Research Update: Specialfastigheter Sverige AB Primary Credit Analyst: Carl Nyrerod, Stockholm (46) 8-440-5919; carl.nyrerod@standardandpoors.com Secondary Contact: Andrea Croner, Stockholm (46) 8-440-5921; andrea.croner@standardandpoors.com Table Of Contents Huvudsakliga ratingfaktorer Ratingsammanfattning Likviditet Ratingutsikt WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JANUARY 7, 2014 1 Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
Research Update: Specialfastigheter Sverige AB Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i informationssyfte. Standard and Poor's Ratings Services bekräftar kreditbetyget AA+/Stabil/A-1+ och kreditbetyget 'K-1' enligt vår nordiska ratingskala. Huvudsakliga ratingfaktorer Styrkor: Mycket hög sannolikhet för statligt stöd i händelse av finansiella svårigheter, till följd av den mycket starka länken till ägaren, Svenska staten. Unik position som hyresvärd inom segmentet offentliga fastigheter för upprätthållandet av landets säkerhet. Med detta fokus anses Specialfastigheters verksamhet utgöra en mycket viktigt samhällsfunktion. En extremt stark affärsriskprofil på grund av mycket stabila och förutsägbara kassaflöden baserade på långsiktigta hyresavtal med statliga myndigheter. Stark likviditetsposition. Svagheter: Löptider på räntebetalningar och hyresavtal är ej perfekt korrelerade, vilket innebär en icke-riskminimerande profil när det gäller svängningar i räntor och hyresnivåer. Osäkerhet kring ett evenuellt stort förvärv av fastigheter från Fortifikationsverket. Ratingsammanfattning Specialfastigheter Sveriges rating återspeglar bolagets "stand-alone" kreditvärdighet (stand-alone credit profile) vilken Standard & Poor's bedömer till 'aa-' samt en förväntad hög sannolikhet att ägaren, Svenska staten (AAA/Stable/A-1+), skulle tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om bolaget skulle drabbas av finansiella svårigheter. I enlighet med våra kriterier för rating av "government-related entities" (GREs) baseras vår bedömning av Specialfastigheters kreditvärdighet på vår uppfattning av att bolagetvid behov åtnjuter en hög sannolikhet för omedelbart och tillräckligt extraordinärt finansiellt stöd från sin ägare. Denna uppfattning baseras på Specialfastigheters: WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JANUARY 7, 2014 2
Research Update: Specialfastigheter Sverige AB "Mycket viktiga" roll i svenska samhällsstrukturen, med tanke på dess privilegierade ställning som hyresvärd inom segmentet offentliga fastigheter för upprätthållandet av allmän och den nationell säkerheten; och "Mycket starka" länk till staten. Specialfastigheter ägs till 100% av Svenska staten, som aktivt deltar i utformningen av bolagets strategi, utser dess styrelse, och har ett långsiktigt engagemang i bolaget. Dessutom har svenska staten en historia av att stödja sin GRE sektor. Med tanke på statens nära koppling till Specialfastigheter skulle oåtgärdade ekonomiska problem i företaget medföra en betydande förtroenderisk för staten. Vår syn på Specialfastigheters extremt starka affärsriskprofil (enterprise risk profile) ligger till grund för företagets Stand-Alone Credit Profile (SACP). Specialfastigheter äger och förvaltar merparten av svenska fängelser och ett antal strategiskt viktiga fastigheter tillhörande försvaret, och polisen samt rättsväsendet. Samtliga Specialfastigheters hyresgäster är statliga myndigheter, varav de flesta tillhandahåller tjänster som anses viktiga förlandets säkerhet. Detta leder till en mycket stark och långsiktig relation till den svenska staten. Specialfastigheter erbjuder sina hyresgäster specialiserade och skräddarsydda lokaler vilket har skapat en god grund för långvariga hyresgästrelationer och har under åren byggt upp en portfölj av långa hyreskontrakt, vilket i sin tur ger intäktsstabilitet. I september 2013 var bolagets genomsnittliga löptid på hyresavtal 17,1 år. Hyrorna är indexerade mot inflation och revideras årligen. De långa hyresavtalen med statliga myndigheter säkerställer minimala vakanser (för närvarande 1,3%) och ger en mycket stark affärsriskprofil. På grund av Specialfastigheters mycket stabila och förutsägbara kassaflöden bedömer vi bolagets finansiella riskprofil som relativt stark. Vi uppskattar bolagets rörelseintäkter för år 2013 till ungefär SEK 1374 miljoner (ca 152 miljoner), vilket är en liten ökning från SEK 1289 miljoner kronor under 2012. Som ett resultat av lägre räntor, förväntar vi oss att EBITDA räntetäckningsgraden stiger till 4,7x vid årsskiftet 2013 från 4,4 x vid slutet av 2012, och beräknas öka till 5,1x vid slutet av 2015. Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten (FFO) i förhållande till bolagets skulder är ganska stabilt och i vår prognos uppgår det till 10,8% vid slutet av år 2013, en liten ökning jämfört med 2012 då den låg på 10,1%. Med tanke på Specialfastigheters höga grad av kassaflödesstabilitet, anser vi dessa nivåer som tillräckliga. Efter en period med höga investeringar för cirka 5 år sedan, är Specialfastigheter för närvarande inne i en konsolideringsfas med lägre investeringar. För de närmsta två åren förväntar sig bolaget att totala investeringar i genomsnitt kommer ligga på ca SEK 950 miljoner per år, jämfört med ett genomsnitt på cirka SEK 1,2 miljarder under de senaste fem åren och ännu högre nivåer åren dessförinnan. Vi bedömer att Specialfastigheter kommer att kunna självfinansiera stora delar av sina kommande investeringar, med WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JANUARY 7, 2014 3
