1 (8) BLOCKHYRESAVTAL Detta blockhyresavtal ( Hyresavtalet ) har träffats mellan: (1) LÅNGSKÄR AB, org.nr 556706-8985 ( Hyresvärden ); och (2) JÄRFÄLLA KOMMUN, org.nr 212000-0043 ( Hyresgästen ). 1 BAKGRUND Hyresvärden äger fastigheten Järfälla Säby 3:70 ( Fastigheten ). På Fastigheten finns en byggnad ( Byggnaden ) som idag inrymmer bl.a. kontors- och lagerverksamheter. Hyresgästen har uttryckt önskemål om att få förhyra utrymmen inom Byggnaden som ska användas för korttidsboende. Parterna har mot denna bakgrund träffat Hyresavtalet. 2 HYRESOBJEKTETS OMFATTNING OCH SKICK Hyresvärden upplåter till Hyresgästen de bostadslägenheter ( Lägenheterna ) med tillhörande gemensamhets- och övriga utrymmen inom Byggnaden som framgår av bilagda ritning, bilaga 1 ( Hyresobjektet ). Någon uppmätning av Hyresobjektet har inte skett. I bilaga 3 angivna areauppgifter är således ungefärliga och avvikelser från i Hyresavtalet angivna areauppgifter ska inte föranleda justering av avtalad hyra. Parkeringsplatser ingår inte i förhyrningen. Hyresobjektet upplåts omöblerat och i befintligt skick med det tillägget att Hyresvärden före tillträdesdagen för respektive etapp (i enlighet med punkt 5 nedan) ska utföra de ombyggnads- och anpassningsåtgärder som framgår av typrumsbeskrivning bilaga 2. Hyresvärdens åtagande begränsar sig till de åtgärder som uttryckligen framgår av bilaga 2, eventuella åtgärder därutöver har Hyresgästen att själv svara för. Det antecknas att det bland annat ankommer på Hyresgästen att införskaffa inredning och utrustning till Lägenheter, pentrykök och tvättstuga, såsom tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, kyl- /frysskåp och mikrovågsugn. I avvaktan på att ordinarie tvättstuga kan inrättas i Byggnaden kommer Hyresvärden att ombesörja så att el och avloppsinstallation finns tillgängligt under trapp i trapphall Å 12 för provisorisk uppställning av en tvättmaskin och en torktumlare (vilka maskiner bekostas av Hyresgästen). 3 MARKOMRÅDE Genom upplåtelsen ges Hyresgästen tillgång till ett av Hyresvärden senare anvisat asfalterat markområde om ca 100 kvm inom Fastigheten, där Hyresgästen kan anordna lösningar för avfallshantering, cykelställ och utevistelse avseende Hyresgästens verksamhet. Det noteras att markområdet inte ingår i Hyresobjektet.
2 (8) 4 ANVÄNDNINGSÄNDAMÅL OCH UPPLÅTELSE I ANDRA HAND Hyresobjektet upplåts att användas för korttidsboende och lokalt verksamhetskontor för Hyresgästens lokala omsorgsverksamhet. Hyresgästen ska inom ramen för korttidsboendet på egen bekostnad genomföra vidareupplåtelse av Lägenheterna i andra hand för korttidsboende. Hyresgästen ska tillse att Lägenheterna enbart används för boende samt att andrahandshyresgästerna tecknar överenskommelse om avstående från besittningsskydd. 5 HYRESTID, TILLTRÄDE M.M. Hyresgästen ska tillträda Hyresobjektet etappvis enligt vad som anges nedan. Hyrestiden för respektive etapp löper från och med den dag etappen är inflyttningsklar enligt nästa mening till och med det månadsskifte som inträffar närmast efter tre år från det att Hyresgästen har tillträtt första etappen. Varje respektive etapp ska anses inflyttningsklar från och med den dag respektive etapp får tas i bruk i enlighet med slutbesked, interimistiskt slutbesked eller annat motsvarande beslut enligt Plan- och bygglagen (2010:900). För det fall sådant beslut enligt Plan- och bygglagen (2010:900) inte krävs för att Hyresobjektet ska få tas i bruk börjar hyrestiden istället löpa från den dag då Hyresvärden meddelar att respektive etapp är tillgänglig för tillträde. Etappindelningen för Hyresobjektet framgår av bilaga 3. Det är parternas målsättning att hyrestiden för respektive etapp ska börja löpa vid de tidpunkter som även framgår av bilaga 3. Parterna är dock införstådda med att angivna tider endast utgör uppskattningar och att faktisk tillträdesdag är beroende bl.a. av när befintliga kontorshyresgäster avflyttar från respektive del av Hyresobjektet och när bygglov för Hyresobjektet beviljas. Parterna accepterar därför att den faktiska tillträdesdagen för varje respektive etapp kan komma att tidigare- eller senareläggas i förhållande till vad som anges i bilaga 3. Parterna ska gemensamt och var för sig verka för att tillträde ska kunna ske så snart som möjligt. Hyresvärden ska senast två (2) veckor före hyrestidens början för varje etapp, skriftligen lämna Hyresgästen besked om när inflyttning beräknas kunna ske. Hyresvärden ska löpande informera Hyresgästen om hur arbetena med att iordningställa Hyresobjektet framskrider. Uppsägning av detta Hyresavtal ska ske skriftligen senast nio (9) månader före hyrestidens utgång, i annat fall är Hyresavtalet förlängt med tre (3) år för varje gång med en uppsägningstid om nio (9) månader. 