Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2017-03-07 52 Ansökan om planläggning för fastigheterna Ullared 2:151 m.fl. KS 2016-529 KS Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen besluta 1 Ge samhällsbyggnadsavdelningen i uppdrag att inleda ett planarbete för Ullared 2:151 m.fl. 2 Planarbetet ska inledas med upprättande och samråd kring ett planprogram 3 Planarbetet skall tidsmässigt inordnas i den prioriteringsordning för planarbeten som regelbundet upprättas och godkänns av kommunstyrelsen 4 Planarbetet skall föregås av tecknande av avtal rörande plankostnader m.m. samt även tecknande av s.k. ramavtal. Beslutsunderlag Beslutsförslag från samhällsbyggnadsavdelningen, 2017-02-28 Ansökan Gekås AB, 2016-12-16 Tjänsteskrivelse från samhällsbyggnadsavdelningen, 2017-02-28 KS 2016-271. Översyn av Fördjupad översiktsplan för Ullared samt utredning kring alternativ för nya bostadsområden i Ullared, tjänsteskrivelse, 2017-02-27 Översiktsbild över planområdet i förhållande till resten av Ullared, 2017-02-28 Sammanfattning av ärendet En begäran har inkommit om att kommunen genomför en ändring av gällande detaljplaner men även planläggning av ny mark (begäran om planbesked), med en möjlighet att se över utvecklingsmöjligheter för Destination Gekås Ullared. Detaljplaner ska ses över med möjlighet att anlägga ställplats för husbilar/husvagnar, extra campingområde, serviceinrättning för fordonstankställe, biltvätt och servicehall. Dessutom önskar man att frågan om ny förbindelseväg mellan Gekås lager och varuhuset, och därmed de västra delarna av lagerområdet på Sönneräng, ska utredas vidare. Bakgrund Ullared, och då framför allt Gekås AB, är expansivt. För tillfället har Falkenbergs kommun fått in tre ansökningar om planbesked. Den första är den som avser utökning av camping med mera. De andra två anger utökning av hotellverksamhet samt motellverksamhet. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.kommun.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2017-03-07 Forts 52 Ansökan enligt ovan är den mest omfattande och ligger inom kvadrant fyra medan de andra två ligger inom det nordöstra hörnet av kvadrant tre, se Översyn av Fördjupad översiksplan för Ullared samt utredning kring alternativ för nya bostadsområden i Ullared. I beredningen av detta ärende har synpunkter inhämtats från kultur- och fritidsförvaltningen, miljö- och hälsoskyddskontoret, barn- och utbildningsförvaltningen, socialförvaltningen, Feab, VIVAB, FNAB samt ledningsgruppen inom samhällsbyggnadsavdelningen, se tjänsteskrivelsen för inkomna synpunkter. Ekonomi Kostnaden för planarbetet bör regleras via avtal med sökande av planbeskedet. Övervägande Planarbetet är i linje med kommunens övergripande utvecklingsmål 3 Ett breddat och dynamiskt näringsliv i hela kommunen och med kommunens översiktsplan (framför allt strategi 5) samt i stora delar den fördjupade översiktsplanen för Ullared. Samhällsbyggnadsavdelningens planenhet föreslår att ett planarbete inleds i syfte att pröva möjlighet för att anlägga ställplats för husbilar/husvagnar, extra campingområde, serviceinrättning för fordonstankställe, biltvätt och servicehall samt ny förbindelseväg mellan Gekås lager och varuhuset. Planarbetet bör inledas med ett planprogram där man tittar närmare på hur kvadrant 4 kan disponeras. Det tänkta planområdets omfattande storlek samt dess påverkan på befintlig fritidsverksamhet och befintliga verksamhetsområden men även stora delar naturmark styrker ytterligare att inleda med ett planprogram där dess frågor kan utredas. Planprogrammet bör även innefatta en övergripande trafikanalys. I samband med planarbetet bör befintlig detaljplan för Gekås lager ses över. Planen medger idag handel men bör i framtiden endast medge annan verksamhet. Detta då man inte bör tillskapa ytterligare ett handelsområde i Ullared. Planärendet bör tidsmässigt inordnas i den planprioriteringsordning som regelbundet upprättas och godkänns av kommunstyrelsen. Vidare bör avtal rörande samtliga kostnader för planarbetet träffas med sökanden innan arbetet inleds. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.kommun.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2017-03-07 Forts 52 Vid protokollet Oskar Åhrén Protokollet justerat 2017-03-08 och anslaget 2017-03-09. Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Samhällsbyggnadsavdelningen/planenheten Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.kommun.falkenberg.se
