5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Söderby 4:76, Kuskens Gata 20, Vendelsömalm, Haninge kommun Lagfaren ägare John Sandnes Martina Silvestri Uppdragsgivare John Sandnes Närvarande vid besiktningen John Sandnes Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2017-01-17 / 2017-0002 Väderlek Växlande ca -4 C Byggnaden 1-plans grändvilla / kedjehus uppfört 1970. Tillbyggnad från 1979. Övriga byggnader Garage, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Morän, lera (bedömt) Grundkonstruktion Betongplatta Grundmurar - Bjälklag Trä Stomme Trä Fasad Träpanel Yttertak Betongpannor Uppvärmning Direktverkande el Ventilation Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar, protokoll avseende brandskyddskontroll och radonmätningsprotokoll tillhandahölls. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Det finns elgolvvärme i entréhall, duschrum, kök och badrum. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är utförd år 2008. Årsmedelvärde av radon = 80 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2008-05-20. - Öppna spisen nyttjas och fungerar. Öppna spisens rökgång har ej provtryckts under senare år. - Lokalt takläckage i anslutning till ränndal upptäcktes år 2010. Åtgärdat. - Påpekande från sotare att glidskydd saknas på hängränna. - Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggning. Samfällighetsavgift utgår. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. Hussockel - Sockeln är putsad. - Det noterades en del sprickor och lokalt bomputs vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.
7 Fasad - Fasaden utgörs av liggande träpanel. - Träpanelsfasaden är enligt uppgift till stor del utbytt år 2011 2012. - Fasaden är enligt uppgift målad år 2011 2012. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är i huvudsak kopplade tvåglas. - Några fönster samt sidoljus vid entrédörr är utförda med treglas (tvåglas isolerglas med en kopplad båge / ruta) eller treglas isolerglas. - Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutor. - Fönstrens utsida är enligt uppgift målade år 2014. En del målning mellan fönsterrutor bör kalkyleras. Yttertak - Yttertaket är utfört med tunna betongpannor ovan underlagspapp och läkt (ursprunglig byggnadsdel) respektive betongpannor ovan underlagspapp och läkt (tillbyggnadsdel). - Yttertaket är enligt uppgift från byggnadsåret respektive tillbyggnadsåret 1979. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 35-45 år (ursprunglig byggnadsdel) respektive ca 40 50 år (tillbyggnadsdel). - Yttertaket snötäckt och ej besiktningsbart. Takbesiktning bör utföras när taket är snö-/isfritt. Sekundärbyggnader - Sekundärbyggnader har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Bottenvåning Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnaden är uppförda under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Förutom i två sovrum är enligt uppgift de ursprungliga golvkonstruktionerna omgjorda mellan år 2010 2016 och utförda med Platonmatta, frigolit och golvbeläggningar respektive utförda med EPS-betong och klinker. Omgjorda golvkonstruktioner bedöms därmed inte utgöra uppenbara riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador. De äldre golvkonstruktionerna bedöms kunna medföra uppkomst av fuktrelaterade skador. Se riskanalys. Entréhall - Klinker på golv med elgolvvärme.
9 Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av ägare år 2012. - Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar som dragits ut en liten bit på golv. - Enligt uppgift finns det tätskikt endast i anslutning till golvbrunnen. Det hade varit att föredra tätskikt under golvplattor i hela utrymmet. Det bedöms föreligga en ökad risk för uppkomst av fuktrelaterade skador och utförandet bedöms kunna medföra inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det är ej lämpligt med mjukfog vid golvvinklar. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i större del av utrymmet. Lite vatten blir dock stående vid vägg mot entréhall efter duschning. Delar av golvet bedöms vara relativt plant. - Det noterades skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket är korrekt. Mjukfog bör tas bort / rensas vid skvallerrörsöppningen. Allrum
10 Kök - Köket är enligt uppgift renoverat år 2012. - Klinker på golv med elgolvvärme förutom under varmvattenberedaren. - Det noterades lokalt bomljud vid knackning på golvplattor i utrymmet. Det noterades dock inga sprickor i golvplattor eller i fogar mellan golvplattor. - Avloppsslang från diskmaskinen rekommenderas fästas upp i skåp under diskbänken. - Skåpsbotten under diskbänken bör förses med läckageskydd. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- och frysskåp. - Normal teknisk livslängd för kyl- och frysskåp är uppnådd. - Varmvattenberedaren är tillverkad år 1999. Normal teknisk livslängd är uppnådd / snart uppnådd. - Det är inte optimalt att ha en varmvattenberedare i ett utrymme utan golvbrunn. Det finns en uppvikt plastmatta under varmvattenberedaren vilket är positivt. - Evakueringsvatten från varmvattenberedaren leds via plastslang genom vägg till golvbrunn i angränsande badrum.
11 Badrum - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1990-talet med klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades golvbrunnsmanschett men ingen klämring i golvbrunnen och tätskiktet är därmed inte optimalt anslutet till golvbrunnen och innebär en ökad risk för uppkomst av fuktrelaterade skador. - Golvbrunnen är från byggnadsåret och har inte bytts ut i samband med renoveringen av utrymmet. - Det noterades endast golvlutning mot golvbrunnen i närheten av golvbrunnen. Golvet i övrigt bedöms vara relativt plant. - Det finns rörgenomföringar i vägg bakom badkar vilket är olämpligt och inte enligt dagens regler. - På grund av utbyte av dörr har några klinkerplattor bytts ut. - Tvättmaskin finns i utrymmet. Avloppsvatten från tvättmaskinen leds till avloppsrör i golv bakom tvättmaskinen. - Med hänsyn till ålder och noterade förhållanden bör renovering kalkyleras. Sovrum 1 Förråd - Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Sovrum 2 Sovrum 3 Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt.
12 Sovrum 4 Sovrum 5 Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull ovan diffusionsspärr av plast. - Det noterades lokalt begränsad missfärgning på yttertaksinbrädning i anslutning till gavel mot söder samt i anslutning till ränndal. Vid besiktningstillfället noterades ingen förhöjd fuktindikation. - Några begränsade torra fuktfläckar noterades i anslutning till nock. - Mineralullsisoleringen ansluter delvis mot yttertaksinbrädningen vilket ej är korrekt. Isoleringen bör justeras. - Några getingbon förekommer. Övrigt - Elradiatorer är i några fall äldre och utbyte bör kalkyleras. RISKANALYS - Påbyggda äldre golvkonstruktioner samt byggnadens väggsyllar ovan betongplatta är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2017-01-18 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson