Examensarbete. C-uppsats inom fastighetsvetenskap Brist på ortsprismaterial -En effekt av fastighetstransaktioner genom bolagsförvärv Alexander Liljenberg Vt 2008
Kandidatuppsats Urbana studier Maj 2008 MALMÖ HÖGSKOLA BRIST PÅ ORTSPRISMATERIAL - En effekt av fastighetstransaktioner genom bolagsförvärv Handledare Författare Karin Staffansson-Pauli Alexander Liljenberg 2
Förord I början av våren 2008 startade mitt sökande efter ett intressant ämne till den kommande c- uppsatsen. Min personliga utgångspunkt var att uppsatsen skulle behandla ämnesområdet fastighetsvärdering och analys. För mig var det av betydelse att hitta ett ämne som det finns ett intresse av i fastighetsbranschen. Efter funderingar och sökande hittade jag till slut ett ämne som passade mig perfekt. Det var Swedbank Fastighetsanalys i Stockholm som efterfrågade en uppsats om hur man kan uppbringa ortsprismaterialet för kommersiella fastigheter som säljs genom bolagsförvärv. Därför vill jag börja med att tacka Jörgen Polstam på Swedbank Fastighetsanalys i Stockholm för ett intressant ämne samt ett mycket trevligt bemötande och handledande. Som student är det med positiv förvåning jag kan konstatera hur väl mottagen jag blivit av samtliga intervjupersoner. Även om tiden varit knapp har personerna tagit sig tid att besvara mina frågor. Vilket glädjer mig. Därför vill jag rikta ett tack till Peter Samuelsson, Bo Ljungberg, Per Wieslander, Lars-Erik Nyman, Lars Håbro, Joakim Karlsson, Michael Hultberg och Magnus Svantegård. Alexander Liljenberg 3
Sammanfattning Idag har man som fastighetsvärderare och analytiker tillgång till databaser, expertsystem och rapportgeneratorer som automatiskt hämtar, lagrar, bearbetar och presenterar information. I och med lagändringen i inkomstskattelagen, som antogs år 2003, har det blivit allt svårare att uppbringa ett ortsprismaterial för kommersiella fastigheter. Detta på grund av att fastighetstransaktioner sker genom bolagsförvärv istället för genom lagfarna köp. Numera sker alla fastighetstransaktioner nästan uteslutande genom bolagsförvärv vilket har gjort att det skapats nya förutsättningar för fastighetsbranschens aktörer. Problematiken med att uppbringa ett bra ortsprismaterial skapar affärsmöjligheter för de aktörer som har god marknadsinformation. Som liten aktör på marknaden blir det därmed allt svårare att uppbringa ortsprismaterial medan större aktörer kan dra nytta av sitt breda kontaktnät. Fördelen av att ha värderings- och transaktionstjänster inom samma organisation blir tydlig. För att uppbringa ett ortsprismaterial för kommersiella fastigheter finns det idag ingen generell metod. De informationskanaler som används i dagsläget är Fastighetsdataregistret, kommunala förköpslistor, press-releaser och kontakter. Som det är idag finns det inget incitament för fastighetsbranschens aktörer att utveckla ortsprismaterialet genom ett samarbete. Detta på grund av att marknadsinformation kan ses som ett konkurrensmedel gentemot andra aktörer. 4
Abstract Lack of market information - An effect of real estate transactions through company acquisitions Property valuers and analysts have access to databases, expert systems and report generators that automatically retrieve, store, process and present information. However, with the legislative amendment of the Income Tax Law, which was adopted in 2003, it has become increasingly difficult to find market information for commercial real estate. This is because the property is bought through company acquisitions instead of through legal purchase. Since real estate transactions are almost entirely company acquisitions this has created new conditions for real estate operators. The problem with this is that good market information creates business opportunities. As a small player in the market, it will thus be increasingly difficult to obtain market information while larger operators benefit from their wide-ranging contacts. The advantage of having valuations and transactions within the same organization becomes clear. There is currently no general method to generate market information for commercial buildings. The information that is used at present is a government data file containing local authority pre-sales information, press releases or contacts. As it is today, there is no incentive for real estate agents to develop the place/price material through collaboration. This is because the market can be seen as a competitive tool. 5
Innehållsförteckning 1. INLEDNING... 8 1.1 Bakgrund... 8 1.2 Tidigare forskning... 9 1.3 Vilken lucka fyller uppsatsen?... 10 1.4 Syfte... 10 1.5 Frågeställning... 10 1.6 Avgränsningar... 10 1.7 Definition på centrala begrepp... 11 1.8 Arbetets disposition... 11 2. METOD...13 2.1 Förförståelse... 13 2.2 Kvalitativ ansats... 13 2.3 Val av datainsamlingsmetod... 13 2.4 Urval... 13 2.5 Val av intervjuperson... 14 2.6 Genomförande av intervjuer... 15 2.7 Bortfall... 15 2.8 Källkritik... 15 3. TEORETISKA UTGÅNGSPUNKTER...17 3.1 Fastighetsvärdering... 17 3.1.1De grundläggande värderingsmetoderna... 17 3.1.2 Val av värderingsmetod... 17 3.2 Kommersiella fastigheter... 18 3.3 Ortsprismaterial... 19 3.3.1 Ortsprismaterialets funktion vid fastighetsvärdering... 19 3.3.2 Ortsprismaterial vid icke lagfartspliktiga köp... 20 3.3.3 Insamling av ortsprismaterial... 20 6
3.4 Försäljning av aktier i dotterbolag... 23 3.4.1 Inkomstskattelagen... 23 3.4.2 Försvårar för fastighetsvärderare... 23 4. EMPIRI - REDOVISNING AV INTERVJUER...25 4.1 Intervju med Peter Samuelsson, Bryggan Fastighetsekonomi... 25 4.2 Intervju med Per Wieslander, NAI Svefa... 27 4.3 Intervju med Bo Ljungberg Catella Malmö... 29 4.4 Intervju med Lars-Erik Nyman, Leimdörfer... 30 4.5 Intervju med Joakim Karlsson, Jones Lang LaSalle... 32 4.6 Intervju med Lars Håbro, Swedbank... 34 4.7 Intervju med Magnus Svantegård, Datscha... 35 4.8 Intervju med Michael Hultberg på Bolagsverket... 36 5. ANALYS...39 6. SLUTSATS...43 7. FÖRFATTARENS EGNA REFLEKTIONER...44 KÄLLFÖRETECKNING...45 Tryckta källor... 45 Muntliga Källor... 45 Internetkällor... 46 BILAGOR...47 Bilaga 1 Intervjufrågor (Fastighetsbranschen)... 47 Bilaga 2 intervjufrågor (Bolagsverket)... 48 7