Research Update: Specialfastigheter Sverige AB endast en begränsad låneökning. Skuldsättningsgraden har förbättrats något under de senaste åren, och vi uppskattar den kommer att förbättras ytterligare till ca 57% under 2013 jämfört med 60% år 2012. I ett längre perspektiv tror vi att Specialfastigheters kapitalisering bör ligga inom det intervall som ägardirektivet stipulerar, vilket innebär en skuldsättningsgrad i intervallet 65% -75%. Enligt ett betänkande av Försvarsfastighetsutredningen som presenterades i september 2013 skulle Specialfastigheter i samband med en potentiell omstrukturering av statens försvarsrelaterade fastigheter kunna komma att förvärva fastigheter från Fortifikationsverket. Inga formella beslut har dock fattats och i mitten av december förklarade regeringen att Fortifikationsverket, i motsats till vad som tidigare angivits, inte kommer att avvecklas. Vi bedömer att om någon typ av en fastighetsöverlåtelse ändå skulle aktualiseras så kommer det att ske till marknadsmässiga villkor, med Specialfastigheters godkännande samt rymmas inom Specialfastigheters finansiella måltal. Likviditet Baserat på Specialfastigheters betydande volym banklånelöften och goda tillgång till kapitalmarknaden, betraktar vi bolagets likviditetsposition som stark. Specialfastigheter har en relativt kort skuldprofil, vilket i kombination med lånefinansiering till investeringar kräver stora volymer av intern likviditet eller banklånelöften. I oktober 2013, var den genomsnittliga löptiden på låneportföljen 3,0 år jämfört med 2,9 år ett år tidigare. Omkring 27% (eller SEK 3,05 miljarder) av den totala låneportföljen förfaller inom 12 månader och 46% (eller SEK 5,0 miljarder) inom 24 månader. Specialfastigheter hade samtidigt egen likviditet och outnyttjade bankfaciliteter på SEK4,4 miljarder, vilket är tillräckligt för att täcka 145% av sitt likviditetsbehov under de närmaste 12 månaderna (125% för ett år sedan). Om kassaflöde från verksamheten adderas till likviditeten och investeringsutgifter adderas till likviditetsanvändningen skulle förhållandet vara 129%. Specialfastigheter ingen valutaexponering och säkrar eventuella valutalån genom derivatinstrument. Specialfastigheter har god tillgång till den svenska kapitalmarknaden och finansierar sin verksamhet genom ett inhemskt certifikatprogram på SEK4 miljarder, ett medium-term note program på SEK10 miljarder och så kallade private-placement obligationer. Bolaget ses som en stabil och pålitlig emittent och kunde även under finanskrisen 2008-2009 använda sig av kapitalmarknaden för långfristig finansiering. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JANUARY 7, 2014 4
Research Update: Specialfastigheter Sverige AB Ratingutsikt De stabila ratingutsikterna återspeglar våra förväntningar att svenska staten på medellång sikt förblir ensam ägare av Specialfastigheter, i vilket fall de närmsta fem åren. Vidare är vår uppfattning att Specialfastigheters affärsriskprofil kommer att förbli extremt stark och att dess kapitalisering och avkastning kommer ligga inom de nivåer som anges i den svenska statens måltal för bolaget. En negativ ratingförändring skulle kunna ske om Specialfastigheters roll eller länk till svenska staten skulle försvagas eller om bolagets "stand-alone" kreditvärdighet försämras. En försvagad "stand-alone" kreditvärdighet skulle exempelvis kunna utlösas av en stor strategisk förändring i verksamheten, försvagad efterfrågan från viktiga kundgrupper eller betydligt försvagad likviditet. Gällande belåningsgrad anser vi att den skulle behöva försämras till en nivå under ägarens mål för kapitalisering för att ha en påverkan på vår bedömning av den finansiella riskprofil. En positiv ratingförändring skulle kunna ske om vår uppfattning av Specialfastigheters länk till eller roll för den svenska staten skulle förbättras, eller om företagets "stand-alone" kreditvärdering skulle stärkas. Vi ser dock ingen uppenbar potential för en positiv ratingförändring på medellång sikt. Additional Contact: International Public Finance Ratings Europe; PublicFinanceEurope@standardandpoors.com WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JANUARY 7, 2014 5
Copyright 2014 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved. No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages. Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase, hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives. To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any damage alleged to have been suffered on account thereof. S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process.. S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites, www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at www.standardandpoors.com/usratingsfees. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JANUARY 7, 2014 6