årsredovisning 2012
Innehåll Året i korthet 3 Tagehus historia 4 VD har ordet 6 Detta är Tagehus 8 Tagebad 13 Tageflyg 16 Investeringar i bolag 18 Fastigheter Hotell- och konferensfastigheter 22 Fastigheter Bostäder och kontor 25 Fastigheter Utvecklingsprojekt 26 Organisation och medarbetare 28 Styrelse och ledning 30 Finansiering 31 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkning 35 Balansräkning 36 Kassaflödesanalys 38 Tilläggsupplysningar 39 Revisionsberättelse 48 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 49 Koncernresultaträkning 51 Koncernbalansräkning 52 Definitioner 54 Fastighetsförteckning 55 AB För att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma är Tagehus Holding AB:s tillgångar markerade med AB. Tagehus är samlingsnamnet för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med dotterbolag. BV Tillgångar som tillhör T Ljungberg BV är markerade med BV. Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning.
Året i korthet Rörelsens intäkter 677 (614) Mkr, varav realisationsvinster 0 (45)* Mkr Förvaltningsresultat 152 (139) Mkr Årets resultat 312 (147) Mkr Eget kapital 2 202 (1 908) Mkr Investeringar om 286 (304) Mkr Färdigställande av bad- och friskvårdsanläggning på uppdrag av Tyresö kommun Förvärv av resterande aktier i Medley som därmed är helägt av Tagehus Bygg- och fastighetsbolaget Credentia expanderade på nya marknader med flera nya projekt Internt strategiarbete för precisering av verksamhetsmål * Observera att resultatet ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Siffrorna är fiktiva i den meningen att de båda koncernerna redovisar sina resultat separat. Syftet här är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens anvisningar, vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt holländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna 33 47 utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Den formella delen kompletteras med ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. tagehus årsredovisning 2012 3
1940-talet Tage arbetar på byggnadsfirma Karl Holmberg 1946 Tage Ljungberg grundar sin byggnadsfirma 1970-talet Verksamheten utökas med bostäder och kommersiella lokaler Med ett långsiktigt investeringsperspektiv Under 50- och 60-talen breddades verksamheten till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter. 1940 1950 1960 1970 Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundade i Stockholm 1946. Tage satsade på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. På den tiden var verksamhetens omfattning mindre och Tage kände personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter skulle vara nöjda med affären hörde till de grundläggande värderingarna. Under 1970-talet började Åke Ljungberg och Birgitta Holmström, barn till Tage Ljungberg, att arbeta i firman. 2007 Time Hotels fastighet i Stockholm färdigställs 2009 Atrium Ljungbergs Kunskapsgalleria står klar i Sickla 4 tagehus årsredovisning 2012
1990 Investerar i hotellfastighet i Amsterdam 1990 Investering görs i oljerigg I slutet av 1980-talet delades verksam heten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB. LjungbergGruppen fusionerades med Atrium Fastigheter 2006 och bildade Atrium Ljungberg. 1980 1990 2000 2010 LjungbergGruppen börsnoterades 1994. I Nederländerna etablerades T Ljungberg BV i samband med att en hotellfastighet förvärvades i centrala Amsterdam i början av 1990-talet. Tagehus Holding AB bildades 2010 och tog över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen skedde i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrade samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökade ägandet i Atrium Ljungberg. Med basen i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. 2011 Flygleasingföretaget Tageflyg köper 19 flygplan 2012 Aquarena i Tyresö färdigställs av Tagebad tagehus årsredovisning 2012 5
VD har ordet Tagehus vision är att bygga bestående värden för kommande generationer. Detta är en liten förändring mot föregående år då vi under året har ersatt ordet skapa med bygga bestående. Innebörden kvarstår oförändrad, att på mycket lång sikt leverera värde för våra aktieägare. Ordet bygga har en starkare koppling till den byggmästartradition som finns i vår historik, verksamheten startade 1946 med byggnation av villor i Stocksund. Bestående är även det ett naturligt ord att inkludera då vår verksamhet historiskt har varit att investera och sedan behålla för att långsiktigt skapa värde. Det är en liten, men viktig, precisering av vår vision som är en bra utgångspunkt när vi summerar 2012 och blickar framåt mot 2013. Året som gick var fortsatt präglat av hög aktivitet, med nettoinvesteringar på 286 Mkr men även händelserikt ur ett strategiskt perspektiv. STRATEGIARBETE Vi tror på långsiktigt värdeskapande. Under 2012 arbetade vi med Tagehus strategi och mål för att tydligare peka ut vart vi är på väg. Arbetet behandlade både hårda mål såsom vinsttillväxt och avkastningskrav, men även mjuka värden gällande företagskultur och hur våra medarbetare trivs. Under långa perioder har investeringsansatsen varit mycket bred och vi har ofta haft fånga fågeln i flykten som affärsidé eller strategi. Som onoterat investeringsbolag ska vi fortsatt vara flexibla och kunna titta brett. Det kommer fortsatt att finnas inslag av fånga fågeln i flykten, men vårt interna strategiarbete har resulterat i en precisering av strategi och mål. En detaljerad beskrivning och genomgång av strategi och mål finns på sidorna 8 9 i denna årsredovisning. En hörnsten i Tagehus strategi är långsiktighet för att uppnå målsättningarna. Kommer vi att klara av att uppnå våra nyligen uppsatta mål? För att underlätta bedömningen kan vi titta på utvecklingen 2012 för några av de viktigaste beståndsdelarna i Tagehus verksamhet samt hur 2013 kan komma att se ut. TAGEFLYG Tageflyg har en flotta med 19 turboprop-flygplan av typ Saab 2000 och Saab 340. 