AP Fastigheter Delårsrapport januari juni
Delårsrapport januari juni AP Fastigheter Delårsrapport januari juni Periodens resultat före skatt: 674 mkr (2 867). Resultat efter skatt: 495 mkr (1 988) Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 589 mkr (571) Värdeförändring förvaltningsfastigheter: 85 mkr (2 296) Periodens hyresintäkter: 1 458 mkr (1 389) Periodens driftnetto: 925 mkr (856) Fastighetsbeståndets marknadsvärde: 41 339 mkr (37 971) Händelser efter rapportperiodens utgång: AP Fastigheter har tecknat avtal om förvärv av Vasakronan motsvarande ett fastighetsvärde på 41,1 mdkr och ett aktiepris om 24,6 mdkr med tillträde per den 1 september. Därefter har AP Fastigheter tecknat avtal om försäljning av fastigheter till NIAM motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr med tillträde den 1 oktober. AP Fastigheter i sammandrag Juli juni Jan dec Hyresintäkter, mkr 1 458 1 389 731 694 2 874 2 805 Driftnetto, mkr 925 856 481 456 1 801 1 732 Värdeförändring, mkr 85 2 296 15 1 478 1 357 3 568 Resultat före skatt, mkr 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669 Resultat, mkr 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295 Resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr 589 571 313 301 1 119 1 101 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital, mkr 507 542 311 289 1 105 1 140 Marknadsvärde fastigheter, mkr 41 339 37 971 41 339 37 971 41 339 39 682 Uthyrningsgrad, % 90 90 90 90 90 90 Överskottsgrad, % 63 62 66 66 63 62 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,8 3,5 2,8 3,0 Soliditet, % 44 48 44 48 44 48 VD kommentar Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt god i våra delmarknader och vi har under det första halvåret hyrt ut lokaler för en totalhyra på 176 mkr, säger Fredrik Wirdenius VD på AP Fastigheter. Vi har även omförhandlat hyresavtal för en totalhyra på 209 mkr och det har resulterat i en hyreshöjning med 2 procent. Värdet på vårt fastighetsbestånd har enligt extern värdering varit stabilt under det första halvåret. Den finansiella oron i vår omvärld har höjt marknadens avkastningskrav, men det har hittills kompenserats av högre marknads hyror avslutar Fredrik Wirdenius. AP Fastigheter 2
Delårsrapport januari juni Händelser efter rapportperiodens utgång Den 3 juli tecknade AP Fastigheter avtal med staten om förvärv av Vasakronan. Förvärvet sker till ett fastighetsvärde motsvarande 41,1 mdkr och med ett beräknat tillträde den 1 september. Konkurrensverket meddelade den 24 juli att de inte har någon invändning mot förvärvet. Med AP Fastigheter som ägare får Vasakronan en svensk långsiktig ägare med finansiell styrka, som kommer att ta tillvara bolagets upparbetade värden. Vasakronan är ett av Sveriges mest välkända varumärken och AP Fastigheter kommer efter tillträdet att anta detta namn. Genom förvärvet ges möjligheten att utveckla Sveriges bästa fastighetsbolag. Den 15 augusti tecknade AP Fastigheter avtal om försäljning av fastigheter till NIAM, Nordens största private equitybolag inom fastigheter, motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr. Samtliga fastigheter utom en kommer ur Vasakronans bestånd. Beräknat tillträde är den 1 oktober och affären är villkorad av att AP Fastigheter tillträder Vasakronan den 1 september. Försäljningen sker till samma prisnivå som fastigheterna förvärvades för. Genom dessa transaktioner skapas i den nya koncernen en långsiktig förvaltning av kommersiella fastigheter i tillväxtorter. Den gemensamma fastighetsportföljen kommer att omfatta nästan 80 mdkr i fastighetsvärde med fokus på Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Beståndet uppgår till cirka 3,3 miljoner kvadratmeter lokaler och bostäder med ett årligt hyresvärde på cirka 6 mdkr. Fastighetsmarknaden Omsättning av kommersiella fastigheter på den svenska marknaden har, bortsett från AP Fastigheters förvärv av Vasakronan, hittills under varit tydligt lägre än den som uppvisats under motsvarande period de senaste två åren. Ett antal påbörjade försäljningsprocesser