Q3 Magnolia Bostad Kvartalsrapport Koncernen juli september 2014 1
Juli september 2014 Kvartalet i korthet Väsentliga händelser under kvartalet Nettoomsättning: 5,1 (91,5) mkr Rörelseresultat: 0,0 (12,5) mkr Resultat efter skatt: 6,4 (11,3) mkr Resultat per aktie: 0,20 (0,36) kr Eget kapital (30 september): 169,2 (173,8) mkr Eget kapital per aktie: 5,41 (5,55) kr I september tecknade Magnolia Bostad avtal om förvärv av fastigheten Publiken 1 i centrala Norrköping. På fastigheten kommer bolaget att utveckla 268 yteffektiva och energisnåla hyresbostäder med en totalyta om 16 600 kvm. Ett entreprenad avtal har tecknats med NCC som påbörjar sin byggnation i december 2014 och inflyttningen är planerad till 2016. Magnolia Bostad har tecknat ett 4,5-årigt avtal med Stockholm Stads utbildningsförvaltning om uthyrning av 5 600 kvm i fastigheten Instrumentet 2 i Örnsberg/Aspudden och under kvartalet vann avtalet laga kraft. En process avseende ändrad detaljplan för bostäder har påbörjats tillsammans med om givande fastig hetsägare i syfte att på sikt kunna utveckla fastigheten till attraktiva bostäder. Väsentliga händelser efter kvartalet I oktober förvärvade SEB:s fastighetsfond Domestica II 401 hyresbostäder av Magnolia Bostad. Bostäderna är under uppförande i centrala Norrköping och Kungsängen och byggstarten är planerad till december 2014, med planerad inflyttning under 2016. Affären omfattar två projekt: 133 hyresrätter centralt i Kungsängen och 268 hyresrätter i centrala Norrköping med en totalyta om cirka 26 600 kvm. NCC har givits uppdraget att bygga bostäderna. I oktober vann Magnolia Bostad en markanvisningstävling avseende ca 100 hyresbostäder i Östra Sala Backe i Uppsala. Projektet omfattar produktion med en totalyta om cirka 6 600 kvm med produktionsstart 2016. En ny detaljplan för utveckling av över 1 000 bostäder, med en planerad byggrätt om cirka 80 000 kvm boyta, på fastigheten Kungsängen 25:1 (f.d. Slotts senapsfabrik) i Uppsala har antagits av Uppsala kommun. Den nya detaljplanen förväntas vinna laga kraft innan årsskiftet. Byggnation av bostäder på fastigheten är planerad att påbörjas vid årsskiftet 2015/2016. Koncernens nyckeltal 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec Omsättning, mkr 5,1 91,5 12,4 104,4 143,6 Rörelseresultat, mkr 0,0 12,5-4,8 6,5 23,7 Rörelsemarginal, % -0,8 13,6-38,8 6,2 16,5 Resultat efter finansiella poster, mkr -6,4 11,3-15,9 4,3 20,5 Periodens resultat, mkr -6,4 11,3-15,9 4,3 20,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr -6,5-5,9-143,0 1,0-46,6 Avkastning på eget kapital, % 0,2 0,7 0,2 0,7 11,4 Soliditet, % 25,9 64,3 25,9 64,3 51,4 Resultat per aktie, kr -0,20 0,36-0,51 0,14 0,66 Antal utestående aktier, st 31 288 942 31 288 942 31 288 942 31 288 942 31 288 942 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,8 2,1 3,8 2,1 8,5 Avkastning på totalt kapital, % 3,6 2,0 3,6 2,0 8,3 Räntetäckningsgrad, ggr 0,2 5,5-0,1 2,1 4,3 Eget kapital per aktie, kr 5,41 5,55 5,41 5,55 6,07 2
VD har ordet Det är mycket glädjande att kunna informera er om våra nyligen genomförda affärer med SEB:s fastighetsfond Domestica II om över 400 hyresbostäder. Genom dessa får Norrköping och Kungsängen en stark och långsiktig ägare i sina kommuner och för Magnolia innebär de att vi får ytterligare en fin kund och nya attraktiva bostadsprojekt till vår utvecklingsportfölj. Affären bidrar även till bolagets positiva resultat under 2014. Hyresrätter utgör en växande andel av Magnolias portfölj, senast genom de ovan nämnda projekten i Norrköping och Kungs ängen. Vi planerar för tillväxt när det gäller hyresbostäder och har pågående diskussioner om liknande affärer, både med befintliga och nya kunder. Vi kan även glädjas över att vi vunnit en andra markanvisningstävling i år. Denna gång gäller det Östra Sala Backe