestämd tid eller obestämd tid. För bostadslägenheter är avtalet nästan alltid på obestämd tid, vilket betyder att avtalet gäller tillsvidare. Hyresavtal på obestämd tid skall, om inget annat avtalas, alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Beroende på om avtalet gäller bostad eller lokal så gäller olika uppsägningstider, likaså om avtalet löper på bestämd tid eller tillsvidare (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.50-54). Hyra är en upplåtelse av nyttjanderätt av hus eller del av hus mot ersättning, enligt avtal. Med andra ord får man nyttja lägenheten mot att man betalar hyra. Hyran behöver inte vara monetär, utan kan även vara exempelvis en arbetsprestation. Hyran skall vara skälig, detta gäller både lokaler och bostäder. För bostäder gäller en så kallad bruksvärdehyra, som har sin utgångspunkt i en hjälpregel i HL, bruksvärdesregeln. Bruksvärdehyran skall spegla vad liknande lägenheter, i avseende storlek, standard, läge etc., har för hyra. I praktiken fungerar det så att de allmännyttiga bostadsbolagens hyror styr hyran, det är dess lägenheter man skall använda när man jämför lägenheter. Hyran som en privat fastighetsägare tar ut får inte överstiga bruksvärdeshyran för ett likvärdigt objekt vad gäller yta, läge och standard (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.212-213). Hyresgästen skyddas av ett besittningsskydd. Hyresgästen kan mot hyresvärdens vilja begära förlängning av kontraktet även om hyresvärden vill säga upp avtalet, detta efter beslut i Hyresnämnden. Detta är i fall det rör sig om bostad och kallas då direkt besittningsskydd. Om det rör sig om en lokal så kan inte hyresgästen tvinga sig till förlängning men kan få monetär kompensation, detta kalla indirekt besittningsskydd (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.157-158). Hyresvärden kan med omedelbar verkan säga upp hyresrätten om hyresgästen begår ett avtalsbrott som är av väsentlig betydelse. Hyresrätten anses då vara förverkad och hyresgästen har inte rätt till förlängning i enlighet med besittningsskyddet. Förverkande betyder att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet, före det att avtalet slutar gälla, på grund av hyresgästens misskötsel eller beteende, detta enligt 12 kap. 42-44 JB. Exempel på kontraktsbrott som kan leda till hyresvärden säger upp hyresrätten är om hyresgästen 5

dröjer med att betala hyran, använder lägenheten för annat syfte än det avsedda eller att hyresgästen utan samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätt eller hyr ut i andrahand (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.161-162). Hyresgästen skall vårda lägenheten väl. Även de utrymmen som tillhör lägenheten som källar- och vindsförråd, samt gemensamma utrymmen som trappuppgång och tvättstuga och gemensamma förråd skall skötas. Vårdplikten skall inte blandas ihop med skyldigheten att underhålla lägenheten, vilket hyresvärden svarar för. Vårdnadsskyldigheten innebär att hyresgästen under hyrestiden skall sköta den löpande skötseln av lägenheten så som städning, tvättning av målade ytor i kök samt rengörning av spis och annan utrustning. Självklart utsätts lägenheten för ett visst slitage, dock är hyresgästen ersättningsskyldig om en skada uppkommer på grund av något hyresgästen orsakat eller genom vårdslöshet eller misskötsel (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.106-107). Hyreslagens huvudregel är att det är förbjudet för hyresgästen att överlåta hyresrätten. Lägenheten kan därför inte gå i arv, ges i gåva eller säljas vidare. Dock har hyresgästen vid vissa omständigheter möjlighet att överlåta hyresrätten. Det kan vara: Familjerättsliga förvärv av hyresrätten som utgörs av maka eller sambo. Överlåtelse av hyresrätten till vissa närstående. Rätt till förlängning till medhyresgäst. Överlåtelse av hyresrätten i samband med byte. Vid överlåtelse av lägenheten krävs det att hyresvärden godkänner överlåtelsen. Om hyresvärden inte svarar eller vägrar ge tillstånd kan hyresgästen gå till hyresnämnden om han vill få sitt fall prövat. Vid överlåtelse av lägenheten utan att hyresvärden har gett sitt godkännande eller ett tillstånd av hyresnämnden har kommit till stånd så riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas (Larsson, Synnergren & Heime 2003, s.131-132). 2.3 Hur går en ombildning till En ombildning sker i nio steg, i det följande beskrivs vilka dessa är Steg 1 Husmöte 6