6 HYRA OCH HYRESTILLÄGG 6.1 Hyra Hyran för hela Hyresobjektet uppgår till totalt 2 906 656 kr per år. Hyresgästen ska betala hyra för respektive etapp enligt den fördelning som anges i bilaga 3. Hyra erläggs från och med hyrestidens början för respektive etapp. I hyran ingår ersättning för normal förbrukning av värme, varmvatten, vatten och avlopp samt ersättning för fastighetsskatt. Hyresbeloppen för respektive etapp enligt bilaga 3 uppräknas med 2,75 % per år (oberoende av om etappen ifråga tillträtts eller inte). Uppräkning sker från och med den 1 januari varje år med första uppräkning per den 1 januari 2018.
3 (8) 6.2 Hyrans betalning Hyran erläggs i förskott senast sista vardagen före varje kalenderkvartals början genom insättning på Hyresvärdens bankgiro nr 5278-5292. Hyran jämte tillägg aviseras Hyresgästen. Vid försenad hyresbetalning ska Hyresgästen erlägga dels ränta enligt räntelagen, dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse enligt lagen om ersättning för inkassokostnader m.m. Ersättning för påminnelse utgår med belopp som vid varje tillfälle gäller enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader m.m. 7 EL Kostnaden för el ingår inte hyran. Hyresgästen ska ha eget abonnemang för elförbrukning. 8 TELE, TV OCH DATA/BREDBAND Hyresvärden bekostar dragning av ledningar för bredband till avlämningspunkt i trapphus eller i kontor på plan 1, inom Ålstavägen 12. Hyresgästen bekostar övriga dragningar av ledningar för tele, TV och data/bredband från den anslutningspunkt operatören anger till de ställen i Hyresobjektet som Hyresgästen i samråd med Hyresvärden väljer. Hyresgästen tecknar egna abonnemang för tele, TV och data/bredband. 9 DRIFT Följande åtgärder ombesörjs och bekostas av Hyresvärden Snöröjning och sandning, Hyresvärden ombesörjer och bekostar normal renhållning av markområdet på Fastigheten en gång per månad. För det fall Hyresvärden bedömer att Hyresgästens verksamhet orsakar behov av tillkommande renhållning ska Hyresvärden utföra sådan på Hyresgästens bekostnad. Följande åtgärder ombesörjs och bekostas av Hyresgästen Trappstädning, städning av entréer, Sophämtning av grovsopor, hushållsavfall och övrigt avfall från Hyresobjektet. Hyresgästen ombesörjer och bekostar anordning för sophantering på av Hyresvärden anvisad markyta utanför Hyresobjektet. 10 OFÖRUTSEDDA KOSTNADER Skulle efter Hyresavtalets tecknande oförutsedda kostnadsökningar uppkomma för Fastigheten på grund av a) införande eller höjning av särskild för Fastigheten utgående skatt, avgift eller pålaga som riksdag, regering, kommun eller myndighet kan komma att besluta om, eller b) generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på Fastigheten som inte enbart avser Hyresobjektet och som Hyresvärden är skyldig att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet
4 (8) ska Hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning betala ersättning till Hyresvärden för den på Hyresobjektet belöpande andelen av den totala årliga kostnadsökningen för Fastigheten. Hyresobjektets andel ska anses vara 67 % procent. Har andelen inte angetts utgörs denna av Hyresgästens hyra (exkl. eventuell moms) i förhållande till de i Fastigheten vid tidpunkten för kostnadsökningen utgående lokalhyrorna (exkl. eventuell moms). För lokal som inte är uthyrd görs därvid en uppskattning av marknadshyran för lokalen. Med skatt enligt a) ovan avses inte moms och fastighetsskatt i den mån ersättning för denna betalas i enlighet med överenskommelse. Med oförutsedda kostnader menas sådana kostnader som vid Hyresavtalets ingående inte beslutats av de under a) och b) angivna instanserna. Ersättningen betalas enligt ovanstående regler om hyrans betalning 11 UNDERHÅLL Hyresgästen ombesörjer och bekostar all skötsel och allt inre underhåll av Hyresobjektet inklusive ytskikt, tak, väggar, golv, fönster, inventarier och maskiner i köks- och pentrylösningar samt av egen inredning och utrustning. Hyresvärden svarar dock för underhåll av Fastighetens stomdelar och Fastighetens grundläggande tekniska installationer. Hyresvärden ombesörjer och bekostar yttre underhåll av Fastigheten. Allt underhåll sker behovsprövat enligt Hyresvärdens bedömningsgrunder. Parternas respektive underhålls- och utbytesansvar framgår i övrigt av gränsdragningslista, bilaga 5. 