har också dragit ut på tiden alternativt avbrutits, sannolikt orsakat av för lågt köparintresse och att köparnas kalkyler har svårt att nå säljarnas prisförväntningar. Den uppkomna situationen förklaras av att det just nu är stor osäkerhet kring den konjunkturella utvecklingen, finansiell oro och att investerarna fått en allt mer pessimistisk syn på framtiden. Därutöver har bankerna intagit en försiktigare hållning vid kreditgivning och den tillgängliga finansieringen har blivit allt dyrare. I den beskrivna marknadssituationen är uppfattningen att direktavkastningskraven för fastighetsinvesteringar har justerats upp under även om det ännu inte fullt ut kan avläsas ur genomförda transaktioner med styckevisa fastigheter. De fastighetsvärderingar som nu görs får anses vara behäftade med större osäkerhet än normalt, eftersom de när det gäller antagande om avkastningskrav till stor del baseras på faktiska avslut på transaktionsmarknaden. Bedömningen är att även värderarna under hösten generellt kommer att justera upp avkastningskraven med påföljd att fastighetsvärdena kommer att sjunka. Dessutom förväntas skillnaden i avkastningskrav mellan bra och dåliga objekt komma att öka ytterligare. Välbelägna fastigheter med hög standard och hyrespotential, det vill säga sådana fastigheter som AP Fastigheters och Vasakronans portföljer i huvudsak innehåller, förväntas bäst kunna stå emot ett framtida värdefall. Hyresmarknaden Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar uppvisar en fortsatt positiv utveckling och de har ännu inte i någon större utsträckning påverkats av den finansiella oron och avmattningen i den svenska ekonomin. På dessa marknader finns fortsatta förhoppningar om stigande uthyrningsgrader och högre hyresnivåer. På de orter och i de områden där AP Fastigheter har bostadsfastigheter är efterfrågan på lägenheter fortsatt mycket hög. Stockholm Efterfrågan på effektiva lokaler med hög standard är fortsatt god i Stockholm, vilket medfört en positiv utveckling för hyresnivåerna. I Stockholms ytterområden är dock skillnaderna i hyresnivåer relativt stor mellan olika områden och olika objekt. Omoderna och ineffektiva lokaler har lägre efterfrågan och kräver ofta stora hyresgästanpassningar för att kunna hyras ut. AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet i Stockholm uppgick per till 86 procent, varav 89 procent i Stockholm innerstad och 84 procent i övriga Stockholm. AP Fastigheter 3
Delårsrapport januari juni Uppsala Hyresmarknaden i Uppsala är stabil med en hög uthyrningsgrad för kommersiella lokaler. AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet uppgick per till 96 procent. I Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostadsfastigheter. Bostadsmarknaden präglas av en fortsatt god efterfrågan. Göteborg Efterfrågan på såväl kontor som butiker i centrala Göteborg är fortsatt hög, och uthyrningsgrad och hyresnivåer har en positiv utveckling. För AP Fastigheter uppgick uthyrningsgraden för det kommersiella beståndet per till 95 procent. Intäkter, kostnader och resultat Perioden januari-juni Resultat Periodens resultat före skatt uppgick till 674 mkr (2 867). Driftnettot för perioden ökade jämfört med motsvarande period och uppgick till 925 mkr (856). Ökningen i driftnettot förklaras av ökade hyresintäkter. Ökningen i fastighetsvärdena uppgick för perioden till 74 mkr (2 294). Samtidigt såldes fastigheter för 86 mkr (12) med en realiserad värdeförändring på 11 mkr (2). Finansnettot uppgick till 301 mkr ( 250). Förändringen förklaras av stigande marknadsräntor och en ökad upplåning hänförlig till förvärv och investeringar i pågående projekt. Resultat före skatt exklusive värdeförändringar för perioden uppgick till 589 mkr (571). Resultat efter skatt uppgick till 495 mkr (1 988). Den redovisade skatten upp gick till 27 procent (31) av resultat före skatt. AP Fastigheter 4