2013 blir det första året då Tageflyg ägt hela flottan under ett helt år. Tagehus tro på segmentet turboprop-flygplan med en kapacitet på cirka 50 passagerare, är fortsatt stark och den har stärkts av att hela flottan var uthyrd 2012. De starka kassaflöden som detta har genererat har använts till att amortera ned lån, vilket sänker risken och samtidigt skapar bättre kassaflöden framgent. TAGEBAD Den 17:e december stod Tyresö Aquarena färdigt. Det är en helt ny simhall som Tagebad äger där Medley ansvarar för driften. Den officiella invigningen skedde den 5:e januari 2013 och får anses vara en stor framgång. Kön var 100 meter lång och besöksantalet låg kraftigt över prognoserna under inledningen av detta år. Aquarena är den första helt nya simhall som ägs av Tagebad. Vi ser med stor spänning fram emot att fortsätta detta utvecklingsspår. Tagebad är idag med i flera kommunala upphandlingar som pågår. MEDLEY Medley hade ett bra 2012 även om tillväxten var lägre än under 2011. Omsättningen ökade med 7 procent till 280 Mkr och resultatet före skatt blev 13,6 Mkr. Under året förvärvade Tagehus resterande aktier i Medley och bolaget är därmed helägt. Affären speglar vår tro på detta bolag samtidigt som helägandet ökar vår flexibilitet. CREDENTIA Credentia är ett bygg- och fastighetsbolag i Norrtälje. Tagehus äger 12 procent av bolaget, men om man räknar in närbesläktade bolags ägande samt konvertibler kan sfären på sikt få en andel om 55 procent och Credentia blir därmed en viktig del i Tagehus. Det var ett år av stark förändring i Credentia. Bolaget har expanderat kraftigt vilket föranlett växtvärk i bolaget. Tagehus har, som så många andra gånger, bidragit med kapital, kunskap och tid för att skapa värde i Credentia. I denna starka tillväxtfas har Credentia byggt upp en omfattande projektportfölj motsvarande cirka 850 lägenheter. Under 2013 fortsätter arbetet med att utveckla dessa byggrätter och för närvarande är knappt 60 lägenheter under produktion. Det arbete som Credentia genomfört skapar goda förutsättningar för 2013. FASTIGHETSBESTÅNDET Tagehus äger olika kategorier av fastigheter i Sverige och Nederländerna. Sammantaget hade portföljen sitt bästa år någonsin, där särskilt hotellfastigheten Marriott i Amsterdam utmärkte sig och redovisade det högsta resultatet hitintills. Samarbetet med Marriott har pågått i över 20 år och över tiden har avkastningen varit stabil och nått avkastningsmålet på eget kapital om 10 procent. Övriga fastigheter har fortsatt leverera 6 tagehus årsredovisning 2012
goda driftnetton. Utvecklingsprojekten gick fortfarande trögt, men flera tomtförsäljningar skedde under året. För hela Tagehus uppgick resultatet före skatt till 349 (176) Mkr, vilket är det i särklass bästa resultatet så här långt i den löpande verksamheten. Jämförelse siffran för 2011 inkluderar en realisationsvinst om 45 Mkr. UTBLICK Världsekonomin för 2013 är minst lika oförutsägbar som tidigare om än vissa tecken på förbättring kan skönjas. Vad innebär detta för Tagehus? Vi ser på framtiden med viss försiktighet. Samtidigt bedömer jag att Tagehus är väl rustat. Vi har reala tillgångar i form av flygplan och fastigheter samt fastighetsrelaterade investeringar som över tiden visat sig vara värdebeständiga. Även i tider av lägre tillväxt har fastigheter i rätt marknad eller läge kunnat dra nytta av de låga räntorna som ofta är en konsekvens av låg tillväxt. Bland övriga tillgångar kan bland annat Medley nämnas som ett tryggt inslag då verksamheten är relativt stabil och ocyklisk. Samtidigt är den absolut viktigaste faktorn för all vår verksamhet den ekonomiska tillväxten och därför välkomnar vi positiva signaler. Om ekonomin tar fart har vi ytterligare goda förhoppningar om att Tagehus utveckling går i en tydligt positiv riktning. Vid en sammanställning av utsikterna för ovan nämnda verksamheter liksom konjunkturutsikterna, bedömer vi att Tagehus kommer att visa en omsättnings- och resultattillväxt som når våra målsättningar på 5 respektive 10 procent. Vi bedömer även att avkastningen på eget kapital når det uppsatta målet om 10 procent för 2013 och därefter. När vi blickar framåt är våra mål höga, men med våra kompetenta och ambitiösa medarbetare, har jag goda förhoppningar om att både infria, och om konjunkturen är med oss, överträffa dessa mål. Ett stort tack till alla medarbetare och samarbetspartners till Tagehus för ett spännande och utvecklande 2012. Johan Ljungberg VD, tillträdande styrelseordförande tagehus årsredovisning 2012 7
Detta är tagehus Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterbolag. Investeringarna är främst fastig hetsrelaterade, men Tagehus har också noterade och onoterade bolag i sin portfölj. Tagehus är ett familje ägt företag som har varit verksamt under tre generationer. Det kapital som har byggts upp har framgångsrikt återinvesterats. Vid utgången av 2012 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på 4 043 Mkr och det egna kapitalet uppgick till 2 202 Mkr. Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. VISION Att bygga bestående värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, fastighetsvärdepapper och företag med god värdepotential. AFFÄRSMODELL Tagehus har en långsiktig investeringshorisont och har sin bas i det fastighetskunnande och det kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940- talet. Genom fastighetsrelaterade investeringar som utvecklas och förädlas kan Tagehus skapa hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands. Med ett öppet investeringsperspektiv möjliggörs kompletterande investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Affärsmodellen bygger på aktivt företagande där enskilda tillväxtmål ska nås med en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Styrningen av de enskilda innehaven hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. Tagehus organisationsmodell med få beslutsnivåer och en aktiv ägare ger snabba och effektiva beslutsvägar, starkt personligt engagemang på alla nivåer och nära relationer mellan individer. Genom ett långsiktigt, professionellt, aktivt och ansvarsfullt ägande skapas förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. STRATEGI Tagehus strategi är att investera i fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar med hög riskjusterad avkastning. Det kan vara bostads- eller hotellfastigheter, specialfastigheter som till exempel simhallar men även börsnoterade fastighetsbolag. Som familjeägt bolag har Tagehus stor frihet att investera inom en rad olika områden. Tagehus kan söka affärer där andra aktörer har svårt att vara med eftersom organisationen är platt och beslut kan tas snabbt. Som ett mycket långsiktigt familje ägt företag kan Tagehus positionera sig för att med egna medel ta hela risken vid en investering. Därmed har Tagehus som aktiv ägare samma incitament som övriga ägare i ett portföljbolag. En framgångsrik del av strategin har varit att investera i människor med en bevisad förmåga inom ledarskap och entreprenörskap, snarare än att binda sig vid vissa branscher. Tagehus ska ha ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av såväl bolagets förvaltningsresultat som egna kapital. Förutom långsiktigheten är Tagehus strategi att äga mer än 50 procent i portföljbolagen. Tagehus har inga uttalade tidsramar för att avsluta befintliga engagemang. Som icke-noterat bolag styrs inte Tagehus resultat av kortsiktiga överväganden. 6% 3% 4% 12% 6% Tagehus tillgångar 31% 12% (7) Tagebad 6% (5) Tageflyg 38% (40) Investeringar i bolag 31% (34) Hotell- och konferensfastigheter 6% (6) Bostäder och kontor 3% (2) Utvecklingsprojekt 4% (6) Övrig verksamhet 38% Tagehus har en bred verksamhet, är en aktiv ägare och kan agera snabbt när affärsmöjligheter uppstår. Tagehus har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande samt en lång tradition av att bedriva affärsverksamhet i fastighetsbranschen. 8 tagehus årsredovisning 2012
Som familjeägt företag finansierar Tagehus sina investeringar med eget kapital och lån. Andelen eget kapital ska vara anpassad till bolagets risktagande och uppgå till minst 40 procent. Tagehus vision vilar på en byggmästartradition med långsiktigt perspektiv. Verksamheten präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Tagehus ska ha låga förvaltningskostnader. FINANSIELLT MÅL Tagehus övergripande mål är att det egna kapitalet årligen ska öka med 10 procent i genomsnitt. Ökningen omfattar såväl synligt förvaltningsresultat som orealiserade värdeförändringar. Tidsperspektivet är tjugo år. Avstämning av mål Finansiella mål Beskrivning Måluppfyllelse 2012 Omsättningen ska öka med 5 procent per år. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2012 med 10 procent. 344,7 613,8 677,3 Mkr 2010 2011 2012 Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Förvaltningsresultatet ökade med 9 procent under 2012. 75,9 139,3 152,2 Mkr 2010 2011 2012 Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Det egna kapitalet ökade för 2012 med 15 procent. Ökningen totalt för det egna kapitalet har varit 42 procent sedan Tagehus bildades 2010. % 15 15 7 2010 2011 2012 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 200 procent. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 314 procent för 2012. Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste treårsperioden har uppgått till 307 procent. % 325 314 269 2010 2011 2012 Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 54 procent för 2012. 54 53 54 % 2010 2011 2012 Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,1 år för 2012. 2,8 2,5 2,1 År 2010 2011 2012 Sociala mål Personalomsättningen ska vara låg. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. För såväl 2012 samt den senaste perioden har personal omsättningen varit noll för moderbolaget. tagehus årsredovisning 2012 9
VERKSAMHET Tagehus verksamhet är indelad i affärsområdena Fastigheter, där Hotell- och konferensfastigheter, Bostäder och kontor samt Utvecklingsprojekt ingår. Övriga affärsområden är Tagebad, Tageflyg och Investeringar i bolag, där också Handel med värdepapper ingår, samt övrig verksamhet. Tagehus skapar substanstillväxt genom att utveckla portföljbolag och övriga innehav samt via fastighetsägande. Tagebad utvecklar koncept för design, byggnation, förvaltning och verksamhetsdrift av bad- och friskvårdsanläggningar. Under året färdigställdes en badanläggning enligt tidplan och till förväntad produktionskostnad. Anläggningen togs i bruk under december 2012. Bland onoterade innehav som redovisas under affärsområdet Tagebad finns Medley, som är verksamt inom bad, friskvård och rekreation. Medley är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Under 2011 2012 etablerades ett nytt affärsområde, Tageflyg. Bolagets flygplan hyrs ut till operatörer på den europeiska marknaden. Investeringen är liksom fastighetsinvesteringarna av långfristig karaktär och har relativt stabila kassaflöden. Utvecklingsprojekten, som avser mark och fastigheter, utförs i egen regi eller tillsammans med samarbetspartners. Utmärkande för dessa investeringar är långsiktiga projekt med en avkastning som kan ligga flera år framåt i tiden. De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg, ett för Tagehus strategiskt innehav. Handel med värdepapper bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Övrig verksamhet avser administration av de två koncernerna samt sju externa bolag. TAGEHUS I SIFFROR Tagehus Holding AB bildades 2010 och övertog under samma år verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Under 2010 avyttrades hyresfastigheter och aktier i Atrium Ljungberg förvärvades. Realisationsvinsten vid denna försäljning har särredovisats för att underlätta jämförbarheten mellan åren. T Ljungberg BV har bedrivit verksamhet sedan 1990-talet. I Tagehus rörelseresultat har avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar exkluderats. Förvaltningsresultatet, det vill säga resultat efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, uppgår till 22,5 (22,7) procent av rörelsens intäkter. Räntetäckningsgraden var 314,5 (325,1) procent. Även räntetäckningsgraden har beräknats som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan av avskrivningar. Vid upprättande av balansräkningen för Tagehus har tillgångar inklusive dotterbolag värderats till marknadsvärden. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har dock värderats till bolagets substansvärde istället för börskurs. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 (26,3) procent (Sverige) respektive 25,0 (25,0) procent (Nederländerna). Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgår till 240,2 (65,1) Mkr. Soliditeten vid årets utgång uppgick till 54,4 (52,8) procent. Under året gjordes investeringar med 274,1 (263,3) Mkr. Dessa avsåg förvärv av flygplan, färdigställande av en simhall, förvärv av ett utvecklingsprojekt, förbättringsåtgärder i befintliga fastigheter samt förvärv av en minoritetspost i ett dotterföretag. Dessutom har Tagehus under året lånat ut 12,4 Mkr till befintliga utvecklingsprojekt och bolag. Under 2011 förvärvade Tagehus aktier i noterade bolag med 40,8 Mkr. Gjorda investeringar har finansierats genom såväl extern finansiering som internt genererade medel. Belåningsgraden har trots gjorda investeringar minskat från 37,8 till 36,8 procent. Nyckeltalsanalys 2012 2011 2010 Förvaltningsresultat versus rörelsens intäkter (%) 22,5 22,7 22,0 Räntetäckningsgrad (%) 314,5 325,1 268,6 Avkastning på eget kapital (%) 15,2 8,0 34,1 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar (%) 3,6 4,4 32,3 Avkastning på totalt kapital (%) 11,0 6,9 19,0 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar (%) 4,5 5,0 16,8 Soliditet (%) 54,4 52,8 53,6 Belåningsgrad (%) 36,8 37,8 36,8 Medelränta räntebärande skulder (%) 4,8 4,8 4,6 Medelantal anställda 479 470 430 10 tagehus årsredovisning 2012
Resultaträkning Mkr 2012 2011 2010 1 Rörelsens intäkter 677,3 613,8 344,7 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 521,3 464,0 265,7 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 156,0 149,8 79,0 Finansiella intäkter 67,1 51,4 41,9 Finansiella kostnader 70,9 61,9 45,0 Förvaltningsresultat 152,2 139,3 75,9 Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter i samband med omstrukturering av Tagehus Holding-koncernen 0,0 0,0 449,8 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 80,4 52,2 80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 189,2 64,6 127,5 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 87,6 24,7 9,3 Resultat före skatt 348,6 176,4 582,1 Skatt på årets resultat 34,4 11,0 13,6 Minoritetsintressen 2,1 18,4 1,2 Årets resultat 312,1 147,0 567,3 1 Under 2010 omstrukturerades koncernen. Avser perioden 1 september 31 december 2010 för Tagehus Holding-koncernen och helår för T Ljungberg BV-koncernen. Balansräkning Mkr 2012-2011- 2010- Materiella anläggningstillgångar 1 894,2 1 705,0 1 522,7 Finansiella anläggningstillgångar 1 634,3 1 562,8 1 435,9 Övriga anläggningstillgångar 228,4 91,6 86,9 Omsättningstillgångar exklusive kassa 198,5 150,4 186,1 Kassa 88,0 105,3 90,6 Summa tillgångar 4 043,4 3 615,1 3 322,2 Eget kapital 2 202,1 1 908,0 1 780,2 Minoritetsintressen 1,0 22,4 4,7 Avsättningar 131,8 112,9 112,6 Räntebärande långfristiga skulder 1 394,5 1 355,7 1 205,0 Övriga långfristiga skulder 55,2 66,8 68,7 Räntebärande kortfristiga skulder 91,7 9,2 17,6 Övriga kortfristiga skulder 167,1 140,1 133,4 Summa eget kapital och skulder 4 043,4 3 615,1 3 322,2 tagehus årsredovisning 2012 11
Segmentsrapportering Mkr Tagebad Tageflyg Investeringar i bolag Fastigheter Bostäder och kontor Hotell- och konferensfastigheter Utvecklingsprojekt Övrig verksamhet Summa Resultaträkning Rörelsens intäkter 281,9 97,7 3,8 274,8 18,7 0,1 0,5 677,3 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 264,3 39,7 2,2 190,2 9,0 0,0 15,9 521,3 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 17,6 58,0 1,6 84,6 9,7 0,1 15,4 156,0 Finansiella intäkter 0,4 0,0 51,6 0,4 4,9 1,3 8,5 67,1 Finansiella kostnader 0,5 13,7 13,7 33,5 5,8 0,2 3,5 70,9 Förvaltningsresultat 17,5 44,3 39,5 51,5 8,8 1,0 10,4 152,2 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 7,4 27,4 0,0 43,0 2,6 0,0 0,0 80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 86,2 0,0 103,0 0,0 0,0 0,0 0,0 189,2 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 0,0 0,0 0,0 86,9 0,7 0,0 0,0 87,6 Resultat före skatt 96,3 16,9 142,5 95,4 6,9 1,0 10,4 348,6 Skatt på årets resultat 4,3 2,5 5,6 28,8 2,5 0,0 4,3 34,4 Minoritetsintressen 1,2 0,9 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 2,1 Årets resultat 90,8 13,5 136,9 66,6 9,4 1,1 6,2 312,1 Tillgångar per segment Vid årets ingång 267,0 181,9 1 442,6 1 232,6 226,2 68,2 196,6 3 615,1 Vid årets utgång 471,1 254,1 1 552,8 1 247,2 224,3 118,1 175,8 4 043,4 Investeringar per segment Materiella investeringar 68,5 97,3 0,0 12,9 0,4 41,9 0,0 221,0 Immateriella investeringar 53,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 53,1 Finansiella investeringar 0,0 0,0 9,2 0,0 0,0 2,7 0,5 12,4 Investeringar totalt 121,6 97,3 9,2 12,9 0,4 44,6 0,5 286,5 12 tagehus årsredovisning 2012
Tagebads första simhall invigd i Tyresö Tagebad utvecklar och designar koncept för bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad erbjuder helhetsansvar vid anläggningens utformning, lokalisering, projektering, byggnation, drift, förvaltning samt ägande. I koncernen ingår Medley, som sedan 2001 driver och utvecklar bad- och friskvårdsanläggningar. Med ett brett aktivitetsutbud ska fler kunder lockas vilket gör att Medley kan bidra positivt till förbättrad folkhälsa. Mkr 2012 2011 Intäkter 281,9 262,1 Förvaltningsresultat 17,5 18,9 Räntetäckningsgrad (%) 3 600 30 600 Avkastning på totalt kapital (%) 26,2 7,0 471,1 Mkr Redovisat värde tillgångar, Tagebad Tagebad AB Tagebad utvecklar och designar koncept för bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad kan även ta ett helhetsansvar för anläggningens utformning, lokalisering samt hur den ska byggas inklusive projektering, byggnation, drift, förvaltning och ägande. Tagebad nådde en viktig milstolpe 2012. Vid årsskiftet 2012/2013, helt enligt tidplan, invigdes Aquarena i Tyresö utanför Stockholm, Tagebads första simhall. Aquarena har bland annat en 25-metersbassäng, en äventyrsdel, en rehabiliteringsbassäng med höj och sänkbar botten samt gym- och