Årsredovisning BRF STADSPARKEN I LUND 1/1 2013-31/12 2013 Org nr 745000-0687 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.
Att bo i bostadsrätt En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening där de boende tillsammans äger bostadsrättsföreningens byggnader och mark. Marken kan alternativt innehas med tomträtt. Som ägare till en bostadsrätt äger du rätten att bo i lägenheten. Tillsammans med övriga medlemmar i föreningen har du ansvar för fastigheten du bor i. Rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen delas av de boende. Det unika med bostadsrätt är att man gemensamt bestämmer och tar ansvar för sin boendemiljö. Det här engagemanget skapar sammanhållning och trivsel, samtidigt som kostnaderna för t ex löpande skötsel, drift och underhåll kan hållas nere. Som boende i en bostadsrättsförening har du stora möjligheter att påverka ditt boende. På föreningsstämman kan du påverka de beslut som tas i föreningen. Där väljs också styrelse för bostadsrättsföreningen. Styrelsen har ett stort ansvar för föreningens operativa verksamhet och fastställer också årsavgiften så att den täcker föreningens kostnader. Du kan påverka vilka frågor som ska behandlas genom din rätt som medlem att lämna motioner till stämman. Alla motioner som lämnats in i tid behandlas på stämman. Alla medlemmar har rätt att motionera i frågor de vill att stämman ska behandla. Som bostadsrättshavare har man nyttjanderätt till sin bostad på obegränsad tid. Man har också vårdplikt av bostaden och ska på egen bekostnad hålla allt som finns inuti lägenheten i gott skick. Bostadsrätten kan säljas, ärvas eller överlåtas på samma sätt som andra tillgångar. En bostadsrättshavare bekostar själv sin hemförsäkring som bör kompletteras med ett s.k. bostadsrättstillägg, om inte detta tecknats kollektivt av föreningen. Bostadsrättstilllägget omfattar det utökade underhållsansvaret som bostadsrättshavaren har enligt bostadsrättslagen och stadgarna. Riksbyggen förvaltar Riksbyggen arbetar på uppdrag av bostadsrättsföreningen med hela eller delar av fastighetsförvaltningen. Det är styrelsen som bestämmer vad som ska ingå i förvaltningsuppdraget. Riksbyggen är ett kooperativt folkrörelseföretag och en ekonomisk förening, med bostadsrättsföreningar och byggfackliga organisationer som största andelsägare. Riksbyggen utvecklar, bygger och förvaltar bostäder med huvudinriktning på bostadsrätter. Vi är ett serviceföretag som erbjuder bostadsrättsföreningar ett heltäckande förvaltningskoncept med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice och fastighetsutveckling. Riksbyggen genomför också gemensamma upphandlingar av olika tjänster t ex fastighetsel och försäkringar som de bostadsrättsföreningar som är kunder hos Riksbyggen kan nyttja. Riksbyggens verksamhet är i sin helhet kvalitets- och miljöcertifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001. Certifikaten är utfärdade av ett oberoende certifieringsorgan eftersom vi tycker att det är viktigt att våra kunder tryggt kan förlita sig på att vi har den kapacitet och kunskap som krävs för att fullgöra våra åtaganden. Vi arbetar också hela tiden aktivt för att minska vår påverkan på miljön. Riksbyggen verkar för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende.
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 4 Balansräkning 5 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 6 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 7
Förvaltningsberättelse Styrelsen för BRF STADSPARKEN I LUND får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31 Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Utsedd av årsstämman Björn Wahlstedt Ordförande Stämman Stämman 2014 Mattias Malmstedt Vice ordförande Stämman Stämman 2014 Peter Ljungberg Kassör Stämman Stämman 2014 Mats Österberg Ledamot Stämman Stämman 2014 Markus Sturfelt Ledamot Stämman Stämman 2014 Barbro Löfgren Ledamot Stämman Stämman 2014 Styrelsesuppleanter Gunilla Wæver Stämman Stämman 2014 Ordinarie revisorer Ann-Christin Johansson Stämman Stämman 2014 Valberedning Ann-Christin Johansson Stämman Stämman 2014 Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Dessutom så har styrelsen lämnat fullmakt till enskilda medlemmar att, via elektroniska attest- och banksystem, attestera regelbundna fakturor såsom el, vatten etc, samt fakturor avseende kostnader för inköp, reparationer etc., samt flytta föreningens likvida medel på sätt som styrelsen beslutat om. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheten Södertull 23 i Lunds kommun med 18 lägenheter. Byggnaden är uppförd 1936. Fastighetens adress är Gyllenkroks allé 19 i Lund. Under året har en överlåtelse skett (ingen under 2012). Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 4 2 5 7 Total bostadsarea: Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde 1 324 kvm 17 800 000 kr 15 600 000 kr Fastigheten är fullvärdeförsäkrad i Länsförsäkringar Skåne. Bostadsrättshavarna åläggs att enligt stadgarna ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg. BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 1
Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Lund har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Underhåll och miljö Årets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 106 tkr och planerat underhåll för 21,7 tkr. Reparationskostnaderna specificeras i not 3 till resultaträkningen. Underhållsplan Fastighetens skick bedöms vara mycket gott. En underhålls- och energiplan är framtagen och denna rullas för vart år. Med hänsyn till de omfattande insatserna under 2011--2013 förutses endast begränsade åtgärder behövas under de närmaste åren. Löpande underhåll av fastigheten (av typen fönstermålning, stamspolning, trädgårdsunderhåll) genomförs. Hissen har renoverats i början av 2014 (maskineri samt diverse åtgärder enligt regelverk). Föreningen har under åren 2011--2013, samt inkluderande kostnaderna för renoveringen av hissen under januari 2014, utfört förbättringar och underhåll uppgående till ca 1 500 000 kr, dvs nästan två årsomsättningar. Inga större underhålls- och förbättringsåtgärder förutses för de närmaste åren. Föreningen sätter av till underhållsfonden enligt plan. Se även bilagan. Utfört underhåll/investering År Kommentar Fönster 2013 Nya fönsterbleck till fönster mot trädgård samt målning Ny torktumlare 2013 Bygge av trädäck 2013 På innergård Trädgård 2013 Omfattande omplanering med delvis ny gräsmatta, buskar och rabatter Nya låskistor 2013 I samtliga lägenhetsdörrar Byte elskåp i vissa lägenheter 2012 Nya tvättmaskiner 2012 Ny fjärrvärmeanläggning 2012 Därtill byte av samtliga termostater samt injustering Installation av bastu 2012 Med duschkabin i f d mangelrummet Pannrum 2012 Uppfräschning Nya trädgårsmöbler 2012 Installation av vattenutkastare 2012 På framsidan av huset Cykelrum 2011 Målning samt nya cykelställ Nya stamledningar 2011 Byte elcentral 2011 Miljö Föreningen använder Riksbyggens elektroniska fakturahantering vilken spar brevgång och papper. Samtligt hushållsavfall källsorteras. Föreningen använder fjärrvärme, vilket är ett miljövänligt uppvärmningssätt. Fastigheten förbrukar något mer energi än standarden: 153 kwh/kvm och år mot standarden 110 kwh/kvm och år. Standarden är dock satt efter en relativt nybyggd fastighet. Med hänsyn till att byggnaden är från 1936 är förbrukningen inte onormal. Den nyinstallerade fjärrvärmeanläggningen har under året minskat energiförbrukningen med runt 10%. De angivna beloppen under uppvärmning i not 4 är felaktigt bokförda. De korrekta beloppen ska vara ca 192 000 kr för 2012 (241 MWh) och ca 189 000 kr för 2013 (220 MWh). Belppen måste dock kvarstå för att summorna i redovisningen ska stämma. Korrekta belopp kommer från 2014. BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 2
Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Föreningen har under året hållit ordinarie föreningsstämma den 23 april 2013. Styrelsen har hållit 6 protokollförda sammanträden förutom en stor mängd kontakter kring praktiska frågor när behov uppstått. Antal medlemmar: 25 (2013-12-31) Ekonomisk genomgång, årsavgifter och prognos Årets resultat är, trots en förlust, betydligt bättre än föregående år eftersom färre och billigare åtgärder genomförts (se även tabell ovan). En del av kostnaderna har tagits mot underhållsfonden medan resterande har lagts upp som avskrivning med varierande längd beroende på typen av åtgärd. Detta beskrivs till beloppen i not 10 & 11 samt i detalj i bilaga. Styrelsen har under verksamhetsåret följt upp de omfattande genomgångar som genomförts under 2011 -- 2013 av såväl föreningens ekonomi som fastighetens skick. Styrelsen har antagit principen att summa av avskrivningar och avsättningar till underhållsfonden (exklusive avskrivning på fastigheten) ska uppgå till 150 kr/kvm och år, dvs 198.600 kr. Detta är ett högt belopp i förhållande till majoriteten av motsvarande föreningar i Lund, vilket ska säkerställa att föreningens ekonomi är fortsatt mycket god samt att underhållet av fastigheten kan hållas på en hög nivå utan dramatiska höjningar av årsavgiften i framtiden. Årsavgifterna sänktes from 1 januari 2012 med 8% och har hållits på denna nivå även under 2013. Det innebar att årsavgiften varit i genomsnitt 581 kr/kvm/år. Inför 2014 kommer avgiften att höjas till den nivå den var före sänkningen. Detta innebär att de omfattande förbättringarna och underhållsåtgärderna under perioden 2011 -- 2014 (inklusive hissen) har kunna genomföras utan avgiftshöjningar. Styrelsen bedömer att samtliga kostnader före år 2020 för såväl underhåll som förbättringar kan täckas av avgifter på dagens nivå samt med avsättningar till underhållsfond. Reservationen är om det blir en kraftig räntehöjning men även en sådan till det dubbla mot idag torde endast ge ett par procents avgiftshöjning. En viktig förutsättning för denna gynnsamma situation är dock att de boende aktivt deltar i det löpande underhållet av fastigheten. Om dessa tjänster behöver köpas in kommer avgifterna att behöva höjas i motsvarande mån. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat -135 192 Årets resultat före fondförändring -54 490 Årets fondavsättning enligt stadgarna -75 354 Årets ianspråktagande av underhållsfond 21 725 Summa underskott -243 311 Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman: Extra avsättning till underhållsfond 0 Att balansera i ny räkning -243 311 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 3