1. INLEDNING I det inledande kapitlet presenteras först en kort bakgrundsbeskrivning som syftar till att ge läsaren en viss förförståelse till ämnesorådet. Vidare redogörs för syfte, frågeställning samt avgränsningar. Därefter presenteras uppsatsens centrala begrepp. 1.1 Bakgrund Under stort sett hela 1900-talet har teorin kring fastighetsvärdering varit oförändrad. Grunden har varit, och är, ett väl förankrat synsätt i hur värden skapas genom framtida nyttor och där priset sätts mellan utbud och efterfrågan. Om värdeteorin i stort har varit oförändrad har metodiken och produktivitetsutvecklingen för fastighetsvärdering genomgått en stor förändring. Informationsteknologi har gjort att nya informationskällor har skapats och fastighetsvärderingen har fått en mer finansiell prägel. På 1970-talet kunde det ta uppemot en vecka att värdera en kommersiell fastighet - Något som idag klaras av på mindre än en dag. Skrivmaskin, räknesnurra och handplockning av data från arkiv var vardag för dåtidens fastighetsvärderare. I dag har fastighetsvärderare och analytiker tillgång till databaser, expertsystem och rapportgeneratorer som automatiskt hämtar, lagrar, bearbetar och presenterar information. I relation till 1980-talet finns det idag ett omfattande informationsutbud där olika aktörer förser marknaden med information. Internationella och svenska konsulter som Jones Lang LaSalle, DTZ och Newsec ger ut kvalificerade nyhetsbrev som beskriver allt från fundamenta i samhällsekonomin till aktuella vakanser och hyresnivåer för specifika delmarknader. Företag som Datscha, Svefa och Ljungqvist förser marknaden med datorbaserad och lättillgänglig information. Detta bara för att nämna några av de aktörerna som levererar marknadsinformation. 1 Sverige beskrivs oftast som en av världens mest transparenta fastighetsmarknader. 2 Med den lagändring som skedde i inkomstskattelagen 1 juni 2004 - och som innebar att aktiebolag kan sälja aktier i dotterbolag och andra onoterade aktier utan att behöva betala skatt - har tillgängligheten till ortsprismaterial för kommersiella fastigheter blivit mer begränsad. Genom lagändringen tog fastighetsmarknaden ett steg tillbaka från transparens till slutenhet. För fastighetsbranschen fick således denna lagändring stor betydelse. I dag sker så 1 Nils-Eric, Sandberg, Vad kan vi lära av kraschen?: bank- och fastighetskrisen 1990-1993 (Stockholm 2005) s.190. 2 Jones Lang LaSalle, Sveriges fastighetsmarknad i världsklass, ( www.joneslanglasalle.se 2006) 8
gott som alla fastighetstransaktioner genom bolagsförvärv. Detta innebär att ägaren - bolaget - till fastigheten är oförändrad, istället är det aktierna i bolaget som byter ägare. Effekten av att fastigheter säljs genom bolagsförvärv blir att det inte sker någon registrering av köpeskillingen i Lantmäteriets fastighetsregister. Detta har i sin tur lett till att ortsprismaterialet för kommersiella fastigheter har blivit allt mer magert. 1.2 Tidigare forskning Det finns en hel del tidigare studier inom området fastighetsvärdering och analys. I en kandidatuppsats publicerad vid Stockholms Universitet år 2005 med titeln Fastighetsvärdering - En studie av marknadsinformation som värderingsunderlag konstaterar författarna Henrik Rand och Malin Gustavsson att marknadsinformationen är tillförlitlig vid fastställande av en fastighets marknadsvärde. Däremot behöver marknadsinformationen kompletteras med unika värden för fastigheten. 3 År 2006 skrev Mathias Kullman och Oscar Sundh, även de vid Stockholms Universitet, en uppsats med titeln Analys av värderingsmodeller för kommersiella fastigheter. I studien konstaterar Kullman och Sundh att avkastningsbaserade kalkyler är den vanligast förekommande värderingsmetoden vid värdering av kommersiella fastigheter. Kullman och Sundh konstaterar dock att vid en god tillgång på ortsprismaterial kan värderingen med fördel ske genom tillämpning av ortsprismetoden. Bristen av information om överlåtna fastigheter är enligt författarna den bidragande faktorn till att denna metod inte används lika frekvent. 4 Bo Nordlund skrev år 2004 en uppsats vid Kungliga Tekniska Högskolan med titeln Vilken information från marknaden används som underlag vid värdering av kommersiella fastigheter? I uppsatsen behandlar Nordlund framförallt problemfrågor kring drift- och underhållsutbetalningar och hur dessa skall beaktas i ett driftnetto vid värdering av kommersiella fastigheter. Frågor kring marknadsinformation kopplat till ortsprismaterial samt bristen på denna berörs inte närmare i uppsatsen. 5 3 Henrik Rand & Malin Gustavsson, Fastighetsvärdering - En studie av marknadsinformation som värderingsunderlag (Stockholm 2005) 4 Mathias Kullman & Oscar Sundh, Analys av värderingsmodeller för kommersiella fastigheter, (Stockholm 2006) 5 Bo Nordlund, Vilken information från marknaden används som underlag vid värdering av kommersiella fastigheter? (Stockholm 2004) 9
1.3 Vilken lucka fyller uppsatsen? Författaren till denna uppsats har ingen kännedom om tidigare studier som behandlar problematiken med bristen på ortsprismaterial på grund av att fastighetstransaktioner sker genom bolagsförvärv. Tidigare nämnda uppsatser har behandlat centrala delar i värderingen av kommersiella fastigheter utan att närmare beröra problematiken runt ortsprismaterialet. Således finns det en lucka för denna uppsats att fylla. Från fastighetsbranschens intressenter finns det ett intresse av en studie som reflekterar över och belyser denna problematik, vilket också föranleder till denna uppsats. 1.4 Syfte Utgångspunkten i denna uppsats är problematiken med avsaknaden av ortsprismaterial på grund av att fastighetstransaktioner sker genom bolagsförvärv. Syftet är att belysa och reflektera över problemtiken ur ett fastighetsvärderings- och analysperspektiv. Uppsatsen syftar också till att utreda vilka informationskanaler det finns för att uppbringa ortsprismaterialet för kommersiella fastigheter. 1.5 Frågeställning Arbetet kommer ha sin utgångspunkt i följande frågeställningar: Hur uppfattar fastighetsbranschen problematiken med bristen på ortsprismaterial på grund av att fastighetstransaktioner sker genom bolagsförvärv? Är det ett problem? Vilka informationskanaler finns det idag för att uppbringa ortsprismaterial för kommersiella fastigheter? Skulle ett branschsamarbete vara en metod för att utveckla ortsprismaterialet? 1.6 Avgränsningar Denna uppsats kommer att behandla problematiken med bristen på ortsprismaterial vid försäljning av fastigheter genom bolagsförvärv. Utgångspunkten i utredningen är värdering och analys av kommersiella fastigheter. En eventuell problematik rörande bristen på ortsprismaterial vid värderingen och analys av småbostadshus samt andra upplåtelseformer, så som bostadsrätter, kommer inte behandlas. Detta på grund av uppsatsens inriktning mot kommersiella fastigheter. Utredningen kommer avgränsa sig till den svenska fastighetsmarknaden. Någon närmare reflektion över tillgången på ortsprismaterial, samt dess 10