gruppträningslokaler. Anläggningen är ett resultat av ett så kallat Offentlig-Privat Samverkansprojekt (OPS) tillsammans med Tyresö kommun. Tagebad ritade och designade, projekterade samt finansierade anläggningen. Tagebad kommer även att ansvara för badverksamheten och den tekniska förvaltningen i samarbete med Tagehus dotterbolag Medley respektive det delägda Cemi Specialfastigheter under en avtalsperiod om 30 år. Ett viktigt skäl till att den tekniskt komplicerade byggnationen kunde genomföras enligt tidplan och inom budgetramen var att Tagebad hade helhetsansvar, vilket eliminerade suboptimering som annars kan vara en risk när flera aktörer är inblandade. Byggnationen utfördes av NCC och dess dotterbolag Anjobygg. Stark marknadsposition Upprustningen av gamla simhallar är ofta mycket kostsam. Många av Sveriges simhallar byggdes på 1960- och 70-talen och är i stort behov av renovering. Samtidigt fyller simhallarna en viktig funktion för att kunna främja friskvård och folkhälsa. Det har visat sig att i många fall kan nybyggnation vara den långsiktigt mest kostnadseffektiva lösningen. Med den samlade expertis Tagebad står för både vad Aquarena har en 25-metersbassäng med åtta banor Tyresö Aquarena invigdes 2013 Mattias jonsson, vd medley och karl Lilja, vd tagebad tagehus årsredovisning 2012 13
gäller drift och teknisk utformning, bedöms företaget ha en stark marknadsposition när behovet av nya simhallar ska mötas de närmaste åren. Efter framgången i Tyresö för Tagebad diskussioner med en rad kommuner om nya simhallsprojekt. Tagebad AB är helägt dotterbolag till Tagehus Holding AB. Medley AB Medley driver och utvecklar bad- och friskvårdsanläggningar på uppdrag av kommuner sedan 2001. Baserat på lång erfarenhet och specialkunskap kan Medley erbjuda kommuner att driva och utveckla anläggningarna mer effektivt. En tilltalande atmosfär och ett brett aktivitetsutbud ska locka fler kunder till Medleys anläggningar. Därmed kan Medley på ett positivt sätt även bidra till förbättrad folkhälsa. Under 2012 ökade omsättningen med 6,9 procent till 280 (262) Mkr medan rörelseresultatet minskade med 2,2 procent till 13,2 (13,5) Mkr. Under de senaste fem åren har Medleys omsättning i snitt ökat med cirka 12 procent årligen medan rörelseresultatet gått från 10,7 Mkr för 2008 till 13,2 Mkr för 2012. Under denna period har tillväxten kommit från såväl vunna upphandlingar som ett ökat kundantal på befintliga anläggningar. Medley bedömer att tillväxten fortsatt kommer att ligga i linje med den tillväxttakt som har varit under den senaste femårsperioden. Marknadstillväxten beror till stor del på viljan bland kommuner att åstadkomma fortsatt effektivisering, ökad service och bredda utbudet av bad- och friskvårdstjänster. Vunna upphandlingar och stor marknadspotential Medley vann två kommunala upphandlingar under året vilket innebar att driften vid Vattenpalatset Kaskad i Tingsryds kommun övertogs från 1 januari 2012 samt att ytterligare två badanläggningar i Österåkers kommun övertogs i augusti. Totalt ökade antalet friskvårdsoch badbesök hos Medley med cirka 3 (10) procent till 3,1 (3,0) miljoner. Bland annat har Medleys simskolor vuxit kraftigt under året. Totalt drev Medley 33 bad- och friskvårdsanläggningar i 20 kommuner vid årets utgång. Kontrakten är ofta på fem år med option på förlängning om ytterligare två år. Cirka 20 procent av den kommunala marknaden för drift av bad- och friskvårdsanläggningar beräknas vara outsourcad till externa leverantörer, varav Medleys marknadsandel bedöms uppgå till omkring 70 procent. Det motsvarar cirka 15 procent av totalmarknaden, som uppgår till cirka 400 simhallar och värderas till cirka 3 Mdr kronor. Medley satsar på serviceinriktade, tillgängliga och kompetenta medarbetare, vilket gett god utdelning. Under 2012 fick Medleys simhallar medelbetyget 4,0 på en skala från ett till fem i en stor undersökning där 5 000 kunder deltog vid 22 anläggningar. Tagehus investerade i Medley första gången år 2003. Under 2012 förvärvade Tagehus utestående minoritetsandelar och ökade därmed ägandet från 74 till 100 procent. Friskvård, äventyrsbad och badkalas ingår i Medleys erbjudande 14 tagehus årsredovisning 2012
Medley driver drygt 30 bad- och friskvårdsanläggningar i 20 kommuner runt om i Sverige tagehus årsredovisning 2012 15
Tageflyg överträffade förväntningarna Rockton AB är en så kallad lease-manager i flygbranschen. Det innebär att företaget identifierar flygplansförvärv, arrangerar finansiering, hittar kunder, genomför transaktionen samt förvaltar flygplanen. Grunden i Tageflyg är Rockton Aviation som äger flygplanen och vars egna kapital till 91 procent finansieras av Tagehus. Ägande och uthyrning av flygplan har flera likheter med fastighetsägande, förutom att det är mobila tillgångar. 254,1 Mkr Mkr 2012 2011 Intäkter 97,7 1,8 Förvaltningsresultat 44,3 3,8 Räntetäckningsgrad (%) 360 1 530 Avkastning på totalt kapital (%) 14,0 1,8 Redovisat värde tillgångar, Tageflyg Rockton AB AB BV Rockton Aviation AB AB BV Inledningen av året präglades fortsatt av övertagandet av den portfölj om 19 flygplan som förvärvades av Saab Aircraft Leasing vid årsskiftet 2011/2012. Leveranserna av flygplanen pågick fram till mars 2012. Flertalet av Rocktons flygplan är av modell Saab 2000. Flygplansflottan var under året uthyrd till flygbolag som brittiska Eastern Airways, norska Braathens Regional, estniska Estonian, tyska OLT Express samt skottska Loganair. Arbetet under året innebar bland annat nya interna rutiner för förvaltningen, kontakter med operatörerna men också fortsatt arbete med att vidareutveckla kunderna. Sammantaget utvecklades portföljen över förväntan, bland annat på grund av lägre kostnader och investeringar än budgeterat samt som en följd av ett högre utnyttjande av flygplanen. Totalt landade Rockton Aviations omsättning på 99,5 Mkr medan rörelseresultatet uppgick till 31,7 Mkr under det första förlängda räkenskapsåret 2011/2012. Tagehus finansierar 91 procent av det egna kapitalet i Rockton Aviation, som äger flygplanen. Resterande del av aktierna ägs av Rockton AB:s