STADSBYGGNADSKONTORET M A R K F Ö R S Ä L J N I N G S P O L I C Y för Täby kommuns och Täby Fastighets AB:s obebyggda markinnehav Antagen av kommunstyrelsen i Täby kommun och Täby Fastighets AB:s styrelse 2010-05-10
2(6) 1. Inledning Täby kommun och Täby Fastighets AB äger stora obebyggda markområden. Delar av dessa områden är detaljplanelagda för bebyggelse och andra avses framöver detaljplaneläggas för bebyggelse och försäljas. Syftet med denna policy är att förtydliga och underlätta, externt och internt, processerna kring försäljningar av kommunägda markområden. Policyn anger riktlinjer för hur försäljning av kommunens obebyggda mark ska ske. Markförsäljningspolicyn avser den obebyggda mark som ägs av Täby kommun och förvaltas av stadsbyggnadskontoret samt Täby Fastighets AB:s obebyggda mark. Policyn gäller inte den bebyggda kommunägda marken, som i huvudsak är bebyggd för verksamhetsändamål, t.ex. skolor, förskolor, gruppbostäder, och som förvaltas av kommunledningskontoret, kommunfastigheter. Kommunen används i betydelsen kommunen eller Täby Fastighets AB nedan. 2. Markförsäljning begrepp och metoder Exploatör brukar den kallas som bygger ut ett detaljplane-, eller bebyggelseområde. Byggherre är enligt plan- och bygglagen den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten. I denna policy används begreppet exploatör för sådana parter. Ibland används ordet köpare men innebörden är densamma. Med markförsäljning avses tecknande av bindande överlåtelseavtal, köpeavtal, mellan kommunen och en köpare av ett markområde. Metoder för markförsäljning i Täby kommun är försäljning genom anbudsförfarande eller direktförsäljning. Metoderna beskrivs i avsnitt 2.1 och 2.2. Principer för markförsäljningar anges i avsnitt 4. Det bindande köpeavtalet kan i båda metoderna föregås av ett icke bindande föravtal mellan kommunen och en exploatör. Exempel på rubriceringar är optionsavtal, avsiktsförklaring och ramavtal. Föravtalet ska ersättas av ett bindande köpeavtal i samband med att detaljplan för aktuellt markområde antas. Föravtal ska endast användas i särskilda fall då kommunen i tidiga planeringsskeden vill få en exploatör att samverka med under detaljplaneprocessen och när det vid tidpunkten för anbudsförfarandet och avtalets tecknande är svårt att upprätta ett bindande köpeavtal, t ex på grund av projektets komplexitet och då många faktorer ännu är osäkra. Att teckna icke bindande föravtal innebär att kommunen riskerar att exploatören i senare skede inte är beredd att teckna bindande köpeavtal. Principer för föravtal anges i avsnitt 5. Begreppet markanvisning används på olika sätt i olika kommuner och sammanhang och då det därmed tolkas på olika sätt används det inte i denna policy.
3(6) 2.1 Försäljning genom anbudsförfarande Vid försäljning genom anbudsförfarande upprättar kommunen eller Täby Fastighets AB ett förfrågningsunderlag som beskriver markområdet som bjuds ut till försäljning. I förfrågningsunderlaget anges markområdets förutsättningar samt vilka kriterier som kommer att användas vid val av exploatör. Förfrågningsunderlaget ska godkännas av kommunstyrelsen eller Täby Fastighets AB:s styrelse. Urvalskriterierna kan variera för olika markområden och kan avse t.ex. gestaltning av bebyggelse, bebyggelsens anpassning till omgivning och topografi, bebyggelsens energiförbrukning, energisnåla byggmetoder, antal nyskapade arbetstillfällen, försäljning för särskild typ av verksamhet eller särskild upplåtelseform. Köpeskillingens storlek är alltid ett viktigt urvalskriterium. Viktningen av urvalskriterierna avgörs från fall till fall och redovisas i förfrågningsunderlaget. Ett anbudsförfarande kan efterföljas av budgivning mellan de byggherrar som lämnat in anbud om detta angetts i förfrågningsunderlaget. Förfrågningsunderlaget innehåller vanligen ett utkast till köpeavtal. Anbudsförfarandet avslutas genom att ett bindande köpeavtal tecknas med den exploatör som bäst uppfyller urvalskriterierna. Köpeavtalet kan vara villkorat av att beslutet att anta detaljplan för aktuellt markområde ska vinna laga kraft om området saknar detaljplan vid tidpunkten för anbudsförfarandet och avtalets tecknande. Ett anbudsförfarande kan i särskilda fall, se ovan, resultera i ett icke bindande föravtal mellan kommunen och exploatören. Detta framgår då av förfrågningsunderlaget som även innehåller ett utkast till föravtal. Föravtalet avses i ett senare skede ersättas med ett köpeavtal. Enstaka småhustomter säljs i första hand via mäklare genom anbudsförfarande på den öppna marknaden, normalt genom budgivning.
