Värdeförändring vid exploatering av mark i samband med utveckling av spårburen trafik 2010-01-25 Slutversion
Bakgrund och syfte Malmöstad planerar för möjlighet till spårburentrafik i olika stråk. För att finansiera en sådan utveckling har olika finansieringslösningar studerats. Följande studie syftar till bedöma värdeutvecklingen av den kommunala marken som kan exploateras i samband med utveckling av den spårburna trafiken. Syftet är också att bedöma värdeutvecklingen påtomträtter. Värdeutveckling förväntas ske både genom förändring av områdenas karaktär och som en följd av förbättrade kommunikationer. Tre stråk har studerats: Rosengård Lindängen Limhamn
Metod och allmänna förutsättningar Bedömningen av värdeutvecklingen baseras påen skattning av betalningsviljan för bostäder. Till detta används Tyréns områdesmodellför att skatta betalningsviljan för nyproduktion i ett nytt bostadsområde i t.ex. Rosengård. Alla värderingar görs utifrån skillnad mellan dagsläge och förväntat läge. Det är alltså differensen vi söker. Områden som kan vidareutvecklats längs med de planerade spårvägssträckningarna har definierats dels till ytan och dels mhthur exploateringstaletkan öka. Utifrån dessa indata har nya ytor beräknats för BTA och BOA i respområde. Värdeutvecklingen skattas dels från tillskapandet av ny mark utmed spårvägen, dels med hänsyn till ökad exploateringsgrad i befintliga områden och dels utifrån ökat värde i befintliga område som upplåts med tomträtt.
Metod och allmänna förutsättningar forts. Utifrån områdesmodellen beräknas en förskjutning ske i betalningsvilja för olika lägen när de nya parametrarna med avstånd till spårvägen förbättras etc. Denna ökade betalningsvilja har ett direkt samband med ökat markvärde och kopplas till de ytor som räknats fram. Vi räknar endast med betalningsvilja för byggande av bostadsrätter. Betalningsviljan räknas i dagens penningvärde.
Metod och allmänna förutsättningar forts. Utvecklingsbar yta utmed sträckningarna Rosengård och Lindängen antas utvecklas enligt nedan nivå.
Metod och allmänna förutsättningar forts. Utvecklingsbar yta utmed sträckningarna Rosengård och Lindängen antas utvecklas enligt nedan nivå.
Metod och allmänna förutsättningar forts. Utvecklingsbar yta utmed sträckningarna Rosengård och Lindängen antas utvecklas enligt nedan nivå.
Metod och allmänna förutsättningar forts. Tomträtt Även områden som dag upplåts som tomträtt får en värdeutveckling. Denna värdeutveckling kan lösas in när tomträttsavgälden höjs eller om en försäljning sker. Tomträtt Tomträtt är en form av nyttjanderätt i fast egendom. För äldre tomträtter upplåtna mellan åren 1907 och 1953 gäller andra regler bl.a. är avtalstiden bestämd och avgäldenvanligtvis oförändrad under hela avtalstiden. När avtalstiden går ut erbjuds tomträttshavaren som regel ett nytt tomträttsavtal. I samband med detta sker en övergång till nyare lagstiftning och villkoren blir desamma som vid modern tomträtt. Moderna tomträtter (upplåtna fr.o.m. den 1 januari 1954) har ingen bestämd avtalstid utan löper tillsvidare. Hur bestäms tomträttsavgälden Tomträttsavgälden regleras regelbundet och fastställs med utgångspunkt från tomtens markvärdeoch en avgäldsränta. I samband med reglering av avgäldenför kommersiella tomträtter och tomträtter upplåtna för flerfamiljshus gör kommunen en särskild värdering av marken i varje enskilt fall. För småhustomträtter regleras avgäldenschablonmässigt. För närvarande används marktaxeringsvärdet.
Metod och allmänna förutsättningar forts. Tomträtt Beräkning av markvärdesförändringen vid tomträtt har gjorts på följande sätt: - Mängdning av kvartersmark - Skattning av e-tal och därefter beräkning av bef BTA och BOA - Ökningen av betalningsvilja har därefter används påmotsvarande sätt som för den övriga bedömningen. Endast värden som påverkar befintliga fastigheter har används.