Den som är intresserad av att ombilda börjar med att undersöka vilka andra som är intresserade av att ombilda i fastigheten man bor i och även informera om hur själva ombildningen går till. Vid detta skede kan det vara lämpligt att hyra in en konsult som jobbar inom detta område om det inte finns någon kunnig i fastigheten. Steg 2 Registrering av bostadsrättsförening För att man ska kunna få ett prisförslag från fastighetsägaren ska en bostadsrättsförening bildas. För att den ska kunna bildas krävs att minst tre personer som innehar förstahandskontrakt och som är folkbokförda i fastigheten blir medlemmar i föreningen. Självklart är det bra om så många som möjligt är med. Dessa medlemmar väljer sedan fram en styrelse bestående av minst tre ledamöter och suppleanter och en revisor. Den styrelse som väljs när bostadsrättsföreningen bildas är den som sköter kontakten med berörda myndigheter och personer så som fastighetsägaren, banken och konsulten. När ombildningen är slutförd ska en ny styrelse väljas. Innan föreningen kan registreras av bolagsverket behöver det bestämmas ett namn på föreningen och även stadgar måste upprättas. Enligt 9 kap 5 i Bostadsrättslagen ska stadgarna innehålla följande: föreningens firma den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift skall beräknas i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus 7

antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses. Steg 3 Intresseanmälan När föreningen väl är registrerad hos bolagsverket ska föreningen skicka in en intresseanmälan till fastighetsägaren, denna bör då anlita en opartisk fastighetsvärderare som värderar den berörda fastigheten. Enligt Julius, Nilsson Hjorth & Uggla (2005, s.414-415) skall föreningen till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om Hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar Att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen, samt att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen och - om de är bostadshyresgäster och anmälan avser ombildning till bostadsrätt - även är folkbokförda på fastigheten, och Att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. Föreningen och fastighetsägaren ska av inskrivningsmyndigheten underrättas när intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel (Julius, Nilsson Hjorth & Uggla 2005, s.417). Om man som hyresrättsinnehavare är en av de två tredjedelar som har skrivit upp sig på intresseanmälan, innebär inte det att man röstat ja till ombildningen utan att man enbart är intresserad av att få ett pris på fastigheten. När värderingen sedan är färdig 8

meddelar fastighetsägaren det priset till bostadsrättsföreningen (Lundén och Svensson 2006, s.73). Steg 4 Ekonomisk plan Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet, detta enligt 3 kap 1 Bostadsrättslagen. För att planen ska kunna godkännas och registreras av bolagsverket krävs att minst tre lägenheter i byggnaden är tänkt att upplåtas med bostadsrätt. Till bostadsrätter räknas inte lokaler såsom garage, förrådsutrymmen eller liknande. Vidare gäller att om föreningen äger mer än en byggnad så får avstånden mellan dem inte vara längre än att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättsinnehavarna detta enligt 1 kap 5 Bostadsrättslagen. En ekonomisk plan innehåller två delar en ekonomisk och en teknisk. Den ekonomiska delen består av en förvaltningsplan för verksamheten där föreningens samtliga kostnader och intäkter redovisas. Här framgår föreningens drifts och underhållskostnader, lån och amorteringsplan, även lägenheternas insatser, upplåtelseavgifter, årsavgifter, andelstal och vilka lägenheter som är upptagna som bostadsrätt respektive hyresrätt. Planens tekniska beskrivning av huset består av en besiktningsrapport som redogör för husets standard och skick detta enligt 9 kap 20 Bostadsrättslagen. En kontroll ska göras om vad som gäller vatten, avlopp, el, uppvärmning samt byggnadens konstruktion såsom tak, väggar och bärande element m.m. I de våtutrymmen som finns är det av väsentlig betydelse att kontrollera dessa med avseende på fukt, då detta annars kan få stora kostnader i ett senare skede. En besiktningsman med tillgång till fakta såsom ritningar och underhållshistorik bör anlitas för hela besiktningsärendet. Planen ska alltså ta hänsyn kommande renoveringar och reparationer. Bostadsrättsföreningen får endast upplåta hus eller del av hus med bostadsrätt. Dock får även mark ingå i bostadsrätten om denna ligger i anslutning till byggnaden. För att den ekonomiska planen ska kunna godkännas måste det också framgå att föreningen tänker upplåta bostadsrätterna mot en ersättning och utan tidsbegränsning, detta enligt 1 kap 4 Bostadsrättslagen. 9

Enligt 3 kap 2 skall den ekonomiska planen vara försedd med intyg av två personer. Av intyget skall framgå att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap 5 är uppfyllda att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar. I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Steg 5 - Lån Nästa steg i processen är att bostadsrättsföreningen bestämmer hur själva fastighetsförvärvet ska finansieras, detta är en av de stora punkterna i den ekonomiska planen. Det ska även tas med i den ekonomiska planen hur stor månadsavgift varje lägenhet ska betala och hur stor insats varje lägenhet beräknas betala. Frågor man kommer att ställa är om förvärvet ska finansieras helt av medlemsinsatser eller om man ska finansiera köpet helt av lån. Hur man väljer att göra i denna fråga är helt efter hur man själva vill, konsekvenserna blir dock så att ju mer föreningen tar i lån ju högre kommer månadsavgiften per lägenhet bli och vice versa (Lundén och Svensson 2006, s.87-88). Steg 6 - Köpstämma När det som tidigare nämnts är klart så är det dags att kalla till köpstämma där det slutgiltigt röstas om det ska bli förvärv eller inte av fastigheten. Det gäller här att alla medlemmar har klart för sig alla förutsättningar som gäller runt förvärvet innan det beslutas. För att köpet ska kunna röstas igenom krävs det att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstar för, dessa hyresgäster måste även vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. De som inte vill köpa sin lägenhet kan också rösta ja till ombildning, de kommer då att även i fortsättningen kunna hyra sin lägenhet (Julius, Nilsson Hjorth & Uggla 2005, s.416). 10

Steg 7 - Köp Om det enligt ovan är två tredjedelar som röstat för att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter så skriver bostadsrättsföreningen och fastighetsägaren under ett köpekontrakt. När kontraktet är undertecknat är detta en bindande handling. Steg 8 Upplåtelseavtal och tillträde Lägenheterna upplåts nu med bostadsrätt till hyresgästerna genom upplåtelseavtal mellan föreningen och hyresgästerna. Hyresgästerna blir nu officiellt ägare till rätten att bo i lägenheten och inte ägare till själva lägenheten vilket inte går i Sverige. När de blivande bostadsrättsägarna betalt in sina insatser till föreningen blir ombildningen klar. Föreningen är nu ägare av fastigheten (Julius, Nilsson Hjorth & Uggla 2005, s.92-94). Steg 9 - Förvaltning När fastigheten gått över i föreningens ägo går även ansvaret över på föreningen i fråga om att sköta om all skötsel som rör fastigheten. Det är allt som exempelvis gräsklippning, skottning, sophantering och den ekonomiska redovisningen. Bostadrättshavarna svarar själva för att lägenheten håller gott skick, detta enligt 7 kap 12 Bostadsrättslagen. 2.4 Vad är en svag marknad Vi vill kunna påvisa vad en svag marknad är. Vad är det som gör en svag marknad svag och vad som skiljer den mot en stark marknad. Enligt Magnusson & Westerlund (2006 s.4) är en svag bostadsmarkand en marknad där det uppstår en svag efterfrågan på bostäder. Detta till följd av att det är en liten lokal arbetsmarknad med låg sysselsättning, få arbetstillfällen, utflyttning och svag ökning av hushållens inkomster. Enligt den klassificering som Statens Bostadskreditnämnd gjort finns det 100 svaga eller mycket svaga bostadsmarknader i Sverige (Magnusson & Westerlund 2006 s.4). Dessa kommuner uppvisar de fenomen som är nämnda ovan. I analysen nämns inte en enda av de kommuner som vi har valt 11