Delårsrapport januari juni Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto Hyresintäkterna för perioden ökade med 5 procent jämfört med motsvarande period och uppgick till 1 458 mkr (1 389). Ökningen mellan perioderna är främst hänförlig till högre hyror i samband med nyuthyrningar och omförhandlingar. Det samlade hyresvärdet på årsbasis uppgick per den till 3 284 mkr. Av den kontrakterade hyran är cirka 79 procent hänförlig till kommer siella lokaler. AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher, där statlig verksamhet över väger och står för 25 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De tio största hyresgästerna står för 21 procent av den kommersiella hyran, men ingen enskild hyresgäst representerar mer än 5 procent. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den uppgick till 4,6 år (4,9). Ekonomisk uthyrningsgrad per den sista juni upp gick för hela beståndet till 90 procent (90). I Stockholm innerstad har vissa tomställningar skett i samband med ombyggnadsprojekt vilket temporärt sänkt uthyrningsgraden. Samtidigt förbättrades ut hyrnings graden under det andra kvartalet på flera av AP Fastigheters delmarknader. Ny uthyrningar har under gjorts motsvarande en totalhyra om 176 mkr, eller en uthyrbar area om 70 tkvm. Under perioden har även förlängningar och omförhandlingar gjorts motsvarande en totalhyra om 209 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad % 31 mars 31 mars 31 dec Stockholm innerstad 89 94 89 93 92 Stockholm ytterområde 84 80 83 78 83 Uppsala 96 95 95 96 95 Göteborg 95 93 94 94 94 Kommersiellt totalt 88 88 88 87 89 Bostäder 97 99 97 99 99 Totalt 90 90 89 89 90 Fastighetskostnaderna för perioden var oförändrade och uppgick till 533 mkr (533). Sammantaget förbättrades driftnettot för perioden jäm fört med motsvarande period och uppgick till 925 mkr (856), motsvarande en överskottsgrad på 63 procent (62). Finansiella poster Som en följd av stigande marknadsräntor har den genomsnittliga räntan i låneportföljen ökat. Detta i kombination med ökad upplåning för att finansiera förvärv och ökade investeringar i projektverksamheten medförde att finansnettot för perioden uppgick till 301 mkr ( 250). Andra kvartalet Driftnettot för det andra kvartalet ökade jämfört med motsvarande period föregående år och uppgick till 481 mkr (456). Ökningen är hänförlig till ökade hyresintäkter. Resultat före skatt uppgick till 328 mkr (1 779). Förändringen jämfört med motsvarande period förklaras främst av de orealiserade värdeförändringarna som uppgick till 4 mkr (1 478). Resultat efter skatt uppgick till 248 mkr (1 221). Redovisning per segment Fastighetsförvaltningen bedrivs i tre affärsområden; kontor, handel och bostäder. Den interna rapporteringen och uppföljningen följer denna uppdelning i segment. AP Fastigheter 5
Delårsrapport januari juni Segmentredovisning Kontor Hyresintäkter, mkr 1 001 965 501 490 Driftnetto, mkr 668 625 346 340 Överskottsgrad, % 67 65 69 69 Handel Hyresintäkter, mkr 206 183 104 85 Driftnetto, mkr 145 124 74 59 Överskottsgrad, % 70 68 71 69 Bostäder Hyresintäkter, mkr 251 241 126 119 Driftnetto, mkr 112 107 61 57 Överskottsgrad, % 45 44 48 48 TOTALT Hyresintäkter, mkr 1 458 1 389 731 694 Driftnetto, mkr 925 856 481 456 Överskottsgrad, % 63 62 66 66 Investeringsverksamheten Projekt och lokalanpassningar Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 444 mkr (348). Ett antal större projekt påbörjas under och avser såväl omvandling av befintliga fastigheter som uppförande av nya. I centrala Stockholm sker främst en utveckling av befintliga fastigheter. Bland annat kommer fastigheten Pennfäktaren 11 på Vasagatan att omvandlas till en modern och miljömässigt hållbar kontorsfastighet. Fastigheten Jakob Större 18 i korsningen Jakobsgatan/Regeringsgatan kommer att tillföras tre nya våningar i glas med högklassigt läge. Uppförandet av ytterligare en kontorsfastighet i området Kista Terrass har beslutats och fastigheten är redan vid projektstart fullt uthyrd. I Värtahamnen har uppförandet av en ny fastighet på kv Riga startat under första kvartalet. Fastigheten kommer att innehålla både kontor och butikslokaler. Förvärv och avyttringar I april tecknades avtal om förvärv av fastigheten Gamen 12, Studentskrapan, på Södermalm i Stockholm. Fastigheten tillträddes i juni. Köpeskillingen motsvarade ett fastighetsvärde på 1,2 mdkr. Under det andra kvartalet såldes del av fastigheten Hingsten 1 i Täby samt byggrätter i Kvarngärdet i Uppsala med en realiserad värdeförändring på totalt 11 mkr. Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring Fastighetsbeståndet har per den värderats till 41 339 mkr (37 971). Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt genomförda investeringar uppgick den orealiserade värdeförändringen till 74 mkr (2 294). Under perioden uppvisades en fortsatt värdeuppgång i Göteborg. I Stockholm och Uppsala har dock värdet på kommersiella fastigheter sjunkit något beroende på stigande avkastningskrav. Marknadsvärde per segment Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Kontor 28 157 27 334 28 184 25 793 28 031 Handel 7 149 4 923 5 726 5 086 5 658 Bostäder 6 033 5 714 5 999 5 401 5 993 Totalt 41 339 37 971 39 909 36 280 39 682 Fördelning av marknadsvärde per segment Kontor, 68% (71) Bostäder, 15% (15) Handel, 17% (14) Fördelning av marknadsvärde per geografisk marknad Stockholm, 69% (68) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (14) AP Fastigheter 6
Delårsrapport januari juni Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till 41 277 mkr (37 902). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder hänförliga till indirekta förvärv av fastigheter klassificerade som tillgångsförvärv. Inför delårsbokslutet har hela fastighetsbeståndet värderats av de externa fastighetsvärderarna DTZ Värderingshuset och Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärdet är bedömt per fastighet och beståndets värde uppgår till summan av de enskilda värderingarna. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex och med samma metodik som vid tidigare värderingar. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik, se AP Fastig heters årsredovisning sidan 38 40. Låneportfölj Förfall Räntebindning, mkr Andel % Ränta % Inom 1 år 7 535 42 4,8 2 år 1 780 10 4,4 3 år 1 885 11 4,2 4 år 1 340 8 4,0 5 år 1 485 8 4,4 6 år 1 350 8 4,8 7 år och över 2 400 13 4,3 Totalt 17 775 100 4,6 Sedan årsskiftet har den räntebärande skulden ökat med 3 755 mkr. Nyupplåningen har skett under företagets obligationsprogram samt med säkerställda lån. Finansiell ställning och kassaflöde Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den till 18 645 mkr (18 586), motsvarande en soliditet på 44 procent (48). Under det andra kvartalet har utdelning till ägaren skett med 1 275 mkr. Finansnettot för perioden uppgick till 301 mkr ( 250). De ökade räntekostnaderna beror på stigande marknadsräntor och en ökad upplåning. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,8 gånger (3,4). Målet för räntetäckningsgraden är att den varaktigt ska överstiga 1,9 gånger. Det egna kapitalet har under perioden påverkats positivt av orealiserade värdeförändringar på derivat med 83 mkr (88) efter skatt. Den positiva effekten beror på stigande marknadsräntor. Räntebärande skulder och derivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 17 775 mkr (14 349) och bestod främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarade cirka 12 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick vid utgången av perioden till 5 050 mkr, varav ingen del var utnyttjad. Fördelning finansieringskällor MTN-lån 49% (54) Certifikat 23% (23) Säkerställda lån 28% (23) AP Fastigheter har en, jämfört med branschen i övrigt, förhållandevis lång räntebindningstid om för närvarande 36 månader. Detta ger resultatmässig stabilitet i tider med stigande marknadsräntor. En momentan förändring i marknadsräntorna med en procentenhet beräknas ge en resultatmässig effekt med 59 mkr under det närmast efter följande året. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 507 mkr (542). Minskningen förklaras främst av betald skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1 524 mkr ( 340). Ökningen är hänförlig till ökade investeringar i befintliga fastigheter samt förvärvet av Studentskrapan. Kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick därmed till 1 240 mkr (73). Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 4,6 procent (3,9) och den genomsnittliga räntebindningstiden var 36 månader (40). Nedan visas räntebindningsstrukturen per den. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 549 mkr (141). Från årsskiftet är det en ökning med 514 mkr. AP Fastigheter 7