STRÅK OCH OMRÅDEN
Tre stråk har studerats: Rosengård, Lindängen och Limhamn
Utvecklingsbar mark samt tomträtt Utvecklingsbar mark, exploateringstal och tomträtt visualiseras för de tre stråken. Observera att angivna exploateringstal är den utökningav exploateringen som beräknas kunna göras.
Utvecklingsbar mark samt tomträtt - Rosengård
Tabell utvecklingsbar mark - Rosengård Ytan för byggnationen har mätts digitalt men med de skisser som tillhandahållits av MalmöStad som bas. Det innebär att ytan (BTA) inte är exakt angiven. Kvartersmark antas utgöra 60% av totalytan inom området. BOA utgör 80% av BTA. Total area för markerat område Totalt tillkommande BTA Totalt tillkommande BOA 1 496 300 kvm 320 000 kvm 264 000 kvm
Tabell tomträtt - Rosengård Ytan för byggnationen har mätts digitalt men med de skisser som tillhandahållits av MalmöStad som bas. Det innebär att ytan (BTA) inte är exakt angiven. Befintligt e-talet har skattats till 0,38 som ett snitt för samtliga områden. BOA utgör 80% av BTA. Total area (kvartersmark) Totalt skattad bef BTA Totalt skattad bef BOA 642 000 kvm 244 000 kvm 195 000 kvm
Utvecklingsbar mark samt tomträtt - Lindängen
Tabell utvecklingsbar mark - Lindängen Ytan för byggnationen har mätts digitalt men med de skisser som tillhandahållits av MalmöStad som bas. Det innebär att ytan (BTA) inte är exakt angiven. Kvartersmark antas utgöra 60% av totalytan inom området. BOA utgör 80% av BTA. Total area för markerat område Totalt tillkommande BTA Totalt tillkommande BOA 369 000 kvm 119 000 kvm 98 000 kvm
Tabell tomträtt - Lindängen Ytan för byggnationen har mätts digitalt men med de skisser som tillhandahållits av MalmöStad som bas. Det innebär att ytan (BTA) inte är exakt angiven. Befintligt e-talet har skattats till 0,38 som ett snitt för samtliga områden. BOA utgör 80% av BTA. Total area (kvartersmark) Totalt skattad bef BTA Totalt skattad bef BOA 574 000 kvm 218 000 kvm 175 000 kvm
Utvecklingsbar mark samt tomträtt - Limhamn
Tabell utvecklingsbar mark - Limhamn Ytan för byggnationen har mätts digitalt men med de skisser som tillhandahållits av MalmöStad som bas. Det innebär att ytan (BTA) inte är exakt angiven. Kvartersmark antas utgöra 60% av totalytan inom området. BOA utgör 80% av BTA. Total area för markerat område Totalt tillkommande BTA Totalt tillkommande BOA 535 000 kvm 23 000 kvm 19 000 kvm
Tabell tomträtt - Limhamn Ytan för byggnationen har mätts digitalt men med de skisser som tillhandahållits av MalmöStad som bas. Det innebär att ytan (BTA) inte är exakt angiven. Befintligt e-talet har skattats till 0,38 som ett snitt för samtliga områden. BOA utgör 80% av BTA. Total area (kvartersmark) Totalt skattad bef BTA Totalt skattad bef BOA 133 000 kvm 51 000 kvm 40 000 kvm
OMRÅDESMODELLEN FÖR MALMÖ
Områdesmodell för delområden i Malmö Modellen bygger på prisuppgifter för ett stort antal delområden inom staden. Data är hämtade från Tyréns databas över försäljningar påandrahandsmarknaden och avser snittpriser under 2008:Q4 och 2009:Q3. Data för utbildningsnivåer och inkomster har erhållits från Malmö stad. Nyproduktionsfaktorn är beräknad utifrån differensen mellan nyproduktion och begagnade bostadsrätter och är 3 000 kr/kvm. Modellens förklaringsgrad är 83 %. Övriga skillnader förklaras av andra icke uppmätta kvaliteter inom områdena samt kvaliteter i bostäderna. I prisuppgifterna ingår försäljningspris plus bedömning av värdet som ligger i bostadsrättsföreningen. Detta värde är baserat på avgiften och motsvarar 6500:- per kvm.