Tjänsteskrivelse 2017-02-28 Kommunstyrelseförvaltningen Samhällsbyggnadsavdelningen planenheten Ansökan om planläggning för fastigheterna Ullared 2:151 m. fl., Ullared. Dnr KS 2016/529 En begäran har inkommit om att kommunen genomför en ändring av gällande detaljplaner samt planläggning av ny mark (ansökan om planläggning), med möjlighet att se över utvecklingsmöjligheter för Destination Gekås Ullared. Detaljplaner behöver ses över för möjlighet att anlägga ställplats för husbilar/husvagnar, extra campingområde, serviceinrättning fordonstankställe samt biltvätt och servicehall. Dessutom önskar man att frågan om ny förbindelseväg mellan Gekås lager och varuhuset, och därmed de västra delarna av lagerområdet på Sönneräng, ska vidare utredas Resterande delar av Sönnersängsområdet är markerat med blått. Planområdets läge i Ullared. De delar av Sönnerängsområdet som även de bör ingå i planarbetet är markerat med blått. Bakgrund Planarbetet gäller kvadrant 4 i Ullared (se Översyn av Fördjupad översiktsplan för Ullared samt utredning kring alternativ för nya bostadsområden i Ullared, tjänsteskrivelse 2017-02-27). I de södra delarna av det tänkta planområdet finns ett befintligt planområde för småindustriändamål och i de mellersta delarna tangerar planområdet Ullareds idrottsplats. Nordost om verksamhetsområdet för småindustriändamål finns några igenväxande åkrar som i princip är sankmark. Detta tydliggörs också på kartan där man ser de kraftiga avvattningsdikena som turkosblåa ränder.
Området för industriändamål samt den sanka åkermarken. Längre norrut utgörs planområdet av skogsmark med stora höjdskillnader. Här löper också det elljusspår som finns i Ullared. Längst i norr omfattar det tänkta planområdet detaljplanen för Gekås lager och Sönnerängssjön och det mynnar slutligen ut vid väg 153. På andra sidan väg 153 ligger Ullareds nya brandstation samt Ullareds vattentäkt. Detaljplanen är från 1992 och föreskriver framför allt handel men norr om väg 153 även industri, byggvaruhandel med skrymmande varor och brädgård. Detaljplanen för småindustri i söder vann laga kraft 1974 och den norra detaljplanen 1993. Detaljplanen för idrottsplatsen vann laga kraft 1991. Det tänkta planområdet är på ca 595 500 m 2 (60 ha) och mäter som längst 1,3 km på längden och är mellan 60-800 m brett. I gällande fördjupade översiktsplan för Ullared (2005-11-24 173) anges befintliga verksamheter och befintlig fritidsanläggning i den södra delen. I den norra delen anges befintliga verksamheter (Gekås lager). Genom området löper förslag till vägreservat. Se även bilaga Översyn av Fördjupad översiktsplan för Ullared. Vägreservatet illustrerat till vänster. Den fördjupade översiktsplanen för Ullared till höger, den så kallade kvadrant 4. 2
Delar av området omfattas av strandskydd för framför allt Sönnerängssjön och Lillesjön. Området omfattas också av LIS-område, varför detta kan användas som särskilt skäl för upphävande. I beredningen av detta ärende har synpunkter inhämtats från Kultur- och Fritidsförvaltningen - fritid och kultur, Miljö- och Hälsoskyddskontoret, Barn- och Utbildningsförvaltningen, Socialförvaltningen, Feab, VIVAB, FNAB, VA-samordnaren samt ledningsgruppen inom Samhällsbyggnadsavdelningen. FNAB och Feab har meddelat att de inte har några synpunkter. Gata-Trafikenheten på samhällsbyggnadsavdelningen har inget att erinra mot en eventuell plan. Kultur- och Fritidsförvaltningen - fritid understryker att det är viktigt att föreningslivet så som tex. Ullared IK och Brukshundsklubbens kan fortsätta med sin verksamhet i området. Motionsspårets (elljusspårets) sträckning