12 HYRESGÄSTENS ÄNDRINGSARBETEN M.M. Hyresgästen har inte rätt att utföra ändrings- och/eller ombyggnadsarbeten i Hyresobjektet utan föregående skriftligt tillstånd från Hyresvärden. Inredningsarbeten som kan beröra bärande delar eller installationer för Fastighetens funktion (såsom va-, el, ventilationssystem etc.) får inte utföras. Sprinklerhuvuden, anordningar för ventilation, radiatorer eller andra uppvärmningsanordningar får inte byggas in eller på annat sätt påverkas så att effekten av sådana anordningar försämras. Vid utförande av arbeten ska Hyresgästen i god tid innan, för Hyresvärdens godkännande, uppvisa byggvarudeklarationer för material som avses tillföras Hyresobjektet. För det fall det vid besiktning som påkallats av Hyresvärden, myndighet, försäkringsbolag eller annan, konstateras fel och brister i utförda ändrings- och/eller ombyggnadsarbeten, ska Hyresgästen omgående och på egen bekostnad åtgärda påtalade brister. Om Hyresvärden på grund av Hyresgästens ändrings- och/eller ombyggnadsarbeten tvingas utge vite, byggsanktionsavgift eller annan ersättning enligt reglerna i plan- och bygglagen ska Hyresgästen ersätta Hyresvärden för sådan kostnad jämte ersättning för Hyresvärdens kostnader för hantering av sådant ärende. 13 NEDSÄTTNING AV HYRA Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för tid då Hyresvärden låter utföra arbete för att sätta Lägenheterna eller Hyresobjektet i övrigt i avtalat skick eller annat arbete som särskilt avtalas under hyresförhållandet. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att Hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll
5 (8) av Hyresobjektet eller Fastigheten i övrigt. Det åligger dock Hyresvärden att underrätta Hyresgästen om arbetets art och omfattning samt när och under vilken tid arbetet ska utföras. 14 TILLGÄNGLIGHET TILL UTRYMMEN Hyresgästen förbinder sig att möjliggöra tillträde till sådana utrymmen som personal från Hyresvärden, energi-, VA-verk och telebolag samt brandmyndighet eller motsvarande måste ha tillgång till. 15 MYNDIGHETSKRAV Det åligger Hyresgästen att på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som av försäkringsbolag eller byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet krävs för Hyresobjektets nyttjande för avsedd användning. Hyresgästen ska samråda med Hyresvärden innan åtgärder vidtas. 16 FÖRSÄKRING Hyresvärden innehar sedvanlig fastighetsförsäkring. Vid Hyresavtalets tecknande uppgår kostnaden för Hyresvärdens försäkring till 15 035 kr per år. Hyresgästen ska under hyresförhållandet, såsom tillägg till hyran, ersätta Hyresvärden för kostnadsökningar avseende Hyresvärdens fastighetsförsäkring jämfört med nuvarande kostnad om 15 035 kr per år. Hyresvärden har av sitt försäkringsbolag fått information om att kostnaden för försäkring preliminärt kommer att uppgå till ca 70 000 kr per år i samband med att Fastigheten upplåtes till Hyresgästen. Hyresgästen ska inneha sedvanlig verksamhetsförsäkring för den verksamhet som Hyresgästen ska bedriva i Hyresobjektet. 17 SKYLTAR, MARKISER M.M. Hyresgästen äger endast efter Hyresvärdens skriftliga godkännande rätt att uppsätta skyltar, markiser, balkongskydd eller utomhusantenn på Fastigheten. Hyresgästen svarar för att inhämta erforderliga tillstånd av berörda myndigheter. Vid avflyttning åligger det Hyresgästen att återställa husfasaderna i godtagbart skick. Vid mer omfattande fastighetsunderhåll såsom fasadrenovering åligger det Hyresgästen att på egen bekostnad och utan ersättning nedmontera och åter uppmontera skyltar, markiser och antenner som ägs av Hyresgästen. 18 BRANDSKYDD Hyresvärden ansvarar för installation av brandlarm, utrymningslarm, utbyte av branddörr, hänvisningsskyltar och nödbelysning och utrymningsplan i enlighet med vad som anges i bilaga 2b. Hyresgästen ska dock vara anläggningsägare och abonnemangsansvarig avseende brandlarm och utrymningslarm. Parternas åtaganden i övrigt i fråga om brandskydd framgår av bilaga 4.