Vilka faktorer styr betalningsviljan för bostäder? Den statistiska modellen som tas fram kan användas för att beräkna betalningsviljan för bostadsrätter i olika områden, oavsett om det finns befintliga bostadsrätter i området eller inte. Simuleringsmodell Modellerna skattas med matematiska metoder på faktiska transaktioner på fastighetsmarknaden. Variabler i modellerna Avståndet till stadskärnan Inkomstnivå i området Utbildningsnivåer Avgifter
Områdesmodellen Malmö 2009
Justering av förutsättningar Bedömda faktorer som påverkar värdeutvecklingen av mark: Avstånd till hållplats värdeutvecklingen är störst påutvecklingsbara mark som ligger nära en hållplats. Tillgänglighet ju längre restid till centrum desto mer gynnas man av att tillgängligheten till centrum ökar. Mängd utvecklingsbar mark desto större ytor som kan tillskapa ger större möjlighet att påverka betalningsviljan genom att förändra områdenas karaktär. De aktuella områdespriserna hänsyn har tagits till var områdena ligger på klassningsskalan. Grannområdens karaktär-dvshur attraktivt grannområdet upplevs i förhållande till ytorna utmed spårväg och hur det påverkar den utvecklingsbara marken. Områdena har räknats om med de nya parametrar som påverkas av spårvägen. Jämförelse görs därefter av skillnaden i pris före och efter åtgärderna. Förflyttningen av områdena till annan priskategori ses i följande bilder.
Värdeförändring av mark Värdet av mark för exploatering styrs av skillnaden i betalningsvilja för projektet som helhet och de totala kostnaderna för projektet. Mellanskillnaden ska täcka exploatörens vinst och priset påbyggrätterna samt andra avgifter och åtaganden som kan följa av exploateringen. Mellanskillnaden kan bli negativ i områden med låg betalningsvilja och då sker ingen investering av marknadsmässiga skäl. Vid beräkningen av skillnaden mellan betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst tillfaller hela denna skillnad värdeutvecklingen av marken. Hänsyn har inte tagit till om en investering inte är ekonomiskt försvarbar i dagsläget. Markens värde kommer ändåatt ha påverkats i positiv riktning. Evextraordinära insatser som behövs för markens iordningställande måste senare subtraheras från det ökade markvärdet. Detta har inte medräknats.
ROSENGÅRD VÄRDERING
Rosengård berörda områden
Rosengård klassning före justering
Rosengård klassning efter justering
Tabell utvecklingsbar mark - Rosengård För varje delområde inom området har beräkning skett av betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst. Differensen ligger mellan 520 och 1500 kr /kvm BOA för Rosengårdssträckningen. Denna differens har multiplicerats med tillskottet påboa för respektive område och summeras nedan. Rosengårdssträckningen är den som ger störst värdeutveckling i absoluta tal. Snittet påvärdeökningen av marken är 196:-/kvm markområde och 1 113:-/kvm tillskapad BOA. Total markerad area Totalt tillkommande BTA Totalt tillkommande BOA Värdeökning av mark inom hela området 1 496 300 kvm 320 000 kvm 264 000 kvm 290 000 000 kr
Tabell tomträtt - Rosengård Även områden som dag upplåts som tomträtt får en värdeutveckling. Denna värdeutveckling kan lösas in när tomträttsavgälden höjs eller om en försäljning sker. För varje delområde inom området har beräkning skett av betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst. Differensen ligger mellan 520 och 1400 kr /kvm BOA för Rosengårdssträckningen. Denna differens har multiplicerats med BOA för respektive område och summeras nedan. Områdets kvartersarea 642 000 kvm Genomsnitt värdeökning tomträtt per kvm kvartersmark 256 kr Värdeökning av tomträtt inom hela området 160 000 000 kr
LINDÄNGEN VÄRDERING
Lindängen berörda områden
Lindängen klassning före justering
Lindängen klassning efter justering