Resultaträkning 2013-01-01 2012-01-01 Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 772 171 772 171 Övriga förvaltningsintäkter 2 201 201 772 372 772 372 Rörelsens kostnader Reparationer 3-91 489-76 151 Planerat underhåll 4-21 725-353 355 Fastighetsavgift/skatt - 21 780-24 570 Driftkostnader 5-483 569-411 786 Övriga kostnader 6-4 724-27 391 Personalkostnader 7-19 713 Avskrivning av anläggningstillgångar 8-127 193-121 003-770 193-1 014 256 Rörelseresultat 2 179-241 884 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande poster 9 203 11 174 Räntekostnader och liknande poster 10-56 872-71 804-56 669-60 630 Resultat efter finansiella poster - 54 490-302 514 Årets resultat - 54 490-302 514 Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond - 75 354-81 544 Ianspråktagande av underhållsfond 21 725 160 522 Resultat efter fondförändring - 108 119-223 536 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 4
Balansräkning Balansräkning Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 1 847 747 1 850 961 Inventarier, verktyg och installationer 12 267 472 286 819 2 115 219 2 137 780 Summa anläggningstillgångar 2 115 219 2 137 780 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 13 722 Övriga fordringar 14 270 308 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 24 705 9 578 25 697 9 886 Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen 200 000 Kassa och bank Bankmedel 16 51 851 68 492 Avräkning med Swedbank 91 759 171 747 143 610 240 239 Summa omsättningstillgångar 169 306 450 125 SUMMA TILLGÅNGAR 2 284 526 2 587 905 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 5
Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Insatser 52 786 52 786 Underhållsfond 53 629 106 415 52 786 Fritt eget kapital Balanserat resultat - 135 192 88 344 Årets resultat - 54 490-302 514 Avsättning till underhållsfond - 75 354-81 544 Ianspråktagande av underhållsfond 21 725 160 522-243 311-135 192 Summa eget kapital - 136 895-82 405 Långfristiga skulder Fastighetslån 18 2 289 991 2 122 991 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 28 087 63 634 Skatteskulder 2 059 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 103 343 481 626 131 430 547 319 Summa skulder 2 421 421 2 670 310 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 284 526 2 587 905 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån 3 249 000 3 249 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 6
Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre, ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Ränta och utdelning redovisas som en intäkt när det är sannolikt att föreningen kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen år 2010, är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till 0 kr. Bostadsrättsföreningen erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av 1 210 kr per lägenhet eller 0,30 % av taxerat värde för fastigheten 7 074 kr per småhus eller 0,75 % av taxerat värde för fastigheten samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Pågående ombyggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Värderingsprinciper m. m. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när det på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller föreningen och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 7
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Avskrivningsplan Antal år Slutår Avskrivning/år Byggnader Rak 67 2024 3 947 Standardförbättringar enl. tidigare a) Rak 20 2030 90 000 Torkanläggning b) Rak 10 2020 4 618 Byte av elskåp i lgh c) Rak 20 2031 517 Fjärrvärmeanläggning c) Rak 15 2026 7 192 Bastu med duschkabin + vattenutk. Rak 20 2031 12 194 Nya trädgårdsmöbler Rak 10 2021 2 535 Trädäck Rak 15 2027 2 360 Fönsterbleck Rak 20 2032 3 093 Låskistor Rak 10 2022 737 Summa 127 193 a) Åtgärder genomförda före år 2011 och nu hanterade enligt nya ekonomiska principer. Detta schablonbelopp bör kvarstå t o m 2030. b) Åtgärden genomfördes under 2010. c) 30% av kostnaden tas som förbättring/investering och skrivs följaktligen av. Markvärdet är inte föremål för avskrivning Belopp i kr om inget annat anges. 2013-12-31 2012-12-31 Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 769 171 769 171 Hyror, övriga 3 000 3 000 772 171 772 171 Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Övriga ersättningar 60 60 Rörelsens sidointäkter & korrigeringar - 19-19 Inkassointäkter 160 160 201 201 Not 3 Reparationer Bostäder 1 387 Installationer 1 535 Värme 375 Elinstallationer 15 739 Tele/TV/Porttelefon 11 853 Hissar 2 727 11 563 Låssystem 16 619 4 750 Huskropp 5 388 Gårdar och grönanläggningar 47 719 47 985 91 489 76 151 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 8
