Intro finansiering av fastighetsköp Inteckningar och panträtt Pantsättning 2013-12-03 1
Lån Ränta Skatt Allmänna råd från Finansinspektionen: bottenlån max 85% (2010). 2013-12-03 2
De allra flesta fastighetsförvärv finansieras genom lån. Kan inte lämna in en fastighet på banken, köparen har för avsikt att bo i/använda fastigheten hypotekarisk panträtt Jfr lös egendom; säkerhet om traderats, i långivarens besittning som HR, sk handpanträtt 2013-12-03 3
Räntan kostnaden för att låna - styrs av riksbankens ränta, lånets storlek och fastighetens värde (hur bra säkerhet som lämnas). Reporänta: den ränta en marknads banker kan låna till i nationens riksbank. Förändringar i reporäntan får direkt effekt på marknadsräntan, kallas därför även styrränta 2013-12-03 4
SBAB 3 mån: 2,83%, 1 år: 2,79% 5 år: 3,57% Swedbank 3 mån: 2,84%, 1 år: 2,84% 5 år: 3,64% SEB 3 mån: 2,87%, 1 år: 2,87% 5 år: 3,66% SHB 3 mån: 2,84, 1 år: 2,78%, 5 år 3,56% 2013-12-03 5
Swedbank: Ränta: 5,97 % - 9,95 % Lånebelopp: 30 000 kr - 350 000 kr Åldersgräns: Från 18 år Ellos: Ränta från 30,00 % (effektiv 34,49) Lånebelopp: 2 000 kr - 20 000 kr Åldersgräns: Från 25 år Resurs Bank: Ränta 5,57 % 19,95 % 2013-12-03 6
Pant=säkerhet Fastighetspant Vid köp av fastighet eller om man använder fastighet som säkerhet vid köp av annat Realisation av panten om lånet ej betalas tillbaka fastigheten säljs på exekutiv auktion (Kronofogdemyndigheten) 2013-12-03 7
6 kap JB om panträtten + vissa sakrättsliga regler 18 kap JB fler sakrättsliga regler 22 kap JB om inteckningar Utsökningsbalken (12 kap UB) bl a om exekutiva auktioner Förmånsrättslagen ordningen bland fordringsägarna vid betalning 2013-12-03 8
Vad är en inteckning respektive ett pantbrev? Skillnaden, 6 kap. 1 JB Inteckning/pantbrev Skriftliga pantbrev/datapantbrev Pantbrevsregistret drivs av Lantmäteriet, registrerar panthavare 2013-12-03 9
1) Ansökan om inteckning skrivs in i fastigh-registret och pantbrev utfärdas som bevis 2) Pantavtal upprättas; pantbrevet lämnas till långivaren eller registreras pantbrevsregistret 3) Utmätning, exekutiv auktion Långivarna får betalt ur köpeskillingen Får pantbrevsbeloppet + vissa tillägg i den mån köpeskillingen räcker 2013-12-03 10
Behörig att ansöka om inteckningar? 22 kap 1-2 JB fastighetens ägare =här den som senast SÖKT lagfart Behöver ej vara den civilrättsliga ägaren Missbruksmöjligheter Mellan kontrakt och tillträde 18:2, 4:16 reglerar 2013-12-03 11
Ansökan; 22 kap 2 JB (till IM) IM gör prövning av för dem kända omständigheter Avslagsgrunder; 22 kap 3 JB Vilandegrunder; 22 kap 4 JB 2013-12-03 12
Lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 1 : skall erläggas till staten för förvärv av fast egendom och tomträtter samt vid beviljande av inteckningar 24 Stämpelskatten är vid inteckning i fast egendom och tomträtt tjugo kronor för varje fullt tusental kronor av det belopp som intecknas 2013-12-03 13
Vad intecknas? HELA fastigheten. Går inte att inteckna en del. 22 kap 2 3 st JB Gemensamma inteckningar; inteckningar i flera fastigheter. Lyftes bort genom s k relaxation, 22:11 JB 2013-12-03 14
Förutsättningar för giltig pant Andrahandspantsättning Sakrätt 2013-12-03 15
För giltig pantsättning krävs att alla rekvisit i 6 kap 2 JB är uppfyllda 1) Fastighetsägaren skall pantsätta 2) Pantbrevet skall svara mot en fordran 3) Pantavtal skall upprättas 4) Pantbrevet skall traderas till borgenären 2013-12-03 16
1. Fastighetsägaren ska pantsätta Den civilrättsliga ägaren köpekontraktet avgörande I en överlåtelsesituation Säljaren: kan ansöka om inteckningar men ej pantsätta Köparen: kan pantsätta men ej ansöka om inteckningar (såvida inte lagfarten söks samtidigt) Missbruk; 4 kap 16 JB - rättsligt fel? Pantsättning av befintliga pantbrev kan göras av köparen. (även framtida pantbrev) 2013-12-03 17
Söka info om inteckningar från IM Kräva befintliga pantbrev eller bevis om pantsättning Söka (vilande) lagfart genast när skrivit på kontrakt Använda villkorat kontrakt Avvakta med betalning 2013-12-03 18
Lag (1927:85) om dödande av förkommen handling möjliggör dödande av förkommet pb (efteråt utfärdas nytt). Ansökan om dödning från den som förlorat, till LANTMÄTERIET. Bifoga kopia eller uppgift om handlingen, hur den förkommit, vem som berörs. Föreläggande, kungör i PoIT. Beslut om dödning tidigast efter drygt 6 mån. 2013-12-03 19
2. Pantbrevet ska svara mot en fordran Vanligaste fallet; lån 500, pant 500 Fordran behöver ej vara bestämd exakt i kronor måste dock kunna identifieras Egna skulder Andras skulder Krav på specialitet! (klart utpekad fordran) 2013-12-03 20
3. Pantavtal/Pantförskrivningshandling 1) Fastigheten ska framgå 2) Pantbreven ska framgå 3) Fordran ska framgå Pantavtalet måste inte vara skriftligt. Pantbrevet ska traderas, överlämnas till långivaren/panthavaren. 2013-12-03 21
Med belopp, inskrivningsdag och aktnummer: ex. 100 000 kr, inskr dag 1978-06-01, akt nr 234.455 Med inomlägen : 100 000 kr mbr /inom 100 000 kr 100 000 kr inom 200 000 kr 300 000 kr inom 500 000 kr 2013-12-03 22
Såsom säkerhet för mitt lån om 500 000 kr i Svenska Handelsbanken pantsätter jag fastigheten Lund Värpinge 1:19 och lämnar följande pantbrev som säkerhet: Nuvarande pantbrev: 100 000 inom 100 000, 280 000 inom 380 000. Framtida pantbrev: 120 000 inom 500 000 2013-12-03 23
Kan innehålla föreskrifter som fastighetsägaren/låntagaren ska iaktta, ex: Förbinda sig vårda panten väl Garantera att fastigheten är fullvärdesförsäkrad Att inte sälja vissa fastighetstillbehör (jfr JB 6:6) Att inte stycka av mark etc. 2013-12-03 24
4. Traditionskrav/motsvarande Pantbrev ska överlämnas till panthavaren alt. om det är fråga om datapantbrev; panthavaren antecknas i registret 2013-12-03 25
Vid t.ex. amortering av lån utrymme uppstår: om ej pantsatt: ägarhypotek, om pantsätts till annan långivare kallas det överhypotek Pantsättning av överhypotek kan göras Tradition ersätts med denuntiation = meddelande till 1:ahandspanthavare 2013-12-03 26
Dubbeldispositioner: 6:7 1 led JB Pantsättaren varit rätt ägare men är det inte längre när pantsättningen sker. HR: JB 6:2 fastighetens ägare har rätt att pantsätta: ogiltig om pantsätts av annan Und: Panthavaren vinner enligt 6:7 om han är i god tro Köparen hålla inne köpeskilling enl 4:16 el åberopa 4:12 2013-12-03 27
God tro presumeras om panthavaren förlitat sig på ett högst 1 månad gammalt gravationsbevis (om ej andra omständigheter motsäger det) Skydd för försiktig köpare: söka vilande lagfart på kontraktet 2013-12-03 28
Gammal term för det bevis IM utfärdar över vilka inteckningar som finns i fastigheten. Annat ord för utdrag ur inskrivningsregistret. Aktualiteten beror på Fastighetsinskrivningens handläggningstid 2013-12-03 29
Ägaren A säljer fastighet först till B och sedan till C, som upplåter panträtt till D. B ansöker först om lagfart och vinner fastigheten framför C. Om D är i god tro kan hans panträtt stå sig gentemot B. 2013-12-03 30
Förvärv från obehörig pantsättare (6 kap 8 1 st JB), dvs från någon som aldrig varit fastighetens ägare och därför måste ge vika för andras anspråk Huvudregeln: banken förlorar sin pant (men har kvar fordran mot den obehörige) Undantag: vid godtrosförvärv jämlikt 18 kap 2 JB om den obehörige haft lagfart och panthavaren i god tro. 2013-12-03 31
Om köpet hävs? Skilj mellan om köpet häves av överlåtaren eller av köparen. Säljaren häver: köparens pantsättn ogiltig Köparen häver: köparens pantsättn står sig och regleras mht säljaren genom 4:27 2013-12-03 32
Panträtt upplåtits av ngn som inte var rätt ägare (hans eller hans företrädares åtkomst var ogiltig) ändå giltig om Upplåtaren hade lagfart Borgenären i god tro om äganderätten Panträtten ändå inte giltig om situation enligt 18:3 är aktuell (stark ogiltighet) 2013-12-03 33
Nyinteckning 22:1-2 Dödning av inteckning 22:10 Relaxation 22:11 Utsträckning 22:7 Utbyte 22:8 Sammanföring 22:8a 2013-12-03 34
Vad är det som pantsätts? Fastighet inkl tillbehör. Är det hela fastigheten som pantsätts eller bara ett visst belopp? Kan en fastighet pantsättas om det finns flera ägare? Fastighetens ägare pantsätter Vad händer med panten vid försäljning? Vad händer med panten vid avstyckning? Vad händer med panten vid försäljning av fastighetstillbehör? JB 6:6 2013-12-03 35