6 (8) 19 STÖRNINGAR, SUNDHET, ORDNING OCH SKICK Hyresgästen ska vid nyttjande av Hyresobjektet iaktta allt som krävs för bevarande av sundhet, ordning och gott skick inom Fastigheten samt tillse att Hyresgästens verksamhet inte orsakar störningar för omgivningen. Rökning är inte tillåtet i Byggnaden utan ska ske på av Hyresvärden anvisad plats utanför Byggnaden. Hyresgästen ansvarar för att vad som anges ovan även iakttas av boende, besökare och övriga som vistas inom Hyresobjektet. Hyresgästen ska tillse att det dygnet om, alla dagar i veckan, finns bevakning inom Hyresobjektet och Fastigheten för angrepp riktade mot Hyresgästens verksamhet, Hyresobjektet och Fastigheten. Sådan bevakning ska utföras genom egen personal och/eller genom väktare. 20 LÅSANORDNINGAR Hyresgästen ska utrusta Hyresobjektet med lås-, passage- och stöldskyddssystem för Hyresgästens verksamhet. Låssystem som används ska vara kopieringsskyddat. Hyresgästen medger att Hyresvärden innehar nyckel och utan föregående godkännande bereder sig tillträde till Fastighetens allmänna utrymmen. 21 ANSVAR FÖR SKADA Hyresgästen ska tillse att Hyresobjektet väl vårdas och hålls i gott skick. Hyresgästen svarar, oberoende av vållande, för att på egen bekostnad åtgärda skador på Hyresobjektet och Fastigheten som uppkommer genom inbrott, skadegörelse eller annan brottslig handling från eller riktad mot Hyresgästens verksamhet samt även för skador som beror på överslitage eller annat liknande förhållande. Hyresgästen svarar på motsvarande sätt för all skada på fönster och entrédörrar, inklusive karmar, bågar och foder till Hyresobjektet. 22 AVFLYTTNING Vid hyresförhållandets upphörande ska Hyresgästen, om inte annan överenskommelse träffas, bortföra eventuell lös inredning, samt återställa Hyresobjektet i för Hyresvärden godtagbart skick. Hyresobjektet ska lämnas väl avstädat och rengjort och samtliga port- och lägenhetsnycklar ska återlämnas till Hyresvärden. Hyresvärden äger rätt att överta fast inredning eller installation utan lösen, alternativt påkalla att Hyresgästen bekostar avlägsnande och erforderligt återställande. Om till följd av Hyresgästens eller andrahandshyresgästs åtgärder - vidtagna med eller utan Hyresvärdens medgivande - Hyresobjektet vid avflyttningen innehåller material som inte särskilt överenskommits att Hyresvärden svarar för, ska Hyresgästen avlägsna materialet eller ersätta Hyresvärden dennes kostnader för kvittblivning, såsom kostnad för avfallsskatt, transport, avgift för deponering eller liknande. Parterna ska i samband med avflyttningen genomföra en gemensam avflyttningsbesiktning. 23 FORCE MAJEURE Hyresvärden fritar sig från skyldighet att fullgöra sin del av Hyresavtalet och från skyldighet att erlägga skadestånd om hans åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, på grund av sådan arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som Hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse.
7 (8) 24 AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD Det antecknas att parterna i särskilt upprättad handling har ingått överenskommelse om avstående från besittningsskydd. 25 OPTION TILLKOMMANDE YTOR Inom Fastigheten finns ytterligare ytor som inte ingår i Hyresobjektet och som för närvarande är uthyrda till annan hyresgäst. För det fall dessa ytor blir tillgängliga för uthyrning under hyrestiden ska Hyresvärden erbjuda Hyresgästen förhyrning av sådana ytor till motsvarande hyra och övriga villkor som framgår av Hyresavtalet. Skyldigheten att erbjuda förhyrning gäller endast en gång per lokaldel. För det fall Hyresgästen önskar hyra erbjuden lokaldel ska Hyresgästen skriftligen meddela Hyresvärden detta inom två (2) veckor från erbjudandet. Parterna ska i så fall teckna tilläggsavtal till Hyresavtalet avseende sådan tillkommande area. Hyresvärden är inte skyldig att erbjuda Hyresgästen ytterligare ytor om återstående hyrestid enligt Hyresavtalet är kortare än 18 månader. 26 SÄRSKILDA VILLKOR Hyresgästen har inte rätt att säga upp Hyresavtalet i förtid enligt 12 kap 5 jordabalken. Hyresgästen har inte heller rätt att med åberopande av reglerna i 12 kap 54 och 55 d jordabalken, eller motsvarande bestämmelser, under hyrestiden begära ändring eller erhålla prövning av hyresvillkoren. På motsvarande sätt har Hyresgästen inte rätt att i samband med förlängning av hyresförhållandet begära ändring eller prövning av hyran eller av övriga hyresvillkor. Vad som sägs i föregående mening gäller dock inte i samband med eventuell prövning av Hyresgästens rätt till förlängning av hyresförhållandet efter uppsägning från Hyresvärden. Hyresgästen äger inte rätt att begära åtgärdsföreläggande eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap 16 2 st. respektive 12 kap 18 a jordabalken eller motsvarande bestämmelser. Hyresvärden har rätt att utan inhämtande av föregående godkännande från Hyresgästen utföra sådana standardhöjande åtgärder eller ändringar i hyresobjektet som avses i 12 kap 18 d-h jordabalken eller motsvarande bestämmelser. Hyresgästen ansvarar för att boende och besökare till Hyresobjektet i tillämpliga delar uppfyller Hyresgästens förpliktelser enligt detta avtal. 27 VILLKOR FÖR AVTALETS GILTIGHET Detta hyresavtal är för sin giltighet villkorat av att a) Hyresvärden senast 2017-10-31 har erhållit lagakraftvunnet bygglov för ombyggnad och användning av Hyresobjektet i enlighet med Hyresavtalet, b) att hyresnämnden senast 2017-10-01 godkänner Hyresavtalets förbehåll enligt 12 kap 1 6 st. jordabalken, c) att hyresnämnden senast 2017-10-01 godkänner parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd. För det fall villkoret under a) ovan inte uppfylls senast angivet datum är Hyresavtalet förfallet. För det fall villkoren under b) eller c) ovan inte uppfylls senast angivet datum är Hyresavtalet förfallet om Hyresvärden så påfordrar. Till undvikande av missförstånd antecknas att
8 (8) Hyresgästen således inte har rätt att påfordra att Hyresavtalet förlorar sin giltighet på grund av att villkoren under b) eller c) ovan inte uppfylls. Om Hyresavtalet förlorar sin verkan enligt vad som ovan angivits har ingendera part rätt att göra någon påföljd gällande gentemot andra parten på grund av att Hyresavtalet förlorar sin giltighet. 28 ÄNDRINGAR OCH TILLÄGG Ändringar och tillägg enligt detta Hyresavtal ska göras skriftligen för att vara gällande mellan parterna. 29 SAMVERKAN Parterna ska i positiv anda löpande samråda i frågor som kan uppkomma under hyresförhållandet. För det fall det framkommer uppenbara felaktigheter i Hyresavtalet ska parterna i positiv anda söka rätta till sådana felaktigheter. Detta avtal har upprättats i två (2) exemplar av vilka parterna har tagit varsitt. [Ort och datum] LÅNGSKÄR AB JÄRFÄLLA KOMMUN Underskrift Underskrift Namnförtydligande Namnförtydligande