Köpguide: Spanien
Innehåll Varför Spanien?... 3 Populära områden - en översikt... 5 Balearerna... 7 Costa Blanca... 8 Costa del Sol... 9 Att köpa en fastighet... 11 Köpprocessen... 11 Kostnader... 12 Beskattning... 14 Personlig beskattning för utländska medborgare... 14 Lokala skatter... 14 Pengar... 16 Den spanska ekonomin... 18 Och till slut...... 19
Varför Spanien? Spanien är ett av Europas mest attraktiva länder, med mycket att erbjuda de personer som bosätter sig där. Detta är något som hundratusentals utländska köpare, som köpt en spansk fastighet under de senaste tre decennierna, kan vittna om. Sedan 2007 har den spanska fastighetsmarknaden haft svåra år. På grund av Euro-krisen och den stora nedgången i spanska ekonomin, har priserna sjunkit med upp till 50%. Problemen beror även på tidigare spekulativa köp av fastigheter, många som inte var färdigbyggda, där den utländska köparen inte kunde slutföra affären när den internationella bolånemarknaden försämrades. Detta har lett till ett överskott av lägenheter och villor. Andra frågor som har uppmärksammats är beviljande av olagliga tillstånd för fastighetsprojektering, samt hög korruption bland de lokala myndigheterna. Dessa förändringar på den Spanska fastighetsmarknaden har resulterat i att köpläget nu är bättre än på många år. Landet är återkommande ett populärt val hos svenska köpare som funderar på att flytta till värmen. Även om köpare kan söka sig till andra destinationer i världen, så är Spanien en av de mest populära platserna för en bra livsstil med stor variation av fastigheter att erbjuda, allt från små lägenheter till palatsliknande hus vid stranden eller bostäder nära golfbanan. 3
Populära områden - en översikt Sedan 1960-talet, när turisterna började resa till Spanien har kusterna, framför allt Costa Blanca och Costa del Sol, varit de mest populära destinationerna för utländska köpare av fastigheter. De spanska öarna, inklusive Balaeric och Kanarieöarna, har länge varit populära bland europeiska turister och har visat sig vara bra platser att bosätta sig på. På Kanarieöarna i synnerhet är klimatet varmt och soligt hela året om. Dock är i stort sett hela Spanien varmare än resten av Europa och för skandinaver är vintern en bra period att spendera i landet. Under de senaste åren har intresset för fastigheter i spanska storstäder ökat som val för semesterbostad eller som investering för uthyrning till turister. Lågprisflygens ankomst till dessa städer har ökat efterfrågan. I universitetsstäderna har studentbostäder också blivit intressanta investeringsobjekt. 5
Balearerna Balearerna består av de fyra öar, Mallorca, Menorca, Ibiza och Ibizas lillasyster, Formentera, alla med sina egna distinkta karaktärer. Mallorca är den vuxna i familjen med sitt operahus, kung Juan Carlos slott i Palma och dess internationella scen. Menorca är orörd av massturism, den har typisk spansk charm och en svalkande bris som tar udden av den böljande sommarvärmen. Ibiza hade under en tid rykte om massturism som inte var bra för dess image. Det har skett en upprensning under de senaste åren och ön följer nu Mallorcas exempel för att förbättra vad den kan erbjuda internationella besökare. Formentera är en idealisk tillflyktsort. Det är en liten ö, som man lätt kan ta sig runt på cykel under en dag, med en blandning av attraktiva nya fastighetsprojekt och fina gamla lantgårdar. 7
Costa Blanca En av de mest populära kuststräckorna för köpare. Dess popularitet bland utländska köpare från hela norra Europa, gör Costa Blanca till en internationell plats att bo på. Det finns många olika städer längs kusten, alla med sin karaktär, från det djärva ljuset som lyser i Benidorm till den eleganta och sofistikerade Moraira och familjeorterna Javea och Denia. Det finns så många olika typer av städer längs kusten och i inlandet, att det verkligen finns något för alla på Costa Blanca. Den sedan länge etablerade flygplatsen i Alicante är nu kompletterad med lågprisflyg som landar i Valencia som ligger i den norra änden av kusten. Detta ger turister och husköpare från Sverige bra förbindelser till regionen hela året om och med motorvägen som sträcker sig längs nästan hela kusten är det lätt att förflytta sig. 8
Costa del Sol Kusten sträcker sig från Nerja till Gibraltar och är förmodligen den mest kända bland svenskar. Namnet avslöjar hemligheten bakom dess popularitet - nämligen solen. Klimatet har lockat till sig besökare från världens alla hörn under cirka 40 år. Det finns enormt mycket att se och göra längs Costa del Sol. Detta är ett område med både turistorter och vita byar. Det senare är något som många personer missar att besöka och två utmärkta exempel på byar är Casares och Manilva. Costa del Sol är en blandning av så många kulturer och livsstilar att man måste resa dit för att förstå hur det är. 9
Att köpa en fastighet Köpprocessen Innan du inleder köpprocessen måste du skaffa ett personligt ID-nummer för utländska medborgare (numero de identificacion de extranjeros). Du bör också anlita en oberoende advokat som talar både spanska och svenska, eller spanska och engelska. Om du väljer att köpa off-plan i ett projekt som inte är byggt ännu, kommer du att underteckna ett reservationsavtal och betala en handpenning. Fastigheten tas då bort från marknaden under en begränsad tid (vanligtvis 30 dagar). Detta ger tid för de juridiska kontroller som ska utföras och det köpekontrakt (Escritura de compraventa) som skall upprättas. Efter du har skrivit på köpeavtalet, betalar du resten av handpenningen, normalt 10% eller mer av köpesumman. Denna återbetalas inte om du inte fullföljer affären. Sedan följer du en betalningsplan. Vid köp av en begagnad fastighet där du och säljaren och kommit överens om priset, skriver du ofta ett reservationsavtal och betalar en handpenning som ett bevis på att du kommer fullfölja affären. Denna är normalt på cirka 3000 och betalas oftast till säljarens advokat. Depositionen återbetalas inte om du inte fullföljer affären, så det är viktigt att du har finansieringen klar innan. Din advokat genomför sedan de nödvändiga juridiska undersökningarna samt förbereder köpeavtalet som anger priset, tillträdesdatum och vad det omfattar. När du skriver på avtalet, betalar du en deposition, vanligtvis 10% procent av köpeskillingen. Om du bryter avtalet, förlorar du denna deposition. Om säljaren bryter mot avtalet, måste de betala dig dubbla beloppet av depositionen. När affären är genomförd, ska diverse avgifter och skatter betalas och fastigheten ska registreras i fastighetsregistret. Vissa säljare av begagnade fastigheter i Spanien kommer uppmuntra dig till att uppge ett lägre försäljningspris till myndigheterna och betala en del av priset kontant för att få ett något billigare pris. Detta är olagligt och görs enbart för att säljaren försöker undvika att betala en del av kapitalvinstskatten från fastighetsförsäljningen. Det finns risk att bli åtalad och myndigheterna tar hårt tag i illegala fastighetsaffärer. Dessutom, när du säljer fastigheten vidare i framtiden, kommer du tvingas att betala skatt på hela mellanskillnaden på den deklarerade köpeskillingen och eventuellt försäljningspriset. Undvik att köpa fastigheten om säljaren insisterar att en del av köpeskillingen ska betalas kontant under bordet. 11
Kostnader Köparen av en fastighet i Spanien bör räkna med kostnader på mellan 10-14% utöver köpeskillingen. Köparen betalar: Juridiska avgifter, vanligtvis mellan 1-2% av köpeskillingen. IVA (Spaniens motsvarighet till moms) på 10% på nya fastigheter. Stämpelskatt på 6-7% på en begagnad fastighet eller 0,5-1% på en ny fastighet, beroende på fastighetens läge. Notariens och registreringsavgifter på cirka 1% 12