att undersöka fenomenet ombildning av hyresrätter till bostadsrätter (Magnusson & Westerlund 2006 s.8-11). Men inte i någon av dessa 100 kommuner finns förutsättningar för att göra en sådan ombildning då det inte är ekonomiskt genomförbart. Vi har valt de kommuner som har någorlunda bättre ekonomiska förutsättningar än de 100 kommunerna i analysen. I till exempel Vänersborg var befolkningsutvecklingen 1,4 % och vakanserna i kommunala bostadsbolaget 2,5 % (Boverket 2006) det vill säga strax över de siffror som visar på för att det skall vara en svag marknad enligt Magnusson & Westerlund (2006 s.7). Man kan även definiera en svag marknad genom att ranka marknader mot varandra. I detta fall skulle till exempel Trollhättan och Vänerborg vara en svag marknad gentemot till exempel Jönköping och Helsingborg som i sin tur är svaga gentemot Stockholm. I och med att vi hittat så få bostadsrättsföreningar som har tillkommit genom ombildning i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg så kan man anta att det finns väldigt få ombildade bostadsrättsföreningar på mindre orter, till exempel i Bengtsfors eller Orsas storlek. 12

3 Metod Här nedan redovisas vilka olika metoder vi har använt i vårat examensarbete. Vi har kontaktat ett 20-tal bostadsrättsföreningar vilket resulterade i att vi hittade tre stycken genomförda ombildningar, vissa som inte tog fastighetsägarens bud och några som är i ett startskede. Vi redovisar nedan hur vi har gått tillväga för att komma i kontakt med de bostadsrättsföreningar vi studerat samt att vi redogör för hur de intervjuer som genomförts gått till. 3.1 Vetenskaplig metod Vi har valt att använda en kvalitativ metod när vi har gjort vår undersökning. Som tidigare fastställts är det, det ekonomiska utslaget som vi är intresserade av och eftersom att det är högst individuellt om utslaget är positivt eller negativt så tycker vi att en kvalitativ metod passar bäst. Detta eftersom en kvalitativ metod erbjuder en öppenhet för enskilda individers tolkningar. Även flexibiliteten i en kvalitativ metod passar oss bättre eftersom problemställningen kan variera när man väl fått all fakta och har mer grepp om ämnet (Jacobsen 2006). 3.2 Metoder för att komma i kontakt med föreningar och intervjupersoner Vi fick uppdrag av lantmäteriet att undersöka det ekonomiska utslaget för ombildade bostadsrättsföreningar på svaga marknader. Det första vi fick göra var att bestämma vad en svag marknad är, vi började med att undersöka hur läget såg ut i Trollhättan och Vänersborg. Det visade sig att enbart två ombildningar hade genomförts i Vänersborg och en i Trollhättan. Den i Trollhättan slutfördes dock aldrig. Vi hade som mål att hitta fem föreningar som gått igenom en ombildningsprocess, därför var vi tvungna att utöka vårat område till hela Fyrstadsområdet. När vi skulle söka efter nybildade bostadsrättsföreningar fick vi ett tips om att kolla med inskrivningsmyndigheten, det visade sig att dessa inte hade någon information som kunde komma oss till nytta. Vi fick i sin tur tips av dem att kontakta Bolagsverket. Av Bolagsverket beställde vi ett urval av bostadsrättsföreningar registrerade de senaste fem åren i Trollhättan och Vänersborg. Urvalet fick vi i form av en excel-arbetsbok. I denna fanns uppgifter om organisationsnummer, föreningens namn, registreringsdatum, föreningens co adress, gatuadress, postnummer och stad. 13