ledning. Att äga och hyra ut flygplan är inte helt olikt fastighetsägande. Den främsta skillnaden är att flygplan är mobila tillgångar som kan brukas globalt, samt att de har ett ändligt liv i kommersiell drift. Förvaltningsbolaget Rockton AB, där Tagehus ägande uppgår till 41,7 procent, sköter den löpande verksamheten. Marknaden Stabila kunder samt att verksamheten främst är koncentrerad till norra Europa bidrog till att Rockton endast marginellt påverkades av den svagare konjunkturen. Det osäkra ekonomiska läget bidrog dock till att kontraktslängden kortades något vid förlängningsförhandlingar av leasingkontrakt. I början av 2013 frigjordes två flygplan för nya leasingavtal sedan kontrakten med tyska OLT Express sagts upp. Rocktons kunder är främst regionala flygbolag. Det är en relativt mogen marknad som växer ungefär i linje med konjunkturen. Konkurrensen är generellt hård och få bolag lyckas behålla lönsamma linjer för sig själva under någon längre tid. Inom flygleasing är regionalflyg dock något mindre konkurrensutsatt än marknaden för större flygplan och flygbolag. Leasing är en allt vanligare form för flygbolag att anskaffa flygplan. Detta för att leasingbolag ofta kan tillhandahålla flygplan med relativt kort varsel samtidigt som flygbolagens flexibilitet ökar när de inte behöver äga planen själva. Därtill har många bolag svaga balansräkningar som inte medger eller begränsar egen finansiering av flygplansköp. Under året har Rockton fortsatt arbetet med att identifiera nya flygplansförvärv. Fokus är främst turbopropflygplan för regionalflyg. Detta arbete sker dels från Sverige men också från Rockton AB:s kontor i Colorado, USA. 16 tagehus årsredovisning 2012
Femton stycken Saab 2000 Längd Vingspann Marschhastighet Högsta flyghöjd Motor 27,28 m 24,76 m 665 km/tim 9 450 m Allison AE2100A Fyra stycken Saab 340 Längd Vingspann Marschhastighet Högsta flyghöjd Motor 19,73 m 21,44 m 467 km/tim 7 620 m GE CT7-5A2/GE CT7-9B Rockton, med Niklas Lund bland grundarna, har europeiska flygbolag som kunder och ingår i Tageflyg tagehus årsredovisning 2012 17
Atrium Ljungbergs vision är att skapa levande mötesplatser för människor, handel och affärer 18 tagehus årsredovisning 2012
Investeringar i bolag Knappt 40 procent av Tagehus tillgångar utgörs av bolag i bygg- och fastighetsbranschen som sammantaget har en hög och stabil riskjusterad avkastning. I bolagsportföljen finns bland andra Atrium Ljungberg och Credentia, som bygger och förvaltar främst egna fastigheter i Roslagen. Portföljvärdet uppgick till cirka 1 552,8 (1 442,6) Mkr. Redovisade intäkter för detta affärsområde omfattar även finansiella intäkter. Mkr 2012 2011 Intäkter 1 55,4 46,8 Förvaltningsresultat 39,5 31,3 Räntetäckningsgrad (%) 387 330 Avkastning på totalt kapital (%) 10,4 7,2 1 552,8 Mkr Redovisat värde tillgångar, Investeringar i bolag 1 Inkluderar även finansiella intäkter. Atrium Ljungberg AB BV Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde om knappt 25 Mdr kronor och närmare 60 fastigheter i portföljen. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar främst handels- och kontorsfastigheter i Stockholm, Malmö och Uppsala. I beståndet finns bland annat PUB, Farsta Centrum och Sickla Köpkvarter i Stockholm, Mobilia i Malmö och Gränby Centrum, Forumgallerian och Rådhuset i Uppsala. Dessutom ingår flera kontorsfastigheter i Stockholmsregionen där Glashuset vid Slussen är den mest kända. Atrium Ljungbergs ägarperspektiv är långsiktigt. Lönsamhet och tillväxt Atrium Ljungbergs mål är att årligen dels öka driftöverskottet med 10 procent och dels investera 1 Mdr kronor med en projektvinst för ny- och ombyggnadsprojekt på 20 procent. Driftöverskottet från fastighetsförvaltningen ökade 11,8 procent 2012 till 1 224 Mkr och investeringarna i egna fastigheter uppgick till 1 512 Mkr. Projektvinsten för ny- och ombyggnadsprojekt uppgick under 2012 till 17 procent. Atrium Ljungbergs mål är att utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar efter nominell skatt. För 2012 föreslog styrelsen en utdelning om 2,85 kronor per aktie, som också betalats ut april 2013. Levande mötesplatser Atrium Ljungbergs vision är att skapa levande mötesplatser för människor, handel och affärer. Rätt kombination av arbetsplatser, butiker, boende, restauranger, service, skolor och kultur skapar dynamiska miljöer som lever dygnet runt med verksamheter som berikar varandra och skapar mervärde för kunderna och samhället. Glashuset på Södermalm, Kvarteret Igor i Västerås, Farsta Centrum samt Dieselverkstaden i Sickla tagehus årsredovisning 2012 19
Under året skedde flera invigningar i Atrium Ljungbergs handelsbestånd. I februari öppnade modevaruhuset Rådhuset i Uppsala efter att ha genomgått omfattande om- och tillbyggnader. Rådhuset inrymmer i dag ett femtiotal butiker, restaurang, bar och café. Nya etapper öppnade i Port73 i Haninge söder om Stockholm, i Gränby Centrum i Uppsala samt i Mobilia i Malmö där en helt ny byggnad invigdes. Mobilia, där Atrium Ljungberg totalt kommer att investera 1 Mdr kronor, invigs i september 2013. I kontorsbeståndet flyttade bland andra Intrum Justitia in i sitt nya huvudkontor i Sickla efter det att fastigheten färdigställts i november. Tagehus innehar 18 766 627 aktier i Atrium Ljungberg, motsvarande 14,1 (14,1) procent av kapitalet och 11,1 (11,1) procent av rösterna. Under 2013 har 350 000 aktier i Atrium Ljungberg sålts. Credentia AB Credentia är ett bygg- och fastighetsbolag som grundades 1926 i Norrtälje. med knappt 90 medarbetare, har fyra verksamhetsområden: Förvaltning av det egna fastighetsbeståndet som ligger i Roslagen med omnejd. Fastighetsportföljen, som främst utgörs av bostäder, hade 2012 ett marknadsvärde om cirka 220 (300) Mkr efter fastighetsavyttringar Projektutveckling samt nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden. För 2012 uppgick projektvolymen för pågående projekt till cirka 250 Mkr Bygg- och VVS-entreprenadverksamhet åt bland annat kommuner och större företag Mindre entreprenader på uppdrag av företag och privatpersoner Aktivitetsnivån var