Delårsrapport januari till juni 2015

Delårsrapport januari till juni 2015 Hyresintäkter 2 095 mkr (1 707), ökning med 4,5 procent (3,8) för jämförbara fastigheter Driftsöverskott 1 055 mkr (927), ökning med 0,4 procent (6,4) för jämförbara fastigheter Värdeförändring fastigheter 1 925 mkr (857), eller 3,3 procent (1,9) Värdeförändring derivatinstrument 353 mkr (-495) Resultat före skatt 2 640 mkr (647) Vinst per aktie 0,69 kronor (0,20) Investeringar i fastigheter 825 mkr (758) Köp av fastigheter 5 895 mkr (4 581) Försäljning av fastigheter 993 mkr (719), 5 procent (17) högre än verkligt värde vid början av året Sammandrag 2015 2015 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Hyresintäkter, mkr 1 051 879 2 095 1 707 3 602 Driftsöverskott, mkr 533 503 1 055 927 1 882 Rörelseresultat, mkr 1 292 937 2 921 1 755 3 226 Resultat före skatt, mkr 1 452 422 2 640 647 852 Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,41 0,11 0,69 0,20 0,15 Hyresnivåökning jämförbara fastigheter, procent 1,0 1,2 1,9 2,5 4,3 Reell vakansgrad bostäder, procent 1,3 1,1 1,3 1,1 1,0 Belåningsgrad, totala lån, procent 51 53 51 53 52 Verkligt värde fastigheter, mkr 64 840 50 086 64 840 50 086 57 736 Antal lägenheter 50 169 43 989 50 169 43 989 47 896 1

Fortsatt strävan för ett bättre boende Stor tillgång på pengar har ökat efterfrågan på hyresfastigheter. Under året har den ökade efterfrågan lett till prisuppgång. Drygt hälften av den värdestegring vi bokför, 1 925 mkr, beror på detta. Resterande beror på ökade hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,5 procent i jämförelse med. Standard & Poor s utvärderade under våren vår kreditvärdighet. De gav oss kreditbetyget BBB-, ett så kallat Investment grade -betyg. Med officiellt kreditbetyg i ryggen lånade vi ytterligare 500 mkr på den svenska obligationsmarknaden. Löptid knappt tre år och ränta 1,65 procentenheter över STIBOR. Till följd av ökad volym och räntebindningar som löper ut fortsätter vår snittränta att sjunka; på bokslutsdagen 3,56 procent, vilket är 0,57 procentenheter lägre än för ett år sedan. Vi har fortsatt vår cherry picking i New York, Toronto, Montreal, Berlin, Stockholm, Malmö, Paris och London. Totalt har vi köpt för 5 895 mkr, störst andel i New York - bland annat vår första fastighet på Manhattan, se bild nedan. Försäljning av fastigheter uppgick till 993 mkr, 5 procent över verkligt värde vid årets början. Värdet på vårt innehav är nu 64 840 mkr, varav 78 procent återfinns i New York, Toronto, Montreal, London, Paris, Berlin, Hamburg, Stockholm och Öresundsregionen. Bostäder i storstäder är vår grej. Vårt arbete med att ge våra nuvarande och framtida hyresgäster ett bättre boende fortsätter med oförminskad styrka. Under perioden har vi bland annat investerat 825 mkr i beståndet - uppgradering lägenheter, entréer, trapphus, energiprojekt, vindsutbyggnader - och förbättrat service i Tyskland med att öppna ett service center. Pål Ahlsén, VD och Koncernchef Petersfield, Manhattan, New York, med 196 lägenheter. 2

Fastighetsbestånd per 2015-06-30 Land Uthyrningsbar area i tusentals kvm Verkligt värde Antal lägenheter Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm Sverige 24 210 1 664 295 1 959 30 738 15 693 Tyskland 20 747 1 270 77 1 347 22 883 16 986 Kanada 3 198 182 1 183 3 979 21 755 England 1 227 68 8 76 4 576 60 084 Frankrike 263 7 1 8 529 67 393 USA 524 32 1 33 2 135 65 174 Summa 50 169 3 223 383 3 606 64 840 17 983 Sverige 24 210 Kanada 3 198 England 1 227 Tyskland 20 747 Frankrike 263 USA 524 3

Sverige Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Antal lägenheter 24 210 Total portfölj -07-01 1 143 Verkligt värde, mkr 30 738 Försäljning 1 - kr/kvm 15 693 Jämförbar portfölj -07-01 1 144 - direktavkastningskrav, % 4,66 Ökning i jämförbar portfölj 2,9 % 33 Vakansgrad bostäder, % 1,7 Jämförbar portfölj 2015-07-01 1 177 - till följd av uppgradering, % 78 Köp -5 - reell vakans, % 0,4 Total portfölj 2015-07-01 1 172 Haparanda 151 lägenheter Umeå 570 lägenheter Östersund 1 076 lägenheter Stockholm 9 536 lägenheter Eskilstuna 617 lägenheter Lysekil 295 lägenheter Trollhättan 700 lägenheter Göteborg 1 186 lägenheter Halmstad 1 263 lägenheter Helsingborg 2 221 lägenheter Malmö 3 976 lägenheter Skövde 821 lägenheter Borås 1 496 lägenheter Lund 288 lägenheter 4