2013-12-31 2012-12-31 Not 4 Planerat underhåll Ny torktumlare 21 725 353 355 21 725 353 355 Not 5 Driftkostnader Företagsförsäkring 13 418 12 663 Förvaltningsarvode 40 272 38 780 Kabel-TV 28 985 28 084 IT-kostnader 1 680 Juridiska kostnader 200 200 Fastighetsskötsel 17 663 38 211 Städning gemensamma utrymmen 44 940 17 435 Obligatoriska besiktningar 13 438 9 104 Förbrukningsmateriel 24 243 29 096 Vatten 16 994 20 157 El 42 222 31 515 Uppvärmning * 216 970 164 606 Sophantering och återvinning 22 544 21 935 483 569 411 786 * De angivna beloppen under uppvärmning i not 5 är felaktigt bokförda. De korrekta beloppen ska vara ca 189 000 kr för 2013 (220 MWh) och ca 192 000 kr för 2012 (241 MWh). Beloppen måste dock kvarstå för att summorna i redovisningen ska stämma. Not 6 Övriga kostnader Kontorsmateriel 604 1 682 Telefon och porto 2 110 1 917 Konstaterade förluster hyror/avgifter 1 Köpta tjänster 22 137 Bankkostnader 1 970 1 655 Övriga externa kostnader 39 4 724 27 391 Not 7 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode 15 000 Summa 15 000 Sociala kostnader 4 713 19 713 Not 8 Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader, byggnadsinventarier, markanläggning 3 947 3 947 Avskrivning om- och tillbyggnader 103 899 97 709 Inventarier, verktyg och installationer 2 535 2 535 Installationer 16 812 16 812 127 193 121 003 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 9
2013-12-31 2012-12-31 Not 9 Ränteintäkter och liknande poster Ränteintäkter bank 277 6 952 Ränteintäkter förvaltningskonto i Swedbank 92 135 Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen - 167 4 074 Ränteintäkter hyres/kundfordringar 10 Övriga ränteintäkter 1 3 203 11 174 Not 10 Räntekostnader och liknande poster Räntekostnader, fastighetslån 56 872 71 804 56 872 71 804 Not 11 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 263 137 263 137 Standardförbättringar 4 178 224 4 060 000 4 441 361 4 323 137 Årets anskaffningar Standardförbättringar 104 632 118 224 104 632 118 224 Summa anskaffningsvärden 4 545 993 4 441 361 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader - 213 423-209 476 Standardförbättringar -2 376 977-2 279 268-2 590 400-2 488 744 Årets avskrivning byggnader - 3 947-3 947 Årets avskrivning standardförbättringar - 103 899-97 709 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 698 246-2 590 400 Restvärde enligt plan vid årets slut 1 847 747 1 850 961 Varav Byggnader 45 767 49 714 Standardförbättringar 1 801 980 1 801 247 Taxeringsvärden bostäder 17 800 000 15 600 000 Totalt taxeringsvärde 17 800 000 15 600 000 varav byggnader 9 800 000 9 400 000 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 10
2013-12-31 2012-12-31 Not 12 Inventarier, verktyg och installationer Anskaffningsvärden Vid årets början Inventarier och verktyg 29 340 3 990 Installationer 290 052 46 175 319 392 50 165 Årets anskaffningar Inventarier och verktyg 25 350 Installationer 243 877 269 227 Summa anskaffningsvärden 319 392 319 392 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Inventarier och verktyg - 6 525-3 990 Installationer - 26 048-9 236-32 573-13 226 Årets avskrivningar Inventarier och verktyg - 2 535-2 535 Installationer - 16 812-16 812-19 347-19 347 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan - 51 920-32 573 Restvärde enligt plan vid årets slut 267 472 286 819 Varav Inventarier och verktyg 20 280 22 815 Installationer 247 192 20 127 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 11
2013-12-31 2012-12-31 Not 13 Skattefordringar Fastighetsavgift/skatt 722 722 Not 14 Övriga fordringar Skattekonto 270 308 270 308 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter 1 372 1 633 Förutbetalda försäkringspremier 13 797 Förutbetald vattenavgift 1 976 Förutbetald kabel-tv-avgift 7 393 7 217 Förutbetald kostnad bredbandsanslutning 612 Övriga periodiserade kostnader 167 116 24 705 9 578 Not 16 Bankmedel Bankmedel 51 851 68 492 51 851 68 492 Not 17 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Fritt Insatser Underhållsfond Balanserat resultat Årets resultat Vid årets början 52 786 167 322-302 514 Disposition enl årsstämmobeslut - 302 514 302 514 Avsättning till underhållsfond 75 354-75 354 Ianspråktagande av underhållsfond - 21 725 21 725 Årets resultat - 54 490 Vid årets slut 52 786 53 629-188 821-54 490 Not 18 Fastighetslån Fastighetslån 2 289 991 2 122 991 Skuld vid årets slut 2 289 991 2 122 991 Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld SEB BOLÅN AB 2,47% 1 187 265 88 000 1 099 265 SEB BOLÅN AB 2,52% 935 726 935 726 SEB BOLÅN AB 2,57% 300 000 45 000 255 000 2 122 991 300 000 133 000 2 289 991 BRF STADSPARKEN I LUND 745000-0687 12
Ordlista Anläggningstillgångar Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med ev. mark och byggnader. Ansvarsförbindelser Åtagande för föreningen, som inte finns med bland skulderna i balansräkningen. Borgensförbindelse är exempel på ett sådant åtagande. Avskrivning Kostnaden för inventarier fördelas över flera år. Normal avskrivningstid för maskiner och inventarier är fem år och den årliga avskrivningskostnaden blir då 20 procent av anskaffningsvärdet. Balansräkning Visar föreningens ekonomiska ställning vid verksamhetsårets slut. Den ena sidan av balansräkningen (den s.k. aktivsidan) visar föreningens tillgångar (kontanter, fordringar, fastigheter, inventarier m.m.) Den andra sidan av balansräkningen (den s.k. passivsidan) visar finansieringen, d.v.s. hur tillgångarna finansierats (genom upplåning och eget kapital). Verksamhetens resultat (enligt resultat-räkningen) påverkar det egna kapitalets storlek (föreningens förmögenhet). Bränsletillägg En separat avgift som föreningen kan ta ut och som skall motsvara kostnaderna för uppvärmningen av föreningens hus. Bränsletillägget fördelas efter varje lägenhets storlek eller annan lämplig fördelningsgrund och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Ekonomisk förening En företagsform som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att bedriva någon form av ekonomisk verksamhet. Folkrörelse En sammanslutning som arbetar för att främja ett gemensamt intresse bland medlemmarna. En folkrörelse har en utvecklad idé om hur samhället bör utvecklas, man bildar opinion, arbetar demokratiskt och utan vinstintresse. En folkrörelse har stor anslutning, geografisk spridning och medlemskapet är frivilligt. Fond för inre underhåll En fond, som i de fall den finns, är bostadsrätts-havarnas individuella underhållsfond och medel i fonden disponeras av bostadsrättshavaren för underhåll och förbättringar i respektive lägenhet. Den årliga avsättningen påverkar föreningens resultaträkning som en kostnad. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar summan av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Uppgift för den enskilde bostadsrättshavaren lämnas i samband med aviseringen varje kvartal. Fond för yttre underhåll Enligt föreningens stadgar skall en årlig avsättning göras till föreningens gemensamma underhållsfond. Fonden får utnyttjas för större yttre reparations- och underhållsarbeten. Kostnadsnivån för underhåll av föreningens fastighet (långsiktig underhållsplan ska finnas) och behovet att värdesäkra tidigare fonderade medel, påverkar storleken på det belopp som avsätts. Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen som i text förklarar och belyser ett avslutat verksamhetsår. I förvaltningsberättelsen redovisas bl.a. vilka som haft uppdrag i föreningen och årets viktigaste händelser. Interimsfordringar Interimsfordringar är av två slag, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter. Om en förening betalar för t.ex. en försäkring i förväg så är det en förutbetald kostnad. Man kan säga att föreningen har en fordran på försäkringsbolaget. Denna fordran sjunker för varje månad försäkringen gäller och vid premietidens slut är den nere i noll. 14
Interimsskulder Interimsskulder är av två slag, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Om föreningen får betalning i förskott för en tjänst som ska löpa en tid kan du se detta som en skuld. En vanlig förutbetald avgift är hyra/avgift som vanligtvis betalas en månad i förskott. Upplupna kostnader är kostnader för tjänster som föreningen har konsumerat men ännu inte fått faktura på. En vanlig upplupen kostnad är el, vatten och värme som faktureras i efterskott. Kortfristiga skulder Skulder som föreningen betalar inom ett år. Om en fond för inre underhåll finns räknas även denna till de kortfristiga skulderna men det är inte troligt att samtliga medlemmar under samma år använder sina fonder. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig likviditet bedöms genom förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. Om omsättningstillgångarna är större än de kortfristiga skulderna brukar man anse att likviditeten är god. God likviditet är 120 150%. Långfristiga skulder Skulder som föreningen betalar först efter ett eller flera år. I regel sker betalningen löpande över åren enligt en amorteringsplan. Resultaträkning Visar i siffror föreningens samtliga intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Om kostnaderna är större än intäkterna blir resultatet en förlust. I annat fall blir resultatet en vinst. Bland kostnaderna finns poster som inte motsvarats av utbetalningar under året t.ex. värdeminskning på inventarier och byggnader eller avsättningar till fonder i föreningen. Kostnaderna är i huvudsak av tre slag; kapitalkostnader, underhållskostnader och driftskostnader. Ordinarie föreningsstämma beslutar hur verksamhetsårets resultat ska behandlas. Soliditet Föreningens långsiktiga betalningsförmåga. Att en förening har hög soliditet innebär att den har stort eget kapital i förhållande till summa tillgångar. Motsatt innebär att om en förening har låg soliditet är det egna kapitalet litet i förhållande till summa tillgångar, dvs att verksamheten till stor del är finansierad med lån. God soliditet är 25 % och uppåt. Ställda säkerheter Avser i föreningens fall de säkerheter, i regel fastighetsinteckningar, som lämnats som säkerhet för erhållna lån. Värdeminskning av fastigheten Avskrivning av föreningens fastighet på grund av ålder och nyttjande. Den årliga avskrivningen påverkar resultaträkningen som en kostnad. I balansräkningen visas den totala avskrivningen som gjorts sedan föreningens bildades. Årsavgift Medlemmarnas årliga tillskott av medel för att användas till den löpande driften och de stadgeenliga avsättningarna. Årsavgiften är i regel fördelad efter bostadsrätternas grundavgifter och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Årsavgiften är föreningens viktigaste och största inkomstkälla. Årsredovisning Redovisningen styrelsen avger över ett avslutat verksamhetsår och som skall behandlas av ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen skall omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och revisionsberättelse. 15
BRF STADSPARKEN I LUND Årsredovisningen är upprättad av styrelsen för BRF STADSPARKEN I LUND i samarbete med Riksbyggen Riksbyggen arbetar på uppdrag från bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice samt fastighetsutveckling. Årsredovisningen är en handling som ger både långivare och köpare bra möjligheter att bedöma föreningens ekonomi. Spara därför alltid årsredovisningen.