hög under 2012. Credentia planerar att bygga cirka 150 nya lägenheter, främst bostadsrätter i Östhammar. Efterfrågan på bostäder väntas öka i samband med att Svensk Kärnbränslehantering uppför en ny anläggning i Forsmark. Byggstarten planeras till sensommaren 2013. För Credentia är detta en expansion norrut till en ny marknad. Ett skäl till detta är att öka möjligheterna för Credentia att hålla en hög tillväxttakt, vilket är svårare om verksamheten endast begränsas till Norrtäljetrakten. Under året inleddes byggnationen av bostadsrättsföreningen Kristallen i centrala Norrtälje där sammanlagt 70 lägenheter byggs i två etapper. Vidare inleddes bygget av den första bostadsrättsfastigheten med 26 lägenheter i Solbackastrand, ett byggprojekt som till 25 procent är ägt av Credentia respektive 50 procent av Tagehus. I början av 2013 ökade Tagehus sitt ägande till 75 procent. Se vidare Solbackastrand, sidan 27. Byggbolaget Toteb, som är ett dotterbolag till Credentia, utsågs till årets tillväxtföretag 2012 av bland andra KPMG och Roslagens Sparbank. Detta sedan Totebs omsättning ökat med 275 procent mellan 2009 och 2011 till 167 Mkr. Totalt uppgick omsättningen för koncernen till 175 Mkr för 2012 med målet att uppnå 300 Mkr i omsättning inom ett till två år. Sammanfattningsvis har Credentia gjort omfattande investeringar de senaste åren, vilket inneburit stora kostnader i förhållande till intäktsnivån. Byggrätterna som Credentia förfogar över kommer att motsvara ett värde av cirka 3 Mdr kronor vid färdigställandet. Under de närmaste åren förväntas dessa tillgångar successivt omvandlas till nya intäktskällor. Totalt består koncernen av 14 dotterbolag inom VVS, byggnation samt fastighetsägande och -förvaltning. Credentia 20 tagehus årsredovisning 2012
Därtill är Credentia delägare i ytterligare fyra bygg- och fastighetsbolag. Tagehus har sedan 2008 en ägarandel om 12,0 procent av röster och kapital i Credentia. Under 2012 tecknade Tagehus en konvertibel, som om den utnyttas, skulle innebära att Tagehus ägarandel ökar till 55 procent, inklusive familjens ägande om 31,2 procent av rösterna och kapitalet i bolaget. Fokus AB Tidskriften Fokus sammanfattar och analyserar veckovis viktiga nyheter och händelser i Sverige och internationellt inom bland annat politik, ekonomi, vetenskap och kultur. Tidskriften är politiskt oberoende, utan kopplingar till något parti eller organisation. Fokus är flerfaldigt prisbelönt och tidskriften har bland annat vunnit Publicistklubbens stora pris och utsetts till Årets tidskrift inom digitala medier. Medarbetare i tidningen har vid ett flertal tillfällen tilldelats priser inom kategorierna Årets journalist, Årets medierookie, Årets genombrott och Årets annonssäljare. Tidningen har flera namnkunniga krönikörer, bland dem Johanna Koljonen, Malte Persson och Ulrika Knutson. Krönikörer i tidskriften har vid flera tillfällen tilldelats utmärkelsen Årets krönikör av organisationen Sveriges Tidskrifter. Fokus, som grundades 2005, utges via förlaget FPG Media AB. Under 2012 ökade antalet läsare med 3 procent till 69 000 (67 000), enligt Orvesto Konsument helår 2012. Det är den högsta läsarsiffran sedan starten. Tagehus investerade i FPG Media 2005 och har en ägarandel om 19,4 procent. Investeringar i värdepapper Tagehus bedriver kapitalförvaltning i begränsad skala. Investeringar görs i bland annat börsnoterade aktier samt fonder i Sverige och Ryssland. Per den 31 december uppgick de totala investeringarna till 61 (55) Mkr. För fondplaceringar uppgår risk- och förlustmandaten till maximalt 5 Mkr på den svenska marknaden och till motsvarande 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. Därtill bedrivs en begränsad värdepappershandel. Även inom denna verksamhet tillämpas strikta riskmandat. Balansomslutningen inom värdepappershandeln var cirka 15,9 (13,4) Mkr per 31 december. Utöver värdeskapande innebär värdepappershandeln att trender och annan värdefull marknadsinformation inhämtas om utvecklingen på finansmarknaderna. Värdepappershandeln drivs som en absolutavkastande verksamhet. Antalet läsare av fokus fortsätter att öka tagehus årsredovisning 2012 21
fastigheter Hotell- och konferensfastigheter Affärsområdet består av två hotellfastigheter, tre konferensanläggningar samt en fastighet med restaurangoch caféverksamhet. Det enskilt största innehavet är en hotellfastighet i Amsterdam med Marriott som operatör. Grythyttans Gästgivaregård hör till en av Sveriges mest kända konferensanläggningar. Affärsområdets omsättning uppgick till 274,8 (282,4) Mkr medan förvaltningsresultatet blev 51,5 (50,8) Mkr. Avkastningen på totalt kapital var 10,4 (5,5) procent. Portföljvärdet ökade med 14,6 Mkr. Hotellverksamheterna drivs av hotellkedjorna Best Western i Stockholm respektive av Marriott i Amsterdam. Som ägare bistår Tagehus med förvaltning och fastighetskompetens. TLBV Förvaltning AB ansvarar för underhåll av konferensanläggningarna medan driften sköts av c/o Hotels AB, som ägs av Jenny Ljungberg. Historiskt har en stor del av överskotten från konferensanläggningarna återinvesterats i underhåll och fastighetsutveckling, vilket var fallet även 2012. Under året lät Tagehus värdera samtliga konferensanläggningar. Tagehus tittar löpande på nya investeringar inom segmentet, främst i Sverige och Nederländerna där Tagehus har kunskap och lång erfarenhet av marknaden. Liksom inom övriga verksamheter utgör långsiktiga relationer och etablerade samarbeten viktiga hörnstenar för Tagehus vid utvärderingen av nya investeringar. Mkr 2012 2011 Intäkter 274,8 282,4 Förvaltningsresultat 51,5 50,8 Räntetäckningsgrad (%) 254 240 Avkastning på totalt kapital (%) 10,4 5,5 1 247,2 Mkr Redovisat värde tillgångar, Hotell- och konferensfastigheter Marriott Hotel BV Hotellfastigheten uppgår till cirka 22 300 kvm och är centralt belägen i Amsterdam. Tagehus har ingått ett så kallat managementavtal med Marriott, som driver hotellrörelsen. Hotellet har 395 rum och är det första i kedjan som öppnades utanför USA. Omsättningen uppgick till 26,2 (26,0) MEUR och beläggningen till 79 (80) procent under 2012. Hotellet har cirka 170 anställda. Amerikanska Marriott är en välrenommerad hotellkedja och en stark partner med över 3 700 hotellanläggningar i 74 länder. Samarbetet med Marriott är långsiktigt. Fastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter att en första investering gjordes 1990. Best Western Time Hotel AB Hotellet har 144 rum varav 15 rum med en liten köksdel för längre vistelser. Hotellet, som är fyrstjärnigt, har även två konferenslokaler varav den ena har kapacitet för drygt 70 personer. Beläggningen var fortsatt god 2012 och i snitt har beläggningsgraden uppgått till cirka 80 procent de senaste fem åren. Hotellfastigheten ligger i Vasastan i Stockholm och färdigställdes 2007. Krägga Herrgård BV Krägga Herrgårds konferensanläggning, som ligger cirka sex mil nordväst om Stockholm, utgörs av sammanlagt elva byggnader på en areal om knappt 109 000 kvm. Anläggningen, som har anor sedan 1300-talet, har 47 rum och åtta konferenslokaler. Konferenslokalerna har en kapacitet från tio personer i grupprum, upp till 150 deltagare. Matsalarna i herrgården har en total kapacitet om drygt 110 gäster. Krägga erbjuder även mat- och dryckesrelaterade upplevelser. På senare år har större renoveringsarbeten gjorts och under det gångna året byggdes köket om i sin helhet. Tagehus avtal med operatören är delvis omsättningsbaserat. DTZ värderade anläggningen, exklusive rörelsen, till 45 50 Mkr med värdetidpunkt oktober 2012. 22 tagehus årsredovisning 2012
Marriott Hotel Best Western Time Hotel Krägga Herrgård tagehus årsredovisning 2012 23
Tammsviks herrgård BV Tammsviks Herrgård, cirka 45 kilometer nordväst om Stockholm, stod klar 1921 och utgörs av ett tiotal byggnader med 107 rum, restaurang och konferenslokaler. Till Tammsvik hör även den före detta skolbyggnaden Mälargården som uppfördes 1929 och som består av 16 gästrum, två konferensrum samt relaxavdelning. Under 2012 renoverades Tammsviks konferensdelar. Tagehus har ett omsättningsbaserat hyresavtal med Tammsvik. DTZ värderade de båda anläggningarna, exklusive rörelsen, till totalt 90 Mkr med värdetidpunkt oktober 2012. Åre Ski Inn BV Åre Ski Inn ligger mitt i Åres skidområde och består av café, restaurang och bar med sammanlagt 300 platser inomhus. Till anläggningen hör en konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar. Anläggningen drivs i egen regi och har tio anställda på helårsbasis. Under 2012 ökade rörelsens intäkter med 15 procent till 8 Mkr. Grythyttans gästgivaregård BV Grythyttans Gästgivaregård, cirka 75 kilometer nordväst om Örebro, grundades 1640 och utgörs sammalagt av ett tjugotal byggnader. Anläggningen har 54 rum, sex matsalar med en kapacitet på upp till 180 gäster samt nio konferensrum med en total kapacitet om cirka 175 deltagare. Till erbjudandet hör en uppskattad spabehandlingsavdelning samt mat- och dryckesrelaterade aktiviteter. Under 2012 uppgraderades utemiljöerna kring anläggningen. Tagehus har ett omsättningsbaserat hyresavtal med Grythyttan. DTZ värderade fastigheten till 15 20 Mkr med värde tidpunkt oktober 2012. Tammsviks herrgård Grythyttans gästgivaregård Åre Ski Inn 24 tagehus årsredovisning 2012
fastigheter Bostäder och kontor Tagehus äger kontors- och bostadsfastigheter i Sverige och Amsterdam. I affärsområdet ingår dessutom en ägarandel i ett mindre fastighetsbolag i London. Per den 31 december uppgick portföljvärdet till cirka 224 (226) Mkr. Fokus ligger främst på fastighetsutveckling på orter där bolaget redan är etablerat. Mkr 2012 2011 Intäkter 18,7 17,9 Förvaltningsresultat 8,8 7,1 Räntetäckningsgrad (%) 252 225 Avkastning på totalt kapital (%) 5,6 4,9 224,3 Mkr Redovisat värde tillgångar, Bostäder och kontor Amsterdam kontorsfastigheter BV Tagehus äger två kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten har en uthyrningsbar yta om drygt 2 800 kvm med ett tjugotal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten ligger i direkt anslutning till den Tagehus-ägda hotellfastigheten Marriott och förvärvades år 2000. Efter årets utgång tecknades ett nytt femårigt kontrakt med modekedjan Tommy Hilfiger. I samband med Tommy Hilfigers tillträde kommer en uppgradering av fastigheten inklusive en del hyresgästanpassningar att göras. Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har en uthyrningsbar yta om cirka 14 200 kvm med ett sjuttiotal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten var fullt uthyrd under året. Största hyresgästen Amsterdams kommun har dock sagt upp kontraktet till den 31 december 2013 och ägarna för diskussioner om förlängning av hela eller delar av ytan. En delvis konvertering av yta för korttidsboende/hotellverksamhet är ett alternativ som finns med i utvecklingsplanerna. Grythyttan studentlägenheter BV I Grythyttan äger Tagehus tre fastigheter med totalt 32 studentlägenheter uppdelade i mindre studentrum. Fastigheterna ligger i anslutning till Grythyttans Gästgivaregård och Måltidens Hus, som är en del av Örebro Universitet. London fastighetsutvecklingsprojekt BV Tagehus äger drygt 26 procent i Redab som förvaltar och utvecklar fastigheter i centrala London. Fokus under året var de båda fastighetsutvecklingsprojekten Commercial Road i närheten av Docklands samt Jubilee Hights i Kilburn. Längst har man hunnit på Commercial Road, där restaurangen och 18 lägenheter väntas vara fullt färdigställda på försommaren 2013. Samtliga dessa lägenheter är uthyrda liksom restaurangen. I Jubilee Hights påbörjades under hösten arbetet med att lägga grunden till en fastighet med fem lägenheter. Projektet beräknas vara klart hösten 2013. Se www.redab.com för ytterligare information. Åre hyreslägenheter AB I centrala Åre äger Tagehus en hyresfastighet om cirka 150 hyreslägenheter som är fullt uthyrd, delvis till företaget Skistar. Under året startade ett nybyggnadsprojekt som omfattar avstyckning och förtätning. Fastigheten var tidigare en bostadsrättsförening och förvärvades 1999. Åre är en intressant marknad som bedöms ha fortsatt goda tillväxtmöjligheter som skidoch friluftsort. tagehus årsredovisning 2012 25