i Uppsala, där vi ska utveckla cirka 100 hyresrätter med byggstart 2016/2017. Vårt boendekoncept fick av Uppsala kommun höga poäng beträffande innovativa lösningar för hållbart byggande och nytänkande arkitektur. Vi är stolta över att få vara en del av projektet, som är vårt tredje i Uppsala, en av våra tydligast definierade kärnmarknader. Uppsala är en av Sveriges snabbast växande kommuner. Till de främsta faktorerna bakom den snabba tillväxten hör universitetet och de goda kommunikationerna med Stockholm. Uppsala erbjuder ett attraktivt boendealternativ till Stockholms förorter med den fulla servicen av en storstad. Politikerna i Uppsala kommun har konstaterat att bostadsbristen är det största hindret mot fortsatt tillväxt och man har nyligen höjt sin ambition till minst 3 000 nya bostäder per år. Under de senaste åren har dock produktionen legat på endast drygt 1 000 bostäder per år. Magnolia är redan i dag en av de större utvecklarna i Uppsala. Vi räknar med att under de kommande åren fortsätta att vara en tongivande aktör i staden. Bara genom vår bostadsutveckling i Kungsängen i centrala Uppsala bidrar vi med cirka 1 500 hyresrätter och bostadsrätter. Våra högt ställda ambitioner i samtliga projekt i Uppsala har gett oss goda relationer med kommunen, något som ger oss förutsättningar att fortsätta växa där. Med ambitionen att expandera vår utveckling av hyresbostäder kommer vi nu öka vår närvaro i Göteborgs- och Malmöregionerna. Med den befintliga fastighetsport följen som vi besitter i kombination med en tydlig plattform för tillväxt har vi utmärkta förutsättningar att kunna leverera en god avkastning de kommande åren. Stockholm den 10 november Andreas Rutili VD 3
Verksamhetens utveckling Marknaden Bostadsmarknaden i Sveriges storstads - områden visade under det tredje kvartalet inga tecken på avmattning. En analys utförd av SBAB i september visar att utbudet av bostäder och försäljningstiderna fortsätter att minska. Trots ett osäkrare politiskt läge och oro i omvärlden fortsätter prisuppgången, om än i något långsammare takt. Sett till riket låg bostadsrättspriserna under det tredje kvartalet still medan villapriserna ökade med 1 procent. Storstadsområdena fortsatte dock att utvecklas starkt. I Stor-Stockholm gick bostadsrättspriserna upp med 6 procent under kvartalet, villapriserna med 2 procent. Mot - svarande siffror för Stor-Göteborg var under perioden 4 procent för bostadsrätter och 2 procent för villor. I Malmö ökade bostadsrättspriserna med 6 procent medan villapriserna minskade med 1 procent och i Uppsala gick priserna upp med 8 respektive 5 procent. Bostadsutveckling Bolaget arbetar för närvarande med konceptutveckling och projektering för bostadsprojekt omfattande över 1 000 lägenheter med produktionsstart under 2015/2016. Projektet Traversen 18 i Sollentuna är i full produktion och fortskrider enligt plan. För närvarande uppförs byggnadens stomme på de lägre planen och taket förväntas vara på plats i början av 2015. Projektet omfattar 230 hyresrätter med en totalyta om 13 600 kvm och första inflyttningen är planerad till våren 2015. Långsiktig ägare till fastigheten är Aberdeen Residential Sweden AB. Bygglovshanteringen för projekten i Kungsängen och Norrköping är i full gång och byggstart är planerad till december 2014. Den nya detaljplanen för Kungsängen 25:1 i centrala Uppsala, som medger en stor byggrätt för bostäder, antogs under det tredje kvartalet. Detaljplanen förväntas vinna laga kraft under årets fjärde kvartal. Säljstart för projektet Huvudkontoret i centrala Uppsala om ca 90 bostadsrätter är planerat att påbörjas inom kort med avvaktan på bygglov och slutligt ritningsunderlag. Säljstart för projektet Trapphuset i Sollentuna, med ca 85 bostadsrätter och en totalyta om cirka 6 000 kvm kommer att ske under våren 