Beskattning I Spanien tas skatter ut i tre förvaltningsnivåer: staten, autonoma regionala regeringar och lokala kommuner. Det spanska skattesystemet är komplicerat, så det rekommenderas starkt att du söker professionell rådgivning anpassad till dina individuella omständigheter. Personlig beskattning för utländska medborgare Utländska medborgare bosatta i Spanien beskattas med cirka 24% på sin sina spanska inkomster. Några exempel är hyresintäkter från en fastighet, inkomst från företagsverksamhet och ränteintäkter från pengar på spanskt bankkonto. Den som äger en bostad i Spanien, enbart för eget bruk och inte har någon annan källa av skattepliktig inkomst, betalar en typ av skatt beräknad på fastighetens taxeringsvärde. Även om ägaren inte tjänar några pengar från sin fastighet så anser de spanska myndigheterna att ägaren har en fördel av sin investering och ska därmed beskattas. Dessutom är utländska medborgare skyldiga att betala förmögenhetsskatt på sina spanska tillgångar, inklusive fastigheter. Lokala skatter Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) är en årlig fastighetsskatt som tas ut av kommunen och används för att finansiera lokala tjänster. Den är beräknad på fastighetens taxeringsvärde och det varierar mycket från en fastighet till en annan. Ägare kan betala så lite som 100 per år för en mindre lantegendom, medan en lyx-fastighet i ett attraktivt område vid vattnet i Marbella, kan kosta flera tusen Euro per år. 14
Pengar År 2002 bytte Spanien pesetan för Euron. Det finns inga restriktioner på import eller export av valuta mellan Spanien och andra EU länder. Mellan Spanien och länder utanför EU, krävs en deklaration till myndigheterna på belopp som överstiger 10,000 per person och resa. Resecheckar accepteras normalt i spanska städer och turistområden. För att undvika onödiga växlingsavgifter är det bäst att använda resecheckar i Euro. Det finns banker och bankomater i varje stad och i många byar. Växlingskontor finns i större städer och turistområden. Nästan alla kredit- och betalkort accepteras i allmänhet i hela Spanien. 16
Den spanska ekonomin Fram till 2008 var den spanska ekonomin den femte största i Europa och lockade många utländska köpare. Sedan dess har tiderna förändrats och Spaniens ekonomi har haft stora problem. Landet hanterar nu en allvarlig bankkris, lågkonjunktur, hög arbetslöshet, ett stort nationellt budgetunderskott och regeringens nedskärningar. Spaniens nuvarande ekonomiska kris och överutbud av nybyggda fastigheter gör att Spanien nu erbjuder ett stort utbud av fastigheter till bra priser. 18
Och till slut... Att köpa ett hem i Spanien är en stor och livsförändrande erfarenhet. Här är några tips: Tänk igenom noga innan du tar några beslut och se till att din familj stöttar dig. Efterforskning är viktigt. Välj det område du är mest intresserad av och spendera flera semestrar där. När du vet vilket område och typ av egendom du är intresserad av att köpa, var säker på att du har tillräckligt med pengar för köp, inklusive all skatter och tilläggskostnader. Ha inte bråttom att fatta ett beslut och låt dig inte utsättas för påtryckningar. Skriv inte under någonting innan du är redo. Pensionärer bör söka ekonomisk rådgivning angående sin svenska pension vid flytt till Spanien. Kontrollera hur du kan få dina pensionspengar utbetalda till en spansk bank. Det är viktigt att du har sjukförsäkring i landet och att du gör ett testamente. 19
Är du intresserad av att köpa bostad i andra länder? Besök buyassociation.se för att hitta fler av våra guider. BuyAssociation Nordic AB Mäster Samuelsgatan 60, 8tr 111 21 Stockholm Sweden info@buyassociation.se BuyAssociation.se All information är korrekt i skrivande stund och är avsedd enbart som en guide. Vi rekommenderar att du tar hjälp av en oberoende part när du köper en fastighet utomlands.