BR-LGH NR 07-3113-8-552-1 I BRF SOLHAGA Stödjegränd 1, bv, 703 45 Örebro Marknadsvärdebedömning December 2016 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-58430599 556569-4121 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 18766 TÄBY
1 UPPDRAG 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet Box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december 2016. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2016-12-21 av Nisse Fält. Vid inspektionen deltog personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1
2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Solhaga i Örebro Lägenhetsnummer: 07-3113-8-552-1 Skatteverkets lgh-nummer: 1002 Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Stödjegränd 1, bv, 70345 Örebro Örebro Solhaga D.nr: F-2211-16-18 4 RoK Lägenhetsarea: 91,5 m² Månadsavgift: Värmeleverans: Summa: 4 520 kr/månad 1 055 kr/månad 5 575 kr/månad Andelstal: 0,17241 % Andelstal insats: 0,17241 % Andelstal area: 0,18140 % Saldo inre fond: 42347,11 kronor per 2016-11-11 Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens bostadsrättsinformation avseende förhållandena per den 2016-11-11. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Sammanfattning Genomgående lägenhet om 4 rum och kök belägen i Solhaga ca 4,5 km väster om Stortorget i centrala Örebro. Inom gångavstånd nås kommunikationer med buss, förskola, skola och rekreationsområden kring Karlslund. I anslutning till området som bebyggts med liknande 2 vånings flerbostadshus finns Haga centrum med bl.a. vårdcentral, livsmedelsaffär, folktandvård, apotek, blomsterbutik, bibliotek, restaurang, skomakeri, frisör mm. Lägenhetens planlösning fördelar sig över 4 r.o.k. med kök med stenlagd uteplats och sovrum mot väster samt vardagsrum och två sovrum mot öster. Vid besiktningstillfället var lägenheten belamrad med lösöre och skräp varför besiktningsmöjligheterna var begränsade. Lägenheten bedöms ha äldre sliten standard med ett eftersatt underhåll. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2
2.3 Bostadsrättsföreningen Br-lgh nr 07-3113-8-552-1 i Brf Solhaga Brf Solhaga i Örebro innehar med tomträtt fastigheterna till kvarteret 357 Soluret, fastigheteran 1-3 samt kvarteret 358 Solterassen, fastigheterna 1-5. Föreningens fastigheter är bebyggda med 72 tvåvånings flerbostadshus innehållandes 684 lägenheter. Vidare finns 20 längor med 213 garageplatser, Allmänt: 48 carportplatser, 6 tvättstugor, 6 sophus, 6 undercentraler samt ett flertal förråd och andra utrymmen. Därtill finns ca 550 parkeringsplatser varav 170 med motorvärmare. I föreningen finns även 2033 m² lokaler vilka bl.a. hyrs ut till förskolan Strömstaren och Fasanen. Tvättstuga: Gemensamma tvättstugor finns i föreningen. Lägenhetsförråd Förråd i direkt anslutning till lägenheten i trapphuset. Hemsida: http://brfsolhaga.se/ Övriga gemensamma utrymmen är bl.a. Solhagagården som är en gemensamhetslokal samt en övernattningslägenhet som kan hyras av de boende. I området finns pool med Övrigt: omklädningsrum. Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2015 EKONOMI Avgiftsnivå: 731 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet inkl värme. Taxeringsvärde: 381951 tkr Långsiktiga lån: 121933 tkr 32 % av taxeringsvärdet Eget kapital 17467 tkr 5 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 16175 tkr 4 % av taxeringsvärdet Kommentar: 2017 kommer avgiften att höjas med 3 %. Höjningen beror dels på normal indexhöjning, och dels på ökade kostnader för vattenskador i området samt framtida större renoveringar. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Örebro Solterrasen 5 Byggår: 1968-72 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: x Tomträtt Äganderätt Antal våningar: BV+1 Inget akut eller påtagligt, normalt löpande fastighetsunderhåll. Föreningen följer en underhållsplan Underhållsbehov: som uppdaterades 2015-12-31. Övrigt: VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Föreningen Hiss: Ja x Nej UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme x Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare Mekanisk ventilation Värmepump (luft/vatten) Kommunikationsfiber Självdragsventilation Värmepump (luft/luft) ComHems grundutbud ingår i månadsavgiften. Föreningen tillämpar individuell elmätning. 2.5 Lägenhetsbeskrivning RUMSINDELNING Plan Vard.r. Sovrum Kök Hall WC/D WC Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong Uteplats bv 1 3 1 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 1 1 3
KÖK x Elspis (ElektroHelios) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (ElektroHelios) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys (Candy) Vinkyl Gasspis x Köksfläkt x Diskmaskin (Husqvarna) x Kyl / Frys (Hoover) Skafferi Beskrivning: Normalt kök med matplats och utgång till plattlagd uteplats. Standard: Sliten originalinredning med slitna renoverade luckor och fronter. Avvikande golvmatta framför kylskåp efter vattenskada. Maskiner av varierande ålder och skick. Underhållsstatus: Renoveringsbehov DUSCHRUM x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt toalett/duschrum med plats för badkar. Otät väggmatta. Golv: Plastmatta Standard: Sliten normal standard från byggår. Väggar: Plastmatta Underhållsstatus: Renoveringsbehov WC x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt toalettrum. Golv: Plastmatta Standard: Normal standard från byggår. Väggar: Målat Underhållsstatus: Eftersatt underhåll. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä Målade Målad puts Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur Vid besiktningstillfället var lägenheten belamrad med lösöre och skräp varför besiktningsmöjligheterna var begränsade. 2.6 Bedömning Lägenhet med attraktiv storlek och ett trevligt bostadsläge strax väster om centrala Örebro i Örebros största bostadsrättsförening. Lägenheten bedöms ha äldre sliten standard med ett eftersatt underhåll och är att betrakta som ett renoveringsobjekt. 4
3 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 07-3113-8-552-1 i Brf Solhaga, Örebro kommun till: Marknadsvärde per december 2016 Enmiljonfyrahundrafemtiotusen kronor 1 450 000 kronor Bedömt värdeintervall ± 150 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2016-12-23 EMINENTA-VÄRDIA Nisse Fält Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 5
B I L AG A I Utförande och definitioner 1 Utförande ALLMÄNNA VILLKOR, BEGREPP OCH DEFINITIONER 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L AG A I I KARTOR
B I L AG A I I I PLANLÖSNING Br-lgh nr 07-3113-8-552-1 i Brf Solhaga
B I L AG A I V FOTOGRAFIER Entréfasad Gatufasad Gatufasad Gård