i området kommer att påverkas då eventuell förbindelseväg mellan Gekås lager och Gekås varuhus kommer att skära av spåret på två ställen. Man anser att man bör ta hänsyn till motionsspåret genom att till exempel avsätta medel för en ny sträckning. Miljö- och Hälsoskyddsförvaltningen påpekar att det söder om det tänkta planområdet finns två potentiella områden med förorenad mark. I de norra delarna måste radonrisken undersökas noggrannare då det finns indikationer på att där finns högrisk för radon. Detta område ingår även i område med risk för översvämning varför detta måste utredas vidare. Vidare framhåller miljöoch hälsoskyddsförvaltningen vikten av att planera rätt verksamhet på rätt plats inom planområdet. De poängterar också att delar av planområdet omfattas av strandskydd. Trafikplaneraren på samhällsbyggnadsavdelningen framhåller vikten av att beakta gång- och cykelkopplingar i området samt till övriga samhället. Utredningen av en ny förbindelsväg mellan varuhus och lager bör ske i nära samråd med Trafikverket då både väg 154 och 153 är utpekade som funktionellt prioriterade vägar. Att vägarna är utpekade som funktionellt prioriterade innebär att Trafikverket ställer krav på att nya anslutningar till vägarna ska föregås av en trafikanalys så påvisar att den regionala tillgängligheten till vägarna inte minskar. VIVAB påpekar att nödvändig hänsyn måste tas till gällande vattenskyddsområde i anslutning till väg 153. VA-planeraren informerar om att en eventuell detaljplan kommer att ingå i kommunens verksamhetsområde för VA men påpekar också vikten av omhändertagandet av dagvattnet från området (Högvadsån har mycket höga naturvärden, redaktörens anmärkning). I övrigt inga synpunkter. Ekonomi Kostnaden för planarbetet bör regleras via avtal med sökande av planbeskedet. Övervägande Planarbetet är i linje med kommunens övergripande utvecklingsmål 3 Ett breddat och dynamiskt näringsliv i hela kommunen och med kommunens översiktsplan (framför allt strategi 5) samt i stora delar den fördjupade översiktsplanen för Ullared. 3
Samhällsbyggnadsavdelningens planenhet föreslår att ett planarbete inleds i syfte att pröva möjlighet för att anlägga ställplats för husbilar/husvagnar, extra campingområde, serviceinrättning för fordonstankställe, biltvätt och servicehall samt ny förbindelseväg mellan Gekås lager och varuhuset. Planarbetet bör inledas med ett planprogram där man tittar närmare på hur kvadrant 4 kan disponeras. Det tänkta planområdets omfattande storlek samt dess påverkan på befintlig fritidsverksamhet och befintliga verksamhetsområden men även stora delar naturmark styrker ytterligare att inleda med ett planprogram där dess frågor kan utredas. Planprogrammet bör även innefatta en övergripande trafikanalys. I samband med planarbetet bör befintlig detaljplan för Gekås lager (Sönnerängsområdet) ses över. Planen medger idag handel men bör i framtiden endast medge annan verksamhet. Detta då man inte bör tillskapa ytterligare ett handelsområde i Ullared. Planärendet bör tidsmässigt inordnas i den planprioriteringsordning som regelbundet upprättas och godkänns av kommunstyrelsen. Vidare bör avtal rörande samtliga kostnader för planarbetet träffas med sökanden innan arbetet inleds. SAMHÄLLSBYGGNADSAVDELNINGEN Planenheten Sofia Hedberg Broberg översiktsplanerare 4
Tjänsteskrivelse 2017-02-27 Kommunstyrelseförvaltningen Samhällsbyggnadsavdelningen Översyn av Fördjupad översiktsplan för Ullared samt utredning kring alternativ för nya bostadsområden i attraktivt läge i Ullared. KS2016-271 En snabb översyn har genomförts av den fördjupade översiktsplanen för Ullared. Detta för att utröna om den fördjupade översiktsplanen är inaktuell eller om den i stora delar fortfarande kan sägas gälla. Dessutom har attraktiviteten i de utpekade bostadsområdena studerats. Ullared kan delas in i fyra kvadranter där vägarna 153 och 154 står för indelningen. I bilden nedan har dessa numrerats och resonemanget nedan utgår från numreringen. 1 2 3 4