Tyskland Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad Antal lägenheter 20 747 Total portfölj -07-01 7,79 Verkligt värde, mkr 22 883 Försäljning 0,00 - kr/kvm 16 986 Jämförbar portfölj -07-01 7,79 - direktavkastningskrav, % 4,56 Ökning i jämförbar portfölj 4,7 % 0,36 Vakansgrad bostäder, % 4,7 Jämförbar portfölj 2015-07-01 8,15 - till följd av uppgradering, % 59 Köp -0,22 - reell vakans, % 1,9 Total portfölj 2015-07-01 7,93 Kiel 406 lägenheter Rostock 278 lägenheter Hamburg 4 108 lägenheter Lüneburg 99 lägenheter Berlin 11 991 lägenheter Düsseldorf 641 lägenheter Köln 677 lägenheter Frankfurt 614 lägenheter Mainz 409 lägenheter Erlangen 286 lägenheter Nürnberg 100 lägenheter Stuttgart 105 lägenheter Regensburg 131 lägenheter Augsburg 167 lägenheter München 735 lägenheter *) Medelhyran för den totala portföljen per den 1 juli 2015 inkluderar även en fastighet som Akelius Residential Property köpte den 1 juli 2015. Sammanlagd bostadsyta uppgick till 1 682 kvadratmeter. 5

Kanada Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad Antal lägenheter 3 198 Total portfölj -07-01 1,94 Verkligt värde, mkr 3 979 Försäljning 0,00 - kr/kvm 21 755 Jämförbar portfölj -07-01 1,94 - direktavkastningskrav, % 4,51 Ökning i jämförbar portfölj 7,6 % 0,15 Vakansgrad bostäder, % 8,4 Jämförbar portfölj 2015-07-01 2,09 - till följd av uppgradering, % 62 Köp -0,30 - reell vakans, % 3,2 Total portfölj 2015-07-01 1,79 85 procent av totala marknadsvärdet för fastigheter i Kanada tillhör fastigheter i Toronto och 15 procent tillhör fastigheter i Montreal. 10 km 5 km Fastigheter i Toronto är markerade med blå prickar. Fastigheter i Montreal är markerade med blå prickar. 6

England Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad Antal lägenheter 1 227 Total portfölj -07-01 1,63 Verkligt värde, mkr 4 576 Försäljning 0,00 - kr/kvm 60 084 Jämförbar portfölj -07-01 1,63 - direktavkastningskrav, % 4,30 Ökning i jämförbar portfölj 11,6 % 0,19 Vakansgrad bostäder, % 7,3 Jämförbar portfölj 2015-07-01 1,82 - till följd av uppgradering, % 66 Köp 0,04 - reell vakans, % 2,5 Total portfölj 2015-07-01 1,86 20 km Fastigheter i London är markerade med blå prickar. 7

Frankrike Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad Antal lägenheter 263 Total portfölj -07-01 - Verkligt värde, mkr 529 Försäljning - - kr/kvm 67 393 Jämförbar portfölj -07-01 - - direktavkastningskrav, % 4,33 Ökning i jämförbar portfölj - Vakansgrad bostäder, % 29,1 Jämförbar portfölj 2015-07-01 - - till följd av uppgradering, % 93 Köp 27,44 - reell vakans, % 1,9 Total portfölj 2015-07-01 27,44 Vi köpte vår första fastighet i Paris under september. 10 km Fastigheter i Paris är markerade med blå prickar. 8

USA Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, USD/kvft/månad Antal lägenheter 524 Total portfölj -07-01 - Verkligt värde, mkr 2 135 Försäljning - - kr/kvm 65 174 Jämförbar portfölj -07-01 - - direktavkastningskrav, % 4,21 Ökning i jämförbar portfölj - Vakansgrad bostäder, % 7,1 Jämförbar portfölj 2015-07-01 - - till följd av uppgradering, % 76 Köp 2,76 - reell vakans, % 1,7 Total portfölj 2015-07-01 2,76 Vi köpte vår första fastighet i USA under mars 2015. 10 km Fastigheter i New York är markerade med blå prickar. 9

Totalavkastning januari juni 2015 mkr Tillväxt jan-jun, procent Verkligt värde, 2015-01-01 57 736 Värdeförändring 1 925 3,3 Investeringar 825 1,4 Köp 5 895 10,2 Försäljningar -993 - Valutakursdifferenser -548 - Verkligt värde, 2015-06-30 64 840 12,3 Driftsöverskott 1 055 mkr Per år, procent Fastigheternas totalavkastning 2 980 10,6 Årsavkastning Procent 14 12 10 8 6 4 2 0 2009 jan dec 2010 jan dec 2011 jan dec 2012 jan dec 2013 jan dec jan dec 2015 jan jun Direktavkastning Värdetillväxt Medelvärde 10