4(6) 2.2 Direktförsäljning Vid direktförsäljning tecknas köpeavtal mellan kommunen och en exploatör utan föregående anbudsförfarande, d.v.s. utan att fastigheten bjuds ut på den öppna marknaden. Köpeavtalet kan vara villkorat av att detaljplan ska vinna laga kraft om detta ännu inte skett. Även vid direktförsäljning kan det bindande köpeavtalet föregås av ett icke bindande föravtal. Direktförsäljning ska göras i undantagsfall då marknadsvärdet på marken är känt och då det finns särskilda motiv att välja en viss exploatör. Bebyggelseförslag från en exploatör kan i vissa fall vara intressanta för kommunen att arbeta vidare med. Direktförsäljning kan t ex göras då kommunens vilja är att genomföra ett projekt där exploatörens speciella idéer och förutsättningar inte bedöms ha motsvarighet hos annan exploatör. Om exploatören redan äger mark intill det aktuella kommunägda markområdet och befintlig verksamhet behöver expandera ska direktförsäljning prövas i första hand. Dock ska direktförsäljning inte användas om markområdet lämpligen kan utgöra ett separat projekt. 3. Information till byggherrar Många byggherrar är intresserade av att förvärva mark i Täby kommun. För att på ett samordnat sätt hantera dessa förfrågningar anger denna policy hur byggherrar kan gå tillväga. Kommunen och Täby Fastighets AB tar emot skriftliga förslag på hur områden kan exploateras och förfrågningar om markförvärv. Förslagen ska innehålla en beskrivning av tänkt exploatering med tillhörande skisser. Förslagen ska åtföljas av information om exploatören samt relevanta referensprojekt. Då kommunen utvärderat förslaget meddelar kommunen exploatören huruvida förslaget innebär att direktförsäljning kan tillämpas. Om direktförsäljning inte bedöms lämpligt sparas inkomna förslag och intresseanmälningar. När sedan markområdet ska säljas informerar kommunen exploatören som bjuds in att delta i anbudsförfarande. Informationen skickas till exploatörer som inkommit med ett förslag eller en intresseanmälan för det aktuella markområdet.
5(6) 4. Principer för markförsäljningar Följande principer gäller för kommunens och Täby Fastighets AB:s markförsäljningar: Försäljning ska ske till marknadspris. I första hand ska försäljning genom anbudsförfarande tillämpas. Direktförsäljning ska endast ske i undantagsfall, t ex när exploatörens speciella idéer och förutsättningar inte bedöms ha motsvarighet hos annan exploatör. Då direktförsäljning tillämpas ska köpeskillingen sättas till minst det marknadsvärde som oberoende värderingsman anger. Försäljning ska ske genom anbudsförfarande med köpeskilling som avgörande kriterium i sådan omfattning att prisnivån är känd i kommunen. Vid försäljning ska kommunen tillgodogöra sig möjligt förädlingsvärde i form av t ex ändrat användningssätt eller utökad byggrätt, d v s i förekommande fall villkora köpet med att detaljplan för markområdet vinner laga kraft. Försäljning bör ske under goda marknadsförutsättningar men hänsyn ska tas till det långsiktiga behovet av mark för ny bebyggelse. Försäljningar bör spridas ut över tiden. I områden som byggs ut etappvis bör försäljningar ske så att utbyggda etapper är välfungerande tillsammans tills hela området är utbyggt. Vid försäljningar ska köpeavtal innehålla krav på byggstart inom viss tid för att undvika spekulationer i markförvärv. Försäljning ska inte ske till exploatör som på tidigare förvärvad mark inte bygger ut i takt med vid den försäljningen överenskomna tidplanen. Vid försäljningar ska val av exploatör alltid ta hänsyn till dennes ekonomi, stabilitet och förmåga att genomföra projektet. Exploatören ska följa beslutade generella krav av kommunstyrelsen. Det kan t ex gälla krav på hållbart byggande, att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för människor med funktionshinder eller att följa Täby kommuns avfallsplan.
6(6) 5. Principer för föravtal Följande principer gäller för kommunens och Täby Fastighets AB:s föravtal: Ett föravtal är tidsbegränsat till två år från kommunstyrelsens beslut om sådant föravtal. Om ett köpeavtal inte kan träffas inom denna tid kan kommunen träffa ett nytt föravtal med annan part. Förlängning kan dock medges under förutsättning att exploatören aktivt drivit projektet och att förseningen inte beror på exploatören. Kommunen ska ha rätt att säga upp föravtalet under den angivna perioden om det är uppenbart att exploatören inte avser eller förmår att genomföra projektet på det sätt som avsågs vid avtalets tecknande eller om kommunen och exploatören inte kan komma överens om priset för marken. Ett sådant återtagande ger inte exploatören rätt till ersättning eller nytt föravtal. Exploatören står normalt för all ekonomisk risk i samband med detaljplanearbetet och svarar för samtliga kostnader. Projektering i samband med detaljplanearbetet ska göras i samråd med kommunen. Om kommunen så kräver ska exploatören ta fram alternativa utbyggnadsförslag genom anlitande av två eller flera arkitektkontor (att väljas i samråd mellan exploatören och kommunen) eller olika arkitektkontor för olika delar/etapper av projektet. Projekt som avbryts till följd av beslut under detaljplaneprocessen ger inte rätt till ersättning eller nytt föravtal för annat projekt som kompensation. På kommunens begäran kan exploatören upplåta eller överlåta specialbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg samt vissa kategoribostäder inom det aktuella området. Överenskommelse om sådan upplåtelse/överlåtelse ska regleras i köpeavtalet. Föravtal får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande.