Delårsrapport januari augusti 2010 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010 1
Perioden i sammandrag Hyresförhandlingarna ledde till hyreshöjningar för bostäder på i genomsnitt 0,90-1,17 procent för bostadsföretagen i koncernen. Hyresintäkterna för perioden uppgick till 3 072 mnkr (3 013). Driftsöverskottet för perioden uppgick till 1 679 mnkr (1 701). Värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick till -302 mnkr (934). Resultat efter finansiella poster uppgick till 989 mnkr (2 238). Antalet vakanta lägenheter uppgick till 26 (38), vilket motsvarar 0,0 procent (0,1). De totala investeringarna uppgick till 1 343 mnkr (1 203). Av detta avsåg 262 mnkr (280) nyproduktion. Koncernens soliditet uppgick till 51 procent (50). Ägardirektiv Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Göteborgs Stads motiv för att äga fastigheter beskrivs i ett ägardokument som innehåller följande huvudpunkter: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Affärsidé Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter. Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge ska eftersträvas. Olika vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt att utveckla sin egen välfärd ska sökas. Denna delårsrapport är upprättad enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). 2 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010
13% 84% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser Verksamhet Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar via dotterbolag cirka 69 400 (69 300) lägenheter, 558 000 (564 000) kvm lokaler och cirka 47 000 (47 000) bilplatser, samtliga belägna inom Göteborgs Stad. De helägda dotterbolagen är Bostads AB Poseidon, Göteborgs stads bostadsaktiebolag, Familjebostäder i Göteborg AB, Gårdstensbostäder AB, AB HjällboBostaden, Göteborgs Egnahems AB, Göteborgs Stads Parkerings AB, Förvaltnings AB GötborgsLokaler, Störningsjouren i Göteborg AB, Rysåsen Fastighets AB samt Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) i likvidation. Utöver dessa bolag ägs 91,84 procent av aktierna i Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB. Intäkter, kostnader och resultat Resultat efter finansnetto uppgår till 989 mnkr, vilket är en försämring med 1 249 mnkr jämfört med samma period föregående år. Resultatförsämringen beror framför allt på värdeförändringen av förvaltningsfastigheter, som under årets åtta första månader visar ett negativt resultat på -302 mnkr. Det kan jämföras med föregående periods positiva resultat på 934 mnkr. De främsta orsakerna till denna utveckling är dels att det under året, liksom tidigare år, har gjorts stora insatser i fastighetsbeståndet samt dels att hyreshöjningarna för 2010 inte blev fullt så stora som beräknats vid årets ingång. Positiva effekter på värdeförändringen har genererats av sänkningen av avkastningskraven i A1- och B1-läge. I tabellen redovisas resultatet efter finansnetto för bolagen under perioden. Redovisningen baseras på årsredovisningslagen. Resultat efter finansnetto, mnkr 2010-08-31 2009-08-31 2009-12-31 Poseidon 103 69 57 Bostadsbolaget 42 105 4 Familjebostäder 77 108 25 GöteborgsLokaler 9 15 9 Gårdstensbostäder 6-2 -10 HjällboBostaden -25-21 -51 Parkeringsbolaget 35 46 55 Egnahemskoncernen -5-4 -6 Störningsjouren 1 1 1 Scandinavium 1-6 -4 Rysåsen - 1 1 Framtiden No. 5 - - - Förv AB Framtiden -2-4 -8 242 308 73 Hyresintäkter och vakanser Periodens hyresintäkter ökade med 59 mnkr jämfört med samma period föregående år och uppgår till 3 072 mnkr. Största delen av ökningen kan hänföras till de hyreshöjningar som genomförts under 2010, bostadshyrorna inom koncernens bolag har i genomsnitt höjts med 0,90-1,17 procent. Ökningen beror till viss del också på hyresintäkter från nyproduktion samt höjda hyror vid ombyggnationer. Det totala hyresbortfallet har ökat med 1 mnkr jämfört med motsvarande period föregående år. Hyresbortfallet för fordonsplatser har ökat med 2 mnkr medan hyresbortfallet för lokaler har minskat med 1 mnkr. Hyresbortfall, mnkr Bruttointäkter januari-augusti 2010 9% 5% 2010-08-31 2009-08-31 2009-12-31 Lägenheter 37 37 54 Lokaler 22 23 35 Fordonsplatser 14 12 18 73 72 107 Den 31 augusti uppgick antalet vakanta lägenheter till 26 (38), vilket motsvarar en vakansgrad på 0,0 procent (0,1). Vakanserna finns främst på Hisingen och i nordost och omfattar där 11 (19) respektive 9 (11) lägenheter. Vakansgraden för lokaler var den 31 augusti 5,5 procent (5,7), vilket motsvarar en yta på cirka 31 000 kvm (32 000). Vakanta lägenheter, antal 86% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser 2010-08-31 2009-08-31 2009-12-31 Poseidon 19 18 15 Bostadsbolaget 2 14 19 Familjebostäder 3 0 3 Gårdstensbostäder 2 6 0 HjällboBostaden 0 0 0 Egnahemsbolaget 0 0 0 26 38 37 Hyresförhandlingarna för 2011 kommer att påbörjas under senare delen av hösten 2010. Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnaderna har ökat med 77 mnkr till 1 432 mnkr. Ökningen motsvarar cirka 16 kr/kvm. Ökningen beror främst på ökade kostnader för värme, fastighetsskötsel och reparation. De taxebundna kostnaderna har ökat med 49 mnkr och utgör 44 procent (43) av de totala driftskostnaderna. Fastighetsskatten har ökat med 4 mnkr till 79 mnkr. Värdeförändring fastigheter Fastighetsmarknaden för bostäder i Göteborg har fortsatt att stabiliseras under året. En ökad omsättning av bostadsfastigheter och försäljningar till bostadsrättsföreningar har noterats. Kommersiella fastigheter är fortfarande behäftade Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010 3
med viss osäkerhet medan bostadsfastigheter ses som relativt säkra och därmed attraktiva investeringsobjekt. En viss försiktighet kvarstår gentemot fastigheter i sämre lägen och/ eller med stora renoveringsbehov. De externa värderingsföretag som anlitas ger en samlad bild av direktavkastningen där kraven i centrala lägen nu är lägre än vid årsskiftet. Koncernen har därför i sin interna värderingsmodell valt att sänka direktavkastningskrav och kalkylräntor för bostäder i bästa A-läge samt bästa B-läge med 0,25 procentenheter. I övriga lägen är krav och kalkylräntor oförändrade. Kommersiella fastigheter har också oförändrade direktavkastningskrav och kalkylräntor. Vakansantaganden för bostäder och lokaler ligger kvar på samma nivå som vid årsskiftet. Finansnetto Finansnettot uppgår till -308 mnkr (-326), av detta utgör räntebidragen 4 mnkr (7). Det förbättrade finansnettot förklaras främst av lägre räntenivåer. Marknadsvärderingen av derivatportföljen påverkar finansnettot negativt med 1 mnkr. Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Marknadsvärdet på koncernens fastigheter är beräknat med en intern värderingsmodell där varje fastighet har åsatts ett marknadsvärde. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. De viktigaste värderingsparametrarna är avstämda med tre externa värderingsföretag. Värdetidpunkten är 31 augusti 2010. Med ett bedömt avkastningsvärde på 48 087 mnkr vid utgången av 2009 motsvarar värdet vid 2010-08-31 en förändring med 993 mnkr. Förändringar av värdet förklaras av: Avkastningsvärde, mnkr 2010-08-31 2009-08-31 2009-12-31 Ingående balans 48 087 44 103 44 103 Fastighetsinvesteringar 1 317 1 147 2 165 Fastighetsförsäljningar Bruttointäkter 2009-14 -4-6 Övrig värdeförändring -310 861 1 825 3% Utgående balans 49 080 46 107 48 087 13% 84% Lägenheter Genomsnittligt direktavkastningskrav uppgår till 5,41 Lokaler procent (5,60) och genomsnittlig kalkylränta uppgår till Fordonsplatser 7,41 procent (7,60). Andel per marknadsläge 2010-08-31 Försäljningar Framtidenkoncernen har under perioden sålt fyra fastigheter i form av radhus/småhus i Tynnered, S:t Jörgen och Sannegården. Försäljningsspriserna uppgår sammanlagt till 14 mnkr. Försäljningarna gav en reavinst på 6 mnkr. Investeringar De totala fastighetsinvesteringarna under perioden uppgick till 1 317 mnkr (1 147), varav 262 mnkr (280) avsåg nyproduktion. Nybyggnad pågår på Eriksberg, i norra Gårda samt på Riksdalersgatan i Högsbo. Investeringar i befintliga fastigheter avser betydligt fler projekt, varav några av de största är etappvis ombyggnad av Backa Röd och Södra Biskopsgården. Finansiell ställning och likvida medel Framtidenkoncernens redovisade egna kapital uppgår per den 31 augusti 2010 till 25 632 mnkr (23 757), vilket ger en synlig soliditet på 51 procent (50). Koncernens totala lånevolym uppgår per 31 augusti 2010 till 14 951 mnkr (14 574). Den genomsnittliga räntebindningen för koncernens kreditportfölj uppgår till 1,7 år (1,7). Genomsnittlig ränta avseende nettoexponeringen uppgår till 2,78 procent (3,24). Koncernens genomsnittliga låneränta, exkl räntebidrag, under perioden uppgick till 3,17 procent (3,62). Under maj etablerade koncernen ett domestikt Certifikatsprogram. Programmet har en limit på totalt 3 mdkr. Per 31 augusti 2010 var utestående belopp i programmet cirka 1,7 mdkr. Under augusti etablerades även ett domestikt Medium Note program (MTN). Programmet har en limit på totalt 5 mdkr. Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, 2010-08-31 Nettoexponering, mnkr Genomsnittlig ränta, % 2010 7 279 2,16 2011 1 961 4,08 2012 1 090 4,15 2013 1 250 4,08 2014 1 000 2,57 2015 1 125 2,93 2016 0 0,00 2017 550 0,00 2018-450 3,78 14 705 2,78 10% 37% 53% A-läge B-läge C-läge 4 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010
Kreditportföljens förfallostruktur (inkl kreditlöften) 2010-08-31 Koncernens finansieringskällor 2009-08-31 mnkr Andel % 2010 6 000 mnkr 277 2 5 000 2011 3 088 20 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2012 3 840 26 2013 2 800 19 2014 3 000 20 2015 1 898 13 Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Obligationslåkerade krediter från stad 2016 Syndi- Övriga Göteborgs 0 0 2017 lån kreditinstitut 0 0 2018-48 0 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 14 951 100 Koncernens finansieringskällor 2010-08-31 8 000 mnkr Svenska kreditinstitut Certifikat Syndikerat lån Marknadsvärdet på koncernens skuldportfölj uppgick till 14 949 mnkr per den 31 augusti, vilket ska ställas i relation till dess nominella värde på 14 951 mnkr en för koncernen positiv differens på 2 mnkr. Sistnämnda belopp innebär en positiv effekt med 4 mnkr sedan 31 augusti 2009. Derivatportföljen hade vid utgången av augusti i år ett totalt nominellt nettovärde på 12 915 mnkr. Derivatportföljens fördelning framgår av följande tabell: Nominellt värde, mnkr Göteborgs stad Marknadsvärde, mnkr Ränteswappar netto -8 515-346 FRAs -3 900-10 Caps -500 0-12 915-356 Marknadsvärdet på ovanstående uppgår till -356 mnkr. Detta innebär att derivatportföljen förlorat 327 mnkr i värde jämfört med 31 augusti 2009, huvudsakligen till följd av slutförfallet på den ränte/valutaswap som vid motsvarande tid föregående år hade ett övervärde på 308 mnkr. Sammantaget innebär effekten av ovanstående portföljer en försämring av värderingsutfallet under perioden med 323 mnkr. Personal Antalet anställda inom koncernen uppgick till 889 (884) personer. Händelser efter periodens utgång Det har inte inträffat någon väsentlig händelse att redogöra för efter periodens utgång. Prognos för helåret Resultatet efter finansnetto, exkl. värdeförändring på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument, beräknas för helåret uppgå till 30 mnkr. Koncernens totala investeringar beräknas uppgå till 2 932 mnkr för helåret, varav 525 mnkr avser förvärv. Moderbolaget Moderbolagets omsättning uppgick till 22,3 mnkr (21,9) och avser fakturering till dotterbolagen för koncerngemensamma kostnader. Bolagets resultat före skatt uppgick till -1,6 mnkr (-4,0). Finansnettot för perioden uppgick till -5,2 mnkr (-6,0). Antalet anställda i moderbolaget uppgick till 11 (12) personer. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Göteborg den 27 oktober 2010 Carl-Johan Korsås Verkställande direktör Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010 5