Kvadrant 1 Synpunkter: Inga förändringar behöver genomföras. Den fördjupade översiktsplanen är fortfarande aktuell och attraktivt bostadsläge finns utpekat. Inom kvadranten finns också ca 10 kommunägda villatomter och FaBo planerar att bygga ett flerbostadshus. Kvadrant 2 Här finns i den fördjupade översiktsplanen (FÖPen) utpekad mark för bostäder (B1) och verksamhet (J1). Bostadslägena är valda utifrån bland annat attraktivitet. Synpunkter: Inga förändringar av FÖPen behöver genomföras. Här finns möjlighet att planlägga mark för attraktiva bostäder (B1) och för verksamhet (J1). Verksamhetsmarken är på ungefär 12 ha och till ca 56% kommunägd. Av den kommunägda marken är ca 29% planlagt för brandstationen. Eventuell planläggning av den övriga verksamhetsmarken är ingen FÖP fråga. Samtliga utpekade områden för bostäder ligger till större delen inom LIS-område Ullared men troligtvis även inom primär och sekundär skyddszon för kommande vattenskyddsområde i Ullared. Områdena närmast Högvadsån ligger även inom områden med översvämningsrisk. Vad det gäller bostäder är områdena markerade med röd stjärna de som troligtvis minst påverkar det kommande vattenskyddsområdet i Ullared. Områdena närmast Högvadsån ligger långt från bra kommunikationer utan där måste man även se över befintlig (men inte tillräcklig) bro över Högvadsån. Kvadrant 3 I den norra delen av N1 (natur- och rekreationsområde) har bland annat anlagts en ny infartsväg till handelsområdet. Synpunkt: Omstudera utbredning av område N1 i dess norra del. Kvadrant 4 N2 (natur- och rekreationsområde) är idag en återvinningsstation och har därmed inget rekreationsvärde öven i ett längre perspektiv. B 4 (bostäder) är idag en verksamhet. Bostäder i detta område är mindre lämpligtmellan verksamhetsområdet på Sönneräng och befintlig idrottsanläggning och befintligt verksamhetsområde i söder. Detta gäller även på längre sikt GeKås har i december 2016 ansökt om att utöka befintlig camping öster om väg 154. Campingen har redan idag delar av sin verksamhet öster om Högvadsån och öster om 154. Dessutom vill Gekås bygga ut delar av förbindelsväg mellan Gekås lager och varuhuset (den streckade linjen på kartan). Synpunkter: Beteckna N2 och B4 verksamhetsmark. Utbredning och vad för verksamheter som kan förordas bör närmare studeras. I samband med detta även säkerställa att tillräckligt med mark finns för befintlig idrottsanläggnings framtida expansion. 2
Studera möjligheten till utökad camping öster om tänkt ny vägsträckning samt ny vägsträckning. Detta behöver inte genomföras med en revidering av den fördjupade översiktsplanen eftersom det inte strider mot intentionerna i FÖPen. Detta kan i stället lösas med ett inledande planprogram över kvadrant 4. Ekonomi Svaret på uppdraget påverkar inte kommunens ekonomi. Övervägande Det kan konstateras att i stora delar är den fördjupade översiktsplanen (FÖPen) för Ullared fortfarande aktuell och därför behöver inga större förändringar genomföras av FÖPen. I FÖPen finns områden utpekade för attraktiva bostadslägen och verksamhetsmark i skyltläge i anslutning till trafikstråk. Bostadslägena kan gälla både för flerfamiljshus som villor. Ullared har idag ca 10 kommunala tomter för villor samt att ett flerbostadshus kommer att börja byggas av Fabo under 2017. Under 2016 har kommunen sålt en kommunal tomt i Ullared vilket inte har skett på flera år. Ullared har en väl utbyggd kommersiell och kommunal service. Till orten finns bra kollektivtrafik. Dock finns det idag inget tryck på bostadsbyggande i Ullared. Vi vet idag inte närmare vad detta beror på. Innan vidare planering för bostäder sker i Ullared behöver denna fråga utredas. Ett sätt att börja utreda frågan är att vid medborgardialogen i Ullared problematisera kring frågorna Vad skulle kunna göra det mer attraktivt att bo i Ullared?, Vad skulle göra att du skulle flytta till/bli kvar i Ullared?. SAMHÄLLSBYGGNADSAVDELNINGEN Planenheten Sofia Hedberg Broberg Översiktsplanerare 3
KS 2016-529. Översiktsbild över planområdet i förhållande till resten av Ullared 2017-02-28