Resultat januari juni 2015 Driftsöverskott 1 055 mkr Hyresintäkter för perioden ökade med 388 mkr till 2 095 mkr (1 707). Av intäktsökningen beror 319 mkr på större fastighetsinnehav och 69 mkr på ökade hyresintäkter för jämförbara fastigheter. Hyresintäkterna för jämförbara fastigheter, justerat för förändrade valutakurser, ökade med 4,5 procent i jämfört med motsvarande period föregående år. Den reella vakansgraden var 1,3 procent, vilket är 0,2 procentenheter högre än vid utgången av. Vakansgraden för bostäder var 3,7 procent, varav 66 procent till följd av uppgradering eller försäljning av lägenheter. Fastighetskostnaderna var 1 040 mkr (780), varav 202 mkr (110) avsåg underhåll, vilket på årsbasis motsvarar 114 kronor per kvadratmeter. Justerat för förändrade valutakurser har driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat med 0,4 procent. För den totala fastighetsportföljen var överskottsgraden 50,4 procent (54,3). Värdeökning fastigheter 3,3 procent Fastighetsbeståndet ökade under perioden i värde med 1 925 mkr (857), vilket motsvarar 3,3 procent (1,9). Värdeökningen beror till största del på högre hyresintäkter och lägre direktavkastningskrav. Hyresintäkter, jämförbara fastigheter mkr 1 650 1 600 1 550 1 500 jan-jun Driftsöverskott, jämförbara fastigheter mkr 930 925 920 4,5 % 0,4 % jan-jun 2015 Finansnetto -281 mkr Räntekostnaderna för perioden uppgick till 608 mkr (614). Medelräntan vid periodens slut var 3,56 procent för total upplåning, 0,57 procentenheter lägre jämfört med föregående års period, vilket påverkat räntekostnaderna positivt. Övriga finansiella poster uppgick till -26 (2). Finansiella derivatinstrument har under perioden påverkat resultatet med 353 mkr (-495), främst till följd av stigande marknadsräntor. Resultat före skatt 2 640 mkr Resultat före skatt uppgick till 2 640 mkr (647), vilket påverkades positivt av fastighetsbeståndets värdeökning om 1 925 mkr (857). 915 jan-jun Reell vakans Procentenheter 1,50 1,00 0,2 0,50 jan-jun 2015 Skattekostnader -451 mkr Skattekostnader för perioden var 451 mkr (162) varav 450 mkr avser uppskjuten skatt till följd av orealiserad vinst på fastigheterna. 0,00 1 jan 2015 1 juli 2015 11

Fastighetsportfölj Köp av fastigheter 5 895 mkr Det genomsnittliga direktavkastningskravet var 4,37 procent. Inköpen fördelar sig enligt nedan: New York, 2 182 mkr. Tyskland, 1 324 mkr, varav 1,124 mkr i Berlin. Sverige, 929 mkr varav 883 mkr i Stockholm. London, 647 mkr. Kanada, 411 mkr varav 357 mkr i Toronto och 54 mkr i Montreal. Paris, 402 mkr. Köpta fastigheter tkr 80 70 60 50 40 30 % 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 Fastighetsinvesteringar 825 mkr Årets investeringar i fastigheter uppgick till 825 mkr (758), varav 56 procent lägenhetuppgraderingar, vilket på årsbasis motsvarar 466 kronor per kvadratmeter. 20 10 Tyskland Sverige Kanada England USA Frankrike 3,5 3,0 Fastighetsförsäljningar 993 mkr Försäljningspriserna var 5 procent över verkligt värde i vid årets början. Merparten har sålts i Sverige. Bland annat sålde vi hela vårt bestånd i Trelleborg i en bytesaffär mot bostäder i Stockholm och Malmö. Marknadsvärdering av fastigheter 64 840 mkr Det bedömda verkliga värdet för koncernens fastighetsinnehav var i slutet av juni 64 840 mkr, vilket i genomsnitt motsvarar 17 983 kronor per kvadratmeter jämfört med 16 629 kronor per kvadratmeter i slutet av år. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,58 procent, 0,14 procentenheter lägre än nivån vid årets ingång. Direktavkastningskrav Procent Ingående, 2015-01-01 4,72 Köp -0,03 Jämförbart -0,11 Valutakursförändringar 0,00 Utgående, 2015-06-30 4,58 Investeringar mkr 850 800 750 700 tkr/kvm Sålda fastigheter mkr 1 000 975 Direktavkastningskrav 9 % jan-jun jan-jun 2015 5 % 950 925 Verkligt värde årets början Försäljningspris 12

Finansiering Soliditet 40 procent Under perioden ökade det egna kapitalet med 3 504 mkr till 26 087 mkr. Soliditeten ökade under perioden till 40 procent. Belåningsgrad 51 procent Koncernens totala upplåning har under året ökat med 3 185 mkr till 33 521 mkr. Den totala belåningsgraden har under perioden minskat från 52 procent till 51 procent. Säkerställda lån ökade under perioden med 1 416 mkr till 29 082 mkr. Den säkerställda belåningsgraden minskade från 47 procent till 44 procent under perioden då koncernen i allt högre grad finansieras av ej säkerställda obligationer och eget kapital. De säkerställda lånen är upptagna hos 34 banker i fem länder vilket medför ett minskat beroende av den finansiella styrkan hos respektive land och långivare. Lån utan säkerhet består av noterade obligationer och lån från koncernbolag. De har under perioden ökat med 1 769 mkr till 4 439 mkr. Nominellt belopp på obligationslån ökade med 1 552 mkr till 2 750 mkr, fullt i linje med ambitionen att öka närvaron i kapitalmarknaden. Ställda säkerheter uppgår till 31 592 mkr och består av fastighetsinteckningar. Kapitalbindning 5,0 år Den sammanlagda upplåningen hade i medeltal en kapitalbindning om 5,0 år, jämfört med 4,5 år vid slutet av år. Av de totala lånen förfaller 3 102 mkr till återbetalning inom ett år. Refinansieringsrisken minskas genom stark likviditet, diversifierad finansiering och låg belåningsgrad. Räntebindning 3,9 år Av den totala upplåningen om 33 521 mkr hade 10 756 mkr en räntebindning kortare än ett år och 9 667 mkr hade en räntebindning längre än fem år. Medelräntan var 3,56 procent, vilket är 0,57 procentenheter lägre än samma period föregående året. Räntebindningen var i medeltal 3,9 år jämfört med 4,2 år i slutet av år. Likviditet 3 130 mkr Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av perioden 3 130 mkr jämfört med 1 765 mkr i slutet av år. Obelånad del av fastigheternas verkliga värde motsvarar 35 758 mkr. Eget kapital och skulder Övriga skulder 5% Säkerställda lån 44% Ej säkerställda lån 7% Medelränta, totala lån Procent 4,50 4,00 3,50 3,00 Eget kapital 40% Uppskjuten skatt 4% jan-jun jan-jun 2015 Räntetäckningsgrad, totala lån Gånger 1,70 1,60 1,50 1,40-0,57 10 % jan-jun jan-jun 2015 13