Brf Stadsparken i Lund Bostadsrättsföreningen Stadsparken i Lund Organisationsnummer 745000-0687 Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31
Brf Stadsparken i Lund Inledning Styrelsen vill i denna bilaga till årsredovisningen per 2013-12-31 närmare beskriva vilka åtgärder som genomförts under året samt hur dessa hanterats i årsredovisningen. Därtill förklaras hur avsättningar till underhållsfond relaterar till avskrivningar. Vidare finns information om diverse andra frågor. Ekonomin Styrelsen har under verksamhetsåret fortsatt agera efter de grundläggande genomgångar av såväl föreningens ekonomi som fastighetens skick som gjordes under 2011. Föreningens ekonomi är mycket god. Föreningen byggde under tiden 2005 t o m 2010 upp en hög likviditet som delvis användes för förbättringar och underhåll och delvis till oregelbundna, större amorteringar. Samtidigt höjdes årsavgifterna med schablonbelopp utan egentlig koppling till en övergripande, långsiktig ekonomisk plan. Grundprincip Fr o m 2011 har styrelsen antagit den mycket viktiga grundprincipen att varje år ska bära sina kostnader för driften samt förbrukningen av fastigheten. Avsättningar till underhållsfond Frågan om avsättning till underhållsfond har diskuterats i detalj och styrelsen har begärt råd från erfarna revisorer och Riksbyggen om såväl formell som praktisk hantering av frågan. Lagstiftningen kräver att medlemmarna i en bostadsrättsförening ska, utöver de rena driftskostnaderna som värme, el, städning, trädgårdsunderhåll, etc, även betala för förbrukningen av fastigheten. Underhållskostnaderna tillsammans med avskrivningarna utgör redovisningsmässigt denna förbrukning. En principiell bedömning av om en förenings avgifter är tillräckliga för att också täcka förbrukningen följer en schablon, som är vedertagen av revisorer som aktivt arbetar med bostadsrättsföreningar. Beloppen är avrundade. kr/kvm och år vår förening verkliga belopp kr/år för 2013 vår förening kr/kvm 2013 (1 324 kvm) vår förening kr/kvm 2012 (1 324 kvm) vår förening kr/kvm 2011 (1 324 kvm) Avgifter + 650 -- 750 + 772 171 + 583 + 583 + 634 Drift - 300 -- 400-483 569-365 *) - 311 *) - 314 Räntor - 150 -- 250-56 872-43 - 54-52 Restpost + 100 -- 250 + 231 730 + 175 + 216 + 268 (P g a bokföringsfel ska driftskostnaderna för 2013 vara ca 18 kr/kvm lägre och för 2012 samma belopp högre. Se även not 5 i årsredovisningen.) Schablonmässigt brukar man anse att om restposten är mindre än 100 kr/kvm och år så betalar inte nuvarande boende för sin förbrukning av fastigheten. Restposten ska dels täcka avsättningen till underhållsfonden och dels avskrivningarna. Fördelningen mellan dessa två poster kan variera mellan föreningar på så sätt och en förening med låga avskrivningar kan ha en högre avsättning till underhållsfonden och tvärtom. Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 1 (7)
Brf Stadsparken i Lund Om restposten är mycket stor, dvs om avgifterna är höga, betalar alltså dagen boende för framtida boende. Om restpostär mycket liten, dvs om avgifterna är låga, förbrukar alltså dagens boende fastigheten på ett sätt som framtida boende får betala i form av högre avgifter för att täcka nödvändigt underhåll. Styrelsen gjorde en allmän undersökning under mars månad 2013 via Hemnet, och där presenterade årsredovisningar från bostadsrätter till salu, hur motsvarande föreningar i Lund sätter av till avskrivningar + underhållsfond. (Med "motsvarande föreningar" avses föreningar med mellan 10 och 30 lägenheter och byggår 1900 -- 1970.) Föreningarna sätter av mellan 70 och 115 kr/kvm och år. Nyare föreningar med byggår från 1970 och framåt är oftast betydligt större (100 -- 400 lägenheter). I dessa fall är avsättningarna 120 -- 150 kr/kvm och år. Siffrorna är generella och baserade på ett relativt litet underlag, men är trots detta ganska entydiga. Styrelsen har beslutat att för 2012 och åren framledes sätta av motsvarande 150 kr/kvm och år till avskrivningar + underhållsfond. Avskrivningen på byggnaden är inte inräknad i detta belopp. Detta motsvarar 198 600 kr per år (1 324 kvm). Denna avsättning ligger alltså över samtliga motsvarande föreningar och även i den högre delen för nyare föreningar. Styrelsen gör därför bedömningen att avsättningar är