2015. Organisation Magnolia Bostad har stärkt ekonomifunktionen med ytterligare bokföringskompetens. Bolaget är för närvarande inne i en aktiv rekryteringsfas och räknar med att inom den närmaste tiden kunna presentera ett antal nyrekryteringar. Magnolia Bostads ledningsgrupp består i dag av 6 personer och totalt uppgick bolagets organisation vid periodens utgång till 12 personer. Kungsängen 25:1 I centralt läge, några minuters promenad från Uppsalas nya resecentrum, ligger f d Slotts senapsfabrik. Område: Uppsala Ägandeform: Hyresrätt och bostadsrätt Totalyta: 95 000 kvm Antal bostäder: 1 550 Arkitekter: BSK Arkitekter Inflyttning: 2017/2018 4
Bostadsprojekt Fastighet Ort Projekttyp Ägandeform Antal bostäder Totalyta (kvm) Fas Bedömt slutår Muttern 6 Stockholm Ombyggnation Hyresrätt 56 3 000 2015 Traversen 18 Sollentuna Nybyggnation Hyresrätt 230 13 600 2015 Kvarngärdet 28:6 Uppsala Nybyggnation Bostadsrätt 45 3 000 2015 Kvarngärdet 28:7 Uppsala Nybyggnation Bostadsrätt 45 3 000 2016 Kungsängens Tibble 19:1 Kungsängen Nybyggnation Hyresrätt 40 2 350 2016 Kungsängens Tibble 20:2 Kungsängen Nybyggnation Hyresrätt 93 5 476 2016 Kopplingsboxen 26 Stockholm Nybyggnation Bostadsrätt 12 1 100 2016 Publiken 1 Norrköping Nybyggnation Hyresrätt 268 16 600 2016 Trapphuset 1 Sollentuna Nybyggnation Bostadsrätt 85 6 000 2016 Svedje 1:307, m fl Åre Nybyggnation Äganderätt 14 1 300 2016 Vallentuna-Åby 1:94 Vallentuna Nybyggnation Hyresrätt 119 6 750 2017 Vallentuna-Åby 1:149 Vallentuna Nybyggnation Hyresrätt 126 6 700 2017 Kungsängen 25:1 1) Uppsala Nybyggnation Hyresrätt 1 150 66 000 2017 Skogskarlen 3 Solna Ombyggnation Bostadsrätt 100 8 700 2017 Östra Sala Backe, E2, kv 5 Uppsala Nybyggnation Hyresrätt 100 6 600 2017 Orminge 52:1 Nacka Nybyggnation Hyresrätt 300 20 000 2018 Kungsängen 25:1 1) Uppsala Nybyggnation Bostadsrätt 400 29 000 2018 Instrumentet 2 Stockholm Ombyggnation Bostadsrätt 110 8 000 2018 Sandumseter 2) Norefjell, Norge Nybyggnation Äganderätt 275 28 000 2018 Norefjell 2) Norefjell, Norge Nybyggnation Äganderätt 100 12 000 2018 Summa 3 668 247 176 1) Magnolia Bostads andel uppgår till 63 %. Avstyckas efter detaljplan. 2) Magnolia Bostads andel uppgår till 16 %. Planarbete Konceptutveckling Försäljning Byggnation Fördelning projekt fas, kvm Geografisk fördelning, kvm Fördelning upplåtelseform, kvm Planarbete Konceptutveckling Försäljning Byggnation Uppsala Stor-Stockholm Övriga Hyresrätt Bostadsrätt och äganderätt 5
Publiken 1 Magnolia Bostad uppför i centralt läge i Norrköping 268 hyresrätter. Långsiktig ägare till fastig heten är SEB:s fastighetsfond Domestica II. Område: Norrköping Ägandeform: Hyresrätt Totalyta: 16 600 kvm Antal bostäder: 268 Inflyttning: 2016 6
Finansiell utveckling Resultat för tredje kvartalet 2014 Nettoomsättningen för koncernens tredje kvartal 2014 uppgick till 5,1 (91,5) mkr. Under tredje kvartalet skedde försäljningen av Traversen 18 i centrala Sollentuna vilket bidrog till omsättningen under jämförelseåret. Ingen försäljning har skett under tredje kvartalet 2014. Rörelseresultatet uppgick till 0,0 (12,5) mkr och belastas främst av löpande driftskostnader och övriga rörelsekostnader. Rörelsemarginalen var 0,8 (13,6) procent. Resultatet uppgick till 6,4 (11,3) mkr. Finans nettot uppgick till 6,3 ( 1,2) mkr, förändringen beror på ökade räntekostnader hänförliga till ökad bankfinansiering i samband med investeringar i nya projekt samt av den under året utgivna obligationen. Resultat för perioden januari till september 2014 Nettoomsättningen uppgick till 12,4 (104,4) mkr. Rörelseresultatet uppgick till 4,8 (6,5) mkr och rörelsemarginalen var 38,8 (6,2) procent. Resultatet uppgick till 15,9 (4,3) mkr. Finansnettot uppgick till 11,0 ( 2,2) mkr. Balansräkning per den 30 september 2014 Balansomslutningen vid utgången av det tredje kvartalet uppgick till 653,5 (270,4) mkr, vilket är en ökning 383,1 mkr jämfört med 30 september. Den kraftiga ökningen beror främst på förvärv av fastigheten Skogskarlen 3 i Bergshamra och två fastigheter i Kungsängen, men även det utgivna obligationslånet. Det egna kapitalet har under 2014 minskat till 169,2 (173,8) mkr. Soliditeten minskade till 25,9 (64,3) procent. Balansomslutning och eget kapital, tkr 600 000 450 000 300 000 150 000 Kassaflöde och finansiering Koncernens tillgängliga likviditet uppgick vid periodens utgång till 87,0 (5,9) mkr. Kassa flödet från den löpande verksamheten uppgick per tredje kvartalet till 6,5 ( 5,9) mkr. Under kvartalet blev kassaflödet från investeringsverksamheten 9,0 mkr ( 0). Finansieringsverksamheten har påverkats av förändringar i lån samt aktieutdelning och uppgick totalt till 0,8 (1,4) mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten för perioden januari-september uppgick till 143,0 (1,0). Den kraftiga ökningen i rörelsekapitalet hänför sig till att balansposten omsättningsfastigheter har ökat i samband med förvärven av fastigheterna Kungsängens Tibble 19:1 och Kungs ängen Tibble 20:2 i Tibbleängen samt Skogskarlen 3. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har påverkats av bolagets ökade finansiering i samband med nyinvesteringar samt genom den under året utgivna obligationen. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per sista september till 468,3 (77,8) mkr. Aktien Magnolia Bostad ägs till 79,7 procent av Holmström Fastigheter AB, vilket kontrolleras av Fredrik Holmström genom bolag. Per 30 september 2014 uppgick antalet utgivna aktier till 31 288 942 fördelat på totalt 22 ägare. Aktien är inte föremål för handel. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen och där redovisas under not 1 på sidorna 48 50. Nyckeltalsdefinitioner överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen och återfinns där på sidan 64. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 0 Kv 3 Helår Kv 3 2014 Balansomslutning Eget kapital 7
Koncernens resultaträkning TKR 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec Rörelsens intäkter Nettoomsättning 5 138 91 524 12 433 104 378 143 576 Summa intäkter 5 138 91 524 12 433 104 378 143 576 Rörelsens kostnader Produktion och driftskostnader 855 75 731 3 741 88 275 105 631 Övriga externa kostnader 1 648 1 979 5 717 4 953 7 740 Personalkostnader 2 319 1 136 6 775 3 864 5 541 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 359 189 1 025 815 953 Rörelseresultat 44 12 490 4 825 6 472 23 710 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 588 1 321 3 037 1 808 3 062 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 907 2 495 14 066 4 011 6 262 Resultat före skatt 6 363 11 316 15 854 4 269 20 510 Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT 6 363 11 316 15 854 4 269 20 518 8
Koncernens balansräkning TKR 2014-09-30-09-30-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 6 246 7 446 7 146 Övriga immateriella anläggningstillgångar 8 287 327 314 Summa immateriella anläggningstillgångar 14 533 7 773 7 460 Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer 341 235 217 Summa materiella anläggningstillgångar 341 235 217 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 1 975 1 150 4 525 Fordringar hos intresseföretag 23 541 23 541 26 541 Andra långfristiga värdepappersinnehav 39 706 30 614 30 614 Andra långfristiga fordringar 13 480 14 950 14 950 Summa finansiella anläggningstillgångar 78 702 70 255 76 630 Summa anläggningstillgångar 93 576 78 263 84 307 Omsättningstillgångar Varulager m m Lager av omsättningsfastigheter 415 482 160 023 209 608 Summa varulager m m 415 482 160 023 209 608 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 677 355 1 507 Fordringar hos intresseföretag 43 172 13 251 46 973 Övriga fordringar 13 197 11 490 3 714 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 412 1 139 332 Summa kortfristiga fordringar 57 458 26 235 52 526 Kassa och bank 86 987 5 882 23 256 Summa omsättningstillgångar 559 927 192 140 285 389 SUMMA TILLGÅNGAR 653 503 270 403 369 696 9