Rapport över totalresultat mnkr 2010-01-01 --2010-08-31 --2009-08-31 --2009-12-31 Hyresintäkter 3 072 3 013 4 533 Förvaltningsintäkter 118 118 170 3 190 3 131 4 703 Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnader -1 432-1 355-2 086 Fastighetsskatt -79-75 -112-1 511-1 430-2 198 Driftsöverskott/Bruttoresultat 1 679 1 701 2 505 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -302 934 1 859 Centrala kostnader (inkl avskrivningar) -70-67 -106 Byggverksamhet -15-6 -9 Övriga rörelseintäkter 5 2 1 Rörelseresultat 1 297 2 564 4 250 Finansnetto -308-326 -456 Resultat efter finansiella poster 989 2 238 3 794 Skatt på periodens resultat -262-583 -991 Periodens resultat 727 1 655 2 803 Koncernens totalresultat 727 1 655 2 803 Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare 727 1 657 2 802 Minoriteten 0-2 1 Resultat per aktie för resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) 7 267 16 575 28 019 Resultat per aktie för resultat hänförligt till minoritetens aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) 4-20 9 6 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010
Rapport över finansiell ställning mnkr 2010-08-31 2009-08-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 26 1 13 Materiella anläggningstillgångar 49 310 46 413 48 330 Finansiella anläggningstillgångar 92 57 80 49 428 46 471 48 423 Omsättningstillgångar 748 1 468 553 Summa tillgångar 50 176 47 939 48 976 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 25 632 23 757 24 904 Långfristiga skulder 19 124 17 016 20 681 Kortfristiga skulder 5 420 7 166 3 391 Summa eget kapital och skulder 50 176 47 939 48 976 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 13 560 14 734 14 221 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010 7
Rapport över förändringar i koncernens eget kapital mnkr 2010-01-01 --2010-08-31 --2009-08-31 --2009-12-31 Ingående eget kapital enligt balans räkning per 1 januari 24 905 22 101 22 101 Förändring koncernstruktur - 1 1 Periodens resultat 727 1 655 2 803 Belopp vid periodens utgång 25 632 23 757 24 905 Minoritetens andel av eget kapital 5 2 6 Rapport över kassaflöden mnkr 2010-01-01 --2010-08-31 --2009-08-31 --2009-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 873 1 260 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 271-1 214-2 213 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 542 58 102 Periodens kassaflöde 110-283 -851 Likvida medel vid årets början 136 987 987 Likvida medel vid periodens slut 246 704 136 8 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010
Segmentsrapportering 2010-08-31 Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Övriga bolag Elim Totalt Intäkter 1 034 941 721 539-55 3 180 Fastighetsresultat 446 385 262 137 0 1 230 Resultat efter finansnetto, ÅRL 103 41 77 21-24 218 Marknadsvärdering, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt 333 300 77 37 24 771 Resultat efter finansnetto, IFRS 436 341 1 54 58 0 989 Summa tillgångar, ÅRL 10 731 7 190 4 609 16 827-13 408 25 949 Justering till marknadsvärde, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt 7 599 8 532 7 037 1 450-391 24 227 Summa tillgångar, IFRS 18 330 15 722 11 646 18 277-13 799 50 176 2009-08-31 Intäkter 1 016 926 711 530-57 3 126 Fastighetsresultat 453 427 300 130 1 1 311 Resultat efter finansnetto, ÅRL 69 105 108 25-12 295 Marknadsvärdering, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt 674 640 683-37 -17 1943 Resultat efter finansnetto, IFRS 743 745 791-12 -29 2 238 Summa tillgångar, ÅRL 10 652 6 965 4 619 15 717-12 120 25 833 Justering till