Delårsrapport januari juni Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotter bolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Samtliga anställda i koncernen är anställda i moderbolaget och uppgick vid utgången av perioden till 285 personer (271). Intäkterna i moderbolaget uppgick till 149 mkr (136) och resultatet före skatt uppgick till 37 mkr (39). De likvida medlen uppgick vid utgången av perioden till 546 mkr (128). Risker och möjligheter Styrelsen och ledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy med tydliga riktlinjer. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. AP Fastigheters risker beskrivs i årsredovisningen på sidorna 45 47. Med undantag för förvärvet av Vasakronan har därefter inga väsentliga förändringar uppstått som påverkar bedömningen för de kommande tre månaderna. Vasakronans risker beskrivs på sidorna 10 11 i deras årsredovisning för. Framtidsutsikter Prognosen för AP Fastigheters resultat för, oaktat effekterna av förvärvet av Vasakronan, är oförändrad jämfört med målet för året, det vill säga att resultat före skatt exklusive värdeförändringar förväntas uppgå till 1 100 mkr. Beaktas även förvärvet av Vasakronan, finansiering för förvärvet och transaktionen med NIAM tillkommer ett resultat för årets sista fyra månader med cirka 200 mkr. Redovisningsprinciper AP Fastigheter följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i senaste årsredovisningen har tillämpas, se AP Fastigheters årsredovisning sidorna 64 69. Kommande informationstillfällen 14 november, delårsrapport januari september. Närståendetransaktioner AP Fastigheters relationer med närstående framgår av not 34 i årsredovisningen för. Under perioden har inga väsentliga närståendetransaktioner skett. AP Fastigheter 8
Delårsrapport januari juni Rapportens undertecknande Halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 26 augusti Lennart Nilsson Styrelsens ordförande Mats Andersson Ledamot Eva Halvarsson Ledamot Kerstin Hessius Ledamot Rolf Lydahl Ledamot Johan Magnusson Ledamot Anders Rydin Ledamot Fredrik Wirdenius Ledamot och verkställande direktör För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Telefon 08-566 20 540 e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se AP Fastigheter 9
Delårsrapport januari juni Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Juli juni Jan dec Nettoomsättning 1 458 1 389 731 694 2 874 2 805 Fastighetskostnader Driftkostnader 263 260 119 118 526 523 Underhåll 47 55 23 9 119 127 Fastighetsadministration 101 87 51 46 188 174 Fastighetsskatt 91 104 41 51 181 194 Tomträttsavgäld 31 27 16 14 59 55 Summa fastighetskostnader 533 533 250 238 1 073 1 073 Driftnetto (bruttoresultat) 925 856 481 456 1 801 1 732 Central administration 35 35 16 18 72 72 Resultat från andelar i joint ventures 0 0 0 0 0 0 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 2 11-27 18 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 74 2 294 4 1 478 1 330 3 550 Rörelseresultat 975 3 117 480 1 917 3 086 5 228 Finansiella intäkter 38 17 33 9 43 22 Finansiella kostnader 339 267 185 146 653 581 Resultat före skatt 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669 Aktuell skatt 76 160 57 105 187 271 Uppskjuten skatt 103 719 23 453 487 1 103 Periodens resultat 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295 Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat efter skatt per aktie, kr 1) 12,38 49,69 6,21 30,54 45,05 82,38 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 12,68 13,54 7,78 7,24 27,64 28,51 Genomsnittligt antal aktier (tusental) 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 Resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr 589 571 313 301 1 119 1 101 1) Då inga potentiella aktier förekommer finns ingen utspädningseffekt. AP Fastigheter 10
Delårsrapport januari juni Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mars 31 mars 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill 24 24 24 24 24 Förvaltningsfastigheter 41 277 37 902 39 858 36 216 39 611 Inventarier 24 23 24 21 24 Andra finansiella anläggningstillgångar 432 229 256 111 187 Summa anläggningstillgångar 41 757 38 178 40 162 36 372 39 846 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 343 214 189 201 156 Likvida medel 549 141 1 792 1 573 35 Summa omsättningstillgångar 892 355 1 981 1 774 191 Summa tillgångar 42 649 38 533 42 143 38 146 40 037 Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital 18 645 18 586 19 550 18 556 19 342 Skulder Räntebärande skulder 17 775 14 349 15 614 13 758 14 020 Uppskjuten skatteskuld 5 204 4 694 5 133 4 222 5 069 Ej räntebärande skulder 1 025 904 1 846 1 610 1 606 Summa eget kapital och skulder 42 649 38 533 42 143 38 146 40 037 Ställda säkerheter 5 036 3 361 4 134 3 361 4 134 Eventualförpliktelser Inga Inga Inga Inga Inga AP Fastigheter 11
Delårsrapport januari juni Koncernens förändring av eget kapital Belopp i mkr Juli juni Jan dec Ingående eget kapital 19 342 17 785 19 550 18 556 18 586 17 785 Kassaflödessäkringar efter skatt 83 88 122 84 54 59 Utdelning 1 275 1 275 1 275 1 275 1 275 1 275 Avgivet koncernbidrag inkl skatteeffekt - - - - 522 522 Periodens resultat 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295 Utgående eget kapital 18 645 18 586 18 645 18 586 18 645 19 342 AP Fastigheter 12
Delårsrapport januari juni Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i mkr Juli juni Jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 217 2 044 138 1 340 742 3 003 Betalda finansiella poster 319 256 145 143 563 500 Betald skatt 65 25 10 7 66 26 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 507 542 311 289 1 105 1 140 Förändring i rörelsekapital 223 129 369 103 157 63 Kassaflöde från den löpande verksamheten 284 413 58 186 948 1 077 Investeringsverksamheten Investeringar i pågående projekt 444 348 287 207 915 819 Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag 1 164-1 144-1 164 - Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag 86 12 86-120 46 Övriga anläggningstillgångar netto 2 4 1 3 6 8 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 524 340 1 346 210 1 965 781 Kassaflöde efter investeringsverksamheten 1 240 73 1 404 24 1 017 296 Finansieringsverksamheten Utdelning och koncernbidrag 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 Nettoförändring räntebärande lån 3 754 1 170 2 161 591 3 425 841 Nettoförändring av övriga skulder - - - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 754 830 161 1 409 1 425 1 159 Periodens kassaflöde 514 757 1 243 1 433 408 863 Likvida medel vid periodens början 35 898 1 792 1 573 141 898 Periodens förändring av likvida medel 514 757 1 243 1 433 408 863 Likvida medel vid periodens slut 549 141 549 141 549 35 AP Fastigheter 13
Delårsrapport januari juni Koncernens nyckeltal Juli juni Jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Area, tkvm 1 914 1 883 1 914 1 883 1 914 1 891 Antal fastigheter 176 175 176 175 176 175 Marknadsvärde fastigheter, mkr 41 339 37 971 41 339 37 971 41 339 39 682 Investeringar, mkr 444 348 287 207 915 819 Fastighetsförvärv, mkr 1 222-1 202-1 222 Fastighetsförsäljningar, mkr 86 12 86-120 46 Nettoinvesteringar, mkr 1 136 360 959 210 1 549 773 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 90 90 90 90 90 90 Överskottsgrad, % 63 62 66 66 63 62 Finansrelaterade uppgifter 31 mars 31 mars 31 dec Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,9 3,4 3,0 Soliditet, % 44 48 46 49 48 Säkerställda lån/marknadsvärde, % 12,0 8,3 10,2 8,6 10,1 Genomsnittlig ränta, % 4,6 3,9 4,4 3,8 4,2 Återstående genomsnittlig räntebindningstid, mån 36 40 39 40 42 Övrigt Antal anställda på balansdagen 285 271 279 265 272 AP Fastigheter 14