funktion, i andra länder än Sverige kommer således inte beröras. Utredningens begränsade tidsutrymme har medfört att de kvalitativa intervjuerna har begränsats i antal. På grund av geografiska begränsningar har merparten av intervjuerna ägt rum i Stockholm samt i Malmö. 1.7 Definition på centrala begrepp Avkastning -framtida årliga intäkter eller inbetalningar, brutto eller netto som en fastighet ger. 6 Avkastningsmetod - annan benämning för nuvärdesmetod. 7 Direktavkastning (på totalt kapital) -förändringsmått uttryckt som driftnetto i procent av aktuellt marknadsvärde eller pris för fastigheten. 8 Marknadsvärde- mest sannolikt pris för en fastighet vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad under normala förhållanden. 9 Nuvärdesmetod -förfarande där värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt från förväntade avkastningar vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten. Synonym till avkastningsmetod. Varianter av nuvärdesmetod är cash-flowmetod och intäkt/kostnadsmetod. 10 Ortsprismaterial -data som sammanställs i syfte att belysa prisbildningen på en viss fastighetsmarknad. 11 Ortsprismetod -metod för bedömning av marknadsvärde för en fastighet utifrån jämförelse av priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt. 12 1.8 Arbetets disposition Kapitel 1 I det inledande kapitlet presenteras en kort bakgrundbeskrivning som syftar till att ge läsaren en viss förförståelse till ämnet. I kapitlet presenteras även arbetets syfte, frågeställning samt begränsningar. Avslutningsviss presenteras uppsatsens centrala begrepp. 6 Lantmäteriverket, Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering (Gävle 2005) 7 Ibid 8 Ibid 9 Ibid 10 Ibid 11 Ibid 12 Ibid 11
Kapitel 2 I det andra kapitlet presenteras den ansats som ligger till grund för uppsatsen. I kapitlet behandlas även datainsamlingsmetod, urval, genomförande samt källkritik. Kapitel 3 I det tredje kapitlet presenteras uppsatsens teoretiska utgångspunkter. Kapitlet inleds med en kort presentation av de grundläggande fastighetsvärderingsmetoderna för att sedan övergå till att behandla ortsprismaterialet. Slutligen presenteras inkomstskattelagen och dennes effekt för fastighetsvärderare. Kapitel 4 I det fjärde kapitlet presenteras de intervjuer som utgör det empiriska materialet. Kapitel 5 I det femte kapitlet presenteras den analys som gjorts med utgångspunkt i det empiriska materialet. Kapitel 6 I det sjätte kapitlet redogörs för de slutsatser som har dragits efter genomförd analys. Presentationen sker med utgångspunkt i arbetets frågeställning. Kapitel 7 I det sjunde och avslutande kapitlet presenteras författarens egna reflektioner och tankar som uppkommit under arbetets gång. 12
2. METOD I följande kapitel presenteras den ansats som legat till grund för uppsatsen. Vidare presenteras datainsamlingsmetod, urval samt genomförande. Under rubriken källkritik redogörs för faktorer som kan ha påverkat resultatet. 2.1 Förförståelse Författarens förförståelse för problematiken med bristen på ortsprismaterial grundar sig på akademiska studier inom området fastighetsvetenskap samt företagsekonomi. Genom kontakter med fastighetsbranschen har författaren bildat sig uppfattningen att det finns ett problem i att fastighetstransaktioner sker genom bolagsförvärv, sett ur ett fastighetsvärderings- och analysperspektiv. 2.2 Kvalitativ ansats För att utreda hur fastighetsbranschen ser på problematiken med bristen på ortsprismaterial vid bolagsförvärv har en kvalitativ studie genomförts. Den kvalitativa studien syftar till att skapa resultat och slutsatser med hjälp av kvalitativ analys och, i huvudsak, kvalitativa data. 13 Den kvalitativa data som en stor del av uppsatsen bygger på är personliga intervjuer och telefonintervjuer med nyckelpersoner inom fastighetsbranschen. 2.3 Val av datainsamlingsmetod Som datainsamlingsmetod har genomförandet av djupintervjuer valts. Intervjuerna har varit ostrukturerade och har utgjorts av en diskussion kring ett antal intervjufrågor (se bilaga 1). Detta på grund av att intervjupersonerna har olika bakgrunder, arbetsuppgifter och olika relationer till problematiken med bristen på ortsprismaterial. Fördelen med att arbeta med ostrukturerade intervjuer är att svaren kan bli mer uttömmande och nyanserade. 14 Något som även visade sig i denna studie. 2.4 Urval Intervjuerna har föranletts av ett strategiskt urval med syfte att täcka in olika delar av fastighetsbranschen med inriktning mot konsultverksamhet. De organisationer som har 13 Ulf Lundahl & Per-Hugo Skärvad, Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer (Lund 1999) s. 101. 14 Lundahl & Skärvad 1999, s. 116. 13
kontaktats är bland de marknadsledande inom sina affärsområden, dels nationellt men i vissa fall också internationellt. De olika affärsområdena är: Värdering och analys (NAI Svefa, Jones Lang LaSalle och Bryggan Fastighetsekonomi) Transaktion (Leimdörfer och Catella) Bank (Swedbank) Värdering och analystjänster (Datscha) Det skall poängteras att några av de intervjuade organisationerna är aktiva i mer än ett affärsområde. Sammanställningen bygger på vilken affärsenhet som intervjuats. Utöver dessa organisationer, verksamma inom fastighetsbranschen, har även Bolagsverket intervjuats. Intervjun med representanten från Bolagsverket syftade till att utreda vilken registrering som sker när ett bolag byter ägare samt hur den tillgängliga informationen skulle kunna vara behjälplig vid fastighetsvärdering och analys. På grund av att Bolagsverket inte har någon direkt koppling till fastighetsbranschen och problematiken med bristen på ortsprismaterial har separata intervjufrågor använts till denna intervju (se bilaga 2). 2.5 Val av intervjuperson Val av intervjuperson, i den tillfråga organisationen, har gjorts med utgångspunkt att intervjua den person som tros kunna tillföra mest till studien. I vissa fall har även personliga kontakter samt rekommendationer legat till grund för valen. Följande personer har intervjuats: Michael Hultberg på Bolagsverket Lars Håbro på Swedbank Joakim Karlsson på Jones Lang LaSalle Bo ljunbgerg på Catella Corporate Finance Lars-Erik Nyman på Leimdörfer Peter Samuelsson på Bryggan Fastighetsekonomi Magnus Svantegård på Datscha Per Wieslander på NAI Svefa. 14
Intervjupersonerna har ingen gemensam position i sin organisation utan de bildar tillsammans ett brett spektra av olika befattningar. (se källförteckning) 2.6 Genomförande av intervjuer Intervjuerna har föranletts av att intervjupersonerna har tillfrågats via e-mail alternativt telefon. Efter tagen kontakt har varje intervjuperson, före intervjun, fått ta del av intervjufrågorna. Intervjuerna har i sex av åtta fall skett via personliga möten. I de övriga fallen har telefonintervjuer varit nödvändiga på grund av geografiska avstånd samt återbud. Varje intervju har varat i ca 30-60 minuter. De personliga intervjuerna har ägt rum i Malmö samt i Stockholm under april månad år 2008. Plats har, av praktiska skäl, varit de medverkande organisationernas kontor. Samtliga intervjuer har spelats in för att underlätta sammanställningen. Efter genomförd intervju har materialet godkänts och efterbehandlats av berörd intervjuperson. 2.7 Bortfall Av de organisationer som kontaktats via e-mail har det uppstått ett visst borfall. Författaren har valt att ej gå vidare med dessa organisationer och kontakta dessa organisationer via telefon. Detta på grund av att bokade intervjuer redan varit tillräckliga till antalet med tanke på uppsatsen tidsbegränsning, samt att de inbokade intervjuerna redan täckt valda affärsområden. ( se 2.4 Urval ) 2.8 Källkritik Författaren besitter ingen djupare intervjuteknisk kunskap, vilket kan ha lett till att intervjupersonernas svar ej blivit så uttömmande som önskats. Detta kan också bero på att intervjufrågorna har varit formulerade på ett sådant sett att intervjupersonerna har lämnat korta svar. I de fall som detta skett har författaren försökt ställa en kompletterande fråga för att på så sätt utveckla resonemanget. Det strategiska urvalet av intervjuade organisationerna har lett till att vissa affärsområden samt intressenter på fastighetsmarknaden ej har blivit föremål för en intervju. Däribland kan fastighetsbolag, fastighetsfonder, och enskilda fastighetsvärderare nämnas. Detta beror framförallt på studiens tidsbegränsning samt inriktning. Det skall dock poängteras att de organisationer som utför konsulttjänster ofta har en nära kontakt med andra intressenter på 15
fastighetsmarknaden. På så sätt kan de ge en bild av hur dessa intressenter ser på problematiken med brist på ortsprismaterial. Att intervjuerna har spelats in kan ha påverkat intervjupersonerna på sådant sätt att man har varit liter mer försiktig i sina svar. Detta kan dock ha motverkats av att intervjupersonerna fått ta del av det material där deras intervju presenteras i innan publikation. Det bör poängteras att bristen på ortsprismaterial också ger upphov till konkurrensfördelar för den som har en effektiv metod att få tag på marknadsinformation. På så sätt är det inte säkert att intervjupersonerna vill dela med sig av sina informationskanaler i och med att dessa kan vara en affärshemlighet. Under intervjuerna blev dessa tendenser till att inte lämna ut information till någon utomstående märkbara. 16
3. TEORETISKA UTGÅNGSPUNKTER I följande kapitel presenteras arbetets teoretiska utgångspunkter. Först redogörs för de grundläggande värderingsmetoderna samt teorier rörande ortsprismaterialet för kommersiella fastigheter. Sedan redogörs för inkomstskattelagen och dennes effekt för fastighetsvärderare. 3.1 Fastighetsvärdering 3.1.1De grundläggande värderingsmetoderna Vid fastighetsvärdering finns det en rad olika värderingsmetoder. Dessa grundmetoder för att bedöma ett marknadsvärde kan kategoriseras enligt följande: 15 I. Ortsprismetoder Baserade på direkta jämförelseköp och indirekt utifrån mer eller mindre väldokumenterade nyckeltal. II. Avkastningskalkylbaserade metoder Evighetskapitaliseringsmetoder (däribland s.k. Gorgons formel) och Diskonteringsmetoder (däribland kassaflödesmetoden) III. Produktionskostnadsmetoder IV. Schabloniserade förfaranden vid fastighetsvärdering av fastighetsbestånd V. Annat (inklusive nämndemannametod, fingerspitzgefühl och obegripligt) 3.1.2 Val av värderingsmetod Vilken metod som används vid fastighetsvärdering är oftast beroende på datatillgången men även tradition och personliga preferenser spelar roll. I princip kan alla de olika metoderna användas för att uppskatta ett marknadsvärde men i regel är de olika metoderna mer eller 15 Erik Persson, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur (Stockholm 2005) s. 361-362. 17
mindre lämpliga. Lämpligheten av vald metod beror framförallt på vad som åsyftas och den aktuella värderingssituationen. Rent teoretiskt skall inte val av värderingsmetod påverka resultatet, men det gör det nog alltid i viss mån vid praktisk tillämpning. 16 Svenskt fastighetsindex skriver i sin värderingshandledning följande angående val av värderingsmetod: Värderarens uppgift är att bedöma fastigheternas marknadsvärde genom att tillämpa vedertagna metoder. Den metod ska väljas som är mest lämplig med hänsyn till marknadsinformationens art och omfattning. Med god tillgång till marknadsinformation kan värderaren med fördel tillämpa direkta ortsprismetoder. (Svenskt fastighetsindex, värderingshandledning 2007) 3.2 Kommersiella fastigheter Med begreppet kommersiella fastigheter avses fastigheter som används i ett företag som har till mål att producera förvaltningstjänster i form av uthyrning av bostäder och lokaler. (Lantmäteriverket, Fastighetsvärdering 2005) Omsättningen av hyreshusfastigheter uppgår till ca 4000 enheter per år. Av dessa kan 2000-3000 beräknas som rena överlåtelser. Definitionen av en ren överlåtelse är att överlåtelsen skall ha skett mellan en köpare och säljare där det inte finns någon intressegemenskap mellan parterna. Ett större antal förvärv av hyresfastigheter sker också genom så kallade bolagsförvärv. Omfattningen av dessa förvärv är inte känd. Omsättningen av industrifastigheter, som skett via rena överlåtelser, uppgår till mellan 1000 och 1500 enheter per år. Även när det gäller industrifastigheter är det vanligt att överlåtelsen sker genom bolagsförvärv. 17 Att hitta jämförbara fastigheter kan vara svårt när det gäller kommersiella fastigheter. I sådana situationer är kassaflödeskalkyler att föredra. Av de fastigheter som ingick i Svenskt Fastighetsindex i slutet av år 2006 var 98 procent av de kommersiella fastigheterna och 85 16 Persson, 2005, s. 362. 17 Lantmäteriverket, 2005, s. 102. 18