tillräckliga och ska väl täcka de boendes förbrukning av fastigheten. Till detta ska också läggas att fastighetens allmänna skick bedöms vara mycket gott. (Se även underhållsplanen.) Övriga nyckeltal (kronor) Ytan 1 324 kvm 2013 2012 2011 Årsavgift/kvm 583 583 634 Fastighetslån/kvm 1 730 1 603 1 670 Räntekostnader/kvm 43 54 52 Fjärrvärmekostnad/kvm *) 164 124 141 Elkostnad/kvm 32 24 24 Total energiförbruking (MWh) 220 241 223 Vattenkostnad/kvm 13 15 14 *) Beloppen är felaktigt bokförda för 2012 och 2013 men kommer att bli korrekta fr o m 2014. Årsavgifter och hyror Årsavgifterna sänktes fr o m januari 2012 med 8%. Denna lägre årsavgift har också gällt under 2013. M h t renoveringen av hissen under 2014 samt att en viss del av det löpande underhållet, som tidigare utfördes av vissa av de boende, har lagts ut på externa leverantörer har årsavgiften fr o m andra kvartalet 2014 höjts till samma belopp som före sänkningen ovan. Det innebär att årsavgiften blir i genomsnitt 634 kr/kvm och år. Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 2 (7)
Brf Stadsparken i Lund Utfall och prognos Föreningen genomförde många åtgärder under 2011 och 2012. Under 2013 har arbetet med förbättringar och underhållsåtgärder fortsatt. Kostnaden för dessa åtgärder under 2013 är betydligt lägre än för perioden 2011 -- 2012. M h t att många förbättringar genomförts och underhållsfonden ännu inte har byggts upp, då den utnyttjats maximalt under tidigare år, blir årets resultat negativt. Ett negativt resultat kommer att uppvisas även för 2014. Kostnaderna för fjärrvärme och el svarar mot drygt 25 % av föreningens totala omsättning. Den nya fjärrvärmeanläggningen har hittills gett en besparing på ca 10 % (korrigerat mot ett s k normalår) vad gäller energiförbrukningen. Styrelsen bedömer att inga avgiftshöjningar behövs inom de närmaste åren under förutsättning att inte energipriserna och/eller räntorna rusar kraftigt i höjden. Detta förutsätter också att de boende i stor utsträckning själva sköter det löpande underhållet av fastigheten, trädgården m m. Styrelsen bedömer att samtliga kostnader före år 2020 för såväl underhåll som förbättringar kan täckas av existerande likvida medel, framtida avgiftsintäkter med och avsättningar till underhållsfond utan att nya lån behöver tas upp förutom för hissåtgärderna. Under januari 2014 har hissen åtgärdats och förbättrats genom installation av nytt maskineri, regelstyrda säkerhetsåtgärder samt allmänt underhåll. Dessa kostnader faller på verksamhetsåret 2014. Ett lån på 480 000 kronor har tagits upp för att täcka dessa kostnader. Enligt prognosen så kommer föreningen, även med bibehållna årsavgiften, att åter långsamt öka sin likviditet igen från en lägsta nivå under våren 2013. Med hänsyn till det relativt stora negativa balanserade resultatet och det prognostiserade lilla överskottet under kommande år kommer det att ta lång tid innan det balanserade resultatet blir positivt. Så länge föreningens likviditet är god innebär det negativa balanserade resultatet inget problem för föreningen. Amorteringar av lånen för förbättringar görs i samma, eller något snabbare, takt som motsvarande avskrivningar. Om föreningens likviditet överstiger ca 100 000 kronor görs extra amorteringar. Genom noggrann uppföljning av ekonomin kan styrelsen anpassa årsavgifterna enligt principerna ovan. Löpande förvaltning Styrelsen avslutade inför 2013 avtalen med Riksbyggen avseende fastighetsunderhåll och jourtjänst. Nya entreprenörer har kontrakterats med korta uppsägningstider för vissa delar av underhållet. Vissa av de boende har i praktiken skött övriga delar av det löpande underhållet. De boende har också tagit över jourtjänsten efter genomgångar och demonstrationer av hur möjliga akuta händelser ska hanteras av den som först upptäcker något som akut måste åtgärdas. Styrelsen har, efter jämförelser med andra alternativ, förlängt avtalet med Riksbyggen avseende den ekonomiska förvaltningen, vilket i praktiken innebär debitering av avgifter, betalning av fakturor, uppföljningsverktyg via en s k "kundweb" samt biträde vid upprättadet av basdelen av årsredovisningen o dyl. Tjänsten löper på två år fr o m 1 januari 2014 och därefter med ett års uppsägningstid. Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 3 (7)