Koncernens balansräkning (forsättning) TKR 2014-09-30-09-30-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 125 156 125 156 125 156 Summa bundet eget kapital 125 156 125 156 125 156 Fritt eget kapital Fria reserver 59 901 44 334 44 389 Årets resultat 15 854 4 269 20 518 Summa fritt eget kapital 44 047 48 602 64 907 Summa eget kapital 169 203 173 758 190 063 Avsättningar Avsättning för uppskjutna skatter 8 Summa avsättningar 8 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 447 948 71 093 146 130 Övriga långfristiga skulder 10 345 1 000 4 000 Summa långfristiga skulder 458 293 72 093 150 130 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 000 5 750 2 000 Leverantörsskulder 4 401 4 743 6 465 Skulder till moderföretag 9 052 12 311 Skulder till intresseföretag 694 3 904 Skatteskulder 188 24 15 Övriga kortfristiga skulder 3 311 3 005 1 062 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 107 1 275 3 747 Summa kortfristiga skulder 26 007 24 544 29 503 Summa skulder 484 300 96 637 179 633 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 653 503 270 403 369 696 10
Koncernens kassaflödesanalys TKR 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 6 363 11 316 15 854 4 269 20 510 Justeringar för poster som inte ingår i kassa-flödet m m 2 258 10 856 5 598 10 230 30 636 Betald inkomstskatt 189 1 173 35 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 3 916 459 10 083 5 996 10 170 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av omsättningsfastigheter 672 2 964 108 557 4 206 36 748 Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 4 675 17 570 4 461 24 536 1 754 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 1 396 26 862 19 869 13 325 2 088 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 523 5 869 142 970 1 009 46 584 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 8 081 3 8 081 58 58 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 51 189 19 19 Investering i finansiella tillgångar 830 5 422 15 100 21 975 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 962 3 13 692 15 177 21 552 Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 55 Upptagna lån 14 928 4 000 318 928 4 000 77 324 Amortering av låneskulder 15 760 2 573 93 529 3 860 5 897 Utbetald utdelning 20 5 006 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 852 1 427 220 393 140 71 482 Periodens kassaflöde 16 337 4 445 63 731 14 028 3 346 Likvida medel vid periodens början 103 324 10 327 23 256 19 910 19 910 Likvida medel vid periodens slut 86 987 5 882 86 987 5 882 23 256 Förändring i eget kapital TKR Aktiekapital Fria reserver Årets resultat Belopp vid årets ingång 125 156 44 389 20 518 Överföring av årsresultat till fria reserver 20 518 20 518 Utdelning 5 006 Årets resultat 15 854 Belopp vid periodens utgång 125 156 59 901 15 854 11
Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2014, 27 februari 2014 Kontakt Magnolia Bostad AB Riddargatan 19 SE-114 57 Stockholm Telefon: 08-470 50 80 E-post: info@magnoliabostad.se www.magnoliabostad.se För ytterligare information, kontakta: Andreas Rutili, VD andreas.rutili@magnoliabostad.se 070-471 83 48 Skogskarlen 3 Fastigheten är idag en kontorsfastighet i Bergshamra, Solna, med ett närmast unikt läge alldeles intill Brunnsviken. Tack vare närheten till Hagaparken och dess vackra natur har projektet en god potential att på lång sikt utvecklas till attraktiva bostäder. Område: Solna Ägandeform: Bostadsrätt Totalyta: 8 700 kvm Antal bostäder: 100 Arkitekter: Bau Arkitekter 12