procent bostadsfastigheterna värderade med hjälp av kassaflödesmetoden som huvudmetod. Ofta har dock andra värderingsmetoder använts som komplement. 18 3.3 Ortsprismaterial Ortsprismaterial utgörs av data som sammanställs i syfte att belysa prisbildningen på en viss fastighetsmarknad. 19 3.3.1 Ortsprismaterialets funktion vid fastighetsvärdering Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse- ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. 20 Vid värdering med ortsprismetoden görs bedömningen med ledning av tidigare betalda priser för jämförbara fastigheter, det så kallade ortsprismaterialet. Försäljningen av så kallade jämförelseobjekt skall ha skett på en fri och öppen marknad. Metoden är rent teoretiskt mycket enkel men det finns en hel del praktiska problem vid tillämpningen. På grund av att den marknadsmässiga omsättningen i fastighetsbeståndet är mycket lågt uppstår nästan alltid problem gällande antalet köp, jämförbarheten och tidsfaktorn. 21 Det största problemet vid värdering med hjälp av ortsprismetoden är i regel bristen på relevant ortsprismaterial. Varje fastighet är mer eller mindre unik när det kommer till läge och egenskaper. För vissa typer av fastigheter kan därför tillgången på relevanta jämförelseobjekt vara mycket begränsad. 22 Vid användning av den så kallade nettokapitaliseringsmetoden eller en direktavkastningskalkyl relateras de betalda priserna för liknande objekt till driftnettot. Detta tillvägagångssätt är väldigt vanligt vid värdering av kommersiella fastigheter. Det man ska komma ihåg är att även en sådan kalkyl, som baseras på avkastningen, utgör i grunden en ortsprismetod. 23 18 Svenskt fastighetsindex, värderingshandledning för SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex, (Stockholm 2007) s.13. 19 Lantmäteriverket, 2005, s. 333. 20 Persson, 2005, s.365. 21 Ibid 22 Persson, 2005, s. 368. 23 Svenskt fastighetsindex, 2007. s.15. 19
3.3.2 Ortsprismaterial vid icke lagfartspliktiga köp För vissa fastigheter, främst kommersiella fastigheter, där fastigheterna ägs av judiska personer uppkommer problem rörande ortsprismaterialet när fastigheterna byter ägare. Detta beror på att fastighetstransaktionerna sker på annat sätt än via lagfartspliktiga köp. Detta gäller generellt vid så kallade bolagsförvärv och företagsfusioner. 24 3.3.3 Insamling av ortsprismaterial Vid all fastighetsvärdering är fastighetsdataregister och fastighetsprisregister viktiga informationskällor. Vid värdering av kommersiella fastigheter är det viktigt att använda alla källor där man kan hämta information. 25 Fastighetsdatasystem År 1995 genomfördes fastighetsdatareformen vilket ledde till ett rikstäckande informationssystem med uppgifter om fastigheter. Informationssystemet kallas Fastighetsdatasystemet och sköts av Lantmäteriverket. Registret innehåller bl.a., följande register och information: Inskrivningsregistret I inskrivningsregistret registreras alla beviljade lagfarter. Detta görs av tingsrätters inskrivningsavdelningar. Registret innehåller uppgifter om Lagfaren ägare Köpedatum Köpeskilling Tomträtt och tomträttsinnehavare Inteckningar Inskrivningar Övriga anteckningar Fastighetsregister Fastighetsregistret handläggs av lantmäterimyndigheterna och innehåller bl.a. uppgifter om: 24 Persson, 2005, s.369. 25 Lantmäteriverket, 2005, s. 110. 20
Areal Berörda rättigheter Planuppgifter och andra bestämmelser Gemensamhetsanläggningar Berörda förrättningar m.m. Byggnadsregistret I Byggnadsregistret handlägger kommunerna uppgifter om: Adress Koordinater Användning mm Taxeringsinformation Riksskatteverket har hand om ett register som innehåller uppgifter om: Taxeringsvärde Taxerad ägare Typkod Att söka information om köpeskillingar genom inskrivningsregistret har sina begränsningar. Informationen kan endast fås för de fastigheter som man vet har gått till försäljning. Detta genom att man söker på fastighetsbeteckning eller fastighetens adress. Detta innebär att det inte går att hämta information om alla försäljningar inom ett visst geografiskt område. 26 Fastighetsprissystem För att kunna använda den information som finns i fastighetsdatasystemet på ett praktiskt sätt vid fastighetsvärdering har konsultföretag utvecklat så kallade fastighetsprissystem. Gemensamt för alla datorbaserade system med heltäckande information om fastighetsmarknaden är att man snabbt och enkelt kan: Få fram ett gallrat ortsprismaterial genom urval och gallring Beräkna pristrender och pris vid värdetidpunkten Skriva ut rapporter 26 Lantmäteriverket, Fastighetsvärdering: grundläggande teori, (Gävle 2002) s. 35-37. 21
På marknaden finns det idag en rad olika prisdatasystem med olika tekniska lösningar. Beräknings- samt rapportermöjligheterna skiljer sig åt mellan systemen men gemensamt är att de på ett enkelt sett kan ge värderaren tillgång till fastighetsprisinformation. 27 Sedan slutet på 1990-talet finns det integrerade fastighetsvärderingsystem som integrerar ortpris och marknadsinformation med beräkningsmodeller för fastighetsvärdering. Dessa automatiserade värderingssystem, så kallade expertsystem, har bl.a. utvecklats av banker och kreditinstitut för att genomföra enklare värderingar inför kreditbedömningar. 28 Förköpslistor Som kommun kan man enligt lag utnyttja sin förköpsrätt till hyresfastigheter samt viss annan fast egendom. Detta innebär att berörd kommun kan pröva om man skall utnyttja sin förköpsrätt. Kommunen kan också pröva själva förvärvstillståndet. Tillståndspliktiga förvärv skall vara kommunen till handa senast 3 månader efter förvärvstidpunkten. 29 Detta gäller även om fastigheten förvärvats genom ett bolagsförvärv. Vid ett lagfartsköp kräver inskrivningsmyndigheten att köpet anmälts till kommunen, annars utfärdas ingen lagfart. Någon sådan kontroll sker inte vid bolagsförvärv men även då skall förvärvet anmälas till kommunen enligt lag. 30 På kommunens fastighetskontor eller motsvarande förs så kallade förköpslistor. Av förköpslistorna framgår köpeskillingen och ibland också annan viktig information som köpare, säljare, lokalarea, boarea mm. 31 Av förköpslistorna framgår även oftast de fastighetsköp som har skett genom bolagsförvärv, dock kan det ur dessa vara svårt att analysera marknadsvärdesnivåer för bolagets ingående fastigheter. Även om bolaget endast omfattar en fastighet ingår även ofta omsättningstillgångar och latenta skatteskulder. Detta innebär att det ur förköpslistorna bli svårt att analysera marknadsvärdenivån för fastigheterna vid bolagsförsäljningen. 32 En av de lagar som ger upphov till de kommunala förköpslistorna är lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet. Lagen har som syfte att skapa garantier för att hyresgäster har 27 Ibid 28 Persson, 2005, s. 210. 29 Lars-Erik Eriksson, Fastighetsvärdering: grundläggande teori, (Solna 1998) s. 45. 30 Björn Rundqvist, Fastighetsvärlden nr 2 (Stockholm 2007) s. 40-43. 31 Eriksson 1998, s. 45. 32 Lantmäteriverket, 2005, s. 26. 22
hyresvärdar som följer de lagar och regler som gäller på hyresmarknaden. 33 Lagen är utformad på ett sådant sätt att förvärv av fastigheter, som är taxerade som hyreshusenhet, kräver tillstånd av kommunen. Utöver lag (1975:1132) förvärv av hyresfastighet har även kommunen, under vissa förutsättningar, förköpsrätt av fast egendom enligt förköpslagen. 34 Kontakter Att ha god kontakt med de fastighetsmäklare/värderare som arbetar med en viss typ av fastigheter, ger ofta en dagsaktuell information om hur marknaden tänker och handlar. De värderare och mäklare som har ett större antal uppdrag för ofta egna dataregister. På så sätt lagras information om olika delmarknader och man kan som mäklare/väderare mer metodiskt följa prisutvecklingen. 35 3.4 Försäljning av aktier i dotterbolag 3.4.1 Inkomstskattelagen Den lag som reglerar beskattningen vid försäljningen av dotterbolag är inkomstskattelagen kap 25 a. År 2003 antogs en förändring i lagen vilket innebar att kapitalvinstbeskattningen av vinster på försäljning av näringsbetingade aktier avskaffades. 36 Sedan lagändringen trädde i kraft 1 juli 2004 kan aktiebolag sälja aktier i dotterbolag och andra onoterade aktier utan att behöva betala skatt. Detta innebär att fastighetsbolag kan sälja fastigheter genom bolagsöverlåtelser och slippa reavinstbeskattningen på 28 procent vilket är fallet vid en direkt försäljning av en fastighet. 37 3.4.2 Försvårar för fastighetsvärderare Med anledning av att allt fler fastighetsaffärer sker genom bolagsförvärv berättar Catarina Saxborn, auktoriserad fastighetsvärderare på Öhrling Pricewaterhousecoopers, i en artikel i Fastighetssverige om hur detta har försvårat fastighetsvärderarnas arbete radikalt. Saxborn anser generellt att fastighetsmarknaden blivit allt mindre transparent i takt med att bolagsförvärv blivit allt vanligare. Som fastighetsvärderare och analytiker blir det en större 33 Rundqvist, 2007, s. 40-43. 34 Rundqvist, 2007, s. 40-43 35 Lantmäteriverket, 2002, s. 40. 36 Sven-Olof Lodin, Inkomstskatt: en läro- och handbok i skatterätt, (Lund, 2007) s. 349. 37 Rundqvist, 2007, s. 40-43 23
osäkerhet i nyckeltalsbedömningen och man ibland bli tvungen att lita på andrahandsuppgifter. Det finns flera anledningar till att bolagsaffärer blir svårare att analysera. 38 Några är: Köpeskillingen syns inte i lagfartregistret, vilket alla fastighetsdatasystem bygger på. Priset kommuniceras bara från aktörerna, via media och från mun till mun. Det kan vara flera fastigheter som är mycket olika som ingår i köpet. Frågan är hur priset fördelar sig på varje fastighet. Latent skatt kan finnas i bolaget, rabatt lämnas på priset med 0-50 procent och är beroende av köparens egen bolagsstruktur. Garantiutfästelser kan finnas bak efter som gör köpeskillingen både större eller mindre än vad som annonseras 38 Eddie Ekberg, FASTIGHETSSVERIGE nr 3, (Stockholm 2008) 24
4. EMPIRI - REDOVISNING AV INTERVJUER I följande kapitel pressenteras det empiriska materialet i form av åtta ostrukturerade intervjuer. Detta material utgör sedan grunden i kapitlen analys och slutsats. 4.1 Intervju med Peter Samuelsson, Bryggan Fastighetsekonomi Peter Samuelsson jobbar idag på Bryggan Fastighetsekonomi i Malmö och har en lång erfarenhet av fastighetsvärdering. Samuelsson har under de senaste åren märkt att de flesta fastighetstransaktionerna sker genom bolagsförvärv. Detta på grund av den lagändring i inkomstskattelagen som skedde år 2004, vilken innebar att försäljning av dotterbolag inte skall reavinstbeskattas. Samuelsson förklarar att innan år 2004 fanns konstruktionen att man skapade dotterbolag i Holland och på så sätt kom man runt den svenska beskattningen. Bristen på ortsprismaterial upplever Samuelsson som ett problem vid fastighetsvärdering. Om det hade funnits ett bättre ortsprismaterial skulle ortsprismetoden bli mer användbar. I dag är kassaflödesanalys en huvudmetod. Samuelsson tycker egentligen att ortsprismetoden borde vara huvudmetod och kassaflödesanalys en kompletterande metod. Samuelsson förklarar att de kommunala förköpslistorna täcker alla fastigheter med en areal över 3000 kvadratmeter. När det gäller ambitionen att utnyttja förköpsrätten är den oftast ganska låg hos landets kommuner. Hur mycket bearbetning det krävs av förköpslistorna är helt beroende av vilken kommun det gäller. Bryggan Fastighetsekonomi i Malmö har under 10 års tid systematiskt bearbetat Malmö stads förköpslistor. Samuelsson beräknar att man ungefär lägger ner en dag i månaden på detta arbete. När materialet är bearbetat säljer Bryggan Fastighetsekonomi det till sina kunder. Hos kommunen finns i regel köpeavtalen och med hjälp av dessa kan man utläsa det underliggande fastighetsvärdet i affären. I Malmö stad har man en hög ambitionsnivå när det gäller de kommunala förköpslistorna. Detta gör att det finns mycket information att hämta ur dem. I andra kommuner som Lund eller Helsingborg och i ännu mindre kommuner kan det vara svårt att få fram information. - Man stämplar i princip bara papperna, säger Samuelsson. I vissa fall kan man bara få fram det mötesprotokoll där frågan om ett eventuellt förköp har behandlats. Från Malmö stad köper vi i dag en sammanställd lista med alla förköp. Går man till kommunen kan man få fram all information om ett ärende. Kommunen ser den sammanställda listan som en slags förädling 25
av materialet. - Vår kontaktperson på kommunen ser vi som vår extra medarbetare, säger Samuelsson humoristiskt. Samuelsson förklarar att ett annat sätt att få fram ortsprismaterial kan vara att studera de publika fastighetsbolagens press-releaser, som de lämnar i samband med en försäljning. Utifrån en press-release, i kombination med fastighetsdataregister samt årsredovisningar, går det i vissa fall att analysera vad man har betalt för en viss fastighet. Samuelsson förklarar att det ofta kan vara en fastighet som Bryggan Fastighetsekonomi vid ett tidigare tillfälle värderat. Han säger: Då kan vi använda sparad data till vår analys. I övrigt handlar det mycket om att utveckla sitt nätverk för att få fram ortsprismaterial. Vi känner mäklare som jobbar med transaktioner och det sker ibland ett informationsutbyte. Samuelsson bekräftar att man inom branschen upplever bristen på ortsprismaterial som ett problem. Det blir svårt för mindre aktörer som är nya på marknaden och vill jobba med värdering. I dag krävs det mer informella informationsvägar än tidigare då man kunde lita på det som var offentligt. Den information som är svårast att komma åt rör de fastighetstransaktioner som mindre fastighetsbolag genomför. Dessa fastighetsbolag, som ligger i mellan segmentet, är oftast inte villiga att kommunicera utåt. En utveckling som Samuelsson har sett under det senaste 10 åren är att de större konsultbolagen inom fastighetsvärdering också har transaktionstjänster inom samma organisation. De som jobbar med värdering i en sådan organisation drar nytta av information från transaktionssidan, vilket ger dem ett försprång. - För 15 år sedan var det nästan otänkbart att ett värderingsföretags skulle ha något som helst samröre med någon som jobbar med transaktioner, säger Samuelsson. Då trodde man inte att marknaden skulle se någon trovärdighet i värderare som jobbade i samarbete med mäklare. I dag har detta luckrats upp och det börjar allt mer se ut som det gör internationellt där mäklare och värderare samarbetar. Detta bidrar till att det är de största konsultbolagen som har den bästa informationen. Samuelsson tror att det för konkurrensen inom värderingsbranschen är bra med en god tillgänglighet på ortsprismaterial för alla. 26