Brf Stadsparken i Lund Hemsida Styrelsen har tagit fram en enkel hemsida med grundläggande information om föreningen, dess byggnader och lägenheter. www.brfstadsparkenilund.se Förbättringar, underhåll och direkta kostnader En förbättring är, som ordet visar, en åtgärd som är ny i meningen att resultatet av den inte funnits tidigare och som "förbättrar" för de boende och/eller fastighetens skick och i praktiken värde. En förbättring kan bokföringsmässigt hanteras med avskrivningar, dvs kostnaderna delas upp på det antal år som åtgärden kan anses ha ekonomisk livslängd. Den praktiska livslängden kan vara betydligt längre, men en försiktighetsprincip anslås. Föreningen har antaget principen att amortera lån som tagits för förbättringar i samma takt som respektive avskrivningar. Det gör att inga kostnader skjuts på framtiden bortom den ekonomiska livslängden och som därmed skulle drabba framtida boende. Ett bra exempel från 2013 är bygget av ett trädäck i hörnet av trädgården på baksidan. Underhåll är, som ordet visar, en åtgärd som bibehåller nyttan för de boende och/eller fastighetens skick, dvs förbrukningen av fastigheten ska kompenseras med dessa åtgärder. Kostnader för underhåll bokförs under löpande räkenskapsår och belastar alltså resultatet fullt ut. Principiellt ska underhåll kunna täckas av medel från underhållsfonden. Om stort underhåll har utförts under ett år används hela underhållsfonden och det kan uppstå en bokföringsmässig förlust. En sådan förlust under ett sådant år är riskfri under förutsättning av föreningens likviditet är god och att det fortsättningsvis sätts av till underhållsfonden enligt planen. Ett bra exempel från 2013 är inköpet av en ny torktumlare. Direkta kostnader är övriga löpande kostnader typ städning, förbrukningsartiklar etc. Åtgärder i trädgård av typen nya buskar och planteringar måste hanteras som direkta kostnader. Det är förstås ofta svårt att exakt i varje enskilt fall avgöra vad som är en underhållsåtgärd och vad som är en förbättring. Det innebär att en åtgärd kan fördelas mellan förbättring och underhåll. Styrelsen har under de senaste åren vidtagit följande väsentliga förbättringar och underhållsåtgärder och i tabellen nedan har en rimlig fördelning mellan dessa två slag föreslagits. Åtgärd 2013 Kostnad kr Kommentar Nya fönsterbleck på baksidans fönster. 61 862 100 % anses som förbättring. Trädäck på baksidan. 35 400 100 % anses som förbättring. Diverse åtgärder i trädgården på baksidan. 47 719 100 % anses som direkt kostnad. Ny torktumlare. 21 725 100 % anses som underhållsåtgärd. Nya låskistor. 14 740 50 % anses som underhållsåtgärd. 50 % anses som förbättring. Summa 181 446 Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 4 (7)
Brf Stadsparken i Lund Åtgärd 2012 Kostnad kr Kommentar Nya elskåp i vissa lägenheter. 34 495 70 % anses som underhållsåtgärd. 30 % anses som förbättring. Nya tvättmaskiner. 57 500 100 % anses som underhållsåtgärd. Ny fjärrvärmeanläggning. Byte av samtliga termostater. Injustering av hela 359 584 70 % anses som underhållsåtgärd. 30 % anses som förbättring. värmeanläggningen. Bastu samt vattenutkast på framsidan. 243 877 100 % anses som förbättring. Uppfräschning av pannrum m m i källaren. 20 000 100 % anses som underhållsåtgärd. Nya trädgårdsmöbler. 25 350 100 % anses som förbättring. Summa 740 806 Åtgärd 2011 Kostnad kr Kommentar Nya cykelställ i cykelrum. 17 835 100 % anses som underhållsåtgärd. Målning av cykelrum. 22 550 100 % anses som underhållsåtgärd. Nya stamledningar och byte elcentral 126 504 100 % anses som underhållsåtgärd. Summa 166 889 Föreningen gör s k komponentavskrivning, dvs varje förbättring bedöms för sig och får sin egen avskrivningstid. I tabellen nedan framgår hur lång tid respektive förbättring skrivs av på och beloppen för vart år. Därtill finns den schablonmässiga avskrivningen av 90 000 kr per år för åtgärder gjorda t o m 2010. Bakgrunden till denna avskrivning har redovisats i detalj i årsredovisningen för 2011. Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 5 (7)
Brf Stadsparken i Lund Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 6 (7)
Brf Stadsparken i Lund Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Sidan 7 (7)