Tabell utvecklingsbar mark - Lindängen För varje delområde inom området har beräkning skett av betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst. Differensen ligger mellan 660 och 1850 kr /kvm BOA för Lindängssträckningen. Denna differens har multiplicerats med tillskottet påboa för respektive område och summeras nedan. Snittet påvärdeökningen av marken är 285:-/kvm markområde och 1 154:-/kvm tillskapad BOA. Området vid Mobila (Flensburg) har ej medräknats eftersom det området har väsentligt högre värdeutveckling pga andra faktorer än spårvägen. Områdets area Totalt tillkommande BTA Totalt tillkommande BOA Värdeökning av mark inom hela området 369 000 kvm 119 000 kvm 98 000 kvm 110 000 000 kr
Tabell tomträtt - Lindängen Även områden som dag upplåts som tomträtt får en värdeutveckling. Denna värdeutveckling kan lösas in när tomträttsavgälden höjs eller om en försäljning sker. För varje delområde inom området har beräkning skett av betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst. Differensen ligger mellan 490 och 1850 kr /kvm BOA för Lindängssträckningen. Denna differens har multiplicerats med BOA för respektive område och summeras nedan. Lindängssträckningen är den som ger högst värdeutveckling. Områdets kvartersarea Genomsnitt värdeökning tomträtt per kvm Värdeökning av tomträtt inom hela området 574 000 kvm 344 kr 200 000 000 kr
LIMHAMN VÄRDERING
Utvecklingsbar mark samt tomträtt - Limhamn
Limhamn Klassning före justering
Limhamn klassning efter justering
Tabell utvecklingsbar mark - Limhamn För varje delområde inom området har beräkning skett av betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst. Differensen ligger mellan 520 och 1500 kr /kvm BOA för Limhamnssträckningen. Denna differens har multiplicerats med tillskottet påboa för respektive område och summeras nedan. Limhamnssträckningen är den som ger minst värdeutveckling. Snittet påvärdeökningen av marken är 22:-/kvm markområde och 618:-/kvm tillskapad BOA. Områdets area Totalt tillkommande BTA Totalt tillkommande BOA Värdeökning av mark inom hela området 535 000 kvm 23 000 kvm 19 000 kvm 12 000 000 kr
Tabell tomträtt - Limhamn Även områden som dag upplåts som tomträtt får en värdeutveckling. Denna värdeutveckling kan lösas in när tomträttsavgälden höjs eller om en försäljning sker. För varje delområde inom området har beräkning skett av betalningsvilja före och efter spårvägens tillkomst. Differensen ligger mellan 490 och 720 kr /kvm BOA för Limhamnssträckningen. Denna differens har multiplicerats med BOA för respektive område och summeras nedan. Limhamnssträckningen är den som ger minst värdeutveckling. Områdets kvartersarea Genomsnitt värdeökning tomträtt per kvm Värdeökning av tomträtt inom hela området 133 000 kvm 207 kr 27 000 000 kr
SAMMANSTÄLLNING OCH KOMMENTARER
Sammanställning Rosengård har den största mängden utvecklingsbar mark (246 000 kvm BOA) följt av Lindängen (98 000 kvm BOA) och Limhamn (19 000 kvm BOA) Rosengård har störst areal kvartersmark som upplåts med tomträtt (642 000 kvm) följt av Lindängen (574 000 kvm) och Limhamn (133 000 kvm BOA) Totalt sett är värdeutvecklingenpåutvecklingsbar mark samt tomträtt högst för sträckningen mot Rosengård (290 + 160 mkr) följt av Lindängen (110 + 200 mkr) och Limhamn (12 + 27 mkr). Totalt sett för samtliga tre sträckningar uppgår värdeökningen till ca 800 mkr. Värdeökningen per kvm tillskapa BOA är högst för Lindängssträckningen (1 154 kr/kvm) tätt följt av Rosengårdssträckningen (1 113 kr/kvm). Väsentligt lägre är värdeutvecklingenför Limhamnssträckningen (618 kr/kvm).
Kommentarer Vid utvärderingen av utvecklingsmöjligheterna har inte beaktats den totala efterfrågan eller möjlig utvecklingstakt. Den beräknade värdeutvecklingenfaller ut när området har utvecklats färdigt. Viss värdeutveckligenfås dock direkt t ex när beslut om spårväg tas och när nya detaljplaner med högre exploateringstalhar vunnit laga kraft. Den förbättrade tillgängligheten har absolut störst del i värdeutvecklingen i denna beräkning. En viss del av värdeutvecklingen beror dock på förändrat socialt index som en följd av att nya bostäder med andra kvaliteter tillförs. Störst påverkan får detta i Rosengård och Lindängen. En del av denna förbättring skulle kunna uppnås med andra investeringar än spårvägen som grund.