4.2 Intervju med Per Wieslander, NAI Svefa Per Wieslander arbetar på NAI Svefa och är affärsområdeschef för Värdering & Analys. Wieslander konstaterar att många kommersiella fastighetstransaktioner i dag sker genom bolagsförvärv. Det är mindre objekt och styckeobjekt som kan gå via lagfart men det är förhållandevis ovanligt. I Sverige har vi, innan ändringen i skattelagstiftningen 2004, haft väldigt god tillgång på marknadsinformation. Efter lagändringen har det blivit allt mer komplicerat att få fram ortsprismaterial som extern part. Wieslander menar att det i dag är en större process att hämta hem marknadsinformation vilket leder till färre aktörer inom marknadsområdet fastighetsvärdering. De mindre värderingskonsulterna har inte resurser att gå igenom allt material och göra analyser av försäljningarna. - De som hänger med är de större bolagen helt enkelt, säger Wieslander. Detta gör att informationen om försäljningar på marknaden blir en bättre och mer eftertraktad produkt, vilket är till de större konsultföretagens fördel. Detta gör också att det är en fördel att ha transaktions- och värderingstjänster inom samma organisation så erfarenheter kan utbytas angående vad som är på gång på marknaden. Marknadsinformation kan delas upp i olika delar. Man har lagfarna köp som visar hur marknaden betedde sig för tre till sex månader sedan. Förköpslistorna visar information om vad som är på gång nu. De som jobbar med transaktion har information om hur köpare och säljare agerar i dagsläget och vad som allmänt har hänt på marknaden. - Ju närmare transaktionerna man kommer desto mer up to date är man i värderingarna, säger Wieslander. I Sverige blir det allt vanligare att man har värderings- och transaktionstjänster inom samma organisation. NAI Svefa använder sig i stor utsträckning av ortsprismetoden. Även om man arbetar med kassaflödeskalkyler måste man ha in data. Data, som till exempel avkastningskrav, kommer från tidigare försäljningar som har skett på marknaden. Därför är ortsprismetoden enligt Wieslander en huvudmetod. De kommunala förköpslistorna ger i första hand information om att det skett en försäljning. Sedan finns det olika delar. Det kan ha varit så att NAI Svefa själva har medverkat i transaktionen och då kan hämta nyckeltal därifrån. Nästa steg kan vara att de har varit med i processen på annat sätt, till exempel med en värdering gentemot bank, köpare, säljare eller någon annan intressent. Wieslander berättar att NAI Svefa och deras konkurrenter ofta är inblandade i många av transaktionerna som sker på marknaden, och att de av den anledningen 27
därför har tillgång till information om till exempel hyresmassan i ett objekt. Utöver detta handlar det också mycket om att skaffa sig information om vad aktieförsäljningen motsvarar i ett fastighetsvärde. Det kan finnas många värdepåverkande faktorer i bolaget som man inte känner till, som exempelvis latenta skatteskulder. För att få fram det underliggande fastighetsvärdet vid ett bolagsförvärv, konstaterar Wieslander, att det krävs betydligt mer arbete än att titta på lagfarna köp. Information som är lättillgängligt har ett lågt värde och information som är svår att komma åt har ett högre värde. I konsultbranschen vill man egentligen ha information som är svår att komma åt och på så sätt kunna använda den som ett konkurrensmedel. I vissa samanhang kommer ett samarbete inom branschen kanske bli nödvändigt, till exempel vid taxering av hyreshus där hela systemet är uppbyggt på att man tittar på lagfarna köp. När det knappt inte sker några lagfarna köp på den kommersiella sidan är det mycket möjligt att Lantmäteriverket kommer att behöva hämta in denna information på annat sätt till kommande hyreshustaxeringarna, för att på så sätt få med de försäljningar som skett på marknaden. - Med utgångspunkt i en årsredovisning från ett bolag, skulle man vilja se vilka tillgångar och skulder det finns i ett bolag och koppla samman detta med en fastighetsförsäljning, säger Wieslander. Problemet med att analysera årsredovisningar är att redovisningen och försäljningstillfället inte sammanfaller vilket gör att informationen inte alltid är relevant. Wieslander konstaterar att det man egentligen skulle vilja se är hur bolaget ser ut i dag. Att den svenska fastighetsmarknaden är transparent beror till stora delar på att det finns stor tillgång på marknadsinformation i jämförelse med andra länder. Detta har gjort att den svenska marknaden är intressant för utländska aktörer. Att fler fastighetstransaktioner sker genom bolagsförvärv, tror Wieslander, inte kommer leda till färre utländska aktörer på den svenska marknaden, dock tar man i förlängningen bort en konkurrensfördel för Sverige. 28
4.3 Intervju med Bo Ljungberg Catella Malmö Bo Ljungberg har lång erfarenhet från fastighetsbranschen och jobbar i dag med fastighetstransaktioner på Catella Corporate Finance i Malmö. Ljungberg konstaterar att större delen av fastighetstransaktioner idag sker genom bolagsförvärv. Detta leder till att det har blivit besvärligare att få fram information om transaktionerna och därmed svårare att hitta lämpliga jämförelseobjekt. Innan lagändringen år 2004 kunde man få fram förvärvssumman genom att göra en sökning på lagfarna köp. Vid bolagsaffärer får man inte fram korrekta köpeskillingar vid motsvarande sökningar utan införsäljningar sker i regel såsom en underprisöverlåtelse och då till bokförda skattemässiga restvärde, vilket kan avvika betydligt ifrån aktuellt marknadsvärde. Att få fram ett bra ortsprismaterial är idag ett större problem och kräver mer analysarbete konstaterar Ljungberg. För Catella är det viktigt att göra många transaktioner och på så sätt hålla sig uppdaterad om aktuella marknadspriser. Vid