Övrig finansiell information Kassaflödet Kassaflödet före förändringar av rörelsekapitalet ökade med 14 procent till 413 mkr (362). Kassaflödet från den löpande verksamheten var 190 mkr (109). Periodens nettoinvesteringar i förvaltningsfastigheter har medfört att kassaflödet från investeringsverksamheten var -5 285 mkr (-4 873). Kapitalbehovet vid köp av fastigheter säkerställs före undertecknande av köpeavtal. Lönsamma men inte tvingande uppgraderingar kan vid behov stoppas inom en tremånadersperiod. Kassaflödet från finanseringsverksamheten var 4 932 mkr (5 239). Preferensaktier Akelius genomförde i april en nyemission om 6 060 606 preferensaktier till en kurs om 330 kronor per preferensaktie, vilket tillförde bolaget 2 000 miljoner kronor före emissionskostnader. 37 procent av de nya preferensaktierna förvärvades av internationella investerare. Totala antalet preferensaktier uppgick i slutet av perioden till 18 835 606. Preferensaktier utgör 0,65 procent av totala antalet aktier i Akelius Residential Property AB. Den 30 juni 2015 uppgick stängningskursen till 302,5 kronor. Den 5 februari 2015 betalade Akelius en utdelning om 64 mkr till preferensaktieägare, den 5 maj betalades ytterligare 94 mkr. En utdelning om 5 kronor per preferensaktie beslutades med de avstämningsdagar som följer av bolagsordningen, 5 augusti 2015, 5 november 2015 och 5 februari 2016, totalt 283 mkr. Akelius rating Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s gav, i juni 2015, Akelius kreditbetyget BBB- med stabila utsikter. Moderbolaget Finansnettot i moderbolaget uppgick under perioden till 29 mkr (-362) och resultatet före skatt uppgick till 5 mkr (-383) påverkat till följd av positiv värdeförändring av derivatinstrument under perioden med 185 mkr (-188). Resultat för andra kvartalet Kvartalets resultat efter skatt uppgick under perioden till 1 304 mkr (303) och har påverkats av en positiv värdeförändring avseende derivat om 487 mkr (-214) och förvaltningsfastigheter om 797 mkr (453). Under andra kvartalet ökade hyresintäkterna till 1 051 mkr (879) och fastighetskostnaderna ökade till 518 mkr (376), vilket resulterade i ytterligare förbättring av driftöverskottet till 533 mkr (503). Fastighetsbeståendets värdeökning var 797 mkr (453) och beror främst på ökade hyresintäkter. Finansnetto var 160 mkr (-514) och inkluderar värdeförändring på derivatinstrument om 487 mkr (-214). Högre räntekostnader beror på ökad belåning vid utökat fastighetsbestånd. Kassaflödet uppgick under andra kvartalet till -86 mkr (485). Den löpande verksamheten hade ett kassaflöde om 250 mkr (4). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -3 331 mkr (-2 015), vilket huvudsakligen förklaras av förvärv av förvaltningsfastigheter. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 2 995 mkr (2 496), främst som en följd av nyemission av preferensaktier om 2 000 mkr. 14

Allmän information Grunder för redovisningen Denna delårsrapport för Akelius Residential Property koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning av juridiska personer. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen. Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. Samma uppskattningar och bedömningar följs i kvartalsrapporteringen så som i den senaste årsredovisningen. Derivatinstrument Derivatinstrumenten består huvudsakligen av ränteswappar. Beräkningar av verkligt värde för derivaten är baserade på nivå 2 i hierarkin för verkligt värde. Jämfört med har inga förflyttningar skett mellan olika nivåer i hierarkin och inga signifikanta ändringar har gjorts vad avser värderingssätt. Kassaflödet i ingångna derivatkontrakt jämförs med det kassaflöde som skulle ha erhållits om kontrakten ingåtts till marknadspris på bokslutsdagen. Skillnaden i kassaflöde diskonteras med en ränta där hänsyn tagits för motparternas kreditrisk. Det nuvärde som erhålls tas upp i balansräkningen som verkligt värde. Förändring i verkligt värde redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Fastighetsvärdering Fastigheternas marknadsvärden har uppskattats med hjälp av interna värderingar på balansdagen. Värderingarna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. Övrigt Siffrorna i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningarna utförts utan avrundning. Detta kan medföra att vissa tabeller och nyckeltal till synes inte summerar korrekt. Risker och möjligheter Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostäder i storstäder. Starka hyresmarknader för bostäder i Sverige, Tyskland, Kanada, England, Frankrike och USA reducerar risken för långsiktiga vakanser. För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntorna långsiktigt. Tillgång till kapital hos ett stort antal banker, från kapitalmarknaden och privatkunder ger en låg refinansieringsrisk. Investeringar utomlands valutasäkras så att koncernens soliditet inte påverkas av valutakursförändringar. 15