Delårsrapport januari juni Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i mkr Juli juni Jan dec Nettoomsättning 149 136 79 72 282 269 Rörelsens kostnader 187 174 93 94 363 350 Realisationsresultat, försäljningar 33-33 - 33 0 Rörelseresultat 5 38 19 22 48 81 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 343 326 144 153 1 009 992 Finansiella intäkter 62 16 58 9 66 20 Finansiella kostnader 363 265 210 146 669 571 Resultat efter finansiella poster 37 39 11 6 358 360 Förändring periodiseringsfond - - - - 170 170 Resultat före skatt 37 39 11 6 528 530 Skatt 2 16 3 3 117 131 Periodens resultat 35 23 14 9 411 399 AP Fastigheter 15
Delårsrapport januari juni Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mars 31 mars 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier 13 11 13 8 13 Aktier och andelar i koncernföretag 4 807 4 609 4 559 4 453 5 253 Andra finansiella anläggningstillgångar 432 227 256 110 186 Summa anläggningstillgångar 5 252 4 847 4 828 4 571 5 452 Omsättningstillgångar Fordringar hos dotterbolag 21 083 19 056 19 864 19 203 19 287 Kortfristiga fordringar 51 36 16 43 21 Likvida medel 546 128 1 789 1 560 22 Summa omsättningstillgångar 21 680 19 220 21 669 20 806 19 330 Summa tillgångar 26 932 24 067 26 497 25 377 24 782 Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital 7 671 8 578 8 812 9 779 8 829 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 101 271 101 271 101 Skulder Räntebärande skulder 16 975 13 445 14 814 12 855 13 220 Uppskjuten skatteskuld 233 103 171 67 168 Ej räntebärande skulder 1 952 1 670 2 599 2 405 2 464 Summa eget kapital och skulder 26 932 24 067 26 497 25 377 24 782 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga Inga Eventualförpliktelser 337 366 451 443 345 AP Fastigheter 16
Delårsrapport januari juni AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till cirka 41 miljarder kronor per den. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde hänför sig till Stockholms city och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa. AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. AP Fastigheter AB (publ) Huvudkontor Jakobsgatan 6, Box 30074, 104 25 Stockholm Telefon 08-566 20 500, Fax 08-566 20 501 Aktuell information samt adresser och telefonnummer till regionkontoren återfinns på: www.apfastigheter.se AP Fastigheter 17
Delårsrapport januari juni Definitioner Area, tkvm Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och par kerings platser. Driftnetto (Bruttoresultat), mkr Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration samt fastighetsskatt och tomt rättsavgäld. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låne portföljen på balansdagen. Hyresvärde, mkr Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyr da lokaler. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rap porteringsperioden samt under hela jämförelse perio den. Fastigheter som varit klassificerade som projektfastigheter under perioden eller jämförelseperioden ingår ej. Kontrakterad hyra, mkr Summa hyra från kontrakt som är tecknade per balansdagen. Nettoinvesteringar, mkr Summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljningspris för fastigheter sålda via bolag och direkta transaktionskostnader. Realiserad värdeförändring, mkr Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i närmast föregående bokslut minus genomförda investeringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader. Räntabilitet på eget kapital, % Resultat efter skatt justerat för skatteeffekt på koncernbidrag dividerat med snittet av ingående och utgående eget kapital. Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen på balansdagen. Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet. Värdeförändring, % Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året. Beräknas med tillämning av SFIs beräkningsmetoder. Beräkning tidsviktad per månad. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkter. AP Fastigheter 18