vissa transaktioner lämnar köpare alternativt säljare information till marknaden via press-releaser. Från dessa går det då att analysera fram olika nyckeltal. - Sen är det också så att vissa aktörer vill kanske inte flagga för köpeskillingarna, fortsätter Ljungberg. Är man köpare alternativt säljare vill man inte alltid att informationen om transaktionerna ska spridas beroende på vilka planer man har framöver på fastighetsmarknaden. Catella har sekretess gentemot de medverkande parterna i en transaktion. Detta innebär att de inte kan avslöja någon information. Om det blir aktuellt med att gå ut med information till exempel via pressreleaser så avgörs detta av parterna inblandade parter i transaktionen, i vissa fall gör man en release, i andra inte. - Att få fram en köpeskilling från en årsredovisning är svårt, tror Ljungberg. Först måste man ta reda på köpeskillingen för aktierna och sedan får man stoppa in den i en matematisk modell. Man måste också anta ett avdrag för latent skatt, och hur stort det verkliga avdraget är kan variera avsevärt. Det beror enligt Ljungberg helt på vilken längd man har på förvärvstiden. - Det kommer aldrig bli en dagsnotering av priser på fastigheter liknande den som sker på aktier, säger Ljungberg. När det gäller fastigheter är allt väldigt subjektivt. En fastighetstransaktion som skedde för några månader sedan kanske inte har något informationsvärde idag. Det kan ha hänt mycket på marknaden. Varje fastighet är också unik. Det kan vara två fastigheter som ligger intill varandra. Skick, materialval, underhåll, och 29
hyresgäst struktur kan skilja sig åt. - Varje fastighet är unik, poängterar Bo Ljungberg. Sett ur ett fastighetsvärderingsperspektiv tycker ändå Ljungberg att den information som finns på marknaden är tillräklig. 4.4 Intervju med Lars-Erik Nyman, Leimdörfer Lars-Erik Nyman är en av grundarna till Leimdörfer och har god kännedom om fastighetsmarknaden. I de fastighetstransaktioner som Leimdörfer medverkar som rådgivare är 95 % bolagsförvärv. Nyman konstaterar att när Leimdörfer i början av 1990-talet startade sin verksamhet var det nästan bara lagfarna köp. I dag är det alltså tvärt om. Nyman upplever inte bristen på ortsprismaterial som ett problem för Leimdörfer, eftersom de ser sig som en så pass stor aktör på marknaden att de inte har några problem. - Vi har järnkoll på den nordiska marknaden, säger Nyman. I deras verksamhet får de information genom olika vägar. Det kan till exempel vara så att de är rådgivare i samband med finansiering på förvärvssidan. På så sätt får de se försäljningsmaterialet och är med i skedet när köpeskillingen kommuniceras mellan köpare och säljare. Nyman tror att de mindre värderingskonsulterna har fått det allt tuffare, detta som en effekt av att det har blivit allt svårare att få tag på ortsprismaterial. De stora värderarna sitter oftast med som rådgivare i de flesta transaktionerna och har på så sätt god marknadsinformation. Vid en fastighetstransaktion händer det ibland att säljaren eller köparen inte vill offentliggöra köpeskillingen. Nyman konstarar att det oftast beror på att man inte vill avslöja till vilket avkastningskrav man köpt till alternativ sålt till. Vill man offentliggöra informationen sker detta genom en press-release. Om ett bolag väljer att göra en press-release kan man oftast hämta mer information från bolagets årsredovisning. Hur detaljerad en årsredovisning är skilja sig mycket åt mellan olika bolag. Vissa bolag är väldigt öppna med till exempel direktavkastningskrav, medans andra berättar väldigt lite. Dock ska man veta att den köpeskilling som kommuniceras till marknaden kan skilja sig åt mellan köparen och säljaren. En säljare kan räkna om ett pris så att köparen antas har gjort fullt avdrag för latenskatt och då blir det ett högt fastighetspris. Köparen kan å andra sidan säga att han inte kommer att behöva 30
betala denna skatt. Därför gör han inte ett avdrag för skatten. Då blir det ett lågt fastighetspris. Nyman förklarar att köpare och säljare därför kan kommunicera olika fastighetspris. Nyman tror att om det skulle funnits ett bättre ortsprismaterial skulle ortsprismetoden blivit ett bättre komplement till avkastningsbaserade värderingsmetoder. Skulle all information vara tillgänglig skulle det bli lättare att värdera. Vid avkastningsvärdering krävs det också ett inslag av ortpris i form av till exempel avkastningskrav. - I och med detta har ortpriset också betydelse när man värderar med avkastningsbaserade metoder, förklarar Nyman. Leimdörfer använder sig av kommunala förköpslistor och har sina egna system att bearbeta dessa. I vissa kommuner kan det vara mycket svårt att få tag på de kommunala förköpslistorna. Leimdörfer har bara kommunala förköpslistor för ett fåtal av Sveriges städer. Hos dessa kommuner har de en stående prenumeration av listorna och får dessa skickade till sig. Det är inte alltid man ur dessa kan få fram nyckeltal utan man får då gå via andra vägar för att hämta information om fastigheterna, till exempel taxeringsregistret. Nyman säger dock att köpeskillingen alltid framgår. Vi fastighetstransaktioner finns det ingen kalkyl som både köpare och säljare är överens om. - Det handlar mer om förhandlig och rävspel, säger Nyman. Det är inte så att man vid en fastighetstransaktion kommer överens om en kalkyl utan det är en förhandlingssituation. Nyman tror att utöver lagfarna köp och kommunala förköpslistor finns det inte så många andra vägar att samla in ortsprismaterial. Det handlar om att ha ett brett kontaktnät och jobba som rådgivare på olika sätt i olika affärer, att vara en stor aktör och få mycket information. På 1990-talet var det mycket lättare få tag på information och på så sätt hade ens kontaktnät mindre betydelse i just det avseendet. Det man också skall komma ihåg är att det även då kunde finnas inslag i affärerna som inte syntes i köpeskillingen. Till exempel ställde säljaren stora garantier i överlåtelseavtalet för vad som skulle hända efter genomfört köp. Då kanske köparen var bered att betala mycket mer för fastigheten. Nyman förklarar att en sådan överenskommelse ej framgår av en lagfartsuppgift. Att utveckla ortsprismaterialet tror Nyman blir svårt. De parter som har mycket information är ovilliga att lämna ifrån sig den. Det skulle bygga på en öppenhet och det tror Nyman att man inte vill ha. - Som aktör vill man ha ett informationsövertag och vi kan inte lämna ut information om våra kunder inte vill det, säger Nyman. Som stor aktör har man en konkurrensfördel i den information som man kommer över. Om man jämför Sverige med 31