Övrig finansiell information Redovisningsprinciper De redovisningsprinciper som tillämpats vid upprättandet av denna delårs koncernredovisning överensstämmer med de som tillämpats vid upprättandet av koncernens årsredovisningen för räkenskapsåret som avslutades den 31 december. Följande standarder, ändringar av standarder och tolkningar har utfärdats men ännu inte trätt i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2015. De som kan vara relevanta för koncernen anges nedan. Koncernen planerar inte att i förtid anta dessa standarder. IFRS 9 - Finansiella instrument IFRS 9 inför nya krav för klassificering och värdering av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9, klassificeras och mäts finansiella tillgångar baserat på dels företagets syfte med att inneha tillgången ( affärsmodellen ), dels tillgångens kontraktsenliga kassflöden ( contractual cash flows ). IFRS 9 inför ytterligare ändringar avseende finansiella skulder. IASB har för närvarande ett aktivt projekt för att göra begränsade ändringar av klassificering och värderingskraven i IFRS 9 och lägga till nya krav att ta itu med nedskrivning av finansiella tillgångar och säkringsredovisning. IFRS 9 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 jan 2018 eller senare, men ett snabbt antagande är tillåtet. IFRS 15 - Inkomster från avtal med kunder IFRS 15 beskriver en övergripande ram för att fastställa om, hur mycket och när intäkterna redovisas. Den ersätter befintlig vägledning för intäktsredovisning, inklusive IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal och IFRIC 13 Kundlojalitetsprogram. Standard 15 gäller för räkenskapsår som påbörjas från och med 1 januari 2017, men ett snabbt antagande är tillåtet. Koncernen har beaktat de ovanstående nya principerna och kommer att fortsätta utvärdera påverkan på koncernens konsoliderade bokslut. För närvarande förväntas effekterna av ovanstående publikationer inte vara väsentliga för koncernens konsoliderade bokslut. Personal Vid periodens slut var 510 (283) anställda i Akelius-koncernen. Närståendetransaktioner Under andra kvartalet har koncernen sålt Akelius Spar AB till Akelius Apartments Ltd för 115 mkr. Akelius Residential Property AB har tagit upp lån om 460 mkr från Akelius Spar AB. Transaktionerna med närstående har skett till marknadsmässiga villkor. Väsentliga händelser efter rapport periodens utgång Efter periodens slut har vi köpt fastigheter för totalt 2 miljarder kronor, inklusive 378 lägenheter i New York för 1 miljard kronor samt avtalat om fastighetsförsäljningar i Sverige och Kanada för totalt 0,7 miljarder kronor. Danderyd, den 10 augusti 2015, Pål Ahlsén, VD, Koncernchef Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 16

Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i mkr 2015 apr-jun 3 mån apr-jun 3 mån 2015 jan-jun 6 mån jan-jun 6 mån jan-dec 12 mån Hyresintäkter 1 051 879 2 095 1 707 3 602 Driftkostnader -406-323 -838-670 -1 406 Underhåll -112-53 -202-110 -314 Driftsöverskott 533 503 1 055 927 1 882 Central administration -22-10 -43-18 -54 Övriga intäkter och kostnader -16-9 -16-11 -14 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 797 453 1 925 857 1 412 Rörelseresultat 1 292 937 2 921 1 755 3 226 Ränteintäkter 1 1 1 2 7 Räntekostnader -311-307 -608-614 -1 191 Övriga finansiella intäkter och kostnader -17 6-27 - -39 Värdeförändring derivatinstrument 487-214 353-495 -1 149 Resultat före skatt 1 452 422 2 640 647 852 Skatt -148-119 -451-162 -350 Periodens / årets resultat 1 304 303 2 189 485 503 Poster som kan komma att omklassificeras till resultatet: - omräkningsdifferenser -114 118-254 91 745 Periodens / årets totalresultat 1 190 421 1 935 576 1 248 Resultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare 1 254 300 2 137 481 503 - innehav utan bestämmande inflytande 50 3 52 4 - Totalresultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare 1 150 417 1 867 572 1 245 - innehav utan bestämmande inflytande 40 4 68 4 3 Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,41 0,11 0,69 0,20 0,15 17

Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i mkr 2015 30 jun 30 jun 31 dec Tillgångar Immateriella anläggningstillgångar 18-14 Förvaltningsfastigheter 64 840 50 086 57 736 Materiella anläggningstillgångar 25 22 21 Derivatinstrument 6 38 - Uppskjuten skatt 49 776 9 Finansiella anläggningstillgångar 114 302 119 Summa anläggningstillgångar 65 052 51 224 57 899 Kundfordringar och andra fordringar 512 693 612 Derivatinstrument 17 - - Likvida medel 116 534 278 Summa omsättningstillgångar 645 1 227 890 Summa tillgångar 65 697 52 452 58 789 Eget kapital och skulder Eget kapital 26 087 19 049 22 583 Långfristiga räntebärande skulder 30 389 22 849 26 519 Derivatinstrument 2 133 1 911 2 466 Uppskjuten skatt 2 840 2 941 2 384 Övriga skulder 18 103 33 Summa långfristiga skulder 35 380 27 803 31 403 Kortfristiga räntebärande skulder 3 132 4 955 3 816 Derivatinstrument 43 16 53 Leverantörsskulder och andra skulder 1 055 629 935 Summa kortfristiga skulder 4 230 5 600 4 804 Summa eget kapital och skulder 65 697 52 452 58 789 Uppdelning av lån: - icke säkerställda 4 439 2 252 2 670 - säkerställda 29 082 25 552 27 666 Summa 33 521 27 804 30 336 18

Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr 2015 apr-jun 3 mån apr-jun 3 mån 2015 jan-jun 6 mån jan-jun 6 mån jan-dec 12 mån Kassaflöde från rörelsen 532 503 1 054 927 1 882 Övriga intäkter och kostnader -2-5 2 3 10 Central administration -19-10 -38-18 -54 Betalda räntekostnader -315-267 -600-548 -1 173 Betald skatt -2-2 -5-2 -4 Kassaflöde före förändringar i rörelsekapitalet 194 219 413 362 661 Förändring av kortfristiga fordringar -21-205 -81-185 -143 Förändring av kortfristiga skulder 77-10 -142-68 184 Summa förändring av rörelsekapitalet 56-215 -223-253 41 Kassaflöde från den löpande verksamheten 250 4 190 109 702 Investering i immateriella anläggningstillgångar -4 - -6 - -14 Investering i förvaltningsfastigheter -472-481 -825-758 -1 881 Förvärv av förvaltningsfastigheter -3 639-1 960-5 895-4 580-9 678 Förvärv av nettotillgångar 448-823 - - Försäljning av förvaltningsfastigheter 869 618 982 711 1 064 Försäljning av nettotillgångar -539 - -539 - - Försäljning/Köp av övriga anläggningstillgångar 6-192 175-246 -148 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 331-2 015-5 285-4 873-10 657 Nyemission 1 974 3 020 1 974 3 020 8 960 Kapitaltillskott 21 1 363 21 1 363 1 377 Upptagna lån 3 749 1 629 8 096 4 418 10 087 Amortering av lån -2 576-2 482-4 898-2 528-6 043 Köp/Försäljning av derivatinstrument -54-34 -54-34 -71 Utdelning -119-1 000-207 -1 000-4 136 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 995 2 496 4 932 5 239 10 174 Förändring av likvida medel -86 485-163 475 219 Likvida medel vid årets början 201 49 278 59 59 Omräkningsdifferens i kassa och bank 1-1 - - Likvida medel vid årets slut 116 534 116 534 278 19

Koncernens rapport över förändring i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Valuta omräkningsreserv Balanserad vinst Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2013-12-31 1 263 1 937 42 11 896 15 138 31 15 169 Hybridlån - - - - - 1 354 1 354 Utdelning - - - -1 051-1 051 - -1 051 Nyemission 181 2 820 - - 3 001-3 001 Periodens resultat, jan-jun - - - 481 481 4 485 Övrigt totalresultat, jan-jun - - 91-91 - 91 Eget kapital -06-30 1 444 4 757 133 11 326 17 660 1 389 19 049 Förvärvad minoritet - - - - - 41 41 Omföring - - - -7-7 7 - Hybridlån - - - - - 11 11 Utdelning - -1 937 - -1 160-3 097-52 -3 149 Nyemission 294 5 728 - -63 5 959-5 959 Periodens resultat, jul-dec - - - 22 22-3 19 Övrigt totalresultat, jul-dec - - 650-650 4 654 Eget kapital -12-31 1 737 8 548 782 10 119 21 187 1 396 22 583 Förvärvad minoritet - - - - - 21 21 Utdelning hybridlån - - - - - -49-49 Utdelning, preferensaktier - - - -377-377 - -377 Nyemission 4 1 996 - -26 1 974-1 974 Periodens resultat, jan-jun - - - 2 137 2 137 52 2 189 Övrigt totalresultat, jan-jun - - -270 - -270 16-254 Eget kapital 2015-06-30 1 741 10 544 513 11 853 24 651 1 436 26 087 20

Segmentsinformation Januari-juni 2015, mkr Sverige Tyskland Övriga Totalt Hyresintäkter 1 120 745 230 2 095 Driftkostnader -435-283 -120-838 Underhåll -140-41 -21-202 Driftöverskott 545 421 89 1 055 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 793 874 258 1 925 Totalavkastning 1 338 1 295 347 2 980 Totalavkastning per år, procent 9,3 12,6 10,2 10,6 Verkligt värde fastigheter 30 738 22 883 11 219 64 840 Januari-juni, mkr Sverige Tyskland Övriga Totalt Hyresintäkter 1 043 575 89 1 707 Driftkostnader -423-207 -40-670 Underhåll -72-34 -4-110 Driftöverskott 548 334 45 927 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 439 224 194 857 Totalavkastning 987 558 239 1 784 Totalavkastning per år, procent 7,5 7,3 13,9 8,3 Verkligt värde fastigheter 26 927 18 324 4 834 50 086 Räntebärande skulder Löptid Räntebindning belopp i mkr Räntebindning medelränta procent Andel procent Kapitalbindning belopp i mkr Andel procent 0-1 år 10 756 1,78 32 3 102 9 1-2 år 3 267 3,80 10 7 627 23 2-3 år 3 727 3,08 11 9 210 27 3-4 år 2 725 5,88 8 2 706 8 4-5 år 3 380 4,68 10 3 704 11 5-6 år 1 804 5,27 5 171 1 6-7 år 3 181 4,87 9 560 2 7-8 år 1 001 4,63 3 270 1 8-9 år 749 4,55 2 95-9-10 år 894 3,17 3 660 2 > 10 år 2 038 4,28 6 5 417 16 Summa 33 521 3,56 100 33 521 100 21

Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr 2015 apr-jun 3 mån apr-jun 3 mån 2015 jan-jun 6 mån jan-jun 6 mån jan-dec 12 mån Central administration -12-18 -35-30 -55 Övriga intäkter och kostnader 10 6 11 9 16 Rörelseresultat -2-11 -24-21 -38 Ränteintäkter 211 291 373 397 679 Räntekostnader -230-360 -435-549 -878 Övriga finansiella intäkter och kostnader -79-26 -94-22 191 Värdeförändring derivatinstrument 233-80 185-188 -440 Resultat före bokslutsdispositioner 133-186 5-383 -486 Bokslutsdispositioner - - - - -138 Resultat före skatt 133-186 5-383 -624 Skatt -21 17-9 41 137 Periodens / årets resultat 112-169 -4-342 -487 Periodens / årets totalresultat 112-169 -4-342 -487 22

Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Tillgångar 2015 30 jun 30 jun 31 dec Immateriella anläggningstillgångar 7-5 Summa immateriella anläggningstillgångar 7-5 Andelar i koncernbolag 13 165 10 806 13 270 Långfristiga fordringar koncernbolag 3 087-1 055 Uppskjuten skattefordran 366 281 377 Summa finansiella anläggningstillgångar 16 617 11 087 14 702 Summa anläggningstillgångar 16 624 11 087 14 706 Fordringar på koncernbolag 13 075 13 812 7 911 Övriga kortfristiga fordringar 7 11 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 141 3 58 Likvida medel 2 1 155 Summa omsättningstillgångar 13 224 13 827 8 131 Summa tillgångar 29 848 24 914 22 838 Eget kapital och skulder Summa eget kapital 13 028 8 700 11 410 Långfristiga räntebärande skulder 7 673 2 631 3 108 Långfristiga räntebärande skulder, koncernbolag 8 085 142 2 510 Derivatinstrument 487 419 671 Summa långfristiga skulder 16 245 3 192 6 289 Kortfristiga räntebärande skulder 50 1 539 918 Kortfristiga räntebärande skulder, koncernbolag - 11 420 3 984 Leverantörsskulder 1-2 Övriga kortfristiga skulder 492-139 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 63 96 Summa kortfristiga skulder 575 13 022 5 139 Summa eget kapital och skulder 29 848 24 914 22 838 23

Nyckeltal 2015 30 jun 31 dec 2013 31 dec 2012 31 dec 2011 31 dec Eget kapital Eget kapital, mkr 26 087 22 583 15 169 9 970 8 567 Soliditet, procent 40 38 33 27 26 Riskbärande kapital, procent 44 42 39 32 31 Avkastning på eget kapital, procent 9 9 24 27 4 Räntebärande skulder Belåningsgrad säkerställda lån, procent 44 47 49 53 50 Belåningsgrad totala lån, procent 51 52 56 59 60 Räntetäckningsgrad totala lån 1,6 1,5 1,2 1,2 1,3 Kapitalbindning totala lån, år 5,0 4,5 4,6 5,0 5,7 Räntebindning Medelränta totala lån, procent 3,56 3,94 4,75 4,85 5,26 Räntebindning totala lån, år 3,9 4,2 5,0 5,4 5,6 Fastigheter Antal lägenheter 50 169 47 896 41 319 35 443 35 151 Uthyrningsbar area i tusental kvm 3 606 3 472 2 992 2 576 2 632 Tillväxt hyresintäkter, procent 1 4,5 3,4 5,8 4,4 3,8 Tillväxt driftsöverskott, procent 1 0,4 7,1 6,7 4,1 8,3 Reell vakansgrad bostäder, procent 1,3 1,0 0,7 0,7 0,7 Vakansgrad bostäder, procent 3,7 3,2 2,6 2,0 1,9 Verkligt värde fastigheter, mkr Ingående 57 736 44 104 35 437 32 352 28 269 Värdeförändring 1 925 1 412 1 569 2 671 1 025 Investering 825 1 881 1 531 1 493 1 138 Köp 5 895 9 678 6 901 1 663 3 792 Försäljning -993-1 084-1 801-2 383-1 828 Omklassificering - - 13 - - Valutakursdifferenser -548 1 745 454-359 -44 Utgående 64 840 57 736 44 104 35 437 32 352 Verkligt värde, kr/kvm 17 983 16 629 14 736 13 755 12 292 Direktavkastningskrav, procent 4,58 4,72 4,75 4,73 5,07 Förändring direktavkastningskrav, procent 1-0,11 0,01-0,01-0,28 0,01 24

Nyckeltal, forts Fastigheter Sverige 2015 30 jun 31 dec 2013 31 dec 2012 31 dec 2011 31 dec Medelhyra bostäder, SEK/kvm/år 1 172 1 156 1 114 1 074 1 026 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 1,4 3,7 5,8 5,0 5,1 Tillväxt hyresintäkter, procent 3 3,3 3,5 5,5 3,8 - Tillväxt driftsöverskott, procent 3-3,1 8,0 3,3 5,2 - Verkligt värde, mkr 30 738 29 571 26 797 23 456 22 574 Verkligt värde, kr/kvm 15 693 14 899 14 115 13 809 12 055 Direktavkastningskrav, procent 4,66 4,78 4,84 4,79 5,15 Antal lägenheter 24 210 24 407 23 867 21 707 23 354 Fastigheter Tyskland Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 7,93 7,77 7,71 7,52 7,19 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 2,1 5,4 5,6 5,6 7,0 Tillväxt hyresintäkter, procent 3 5,6 3,1 6,8 6,8 - Tillväxt driftsöverskott, procent 3 4,3 5,8 13,7 1,0 - Verkligt värde, mkr 22 883 21 171 15 549 11 981 9 778 Verkligt värde, kr/kvm 16 986 16 752 15 398 13 649 12 903 Direktavkastningskrav, procent 4,56 4,72 4,64 4,64 4,87 Antal lägenheter 20 747 19 423 15 769 13 736 11 797 Fastigheter Kanada 4 Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad 1,79 1,83 1,94 2,01 1,34 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 0,7 6,6 7,7 11,2 - Tillväxt hyresintäkter, procent 3 5,4 7,0 20,6 - - Tillväxt driftsöverskott, procent 3-6,2-17,8 56,4 - - Verkligt värde, mkr 3 979 3 432 1 758 1 074 26 Verkligt värde, kr/kvm 21 755 21 808 20 710 22 026 19 833 Direktavkastningskrav, procent 4,51 4,55 4,47 4,52 4,25 Antal lägenheter 3 198 2 823 1 683 1 046 17 Fastigheter England 5 Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad 1,86 1,74 1,55 1,54 1,04 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 6,5 11,3 0,1 13,7 - Tillväxt hyresintäkter, procent 3 15,5 5,9 29,0 - - Tillväxt driftsöverskott, procent 3 20,2 9,3 31,7 - - Verkligt värde, mkr 4 576 3 395 1 792 1 580 145 Verkligt värde, kr/kvm 60 084 53 606 36 430 32 730 22 872 Direktavkastningskrav, procent 4,30 4,36 4,64 4,53 4,77 Antal lägenheter 1 227 1 153 870 870 97 25

Nyckeltal, forts Fastigheter Frankrike 2015 30 jun 31 dec 2013 31 dec 2012 31 dec 2011 31 dec Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 27,44 21,31 - - - Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 8,3 - - - - Tillväxt hyresintäkter, procent 3 - - - - - Tillväxt driftsöverskott, procent 3 - - - - - Verkligt värde, mkr 529 166 - - - Verkligt värde, kr/kvm 67 393 60 732 - - - Direktavkastningskrav, procent 4,33 4,11 - - - Antal lägenheter 263 90 - - - Fastigheter USA Medelhyra bostäder, USD/kvft/månad 2,76 - - - - Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 - - - - - Tillväxt hyresintäkter, procent 3 - - - - - Tillväxt driftsöverskott, procent 3 - - - - - Verkligt värde, mkr 2 135 - - - - Verkligt värde, kr/kvm 65 174 - - - - Direktavkastningskrav, procent 4,21 - - - - Antal lägenheter 524 - - - - 1) För jämförbara fastigheter. Fastighetsportföljen i England förvärvades från systerbolag under mars. Ovanstående tabeller per 30 juni 2015 redovisar utvecklingen som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan 1 januari. 2) Tillväxt från periodens början till periodens slut för jämförbara fastigheter. 3) Tillväxt för perioden jämfört med föregående års period för jämförbara fastigheter. 4) Fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, förvärvades från ett systerbolag under slutet av 2013. Ovanstående tabeller redovisar utvecklingen som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan 2011. 5) Fastighetsportföljen i England förvärvades från systerbolag under mars. Ovanstående tabeller redovisar utvecklingen som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan 2011. 26

Definitioner Andel riskkapital Riskkapital i relation till balansomslutning. Belåningsgrad totala lån Räntebärande skulder med och utan säkerhet i relation till totala tillgångar. Reell vakans Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering eller planerad försäljning, i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Riskkapital Eget kapital och uppskjuten skatteskuld. Räntetäckningsgrad totala lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för samtliga lån. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutning. Vakansgrad Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 27

Akelius i korthet Huvudkontor Svärdvägen 3A Box 104, S-182 12 Danderyd Tel +46 (0) 8 566 130 00 Sverige Rosenlundsgatan 50 Box 38149 100 64 Stockholm Tel +46 (0)10-722 31 00 akelius.se Tyskland Leipziger Platz 14 D-10117 Berlin Tel +49 (0) 30 7554 110 akelius.de Kanada 289 Niagara Street Toronto M6J 0C3 Tel +1 (416) 214-2626 akelius.ca England Coin House 2 Gees Court London W1U 1JA Tel +44 (0) 2 078 719 695 akelius.co.uk Frankrike 67 Boulevard Haussmann 75008 Paris USA 101 Federal Street Suite 1900 Boston, MA 02110 Bostäder i storstäder Akelius äger, förvaltar, uppgraderar och utvecklar bostäder i storstäder. 78 procent av beståndet är beläget i Berlin, Hamburg, London, Paris, New York, Toronto, Montreal, Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. Ett bättre boende Vi arbetar kontinuerligt för att ge våra nuvarande och framtida hyresgäster ett bättre boende, genom uppgradering av service och fastigheter. Köper med cherry picking Akelius gör hellre många mindre inköp av exakt rätt fastigheter cherry picking än ett fåtal förvärv med delvis rätt fastigheter. Stark kapitalstruktur, låg refinansieringsrisk Akelius har lån från trettiofyra banker, noterade preferensaktier och ej säkerställda obligationer. Akelius är Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi har sextontusen aktieägare. Förstklassig personal Fler än 150 anställda har tagit examen i Residential Real Estate vid Akelius University. De med examen vidareutbildas inom programmet för Postgraduate. Kalender Delårsrapport jan-sep 2015 26 oktober 2015 Bokslutskommuniké 2015 26 januari 2016 28