Det visade sig att området bestående av Trollhättan och Vänersborg inte var tillräckligt stort så vi gjorde ännu ett urval från Bolagsverket, denna gång över Uddevalla och Lysekil. Dessa bostadsrättsföreningar var de som vi gick vidare med: Säven 1 Vänersborg Hagaparken Vänersborg Torggatan 2 Uddevalla Äppelträdet Trollhättan För att komma i kontakt med de bostadsrättsföreningar vi fått uppgifter om och undersöka om dessa genomgått ombildning från hyresrätt till bostadsrätt eller inte så började vi söka på Internet efter personer som bodde i dessa fastigheter. I materialet vi fick från Bolagsverket så fanns det kontaktpersoner i vissa av föreningarna. Detta underlättade en del. Personerna vi fick fram nummer till ringde vi och frågade om de visste vem som var ordförande i föreningen och om föreningen hade ombildats. Vi fick fram att totalt tre föreningar hade genomfört en ombildning och att två föreningar till hade bildats med syfte att ombilda sina fastigheter men ännu inte genomfört ombildningen. Samt en förening som inte hade genomfört ombildningen och endast fanns i bolagsverkets register men inte längre var aktiv. 3.3 Data insamling Vi har sedan samlat in data från de olika föreningarna som har analyserats för att kunna dra våra slutsatser. Det vi gjorde var att fråga de föreningar vi upprättat en kontakt med om vi skulle kunna få tillgång till deras ekonomiska plan. Säven och Hagaparken i Vänersborg fick vi via mejl. Den ekonomiska planen för Torggatan 2 i Uddevalla skulle vi ha fått överlämnad i fysisk form eftersom vi medverkade vid ett styrelsemöte, där vi även gjorde en mindre intervju, men de hade inte materialet tillgängligt just då, vi fick senare handlingarna skickade till oss via post. Från bostadsrättsföreningen Äppelträdet har vi fått material skickat via ett mejl, detta är dock inte en slutgiltig ekonomisk plan då ombildningen inte genomfördes, utan en kalkyl som i princip innehåller samma uppgifter. Efter detta har en del mejl och telefonkontakter hållits för att förtydliga vissa uppgifter och eventuellt komplettera de uppgifter som fanns i den ekonomiska planen. Med styrelsen i föreningen Torggatan 2 bestämde vi om träff för möte. Närvarande vid intervjun var föreningens ordförande och sekreterare. Dessa två tog god tid på sig 14

att besvara våra frågor. Med Hagaparken gjordes inget möte då vår kontaktperson där inte hade någon tid att genomföra ett möte. Vi sände dock över våra intervjufrågor via mejl. Vi fick dessa besvarade via mejl och sedan hölls även en kortare diskussion via telefon för att komplettera och reda ut vissa oklarheter i svaren samma upplägg användes vid kontakten med Säven 1. Med kontaktpersonen för Äppelträdet hade vi en kortare intervju på hennes arbetsplats där vi fick svar på de frågor vi hade. 3.4 Val av jämförelsetal Vi har valt att presentera en rad olika jämförelsetal från den ekonomiska planen för att komma fram till ett resultat och sedan en slutsats. Vi har valt att visa följande siffror: Total köpesumma Insatser Lån Dessa tre är intressanta ur en rad aspekter, själva priset påverkar självklart föreningens ekonomi. Det kan även vara intressant att granska köpesumma kontra hur stor fastigheten är. Fördelningen av insatser kontra lån har vi valt att ta med för att den påverkar hur stor årsavgiften blir och i förlängningen vilken månadskostnad de boende får. Månadshyra i genomsnitt Årsavgift + full belåning i genomsnitt/månad Skillnad månadskostnad före och efter ombildningen Dessa siffror visas för att se hur mycket de boende sparar i månaden på att ombilda sin fastighet det vill säga hur mycket mindre de betalar i månaden. Siffran Årsavgift + full belåning i genomsnitt/månad är medelvärdet av Kostnad per månad tagen ur de ekonomiska planerna. Denna siffra innefattar årsavgift plus ränta för full belåning på insatserna, med avdrag för 30 % på räntan. Genomsnittlig årsavgift/lägenhet Årsavgift i genomsnitt/m² Totalkostnad för föreningen/m² 15