marknadsvärde, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt 6 511 7 758 6 396 1 384 57 22 106 Summa tillgångar, IFRS 17 163 14 723 11 015 17 101-12 063 47 939 2009-12-31 Intäkter 1 529 1 390 1 067 791-82 4 695 Fastighetsresultat 669 556 386 174-3 1 782 Resultat efter finansnetto, ÅRL 57 4 25 34 100 220 Marknadsvärdering, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt 1 404 1 101 1 237-20 -148 3 574 Resultat efter finansnetto, IFRS 1 461 1 105 1 262 14-48 3 794 Summa tillgångar, ÅRL 10 673 7 032 4 586 15 522-12 244 25 569 Justering till marknadsvärde, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt 7 247 8 211 6 945-77 77 23 407 Summa tillgångar, IFRS 17 920 15 243 11 531 16 940-12 658 48 976 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010 9
Koncernens nyckeltal 2010-08-31 2009-08-31 2009-12-31 Investeringar, mnkr 1 343 1 203 2 234 Soliditet, % 51 50 51 Vakansgrad lägenheter, % 0,0 0,1 0,1 Antal lägenheter 69 436 69 325 69 319 Antal anställda 889 884 894 Total yta, tusentals kvm 4 955 4 953 4 949 Definitioner Investeringar Investeringar i fastigheter efter investeringsbidrag samt investeringar i övriga anläggningstillgångar. Vakansgrad lägenheter Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara lägenheter. Soliditet Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutning. 10 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010
Bostads AB Poseidon Box 1, 424 21 Angered Tel 031-332 10 00, Fax 031-332 10 01 e-post bostads.ab.poseidon@poseidon.goteborg.se www.poseidon.goteborg.se Göteborgs stads bostadsaktiebolag Box 5044, 402 21 Göteborg Tel 031-731 50 00, Fax 031-731 51 50 e-post info@bostadsbolaget.se www.bostadsbolaget.se Familjebostäder i Göteborg AB Box 5151, 402 26 Göteborg Tel 031-731 67 00, Fax 031-731 67 01 e-post info@familjebostader.goteborg.se www.familjebostader.goteborg.se Gårdstensbostäder AB Box 4, 424 21 Angered Tel 031-332 60 00, Fax 031-332 60 01 e-post gbg@gardstensbostader.se www.gardstensbostader.se AB HjällboBostaden Box 43, 424 22 Angered Tel 031-43 69 00, Fax 031-43 69 19 e-post hjallbobostaden@hjallbobostaden.goteborg.se www.hjallbobostaden.goteborg.se Göteborgs Egnahems AB Box 4034, 422 04 Hisings Backa Tel 031-707 70 00, Fax 031-707 70 29 e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se www.egnahemsbolaget.se Bygga Hem i Göteborg AB c/o Göteborgs Egnahems AB Box 4034, 422 04 Hisings Backa Tel 031-707 70 00, Fax 031-707 70 29 e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se www.egnahemsbolaget.se Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag Box 7174, 402 33 Göteborg Tel 031-774 37 00, Fax 031-13 62 66 e-post p-bolaget@p-bolaget.goteborg.se www.p-bolaget.goteborg.se Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, 402 25 Göteborg Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34 e-post info@goteborgsiokaler.se www.goteborgslokaler.se Störningsjouren i Göteborg AB Gårdavägen 1, 412 50 Göteborg Tel 031-773 83 80, Fax 031-773 83 87 e-post info@storningsjouren.goteborg.se www.storningsjouren.goteborg.se Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, 402 25 Göteborg Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34 e-post info@goteborgslokaler.se Rysåsen Fastighets AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, 402 25 Göteborg Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34 e-post info@goteborgsiokaler.se Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) c/o Förvaltnings AB Framtiden Box 111, 401 21 Göteborg Tel 031-773 75 50, Fax 031-773 75 64 e-post framtiden@framtiden.se www.framtiden.se Förvaltnings AB Framtiden Box 111, 401 21 Göteborg Besöksadress: Åvägen 40 Tel 031-773 75 50, Fax 031-773 75 64 e-post: framtiden@framtiden.se I www.framtiden.se Organisationsnr. 556012-6012 MODERBOLAG I FRAMTIDENKONCERNEN, HELÄGD AV GÖTEBORGS STAD Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010 11